Что такое военная ипотека для продавца квартиры

Продать квартиру, купленную по военной ипотеке

Что такое военная ипотека для продавца квартиры

Не все граждане, оформившие военную ипотеку, планируют в дальнейшем проживать именно в приобретенной квартире. Некоторые предпочитают обменять или продать недвижимость. При этом если за заемщиком остался долг перед банком или не пройден положенный срок службы, военный не вправе в полной мере распоряжаться квартирой. В том числе это касается продажи или обмена жилья.

Введение

Наиболее распространенными остаются следующие причины реализации:

  • военнослужащий переезжает в другой населенный пункт;
  • появился более выгодный вариант покупки недвижимости;
  • увеличился состав семьи;
  • заемщик нашел программу кредитования с более выгодными условиями, чем у действующего займа.

Рассмотрим, как продать квартиру, купленную по военной ипотеке. Определим основные варианты особенности этой процедуры.

Ответим на вопросы, в каких случаях можно реализовать недвижимость, приобретенную в рамках такого займа, как происходит погашение задолженности и осуществляется переуступка прав, возможен ли выкуп жилья с продажей.

Также приведем пошаговую инструкцию по подготовке сделки. Отдельно рассмотрим, какие дополнительные издержки могут понадобиться на том или ином этапе продажи квартиры.

Основные особенности военной ипотеки

Одна из основных особенностей жилищного кредита для военного заключается в том, что недвижимость приобретается за счет средств государственной дотации, поступающей из Министерства обороны. Ипотека предоставляется гражданину, проходящему службу в Вооруженных Силах РФ не менее трех лет.

На имя военного открывается специальный счет для начисления баллов по программе НИС (накопительно-ипотечной системы). С каждым годом их размер увеличивается. Когда сумма становится достаточной для оплаты полной или частичной стоимости квартиры, военнослужащий может использовать средства для погашения военной ипотеки.

С помощью государственной дотации предусмотрена выплата как первоначального взноса, так и основного долга по кредиту. В зависимости от объема накопленных средств и стоимости жилья возможно полное погашение ипотечного займа.

Если их недостаточно, остальную часть долга перед банком военнослужащий может выплатить за счет собственных ресурсов.

Ежемесячные списания происходят со счета, открытого по программе НИС. Многие граждане в рамках военной ипотеки получают в свое распоряжение недвижимость бесплатно, если накопленных средств достаточно для закрытия займа. Другим приходится использовать в том числе и собственные накопления.

Из этого вытекает другая особенность военной ипотеки: до момента ее полного погашения недвижимость находится в обременении как у банка, так и Минобороны. В связи с этим реализовать (продать или обменять) жилье не всегда возможно.

Перед тем как начать процедуру продажи квартиры, приобретенной по военной ипотеке, следует также учесть возможные дополнительные издержки. Они могут быть связаны с получением определенных документов:

  • выписка из Единого государственного реестра обойдется в сумму 350 руб.;
  • новый технический паспорт объекта недвижимости стоит от 10 тыс. руб. и более;
  • процедура оценки квартиры — еще порядка 2 тыс. руб.;
  • примерно такую же сумму придется заплатить за оформление доверенности;
  • услуги нотариуса обойдутся приблизительно в 5 тыс. руб.

Также следует учитывать, что самостоятельные поиск покупателя и осуществление сделки — достаточно рискованное предприятие. Если вы обращаетесь за услугами к агентству недвижимости, их стоимость составит примерно два процента от цены квартиры.

Необходимо учитывать и сроки оформления сделки. Некоторые документы, к примеру, выписка из Единого госреестра или согласие органов опеки (потребуется, если в семье заемщика есть несовершеннолетние дети), действуют определенное время.

Несмотря на то, что само заключение сделки происходит достаточно быстро, подготовительный этап может продлиться не один день. Поиск покупателя следует начать еще до оформления документов, т. к. никто не может заранее предугадать, как долго он может продлиться.

Практика показывает, что в среднем вся процедура занимает порядка одного-двух месяцев.

Можно ли продать квартиру по военной ипотеке

Этот вопрос решается в зависимости от того, как долго прослужил гражданин в Вооруженных Силах РФ и оплачен ли полностью долг по кредиту. Снять обременение с недвижимости могут те, кто выполнял воинский долг 20 и более лет. Таким образом, продать квартиру гражданин сможет только после выполнения всех обязательств по ипотеке.

Для оформления сделки потребуются следующие документы:

  • паспорт военнослужащего, выплачивающего ипотеку;
  • бумаги, на основании которых заемщик стал владельцем недвижимости;
  • выписка из Единого государственного реестра, которая подтверждает право собственности и тот факт, что жилье не находится в залоге;
  • технический паспорт на недвижимость (необходим для того, чтобы подтвердить отсутствие несогласованной перепланировки);
  • выписка из домовой книги с указанием всех граждан, которые прописаны в квартире;
  • справка УК, подтверждающая отсутствие долгов по оплате коммунальных платежей.

Также могут понадобиться разрешение органов опеки и письменное согласие супруги/супруга на оформление сделки. Без этих бумаг продажа квартиры по военной ипотеке будет считаться незаконной.

Важно! Последние два документа потребуются только в том случае, если заемщик состоит в официальном браке и/или в семье есть дети в возрасте до 18 лет. При этом обратите внимание на то, что разрешение органа опеки действует один месяц.

В связи с этим следует заблаговременно подготовиться к сделке, чтобы успеть до истечения этого срока.

