Цепочка при продаже квартиры

Содержание

Практикум: продажа квартиры со встречной покупкой

Цепочка при продаже квартиры

15.03.2016 | 00:00 10203

Цепочки встречных сделок, появившиеся на заре квартирного рынка, и сегодня остаются актуальным способом улучшения жилищных условий. Как правило, все сделки производятся в один день. Что важно знать, чтобы не стать слабым звеном цепи?

Встречная покупка (встречка) – это продажа объекта недвижимости (квартиры или комнаты) с одновременной покупкой другого.

При такой операции продавец, он же покупатель, может сделать доплату или получить компенсацию – например, если речь идет о квартирах разных площадей.

Но жизненные обстоятельства и задачи у всех разные, поэтому риэлторы давно освоили практику выстраивания встречных сделок в обменные цепочки из нескольких объектов. Какие задачи решаются сегодня за счет встречек и обменных цепочек и где в них слабые звенья?

Виды встречных сделок

По словам президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрия Щегельского, встречки составляют около 80% операций на вторичном рынке жилья, а больше половины из них – операции, связанные с улучшением жилищных условий. Например, обмен комнаты на квартиру, «однушки» на «двушку». Разумеется, с доплатой.

По оценкам вице-президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости Николая Лаврова, в большинстве случаев планируемые продавцами-покупателями бюджеты доплат составляют от 500 тыс. до 1 млн руб. Второе место в рейтинге обменных операций занимают продажи вторичного жилья с одновременной покупкой квартиры в строящемся доме.

Это выгодно, ведь (если оставить за скобками риски недостроя) за те же деньги на первичном рынке можно приобрести больше «квадратов», чем на вторичном. В новом доме не придется перебирать полы и менять трубы, но переехать сразу не получится: придется ждать, пока дом построят.

Поэтому предметом продажи здесь обычно становится не единственное жилье, а свободное – например, полученные по наследству квартиры и комнаты.

Но из-за финансовой нестабильности и курсовых колебаний граждане опасаются хранить сбережения в деньгах (как в рублях, так и в валюте), а все чаще предпочитают сразу вкладывать средства, вырученные от продажи вторичной недвижимости, в дело.

В настоящее время, по оценке Дмитрия Щегельского, на встречные операции, связанные с покупкой жилья в новостройках, приходится около 20% обращений к риэлторам.

Другие типы встречных операций (разъезд и расселение, переезд из двух маленьких квартир в одну просторную, продажа с целью покупки жилья с худшими потребительскими характеристиками и получения доплаты) – это всегда сложные сделки с множеством нюансов, требующих отдельных публикаций.

Основная сложность – в дисбалансе спроса и предложения: например, демократичную однокомнатную квартиру сегодня продать намного проще, чем найти покупателя на комфортную трехкомнатную.

Особый случай – операции купли-продажи недвижимости, связанные с переездом в другой регион. «Это почти всегда встречные сделки по сути, но не по форме, – комментирует Николай Лавров. – Чтобы купить квартиру в Петербурге, придется завершить сделку по продаже недвижимости в регионе, выписаться и получить деньги». Тем не менее, приехав в Северную столицу, вы будете самым желанным гостем в риэлторских компаниях. Ведь будущие участники уже выстроенных цепочек ждут недостающее звено – так называемого прямого покупателя.

Как это работает

Итак, коль скоро речь перешла от встречек к цепочкам, давайте рассмотрим, как это работает, на условном примере – так проще для восприятия. У вас есть электрический чайник, который вы хотите поменять на микроволновку. Идеальный вариант – найти готового на обмен с вашей доплатой владельца микроволновки.

Но вот незадача: ему не нужен чайник – он присмотрел по объявлению холодильник. В наличии цепочка из трех звеньев, но у нее нет шансов замкнуться: как мы уже отметили, больше половины участников обменных сделок нацелены не на равноценные обмены, а на улучшения с доплатами.

Владельцу холодильника не нужны чайник и микроволновка, а требуются живые деньги. У людей нынче каждый рубль на счету, поэтому найти покупателя на дорогой холодильник непросто: все ходят, смотрят, прицениваются, пытаются торговаться. А тут – участники цепочки предлагают владельцу холодильника подождать, пока вы продадите чайник.

И на безрыбье это все-таки дельное предложение. Теперь всем предстоит набраться терпения, а внимание всех участников цепочки приковано к владельцу выставленного на продажу чайника – ведь именно в случае успешной его продажи цепочка придет в движение.

Едва найдется желающий его приобрести, участники цепочки (их уже четверо) соберутся вместе, чтобы оформить три договора купли-продажи. При этом всю сумму – выручку от продажи чайника и доплаты – получит продавец холодильника.

То есть, чтобы обменная цепочка пришла в движение, необходимы два звена.

Во-первых, покупатель с живыми деньгами на начальный объект (в условном примере – чайник, на рынке жилья – недорогая и высоколиквидная квартира). Во-вторых, объект в прямой продаже (в нашем случае – холодильник).

Слабые звенья одной цепи: кто здесь крайний

Теперь вернемся к «недвижимым» материям. Ключевое отличие реальной цепочки сделок на рынке жилья от разобранного выше примера в том, что продавец объекта прямой продажи действительно оказывается «крайним» звеном.

Мало того, что он вынужден ждать, пока найдется покупатель на первый объект (сроки здесь прогнозировать почти невозможно), так еще и причитающиеся деньги получит только по завершении регистрации всех сделок цепочки. Формально, если представители Росреестра уложились в отведенные законом сроки, это десять рабочих дней.

