Аккредитив при покупке недвижимости что это такое

Содержание

Аккредитив при покупке недвижимости: важные особенности

Аккредитив при покупке недвижимости что это такое

Что означает понятие аккредитив при покупке недвижимости, разбор часто используемой схем расчетов, что нужно знать, чтобы не рисковать большой суммой при покупке квартиры или дома.

Процесс расчетов за крупные покупки, такие как недвижимость или земельный участок довольно рисковый – фальшивые деньги, неполная сумма, проблемы с транспортировкой, пересчетом и хранением больших сумм. Для минимизации рисков для обеих сторон используется аккредитив при покупке недвижимости. Если его не использовать есть риск и для покупателя и для продавца.

Загвоздка в процессе перерегистрации недвижимости. Пока длиться этот процесс (около 5-7 дней) рискует покупатель, если уже отдал деньги собственнику, когда же процесс регистрации завершен, а оплаты еще нет, то рискует продавец.

Что означает понятие?

Аккредитивом называют форму расчетов, при которой посредником становится банк. Суть подобной операции в том, что одна сторона, в данном случае покупатель, зачисляет на счет оговоренную сумму. Вторая же сторона, продавец, может их получить только в случае предоставления определенных документов или пакета.

Также оговаривается определенный срок, на протяжении которого можно забрать деньги. Если за это время продавец не успевает явиться с документами, средства возвращаются покупателю, и он может их забрать. Другими словами аккредитив – это аналог банковской ячейки с расширенными возможностями, который используется при расчетах за недвижимость.

Важно! Подобная схема расчетов может использоваться, в том числе и между физическими и юрлицами. Для расчетов за разные покупки  услуги.

Виды

Есть несколько видов подобной формы расчетов, каким пользоваться определяют стороны сделки. Среди вариантов:

  1. Покрытый, его еще называют депонированым. При открытии такого счета клиент зачисляет на него определенную сумму, собственных средств или кредитных, банк обязуется перевести их получателю.
  2. Непокрытый, гарантированный. Банк дает гарантию своему клиенту касательно списания необходимой суммы с собственного корреспондентского счета.
  3. Отзывной. Такой дает банку право возврата средств покупателю, не извещая при этом получателя, правом на отзыв также может воспользоваться сам банк. Данная операция возможна по письменному распоряжению клиента, который открывал счет.
  4. Безотзывной аккредитив. В этом случае возврат средств без информирования получателя невозможен.
  5. С красной оговоркой. В этом случае предусмотрено, что один банк может затребовать у второго авансовый платеж.
  6. Подтвержденный. При оформлении такого, банк продавца обязуется перечислить деньги на счет независимо от поступления их от банка покупателя.

Существуют и другие типы аккредитивов, но они в процесс покупки-продажи недвижимости не используются. В случае с недвижимостью, зачастую, выбирают вариант безотзывной покрытый – это гарантирует соблюдение интересов обеих сторон сделки.

Схема расчетов при покупке недвижимости

Если при покупке недвижимости используется аккредитив, применяется безотзывной вариант. Это значит, что устанавливается временное ограничение, когда оплату отозвать нельзя. Подтверждением для продавца, которое ему нужно предъявить для того чтобы забрать средства выступает договор купли-продаж, в нем обязательно должен быть штамп из органа регистрации.

Существуют определенные ограничение использования такой схемы расчетов, среди них:

  1. Единственный собственник, то есть покупает недвижимость и происходит регистрация на одного-единственного человека.
  2. Воспользоваться данной схемой могут только граждане России.
  3. Могут так рассчитываться компании, которые зарегистрированы с РФ.

Сумма аккредитива может быть меньше общей стоимости недвижимости, поэтому по такой схеме разрешено осуществлять приобретение недвижимости в ипотеку или рассрочку. Данные о том, что расчеты по договору осуществляются посредством аккредитива, обязательно указываются отдельным пунктом в соглашении.

Важно! Согласно ст. 488 ГК РФ указывается, что на период регистрации прежний владелец не имеет право использовать продаваемую недвижимость в качестве залога.

Часто в таких сделках участвует 2 банка, так как стороны соглашения могут быть клиентами разных финучреждений.

Средства зачисляются на счет в банке покупателя, когда продавец представляет необходимые документы, платеж перечисляется на счет в банке продавца недвижимости.

Если оба они имеют счета в одном банке, то тут процесс оформления аккредитива намного проще и быстрее, хотя в любом случае существует регламент.

Порядок взаимодействия при расчете аккредитивом выглядит так:

  • Покупатель обращается в банк для заключение договора на аккредитив и открытие его. В договоре в обязательном порядке указываются реквизиты продавца, условия покупки, параметры для проведения расчетов и т.д.
  • Обязательно согласование подобного типа расчетов со второй стороной соглашения.
  • Далее покупатель вносит на счет средства собственные или запрашивает кредит.
  • Банк сообщает продавцу, то есть получателю средств о том, что открыт аккредитив и средства поступил на счет.
  • Когда сделка оформлена, продавец предоставляет в банк необходимые, ранее оговоренные документы.
  • После сверки данных, банк переводит средства на счет получателя.

