Аккредитив или ячейка при продаже квартиры

Содержание

Аккредитив или банковская ячейка. Какой вид расчета за квартиру лучше выбрать

Аккредитив или ячейка при продаже квартиры

Аккредитив представляет собой одну из распространённых банковских услуг. Кредитное учреждение, имеющее поручение клиента, обязуется снять с его счёта определенную сумму и предоставить деньги в виде платежа получателю аккредитива в случае, если указанное лицо представит оговоренные документы.

Другими словами, механизм тот же, что и при проведении операции с использованием банковской ячейки, однако в случае расчёта по аккредитиву переводится безналичная сумма.

Банк, передающий деньги продавцу, называют банком-исполнителем; а то кредитное учреждение, что в котором аккредитив открывается для покупателя, именуется банком-эмитентом. Однако обычно операция производится в одном банке. Продавец предоставляет документы, касающиеся:

  • продажи квартиры;
  • перехода права собственности.

Если этот способ исполнения аккредитива полностью соблюдён, тогда на имя продавца будут перечислены деньги.

Виды аккредитивов

  1. Депонированный (покрытый) аккредитив. Банк-эмитент производит перевод средств на счет банка-исполнителя.
  2. Гарантированный (непокрытый) аккредитив. Эта операция представляет собой хранение денег на счёте банка-эмитента до определенного момента, пока условия аккредитива не будет исполнены.
  3. Отзывные и безотзывные аккредитивы. Банк-эмитент вправе отозвать обратно аккредитив из банка-исполнителя или же не имеет такой возможности.

Юрист по банковским делам советует клиентам, занимающимся вопросами покупки-продажи квартиры, использовать покрытый безотзывной аккредитив. Тогда единовременно будут соблюдены интересы и покупателя, и продавца, и задействованных банков.

Внимание! Нормы закона могут меняться и дополняться. Если у вас нет уверенности, что вы оперируете наиболее актуальной информацией желательно получить консультацию юриста. На нашем сайте первая консультация предоставляется бесплатно.

Проблемы при расчёте через аккредитив

 Эта операция считается более надёжной, чем расчёт через банковскую ячейку, но вместе с тем более сложной.

  1. Аренда ячейки обойдётся дешевле.
  2. Расчёты в случае оформления аккредитива производятся не сразу, чего не скажешь о передаче денег через ячейку.
  3. Не всякий банк занимается осуществлением таких операций.
  4. Придется выплачивать банку дополнительные комиссии, так как деньги еще понадобится обналичить.
  5. В процессе открытия аккредитива потребуется собирать много документов. Заниматься всем этим ради проведения единственной операции не всегда целесообразно.

А чтобы облегчить сложный процесс и обезопасить своё положение продавца или покупателя, желательно воспользоваться помощью юриста по банковским делам или адвоката, решающего проблемы, что могут возникнуть в процессе покупки-продажи недвижимости.

Проблемы покупателя с возвратом денег, если сделка срывается

Банк-исполнитель притормозит процесс возврата перечисленных ему средств. Потребуется судебное разбирательство. И только после того, как адвокат по банковским спорам докажет правоту клиента-покупателя, деньги будут возвращены на счёт банка-эмитента.

Также часто возникают проблемы, когда мошенники-продавцы предоставляют в банк фальшивые документы. Исполняющий банк не обязан убеждаться в их действительности, сверять со сведениями, внесёнными в ЕГРН, проверять подлинность подписей и пр. То есть в данной ситуации могут возникнуть те же проблемы, что и в случае проведения операции через банковскую ячейку.

Кроме того, далеко не все участники таких операций приходят в восторг, когда узнают, что сделкой заинтересовались сотрудники ФНС, ведь банки обязаны сообщать в эту службу о проведении клиентами крупных операций.

Так что граждане, продающие или приобретающие жилую квадратуру, должны самостоятельно решить, какой способ расчёта для них окажется максимально удобным. А юрист по недвижимости или по банковским делам предоставит им более подробную консультацию.

Наши юристы предоставляют консультации и юридическую помощь по всей России – без выходных, а в Москве и Санкт-Петербурге мы работаем круглосуточно. Задавайте свои вопросы через формы онлай консультации или звоните по телефону в Москве или по телефону в Санкт-Петербурге.

Консультация юриста в Москве

Юрист в Москве возле метро Бунинская аллея Юрист в Москве в районе Беговой

Консультация юриста в Санкт-Петербурге

Юрист в Питере возле метро Удельная Юрист в Питере в районе Пушкинский
Рубрики публикаций:

Источник: https://jurist-gotab.ru/publication/akkreditiv-ili-bankovskaya-yacheyka-kakoy-vid-rascheta-za-kvartiru-luchshe-vyibrat

Аккредитив при покупке недвижимости или банковская ячейка. Что лучше

Аккредитив или ячейка при продаже квартиры

В целях снижения рисков в последнее время часто используется аккредитив при покупке недвижимости. Что это такое, плюсы, минусы, стоимость, в каком банке. Разберемся вместе.

