Договор эксклюзивной продажи

Содержание

Эксклюзивный договор: аргументы для собственника

Договор эксклюзивной продажи

Алексей Гусев, руководитель Института менеджмента в сфере недвижимости «REAList» из Санкт-Петербурга, приводит частые ошибки риелтора при взаимодействии с клиентом и топ-10 самых убедительных доводов в пользу эксклюзивного договора.

С чем часто сталкиваются многие риелторы – и опытные, и новички? С тем, что не могут внятно ответить на вопрос клиента: «А зачем мне нужен этот ваш эксклюзивный договор?».

За 20 лет работы на рынке недвижимости я вижу следующие частые причины неубедительных ответов риелтора.

  1. У агента по недвижимости отсутствуют как таковые шаблоны (или скрипты) ответа на подобный вопрос.
  2. Клиент не верит в нужность риелтора. Да и само общество подогревает это недоверие телепередачами и статьями про чёрных маклеров. Да что там греха таить, наше государство к малому и микробизнесу относится без особого пиетета. Поэтому пожинаем плоды.
  3. Риелтор сам не верит в необходимость данного документа. Отсюда появляются разного рода присказки в разговоре с клиентом: «Да это вас ни к чему не обязывает», «Это просто бумага с вашей подписью», «Если что, потом можете легко расторгнуть». Это прямая дорога к дискредитации юридического документа, скрепляющего гражданско-правовые отношения между заказчиком и исполнителем.
  4. Агент работает на рынке давно, большая часть клиентов по рекомендации: происходит профессиональная атрофия или неготовность отвечать на сложные или неудобные вопросы потенциального клиента.
  5. Нет привычки к спаррингам по отработке деловых ситуаций в парах и тройках. К сожалению, это следствие почти полного отсутствия в ряде агентств обучающих программ на уровне ежедневной и еженедельной отработки кейсов.
  6. Нежелание агента брать на себя ответственность за исполнение фидуциарных обязательств по договору. Как ни смешно, но уровень ответственности риелтора перед клиентом оставляет желать лучшего.

Как исправить эти ошибки? На мой взгляд, для начала нужно ответить на вопрос: «А чего же хочет продавец?». Спросите, почему только продавец? Потому что в условиях большого количества предложения на рынке, дефицита денег в экономике и покупателей, именно собственник максимально заинтересован в профессиональной помощи специалиста.

Продавец хочет, чтобы риелтор ежесекундно отстаивал его интересы: за столом переговоров, на показах, при любых транзакциях с противоположной стороной по сделке.

И здесь самое важное. Без эксклюзивных, то есть доверительных отношений отстаивание интересов собственника практически невозможно.

Конечно, можно сказать, что и без договора с собственником могут быть прозрачные и доверительные отношения. Он может быть сватом, братом и тому подобное. Но, как говорили в Древнем Риме, Dura lex, sed lex (Закон суров, но это закон).

Есть еще одно наблюдение, в чем принципиальная разница между покупателем и продавцом: покупателя в первую очередь интересует сам объект, поэтому он может поступиться качеством обслуживания, пропустить мимо ушей «косяки» агента, потому что есть главная цель – объект.

С продавцом картина иная: ему должен понравиться сам агент, который продает себя и свою профессиональную услугу. И здесь же кроется важный момент: без доверия к риелтору продавец не захочет никаких документальных отношений.

Поэтому задача риелтора найти убедительные аргументы для собственника.

Топ-10 аргументов ЗА эксклюзивный договор

#1 «Наши отношения имеют характер трудовых»

Вы нанимаете меня на работу по осуществлению данного проекта, проекта по продаже вашего объекта недвижимости. Если хотите, то я выступаю генеральным подрядчиком, вы же – заказчиком проекта. А как известно, генеральный подрядчик несет конечную ответственность и нанимает субподрядчиков в лице расклейщиков, клининговых услуг и пр.

#2Статья 8 ГК РФ. Основания возникновения гражданских прав и обязанностей

«Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему». Если вы хотите, чтобы с самого начала наши отношения соответствовали гражданскому кодексу, то договор на оказание услуг является прямым тому подтверждением.

В более простом варианте довод звучит так: договор нужен, чтобы сделка прошла по закону с соблюдением всех гражданско-правовых нюансов.

