Что нужно знать при покупке комнаты

Содержание

Что нужно знать при покупке комнаты

Что нужно знать при покупке комнаты

Мы расскажем о том, что в первую очередь нужно знать покупателю комнаты.

Выбрать соседа

Все варианты имеют плюсы и минусы. Например, в просторной квартире, где жильцы привыкли не замечать друг друга, условия для жизни могут быть даже более комфортными, нежели в брежневской «двушке» – под присмотром единственного соседа и его родственников.

Любой желающий купить комнату, приступив к поиску, неминуемо столкнется с тем, что параметры, указанные в объявлениях (площадь, количество проживающих, состояние и цена) – только надводная часть айсберга. Перейдя к просмотрам, он обнаружит, что выбор ликвидных объектов заметно сузится.

Главное здесь – приглядываться к будущим соседям: каждый жилец коммуналки – это потенциальный источник дискомфорта и рисков. Но при этом соседи имеют обыкновение меняться.

Важно.  Соседей все-таки не выбирают: собственники, жильцы и съемщики здесь меняются значительно чаще, нежели в сегменте отдельных квартир

Как оформляется покупка

Согласно ст. 42 Жилищного кодекса РФ, сособственники имеют преимущественное право на выкуп комнаты в коммунальной квартире. То есть, чтобы сделка состоялась, продавцу нужно договариваться с соседями и получать от них письменный отказ. Но это не всегда просто.

Если местонахождение соседей неизвестно, то законом предусмотрен уведомительный порядок: их можно попытаться проинформировать о намерении продать комнату заказным письмом с уведомлением о вручении. Если в течение месяца за письмом никто не пришел – руки продавца развязаны.

Если соседи по тем или иным причинам не готовы к переменам, в ход идут так называемые серые схемы продажи. Например, покупателю предлагают оформить продажу комнаты через нотариальный договор дарения.

Но, во-первых, подарок от лиц, не являющихся ближайшими родственниками, облагается подоходным налогом, а получение комнаты в дар не дает права на налоговый вычет. Во-вторых, такая сделка оставляет покупателю шанс остаться и без денег, и без комнаты.

Ведь дарение считается безвозмездной сделкой, и если будет доказан факт передачи денег, ее могут признать притворной.

Правда, соседям, которых обошли при продаже через дарение, доказать что-либо будет непросто. Но здесь новый владелец оказывается незащищенным и от недобросовестного дарителя, и от его родственников и наследников. То есть, договор дарения, если личность продавца вызывает вопросы, – путь сомнительный.

Чтобы обезопасить своих клиентов от такого поворота событий, риэлторы практикуют двухступенчатые схемы оформления сделок: вначале – дарение доли объекта, затем, когда будущий покупатель стал сособственником и получил приоритетное право выкупа, – оформление договора купли-продажи оставшейся части. Но и такая схема имеет подводные камни, главный из которых – попытки продавца и покупателя, подписавших договор дарения, самостоятельно, «отжимать» друг друга по цене. Во избежание ненужных стрессов, при оформлении сделок с комнатами есть смысл пользоваться услугами риэлторов.

Важно. Пугающая неопытного покупателя формулировка «отказная комната» означает, что будущие соседи отказались от приоритетного права покупки. Это самый удачный для покупателя вариант.

Можно ли купить комнату в кредит?

У банков время от времени появляются предложения по кредитованию для потенциальных приобретателей комнат. Но вероятность одобрения ипотеки в данном случае заметно ниже, чем при покупке квартиры.

К стандартным требованиям к заемщику и объекту залога добавляются специфические, «комнатные», главное из которых – уже упомянутый отказ соседей от приоритетного права покупки.

Другая группа рисков кроется в юридической истории объекта. Проверять придется всю квартиру.

А в коммуналке жильцы меняются чаще, нежели в отдельных квартирах, а правоотношения собственников, наследников, совершеннолетних и несовершеннолетних жильцов могут таить множество подводных камней.

Таким образом, комната – сомнительный, с точки зрения банка, предмет залога. Поэтому для покупки комнат часто приходится прибегать к беззалоговым потребительским кредитам с более высокими процентными ставками, либо к нецелевым ипотечным кредитам (под залог другой недвижимости).

Важно. Единственный случай, который не вызывает вопросов у банкиров, – ипотечный кредит для выкупа последней комнаты в квартире. Но в этом случае предметом залога станет вся квартира

А если квартира с перепланировкой?

Препятствием для сделки незаконная перепланировка (например, нелегальная ванна в квартире) не будет. Но прицениваясь к объектам с такими модернизациями, необходимо помнить, что они должны влиять на цену не столь существенно, чем более или менее качественный ремонт.

Если комната в квартире с незаконной ванной продается по цене комнаты в квартире с удобствами или за комнату-студию просят почти столько же, сколько за однокомнатную квартиру в данном районе, – вам предлагают невыгодную сделку.