Аккредитив при покупке недвижимости

Банковский аккредитив при покупке недвижимости снижает риски

Сегодня аккредитив при покупке квартиры – это набирающая популярность форма расчетов. В каком-то роде это безналичный аналог банковской ячейки, делающий сделку безопасней. Так что же такое продажа квартиры через аккредитив и как это происходит? Попробуем разобраться ниже.

Какое-то время назад министр финансов РФ Антон Силуанов высказался о том, что крупные сделки, в том числе купля-продажа недвижимости, должны проходить в безналичной форме. Такие высказывания мотивированы, главным образом, желанием государства контролировать крупные денежные потоки.

По словам чиновников, подобные шаги должны помочь государству вытеснить теневой рынок, а так же ужесточить контроль над финансированием террористов. Озвученная инициатива министра финансов касается в основном простых граждан, так как юридические лица и без этого производят свои взаиморасчеты по безналичной форме.

Сегодня популярна схема оплаты приобретаемой квартиры через банковскую ячейку. Перед подачей документов в регистрационную палату покупатель закладывает деньги за квартиру в ячейку.

Аккредитив за 2'500 рублей – заказать

В соглашение с банком включается пункт, по которому продавец квартиры получит доступ к этой ячейке после того, как предъявит в банк документы, подтверждающие переход права собственности к покупателю. Покупатель, в свою очередь, не имеет доступа к ячейке в течение срока, необходимого для совершения сделки.

Суть такой схемы заключается в том, что повышается безопасность сделки для обеих сторон

Покупатель застрахован от того, что продавец, получив деньги, откажется переоформлять квартиру. Продавец же знает, что, передав квартиру, он сможет беспрепятственно получить причитающиеся ему деньги.

Вариант оплаты через банковскую ячейку прост и дает участникам сделки существенные гарантии.

Посмотрите видеоролик, как продать или купить квартиру в Москве от эксперта рынка недвижимости Драняева Романа

Здесь подробно указано, как продать квартиру быстро, дорого, без рисков.

Банковский аккредитив при продаже квартиры имеет все те же преимущества, но подразумевает помещение денег вместо ячейки на специальный банковский счет.

При этом прописываются условия, при которых банк должен исполнить данное обязательство. Как и в случае с банковской ячейкой, таким условием является предоставление продавцом в банк документов, доказывающих, что покупатель стал собственником квартиры.

Упрощенно процедура выглядит следующим образом:

  • Стороны подписывают договор купли-продажи квартиры, где прописывают порядок расчетов с информацией об открываемом аккредитивном счете.
  • Покупатель идет с этим договором в оговоренный банк, где пишет заявление на открытие аккредитива. В заявлении указываются условия закрытия аккредитива, где перечисляются документы, которые должен предъявить продавец для получения денег. Эти же условия рекомендуется прописывать в договоре купли-продажи.
  • После открытия счета, покупатель вносит на него установленную договором сумму.
  • Банк отправляет продавцу уведомление (авизо), где сообщает об открытии покупателем аккредитивного счета, об условиях его закрытия, а так же о зачислении туда требуемой суммы денег.
  • Стороны идут в Росреестр и подают документы на государственную регистрацию сделки.
  • После того, как документы будут готовы, продавец несет в банк договор купли-продажи со штампом регистратора (или иные документы, указанные в условиях закрытия аккредитива) и, на этом основании, получает положенные ему деньги.

• Сопровождение купли-продажи квартиры

• Подготовка договора

• Проверка документов к сделке

• Проверка юридической чистоты сделки

************ ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ ************

Агентство недвижимости Авангард. ЦАО на Садово-Спасской | Красные Ворота

При продаже квартиры используется безотзывной аккредитив. Он подразумевает, что покупатель не сможет забрать деньги с аккредитивного счета в течение определенного срока, достаточного для того, чтобы прошла регистрация и продавец получил эту сумму.

Плюсы:

  • гарантия того, что продавец не решит отказаться от похода в Росреестр, получив деньги за квартиру;
  • гарантия того, что покупатель, оформив на себя права, выплатит положенные продавцу деньги.

Минусы:

  • относительно высокие расценки банков на данную услугу — от 20’000 до 40’000 рублей;
  • непростой документооборот;
  • не каждый банк готов предложить данную услугу.

Говоря о том, что нужно повсеместно внедрять безналичную форму расчета, чиновники часто кивают на Запад, где оборот наличных денег минимизирован.

Дело теперь за малым: пробовать создать такие условия, чтобы безналичные сделки являлись для граждан не сложным дорогим обременением, а удобным простым способом рассчитываться между собой.