#3 «По договору с меня можно спросить»

По договору вы получаете еженедельный письменный и устный отчет о продвижении вашего объекта. Это значит, что вы можете набирать меня по любым вопросам 24 часа в сутки. Договор является вашим юридическим и профессиональным зонтиком, который в случае необходимости вы можете раскрыть.

#4Мировой опыт

Доказано, что концентрация информации об объекте в одних профессиональных руках позволяет создать максимальный спрос на данный объект.

#5100% отдача

При наличии договора на оказание услуг я выкладываюсь на 100%. Вы своей подписью подтверждаете серьезность намерений, а я в свою очередь показываю вам свою профессиональную пригодность и высочайшую мотивацию.

#6  Я профессиональный продажник и переговорщик

Я много лет учился искусству продавать и проводить переговоры. Это значит, что я с большим удовольствием провожу переговоры за своего клиента, который доверил мне продажу своего, пожалуй, самого дорогого актива. Своими профессиональными способностями я освобождаю вас от ненужной головной боли.

#7 Приоритет

При эксклюзивных отношениях ваша квартира находится в приоритете по демонстрации ее покупателям. Наличие эксклюзива с продавцом означает своего рода знак качества, потому что мы проводим проверку документов и состояния квартиры, показываем покупателю уже готовый к сделке объект.

#8 Повседневная практика

Эксклюзивный договор является нашей повседневной практикой взаимоотношений с клиентами, то есть у нас принято подписывать договоры со всеми. Следствием этого является качественная, быстрая работа на результат.

#9 План действий

Договор также имеет утилитарное значение, потому что четко прописывает все параметры продажи. Это значит, что каждый из нас, и в первую очередь я, четко понимаем, на какой конечный результат мы с вами договорились.

#10 Договор от слова «договариваться»

Подписанием данного документа вы показываете мне и рынку, что вы являетесь договороспособным человеком. А это крайне важно в условиях высокого уровня недоверия друг к другу.

О чем всегда стоит помнить риелтору?

  1. Учитесь создавать ДОВЕРИЕ. Без доверия сложно убеждать клиента и в принципе соответствовать его запросам.
  2. Отрабатывайте ежедневно все варианты поведения, диалога с клиентом.

  3. Повышайте свой профессиональный уровень в маркетинге, продажах, переговорах. Изучайте психологию человека, учитесь влиять на других людей.
  4. Риелторский бизнес является бизнесом предпринимательским.

    Поэтому каждый день надо придумывать новые ходы, способы продвижения себя и объекта клиента.

Желаю успехов и отличных продаж!

Источник: https://blog.N1.ru/2017/05/16/dogovor/

Все условия заключения эксклюзивного договора с агентством недвижимости на продажу квартиры и виды документа

Договор эксклюзивной продажи

Покупка квартиры – сложный и ответственный процесс, и чтобы избежать задержек и рисков к этому мероприятию стоит тщательно подготовиться.

Эксклюзивный договор – соглашение, предусматривающее преимущественное право конкретного агентства недвижимости на работу с клиентом и совершение сделки по купле-продаже квартиры.

Договор предполагает наличие обоюдных обязательств как со стороны обратившегося за услугой клиента, так и со стороны риэлтерской компании.

Заказчик в данной ситуации в полной мере возлагает на агентство обязанности по поиску покупателя на квартиру и ведение сделки, а сам, в свою очередь, принимает обязательства по принятию денежных средств по доверенности и уплате ранее оговоренного комиссионного вознаграждения посреднику.

Важно! Специфика эксклюзивного договора такова, что заключить соглашение можно лишь с одним риэлтерским агентством. Если посредников больше – эксклюзивным договор уже считаться не будет.

Все расходы ложатся на будущего покупателя, продавец никаких трат не несет. Продажа осуществляется по схеме, в которой к реальной рыночной цене добавляется сумма комиссионных, полагающаяся риелтору.

Условия

  • Заказчик обязан предоставить исполнителю всю важную информацию, касающуюся продаваемой квартиры и подготовить все требующиеся документы. Эти сведения позволят провести полный первичный анализ недвижимости.
  • Агент должен провести оценку реализуемого объекта и дать консультацию.
  • Исполнитель обязан перед подписанием соглашения детально описать заказчику технологии продажи квартиры и процесс заключения сделки.
  • В тексте договора в обязательном порядке должны содержаться сведения о сроках продажи, возможном продлении сроков реализации, а также условиях, на которых договор может быть расторгнут сторонами.