Но, во-первых, задержки из-за технических сбоев, и порой значительные, для сего учреждения уже стали доброй традицией. Во-вторых, любое звено цепочки может оказаться слабым – в том числе из-за недосмотров при оформлении договоров купли-продажи.

В этом случае чиновники, отвечающие за регистрацию, завернут документы представителя среднего звена, а деньги подвиснут у крайнего. Теперь о человеческом факторе. Чем больше участников у обменной цепочки – тем выше вероятность ее разрыва. «В практике рынка широко распространены цепочки с количеством объектов от двух до четырех, – рассказывает Николай Лавров.

– С каждым дополнительным звеном стрессогенные факторы возрастают в геометрической прогрессии. Хотя мне известны случаи, когда успешно складывались цепочки из шести-семи объектов. Для этого риэлторам приходится проявлять недюжинные таланты, чтобы оперативно встраивать новые звенья взамен выпадающих».

Как происходит регистрация сделок в цепочке? В назначенный день все их участники вместе с представляющими их интересы агентами собираются в том банке, где будут проводиться расчеты, знакомятся с правоустанавливающими документами и проектами договоров, проводят операции с наличными и безналичными деньгами, подписывают договоры и подают документы на госрегистрацию.

Дмитрий Щегельский:
Риэлторам, представляющим интересы клиентов в цепочках, за несколько дней до сделки желательно встретиться, чтобы проверить актуальность всех документов и обсудить детали

Что еще нужно знать о встречках

В цепочки встречных сделок можно включать доплаты в виде материнского капитала, жилищных сертификатов программы «Военная ипотека», субсидий в рамках федеральных и региональных целевых жилищных программ.

В ряде случаев, когда субсидирование невозможно получить в сжатые сроки, вопрос решается за счет привлечения обычных или целевых ипотечных кредитов. Как это делается – предмет отдельных публикаций.

Затягивание подготовки, обычно связанное с получением будущими участниками сделок справок из органов опеки и попечительства, одобрения кредитов, увеличивает шансы развала цепочки. Поэтому действовать приходится быстро.

Представители риэлторской компании могут оперативно получить и вовремя освежить все необходимые справки, имеющие ограниченный срок действия, ускорить рассмотрение заявки ипотечным банком. И последнее. Сегодняшнее состояние квартирного рынка – без выраженного роста или снижения цен – вполне комфортный период для встречных покупок.

Но покупательская активность нынче сконцентрирована в сегменте самого доступного по ценам жилья. Стало быть, имеет смысл вначале найти покупателя на свою квартиру и только потом – встречный объект.

Если вы уже выставили квартиру на продажу, то, скорее всего, первыми и основными вашими визитерами будут «экскурсанты» – так риэлторы называют покупателей, которые только прицениваются. Как оценивать серьезность намерений визитеров? «Узнайте, какой объект он продает, – советует Николай Лавров. – Если комнату или недорогую “однушку”, ваши шансы получить контрагента намного выше, чем если просторную “трешку” в доме повышенной комфортности». Риэлтор, представляющий ваши интересы в сделке, обязан изучить всю цепочку – от первого до последнего звена.

Филипп Урбан    Алексей Александронок    Коллаж: Владимир Щербаков   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/228092/

Альтернативная сделка с ипотекой Сбербанка

Цепочка при продаже квартиры

1. Альтернативная сделка.
2. Что такое альтернативная ипотечная сделка.
3. Альтернативная сделка через аккредитив в сбербанке. 
4. Разные схемы альтернативных сделок.
5. Минусы встречных сделок в Сбербанке.
6. Почему с агентом лучше?

1. Что такое альтернативная сделка

Альтернативная сделка – это продажа одной квартиры и одновременная покупка другой. При нахождении покупателя на свою недвижимость, сразу идёт поиск квартиры для покупки. Также альтернативную сделку называют встречкой или встречной сделкой. Когда и почему совершается встречная сделка?

1. Когда некуда выехать из продаваемой квартиры и некуда вывезти мебель.

2. Когда есть риск, продав квартиру, не успеть на быстро растущем рынке купить другую квартиру. 

3. У покупателей нет в наличии свободных денег. Нет на счету определённой суммы для покупки квартиры, зато есть возможность улучшить своё жильё, продав квартиру и оформить ипотеку или субсидии. Продажа квартиры со встречной (альтернативной) покупкой новой квартиры – для многих хороший способ расширения жилья и решения жилищного вопроса.

2. Что такое альтернативная сделка с ипотекой Сбербанка?

Альтернативная сделка с ипотекой – сделка, при которой покупатель квартиры привлекает ипотечные средства. Встречная покупка может быть цепочкой.

Цепочка – это ситуация, при которой не только вы продаете квартиру, чтобы купить новую, но и владелец квартиры, которую покупаете вы, тоже продаёт, чтобы купить другую квартиру. Одним словом, это несколько продаж со встречной покупкой одновременно.

Порой цепочки включают в себя четыре, пять и даже шесть квартир. Чем больше квартир, тем больше сложностей и недоразумений в сделке. Иногда цепочки разбивают на две-три отдельные сделки. Лучше провести несколько сделок, чем одну длинную сделку-цепочку.

Обычно у каждого продавца и покупателя квартиры есть свой агент. Когда цепочка выстраивается, агенты всех квартир собираются вместе и обговаривают условия сделки: согласовывают сроки, проверяют документы, даты передачи квартир.

3. Альтернативная сделка через аккредитив в сбербанке. 

Сбербанк заявляет, что возможно использование аккредитивов при встречных сделках, а также в сделках-цепочках. Альтернативная сделка через аккредитив в Сбербанке проходит также, как и при сделке через ячейку. Схема та же.