Источник: Журнал “Казанская Недвижимость”

Источник: https://www.tatre.ru/articles_id10511

Советы риэлтора

Что нужно знать при покупке комнаты

07Июн

Какие могут встретиться «подводные камни» при покупке комнаты?

Если средства позволяют купить только комнату в коммунальной квартире или в общежитии, то вам следует знать, что процесс покупки комнаты не простой, требует времени и сбора приличного пакета документов (часто, даже большего, чем при покупке квартиры), а «подводные камни» при покупке комнаты могут встретиться на каждом шагу.

При покупке комнаты в общежитии особенно много «подводных камней». В общежитии обычно существует коридорная или блочная системы. Редко найдешь комнату в общежитии, где по документам числятся менее 5 соседей, обычно — от 8 до 20 (бывает и больше).

В такой ситуации риэлторы чаще всего предлагают провести сделку через договор дарения, тогда не потребуется отказ соседей от права преимущественной покупки комнаты.

Вот здесь и кроются главные «подводные камни» при покупке комнаты: договор дарения предполагает безвозмездную передачу недвижимости, а вам необходимо зафиксировать факт передачи денег.

Если в дальнейшем этот факт «выплывет» наружу, то договор будет считаться ничтожным (недействительным). Получается палка о двух концах.

Некоторые юристы предлагают в такой ситуации заключать договор просроченного займа, когда сначала составляется договор займа на нужную сумму, а в дальнейшем — соглашение о том, что вместо денег в собственность передается комната. Этот вариант надо обязательно обговаривать с опытным юристом, занимающимся именно недвижимостью, возможно он вам не подойдет.

Еще один момент: если хозяин комнаты вызвал у вас хоть малейшие сомнения по каким-либо аспектам (например, вам показалось, что он пьющий) — обязательно требуйте предоставить на сделку справку из психдиспансера о его дееспособности (справка действительна 1 день).

Не стесняйтесь, ставьте твердо такое условие! Был такой случай, когда в последствии хозяин предоставил результат экспертизы, якобы он лечился в это время от алкоголизма и не мог осознавать свои действия, хотя на сделке был абсолютно трезвый и люди это подтвердили, а суд вынес решение в его пользу и комнату ему вернули.

Поэтому мой совет, чтобы обойти «подводные камни» при покупке комнаты, требуйте проводить сделку только через договор купли-продажи, где должна быть указана реальная стоимость недвижимости (ни в коем случае не заниженная!).

Лучше подождать месячный срок с момента рассылки писем соседям с уведомлениями о продаже комнаты (точнее, с момента получения соседями этих писем), чем потом судиться и доказывать свои права.

Если соседей мало, то можно послать телеграммы — это чуть дороже, чем письма, но намного удобнее.

На почте сразу дадут заверенную копию телеграммы, носят их всего три дня и с этого момента можно уже отсчитывать месячный срок (срок, в течение которого соседи по закону должны дать ответ).

Если месячный срок вас никак не устраивает, то можно оплатить отказ от преимущественной покупки комнаты соседями, заверенный у нотариуса. Это самый надёжный вариант.

Но возможно договориться с соседями и привести их в орган регистрации сделки, чтобы они дали отказ на месте — этот вариант самый дешевый, тоже надежный, но наиболее хлопотный (это зависит от того, каковы соседи).

Про отказ от преимущественной покупки комнаты можно прочитать здесь.

Еще какие бывают «подводные камни» при покупке комнаты? Мне попадался случай, когда при приватизации комнаты в общежитии люди самостоятельно смастерили перегородку в комнате и отделили «прихожую».

Техник из БТИ посчитал им после этого жилой только ту площадь, которая была после перегородки, а «прихожая» не была засчитана. В итоге, например, вместо 23 кв.м. у них оказалось по документам 17 кв.м., а покупатель купил уже меньшую площадь.

Присоединение остальной «территории» возможно разве что через суд.

Обязательно сверяйте метраж в документах и по факту!!!

Например, продавалась комната 14 кв.м., доля в квартире по документам 25/100. У соседей комната 18 кв.м. тоже указана, как доля 25/100. Оказалось, что эти две комнаты были смежными, обе по 18 кв.м. и изначально принадлежали этим соседям.

Потом они сделали перегородочку, при этом образовался коридорчик и проходная комната стала изолированной, но с меньшей площадью. Комнату продали, как отдельную, но доля осталась прежней.

То есть за общий коридорчик, которым пользуются и соседи, платить приходится новым хозяевам меньшей комнаты.

Кроме того, не поскупитесь и закажите выписки из Госреестра о всех собственниках, ведь какие-то комнаты могут оказаться муниципальными, а это особая песня.

Вывод: чтобы обойти все «подводные камни» при покупке комнаты, лучше обратитесь к опытному риэлтору, который проверит  документы, сверит площади, поможет хозяину собрать необходимые справки и проведет сделку.