Существует три основных способа продать квартиру по военной ипотеке:

  • найти средства для досрочного закрытия жилищного займа;
  • осуществить сделку по переуступке;
  • выкупить жилье с продажей.

Рассмотрим эти варианты подробнее.

Досрочное погашение военной ипотеки

Чтобы снять обременение с недвижимости в банке и Минобороны, требуется внести недостающую сумму. Заемщик может использовать как собственные средства, так и взять новый кредит. Получить деньги военнослужащий может в рамках рефинансирования.

Чтобы взять средства на выплату остатка долга, гражданину необходимо выполнить следующие действия:

  1. Подать заявление в выбранный банк. При этом следует обязательно сообщить о том, что планируется досрочное погашение жилищного займа.

  2. Определить сумму, которая потребуется для закрытия долга и снятия обременения с недвижимости.
  3. Сообщить Росвоенипотеке о том, что планируется досрочно закрыть долг и вывести купленную недвижимость из-под залога.
  4. Получить заемные средства и использовать их для погашения военной ипотеки.

  5. Найти покупателя недвижимости.
  6. Собрать необходимый перечень документов для продажи квартиры. Потребуется в том числе получить из Госреестра выписку с подтверждением права собственности на недвижимость.

    В документе не должно содержаться сведений о том, что у гражданина есть обязательства перед третьими лицами.

  7. Осуществить сделку по продаже имущества.

Среди возможных трудностей этого варианта следует отметить нежелание банка предоставить нужную сумму и достаточно непростую процедуру оформления.

Реализация квартиры по переуступке

В этом случае необходимо найти покупателя, который согласен оформить право собственности на обремененную недвижимость. Для совершения сделки необходимо получить согласие банка и Министерства обороны. Если в семье есть дети — потребуется одобрение органов опеки.

При использовании средств материнского капитала потребуется согласие Пенсионного фонда.

Дальнейшая процедура предполагает следующие шаги:

  1. Поиск лица, заинтересованного в приобретении жилья.
  2. Посещение вместе с потенциальным покупателем банка, предоставившего ипотеку.
  3. Оформление нового договора с банком. При этом обязательно участие в подписании как продавца, так и покупателя.
  4. Получение средств от сделки купли-продажи.

При этом военнослужащий не всегда может получить сумму, на которую рассчитывал. Продажа по переуступке может удешевить объект. Все зависит от того, о какой стоимости удастся договориться с покупателем.

Выкуп жилья с продажей

Этот способ предполагает самостоятельное погашение долга по ипотеке перед финансовым учреждением, предоставившим кредит, и Министерством обороны.

Потребуется компенсировать все те выплаты, которые уже были получены для покупки квартиры от государства.Обратите внимание! Средства накопительно-ипотечной системы при этом возвращаются на счет военнослужащего.

Впоследствии их можно будет использовать для получения нового займа на покупку жилья.

При этом не всегда банки охотно идут на выдачу кредита военным, которые хотят погасить остаточный долг по ипотеке. Еще один минус — возможность потерять в средствах, если процентная ставка по новому займу будет выше, чем по действующему. Тем не менее, многие военнослужащие идут на этот шаг, например, если планируют приобрести более дешевую квартиру.

Чтобы продать недвижимость, потребуется выполнить следующие действия:

  1. накопить нужную сумму или использовать средства нового займа;
  2. внести недостающую сумму и полностью погасить военную ипотеку в банке;
  3. проверить, снято ли обременение с недвижимости (как правило, бывший кредитор сам предоставляет необходимые справки);
  4. договориться с покупателем об условиях сделки;
  5. продать жилье;
  6. приступить к погашению нового кредита (в том случае, если для закрытия ипотеки потребовались заемные средства).

Помимо основного перечня документов, приведенного выше, для оформления продажи квартиры могут потребоваться также справка о доходах и документ, который подтверждает факт несения воинской службы. Если при погашении военной ипотеки использовались в том числе средства семейного капитала, необходимо получить разрешение Пенсионного фонда России и органов опеки на продажу.

Заключение

Итак, продажа недвижимости, купленной на средства военной ипотеки, возможна только после полного погашения займа. Тот или иной вариант реализации квартиры зависит от цели сделки.

Перед тем как начать сбор необходимых документов, следует найти покупателя, готового приобрести объект недвижимости. Это важно еще потому, что некоторые справки имеют ограниченный срок действия. Обратите внимание на возможные издержки на том или ином этапе оформления сделки.

В любом случае следует подойти к продаже ипотечной квартиры со всей ответственностью. Если речь идет не о вынужденном решении, нужно оценить, будет ли выгодной такая сделка.

Во многом этот вопрос зависит от суммы, которую готов заплатить покупатель. Если вы планируете покрыть часть платежей по ипотеке за счет нового кредита, следует найти программу с выгодной процентной ставкой.

Правда и мифы о деньгах в Яндекс Дзен

Источник: https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-po-voennoj-ipoteke/

Продажа недвижимости по военной ипотеке

Что такое военная ипотека для продавца квартиры

Воен­ная ипо­те­ка — это отно­си­тель­но новый про­дукт на рын­ке недви­жи­мо­сти.

В свя­зи с этим воз­ни­ка­ет мно­же­ство вопро­сов, как у поку­па­те­лей, так и у про­дав­цов, на кото­рые не все­гда могут дать ответ даже самые опыт­ные про­фес­си­о­на­лы. Про­да­жа квар­тир по воен­ной ипо­те­ке для мно­гих – тем­ный лес.