Использовать аккредитив для расчетов или нет?

Часто такой вопрос все же возникает, несмотря на то, что аккредитив гарантирует повышенную безопасность сделки для обеих сторон. Иногда происходит сравнение с банковской ячейкой, но общего у финансовых инструментов не так много – резервирование средств. Среди плюсов аккредитива стоит выделить:

  1. Аккредитив – это инструмент безналичного расчета, что надежнее, чем реальные банкноты.
  2. Безопасность сделки – это неоспоримое преимущество. До окончания сделки и выполнения всех оговоренных условий ни она ни вторая сторона не имеют доступа к деньгам.
  3. Нет риска для покупателя, что продавец в момент регистрации или уже после передачи денег передумает продавать недвижимость и придется обращаться в суд для возврата внесенных средств. Если сделка не состоялась, и продавец не предоставил в банк необходимые документы, он не может рассчитывать на зарезервированные средства. Зато к ним имеет полный доступ покупатель.
  4. Не нужно волноваться о том, как доставить и пересчитать достаточно внушительную сумму.
  5. Продавец недвижимости может получить свои деньги после перечисления на счет любым удобным способом: перевести в другой банк, снять со счета, перевести на карту.
  6. Не нужно проверять купюры на подлинность – это сделает банк при внесении требуемой суммы покупателем.
  7. Вся процедура расчетов происходит через банк, он же отвечает за законность сделки – это в первую очередь в его интересах.
  8. Стоимость такой операции не намного выше, чем перечисление наличных средств через иные системы.

Без недостатков также не обошлось и прежде чем использовать расчет через аккредитив их также нужно узнать:

  • Сделка при таких расчетах оформляется медленней. Виной всему сложный документооборот и повышенный контроль со стороны банка.
  • Получать аккредитив, также как и его оформлять может всего один собственник. Использовать такую схему расчетов если у квартиры несколько собственников или ее хочет купить, к примеру, супружеская пара на двоих не выйдет.
  • Естественно за подобное сопровождение сделки банк взимает дополнительную комиссию.
  • Обязательное уведомление налоговой о проведенной сделки, не всех и не всегда это устраивает.
  • Операции по аккредитивным расчетам требуют повышенной внимательности ко всем деталям, глубокий контроль над каждым этапом.

Советы при открытии аккредитива

Для того чтобы сделка получилась столь безопасной и удобной, как это описано, следует прислушаться к советам экспертов финансового рынка. Конкретней:

  1. Предварительно следует получить в банке образец договора аккредитива и тщательно изучить его, желательно такой же экземпляр дать и второй стороне сделки. Если какие-либо условия соглашение одну или обе стороны не устраивают, нужно внеси изменения для достижения консенсуса.
  2. Согласованный договор должен быть подписан обеими сторонами. Если в момент заключение соглашения с банком покупатель и продавец ли кто-то из них не может присутствовать, нужно, чтобы подпись представителя удостоверил нотариус.
  3. Уточните размер комиссии банка и сроки раскрытия аккредитива. Стандартный срок 5 дней но может быть как больше, так и меньше. Иногда есть возможность получить средства раньше срока, но за это взимается дополнительная комиссия.

Важно! Банк проверяет только подлинность документов, но не фактическое исполнение соглашения.

Предложения банков

Так как условия расчетов при помощи аккредитива всецело зависят  от банка, следует изучить условия в популярных учреждениях страны.

Сбербанк

Тут предложены разные варианты аккредитива – безакцептный, безотзывный и покрытй. Банк готов сотрудничать как с физическими, так и с юридическими лицами, что позволяет провести такие расчеты, в том числе, с застройщиком. Также могут осуществляться аккредитивные расчеты за:

  • Квартиру на вторичке.
  • Участок под строительство.
  • Загородный дом.

Что касается тарифов, то они тут составляют 0,2% от суммы аккредитива, но это тариф для физических лиц. Если такой расчет стремится применить юрлицо, то нужно выложить уже 0,5%. Срок действия аккредитивного счета 120 дней, но есть возможность продления еще на 60.

Промсвязьбанк

Здесь система расчетов предельно гибкая. Условия:

  1. Открытие – 2500 рублей.
  2. Тариф – 0,1-0,2%, сколько именно зависит от суммы.
  3. Документы проверяют в течение всего 1 дня, что среди предложений банков по всей РФ – быстрее всего.

ВТБ 2

Проводит операции с аккредитивами по всей стране. Счет может быть только безотзывным покрытым. Срок действия 90 дней, используется для расчетов за покупку недвижимости, земли. Открыть счет обойдется в 1200-2400 рублей, комиссия – 0,2% от суммы.

Вывод

Хотя аккредитивные расчеты  считаются очень надежными, многие наши соотечественники не используют их при покупке или продаже недвижимости. Виной всему достаточно сложная процедура оформления и дополнительная комиссия банка, хотя за собственное спокойствие это не так уж и много.