Источник: https://www.sovetrielt.ru/podvodnye-kamni-pri-pokupke-komnaty/

Изучаем «подводные камни» при покупке комнаты в квартире

Что нужно знать при покупке комнаты

На сегодняшний день каждый человек хочет иметь свою собственную недвижимость. Это достаточно обосновано. Одной из форм приобретения выступает покупка комнаты в квартире. Но, что же нужно помнить, чтобы не столкнуться с проблемами?

Достоинства и недостатки проведения процедуры

При покупке собственной комнаты есть свои плюсы и минусы. Если говорить о положительных чертах, то вы приобретаете для себя помещение, и оно будет полностью в вашей собственности. Вы им сможете распоряжаться и при необходимости продать.

Если же говорить о недостатках, то они состоят из проживающих соседей. Вы никогда не сможете чувствовать себя полноценным хозяином. Помимо этого, если вам не повезет с соседями, то вы редко будете слышать тишину в своей комнате.

Что нужно помнить?

Если говорить о том, что нужно помнить при проведении процедуры, то следует выделить преимущественное право. В юридических законах страны прописано это понятие.

При этом, оно позволяет владельцам иных комнат первыми выкупать продаваемую площадь.

А если сказать просто, то, когда владелец решает продать ту или иную комнату, то в первую очередь он должен предложить провести сделку своим соседям.

Нужно учитывать некоторые советы:  

  1. Если какой-то из зарегистрированных жильцов отказывается от покупки, то все бумаги нужно заверить у нотариуса по действующему законодательству. Сделка проводится в письменной форме по установленному образцу.

    После этого экземпляры отправляются обеим сторонам для доказательства правоты при возникновении спорной ситуации.  

  1. Условия сделки обязаны быть абсолютно одинаковыми для всех покупателей.

    Если человек указывает стоимость для соседей в 50 тысяч рублей, то и для постороннего человека она должна быть такой же.Если же этим пренебречь, то можно получить дополнительные проблемы в последующем.

Что в законодательстве по вопросу?

Когда вы не знаете, где можно посмотреть правильную и юридически грамотную информацию, нужно обратиться к Жилищному Кодексу Российской Федерации. Он устанавливает все права и обязанности двух сторон, а также предлагает перечень некоторых оснований, чтобы признать сделку недействительной. Всю информацию можно посмотреть в статье 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации.  

Если человек отказался от покупки, выкупа?

На сегодняшний день собственники комнат имеют право отказаться от покупки и от преимущественной возможности выкупа. Отказ обычно направляется в письменном виде. Составляется заявление, которое заверяется у нотариуса. Помимо этого, уведомление направляется всем участникам процесса, в котором прописываются данные.  

Ещё одним способом можно провести сделку при помощи обращения в Росреестр. Вы собираете всех собственников комнат и составляете заявление об отказе.

 Имеются готовые бланки, которые позволяют моментально улаживать все вопросы. Если владелец – это юридическое лицо, то он должен составить отказ в виде ответа на письмо.

Если речь идет о компаниях, то они могут оформлять ответ на фирменном листе любого формата и за подписью руководителя.  

Для того, чтобы купить какую-либо недвижимость в квартире нужны некоторые документы:

  • Документ о собственности на недвижимость. 
  • Отказы всех остальных соседей. 
  • Техническая документация. 
  • Кредитный договор, когда покупка осуществляется в режиме рассрочки или ипотеки.
  • Разрешение дополнительных органов. Оно необходимо тогда, когда собственникпредставляет собой несовершеннолетнее лицо. 

Какие неприятности нужно учесть?

При приобретении части недвижимости в какой-либо квартире вы можете столкнуться с тем, что возникнут трудности.

Основная особенность заключается в том, что площадь приобретена всеми проживающими людьми вместе.

Чтобы не получить каких-либо серьезных последствий, нужно проверить всю документацию, а также получить отказы от соседей. Но, всё же, стоит детально рассмотреть все подводные камни.

К ним можно отнести следующие особенности:

  1. Коммунальная квартира. Перед оформлением сделки проверяйте все сопроводительные бумаги.Если сделка происходит с оформлением доверенности, то все операции должны быть подлинными.Помимо этого, нужно обращать детальное внимание, чтобы владелец комнаты был дееспособным. Для этого ему понадобится справка от невролога и психиатра. Помимо этого, не должны быть прописаны посторонние лица.

    Не нужно забывать и о долговых обязательствах. Здесь они должны отсутствовать.  

  1. Соседи. Это еще один подводный камень, который может встретиться абсолютно каждому человеку. Многие из проживающих возможно будут шантажировать некоторой суммой отступных, чтобы они оформили отказ.

    Такое делать нельзя, потому что это не оформляется юридически,и потом вы будете иметь ещё больше проблем,отдавая в последующем также крупные суммы денег.  

  1. Оформление бумажных дел. Нужно помнить, что вне зависимости от того,сколько комнат вы приобретаете, остаются общие места. На них имеются отдельные права. К таким комнатам следует относить ванную, туалет и кухню.

    Собственники на данное помещение не фиксируются в договоре,и права распространяются одинаково. 