Но сего­дня мы попы­та­ем­ся мак­си­маль­но откры­то про­яс­нить дан­ный вопрос имен­но для про­дав­ца жилья, так как для поку­па­те­ля доста­точ­но мно­го инфор­ма­ции уже существует.

Про­да­жа квар­ти­ры по воен­ной ипо­те­ке — что нуж­но знать продавцу?

Воен­ная ипо­те­ка уже ста­ла типо­вым инстру­мен­том при­об­ре­те­ния жилья. Обыч­но, для про­дав­ца недви­жи­мо­сти отли­чий меж­ду про­да­жей квар­ти­ры за счет соб­ствен­ных средств поку­па­те­ля посред­ством заем­ных средств нет.

Одна­ко не все про­дав­цы гото­вы про­дать квар­ти­ру по воен­ной ипо­те­ке. Но сего­дня реаль­ность тако­ва, что пред­ло­же­ние на рын­ке недви­жи­мо­сти замет­но пре­вы­ша­ет спрос.

И коли­че­ство «недо­воль­ных» про­дав­цов суще­ствен­но сни­жа­ет­ся, зача­стую у соб­ствен­ни­ков жилья про­сто не оста­ет­ся выбо­ра, кро­ме как согла­сить­ся на сделку.

В насто­я­щее вре­мя схе­ма про­ве­де­ния сде­лок с недви­жи­мо­стью при исполь­зо­ва­нии средств из воен­ной ипо­те­ки доволь­но таки хоро­шо отра­бо­та­на в бан­ках и понят­на как поку­па­те­лям, так и про­дав­цам.

Соб­ствен­ни­ки жилья заин­те­ре­со­ва­ны в том, что­бы быст­ро полу­чить день­ги, и не ждать пока их пред­ло­же­ни­ем заин­те­ре­су­ет­ся поку­па­тель с «живы­ми день­га­ми».

Тогда он согла­ша­ет­ся про­дать квар­ти­ру по воен­ной ипо­те­ке или по дру­гой соци­аль­ной программе.

Одна­ко про­да­жа квар­тир по воен­ной ипо­те­ке име­ет свои осо­бен­но­сти, о кото­рых про­дав­цу сто­ит знать.

Плюсы и минусы военной ипотеки для продавца

Бан­ки­ры утвер­жда­ют, что про­дать квар­ти­ру по воен­ной ипо­те­ке для про­дав­ца выгод­но, так как кре­дит­ная орга­ни­за­ция обес­пе­чи­ва­ет без­опас­ность рас­че­тов и берет на себя оформ­ле­ние всех дого­во­ров. Одна­ко есть несколь­ко чрез­вы­чай­но важ­ных момен­тов, на кото­рые про­дав­цу недви­жи­мо­сти сле­ду­ет обра­тить внимание.

К плю­сам воен­ной ипо­те­ки для про­дав­ца мож­но отнести:

  • Участ­во­вать в сдел­ке могут толь­ко бан­ки, про­шед­шие спе­ци­аль­ную аккредитацию
  • Уве­рен­ность в чисто­те сдел­ки с юри­ди­че­ской точ­ки зрения
  • Сжа­тые сро­ки реги­стра­ции сдел­ки: вме­сто обыч­ных 30 дней, опе­ра­ция зани­ма­ет лишь 5–7 дней
  • Без­опас­ность сдел­ки по воен­ной ипо­те­ке: все рас­че­ты тща­тель­но кон­тро­ли­ру­ют­ся банком.

Ну а к немно­го­чис­лен­ным, но весь­ма суще­ствен­ным мину­сам относятся:

  • При юри­ди­че­ской чисто­те сдел­ки при­дет­ся запла­тить нало­ги за доход. Не всем хочет­ся «све­тить» день­га­ми перед нало­го­вой инспекцией
  • Сро­ки полу­че­ния денег несколь­ко боль­ше, чем при обыч­ной сдел­ке, так как в дан­ном слу­чае при­дет­ся соблю­сти опре­де­лен­ный поря­док рас­че­та, то есть заклю­че­ния сделки.

В послед­ние годы о слу­ча­ях мошен­ни­че­ства при рабо­те с воен­ной ипо­те­кой со сто­ро­ны бан­ков при пере­да­че денеж­ных средств не слыш­но. Одна­ко опре­де­лен­ная насто­ро­жен­ность со сто­ро­ны про­дав­ца не поме­ша­ет.

Соб­ствен­ник дол­жен, в первую оче­редь, пере­про­ве­рить нахо­дить­ся ли в сей­фо­вой ячей­ке все ого­во­рен­ная сум­ма. Так­же необ­хо­ди­мо обра­тить вни­ма­ние, какие потре­бу­ют­ся доку­мен­ты, что­бы вскрыть эту ячейку.

К чему быть гото­вы при про­да­же жилья по ипотеке?

Про­да­вец жилья дол­жен быть готов к тому, что денеж­ные сред­ства за про­да­жу недви­жи­мо­сти он смо­жет полу­чить толь­ко после того, как будет про­из­ве­де­на госу­дар­ствен­ная реги­стра­ция сдел­ки, то есть через 5–7 дней.

В отдель­ных слу­ча­ях согла­со­ва­ние всей доку­мен­та­ции может затя­нуть­ся на несколь­ко недель. Конеч­но, не каж­дый про­да­вец квар­ти­ры согла­сит­ся так дол­го ждать.

Одна­ко в све­те сего­дняш­ней ситу­а­ции на рын­ке недви­жи­мо­сти про­дав­цы все чаще идут на такие уступ­ки поку­па­те­лям и согла­ша­ют­ся на опла­ту по схе­ме воен­ной ипотеки.