Преимущества и недостатки

Плюсы:

  • Защита заказчика от мошенников и непрофессионалов. При обращении в несколько риэлтерских компаний одновременно риск стать жертвой мошенников возрастает из-за увеличения шансов утечки информации.
  • Защита юридических и финансовых интересов заказчика. После подписания договора агентство принимает на себя обязательства по сопровождению сделки. Его сотрудники проверяют каждый этап процедуры – сбор документов, поиск покупателей, заключение ДКП передача средств и т. д.
  • Оценка продаваемой квартиры на основании существующей ситуации на рынке.
  • Экономия времени. Все действия по показам квартиры, а также передаче информации потенциальным покупателям после подписания договора – обязанность риелтора.
  • Больше возможностей для рекламы за счет ресурсов агентства.

Недостатки:

  • Высокая цена на услуги (как правило – до 5% от стоимости продаваемого объекта недвижимости).
  • Потеря задатка из-за досрочного расторжения соглашения по инициативе продавца.
  • Недобросовестная работа по поиску покупателей и потеря времени.

Права агентства недвижимости

После подписания эксклюзивного договора заказчик ограничивается в праве предлагать квартиру для реализации в другие риэлтерские компании, поэтому продажа агентством будет осуществляться на условиях полного отсутствия конкурентов.

Исполнитель получает:

  • Агентство вправе проводить полную проверку предоставляемых документов и оценивать их. Документы при этом находятся на хранении у исполнителя.
  • Исполнитель вправе проводить рекламную кампанию, направленную на привлечение и поиск покупателей.
  • Устанавливать цену, соответствующую рынку.
  • Агентство получает право требования оплаты или неустойки с продавца в случае расторжения договора по его инициативе.
  • Исполнитель вправе проводить консультации заказчика по всем вопросам, касающимся реализации объекта.

О реализации

Условия соглашения регламентируют перечень предоставляемых агентством услуг:

  • Поиск заинтересованных покупателей.
  • Показ квартиры и проведение переговоров.
  • Сбор и подготовка документации.
  • Проведение сделки.

О сдаче в аренду

Выбранное агентство принимает на себя обязательства по поиску арендаторов и заключению с ними договора об аренде объекта недвижимости на условиях заказчика.

Структура документа

Форма не закреплена законодательно, соглашение составляется в простой письменной форме. Договор должен содержать:

  1. Сведения об исполнителе и заказчике.
  2. Права и обязанности сторон.
  3. Срок действия договора.
  4. Описания объекта недвижимости.
  5. Стоимость продажи объекта или его аренды.
  6. Комиссия исполнителя.
  7. Сведения об ответственности сторон.
  8. Условия расторжения соглашения.
  9. Дата и подпись участников.

Порядок и условия заключения эксклюзивного договора на оказание риелторских услуг регулируется статьями 779–783 Гражданского Кодекса РФ, а также ФЗ «О защите прав потребителей».

Необходимо:

  • Выбрать риелторское агентство.
  • Обсудить условия соглашения.
  • Обсудить перечень обязанностей исполнителя.
  • Предоставить исполнителю требуемые документы для первичной оценки квартиры.
  • Уточнить размер комиссионных.
  • Установить цену продажи или сдачи жилья в аренду, которая устроит продавца и будет конкурентоспособна на рынке.
  • Стороны должны обсудить также возможные неустойки и условия расторжения договора.
  • После того как все детали будут согласованы – составляется договор, который должен быть подписан как заказчиком, так и исполнителем.
  • После того как покупатель или арендатор найден – составляется акт выполненных работ, который впоследствии прилагается к договору. Этот документ подтверждает, что сделка состоялась, требования покупателя исполнены, а исполнитель получил причитающиеся ему комиссионные.

Важно! Договор составляется в простой письменной форме и не требует государственной регистрации или заверения нотариусом.

Это ответственное мероприятие, которое невозможно совершить удаленно. Так как при составлении договора должны присутствовать как исполнитель, так и заказчик – оформление этого документа возможно только при личной встрече.

Для минимизации временных затрат стороны могут предварительно обсудить основные условия соглашения по телефону.