Получателем денег становится конечный продавец в цепочке. Сделка через аккредитив возможна при несложных встречных сделках. Смотрите схему №1.

Если сделка чуть посложнее, как в случае схемы №4, то её невозможно провести через аккредитив.

При сложных сделках удобнее использовать эскроу-счета. При этой форме расчёта возможно наличие нескольких получателей денежных средства (бенефициаров). Бенефициар – лицо или несколько физических лиц, имеющих право на получение депонируемой суммы при наступлении условий, предусмотренных договором. Но эта форма безналичных расчётов есть не во всех банках. 

На практике сотрудники Сбербанка часто отказывают в аккредитиве, предлагая одну форму расчётов – через ячейку Сбербанка. 

4. Разные схемы альтернативных сделок 

Какие встречные сделки проводит Сбербанк? Схема альтернативной сделки по Сбербанку: гражданин продаёт свою квартиру и покупает встречную квартиру. Под такую сделку Сбербанк предоставляет одну ячейку. Получателем денег из ячейки может быть только продавец конечной квартиры. Обязательно соблюдение условия: кто продаёт, он же и покупает.

Рассмотрим несколько схем сделок для иллюстрации вышесказанного.

Схема №1

Иванов продаёт однокомнатную квартиру за 5 миллионов рублей Петрову, берёт ипотечный кредит 2 миллиона и покупает двухкомнатную квартиру у Борисова за 7 миллионов рублей.
Сбербанк предоставляет одну ячейку, в которую Иванов и Петров закладывают два пакета денег: 5 миллионов и 2 миллиона. Получателем 7 миллионов будет Борисов – продавец двухкомнатной квартиры.

Схема № 2

Родионова продаёт 3-х комнатную квартиру Иванову за 8 миллионов рублей и покупает 2-х комнатную квартиру за 6 миллионов рублей у Бероева. Она переезжает ближе к родственникам в другой район, большая трёхкомнатная квартира ей не нужна, ей подойдёт квартира поменьше.

Покупатель не может заложить все 8 миллионов в одну ячейку, потому что Бероеву за его квартиру причитается только 6 миллионов. В этой сделке нужны две ячейки. В одну закладывается пакет на 6 миллионов, а в другую пакет на 2 миллиона рублей.

6 миллионов получит продавец 2-х комнатной квартиры – Бероев, а остаток в 2 миллиона должна забрать Родионова.

Сбербанк не любит схемы, которые отличаются от схемы № 1. Для них чем проще, тем лучше. Поэтому не факт, что вам предоставят вторую ячейку под 2 миллиона.

В самых последний момент менеджер по ячейкам может сказать: “Я ничего не знаю, эти два миллиона не имеют отношения к нашей сделке, у меня лишних ячеек нет, поэтому закладывайте остаток в 2 миллиона в другом сейфинге”.

И вы хватаете ртом воздух, потому что не знаете, куда бежать.

Схема №3

Если продающая в предыдущей схеме Родионова продаёт квартиру и хочет новую квартиру оформить не на себя, а, к примеру, на свою дочь или племянницу, то для Сбера сделка уже не считается встречной покупкой, потому что она не укладывается в схему Сбербанка: тот, кто продаёт, он же и покупает на своё имя. Данную сделку нужно оформлять, как две отдельные сделки. При этом меняются условия сделки и условия доступа к ячейкам. Для участников сделки это может быть большим сюрпризом, нужно менять все условия на ходу.

Схема №4

Разъезд родственников. Продаётся двухкомнатная квартира за 4,2 млн. рублей. Продают её брат и сестра Иванниковы. Покупает её семья Алисовых с использованием ипотечных средств.

У семьи Алисовых средства делятся на 1,2 млн. собственных средств и 3 млн. заёмных. Брат и сестра продают квартиру и покупают два объекта недвижимости: однокомнатную квартиру за 3 млн. рублей  и комнату за 1,1 млн рублей. Ещё остаётся разница в 100 тыс. руб., которая остаётся Иванниковым.

Банк предоставляет ячейку под покупку квартиры, так как туда закладываются кредитные 3 млн. рублей, а вот под покупку комнаты ячейку может не предоставить, так как она происходит не за счёт кредитных средств. Покупка комнаты для Сбербанка не считается встречной сделкой. Для суммы в 100 тыс. рублей тоже нужна ячейка. Решить все эти проблемы – задача агентов, которые проводят сделку.

5. Минусы сделки в Сбербанке

1. Сбербанк – крайне негибкая организация для проведения сложных альтернативных сделок.

2. У Сбербанка доступ в ячейку только продавца и покупателя. Это создаёт дополнительные сложности для закладки дополнительных пакетов.

3. В договоре на ячейку не всегда можно прописать нужные покупателю условия доступа в ячейку.

4. Сделка проходит долго и нудно. Встречная сделка идёт 5–6 часов. Был случай, когда шла целый день. 

5. Кредитный договор оформляет одна служба, ячейку и аккредитивы другая, а выдаёт деньги третья. Причём все эти службы абсолютно не скоординированы между собой и не вникают в полномочия друг друга. Менеджер по ипотеке Вам говорит одно, а когда Вы придёте оформлять ячейку или аккредитив, Вам скажут другое.

Сотрудник, который открывает ячейку или аккредитив, вообще может заявить, что не выдаст деньги, ссылаясь на должностные инструкции.

То, что в начале сделки сказал Вам ваш ипотечный менеджер, его абсолютно не касается, у него свои инструкции.

С моей точки зрения, все эти “ляпы” происходят из-за плохой организации работы, где каждый отвечает только за свою часть работы. В результате, всё как в миниатюре А. Райкина “Кто сшил костюм?”