  1. Кредит или рассрочка. Если недвижимость приобретается в ипотеку, то нужно позаботиться об оформлении соответствующих бумаг. Это можно сделать только тогда, когда сам продавец не будет против, и даст согласие на проведение процедуры.

    Также стоит обращать внимание на материнский капитал у родственников. При помощи него можно полностью приобрести для себя желаемое жилье.

  1. Дарение как способ отказа от имущества. Получить от соседей отказ от преимущественного права достаточно сложно. Это длительная процедура, которая может занять даже несколько лет.

    Чтобы этого избежать, на сегодняшний день многие нотариальной конторы прибегают к заключению договора дарения. Но, здесь существует нюанс. В бумагах не указывается денежная сторона. Вся недвижимость передается по факту безвозмездно.В последующем,если договор будет расторгнут, то финансовые средства не возвращаются. Помимо этого, если вдруг правда узнается, то сделка станет недействительной.

      

  1. Уведомление для всех соседей. Покупатель должен проверить то, чтобы продавец заранее уведомил всех своих соседей о проведении процедуры. Если письменное уведомление не будет отправлено, то тогда могут возникнуть вопросы и сделкаокажется недействительной впоследствии.Лучший вариант – это только тот, когда все соседи отказываются от приобретения в заверенном уведомлении.

      

  1. Уведомление местной власти. Когда в недвижимости задействована муниципальная власть, то ее владелец должен уведомить остальных участников о продаже. Но, в квартире могут быть и комнаты, которые были приватизированы. Покупательдолжен быть уведомлен о том, что нет никаких претензий с муниципальной собственностью, и что он может самостоятельно приобрести эту комнату.

    Помимо этого, покупатель не может приобрести комнату по меньшей цене, чем было указано в уведомлении, которое отправлялось соседям. Все движения в идеальной ситуации оформляются у нотариуса. 

  1. Общая площадь.

    Нужно помнить, что когда вы приобретаете комнатув общей квартире, то вы получаете несколько квадратных метров от кухни, туалета, ванной, коридора и других вспомогательных помещений. Точный размер можно узнать только, когда вы придёте к нотариусу. Помимо этого, бывают ситуации, когда доли в квартире не распределены.

     До продажи придётся провести эту процедуру и разделить между всеми собственниками общую площадь. Этот пункт прописывается в договоре и должен в обязательном порядке соблюдаться.  

  1. В любой момент договор может быть расторгнут. Это касается тех ситуаций, когда человек недееспособен или страдает заболеваниями, которые мешают другим вести нормальную жизнедеятельность.

    При этом, данная процедура производится через судебного приставаи только после заявления от соседей.  

  1. Законодательство по вопросу. Если продавец не получил отказов от соседей,и какой-либо из них хочет приобрести данную комнату, то постороннему человеку лучше отказаться. В том случае, когда вы пойдете против закона, то сможете потерять деньги, а также лишиться комнаты.

    Соседи могут в течении 90 дней после оформления сделки заявить о желании покупки через судебное разбирательство и оспорить заключенный договор.  

  1. Осмотр квартиры. Одним из важных компонентов, которые не нужно забывать, является осмотр квартиры. Специалисты рекомендуют проводить эту процедуру и обращать внимание на все имеющиеся дефекты и изменения под реновацию.

    Помимо этого, нужно посмотреть, чтобы в квартире не было незаконных перепланировок. Это позволит узнать реальный метраж всей комнаты, который установлен в документах. Также нужно поговорить и с людьми, которые проживают по соседству. Следует с ними обсудить все вопросы по ведению жизнедеятельности. Тогда вы не будете иметь никаких проблем.  

  1. Читайте договор.

    Очень часто в договоре прописаны те пункты,о которых вы даже и не могли подумать. Именно поэтому договор лучше изучить не у нотариуса, а в тишине дома. Помимо этого, можно дополнительно привлечь специалистов, которые перепроверят всю приведенную там информацию. 

ВАЖНО !!! Как видно, при проведении процедуры лучше всего изначально изучить юридические нюансы. Это позволит избежать проблем в дальнейшем при эксплуатации. Данные следует находить только в юридических документах. Помимо этого, можно воспользоваться помощью профессионального юриста.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry/pokupka-komnaty-v-kvartire

Какие документы нужно проверить при покупке комнаты?

Что нужно знать при покупке комнаты

Алгоритм проверки объектов недвижимости един по всей России. Вы должны проверить подтверждение права собственности у данного владельца, получив соответствующую актуальную выписку из ЕГРН. В ней должно быть указано, что правообладатель является владельцем объекта и нет зарегистрированных в Росреестре арестов, запретов и иных ограничений. 

Помимо этого, необходимо проверить право пользования — запросить выписку из домовой книги и посмотреть актуальное число лиц, зарегистрированных в данном объекте. Также важно запросить выписки из ЕГРН на собственников всех соседних комнат и получить их отказы либо проверить надлежащее уведомление в соответствующей форме. 