Для того чтобы ускорить процесс поиска покупателя при продаже недвижимости продавцы часто прибегают к услугам риелторских агентств. Посредники помогают в поиске заинтересованных лиц, а также берут на себя ответственность за юридическую чистоту сделки.

Однако, услуги риелторов не бесплатны — размер комиссионных может доходить до 5% от стоимости сделки, а разрыв соглашения по инициативе заказчика может повлечь за собой выплату неустойки.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/dokumenty/eksklyuzivnyy-dogovor.html

Эксклюзивный договор продажи недвижимости

Договор эксклюзивной продажи

Бесплатная консультация юриста по телефону:

В наше время приобрести имущество довольно просто. Многие фирмы предлагают свои риелторские услуги. Однако, при покупке квартиры самое главное оформить соответствующую документацию, чтобы в последствии сделка считалась действительной на законных правах. О том, как оформить эксклюзивный договор продажи недвижимости рассмотрим в статье ниже.

Как оформить эксклюзивный договор продажи недвижимости?

Решая приобрести квартиру или продать, все большее количество людей обращаются к помощи профессиональных агентств на рынке жилья — риелторам.

Так как зачастую квартирный вопрос требуется решить в ограниченные сроки, граждане не могут самостоятельно изучить все тонкости процедуры продажи.

Риелторы помогут подыскать покупателя, назначить цену, а также провести сделку юридически правильно.

Последовательность действий будущих продавцов или покупателей заключается в следующем:

  1. Первоначально требуется изучить всевозможных кандидатов на рынке и выбрать квалифицированное агенство по недвижимости;
  2. Заключить соответствующее соглашение — договор комиссии, поручения, контракт о возмездном оказании услуг или эксклюзивный договор продажи недвижимости. После, реализацию квартиры можно доверить профессионалам.

Эксклюзивный договор — это письменное соглашение, согласно которому исполнитель (риелтор) наделяется преимущественным правом на продажу недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, офисного помещения). Заказчик, в свою очередь, обязуется не распоряжаться имуществом без посредников. Таким образом стороны соблюдают взаимовыгодные условия за определенную плату.

Предметом сделки может выступать любая недвижимость, которая оформлена в законную собственность продавца. В момент подписания соглашения проверяются основные правоустанавливающие документы:

  • свидетельство регистрации права собственности;
  • договор долевого участия в строительстве (для первичного жилья);
  • контракт купли — продажи имущества;
  • акт приема — передачи;
  • домовая книга и другое.

Характерной чертой договоренности между риелторским агентством и продавцом недвижимости является возмездность. По истечении срока договора, заказчик обязуется оплатить работу, если иное не предусмотрено соглашением. В основном, риелтор запрашивает определенный процент от стоимости жилья при успешной продаже квартиры.

Заключая эксклюзивный договор, сторонам требуется обсудить существенные условия сделки, такие как:

  • срок, в течение которого агентство обязуется продать собственность;
  • оплата первоначального взноса и последующих;
  • способ безопасного расчета с покупателем квартиры;
  • возможность продления договора, не переплачивая первоначальную стоимость риелторских услуг.

Как правило, эксклюзивный договор заключается на определенный срок от 1 недели до 12 месяцев. В течение этого времени, агенство обязуется подыскать покупателя и продать недвижимость за ту сумму, которая была оговорена с покупателем.

Помимо этого, риелтор берет на себя обязательство проверки фиктивности документов.

Сделка по продаже имущества с помощью агентства более безопасна, так как договор купли — продажи составляют квалифицированные юристы, а риелтор выступает третьей стороной в сделке.

Эксклюзивный договор составляется в трех экземплярах и заверяется нотариусом в присутствии сторон. Законодательством не предусмотрена специальная форма соглашения. Договор составляется по образцу, и включает в себя следующие пункты:

  • наименование документа;
  • паспортные данные владельца собственности;
  • подробные реквизиты организации (название ООО, адрес головного офиса, номер ИНН);
  • предмет сделки;
  • описание недвижимости (адрес, кадастровый номер, размер общей квадратной площади, количество комнат, балконов, проведенной коммуникации, отличительные особенности ремонта и др.);
  • стоимость;
  • существенные условия договоренности;
  • права и обязанности сторон;
  • срок продажи;
  • ответственность сторон при несоблюдении условий сделки;
  • дата подписания договора;
  • список прилагаемых документов;
  • подписи ответственных лиц, печать организации.