Монополистом на рынке ипотеки в нашей стране является Сбербанк. Много лет он был единственным государственным банком в нашей стране, поэтому люди по привычке доверяют ему.

Оправдывает ли Сбербанк доверие своих клиентов? Избалованный постоянным потоком клиентов, банк находится в ситуации, когда не нужно бороться за каждого клиента, поэтому не спешит делать так, чтобы его потребителям было комфортно.

Сбербанк предлагает множество дополнительных услуг за дополнительные деньги, но сервисом там и не пахнет.

Даже несложную альтернативную сделку провести большая проблема. Если схема отличается от той, которую проводит банк, возникают трудности, которые Сбербанк не помогает решить.

Это уже задача самих клиентов, которые пришли на сделку и часто абсолютно не готовы к сюрпризам, которые преподносят сотрудники Сбербанка. Заранее придти и обсудить все интересующие вопросы с сотрудником Сбера тоже нет возможности.

Вместо живого общения нужно задавать вопросы в чате Дома-клик и не факт, что вам там оперативно ответят.

6. Почему при встречной ипотечной сделке лучше привлечь агента

Практически в каждой встречной сделке много сложностей. Если встречная сделка идёт с ипотекой, то сложностей ещё больше. У каждой квартиры на вторичном рынке есть свои особенности: в одной доля принадлежит ребёнку, у другой неясная приватизация, третья вообще находится в ипотеке.

Нужно заранее составить схему сделки, потом прояснить все детали. Самостоятельно выстроить систему встречных покупок крайне сложно, поскольку такая работа требует опыта и определённых знаний. Каждая сделка сугубо индивидуальна. В нюансах и схеме каждой встречной ипотечной сделки нужно разбираться отдельно. Лучше это сделать заранее, так как Сбербанк в этом Вам абсолютно не помощник.

Желаю удачи! Галина Черкис

Сопровождение сделок с недвижимостью

Источник: https://capital-realtor.ru/nalogi/vstrechnaya-sdelka-v-sberbanke

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – что это такое, порядок проведения сделки

Цепочка при продаже квартиры

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры пользуется популярностью на рынке недвижимости. Это обусловлено безнадобностью большинству участников собирать большую сумму для покупки жилья.

Главным источником денежных поступлений является головной собственник (покупатель). Остальные обменивают свою жилплощадь на другую, порой с доплатой или получением разницы от продажи.

Все нюансы данного мероприятия будут разобраны в статье.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Что такое альтернативная сделка купли-продажи квартиры?

Под альтернативной сделкой подразумевается многоступенчатый обмен жилой площади, осуществляемый несколькими собственниками одновременно. По сути, это некая цепочка, включающая нескольких участников, одновременно подписывающих документы по купле-продаже своих квартир. Подобные действия не противоречат ГК РФ (гл. 9).

Аналогичным способом можно совершить прямой обмен квартир, но тех, что находятся в социальном найме (статья 72 ЖК РФ). Только подыскать варианты, устраивающие все стороны, практически невозможно. Поэтому неизбежно внесение доплаты.

Цепочка при покупке квартиры

В альтернативной сделке принимают участие минимум 3 стороны:

  • покупатель первой в очереди квартиры;
  • продавец под №1, который тоже нацелен на приобретение для себя новой квартиры;
  • продавец под №2 – продает ту самую альтернативную жилплощадь покупателю-1.

В подобной сделке могут участвовать от 3 сторон и более. В случае большого количества составляющих звеньев приходится сделку делить на части. Это слишком сложная процедура в плане согласования условий. Поэтому риелторы обычно ограничиваются цепочками максимум из пяти участников.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как происходит альтернативная сделка?

Подобный вид сделки представляет собой цепочку из продавцов и покупателей. Покупатели ничего не обменивают, а расчет за квартиру осуществляют наличными деньгами (верхние звенья). В среднее звено входят участники, одновременно продающие и покупающие, в нижнее – те, что передают свою недвижимость, взамен забирают средства из банковской ячейки.

Схема простейшей альтернативной сделки такая:

  • участник 1 — у человека имеется наличность, которую он пускает на приобретение жилья;
  • участник 2 – продает свою старую квартиру и сразу же приобретает другую;
  • участник 3 – исключительно выставляет квартиру на продажу.

Основная сумма вносится наличными первым участником взамен на квартиру. Причем передает он ее не второму участнику (хозяину приобретаемой недвижимости), а сразу третьему. Если же образуется разница между стоимостью альтернативного и исходного жилья, она возвращается участнику 2. Либо он вносит доплату, если новая квартира оказывается дороже.

Когда все стороны пришли к единогласному соглашению, составляются договора купли-продажи на каждую взаимодействующую пару. Они подписываются и подаются на регистрацию в Росреестр в один день. После чего между сторонами осуществляется расчет.

Даже такой простой вариант альтернативной сделки может отнять целые сутки. Чем больше цепочка квартир, тем сложнее урегулировать все моменты и подготовить соответствующие документы.

Это под силу только профессиональным риелторам, поскольку требуется досконально проверять каждую составную часть сцепки.

В случае срыва хотя бы единственной купли-продажи, развалится вся последовательность, что чревато убытками для участников.

Пошаговый порядок проведения альтернативной сделки

Последовательность проведения альтернативной сделки, практически такая же, как при прямой продаже.