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Инструкция: как заказать выписку из ЕГРН?

Следующий шаг: необходимо понять, кто является собственником объекта недвижимости, находится ли он в группе риска, является ли несовершеннолетним ребенком или недееспособным человеком, состоит ли на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. 

Очень важно согласовать все существенные условия самой сделки, ведь фактически и юридически Вы станете собственником не в момент подписания договора, а в момент регистрации перехода права собственности. Следовательно, необходимо проговорить порядок взаиморасчетов — будет ли это наличная форма расчетов через банковскую ячейку или аккредитив. 

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Светлана Болотская:

Планируя покупку комнаты в коммунальной квартире, нужно знать, что соседи по квартире обладают приоритетным правом покупки соседской комнаты.

Это означает, что продавец перед началом поиска стороннего покупателя должен предложить соседям-собственникам других комнат в квартире купить его комнату.

Если в течение месяца никто из собственников других комнат не купит комнату, то ее можно продать любому лицу, но на тех же условиях, которые были предложены соседям. 

Далее покупателю необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами на комнату, чтобы выяснить, по какому праву она принадлежит продавцу. Это может быть договор передачи (приватизация), договор купли-продажи, дарения, мены, справка ЖСК о выплаченном пае, свидетельство о праве на наследство, договор пожизненного содержания с иждивением.

Помимо правоустанавливающих документов, у продавца необходимо запросить: выписку из домовой книги (в ней содержится информация обо всех лицах, зарегистрированных в жилом помещении; действительна такая выписка в течение месяца, и получить ее можно в управляющей организации); единый жилищный документ (содержит обобщенные сведения об объекте, собственнике и зарегистрированных в объекте лицах; ЕЖД действителен 90 дней); справку об отсутствии задолженностей по коммунальным и иным платежам, в том числе отдельно по взносам за капитальный ремонт; выписку из ЕГРН (содержит сведения о собственнике объекта недвижимости, обременениях и запретах; берется в Росреестре); выписку из технического паспорта (включает в себя поэтажный план и экспликацию; берется в БТИ).

Как отличить честного продавца квартиры от мошенника?

Человек какой специальности поможет мне выбрать хорошее жилье?

При выборе агентства недвижимости обычно руководствуются следующими критериями. Агентство должно быть учтено в территориальном органе Росфинмониторинга, иметь хорошую репутацию на рынке недвижимости, большой опыт работы в данной сфере и компетентных специалистов, а также оказывать риелторские услуги на основании договора, подробно регламентирующего права и обязанности сторон.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Елена Кривоносова:

Прежде чем покупать комнату, необходимо запросить у ее собственника документы, подтверждающие право собственности на это имущество; выписку по лицевым счетам у управляющей компании об отсутствии задолженности по обязательным платежам; выписку из домой книги, справку из БТИ о проведении перепланировки; просмотреть технический паспорт/план; справку из ЕГРН о наличии обременений/арестов; промониторить сайты районных судов на наличие/отсутствие решений в отношении оспаривания сделок с комнатой. 

Если комната приобретается в новом доме/у застройщика, необходимо проверить на сайте Арбитражного суда наличие/отсутствие решения о признании застройщика банкротом, сроки планируемой сдачи. На сайте приставов стоит посмотреть наличие открытых производств.

Риелтор играет очень важную роль при совершении сделки по покупке недвижимости. При его выборе следует знать несколько маленьких хитростей.

Прежде всего необходимо удостовериться в квалификации компании, взять выписку из ЕГРЮЛ и просмотреть, действующая ли компания; почитать отзывы на просторах интернета, заключить договор на оказание услуг.

В нем необходимо указать предмет договора, подробно описать действия риелтора, цену оказанных услуг, сроки. При внесении денег всегда берите чек, в котором будут стоять подпись и печать организации.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Как купить комнату

Отвечает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА» Дмитрий Щегельский:

Первое, что необходимо понимать, — это то, что приобретать комнату следует по договору купли-продажи, а не путем дарения. К сожалению, некоторые применяют сделку дарения при переходе права собственности, что является нарушением закона, так как закон трактует такие сделки, как притворные.

При выборе риелтора следует обратить внимание на следующие факты: членство в общественных риелторских объединениях, к примеру в Санкт-Петербургской палате недвижимости; срок работы компании; наличие у агента документа, подтверждающего соответствие его знаний требованиям профстандарта, который есть в любом общественном риелторском объединении.

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

3 мошеннические схемы на вторичке

5 способов отличить хорошего риелтора от плохого

Какую ответственность несет агентство недвижимости?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakie_dokumenty_nuzhno_proverit_pri_pokupke_komnaty_/100608

Как купить комнату в квартире. Особенности сделки

Что нужно знать при покупке комнаты

Приобретение комнаты является оптимальным вариантом, если на покупку отдельной квартиры денег нет, однако имеется сумма, которая, в течение определенного времени все равно будет потрачена на оплату съемного жилья. В данной статье будут рассматриваться преимущества и недостатки покупки комнаты, а также особенности проведения подобных сделок.