Порядок заключения сделки купли-продажи по военной ипотеке

Что­бы при­го­то­вить­ся ко всем обсто­я­тель­ствам про­да­жи недви­жи­мо­сти по ипо­теч­но­му зай­му, про­дав­цы квар­ти­ры необ­хо­ди­мо знать все нюан­сы того, как про­хо­дить сдел­ка куп­ли-про­да­жи по воен­ной ипотеке:

  • Полу­чив сви­де­тель­ство о реги­стра­ции в про­грам­ме НИС, воен­но­слу­жа­щий под­пи­сы­ва­ет дого­вор с агент­ством недви­жи­мо­сти или само­сто­я­тель­но ищет квар­ти­ру, соот­вет­ству­ю­щую всем тре­бо­ва­ни­ям бан­ка. Най­дя жилье, воен­но­слу­жа­щий и риел­тор встре­ча­ют­ся с про­дав­цом недвижимости
  • На пере­го­во­рах про­да­вец, поку­па­тель и сотруд­ник агент­ства недви­жи­мо­сти обсуж­да­ют и согла­со­вы­ва­ют все усло­вия буду­щей сдел­ки, пакет доку­мен­тов и сро­ки, в кото­рые она будет про­из­ве­де­на. Сто­ро­ны полу­ча­ют отве­ты на все, инте­ре­су­ю­щие их, вопросы
  • После это­го сто­ро­ны состав­ля­ют и под­пи­сы­ва­ют пред­ва­ри­тель­ный дого­вор, в кото­ром про­пи­сы­ва­ют­ся все обго­во­рен­ные усло­вия и договоренности
  • Затем про­да­вец предо­став­ля­ет копии доку­мен­тов на жилье для после­ду­ю­щей пере­да­чи на рас­смот­ре­ние в банк. Пакет доку­мен­тов соот­вет­ству­ет стан­дарт­ным тре­бо­ва­ни­ям к доку­мен­там, кото­рые необ­хо­ди­мы для госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции. Одна­ко в неко­то­рых слу­ча­ях банк впра­ве запро­сить предо­ста­вить неко­то­рые допол­ни­тель­ные бумаги
  • Сле­ду­ю­щим шагом явля­ет­ся выбор кре­дит­ной орга­ни­за­ции из чис­ла аккре­ди­то­ван­ных бан­ков, рабо­та­ю­щих с воен­ной ипо­те­кой. Выбрав финан­со­вое учре­жде­ние, участ­ник НИС пода­ет заяв­ле­ние на полу­че­ние ипо­теч­но­го зай­ма в банк, а так­же предо­став­ля­ет весь пакет доку­мен­тов, необ­хо­ди­мых для рас­смот­ре­ния дан­но­го заявления
  • После про­вер­ки и ана­ли­за доку­мен­тов, пред­став­лен­ных воен­но­слу­жа­щим, кре­дит­ная орга­ни­за­ция выно­сит реше­ние об отка­зе или выда­че ипо­теч­но­го зай­ма. Вер­дикт выно­сит­ся в срок от 1‑го до 3‑х дней
  • После одоб­ре­ния бан­ком выбо­ра заем­щи­ка, он откры­ва­ет счет в этом же финан­со­вом учре­жде­нии. На этот счет будут пере­ве­де­ны день­ги с нако­пи­тель­но­го сче­та воен­но­слу­жа­ще­го на выпла­ту пер­во­на­чаль­но­го взно­са про­дав­цу и недо­ста­ю­щая сум­ма на покуп­ку квар­ти­ры от кре­ди­ту­ю­щей орга­ни­за­ции. После госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции сдел­ки дан­ные денеж­ные сред­ства будут направ­ле­ны про­дав­цу недвижимости
  • Вме­сте с тем, пакет доку­мен­тов на жилье пере­да­ет­ся в орга­ни­за­цию по оцен­ке недви­жи­мо­сти. Со сто­ро­ны про­дав­ца тре­бу­ет­ся в назна­чен­ный день и вре­мя предо­ста­вить квар­ти­ру оцен­щи­ку для осмот­ра. Вся про­це­ду­ра полу­че­ния оцен­ки жилья так­же зани­ма­ет срок от 1‑го до 3‑х дней. Услу­ги оце­ноч­ной ком­па­нии опла­чи­ва­ет поку­па­тель квартиры
  • Если недви­жи­мость соот­вет­ству­ет тре­бо­ва­ни­ям бан­ка, то меж­ду ним и воен­но­слу­жа­щим заклю­ча­ет­ся дого­вор на полу­че­нии кре­дит­ных средств, а так­же согла­ше­ние о целе­вом жилищ­ном зай­ме для полу­че­ния денеж­ных средств, накоп­лен­ных на имен­ном сче­ту участ­ни­ка НИС, кото­рые поз­же пере­да­ют­ся про­дав­цу в каче­стве пер­во­на­чаль­но­го взноса
  • Затем про­во­дит­ся про­це­ду­ра обя­за­тель­но­го стра­хо­ва­ния объ­ек­та ипо­те­ки, то есть жилья, а так­же по жела­нию заем­щи­ка – титу­ла и жиз­ни воен­но­слу­жа­ще­го. Так, заклю­ча­ет­ся дого­вор стра­хо­ва­ния с соот­вет­ству­ю­щей орга­ни­за­ци­ей, а все рас­хо­ды за ее услу­ги так­же ложат­ся на пле­чи участ­ни­ка НИС
  • Заклю­чив все необ­хо­ди­мые согла­ше­ния (кре­ди­то­ва­ние, оцен­ка, стра­хо­ва­ние), доку­мен­ты, под­твер­жда­ю­щие дан­ный факт, пере­да­ют­ся на про­вер­ку тре­бо­ва­ни­ям зако­но­да­тель­ства и на под­пись в «Росво­е­ни­по­те­ку». По регла­мен­ту на дан­ную про­це­ду­ру отво­дит­ся 7 дней
  • После под­пи­са­ния дого­во­ра ЦЖЗ «Росво­е­ни­по­те­кой» на бан­ков­ский счет заем­щи­ка пере­чис­ля­ют­ся день­ги для выпла­ты про­дав­цу квар­ти­ры пер­во­на­чаль­но­го взноса
  • Соб­ствен­ник недви­жи­мо­сти и воен­но­слу­жа­щий под­пи­сы­ва­ют дого­вор куп­ли-про­да­жи жилья, чет­ко про­пи­сы­вая поря­док вза­и­мо­рас­че­тов в нем. Затем пере­да­ют это согла­ше­ние в Феде­раль­ную служ­бу госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции сдел­ки. Это зай­мет еще 5–7 рабо­чих дней
  • После реги­стра­ции прав соб­ствен­но­сти участ­ни­ка НИС на при­об­ре­та­е­мую квар­ти­ру и полу­че­ния соот­вет­ству­ю­ще­го доку­мен­та, в этот же день дан­ный доку­мент предо­став­ля­ет­ся в банк. Сра­зу после чего на рас­чет­ный счет про­дав­ца, откры­тый спе­ци­аль­но для совер­ше­ния дан­ной сдел­ки, пере­во­дит­ся сум­ма денеж­ных средств, соот­вет­ству­ю­щая сто­и­мо­сти недвижимости
  • Про­да­вец полу­ча­ет день­ги, сни­ма­ет­ся с реги­стра­ци­он­но­го уче­та и пере­да­ет поку­па­те­лю клю­чи от его квар­ти­ры в уста­нов­лен­ную дату. Сдел­ку мож­но счи­тать закрытой.