Этапы купли-продажи, где участвуют 2 альтернативные квартиры:

  1. оцениваются реализуемые жилые объекты;
  2. подбирают альтернативные варианты и одновременно ищут приобретателя квартиры, первой в цепочке;
  3. как только находится покупатель, оформляется задаток или аванс на квартиру 1;
  4. удостоверяются в юридической чистоте недвижимости:
  5. собирают необходимый пакет документов, составляют предварительные договора по всем трем объектам и подписывают их;
  6. заключают основные договора купли-продажи (ДКП) одновременно;
  7. передают документы по всем сделкам на регистрацию права собственности;
  8. получают завизированные в Росреестре бумаги на руки;
  9. участвующие стороны рассчитываются между собой безналичными перечислениями и с помощью зарезервированной банковской ячейки (для основной суммы);
  10. подписывают акт приема-передачи недвижимости, что подтверждает отсутствие претензий у покупателя.

Если какая-то из квартир в цепи приобретается по ипотеке, принцип действий не меняется. Только банк может внести ряд своих корректив в документальном плане. А это способно замедлить весь процесс.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!
Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!
Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Перечень документов

В базовый пакет документов входят:

  • паспорта российского образца всех участников сделки;
  • доверенность (если интересы собственника представляет иное лицо);
  • документальное подтверждение прав собственности на недвижимость, техпаспорта и выписки из ЕГРН;
  • справка из ЖКХ об отсутствии прописанных на жилой площади, а также задолженностей по коммунальным услугам.

Если реализуется совместно нажитое имущество, потребуется письменное согласие от второго супруга.

Договор купли-продажи

Когда все документы подготовлены, приходит черед составления ДКП по каждой сделке в цепи. С этим лучше справится опытный юрист или нотариус.

Каким должно быть содержание документа:

  • реквизиты паспортов двух сторон;
  • полная информация о недвижимости;
  • сумма приобретения за вычетом аванса (задатка);
  • банковские реквизиты для перечисления безнала;
  • двухсторонние права и обязанности;
  • дата и подписи.

Такое соглашение не обязательно визировать нотариально. Однако процедура упрощает дальнейшее оформление, а также позволяет в дальнейшем избежать ряда проблем, в том числе с неправильно составленным текстом.

В обязанности нотариуса входит проверка ДКП на ошибки, законность и соблюдение интересов всех участников сделки. Он проводит разъяснительную беседу, при необходимости добавляет определенные пункты.

Помимо этого, нотариус удостоверяется в наличие всех бумаг и верности их оформления, дееспособности участвующих лиц и их добровольном согласии.

Это послужит доказательством, если потом кто-то попытается оспорить сделку в судебном порядке.

Регистрация сделки

Для регистрации договоров обращаются непосредственно в Росреестр или ближайшее МФЦ. Обязательно присутствие всех лиц, задействованных в процессе.

Предоставляют сотруднику документы в оригинале и квитанцию об уплате госпошлины в размере 2000 рублей (для каждой сделки). Взамен выдается расписка со списком сданных бумаг и датой повторного приема.

В назначенный день надо будет подойти, чтобы забрать документы и правоустанавливающую выписку.

Процедура регистрации в Росреестре занимает стандартно 10 дней. В случае подачи договора, удостоверенного нотариусом, срок сокращается до 3 суток.

Расходы

В ходе альтернативной сделки надо быть готовым к следующим тратам:

  • государственная пошлина;
  • налоги;
  • стоимость покупаемой недвижимости.

Возможно придется заплатить за дополнительные услуги:

  • в нотариате;
  • риелтору (примерно 5% от цены сделки);
  • оценочной организации – от 2000 рублей (стоимость варьируется от региона, срочности, характеристик жилья);
  • банку – за резервирование ячеек.

Передача денег

О способе расчета договариваются между собой заблаговременно. Это может быть аккредитив, использование банковской ячейки с наличностью. После закладки денежных средств для каждой ячейки составляется допсоглашение, где прописываются условия изъятия содержимого.

Важно грамотно составить схему взаиморасчетов.

К примеру, покупатель 1 помещает деньги в свою ячейку банка, доплату за альтернативную квартиру размещают в другой. Только после регистрации перехода права собственности всех объектов в цепи продавцу будет открыт к ним доступ.

В случае невозможности самостоятельно выстроить порядок расчета, рекомендуется обратиться к менеджеру банка за помощью. Он предложит оптимальные варианты, ответит на интересующие вопросы.

Рассчитаться между собой участники могут как до регистрации ДКП, так и после. Это оговаривается заранее.

Надоело читать?Юрист лично позвонит и проконсультирует по вашему вопросу (консультация бесплатна)

Уплата налогов

При реализации жилплощади по альтернативной сделке налог платится в размере 13% от полученной прибыли (статья 228 НК РФ). Освобождаются от этого граждане, у которых недвижимость пробыла в собственности от 5 и более лет.

Купив квартиру по альтернативному варианту, можно претендовать на налоговый вычет в том же размере (13%). Это регламентируется статьей 220 НК РФ.

Риски альтернативной сделки

Альтернативные сделки таят определенные риски, с которыми не столкнешься при прямых продажах.

В первую очередь речь идет о несогласованности действий сторон, затягивание процесса или неожиданный отказ кого-то из цепочки.

Тогда приходится перекраивать всю схему и подыскивать новый объект для совершения купли-продажи. Чем длиннее цепь квартир, тем сложнее со всеми собственниками договориться.

На этапе регистрации возможна ситуация, когда одному из участников отказывают по непредвиденным причинам. Так как ДКП на каждое звено в альтернативной цепочке подаются по отдельности, то в случае устранения одного, автоматической приостановки процедуры не происходит.

В результате остальные участники попадают в невыгодную ситуацию. Во избежание подобного исхода важно четко контролировать реальное положение и молниеносно реагировать на форс-мажор.