Вам также может понравиться

Источник: https://Papinian.com/finansovoe/bankovskoe/chto-takoe-akkreditiv-pri-pokupke-nedvizhimosti.html

Азбука расчетов от А до Я — от аккредитива до ячейки

Аккредитив при покупке недвижимости что это такое

Приобретение недвижимости случается не так уж и часто. По статистике, большинство россиян участвуют в таких сделках в среднем один-два раза в жизни. Способов для расчетов несколько, с помощью экспертов мы перечислили основные и выяснили, в каких случаях уместен каждый из них.

Вид платежаДостоинстваНедостатки
ИпотекаВозможность рефинансирования, безопасность за счет использования эскроу-счетов, шанс не откладывать покупкуПереплата из-за начисления процентов
Единовременная оплатаБыстрое решение финансовой стороны сделкиНизкий уровень безопасности, сложность получения разом столь большой суммы
РассрочкаОтсутствие необходимости выплачивать процентыНепросто договориться о таком способе; схема может быть невыгодна продавцу: он получает деньги не сразу
Банковская ячейкаВозможность оформления услуги ответственного сейфового храненияНизкий уровень безопасности, проблемы при получении денег в непредвиденных ситуациях
АккредитивПростота и надежностьЗависимость от положения банка: в случае отзыва лицензии деньги вернуть сложно
Депозит нотариусаУдобство: в одном месте можно сделать сразу два делаРиск отзыва лицензии у нотариуса или риск столкнуться с мошенничеством
Сервис СбербанкаКомфортный безналичный способ расчетовРяд ограничений, не исключены проволочки
Трейд-инПроблему продажи старой квартиры берет на себя компанияРиск продать квартиру по невыгодной цене

На первичном рынке недвижимости существует три основных формы расчетов, причем все они безналичные (то есть деньги поступают на счет девелопера): ипотека, единовременная оплата и рассрочка.

Ипотека

Доля ипотечных займов в структуре сделок в зависимости от класса жилья варьируется от 30 до 80%. Здесь применяется аккредитивная форма оплаты (подробнее об этом ниже), когда деньги поступают на безотзывный безакцептный аккредитив в банке и переводятся на счет застройщика только после того, как право собственности на недвижимость перейдет клиенту.

Основной минус ипотеки — выплата процентов, размер которых зависит от выбранного банка, но в результате выливается в существенную сумму сверх стоимости купленной недвижимости. Ипотечный кредит можно рефинансировать в другом банке, снизив процент по кредиту.

Во всех проектах, получивших разрешение на строительство после июля 2019 года, используются эскроу-счета, на которые и поступают деньги покупателей, а застройщик получает их только после сдачи дома в эксплуатацию.

Более подробно об этой схеме читайте здесь.

Сервис ВТБ «Метр квадратный» тоже дает возможность проводить расчеты по ипотечным сделкам Банка ВТБ и любым не ипотечным сделкам с недвижимостью.

Сейчас сервис доступен при покупке квартир у застройщиков, где продавец объекта недвижимости или его представитель формируют договор на оказание услуг для покупателя – физического лица гражданина РФ.

Как пояснили в «Метр квадратный», после подтверждения регистрации сделки в Росреестре, происходит автоматическое перечисление денежные средства продавцу или на эскроу-счет, в зависимости от типа сделки. Дополнительных действий или посещения офисов для этого не требуется.

Если по каким-либо причинам на регистрацию сделки в Росреестре потребуется больше времени, то это никак не повлияет на процесс расчетов по сделке, так как договор действует бессрочно.

Для удобства участников сделки, предусмотрена возможность изменять условия и расторгать сделки в онлайн-режиме.

Сервис совместим с «бумажной» и электронной регистрацией (в том числе других платформ).

Единовременная оплата

Это самый простой прямой способ оплаты, когда покупатель перечисляет всю сумму сразу. Основная сложность — единовременное наличие у покупателя полной суммы, которая требуется для оформления сделки.

Есть и побочный эффект: не всегда этот способ оказывается безопасным.

Проблема в том, что на момент выплаты денег право собственности покупателя на объект может быть еще не зарегистрировано в Росреестре — в этом случае существует риск столкнуться с «неосновательным обогащением» (приобретение или сбережение имущества за счет другого лица без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований). Даже если суд встанет на сторону пострадавшего, возврата денег придется подождать.

Аналогичным образом рискует и продавец, которого попытается обмануть покупатель. В целом способ будет актуален лишь тогда, когда стороны имеют все основания друг другу доверять.

Рассрочка

Квартира находится в залоге до полной оплаты, а покупатель в течение определенного срока (как правило, одного года) вносит регулярные платежи. При этом клиент предварительно делает первоначальный взнос, размер которого составляет до 30% стоимости жилья.

Безусловным плюсом такой разновидности оплаты является отсутствие процентов (как в случае с ипотекой), причем платить покупатель будет не банку, а продавцу-застройщику.

Банковская ячейка

Анна Жукова, эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге, напоминает о таком способе передачи денег, как банковская ячейка.

Правда, по словам эксперта, этот способ теряет популярность — он стал менее безопасным.

Раньше банки были более лояльны к условиям получения средств из ячейки: можно было прописать перечень справок и документов, который придется предъявить продавцу для получения денег из ячейки.