Про­из­ве­дя неслож­ные под­сче­ты, при­хо­дим к выво­ду, что пол­ный срок заклю­че­ния сдел­ки с момен­та пер­вой встре­чи с поку­па­те­лем до заклю­че­ния дого­во­ра куп­ли-про­да­жи и его госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции зани­ма­ет при­мер­но месяц. Согла­шать­ся ли на сотруд­ни­че­ство с поку­па­те­лем жилья по воен­ной ипо­те­ке или же дождать­ся поку­па­те­ля с «живы­ми» день­га­ми – решать само­му продавцу.

Источник: https://moezhile.ru/vidi/prodazha.html

Риски продавца при продаже жилой недвижимости по военной ипотеке

Что такое военная ипотека для продавца квартиры

22.09.2016

Военная ипотека – один из самых привлекательных банковских продуктов, доля которого среди общего количества сделок ежегодно растет.  Интерес продавцов жилья к продаже недвижимости по военной ипотеке возрастает.

Но сегодня из-за сохраняющейся неосведомленности, об особенностях заключения сделки по военной ипотеке, продавцы сомневаются: соглашаться на сделку по военной ипотеке или нет? Ниже проанализируем особенности такой сделки, ее плюсы и минусы для продавца.

Первый риск для продавца – это возможность увольнения военнослужащего раньше окончания срока окончания оформления сделки. Этот риск чрезвычайно мал и не таит в себе каких-то неприятных последствий именно для продавца. Наиболее неприятная ситуация – отказ от сделки фактически после оформления права собственности и обременений. Продавец в этом случае будет вынужден ожидать реституционных действий, и квартиру в течение этого периода повторно продать не сможет.

О том, как выплачивается военная ипотека в случае увольнения военнослужащего по разным причинам можно узнать со статьи: “Военная ипотека после увольнения”.

Второй нюанс, который можно отнести к усложняющим сделку моментам – это процесс оформления, который обычно занимает немного больше времени и требует сбора дополнительных документов. Документы, которые всегда требуются от продавца при совершении сделки:

  • паспорта БТИ;
  • правоустанавливающая документация;
  • выписка из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП), которую должен будет заказать покупатель;
  • поэтажный план недвижимости.

От покупателя также необходима документация, которая требуется при приобретении жилья по военной ипотеке. На сбор документов может уйти около 30 дней, а иногда и больше. Сама сделка будет зарегистрирована в течение 5 дней, после чего деньги будут зачислены на счет продавца.

Второй риск для продавца – это возможность совершить ошибку в документах, из-за которой сроки могут затянуться еще на некоторое время. В отличие от обычной, гражданской ипотеки, военная ипотека требует тщательного составления пакета документов, проверку которых делает не только банк, но и ФГКУ “Росвоенипотека”. В последней проверка документов происходит особо детально.

Чтобы ФГКУ “Росвоенипотека” не приостановила сделку по причине обнаружения ошибок в документах – следует обратиться сразу к профессиональным специалистам, которые работают в данной области. Эксперты Военного Переезда уже много лет занимаются сопровождением сделок по приобретению жилья по военной ипотеке и всегда рады помочь всем контрактникам, которые к ним обратятся.

Если же вы приняли решение самостоятельно заниматься выбором и покупкой недвижимости по военной ипотеке, прочите материал о вступивших в силу в конце июня 2016 года изменениях: “Военная ипотека и нотариальное заверение договора купли-продажи”.