Если у кого-то возникают проблемы, остальные должны направить заявление на приостановку регистрации, пока все не разрешится.

Когда привлекается риелтор, надо быть готовым к повышению тарифа из-за сложности сделки. Часто участники вынуждены занижать стоимость недвижимости для привлечения покупателей и ускорения проведения процедуры.

Заключение эксперта

Несмотря на определенные сложности, возникающие при альтернативной купле-продаже, подобный формат сделки часто оказывается наиболее выгодным. Для многих это становится единственным способом улучшить жилищные условия.

Положительные и отрицательные стороны такого варианта приобретения недвижимости:

ПлюсыМинусы
  • Можно купить жилье по сниженной цене, поскольку продавцы часто идут на уступки из-за вынужденных обстоятельств.
  • Вся задействованная в цепи недвижимость тщательно проверяется на юридическую чистоту, что исключает мошенничество.
  • Продавец может повысить цену на квартиру, когда видит заинтересованность покупателя.
  • Велика вероятность срыва сделки, если одним из участников не будет вовремя найдена альтернативная квартира.
  • Продавец может передумать, тогда придется отказывать покупающей стороне.
  • Из-за большого количества участников процедура может затянутся надолго.
  • Риск «выпадения» одного или нескольких звеньев из цепочки, что выведет из строя весь механизм.

Источник: https://SocPrav.ru/alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry

Квартиры «по цепочке»: как не стать слабым звеном

Цепочка при продаже квартиры

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Продавцов и покупателей жилья «в чистом виде» на рынке немного. Большинство хочет, доплатив некую сумму, улучшить свои жилищные условия. Вариант с прямым обменом, распространенный в советские времена, осуществить сложно. Приходится искать другие пути.

Как говорят риэлторы, решить вопрос можно посредством схемы с встречной покупкой. То есть агенты по недвижимости, исходя из пожеланий своих клиентов, выстраивают цепочку.

С одного ее конца обязательно должен быть прямой покупатель, с другого – «чистый» продавец. В середине – те, кто пытается переехать в квартиру побольше, внеся доплату (или поменьше, получив ее).

Далее следует многоступенчатый «денежно-квартирный обмен». Число звеньев в цепи может колебаться от трех до десяти.

Встречка в лицах

Рассмотрим конкретный пример многоступенчатой сделки с встречной покупкой. Предположим, в Петербург приезжает студент, которому родители готовы купить комнату в коммуналке за 1 млн руб. В комнате живет молодая семья, которая мечтает переехать в собственную квартиру.

Миллион молодожены собираются выручить от продажи комнаты и еще 1,5 млн думают взять в кредит. В подходящей им «однушке» проживает бизнесмен. Он хочет приобрести четырехкомнатную квартиру и готов из собственных сбережений доплатить 3,5 млн.

В свою очередь, четырехкомнатными апартаментами владеет известный ученый, планирующий уехать на постоянное место жительство в США.

Итак, эти люди обращаются к профессионалам. При этом вероятность того, что все пришли в одно и тоже агентство недвижимости минимальна. В дело включаются агенты разных компаний. Не найдя в базах данных своих фирм подходящих вариантов, они обращаются к базам коллег по бизнесу. Таким образом и формируется цепочка.

Допустим, цены, и площади квартир устраивают все заинтересованные стороны. Но неожиданно возникает заминка с кредитом. Первоочередная задача агентов: не допустить развала цепочки и уговорить всех немного подождать.

Когда кредит получен, наступает самый важный этап: студент платит молодой семье и въезжает в комнату, те передают деньги (вырученные от реализации комнаты и полученные в банке) бизнесмену и оказываются собственниками отдельного жилья.

Коммерсант добавляет к полученной от молодоженов сумме свои сбережения и расширяет пространство, а ученый переводит полученные средства в американский банк и уезжает в США.

Отметим, что подписание договоров и их заверение у нотариуса происходит, как правило, в один день и лучше на него других дел не планировать. Задача риэлтора заключается в том, чтобы собрать всех участников цепочки со всеми документами на руках в одно время и в одном месте.

Риэлтор придет на помощь

Описанная выше ситуация – практически идеальный пример. В жизни молодая семья могла вообще не получить кредит, а бизнесмен – передумать тратить деньги на жилье и цепочка бы распалась. Выходит, схема со встречной покупкой очень сложный и затянутый во времени процесс. И осуществить все операции без помощи опытного риэлтора практически невозможно.

К тому же, как отмечают эксперты, сейчас на рынке встречаются квартиры с поддельными правоустанавливающими документами (от личных паспортов их якобы владельцев до фальшивых документов о приватизации, купли-продажи, обмена, дарения и так далее). Примером варианта откровенного мошенничества является совершение сделки без согласия одного из супругов (по поддельной доверенности).

Объективной сложностью можно считать и наличие среди собственников несовершеннолетних. В случае, если у вас есть несовершеннолетние дети, осуществить операцию по купле-продаже квартиры можно только с разрешения муниципальной комиссии по делам несовершеннолетних и защите их прав.

Определенных проблем можно избежать, если сначала проконсультироваться с независимым юристом. После этого последует поход в агентство недвижимости. Тут есть один нюанс: человек либо выбирает определенную квартиру (которой уже занимается определенное агентство), либо изначально определяется с риэлтором, который впоследствии подыскивает ему подходящее жилье.

Если вы решили пойти вторым путем, то критериев выбора риэлтора несколько. Самый простой – рекомендации друзей и родственников. Кроме того, необходимо собрать сведения об агентстве в СМИ. Первичную информацию можно получить через интернет. Там можно узнать, как долго компания работает на рынке и состоит ли в профессиональных ассоциациях, почитать отзывы благодарных (или не очень) клиентов.