Смотрите также о договорах купли-продажи:

Разобраться во всех хитросплетениях сделки с недвижимостью не так просто, если не иметь профессионального образования и опыта.

ЖК Ракитня. Звенигород. Дом сдан! Однокомнатные от 1,8 млн; Двушки от 2,9 млн; Трешки от 3,4 млн!

Рекомендуем не экспериментировать с покупкой квартиры самостоятельно, не заручившись поддержкой специалистов. Обратитесь к нам! Мы поможем грамотно составить договор и провести сделку!

Звоните прямо сейчас по телефону +7(495)978-56-56

Источник: https://AvaRealty.ru/akkreditiv-pri-pokupke-nedvizhimosti.html

Банковская ячейка или аккредитив – что лучше при сделках с недвижимостью?

Аккредитив или ячейка при продаже квартиры
Недвижимость | 07.07.2016 | Оксана Офицерова Банковская ячейка | Аккредитив

Главное условие безопасности сделки с недвижимостью для покупателя – получение продавцом денег после перехода права собственности, в то время как покупатель заинтересован в максимальной степени гарантировать себе, что он эти деньги получат.

Так как риски высоки (что в первую очередь связано с высокой стоимостью объектов недвижимости относительно других товаров) и возможны ситуации, когда одна сторона получит интересующее раньше другой, то на рынке традиционно применяются инструменты, призванные гарантировать и сбалансировать интересы обеих сторон – это банковская гарантия и аккредитив.

Цель данной статьи – подробно описать схему с применением обеих инструментов и сравнить их, показав максимально объективно преимущества каждого из них.

Итак, банковская ячейка – это предоставляемое банком хранилище, в которое покупатель закладывает деньги до перехода права собственности, а продавец извлекает их после перехода.

Аккредитив (в рамках данной статьи будем говорить о безотзывном аккредитиве в том понятии, в котором он определен в статье ГК РФ) – это специальный счет, на который покупатель зачисляет денежные средства до момента государственной регистрации, и с которого покупатель имеет право их снять (точнее, с которого они будут перечислены на его счет) после государственной регистрации при предъявлении заранее оговоренного сторонами пакета документов.

Чтобы было понятнее, рассмотрим детальнее основные этапы сделки с каждым инструментом.

Банковская ячейка

В выбранном банке стороны подписывают договор банковской ячейки. В договоре 2 стороны: продавец и покупатель.В договоре оговаривается, что стороны имеют однократный доступ к ячейке – это защищает продавца от возможных частичных снятий денежных средств покупателем. В договоре указывается список документов, под которые покупатель откроет ячейку – это документы, которые будут свидетельствовать о том, что собственность на квартиру перешла к покупателю (список варьируется, обычно это договор купли-продажи со штампом Росреестра и/или выписка из ЕГРП, где в качестве нового собственника указан покупатель квартиры)
В банке обе стороны проводят пересчет закладываемых денежных средствПродавец убеждается, что в ячейку положена верная сумма. Для большей точности могут быть использованы предоставляемые банком (бесплатно или за дополнительную плату) машинка подсчета купюр и машинка для проверки подлинности купюр (просвечивания их ультрафиолетом).
Покупатель закладывает денежные средства в ячейку и закрывает её. Ключ от ячейки остается у покупателя.В этой идее – весь смысл данного инструмента. С одной стороны, продавец убеждается в наличии у покупателя нужной суммы денежных средств. С другой стороны, он их получит только после перехода права собственности к покупателю. Такая схема позволяет сбалансировать интересы обеих сторон в сделке (покупатель хочет получить квартиру, продавец хочет получить деньги).
Стороны подписывают договор купли-продажи и сдают документы на регистрацию в Росреестр.
Росреестр регистрируют смену права собственности, ставя штемпель на договоре купли-продажи для обеих сторон сделки и выдавая (при необходимости) выписку из ЕГРП с данными нового собственника.Тут важно обратить внимание на тот факт, что если процесс регистрации затянется ( из-за ошибок в документе, из-за приостановки сделки одной из сторон на основании возможностей, предоставляемой статьей 19 122-ФЗ), то срок, в течение которого продавец сможет открыть ячейку, может истечь. В этом случае сторонам будет нужно подписать дополнительное соглашение к договору банковской ячейки и изменить условия доступа.
Стороны в согласованным ими в момент подписания договора купли-продажи срок подписывают акт-приемки передачи квартиры. Покупатель передает ключ от ячейки в обмен на расписку в получении денег.Формально даже после перехода права собственности до момента оплаты (передачи расписки) квартира остается в залоге у продавца. Передача расписки означает снятие залога для покупателя, а передача ключа открывает для продавца доступ к ячейке.