Третий риск для продавца заключается в том, насколько порядочный будет покупатель. Имеются на практике ситуации, когда продавцу, например, предлагают продать жилье не за 2 500 000 рублей, а за 3 000 000 рублей, при его реальной рыночной стоимости 2 500 000 рублей и с изначальной ценой продавца те же 2 500 000 рублей. Из 3 000 000 рублей, согласно уговору, 500 000 рублей продавец должен будет вернуть покупателю. В итоге,  в случае, если “серая” схема раскрывается, в дальнейшем продавец рискует быть привлеченным к уголовной ответственности, как соучастник мошеннических действий.

Узнать больше о практикуемых “серых схемах” и об их последствиях можно со статьи: “Серая” схема договоренности о продаже квартиры военнослужащему по завышенной цене: оправдан ли риск?”.

Еще один риск – неправильный подбор оценщика. Последний должен быть независимым не на словах, а на деле. Если оценщик завысит или занизит продажную стоимость, сделка может не состояться. Следовательно – сроки оформления документов затянутся.

Но прежде, чем раздумывать о рисках для продавца при продаже недвижимости по программе военной ипотеки, собственник продающегося жилья должен понимать, что под программу военной ипотеки подпадают далеко не все варианты вторичного жилья, а только определенные (квартира в многоквартирном доме, коттедж, в котором можно проживать круглогодично, таун-хаус, а также коммунальная квартира, при условии, что она будет выкуплена контрактником полностью). Среди основных требований к жилью по военной ипотеке выделяют:

  • жилье, которое будет приобретаться, не должно находится в аварийном состоянии;
  • жилье не должно иметь обременения;
  • жилье не должно иметь незаконную перепланировку;
  • квартира/дом должны иметь исправные коммуникации;
  • жилье обязательно должно иметь отдельную кухню, туалет и ванную;
  • в квартире не должно иметься никаких деревянных перекрытий;
  • если квартира располагается на последнем этаже многоквартирного дома – кровля должна быть в отличном состоянии.

И еще один крайне важный аспект – жилье по военной ипотеке может покупаться только, если дом был построен после 1975 года (это требование к залогу большинства банков).

Продавец, решивший продавать свою жилую недвижимость по военной ипотеке, должен понимать, что его жилью будут давать оценку – анализироваться будет и фундамент дома, и межкомнатные стены, внутренняя отделка помещения, инфраструктура, также будут собираться сведения – не состоит ли дом в перечне аварийного жилья.

Если говорить о первичном фонде, то военная ипотека может быть оформлена на любой вариант жилой недвижимости, которая имеет аккредитацию банком-партнером программы военная ипотека. При покупке без кредита аккредитация строительного объекта кредитной организацией не требуется.

Источник: https://www.voenpereezd.ru/2016/09/22/riski-prodavtsa-pri-prodazhe-zhiloy-nedvizhimosti-po-voennoy-ipoteke/

Как продать квартиру покупателю с военной ипотекой

Что такое военная ипотека для продавца квартиры

В 2018 году я выставила на продажу свою квартиру, но спрос был небольшой. Поэтому как только появился реальный покупатель, но с военной ипотекой, я не испугалась сложностей и продала квартиру ему.

Анна Сафонова

продала квартиру покупателю с военной ипотекой

Расскажу, с какими подводными камнями я столкнулась и чем военная ипотека отличается от обычной.

Военная ипотека — это программа, по которой военнослужащие могут купить жилье с государственной помощью.

Для этого государство предоставляет военнослужащему целевой жилищный заем, который состоит из двух частей — накопительной и инвестиционной.

Пока военнослужащий проходит службу, государство ежемесячно перечисляет взносы на его накопительный счет, а доходы от инвестиционной части пополняют счет каждый квартал.

Военнослужащий не обязан брать ипотеку. Он может купить жилье на накопившиеся деньги или добавить к ним собственные средства. Но если денег не хватает, ему выгодно взять военную ипотеку. Он получает льготную ставку по кредиту, а проценты, пока человек служит, платит за него государство.

Росвоенипотека — государственный орган, который контролирует все этапы программы и следит, чтобы все выполнялось по закону. И только после положительного ответа Росвоенипотеки сделку регистрируют в Росреестре.

Для продавца это означает дополнительный этап в цепочке согласований и потерянное время.

Срок на поиски и покупку — полгода. Право участвовать в программе военнослужащий подтверждает свидетельством, которое выдают в Росвоенипотеке. Чтобы его получить, нужно подать туда рапорт. Свидетельство действует всего шесть месяцев. Если военнослужащий не укладывается в срок, придется подавать рапорт и получать свидетельство заново.

Покупатель нашел меня, когда у него оставалось только два месяца из шести положенных. Из-за этого я постоянно боялась, что мы не успеем и сделка затянется на неопределенное время.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Покупатель искал до меня квартиру четыре месяца. Помимо требований банка у него были свои:

  1. Квартира в Москве и МО в построенном и сданном доме, чтобы ее легче было сдать в аренду.
  2. Цена до 3,2 млн рублей. Это та сумма ипотеки, которую ему одобрил банк.
  3. Если жилье строящееся, дом должен быть аккредитован банком — партнером Росвоенипотеки, в котором покупатель получил одобрение как заемщик.
  4. Без ремонта, чтобы сэкономить на этом и сделать самый бюджетный ремонт по своему вкусу.

