Договор купли продажи близкому родственнику

Содержание

Договор купли продажи квартиры между близкими родственниками

Договор купли продажи близкому родственнику

» Купля-продажа квартиры » Купля продажа квартиры между близкими родственниками

215 просмотров

Близкие родственники, с точки зрения законодательства, никак не ограничены в совершении сделок друг с другом. В том числе и купле-продаже квартиры. В данном случае действуют определенные особенности, однако в целом, вся процедура мало отличается от стандартной.

Кто является близким родственником

Очень важно определить, кто именно относится к близким родственникам. Согласно ст.5 УПК РФ, таковым считаются:

  • Муж/жена.
  • Бабушка и дедушка.
  • Отец и мать (в том числе усыновители).
  • Дети (в том числе усыновленные).
  • Брат и сестра.
  • Внуки.

Есть ли особенности продажи квартиры близким родственникам?

Одной из основных особенностей можно считать отсутствие возможности реализовать налоговый вычет. По правилам, эту льготу нельзя использовать в том случае, если сделка проводится между связанными лицами. В то же время, если получится доказать, что даже близкие родственники по какой-то причине никак не связаны с покупателем квартиры, то тогда и вычет получить можно.

Пример: Родители, лишенные родительских прав, могут не считаться близкими родственниками. Как следствие, если приобрести жилье у них, то можно надеяться на налоговый вычет.

Продажа квартиры без оплаты налога

Между родственниками популярным способом передачи имущества является договор дарения, а не купли-продажи. Если пользоваться им, то платить налог не нужно. В то же время, договор дарения далеко не такой надежный как купли-продажи, тем более, что взаимоотношения даже между самыми близкими родственниками могут быть очень сложными, что буквально требует оформления всей сделки по правилам.

В такой ситуации налог можно не платить только в том случае, если квартира была получена текущим владельцем 3-5 лет назад.

3 года для жилья, полученного в дар или по наследству. 5 лет для жилья, полученного любым другим способом.

Если этот срок не выдерживается, то продавец обязан будет оплатить налог на доход в размере 13% от стоимости квартиры.

Преимущества и недостатки

У купли-продажи квартиры между близкими родственниками есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их подробнее.

ПреимуществаНедостатки
Признать сделку купли-продажи недействительной значительно сложнее, чем факт дарения квартиры.Если квартира была куплена у родственников, а покупатель состоит в браке, то такое жилье будет считаться совместно нажитой собственностью.
Договор купли-продажи очень сложно расторгнуть в одностороннем порядке, в отличие от договора дарения.Теряется контроль над имуществом. Особенно актуально при продаже квартиры детям. Если они вдруг решат что-то сделать с жильем, предыдущие собственники не будут иметь никакого права им помешать.
Никто не сможет забрать имущество после смерти продавца.Родственники могут требовать особых условий сделки, которые в обычной ситуации применяются редко. Например, они могут требовать права пожизненного проживания в продаваемой квартире.

Как продать квартиру близким родственникам

Продать квартиру близким родственникам можно на общих основаниях. Никаких отличий от обычной процедуры, актуальной для любых других ситуаций, нет.

Порядок действий

Для того, чтобы заключить сделку купли-продажи, между родственниками нужно:

  1. Обсудить условия покупки и продажи. Если есть какие-то нестандартные требования, нужно убедиться, что они законны.
  2. Определить стоимость. В данном случае вовсе не обязательно обращаться в оценочную компанию, главное, чтобы цена квартиры не слишком глобально отличалась от рыночной, иначе такую сделку можно будет оспорить в суде.
  3. Собрать все необходимые документы (см.ниже).
  4. Составить и подписать договор купли-продажи (это можно сделать самостоятельно или обратиться за помощью к нотариусу).
  5. При необходимости – заверить договор.
  6. Зарегистрировать договор.
  7. Произвести регистрацию квартиры на нового владельца.
  8. Подписать акт приема-передачи.
  9. Совершить окончательный расчет и подписать расписку.

Документы

Для совершения сделки купли-продажи такого типа нужны будут следующие документы:

  • Паспорт покупателя и продавца. Если покупателей или продавцов несколько, нужны документы на них всех.
  • Свидетельство о рождении. Актуально только в том случае, если среди продавцов или покупателей есть несовершеннолетние лица.
  • Разрешение от органов опеки. Актуально в том случае, если в сделке участвуют несовершеннолетние лица.
  • Выписка из ЕГРН. Этот документ можно получить в Росреестре. Показывает текущего собственника жилья и обременения, если они есть. Лучше получить свежую выписку, на всякий случай.
  • Техпаспорт на квартиру. С его помощью можно определить, делалась ли в квартире перепланировка и была ли она узаконена. Если этого документа нет, придется заказывать и долго ждать.
  • Справка из управляющей компании (ЖЭКа). Она показывает наличие или отсутствие задолженности за коммунальные услуги.
  • Выписка из домовой книги. В этом документе можно посмотреть всех лиц, прописанных в квартире. Может быть важно в некоторых случаях, например, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, выписать их будет невозможно, не предоставив другое жилье.
  • Договор купли-продажи или другой правоустанавливающий документ. Это может быть договор дарения, приватизации и так далее.