Скачать образец соглашения о передачи эксклюзивного права на продажу недвижимости по ссылке.

Обязанности агентов по продаже недвижимости

Риелторские услуги по продаже недвижимости являются наиболее востребованными в современном мире, так как большинство граждан просто не могут самостоятельно подыскать покупателя. Связанно это с отсутствием свободного времени, незнанием современного рынка, законов и прочего делопроизводства по реализации недвижимости.

В соответствии с эксклюзивным договором по продаже недвижимого объекта, в обязанности риелтора входит:

  • мониторинг цен на современном рынке;
  • формирование клиентской базы;
  • ведение переговоров с заказчиком и покупателем;
  • консультирование по вопросам сделок с недвижимостью;
  • осуществление сделок по покупке, продаже, аренде и др.;
  • оценка стоимости недвижимого объекта;
  • проверка документов на подлинность;
  • размещение рекламных объявлений.

Основной обязанностью агентов по недвижимости является реализация объекта в соответствии с условием договоренности (купля, продажа или аренда).

Главным условием сделки является цена квартиры и срок, предоставленный для продажи. В основном, собственность продается по завышенной цене, так как агенство изымает определенный процент за реализацию.

В среднем, стоимость риелторских услуг 1 — 5% от цены на жилье.

В обязанности агентов также входит размещение рекламных объявлений для привлечения клиентов. При совершении сделки, посредник участвует в составлении юридических документов в соответствии с действующими нормами законодательства.

В соответствии с эксклюзивным договором продажи недвижимости, агентство гарантирует клиентам, как продавцу так и покупателю, полную безопасность сделки.

Преимущества и недостатки эксклюзивного договора

Эксклюзивный договор продажи недвижимости относится к разновидности соглашений о возмездном оказании каких-либо услуг. Однако, в действующем законодательстве отсутствует такое понятие.

Следовательно, эксклюзивное соглашение не регламентируется законодательной базой, в чем и есть основной риск совершения подобных сделок с недвижимостью.

В первую очередь, риск связан с выбором агенства по реализации недвижимости.

В наше время, на рынке недвижимости существует огромное количество мошенников, которые с легкостью совершают фиктивные сделки и получают от этого огромную прибыль. Деятельность агенства основывается на фальсификации правоустанавливающих документов, и продажи недвижимости посредством подставных покупателей.

Подобные сделки признаются незаконными только в том случае, если собственник сумеет доказать нарушение. Однако, сделать это удается не многим.

Выбирая организацию для посреднических услуг в реализации квартиры, требуется подробно изучить отзывы клиентов, репутацию на рынке, а также проверить все документы и сертификаты фирмы.

Помимо черных риелторов, собственники жилья могут столкнуться с недобросовестностью агенства, например:

  • продажа недвижимости по заниженной цене;
  • неправомерное использование личной информации о недвижимости и собственнике жилья;
  • предоставление покупателю ложной информации в личных интересах.

К преимуществам эксклюзивного договора можно отнести возможность не заниматься подбором клиентов самостоятельно, а также сэкономить время, а в некоторых случаях и деньги заказчика.

Преимущества для собственников жилья

Сделка по продаже недвижимости — это долгосрочный и многогранный процесс, который затребует опыта, а также маркетинговой, налоговой и юридической осведомленности в данном вопросе. В большинстве случаев собственник жилья может не справиться с задачей. Для этого существуют специально обученные люди — риелторы.

Заключая эксклюзивный договор по продаже недвижимости, агенство гарантирует успешное завершение сделки, законность, а также защиту интересов продавца и покупателя.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://dom-i-zakon.ru/dokumenty/urleksklyuzivnyj-dogovor-prodazhi-nedvizhimosti.html

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости – что это такое, как оформляется

Договор эксклюзивной продажи

При продаже жилья гражданин ищет самый подходящий вариант, чтобы в кратчайшие сроки осуществить сделку. Перед тем как заняться продажей квартиры её владелец решает будет ли он самостоятельно заниматься процедурой или же через агентство.

Если гражданину нужно как можно быстрее осуществить сделку, то лучше всего совместить: заниматься как лично, так и дать задание своему агенту по недвижимости.