Других покупателей в тот момент у меня не было. Многих отпугивало то, что хотя квартира очень близко к Москве, недалеко от Некрасовки, по документам это Московская область, а значит, прописка тоже будет областная.

Некоторые боялись, что в квартире нет ремонта и дом только-только построили, а значит, еще несколько лет вокруг будет шумно. Я решила сделать скидку 50 тысяч.

И после этого сразу нашелся этот покупатель с военной ипотекой.

На просмотре мы устно договорились о цене — 2 150 000 Р. Покупатель попросил меня снять все объявления о продаже. Я посчитала это справедливым и объявления закрыла.

Право собственности на мою студию было зарегистрировано как на самостоятельную жилую недвижимость, то есть это не была доля в праве. Объявления о продаже долей часто попадаются на сайтах-агрегаторах по продаже недвижимости под видом обычной студии.

Такие доли для ипотеки не подходятМоя студия была абсолютно стандартной, без ремонта, в новом доме. Из этого я сделала вывод, что большинство квартир в новостройках с полученными ключами подходят под военную ипотекуКвартира находилась недалеко от Москвы.

На электричке до метро «Выхино» можно доехать за 17 минут

Нам с покупателем предстояло сделать следующее:

  1. Собрать документы по списку, чтобы банк проверил мою квартиру.
  2. Подать документы в банк и получить одобрение.
  3. Прийти на сделку и заключить договор купли-продажи.
  4. Дождаться, пока банк отправит наши документы в Росвоенипотеку и получит согласие.
  5. Зарегистрировать переход собственности в Росреестре.
  6. Отнести полученные в Росреестре документы в банк, чтобы там оформили перевод денег на мое имя.
  7. Получить деньги в банке и подписать акт приема-передачи.

Принципиально комплекты документов для обычной и военной ипотеки не отличаются. Разница в том, что все документы будут проверяться два раза вместо одного: сначала в банке, а потом в Росвоенипотеке. Расскажу, какие документы понадобятся и какие собирала я.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРН. Это основной документ, который подтверждает право собственности на квартиру. С июля 2016 года свидетельства больше не выдаются. Я регистрировала квартиру в 2018 году, поэтому получала только выписку из ЕГРН.

Выписку можно заказать в МФЦ, ее изготовят в срок до 10 дней. Я уплатила 400 Р госпошлины за выписку и 50 Р комиссии за оплату через терминал в МФЦ.

ДКП. Документы, на основании которых у собственника возникло право собственности. Например, договор купли-продажи. Я получила право собственности на основании договора долевого участия — ДДУ. Еще я представляла акт приема-передачи квартиры у застройщика, поскольку он упоминался в ДДУ.

Поэтажный план объекта недвижимости. Его обычно заказывают в БТИ, но мне его выдал мой застройщик.

Экспликация объекта недвижимости. Это документ с данными о площади каждого помещения в квартире. Обычно экспликация заказывается в БТИ собственником. Я продавала квартиру в новостройке, поэтому экспликацию мне предоставил застройщик вместе с планом этажа.

Выписка из домовой книги. Это документ с данными о зарегистрированных жильцах. Я получила его бесплатно в МФЦ в день обращения. Срок действия — 30 календарных дней с момента получения.

Копия финансового лицевого счета. Это документ, в котором отражены все коммунальные платежи и долги за них. Я заказывала копию счета в своей УК. Мне выдали ее на следующий день после обращения. Срок действия документа — 30 календарных дней.

Справка о задолженности по коммунальным платежам. Отдельная справка мне не понадобилась, потому что вся необходимая информация уже была в копии финансового лицевого счета. Срок действия справки — 30 календарных дней.

Копия паспорта продавца.

Если квартира получена в дар или по наследству, а также по любым другим безвозмездным сделкам, согласие или заявление не потребуется.

Экспликация объекта недвижимости, полученная от застройщикаПоэтажный план объекта недвижимости, который подходит для военной ипотекиВыписка из домовой книги, из которой видно, что в квартире никто не прописан. Собственников два — квартиру мы покупали с мужем в совместную собственностьКопия финансово-лицевого счета, полученная в офисе управляющей компании.

Банку важно знать, сколько собственник будет платить за квартиру в месяц, а также нет ли задолженности за ЖКУ

Свидетельство о праве на военную ипотеку. Его полное название — свидетельство о праве участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа.

Это основной документ, который требуется от покупателя.

Остальные документы стандартные:

  1. Паспорт.
  2. Согласие на обработку персональных данных.
  3. Свидетельство о браке.
  4. Заполненная анкета банка.
  5. Документы о доходе.
  6. Оценка недвижимости.

Договор купли-продажи нам составила менеджер в банке. От обычного договора он отличается системой оплаты. Деньги перечисляются продавцу не с одного, а с двух счетов. На одном находятся кредитные средства, а на втором — средства Росвоенипотеки.

У меня не возникло проблем со сбором документов. Но поскольку я впервые столкнулась с продажей в ипотеку, была масса вопросов. А у менеджера было много клиентов, поэтому отвечала она с задержкой. Иногда перезванивала только на следующий день.

Условия оплаты в договоре купли-продажи отличаются наличием двух счетов для перевода средств

Отчет нужен, чтобы банк и Росвоенипотека убедились, что квартира стоит тех денег, которые хочет за нее продавец. Покупатель должен выбрать любую компанию из списка аккредитованных банком фирм, заказать там оценку и оплатить ее. Стоимость — 4500 Р, расходы несет покупатель.

Оценочная компания оценила мою квартиру на 28 тысяч дешевле, чем я. Я хотела продать за 2 150 000 Р, а в отчете об оценке рыночная стоимостьнедвижимости составила 2 122 000 Р.