За документы – в ответе

Итак, предположим, выбор сделан в пользу того или иного агентства. Вы направляетесь туда и просите проекты договоров, которые вскоре вам предложат заключить. «Каждая сделка уникальна, – говорит нотариус, член Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Елена Ульянова.

– Поэтому прежде чем подписывать договор, лучше проконсультироваться у независимого эксперта. Он подскажет: какие пункты надо изменить, дабы ваши интересы были максимально соблюдены».

Кстати, то, как отреагируют сотрудники агентства недвижимости на вашу просьбу дать типовые договоры на ознакомление с юристом (нотариусом или адвокатом) – тоже своего рода лакмусовая бумажка. Если вам в этом отказывают, стоит задуматься: а надо ли иметь дело с подобной организацией.

Вторым показателем профессионализма агентства является готовность компании вносить по желанию клиентов изменения в свой «шаблонный» вариант.

Если предлагаемый договор устраивает клиента риэлторской компании, он может переходить к следующему этапу – подписанию бумаг. Поскольку, как прямые покупки, так и продажи крайне редки, то, как правило, заключается договор на предоставление услуг по продаже объекта и дополнительное соглашение об оказании услуг о покупке жилья.

Размер вознаграждения агентства составляет 6–8% от суммы сделки и зависит от сложности ее проведения. «Некоторые агентства предлагают заниженные проценты, – рассказывает ведущий специалист по недвижимости АН «Авентин» Виктор Левин. – Но это может свидетельствовать о том, что и качество услуг будет невысоким». Поэтому предложение организовать сделку за 1–2% должно насторожить.

Если вы хотите принимать участие в сборе необходимых для осуществления сделки документов, агентство препятствовать не будет. Но, как правило, люди дорожат своим временем и перепоручают это агенту (выписывая через нотариуса соответствующую доверенность).

Если квартира находится в муниципальной собственности, ее приватизируют и регистрируют сделку в УФРС по Петербургу и Ленинградской области (бывшем ГБР). Далее, агент начинает собирать справки (из паспортного стола, ПИБа и т. д.). Параллельно с этим ведется поиск альтернативного жилья.

Сначала составляется цепочка.

После того, как все ее участники посмотрели предназначающееся им жилье и остались им довольны, агенты (а их может быть столько же, сколько звеньев в цепи) начинают проверку правоустанавливающих документов.

«Подготовкой договора купли-продажи объекта недвижимости должен заниматься юрист», – говорит председатель специализированной коллегии адвокатов «Зона Закона» Алексей Пономарев. Риэлтор, по его словам, может проверить «чистоту» объекта, но на следующем этапе в работу должен включиться эксперт в области юриспруденции.

Встреча у ячейки

В случае прямой продажи схема передвижения денег следующая. «При заключении сделки оговоренная сумма проверяется в банке, предложенном продавцом (так как именно он должен получить деньги), и пересчитывается вручную, – рассказывает Алексей Пономарев. – Затем деньги закладываются в ячейку, при этом составляется договор пользование ячейкой, где указываются условия допуска сторон».

На практике, продавец получает деньги за свою квартиру в три этапа. Первую часть суммы – после регистрации сделки в УФРС, вторую – после снятия с регистрационного учета собственников и третьих лиц. К третьей части денег он получает доступ после подписания акта освобождения квартиры.

Если же речь идет о цепочке, грамотный риэлтор прописывает до мелочей все правила, устанавливающие допуск тех или иных участников сделки к ячейке.

Кстати, перед тем как подписывать этот договор нелишним будет показать его проект независимому юристу. Отметим, что любая передача денег возможна только в том случае, когда все квартиры зарегистрированы в УФРС на новых владельцев.

Передача эта происходит в соответствии с условиями, которые прописаны в составленном банковском договоре.

Смотрим и подписываем

Когда человек впервые приходит в свою будущую квартиру, составляется акт осмотра, в котором указывается ее состояние, вплоть до мелочей. Итак, предположим, все стороны пришли к соглашению.

Подписали договор купли-продажи, отдали документы в нотариат.

По словам юристов, нотариус нужен для того, чтобы заверить подписи лиц, проверить их дееспособность, а также убедиться в полноте комплекта необходимых документов.

Следующий этап – регистрация в УФРС, после которого следует второй визит в квартиру. В ходе него сверяется состояние квартиры (до и после), проверяются оплаченные счета за коммунальные платежи, а также то, что все собственники и третьи лица сняты с регистрационного учета.

«Без подписанного акта сдачи-приемки, – комментирует ситуацию Виктор Левин, – продавец денег в банке не получит. Как вариант ему будет предложено оплатить недостающее в квартире из полагающейся за жилье суммы». Но на практике, такие случаи очень редки. Если человек решил продать квартиру, он заинтересован в том, чтобы она находилась в приглядном состоянии.

И вот сделка совершена, государственная регистрация пройдена, продавец получает часть причитающейся ему суммы и сторонам предстоит перерегистрация. Далее – паспортный стол, где вы должны сняться с регистрации по старому адресу и прописаться в приобретенной квартире. Потом остается лишь подождать немного разрешения бюрократического вопроса и все деньги у вас в кармане.

Как видите, процесс улучшения жилищных условий посредством схемы со встречной покупкой чрезвычайно сложный и кропотливый. И ключевые роли для в них играют риэлтор и независимый юрист. Агент обеспечивает прохождение всего процесса, проверяет «чистоту» всех квартир, второй – консультирует клиента по ключевым и спорным вопросам.