Деньги закладываются в присутствии обеих сторон сделки, поскольку обычная аренда банковской ячейки не подразумевает проверку подлинности отправленных в сейф купюр и их количества.

Но у банков есть отдельная платная услуга по проверке подлинности — за нее придется заплатить в среднем около 0,1% суммы (иначе банк будет отвечать только за хранение — предъявить претензии, если купюры окажутся поддельными, не получится). Чтобы гарантия безопасности сделки была выше, имеет смысл арендовать ячейку в тех банках, которые получают информацию о регистрации сделки онлайн.

«Есть еще один вариант — услуга ответственного сейфового хранения. Она стоит дороже, но представитель банка присутствует на закладке денег и составляет опись содержимого ячейки. И тут уже банк заинтересован проверить и количество заложенных денежных средств, и их подлинность», — уточняет собеседница Циан.Журнала.

В заключение Анна Жукова рекомендует заранее узнать, как удастся получить доступ к деньгам при возникновении непредвиденных ситуаций. Да, риск их возникновения невелик, но при таких крупных сделках полагаться на авось неразумно.

АккредитивыПо мнению опрошенных нами экспертов, это один из наиболее популярных (за счет простоты и надежности) способов расчета.

Суть его заключается в следующем: деньги зачисляются на счет банка и хранятся там до тех пор, пока покупатель не выполнит условия сделки и не предоставит подтверждающие этот факт документы.

Покупатель открывает аккредитив в пользу продавца в день подписания договора купли-продажи.
«Деньги покупателя списываются с его счета на счет аккредитива, где они будут заморожены в течение 30 дней или бо́льшего срока, в течение которого покупатель не вправе отозвать заявление на открытие аккредитива (если аккредитив безотзывной). Условием раскрытия аккредитива в пользу продавца, как правило, является предъявление в банк договора купли-продажи квартиры, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя. После этого банк перечисляет деньги продавцу».

Данила Савченко,генеральный директор Apple Real Estate

Главное, чтобы продавец явился в банк в течение срока действия аккредитива, иначе после его окончания деньги вернутся обратно на счет покупателя. Аккредитив считается достаточно безопасным способом расчетов. Основные риски связаны с отзывом лицензии у банка — это приведет к зависанию денег.

Депозит нотариусаДругой способ оплатить приобретение квартиры — обратиться к нотариусу, у которого есть специальный счет в банке, чтобы переводить на него деньги для расчетов. Если стороны решили воспользоваться депозитом нотариуса, необходимо удостоверить у него договор купли-продажи.

Чтобы рассчитаться через депозит нотариуса, покупатель пишет ему заявление с просьбой принять деньги в депозит. После этого нотариус передает покупателю реквизиты своего счета, которые указываются в договоре купли-продажи в дополнение к условиям, при которых нотариус переводит деньги на счет продавца.

Если нотариус подает документы на регистрацию перехода права собственности самостоятельно, то он сам отслеживает регистрацию и совершает платеж без дополнительного обращения, отмечает генеральный директор Apple Real Estate Данила Савченко.

Недостатки этого способа — риск отзыва лицензии у нотариуса или мошеннические действия с его стороны. Если покупатель не переведет деньги на депозитный счет, нотариальный договор придется расторгать тоже у нотариуса либо обращаться в суд.

Сервис безопасных расчетов Сбербанка

После того как появилась возможность подавать документы на регистрацию перехода права собственности в электронном виде (электронная регистрация), Сбербанк запустил и начал активно использовать услугу «Сервис безопасных расчетов». Банк сам отслеживает регистрацию перехода права собственности: если регистрация прошла успешно, он производит платеж в пользу продавца, говорит Данила Савченко.

«Эта услуга доступна как ипотечным клиентам, так и клиентам, которым не нужен ипотечный кредит. Такой способ расчета применяется как для покупки квартиры в новостройке, так и на вторичном рынке.

Впрочем, есть ряд условий, при которых воспользоваться ею не получится: например, при покупке квартиры по доверенности, или если недвижимость оформлена в собственность до 1998 года, или если получателей денежных средств по договору больше двух», — подчеркивает эксперт.

С одной стороны, это достаточно комфортный безналичный способ расчетов. С другой, настораживает, что владельцем номинального счета является некое ООО (хотя оно и входит в группу компаний Сбербанка). Перевод и поступление денег на счет продавца иногда проходят с существенной задержкой.

Трейд-ин

Руководитель направления трейд-ин ГК «Первый Трест» Адель Сайфуллина напомнила, что существует и схема трейд-ин. Это относительно новая система управления продажами новостроек, которая набирает обороты у российских застройщиков.

«Большая доля жилья приходится именно на старый фонд. Проведя аналогию с автомобильным бизнесом, многие застройщики внедрили эту схему и у себя.

Покупатель решает продать квартиру и обращается в специальный офис, где ему предлагают либо одновременный выкуп его квартиры и покупку новой, либо помощь в одновременной реализации старой квартиры и покупки новой.

Некоторые компании предоставляют эту услугу бесплатно, некоторые дают скидку при покупке новой квартиры. Получается довольно выгодно», — резюмирует эксперт.