Банковский аккредитив

Покупатель открывает непокрытый аккредитив в своем банке – документ, на основании которого банк перечисляет денежные средства в банк продавца и указывает перечень документов, под которые продавец может получить эти денежные средства в своем банке (не исключена схема, когда имеет место один и тот же банк, который обслуживает интересы и покупателя, и продавца).В договоре оговаривается перечень средств, под которые продавец сможет получить деньги (раскрыть аккредитив) – обычно это тот же самый набор документов, под которую открывается и банковская ячейка.
Банк покупателя отправляет продавцу авизо – документ, в котором указывается, что в его адрес перечислена указанная сумма, которая будет ему выплачена при выполнении указанных в авизо условий.Авизо играет ту же роль, что и пересчет денег в случае банковской ячейки – это гарантия продавцу, что у покупателя нужная сумма имеется в наличии и она обязательно будет ему выплачена после перехода права собственности на объект недвижимости.
Стороны подписывают договор купли-продажи и сдают документы на регистрацию в Росреестр.
Росреестр регистрируют смену права собственности, ставя штемпель на договоре купли-продажи для обеих сторон сделки и выдавая (при необходимости) выписку из ЕГРП с данными нового собственника.Как и в случае с банковской ячейкой, продавец может получить свои деньги лишь в заданный срок (это делается для того, чтобы покупатель без проблем вернул свои деньги, если сделка не состоится). Поэтому, если сделка затягивается по техническим причинам, стороны могут изменить сроки раскрытия аккредитива (некоторые банки берут за это дополнительную комиссию).
Стороны в согласованным ими в момент подписания договора купли-продажи срок подписывают акт-приемки передачи квартиры.Продавец имеет на руках весь необходимый пакет документов, под который происходит раскрытие аккредитива.

Из приведенных выше таблиц видно, что 

оба инструмента гарантирования сделки с недвижимостью отличаются в первую очередь техническими моментами

к таким отличиям можно отнести порядок закладки и снятия денег, способы обмена сообщения между сторонами и т.д.

Однако основная идея остается общей – инструменты гарантируют продавцу наличие денег у покупателя до сделки, но при этом позволяют их получить лишь после сделки (тем самым гарантируя покупателю, что он лишится своих денег лишь в том случае, если приобретет недвижимость).

Здесь мы описали общую схему, не вдаваясь в детали, как данная схема защищает стороны, если что-то пойдет не так (риск недобросовестных действий контрагента). Если интересно узнать этот вопрос детальнее, на Estimate-estate.ru есть подробная статья

Тем не менее, ряд отличий все же есть, на которые хотелось бы обратить ваше внимание, если вы выбираете между банковской ячейкой и банковским аккредитивом, планируя сделку с недвижимостью:
Многие плюсы аккредитива являются прямым продолжением плюсов безналичных расчетов в целом. В случае ячейке необходим пересчет купюр, проверка купюр в ультрафиолете, что минимизирует риск, но все же вероятность ошибок полностью исключить нельзя. При аккредитиве же точная сумма известна заранее, продавец её увидит в полученном от банке авизо. Во-вторых, деньги на аккредитивный счет покупатель может перевести безналично, что избавляет его зачастую от необходимости возить по городу существенные суммы денег (подвергая себя риску ограбления, потери суммы и т.д.). Стоимость обслуживания может сильно варьироваться в зависимости от выбранного банка (кроме того, если сделка ипотечная, то выбирать сторонам зачастую не приходится), но все же в среднем услуги банковской ячейке обойдутся сторонам немного дешевле, чем открытие аккредитив. Впрочем, разница едва ли будет слишком большой и решать, перевешивает ли она все прочие достоинства аккредитива, только участникам сделки.
Безналичные платежи за недвижимость удобнее для покупателя исходя из особенностей отечественного семейного законодательства. Если покупатель состоит в браке, и квартира покупается на средства, вырученные от продажи другой квартиры, которая принадлежала ему до брака, то в случае развода ему будет гораздо проще доказать, что квартира приобретена именно на его личный (добрачный) капитал, а значит, и при разводе новая квартира должна остаться за ним (либо он сможет претендовать на большую долю в ней, если имеет место доплата). В случае с ячейкой у бывшего супруга / супруги остается больше шансов доказать, что квартира куплена на общие средства, так как проследить оборот наличных купюр гораздо сложнее.Банковская ячейка по-прежнему остается более привычным инструментом для всех участников рынка недвижимости. Если одна из сторон сделки не до конца понимает, как работает аккредитивная схема (хотя ничего сложного в ней нет, но далеко не всегда продавцы и покупатели обладают необходимыми юридическими и финансовыми знаниям), она будет её воспринимать как дополнительный риск для себя, который ей сложно контролировать. Психология людей зачастую достаточно консервативна, особенно в ситуациях, касающихся крупных сделок.
Аккредитив является более удобной схемой для покупателя, если он все же пойдет навстречу и согласится указать в договоре купли-продажи не ту сумму, которую фактически заплатит за квартиру. Мы настоятельно рекомендуем покупателям не делать это, однако, в случае признания сделки недействительной (в том числе от обстоятельств, независящих от воли сторон), он получит дополнительное доказательство фактически уплаченной суммы (в противном случае продавец ему вернет, скорее всего, лишь сумму, которая указана в договоре).