Преимущества и недостатки

Комната в квартире является довольно неплохой альтернативой съемному жилью, поскольку у владельца небольшой комнаты есть уверенность, что в любой момент ему не будет предложено искать новое место для проживания.

Ведь постоянные переезды связаны не только с потерей времени и нервным напряжением при поиске квартиры, но также с весьма ощутимыми финансовыми затратами.

Кроме того, в пределах собственных квадратных метров хозяин сам устанавливает правила проживания, и в отличие от арендованной квартиры, нет необходимости подстраиваться под правила, определяемые собственником квартиры для жильцов.

С другой стороны, владельцу небольшой комнаты в квартире постоянно будет нужно общаться со своими соседями. Речь идет не только о решении вопросов, касающихся необходимости периодического ремонта, уборки в помещениях общего пользования, но и о чисто бытовых нюансах.

Например, в соседней комнате проживает любитель громко послушать музыку или ночных посиделок с гостями, неприятные моменты может доставить постоянные просьбы соседе одолжить денег, пр.

Если из съемной квартиры можно быстро съехать при невозможности избежать подобных проблем, то продажа одной комнаты и покупка другой, опять-таки, займет время и нервы. 

Комната или право собственности на долю

Если решение о приобретении комнаты в квартире принято и процесс рассмотрения предложений уже в самом разгаре, стоит помнить о некоторых нюансах, которые отличают сделку по продаже комнаты от сделки купли-продажи квартиры.

Необходимо хорошо различать такие понятия, как право собственности на долю в квартире и право собственности на комнату.

Это разные понятия, и незнание отличий доставило уже немало неприятностей неопытным покупателям.

Суть различий заключается в том, что право собственности на долю никак не определяет местонахождение этой доли, а вот право собственности на комнату как раз указывает границы этого объекта собственности.

Иными словами, если владелец квартиры, который продает комнату, предлагает заключить договор купли-продажи доли, это не обязательно означает, что покупателю представится возможность проживать в той комнате, которая ему была продемонстрирована при продаже. После того, как обязательства по договору выполнены, и новый владелец доли изъявит намерение въехать в эту комнату, жилплощадь  может оказаться занята, а хозяин квартиры предлагает поселиться в соседней комнате, площадь которой несколько меньше.

Поскольку доля собственности никак не определяется, договорные обязательства считаются выполненными – новому жильцу никто не препятствует проживать в квартире, ему, согласно нормам, установленным законодательно, выделена отдельная комната, а также никто не мешает ему регистрироваться по новому адресу.

Приоритетное право покупки

Собираясь купить комнату, будущий владелец недвижимости обязан знать, что существует приоритетное право на приобретение жилплощади. Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ и п.6 ст.

42 Жилищного Кодекса РФ это приоритетное право имеют соседи по квартире – собственники комнат или те, кому принадлежит право на долю собственности.

Посторонний может приобрести комнату, выставленную на продажу, только после того, как от покупки этой комнаты откажутся остальные соседи.

Причем, отказ каждого из соседей от приобретения должен быть официально подтвержден, в противном случае соседи могут притвориться, что их «обошли стороной». Договор в судебном порядке будет признан недействительным, и несостоявшегося владельца комнаты попросят освободить помещение на законных основаниях. А вот с возвратом денег могут возникнуть определенные проблемы.

Кроме того, в числе собственников в квартиры могут оказаться недееспособные или дети. Лица, относящиеся к данным категориям, не могут самостоятельно распоряжаться собственностью, поэтому дополнительно необходимо разрешение органов опеки и попечительства, которое могут оформить родители или опекуны.

Кстати, вполне может быть предложена комната, собственниками которой и являются дети, при этом отказ родителей не имеет юридической силы, если нет разрешения соответствующих органов. Таким образом, после получения денег договор признается недействительным со всеми вытекающими последствиями для покупателя.

Способ обойти приоритетное право

Владелец квартиры может предложить вместо договора купли-продажи подписать договор дарения, что не соответствует положениям статьи 250 ГК РФ. С одной стороны, договор дарения дает основания не обращаться к остальным собственникам за отказом.

Тем более что некоторые из них хотели бы приобрести комнату, но по другой цене, поэтому вместо покупки или подтверждения отказа склонны всячески затягивать ситуацию.

С другой стороны, сделка может быть признана судом притворной (например, по заявлению тех же соседей), что приводит к довольно прогнозируемому результату – договор расторгается и покупатель теряет право на жилплощадь.

Смотрим документы

В ходе переговоров потенциального покупателя с владельцем квартиры, где предлагается комната, вполне естественно прозвучит просьба о предоставлении документов, необходимых для заключения сделки.

Естественно, первым делом потенциальный покупатель должен удостовериться, что квартира и комната в ней действительно принадлежит человеку, с которым ведутся переговоры.