У каждого из упомянутых способов расчетов масса нюансов, о которых покупателям недвижимости лучше узнать на берегу — еще до совершения сделки. Поэтому вне зависимости от выбора схемы расчетов, внимательность и въедливость никогда не будут лишними.

Источник: https://www.cian.ru/stati-azbuka-raschetov-ot-a-do-ja-ot-akkreditiva-do-jachejki-305759/

Аккредитив при покупке недвижимости: что это такое, его виды, преимущества, недостатки и способы оформления

Аккредитив при покупке недвижимости что это такое

Приобретение недвижимости — не самая частая процедура для среднестатистических граждан. К ней подходят со всей ответственностью, так как при заключении сделки купли-продажи существует риск потерять денежные средства, внесенные в качестве предоплаты.

Одним из способов страховки в этом случае выступает расчет через аккредитив. В статье рассмотрим, что такое банковский аккредитив при покупке квартиры, его особенности, плюсы и минусы.

Определение понятия

Для сторон, совершающих сделку с недвижимостью, важно быть уверенными, что условия контракта соблюдаются и денежные средства поступят в срок. Безопасность сделки гарантирует заключенный между сторонами аккредитив.

Что такое аккредитив при покупке недвижимости? Это специальный счет, открытый в банке при проведении сделки. Имеет форму банковской операции, в которой банки выступают посредниками при переводе и приеме средств. Оплата проходит по безналичному расчету.

Банк покупателя/плательщика (эмитент), действует по поручению, обязуясь своевременно и в полном размере оплатить покупку. В то же время эмитент вправе передать обязанности другому банку (исполняющему).

Существуют определенные требования к оформлению. Так, аккредитив содержит следующие реквизиты:

  • номер и дата;
  • вид платежа;
  • сумма прописью;
  • данные плательщика;
  • информация об эмитенте;
  • информация об исполняющем банке;
  • данные получателя;
  • вид;
  • условия оплаты;
  • наименование предмета сделки;
  • дополнительные условия (при наличии);
  • номер счета получателя;
  • подпись уполномоченного банковского служащего;
  • отметки банка-эмитента;
  • печать.

Виды аккредитива

Сторонам важно выбрать вид аккредитивного счета при покупке-продаже квартиры. Аккредитив бывает:

  • депонированный (покрытый) — эмитент переводит сумму аккредитива в пользование исполняющему банку за счет плательщика;
  • гарантированный (непокрытый) — эмитент разрешает исполняющему банку списывать денежные средства со счета, но в пределах суммы аккредитива;
  • отзывный — изменяется или отменяется эмитентом без согласования с получателем выплаты;
  • безотзывный — отменяется только в случае согласия получателя, однако любые изменения запрещены;
  • подтвержденный — исполняющий банк обязуется провести перевод оплаты даже при отсутствии поступления средств;
  • неподтвержденный — используется при сделках с партнерами из экономически нестабильных государств;
  • срочный (акцептованный) — имеет условие, что оплата производится в определенное время;
  • back-to-back — оформляется, если в сделке участвуют не только продавец и покупатель, но и посредник (третье лицо). Предполагает создание двух аккредитивов в разных банках;
  • встречный — создается при тех же обстоятельствах, что и back-to-back, однако оба аккредитива оформляются в одном банке;
  • с отсроченной оплатой — позволяет перенести оплату;
  • свободнообращающийся — требует перевода средств сразу при получении документов.

Важно! Условия аккредитива устанавливают продавец, покупатель и банк, в котором он оформлен. Исполнение сторонами условий обязательно.

Нормативная база

Основанием для реализации безналичных расчетов через оформление такой банковской услуги выступают:

  1. Ст. 867—873 Гражданского кодекса РФ.
  2. Положение о правилах осуществления перевода денежных средств, утвержденное Банком России 19.06.2012 № 383-П.
  3. Приказ Министерства финансов РФ от 31.10.2000 № 94н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению».

Аккредитив в России

Данной процедурой чаще всего пользуются жители больших городов — эта операция довольно сложная и невостребованная. Количество специалистов, оформляющих сделку таким путем и желающих выступить сторонами, небольшое, так как в основном платежи осуществляются через платежные поручения или путем передачи денег наличными.

Несмотря на существующие документы, регулирующие реализацию сделок по аккредитиву, правовая база в России в этом вопросе достаточно слаба.

Однако интерес к услуге в нашей стране постепенно растет.

На территории РФ, как правило, осуществляются следующие сделки:

  • продажа квартиры через аккредитив;
  • покупка квартиры через аккредитив;
  • покупка акций и долей;
  • продажа земельных участков;
  • покупка земельных участков.

Сделка купли-продажи недвижимости часто не является обычной для обеих сторон, которые заботятся о своей выгоде, заинтересованы в законности действий и соблюдении всех условий.

Аккредитивная форма расчетов при покупке-продаже квартиры дает гарантии безопасности и своевременной оплаты, поэтому условия сделки оговариваются сторонами заранее.