Заключая договор с агентством, гражданин будет подписывать эксклюзивный договор.

Что это такое? На каких условия подписывают договора и что необходимо знать перед его заключением, а также какие преимущества и недостатки рассмотрим далее.

Что такое эксклюзивный договор на продажу недвижимости

Эксклюзивный договор – это документ, который предоставляет преимущественное право агентству при реализации недвижимости или при покупке квартиры. Договор заключается между клиентом, который продаёт квартиру и агентством, и имеет двусторонние обязательства. Что это значит? Клиент – это заказчик, а исполнителем является агентство.

Как правило, клиент доверяет агентству и даёт обязанность по подбору потенциального покупателя и организации предстоящей сделки.

Агентство, в свою очередь, обязуется выполнять свою работу с учётом всех пожеланий заказчика, гарантирует оплату и выполнение работы качественно и в срок. Агентство за свои услуги берёт денежное вознаграждение, которое ранее обговаривается с заказчиком.

Особенностью эксклюзивного договора является то, что он заключается только с одной организацией. Стоимость данного договора не отличается от комиссий агента по недвижимости (риелтора), поэтому большинство лиц заблуждаются думая, что это дорогостоящая процедура.

Продавец ничего не платит в данном случае, потому что услуги агентства будет оплачивать покупатель недвижимости. Комиссия не входит в стоимость квартиры, она насчитывается отдельно.

Как показывает практика, большинство риелторов работают именно с заключением эксклюзивных договоров.

Условия подписания эксклюзивного договора

Каждый договор имеет ряд своих условий, которые обязательно должны быть придержаны сторонами, которые его подписывают. В данном случае такими условиями являются:

  • риелтор должен предоставить информацию по объекту, который будет продаваться;
  • заказчик показывает и передаёт на проверку риелтору документы, которые подтверждают право собственности на недвижимость;
  • риелтор устанавливает сложность продажи и уже исходя из этого озвучивает стоимость своих услуг;
  • риелтор даёт юридическую оценку недвижимости и выясняет, какой пакет документов необходимо будет подготовить для процедуры продажи квартиры;
  • установить какие пожелания и требования заказчика;
  • стороны определяют  в какие сроки должна быть продана недвижимость.

Сроки договора

Стороны должны дойти до общего мнения касательно сроков выполнения работы. В среднем при заключении эксклюзивного договора указывают, что сделка должна состоять в течение 3-4 месяцев.

Как показывает практика, реклама и объявления начинают действовать и приводить клиентов течение первого месяца после её выставления. Опытный риелтор знает, как правильно преподнести объект и на какого потребителя ориентироваться.

Он оценивает спрос и предложения и исходя из этого занимается самой продажей квартиры.

Схема заключения договора между заказчиком и исполнителем

  1. Проводиться предварительная консультация по стоимости объекта, его оценке и какие финансовые расходы понесёт заказчик при продаже недвижимости. Исполнитель также даёт советы и определяет следующие действия. Специалист должен объяснить и рассказать, как будет происходить данная сделка.

  2. Заказчик и исполнитель договариваются и обсуждают, на каких условиях будет заключён эксклюзивный договор. Делают его предварительный экземпляр.

  3. Если же есть сомнения, то заключение откладывается до принятия решения, если стороны приходят к общему согласию, то стороны подписывают  эксклюзивный договор и открывается процедура продажи квартиры.

Гарантии и выгода для продавца квартиры

Какие же преимущества продажи квартиры через агентство?