Лично на мой взгляд, аккредитив все же удобнее для сделок с недвижимостью, но выбирать, конечно, исключительно вам, уважаемые продавцы и покупатели!

Почему одни страны, города или компании добиваются экономического успеха, а другие – вынуждены влачить жалкое существование? Почему экономический рост такой слабый, а неравенство доходов все выше? Как новые технологии могут изменить глобальный экономический ландшафт? Присоединяйтесь к нашим группам ВКонтакте и , чтобы получать больше информации о долгосрочных трендах в экономике и бизнесе.

Источник: https://welfare-economy.com/article.php?idarticle=73

Сделки с недвижимостью: что выгоднее – аккредитив или аренда банковской ячейки

Аккредитив или ячейка при продаже квартиры

Преимущества и недостатки описывает адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Купля-продажа недвижимости – дело не рядовое для среднестатистического российского гражданина. А потому порядок проведения расчетов по данной сделке волнует как продавца, так и покупателя.

Начну с того, что стороны подписывают договор, затем передают пакет документов в регистрирующий орган, где бумаги пылятся (или находятся) долгих 11 дней. Затем государственный орган регистрирует переход права собственности, после чего договор считается заключенным.

Тот, кто думает, что данная процедура не содержит никаких рисков, глубоко ошибается. Нет, опасность исходит не от государства, конечно, а от каждой из сторон сделки. Судите сами.

Если покупатель отдаст деньги в момент подписания соглашения (иными словами, за 11 дней до его регистрации), то он серьезно рискует тем, что продавец не станет осуществлять сделку и заявит в государственный орган об отказе в регистрации перехода права.

Как результат, приобретатель останется и без денег, и без недвижимости. Но возможен и второй вариант, когда стороны договорились об оплате имущества после регистрации.

В этом случае серьезно рискует уже продавец, потому как есть вероятность, что покупатель не сможет или не захочет оплатить оформленную на него недвижимость, в результате чего продавец окажется у «разбитого корыта».

Учитывая такие обстоятельства, на рынке недвижимости сформировалось два варианта расчетов по договорам купли-продажи.

Аккредитив
Прежде всего – оплата по аккредитиву. Аккредитив – это банковская операция. В соответствии с ней, банк по указанию клиента обязуется произвести платеж третьему лицу. Если рассматривать куплю-продажу собственности, то схема использования аккредитива будет такова:

– продавец и покупатель заключают договор, в котором в качестве формы расчетов по сделке предусматривают аккредитив;

– приобретатель недвижимости направляет заявление в кредитную организацию с просьбой оформить аккредитив;

– банк открывает на имя продавца специальный счет, который называется «Аккредитив», и перечисляет на него деньги с личного счета покупателя;

– продавец сможет получить эти деньги только после регистрации перехода права имущества на покупателя, предоставив банку все необходимые по договору купли-продажи документы. Если бумаги в порядке, то продавец забирает деньги.

Какие же документы может затребовать банк для подтверждения официального перехода права собственности? Обычно это договор купли-продажи, который прошел государственную регистрацию.

Некоторые банки запрашивают выписку из единого государственного реестра, подтверждающую регистрацию права собственности покупателя на приобретенную квартиру. Но это уже, как говорится, детали. У каждой кредитной организации свои требования, и к ним надо быть готовым.

Особо стоит подчеркнуть – аккредитив может быть отзывным или безотзывным.

Безотзывный аккредитив означает, что банк не вправе изменить или отменить обязательство уплатить указанную в аккредитиве сумму без согласия всех сторон, а именно: покупателя, продавца и подтверждающего банка.

Отзывный аккредитив, напротив, дает банку право отменить или изменить аккредитив без предварительного согласия других лиц.

Хотя у аккредитива как у формы оплаты есть много положительных сторон, у него есть и ряд существенных недостатков. К таковым практика относит сложный и объемный документооборот, который осуществляется с целью контроля каждого этапа сделки и, конечно же, наличие банковских комиссий за данную услугу.

Как правило, комиссия считается от суммы сделки и составляет от 0,5% до 2-5%. Понятно, что комиссия увеличивает стоимость имущества и затраты граждан.