В каких случаях нельзя задействовать

Аккредитив задействовать нецелесообразно в ситуациях, если:

  • одна или обе стороны попытаются снизить сумму средств;
  • покупатель не готов давать объяснения относительно наличия крупной суммы, а у банка возникают вопросы о появлении средств;
  • продавец настаивает на получении средств на руки (наличными);
  • продавец уверен в платежеспособности покупателя, а покупатель — в надежности продавца;
  • планируется несколько сделок;
  • сделку планируется оформить в короткий промежуток времени.

Преимущества и недостатки

Процедура создания аккредитива мало известна физическим и юридическим лицам в РФ, однако за рубежом она очень популярна.

В России для заключения сделки купли-продажи недвижимости чаще используется банковская ячейка, однако она не всегда гарантирует безопасность. Аккредитив выступает противоположностью ячейки в плане передачи средств и обеспечения безопасности сделки.

Важно! Оба способа имеют общее требование: продавец предоставляет в банк документацию, доказывающую, что он действительно собственник недвижимости.

При реализации сделки для сторон актуален вопрос о том, что выбрать: ячейку или аккредитив? Банковская ячейка имеет особенности при использовании:

  • необходимость личной встречи участников сделки при аренде;
  • требуется дополнительное согласование условий открытия ячейки;
  • возможность продлить срок сделки или внести изменения при возникновении определенных обстоятельств;
  • фактическая сумма в ячейке может отличаться от суммы, указанной в договоре;
  • стоимость аренды ниже оплаты аккредитива;
  • существует риск недобросовестного исполнения обязательств участниками сделки (например, кража денежных средств или предоставление фальшивок).

Аккредитив помогает обезопасить стороны от мошенничества — это главное преимущество безналичного расчета.

К плюсам также относятся:

  • возможность составить список документации, подтверждающей исполнение обязательств сторонами;
  • дополнительный контроль исполнения договора;
  • банк несет ответственность за правильность оформления документов по законодательству РФ;
  • внесение изменений только по согласованию обеих сторон (за исключением отзывного и безотзывного аккредитивов);
  • гарантия перевода средств независимо от финансовой обеспеченности покупателя (после создания аккредитива средства хранятся на банковском счете, доступа к нему покупатель не имеет);
  • средства переводятся продавцу только после закрепления права собственности за покупателем;
  • в случае отмены сделки средства в полном объеме возвращаются покупателю;
  • возможность продлить сделку на любой срок.

Каждый способ ведения сделки имеет свои минусы, аккредитив при этом не исключение:

  • высокий уровень комиссионных выплат;
  • неосведомленность сторон, так как процедура не настолько популярна в России и имеет большое количество особенностей;
  • сложная система сбора и предоставления документации;
  • слабая нормативная база в России.

Схема сделки купли-продажи недвижимости через аккредитив

Сделка купли-продажи через аккредитив происходит в несколько этапов:

  1. Покупатель и продавец знакомятся с условиями аккредитивного расчета в банке.
  2. Стороны устанавливают права и обязанности по сделке путем составления договора.
  3. Покупатель оформляет аккредитив путем подачи заявления. Обязательное условие банка, выбранного для перечисления оплаты, — наличие в нем открытого счета.
  4. Банк создает аккредитив в нескольких экземплярах и оригинал отправляет продавцу.
  5. После получения оригинала продавец подает пакет документов по аккредитиву в исполняющий банк для проверки. В случае отсутствия недостатков, ошибок и незаконных действий банк переводит средства на счет.

Как выбрать банк

Чтобы создать аккредитив, необходимо, чтобы у покупателя был открыт счет в выбранном банке. Сами финансовые организации должны отвечать следующим требованиям:

  • удобство (создание аккредитива в любом отделении и даже при нахождении сторон в разных населенных пунктах);
  • гарантия безопасности участникам сделки (не только сторонам, но и третьим лицам);
  • конкурентоспособная цена услуги;
  • быстрота;
  • надежность (проверка подлинности средств перед зачислением).

Перед подачей заявления на оформление аккредитива следует выбрать его вид, ознакомиться со всеми нюансами и особенностями. Порядок перечисления средств зависит от вида счета.

Порядок расчета

Оплата поступает на счет продавца только при условии соблюдения всех требований договора, правильности оформления документов и после передачи права собственности на недвижимость покупателю.

В случае отмены сделки или по истечении срока оплаты без передачи права собственности средства в полном объеме возвращаются покупателю.

Заключение

Сделка с недвижимостью — нечастая процедура для граждан РФ, поэтому к ее осуществлению подходят ответственно и внимательно. Гарантию безопасности дает создание аккредитива между участниками. Эта операция не распространена в пределах России, однако имеет достаточно плюсов и способна предоставить выгодные условия.

Аккредитив имеет много разновидностей и подойдет как для физических, так и для юридических лиц. В любом случае стороны могут установить свои требования, обязательные к исполнению. Банки РФ, выбранные в качестве оформителей аккредитивов, несут ответственность за законность сделки и правильность оформления документов.

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/akkreditiv-pri-pokupke.html

Аккредитив при покупке недвижимости: особенности, нюансы

Аккредитив при покупке недвижимости что это такое

У многих людей, не сильно разбирающихся во всех аспектах кредитования и сотрудничества с банком, аккредитив при покупке недвижимости ассоциируется с невыгодными условиями предоставления кредита.