Такими документами являются удостоверение личности (паспорт) и правоустанавливающие документы (право собственности на квартиру),
 а также документы, которые являются основанием для перехода жилья в собственность этого хозяина (договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство, пр.).

После того, как потенциальный покупатель просмотрел эти документы и они вопросов не вызвали, нужно определить, кто еще является собственником этой квартиры (доли, комнаты).

Для этого необходимо заказать выписку в Росреестре (не только на приобретаемую комнату, но и на всю квартиру), эта выписка может быть заказана через портал Росреестра и предоставлена дистанционно в электронном виде.

В выписке будет не только указаны лица, которые являются собственниками, но также информация о различных обременениях, которые могут оказаться наложенными на квартиру. Если такие обременения имеются, продажа комнаты невозможна, поэтому до того, как потенциальный покупатель убедится в отсутствии проблем, залог вносить не следует.

Дополнительный нюанс

Права владельца комнаты мало отличаются от прав, которые приобретает владелец отдельной квартиры при ее покупке. Однако есть небольшой нюанс, если приобретенная комната сдается в аренду, то для этого необходимо согласие всех остальных собственников (п.2 ст.

288 ГК РФ). Ведь квартирант будет именно с ними «делить» места общего пользования (мыться в ванной, готовить пищу на кухне), а также потенциально способен доставлять различные неудобства, например, ранний уход на работу или позднее возвращение может будить соседей.

Заключение

Учитывая вышесказанное, приобретение комнаты может быть отличным вариантом улучшения жилищных условий. Однако этот вариант подходит преимущественно тем, кто способен находить общий язык с соседями.

Дополнительно можно порекомендовать привлечение для проведения сделки грамотного юриста или опытного риэлтора, который действительно сможет проверить юридическую чистоту предполагаемой операции.

При этом расходы, которые понесет покупатель, являются небольшими относительно той суммы, которую он может потерять в результате мошенничества со стороны продавца.

Источник: https://superrielt.ru/articles/7011/

Покупка комнаты в квартире: подводные камни

Что нужно знать при покупке комнаты

Время чтения 12 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Покупка комнаты в квартире становится выходом в том случае, если денег в обрез, а приобрести собственное жилье необходимо. Действующее законодательство позволяет купить не всю квартиру, а только ее часть – главное, правильно оформить документы. О том, как совершить такую покупку, и какие риски она может за собой повлечь, читайте в нашей статье.

Прежде чем решиться на приобретение комнаты в коммуналке, стоит изучить все плюсы и минусы такого объекта недвижимости, тем самым избавив себя от неприятных сюрпризов в будущем.

Преимуществами комнаты являются:

  1. Низкая стоимость по сравнению с отдельными квартирами (даже студийного типа).
  2. Возможность инвестирования небольших денежных сумм – комнату можно купить за небольшие деньги и сдавать посуточно или на длительный срок (в этом случае важно учесть уровень спроса на жилье – предпочтение стоит отдавать комнатам, рядом с которыми есть вокзал, учебное заведение, предприятие, на которое приезжают работники-вахтовики или командировочные и пр.);
  3. Возможность получения регистрации в определенном городе. Несмотря на то, что закон позволяет гражданам России беспрепятственно перемещаться по ее территории и получать любые услуги (например, медицинские или образовательные) в любом городе, на практике без регистрации попасть в поликлинику или устроить ребенка в детский сад не так-то просто. Купив комнату, вы можете зарегистрироваться в ней, а продолжить жить в более комфортных условиях (например, на съемной квартире).

Помимо преимуществ, комнаты имеют ряд очевидных (и весьма существенных) недостатков:

  1. Низкая ликвидность недвижимости. Продать комнату довольно непросто – в большинстве городов активно ведется строительство новых жилых домов; покупатели предпочитают приобретать квартиры именно в них – со скидками от застройщика купить небольшую студию можно за вполне доступную сумму.
  2. Общие ванная комната, туалет и кухня. Их придется делить с соседями, причем никого не будет волновать, что вы опаздываете на работу или учебу, и вам срочно нужно умыться и позавтракать.
  3. Соседи. Они бывают разные – возможно, вам повезет, и собственники соседних комнат будут тихими и вежливыми, однако практика показывает, что чаще всего в коммуналках селятся люди с не самым правильным образом жизни и отношением к окружающим.
  4. Сложность в получении ипотечного кредита. Предметом залога по ипотеке является приобретаемое жилье – комнаты не особо интересуют банки, поэтому и кредитуют они таких ипотечников неохотно. Можно оформить потребительский кредит, но для него предусмотрены более высокие процентные ставки, чем для ипотечного. Кроме того, в такой ситуации не получится воспользоваться льготными программами, действующими в отношении ипотечного жилья.

Особенности и подводные камни

​При покупке отдельной комнаты в квартире стоит понимать, чем она отличается от доли квартиры, принадлежащей одному человеку на праве долевой собственности.