К отрицательным моментам стоит также отнести тот факт, что при оформлении аккредитива участники соглашения указывают полную и рыночную стоимость объекта, что впоследствии сказывается на налогообложении как сделки, так и самой недвижимости. В сторону увеличения, понятно.

Банковская ячейка
Учитывая данные нюансы, большое распространение получил такой способ расчетов, как оплата через банковскую ячейку.

Обычно этот процесс происходит следующим образом. В назначенное время продавец, покупатель, а также юрист банка и риелтор (если сделка происходит с его участием) встречаются в офисе кредитной организации. Уточнив детали, заинтересованные лица подписывают соглашение об аренде банковской ячейки.

Однако перед визированием договора аренды стороны, как правило, согласовывают условия и бумаги, при наличии которых будет открыта ячейка.

Например, в течение первых 25 дней ячейку может открыть только продавец, предъявив зарегистрированный договор купли-продажи или нотариальную копию свидетельства о праве собственности объекта на имя покупателя, а с двадцать шестого по тридцатый день – покупатель, предъявив свой паспорт.

Если по каким-либо причинам сделка не была зарегистрирована за указанный период, клиенты могут пролонгировать договор.

Вообще, исходя из российских условий, договор аренды банковской ячейки наиболее оптимален при расчетах за недвижимость. Следует помнить, что в договоре купли-продажи редко указывается реальная сумма сделки и при оплате через ячейку она никогда не будет раскрыта, в отличие, скажем, от аккредитива или безналичного перевода.

Да и стоимость аренды относительно невысока. Она зависит от размера ячейки и срока аренды и составляет от 1000 до 5000 руб. в месяц у различных банков. В любом случае это дешевле аккредитива.

Не стоит думать, что при расчете через банковскую ячейку стороны договора никак не рискуют. В моей практике был прецедент, когда продавец квартиры сразу после регистрации сделки обратился в банк и, сославшись на утерю ключа от сейфа, получил доступ к его содержимому и забрал денежные средства.

Казалось бы, в чем проблема, ведь они и так предназначались ему? Все дело в том, что в ячейке хранилась и его собственная расписка, а стороны сделки договорились о совместном посещении сейфа, чтобы покупатель забрал расписку, а продавец деньги.

Ключ от ячейки был и у покупателя, и он ошибочно полагал, что продавец не сможет добраться до ее содержимого.

Результатом подобного обмана стал двухлетний судебный процесс, в котором с огромными усилиями покупателю удалось доказать факт оплаты по договору, когда продавец был совсем близок к расторжению договора и возврату в свою собственность жилого помещения, напомню, и это притом что денежные средства он получил в полном объеме.

Источник: https://www.irn.ru/articles/36562.html

Аккредитив или ячейка? Что выбрать при покупке недвижимости

Аккредитив или ячейка при продаже квартиры

Во время сделки по продаже квартиры продавец рискует не получить деньги. Покупатель ожидает переход недвижимости во владение. В законодательстве предусмотрена система гарантий при оформлении сделок, в которой учтены интересы обеих сторон. К одним из таких способов обеспечения безопасности сделки относится аккредитив или ячейка.

Банковская ячейка. Что это?

Хранилище, предоставляемое банком. Покупатель складывает денежные средства, которые может забрать продавец после выполнения условий сделки. Отличительная особенность – можно положить только наличные.

Порядок использования банковской ячейки

На первом этапе стороны (продавец и покупатель) заключают договор, предусмотренный ст. 922 Гражданского кодекса РФ.

В договоре стороны определяют: 

  • порядок доступа к ячейке
  • список документов, который в будущем освидетельствуют о переходе права собственности (выписка из ЕГРН).

После подписания договора, происходит перерасчет денежных средств в банке. На этом этапе банк за дополнительную плату предоставляет сторонам машинку для подсчета купюр. Затем покупатель кладет деньги в ячейку при личном присутствии продавца, ключ остается у покупателя. 

Суть процедуры заключается в том, что продавец убеждается в наличии у другой стороны достаточного количества денег, а с другой – продавец получит их после юридического оформления перехода права собственности к покупателю.

Далее стороны производят действия, не связанные с непосредственным использованием банковской ячейки, а именно:

  • заключают договор купли-продажи недвижимости
  • передают документы на регистрацию права собственности в Росреестр.

После этого стороны подписывают акт приема-передачи объекта недвижимости. Продавец передает покупателю ключи, а в ответ получает расписку о получении покупателем денег. С этими документами продавец может идти в банк и забирать денежные средства с ячейки.

Аккредитив. Что это такое?

Это условное денежное обязательство, которое выполняет банк по поручению плательщика. Аккредитив – это банковская операция, по которой банк перечисляет денежные средства лицу по указанию плательщика. 