Оценщик решил добавить корректировочные коэффициенты, которые снизили ценуВсе квартиры, с которыми сравнивали мою, стоили дороже. Но в результате оценки стоимость студии оказалась завышенной

Для банка эта разница оказалась неважной.

Но проверку в Росвоенипотеке наш комплект документов не прошел. Выяснилось, что цена квартиры по договору купли-продажи не может превышать ее рыночную стоимость из отчета об оценке.

Я и так сделала скидку 50 тысяч, поэтому снижать цену дальше не планировала.

Заказать оценку в другой компании и представить ее в Росвоенипотеку с нашим комплектом документов тоже было нельзя. Оказалось, что, раз оценка уже есть, рыночная стоимость квартиры в отчете окончательная и изменить ее невозможно.

Внести разницу наличными мой покупатель не мог или не хотел, ссылаясь на отсутствие денег. Сроки поджимали: действие текущего свидетельства на право воспользоваться военной ипотекой заканчивалось и пришлось бы подавать рапорт на новое. А там истекли бы сроки моих справок и документов, и пришлось бы получать их заново.

Проблемы можно было избежать, если бы я знала, что стоимость квартиры в отчете об оценке, который представляется с пакетом документов, должна в обязательном порядке быть не меньше, чем в договоре купли-продажи.

Если квартиру оценили слишком дешево, можно заказать оценку в другой компании, но до того, как отчет об оценке увидит Росвоенипотека.

Оценщики используют разные методики, поэтому стоимость квартиры в отчете у разных фирм может отличаться.

В отчете об оценке указывают рыночную стоимость квартиры, по мнению оценочной компании.

Она должна быть равна или выше суммы, за которую квартиру продают в военную ипотеку

Изначально казалось, что мы выйдем на сделку быстро.

Я специально освободила время, чтобы оперативно собрать документы и не задерживать покупателя. Менеджер в банке тоже уверяла, что нам понадобится не больше месяца. В результате мы с трудом уложились в два.

Все документы я отправила по электронной почте, а на сделку принесла оригиналы. Банк проверил документы и назначил дату сделки только через 11 дней после отправки всех документов.

Сделка и проверка Росвоенипотекой — 20 дней. После сделки документы нужно отвезти в Росвоенипотеку. Для этого должен приехать курьер и забрать их. Отвезти их туда самостоятельно запрещают правила. На доставку документов из банка в Росвоенипотеку и обратно отводится по одной неделе.

Доработка — 7 дней. Наши документы не соответствовали требованиям Росвоенипотеки: оценка квартиры была ниже суммы сделки. Поэтому мы получили отказ.

В течение 20 рабочих дней банк должен был внести исправления и представить документы повторно. Когда это сделали, банк назначил нам новую дату сделки. А после нее снова отправил пакет документов в Росвоенипотеку.

Новый срок рассмотрения в Росвоенипотеке отсчитывался с этой даты.

Регистрация в Росреестре — 7 дней. Когда Росвоенипотека одобрила документы и курьер привез их обратно, банк отдал их нам. Теперь мы должны были самостоятельно зарегистрировать переход права собственности. Кроме комплекта документов мы предъявили квитанцию об уплате покупателем государственной пошлины в размере 2000 Р.

Для регистрации перехода права собственности в Росреестре мы представили:

  1. Паспорта всех участников сделки.
  2. Договор ЦЖЗ.
  3. Кредитный договор.
  4. Закладную на недвижимость от банка.
  5. Договор купли-продажи.
  6. Квитанцию об уплате госпошлины.
  7. Отчет об оценке.

Перевод средств — 5 дней. Через два дня после регистрации мы с покупателем забрали свои пакеты документов и снова отправились в банк, который на основании зарегистрированного права собственности выписал приходно-кассовые ордера на перечисление денежных средств на мой счет.

Деньги дошли за 5 календарных дней, комиссии за то, что я сразу сняла деньги, не было.

Передача ключей — 2 дня. Когда я получила деньги за квартиру, мы с покупателем подписали акт приема-передачи квартиры и я отдала ключи. На этом моя история с военной ипотекой наконец-то закончилась.

Акт приема-передачи квартиры для военной ипотеки ничем не отличается от обычного

Продавать квартиру покупателю с военной ипотекой оказалось не так легко. Мой покупатель сам не понимал всего процесса, а менеджер банка не знал нюансов. В результате мы потеряли время, а я — деньги.

Еще мы с покупателем с трудом уложились в срок — до конца действия его сертификата оставалось несколько дней. Нам еще повезло, что в Росвоенипотеке рассмотрели наши документы быстрее, чем положено по регламенту.

В итоге я потратила на продажу квартиры в военную ипотеку чуть больше двух месяцев и продала на 28 тысяч дешевле, чем планировала.

  1. Заключайте предварительный договор и берите задаток. Это ваша страховка на случай, если что-то пойдет не так не по вашей вине.
  2. Внимательно самостоятельно проверяйте все документы, в том числе документы покупателя. Любая ошибка может послужить поводом для отказа.
  3. Убедитесь, что в документе об оценке стоит рыночная стоимость квартиры не ниже цены сделки. Если так не получается, необходимо сразу решить эту проблему с покупателем.
  4. Возможно, стоит заложить небольшую наценку в стоимость квартиры.
  5. Приготовьтесь, что процесс может затянуться из-за дополнительной проверки документов Росвоенипотекой.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/army-buy/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.