Долевая собственность – это разделение имущества с определением долей, принадлежащих каждому из ее собственников (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Доля не имеет четких границ – в документах не может быть указано, что одному из собственников принадлежит спальня, а второму – гостиная.

Официально доли могут быть зафиксированы только в количественном выражении – например, 14,0 и 18,0 кв. метров соответственно.

При этом такое разделение вовсе не будет означать, что сособственникам принадлежат именно спальня и гостиная – в этом и заключается сложность определения доли.

Чтобы продать именно часть квартиры (отдельную комнату), необходимо эту квартиру разделить и выделить из нее отдельную долю. Эта процедура проводится в соответствии с правилами ст. 252 ГК РФ, согласно п.

2 которой участник долевой собственности вправе потребовать выделения из нее своей доли. Для этого потребуется заключить соответствующее соглашение со всеми собственниками квартиры.

На основании этого соглашения Росреестр зарегистрирует право собственности на выделенную долю, т.е. на отдельную комнату (или несколько комнат). В случае, если остальные собственники квартиры не согласны на заключение такого соглашения, выделять долю придется через суд.

Основанием для регистрации права собственности на комнату в этом случае станет решение суда, принятое в пользу выделяющегося собственника.

Будьте внимательны при покупке – доли стоят дешевле, чем отдельные комнаты, на которые оформлено право собственности, но и проблем своему собственнику они принесут немало.

В частности, долю нельзя будет продать без согласия остальных собственников, которые обладают преимущественным правом на ее покупку (ст. 250 ГК РФ).

Кроме того, вам придется определить порядок пользования комнатами в квартире, ведь фактически по документам определенная комната за вами закреплена не будет.

Порядок действий

Чтобы купить отдельную комнату, необходимо:

  1. Выбрать подходящий объект недвижимости. Важно оценить состояние комнаты и квартиры в целом, убедиться, что в комнате не было проведено неузаконенных перепланировок, изучить район и имеющуюся инфраструктуру (магазины, детские сады, школы и пр.), познакомиться с будущими соседями.
  2. В том случае, если вы решили приобрести долю в квартире, убедитесь, что ее владелец предлагал остальным собственникам выкупить эту долю, и получил письменный отказ. Если вы покупаете отдельную комнату, этот шаг можно пропустить.
  3. Проверить документы на комнату (о перечне этих документов читайте ниже).
  4. Заключить договор купли-продажи.
  5. Зарегистрировать договор в Росреестре и получить право собственности на комнату (свидетельство о праве собственности больше не выдается – вместо него вы получите выписку из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости).

Какие документы требуются

Прежде чем заключить договор купли-продажи комнаты, потребуйте у продавца следующие документы:

  • документ, подтверждающий наличие у продавца права собственности на долю в квартире или на отдельную комнату;
  • нотариально заверенные отказы других собственников недвижимости от приобретения доли;
  • техническая и кадастровая документация на жилье;
  • справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • справка о прописанных в квартире жильцах;
  • согласие органа опеки и попечительства на продажу комнаты (в том случае, если в составе собственников жилья есть несовершеннолетние дети).

Договор купли-продажи можно составить самостоятельно, а можно обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Если решите составлять самостоятельно, можете скачать на нашем сайте шаблон готового документа. Помните, что в договоре обязательно должна быть указана следующая информация:

  • паспортные данные сторон договора – продавца и покупателя;
  • предмет договора (доля квартиры или отдельная комната, с полным ее описанием);
  • цена договора (стоимость комнаты, которую покупатель заплатит продавцу);
  • порядок проведения расчетов;
  • конкретный срок фактического перехода жилплощади от продавца к покупателю;
  • условия расторжения договора;
  • ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
  • дата составления документа и подписи его сторон.

Договор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Скачать договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Договор купли-продажи доли в квартире

Советы юриста

Если вы все же решились на приобретение комнаты, внимательно изучите наши советы – они вам пригодятся:

  1. Об этом мы уже говорили, и все же – имейте в виду, что покупка доли в квартире не значит, что вы приобретаете право собственности на определенную комнату, даже если площадь этой комнаты соответствует площади купленной вами доли. Захотите выделить такую долю в отдельную независимую комнату – придется получить согласие остальных собственников жилья или обратиться в суд.
  2. Не соглашайтесь, если риелтор предлагает вам обойти требование закона о преимущественном праве на выкуп доли, заключив договор дарения. Отдать деньги собственнику жилья вам все равно придется, и в том случае, если этот факт станет известен заинтересованным лицам (например, другим собственникам, согласия которых при продаже не получили), договор дарения может быть признан недействительным. Комнату придется вернуть, а вот гарантий того, что продавец вернет вам стоимость покупки, нет – есть риск остаться и без недвижимости, и без денег.
  3. Требуйте все возможные справки – в частности, документы о том, что среди собственников нет недееспособных и несовершеннолетних граждан, а если таковые есть – документы, подтверждающие согласие органов опеки и попечительства на продажу.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-komnaty-v-kvartire

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.