Важное условие: как и в процедуре с использованием банковской ячейки, банк перечислит денежные средства лицу только в случае выполнениям им юридически значимых действий. Выполнение подтверждается документами: договором купли продажи, выпиской из ЕГРН. В некоторых случаях, банк сам запрашивает информацию у Росреестра.

Виды аккредитивов

Выделяют отзывные и безотзывные аккредитивы. В договоре указывает какой именно выбран вариант. При отсутствии указания считается отзывным.

Отзывной

Отзывной аккредитив может быть аннулирован, а его условия изменены без согласия плательщик. 

Безотзывной

Обязательства безотзывного аккредитива, наоборот же, не изменяются и не прекращаются без согласия плательщика.

По способу обеспечения аккредитивы можно классифицировать на покрытые и непокрытые. 

Покрытый

При покрытом аккредитиве банк, предоставляющий услуги по аккредитиву перечисляет деньги плательщика банку продавца.

Непокрытый

При непокрытом аккредитиве исполняющий банк открывает в банке-эмитенте счет, а затем списывает с него деньги.

Важно! При аккредитиве банк-эмитент и исполняющий банк могут совпадать в одном лице. На практике такое случается часто, когда продавец и покупатель пользуются услугами одного банка.

На какой срок можно оформить аккредитив?

Срок действия аккредитива –  вопрос договоренности участников сделки. Закон не предусматривает срок этот момент, но на практике банки устанавливают срок не более 6 месяцев.

Срок действия аккредитива  зависит от сложности сделки и отражается в договоре. Если сторонам не хватило срока действия аккредитива, его можно продлить.

Однако, это не бесплатно – в среднем банки берут около 0,2% от суммы на счете.

Схема проведения покупки квартиры через аккредитив

  1. Стороны заключают договор купли-продажи квартиры.
  2. Договор предоставляется в банк. Сотрудники проверяют все условия договора и предлагают сторонам заключить еще один договор – аккредитивный. В таком договоре три стороны: покупатель, продавец и банк.

  3. Покупатель вносит на аккредитивный счет сумму равную стоимости квартиры, указанную в договоре купли-продажи.
  4. Стороны обращаются в Росреестр для регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Аккредитивный договор хранится у банка.

  5. Продавец предоставляет в банк выписку из ЕГРН. Банк проверяет юридические аспекты процедуры: не было ли нарушений, переданы ли права.
  6. В случае правильности сделки, деньги зачисляются на счет продавца. Получение денег фиксируется.

     

В статье был раскрыт порядок проведения сделок с использованием двух обеспечительных средств, встает вопрос: что лучше банковская ячейка или аккредитив?

Банковская ячейкаАккредитив
Стоимость услуги в рубляхВ зависимости от срока хранения денег – 1000-3000 рублей в месяцВ зависимости от стоимости сделки – 0,5-2,5%, в среднем от 2500 рублей
Форма хранения денегНаличныеБезналичные
Сложность процедуры Процедура достаточно проста, редко вызывает сложности.Достаточно объемный документооборот, не каждый риелтор согласится оформлять сделку при помощи аккредитива.
Возможные риски при отзыве лицензии у банка Денежные средства можно в любой моментДенежные средства можно забрать не ранее, чем через месяц в размере, не превышающем 1,5 млн. рублей
Возможные риски утраты денег и безопасности Есть необходимость носить большую сумму наличных денег, что небезопасно.Есть риски пропажи денег с ячейки, либо потеря расписки продавцом.Считается наиболее безопасным способом обеспечения сделки.

Кто должен оплачивать открытие аккредитива или банковскую ячейку?

Вопрос решается между сторонами. По умолчанию главным получателем денег является продавец, поэтому оплата услуг лежит на покупателе. Однако, при желании оплатить ячейку или аккредитив может и продавец.

Источник: https://mreal18.ru/stati/akkreditiv-ili-yacheyka-chto-vybrat-pri-pokupke-nedvizhimosti/

Аккредитив или банковская ячейка – что лучше при расчетах в сделках с недвижимостью

Аккредитив или ячейка при продаже квартиры

При покупке или продаже квартиры, важным вопросом является момент получения Продавцом денег за проданную квартиру от Покупателя.

Для этих целей часто используют расчеты через банковскую ячейку, а в последнее время также аккредитив. Давайте рассмотрим что лучше.

Простым языком, БАНКОВСКАЯ ЯЧЕЙКА, это сейф в банке, доступ к которому есть у лиц, участвующих в сделке.

Нужно понимать, что банк отвечает за сохранность сейфа, НО НЕ ЕГО СОДЕРЖИМОГО. Что хранится в банковской ячейке, в договоре не указывается. Что закладывается в ячейку, сколько, Банк не проверяет. Поэтому важно лично контролировать процедуру перемещения денег в сейф.