Если же пришлось столкнуться с этим понятием, то следует знать, что это выгодное для продавца и покупателя средство. Его применяют для соблюдения правильности расчетов, которые будет контролировать банк. Финансовое учреждение в этом случае выступает в роли третьего лица.

Определение

Что такое аккредитив в банке, лучше всего ответят банковские сотрудники. Они же расскажут и обо всех нюансах этой услуги.

Если сказать простыми словами, то аккредитация физических лиц – это соблюдение всех условий купли-продажи имущества, законность которых гарантирует банк. Обе стороны будут уверены в том, что все обязательства будут выполнены всеми участниками.

Программа используется не только для приобретения жилья. Данный метод расчетов эффективен во всех случаях, когда купля-продажа проходит без длительного общения продавца и покупателя. Таким образом, процедура проходит максимально безопасно и без непредвиденных ситуаций, когда одна из сторон отказывается выполнять свои обязательства.

Покупатель на конкретных условиях переводит деньги на аккредитивный счет, который играет роль банковской ячейки. При этом транзакция средств происходит безналичным платежом.

Важно! Денежные средства за продажу недвижимости продавец получит, если выполнит взятые на себя обязательстваперед покупателем.

Все действия участников программы контролирует банк, которому принадлежит аккредитивный счет. В таких условиях все стороны надежно защищены от обмана.

Классификация

Существует большое количество вариантов, когда открывается аккредитация. Банк предоставляет возможность клиенту выбрать для себя наиболее надежный метод продать или купить недвижимое имущество с применением аккредитования.

Для партнерства можно выбрать один из следующих видов расчетов:

  1. Безотзывный. Отсутствует возможность закрыть счет в одностороннем порядке. Редко используется, поскольку для участников сделки отсутствуют какие-либо гарантии.
  2. С красной оговоркой. Предусматривает передачу банком авансового платежа второй стороне по требованию эмитента. При этом участник, получающий аванс, не обязан представлять какие-либо документы.
  3. Депонированный. Его еще называют покрытым. Продавцу заранее перечисляют полную сумму до завершения сделки. Эта сумма остается нетронутой до того момента, пока продавец не выполнит свои обязательства. Если аккредитование непокрытое, то эмитент разрешает банку-исполнителю снять средства со своего корреспондентского счета в тот момент, когда продающая сторона в полной мере выполнил условия договора.
  4. Кумулятивный. Применяется в том случае, когда плательщик внес всю сумму, но продавец снял лишь часть денег. Оставшиеся средства сохраняются на счету, либо переводятся на новое аккредитование.

Значение счета

Рынок недвижимости – это широкий простор для деятельности мошенников, недобросовестных продавцов. Нередки случаи, когда покупатель переводит продавцу деньги и остается без своей покупки.

Нередко приобретенная недвижимость находится под ипотечными обязательствами, о которых в договоре не было упомянуто. Такие процедуры считаются сомнительными, приносят массу неудобств покупателям. По подобным схемам орудуют, как правило, «черные риэлторы».

Для защиты финансовых вложений эксперты рекомендуют использовать аккредитование. Эта банковская услуга убережет покупателя от потери денег.

 Продавец получит средства только после предоставления банку сведений и документов, подтверждающих прозрачность сделки с недвижимым имуществом. Проверкой предоставленных документов занимаются банковские специалисты.

Покупатель может быть уверен, что вторая сторона его не обманет и деньги не будут украдены во время расчета.

! Обременение на недвижимость: что это такое

Применение

Статистика показывает, что использование девизы при приобретении жилья увеличивает процент честно проведенных сделок.

Аккредитация физического лица, который покупает квартиру, дает множество преимуществ:

  1. Удобная форма расчетов. Нет необходимости проверять деньги, пересчитывать количество купюр в пачках. Все операции происходят в безналичной форме.
  2. За должным соблюдением финансовых транзакций наблюдает третья сторона.
  3. Компенсируется недостача положительной репутации партнера, если у сторон нет таких подтверждений.
  4. При выполнении всех пунктов договора владелец жилья гарантированно получит финансовые средства, а покупатель – недвижимость.

Принцип работы услуги

Применение аккредитации физического лица при покупке недвижимости является возможным только при выполнении определенных условий:

  • участники программы заключают соглашение об использовании девизы при покупке квартиры для проведения всех расчетов;
  • далее покупатель обращается банк, где на его имя открыт кредитный или дебетовый счет, подает заявку на аккредитивное обслуживание;
  • банковское учреждение открывает аккредитацию. В случае передачи денег в этом же банке отдает приказодателю пакет документов. Если средства продающая сторона планирует получить в другой финансовой структуре, то банк-эмитент передает банку-исполнителю распоряжение, согласно которому произойдет выдача денежной суммы по договору;
  • для получения средств продавец должен принести в банк зарегистрированный в УФСГРКК договор и другие документы, предусмотренные для этой услуги.