10:19 29 октября 2007

Источник: bpn.ru

Источник: http://www.bpn.ru/publications/33332

Альтернативная сделка: риски продавца, покупателя

Цепочка при продаже квартиры

Узнайте, что такое альтернативная продажа квартиры, риски покупателя и продавца, особенности действий на сделке купли-продажи недвижимого имущества в «цепочке».

Альтернативная сделка — это сделка, при которой одновременно осуществляется реализация жилой недвижимости и приобретение нового жилья с выплатой продавцу за счет средств, полученных с продажи.

Оба соглашения с заключением договоров купли-продажи осуществляются одновременно, как и перерегистрация прав собственности.

Данный способ действий является основным при организации обмена, так как договоры прямого мена встречаются крайне редко в силу невозможности подбора устраивающих обе стороны условий.

Риски альтернативных квартир

Альтернативная сделка является трехсторонней, где одно лицо выступает и продавцом и покупателем, а другие двое являются покупателем и продавцом соответственно.

Как результат, «цепочка» (ряд объектов недвижимости, участвующих в купле-продаже) усложняется, требуя значительных трат времени на всестороннюю подготовку.

Число участников может быть больше, если задействовано не два объекта недвижимости, а большее количество.

«Цепочка» сделки — это перечень квартир, участвующих в сделке. Речь идет о схемах, когда в альтернативную сделку входит больше двух квартир, например, реализация трехкомнатной квартиры с приобретением двух «однушек». Возможны и варианты последовательных цепочек, когда на каждую реализуемую квартиру имеется покупатель, продающий собственное жилье.

С ростом длины цепочки возрастает число действующих лиц, и усложняется характер проведения сделки. Отказ хоть одного из участников автоматически приводит к срыву всех операций купли/продажи. Именно поэтому, цепочки более четырех квартир практически не встречаются в реальности.

Анализ российского рынка недвижимости показывает, что прямые продажи характерны для небольших квартир не больше двухкомнатных, в то время как «трешки» и больше значительно чаще реализуют посредством альтернативных сделок.

Банковская ячейка как основа расчетов на альтернативной сделке

Чтобы оплата по операциям прошла одновременно, применяется практика аренды банковских ячеек с заключением соответствующих договоров. В силу разницы в цене недвижимости требуется две ячейки, предназначенные для основной суммы и величины доплаты соответственно.

На фоне традиционной продажи альтернативные сделки несут риски, обусловленные конфликтом интересов участвующих сторон.

Вместе с традиционными для купли/продажи рисками, альтернативные сделки обладают индивидуальными особенностями, порождающими особые риски, не характерные для других видов сделок.

К ним необходимо отнести:
Несогласованность. С ростом численности участников растут риски разрыва цепочки из-за позиции одного из участников.

Детальная проработка всех аспектов позволяет их снизить, но не полностью исключить.

Объективность запросов. При серьезных отклонениях запросов от среднерыночных цен участникам будет сложно подобрать альтернативный вариант, что станет причиной затягивания реализации сделок.

Частичная регистрация. Риск обусловлен юридической независимостью каждой из сделок и их самостоятельной регистрации. В Росреестре по различным причинам могут отказать в регистрации для одного звена цепочки, зарегистрировав другие сделки купли/продажи из цепи — приостановка регистрации перехода права собственности.

Альтернативная сделка — риски для покупателя

Чтобы исключить основные риски, покупатель перед началом оформления перехода права собственности должен:

  1. Проверить количество собственников и объектов жилья, участвующих в «цепочке», адреса;
  2. Изучить правоустанавливающие документы на то жилье, которое планирует приобретать на предмет «юридической чистоты»;
  3. Наличие потенциальных рисков: начатое дело о банкротстве собственника, использование маткапитала при покупке бывшим хозяином жилплощади, в браке и т.д.;
  4. Место и способы проведения расчетов (гарантия, что банк не разориться, пока идет регистрация сделки).

Приобретатель жилья является самым слабым звеном при купле-продаже жилья, т.к. рискуют не получить долгожданной недвижимости. Следовательно для них оформление часто приобретает негативный эмоциональный оттенок в виду страха обмана со стороны других участников сделки. Результатом, как правило, становятся разногласия, в свою очередь приводящие к развалу «цепочки».

Альтернативная сделка с недвижимостью — риски для продавца

Способы снижения рисков продавца:

  • Верно подготовить документы на регистрацию в МФЦ или отделение Росреестра;
  • Правильно составить ДКП;
  • Заранее определить способ передачи денежных средст и оформить его.

Дополнительно ежедневно проверять на сайте Росреестра ход оформления каждой из сделок, и подаче заявлений о приостановке оформления в случае, если одна из сделок получила отказ.

Такую работу можно выполнять самостоятельно или оплатить услуги специалиста. Еще более надежным способом станет привлечение к оформлению сделки нотариуса, обладающего за счет необходимых знаний и личных связей большими шансами на успешную регистрацию всех сделок цепи.

При наступлении факта частичной регистрации добиться сохранения прав всех участников можно за счет расторжения остальных сделок или в судебном порядке.

Особенности налогообложения

Налоговое законодательство не предусматривает понятия альтернативных сделок, поэтому гражданин уплачивает стандартный налог в размере 13% с продажи и получает аналогичный по размеру (13%) налоговый вычет с суммы трат на приобретение жилья. Никакого взаимозачета стоимости недвижимости по двум операциям не предусматривается.

Источник: https://www.HabRealty.ru/samrieltor/riski-alternativnoy-sdelki-nedvizhimostyu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.