  1. Защита прав и интересов продавца от мошеннических смех. Когда продавец квартиры занимается её продажей самостоятельно, он рискует попасть на недоброжелателей. В случае если гражданин обращается в агентство они дают определённые гарантии и проверяют покупателей на юридическую чистоту и платёжеспособность. К тому же опытный риелтор всегда отличает мошенников.
  2. Защита финансов заказчика. Агентства гарантируют, что сделка будет проведена максимально профессионально и в кратчайшие сроки без каких-либо непредвиденных ситуаций или последствий. Агенты прослеживают каждый этап сделки и в случае, если какие-то неточности или осложнения намечаются – они сразу их решают или прекращают сотрудничество с потенциальным покупателем. Агентства не заинтересованы в разрыве сделок с заказчиком.
  3. Оценочная стоимость квартиры. Риелтор проводит оценку жилья и устанавливает её стоимость, затем он сравнивает с рынком и находит потенциальные каналы сбыта.
  4. Экономия времени. Большинство продавцов недвижимости обращаются к специалистам для того, чтобы сэкономить своё время при проведении данной процедуры и при проверке потенциальных покупателей, а также при подготовке документов. Агентства полностью ведут дело, занимаются всеми этапами процедуры переоформления права собственности на квартиру.
  5. Реклама. Риелтор обеспечивает продавца рекламой и размещает объявления так, чтобы охватить как можно шире аудиторию, чтобы быстрее найти покупателя. К тому же агентства выставляют объявления на сайтах о недвижимости, на различных электронных базах за свой счёт. Продавец также экономит время и на мониторинг сайтов, изданий, где можно было бы выставить квартиру, которую он желает продать.

Выгоды от эксклюзивного договора продавцу

Заказчик, как правило, продаёт квартиру по самой выгодной для него цене. С чем это связано?

Во-первых, с тем, что агентство занимается продажей квартиры, контролирует статистику просмотров, продвигает его.

Во-вторых, выставляя недвижимость в интернет-сети продавец думает, что квартира будет продаваться сама по себе или его продажей займутся сразу несколько компаний. На самом деле этот процесс работает не так. Агенту, которому не платят и нет с ним договора, невыгодно вести дело.

А также стоит отметить, что конкуренция совершенно невыгодна для продавцов недвижимости.

Какие недостатки заключения договора

Основными минусами являются:

  • при заключении эксклюзивного договора продавец обязуется иметь контракт только с этим агентством;
  • есть риск попасть на плохих специалистов или которые будут некомпетентны или же не заинтересованы в продаже;

Привилегии и выгоды договора для агентства

Риелтор имеет множество преимуществ в заключении эксклюзивных договоров. Прежде всего это его заработок. Риелторы будут всячески уговаривать и аргументировать почему подписание эксклюзивного договора является очень выгодной сделкой.

Риелтор получает вознаграждение за проданную квартиру. В среднем их заработок составляет 5-6% от оценочной стоимости. Заниматься продажей лично продавец не сможет, поскольку оригиналы документов будут находиться в агентстве. Для них это выгодно, поскольку у риелтора полная свобода действий по отношению к продаже.

Какие риски

Для того чтобы понимать, стоит ли заключать эксклюзивный договор продавца с агентством по недвижимости, стоит учесть риски, которые могут возникнуть при продаже недвижимости с посредником.

В договоре это, конечно же, будет учтено. Любые риски прописываются отдельной главой или подпунктом для того, чтобы потом заказчик не смог высунуть претензии или подать в суд. Несмотря на то что агентство даёт гарантии как юридического, так и экономического характера, стоит учитывать следующее:

  • могут встретиться мошенники;
  • недобросовестное исполнения условий договора – очень важно, чтобы исполнитель, то есть агент, качественно делал свою работу. Поэтому советуем обращаться только к проверенным специалистам.
  • Продажа по низкой цене;
  • Потеря покупателя из-за халатности риелтора;
  • Большой круг лиц имеет доступ к вашей конфиденциальной информации.

Как разорвать договор с агентством

Если заказчик выявил желание разорвать договор, он имеет право это сделать на условиях, которые расписаны в самом договоре в разделе «Разрыв договора». Стоит отметить, что для самого заказчика – это совершенно невыгодно, поскольку ему придётся выплатить все штрафы и санкции, что предусмотрены в договоре, а также оплачивать стоимость работы агентства.

Источник: https://estatelegal.ru/vybor-nedvizhimosti/agentstva-nedvizhimosti/eksklyuzivnyj-dogovor-na-prodazhu-nedvizhimosti-chto-eto-takoe-i-v-chem-ego-preimushhestva/

Эксклюзивный договор на продажу объекта, как заключить?

Договор эксклюзивной продажи

Эксклюзивный договор на продажу для риэлтора, это шанс продать объект без конкуренции и проявить себя специалистом. Он подразумевает что все контакты и звонки по объекту будут перенаправляться риэлтору, но тот в свою очередь обязуется продать по оговоренной цене и в установленные сроки. 