Плюсы и минусы формы расчетов

Основным преимуществом аккредитации при совершении сделок с недвижимостью является безоговорочная гарантия выполнения сторонами обязательств по договору. Но использование аккредитивных счетов имеют ряд значительных недостатков. За осуществление расчетов в банках принято брать комиссию.

Также обеим сторонам нужно собрать большие пакеты документов, которые подтверждают право собственности на недвижимое имущество, а также право продавца на получение денежных средств. Плюсы и минусы банковской услуги значительным образом влияют на решение клиента воспользоваться данной формой расчетов.

Принцип оформления договора

Как открыть аккредитив на приобретение жилья, чтобы совершить сделку максимально безопасно. Существует пошаговая инструкция, которая поможет правильно воспользоваться этой услугой. Все возникшие вопросы лучше прояснять у сотрудников финансового органа, в котором планируется открытие счета.

Договор, составленный между продающей и покупающей сторонами, и соглашение, заключенное с аккредитующей структурой – это два разных документа. Между участниками сделки подписывается соглашение о купле-продаже. Аккредитация в данном случае лишь упоминается как форма оплаты. С банком нужно оформить договор на открытие аккредитования.

Внимание! Открыть аккредитив в Сбербанке имеет право лишь физическое лицо, являющееся его клиентом, а также гражданином РФ.

Образец заявления содержит информацию по следующим пунктам:

  • вид аккредитации;
  • время действия счета;
  • точная сумма, задействованная в сделке;
  • сведения о продавце и покупателе;
  • список документов, которые потребуются для получения денег.

Для того, чтобы открыть аккредитив в банке на покупку жилья, участники программы должны предоставить свои паспортные данные, номер счета, с которого будет списана сумма денег. Также потребуется нотариально заверенный договор, на основании которого будет использована данная форма расчета.

Образец договора

Если будущие партнеры для совершения сделки выбрали аккредитивный способ оплаты, то в договоре должны быть прописана следующая информация:

  1. Имена, паспортные данные, дата, место рождения участников процедуры.
  2. Информация о предмете недвижимости, по которому заключается соглашение – площадь, число комнат, адрес.
  3. Сведения, подтверждающие право собственности владельца на продаваемую квартиру – регистрационное свидетельство, номер по ЕГРПНиС.
  4. Сумма оценки продаваемой недвижимости цифрами и прописью.
  5. Вид аккредитивного счета, на какой срок открыт, названия финансовых организаций, которым поручено выдавать и принимать платежи.
  6. Субъект, который оплатит проценты по аккредитиву (при его открытии и закрытии).

! Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости по адресу?

Цена

Стоимость обслуживания аккредитивного счета в разных финансовых учреждениях отличается. Сумма может быть как фиксированной, так и в виде процента от объявленной цены на недвижимость. В большинстве банков цена на услуги очень высокая, поскольку они отвечают перед законом за то, что процедура будет проведена с соблюдением всех законодательных норм.

Стоимость аккредитива для физических лиц в Сбербанке:

  • за обслуживание потребуется выложить 2 т. р.;
  • цена за открытие аккредитива с проведением сделки в одном отделении составляет 0,2% от заявленной суммы;
  • цена за открытие с проведением сделки между разными отделениями составляет 0,3% от суммы;
  • пролонгация сотрудничества – 2 т. р.

При подписании соглашения и открытии аккредитивного счета в ВТБ24 условия сотрудничества будут следующими:

  • стоимость открытия – 0,2% от суммы сделки;
  • пролонгация договора и изменение суммы – 0,2%;
  • досрочное закрытие счета – 1,2 т.р.;
  • комиссия за выдачу денег – 0,2%.

Внимание! Независимо от банка срок действия аккредитивного счета может быть любым. Если срок истек, а продажа квартиры еще не завершена, то соглашение с аккредитующим банком можно продлить за дополнительную оплату.

Выбор услуг

Что лучше подходит для сделки с недвижимостью – аккредитив или банковская отдельная ячейка. Выбрать не очень сложно, особенно если есть знания об особенностях использования обеих услуг. Аккредитивная форма взаиморасчетов очень похожа на использование банковских ячеек. В последние принято помещать наличные средства, а аккредитив предполагает только безналичный расчет.

Такие различия обусловлены тем, что помещение денег в ячейку происходит тайно, то есть банк не знает, что именно, на какую суму было положено в хранилище. В таком случае продавец не имеет никаких гарантий честности покупателя, а банковская структура ответственности за ненадлежащее проведение сделки не несет.

Совет! В случае заключения сделки с аккредитивом обе стороны защищены финансовым посредником, который отвечает за соблюдение всех условий договора купли-продажи, гарантирует предотвращение любых нарушений, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

: как лучше передать деньги при покупке недвижимости

Использование аккредитации физических лиц при продаже недвижимого имущества признано специалистами наиболее безопасным способом покупки недвижимости.

 Несмотря на непопулярность такой формы расчетов, банки активно предлагают эту процедуру своим клиентам.

Финучреждения заинтересованы в том, чтобы сделки были успешно завершены, поэтому ведут тщательный контроль на каждом этапе.

! ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости»

Источник: https://uristi.guru/kvartira/chto-takoe-akkreditiv-pri-pokupke-nedvizhimosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.