Банк не обязан оценивать подлинность предоставленных денежных купюр. Деньги могут оказаться фальшивыми. Продавцу придется проверять подлинность купюр. Конечно банки навязывают свои услуги и за отдельную плату могут проверить и купюры, и пересчитать их. Однако, все равно вы сами несете ответственность за содержимое ячейки, банк его не гарантирует.

Риск доступа к банковской ячейке служащих Банка минимальная, но также не исключена. Бывали случаи, когда имелся сговор сотрудника банка и покупателя и содержимое ячейки похищалось или подменялось. Поэтому вероятность потери содержимого ячейки или подмены купюр будет присутствовать всегда.

Банк от любых обвинений будет открещиваться и результат в такой ситуации не предсказуем. Они всегда заявят, что взлома ячейки не было, а незаконный доступ охраной банка не зафиксирован. Хотя справедливости ради стоит сказать, что в крупных и известных банках такие случаю достаточно редки.

Помимо вышеперечисленных рисков банковский сейф может просто затопить или может случиться пожар.

Банк имеет право вскрыть Вашу ячейку после окончания срока ее аренды, поэтому срок надо подбирать соответствующий.

Банковская ячейка позволяет не светить реальную стоимость недвижимости и, соответственно, позволяет уходить от налогов, что некоторым нравиться. Однако, это создает трудности во время споров о реальной цене, если вы, например, занизили цену в договоре.

Деньги для ячейки нужно снять и принести в банк. При снятии денег не исключена комиссия банка. Чтобы донести их до банка в полной сумме, нужна надежная сумка и крепкие нервы. От потери денег и грабителей никто не подстрахует.

АККРЕДИТИВ – это безналичная форма расчета сторон сделки. Это счет в Банке, на который Покупатель зачисляет денежные средства до момента государственной регистрации перехода права собственности. С момента открытия аккредитива Покупатель уже не может распоряжаться этими деньгами без согласия Продавца.

Не все банки оказывают услуги по аккредитиву.

Сохранить втайне от налоговой службы факт купли-продажи нет шанса. Вся информация фиксируется, но с другой стороны нет никаких споров по расчетам между сторонами. Занизить стоимость недвижимости для снижения суммы налогов не получится.

Если счета сторон в разных банках, то придется уплатить комиссию, поэтому лучше обоим сторонам открыть счета в одном банке.

У аккредитива есть срок, до которого он действует. В этот период вторая сторона должна прийти с оговоренными документами, предъявить их банку и раскрыть аккредитив.

После этого банк зачислит деньги на счет Продавца и он сможет ими распорядиться.

Срок устанавливается с запасом, обычно не меньше 2-3 месяцев и стороны могут его продлять по согласию между собой, если они все еще заинтересованы в сделке.

Если раскрытия аккредитива в срок не произойдет, деньги возвращаются обратно (вернее лицо, открывшее аккредитив , снова получает право распоряжения своими деньгами).

(+) Плюсы аккредитива:

Подлинность купюр при аккредитиве удостоверит банк, а не физ. лицо.

Деньги гарантированно находятся на счету.

В случае с ячейкой у бывших супругов во время бракоразводных процессов остается больше шансов доказать, что квартира куплена на общие средства, так как проследить оборот наличных купюр сложнее.

Банковская ячейка по-прежнему остается более привычным и популярным инструментом для участников рынка недвижимости. Подобные расчеты были широко распространены в 90-х – 2000-х годах и все люди старшего поколения, включая и риэлторов, обожают именно такой расчет. Им кажется так проще и надежнее. Чисто психологически люди любят брать деньги руками, щупать их, видеть их, так спокойнее.

Схема с аккредитивом непонятна многим людям, поэтому кажется рискованной. Вы можете самостоятельно открыть аккредитив в банке и в ЭТОЙ статье мы описали как это сделать практически.

Лично на мой взгляд, аккредитив все же удобнее и, главное, безопаснее для сделок с недвижимостью. Грамотный риэлтор сведет риски к минимуму.

А выбирать, Вам!

Подписывайтесь на наш канал, вступайте в группу в ВК – https://.com/rieltor_irina, ОК – https://ok.ru/rieltor.kulikova.balashikha, сайт – reggi-ok.ru.

Для участников группы в ВК предусмотрена особая скидка на сделки, оговаривается индивидуально, в зависимости от активности участников. Участнику группы – консультация по недвижимости бесплатно. Услуги предоставляем по г.

Балашихе и г.Москве. тел: 8-985-546-80-08. E-mail: ki_reggi@mail.ru

С радостью приму Ваши лайки и комментарии. Отвечу на любые вопросы.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/prosto_nedvigimost/akkreditiv-ili-bankovskaia-iacheika--chto-luchshe-pri-raschetah-v-sdelkah-s-nedvijimostiu-5f5f4a0593cc6c72ff249590

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.