Однако заключить такой договор удается далеко не всем. Почему, спросите вы? Да, все очень просто – неумение работать с возражениями и опасениями клиента.

Как сделать покупателю уникальное предложение и подписать договор

Беседа между покупателем и риэлтором должна проходить именно в ключе предложения уникальной услуги, а не уговоров. Так как уговаривающий, заранее ставит себя в невыгодную позицию. Поэтому разговор нужно строить так, чтобы не выглядеть просителем. 

Теперь поговорим о самых главных аргументах продавцов при заключении эксклюзивного договора:

  • Первый аргумент – зачем мне риэлтор, я и сам продам квартиру по объявлению.
  • Второй – чем больше риэлторов будут работать с объектом, тем быстрее квартира будет продана.

Как же грамотно предложить услугу, чтобы покупатель понял свою выгоду?

  • Объяснить, что при самостоятельной продаже минимум пару недель хозяина квартиры будут одолевать звонки от посредников и просто любопытствующих. Результативность таких звонков будет очень мала. Чаще всего на просмотры будут приходить опять же посредники. Если же доверить продажу одному агенту, то отсеивание любопытных и общение с покупателями это его проблема.

  • Рассказать на каких площадках вы даете рекламу, и какой общий рекламный бюджет у вас или в вашем агентстве, эта цифра должна впечатлить клиента, так как он думает, что реклама ничего не стоит. То же самое расскажите и о расклейке – что это действенный метод, но он стоит денег.

  • Если продается пустующая квартира, расскажите, что показывать ее придется рано утром, или поздно вечером, а это может делать только человек, который только этим и занимается.

  • Объясните, что на пути к идеальной сделке могут встретиться препятствия, которые можете преодолеть только вы – например, уговорить покупателя подождать с переездом, если продавец хочет сделать в новой квартире ремонт и так далее.

  • Если продавать квартиру будут агенты без эксклюзивного договора, то они вполне могут представлять интересы покупателя, и всеми силами будут стараться занизить цену на жилье. Кроме того риэлтор без договора может продавать квартиру как бы между прочим – то есть не торопясь и не прикладывая усилий так как у него не будет уверенности в получении своих комиссионных.

  • Расскажите о методах своей работы и ваших успехах, какими базами вы пользуетесь, где размещаете рекламу, какие у вас хитрости и наработки.
  • Упомяните, что вы работаете именно в этом районе и у вас есть потенциальные покупатели.
  • Можно сказать, что ваши клиенты на квартиру интересуются, имеется ли с продавцом эксклюзивный договор.

  • Сделайте продавцу приятное – сообщите, что после подписания договора он становится вашим начальником и работодателем, и вы будете перед ним отчитываться о проделанной работе, и защищать только его интересы.
  • Еще одним аргументом может стать бесплатная консультация по любым вопросам – предпродажная подготовка, оформление документов и пр.

Не огорошивайте клиента всем списком, лучше рассказать о своей работе и ее методах, упоминая, что эти услуги предоставляются при заключении эксклюзивного договора.

Когда нужно говорить с продавцом о договоре

Конечно, разговаривать о подписании эксклюзива ни в коем случае нельзя по телефону – это не сработает, а еще может и отпугнуть клиента. Разговор о договоре можно начать только при личной встрече и только после того, как вы узнаете, чего именно хочет клиент:

  • Продать дорого, а сроки не имеют значения.
  • Продать дорого и быстро.
  • Продать быстро и дешево.

После того как вы все уточните, соразмерьте свои силы и возможности с поставленной задачей. 

Эксклюзивный договор не самоцель агента, намного важней понять реальные ли требования у продавца, и сможете ли вы их выполнить.

После того, как условия продажи будут обговорены, можно приступать к обсуждению формы сотрудничества. Здесь конечно вам понадобится весь ваш опыт, так как аргументы нужно приводить вовремя и понимать какой из них сработает, а какой нет, исходя из ситуации и «хотелок» клиента.

Если клиент согласен – ура! Вам повезло, приглашайте в офис и заключайте договор. Если же нет, дайте клиенту время на размышление, через время можно будет вернуться к этой теме.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c9a53280b19fb2f5ad7a83b/ekskliuzivnyi-dogovor-na-prodaju-obekta-kak-zakliuchit-5cc3ed9c89bd7700af20ca25

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.