Расходы

При совершении сделки у сторон могут возникнуть следующие расходы:

  • Оценка квартиры (если требуется): около 10 тысяч рублей.
  • Услуги нотариуса: от 5 тысяч рублей.
  • Получение свежей выписки из ЕГРН: 350 рублей.
  • Оформление нового техпаспорта: около 10-20 тысяч рублей.
  • Регистрация нового собственника: 2000 рублей на каждого человека.

Сроки

В среднем, на всю процедуру купли-продажи жилья уходит около 1-2 месяцев. Так как сделка производится между близкими родственниками (при условии, что они действительно заинтересованы в ней), срок может быть и существенно меньше. На многое влияет имеющийся на руках пакет документов. Так, например, техпаспорт делают около 1-2 месяцев, а выписку из ЕГРН около 3-5 дней.

Договор купли-продажи квартиры такого типа ничем не отличается от стандартно, при условии, что стороны не договорились о каких-то «экзотических» условиях. В любом случае, в стандартный образец можно добавить практически все что угодно, лишь бы оно не противоречило законодательству.

договора купли-продажи квартиры

В стандартной форме договора купли-продажи должны быть следующие пункты:

  • Название договора.
  • Данные сторон.
  • Суть соглашения.
  • Детальная информация о продаваемой/покупаемой квартире.
  • Сумма сделки (цифрами и прописью).
  • Права и обязанности сторон.
  • Дополнительные условия, если они есть.
  • Условия расторжения соглашения.
  • Дата заключения договора.
  • Подписи сторон.

Образец договора купли-продажи квартиры

Скачать образец договора купли-продажи квартиры между близкими родственниками Сделка купли-продажи квартиры между близкими родственниками – это всегда достаточно спорная и противоречивая процедура. Особенно если используются какие-то специальные условия, льготы и так далее.

На бесплатной консультации опытные специалисты расскажут о том, как лучше всего оформлять такие договора и на что обращать внимание. Также они могут сопровождать всю сделку от начала и до конца, тем самым контролируя законность договоренностей и минимизируя возможные риски.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kuplya-prodazha-kvartiry-mezhdu-blizkimi-rodstvennikami/

Договор купли-продажи квартиры между близкими родственниками – как его оформить по закону

Договор купли продажи близкому родственнику

Продажа квартиры между родственниками разрешено законом. Более того, в некоторых случаях они могут получить налоговые льготы.

Покупки квартиры у родственника – какие отличия от дарственной и завещания

Помимо купли-продажи недвижимости между близкими родственниками, возможна передача имущества в дар и через завещание.

Отличия между этими видами сделок:

  • Продажа предполагает передачу собственности за деньги;
  • Дарственная – в безвозмездное пользование. При этом, как и в случае с купчей, новый владелец сразу вступает в права собственности;
  • По завещанию наследник вступит в права собственности только после смерти наследодателя.

Кроме этого, только купчая не требует обязательного нотариального заверения. Все остальные виды договоров должны быть заверены. Также отличается налогообложение. В случае купли-продажи можно получить налоговый вычет. С дарственной родственники налог не платят, а не родственники платят. С завещания платится налог при условии, что стоимость имущества в 850 раз больше МРОТ.

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками: плюсы и минусы

Продажа квартиры между родственниками имеет ряд достоинств:

  • Простота составления соглашения;
  • Третьи лица не смогут её оспорить;
  • Множество гарантий качества сделки;
  • Можно заключить предварительный договор.

Для дальних родственников есть ещё и возможность получить налоговый вычет.

Недостатков у купчей два:

  • Нужно платить налог с продажи;
  • Если недвижимость купили супруги, то она автоматически становится совместной собственностью.

Продажа доли квартиры родственнику

Может ли отец продать квартиру сыну? Да, может. И не только квартиру, но и долю в ней. Все сделки по продаже недвижимости между родственниками осуществляются на том же основании, что и между посторонними людьми.

Но некоторые особенности всё же стоит учитывать.

Продажа доли возможна, если в правоустанавливающих документах указано, что этот человек имеет право распоряжения данной долей в квартире.

Необходимо согласие всех других собственников. При этом неважно продаётся доля квартиры родственникам или посторонним покупателям.

Более того, другие собственники должны быть поставлены в известность о желании продать долю в общей недвижимости. По закону они имеют приоритетное право на покупку.

Уведомлять их нужно письменно. В письме указывают:

  • Объект, выставляемый на продажу, его площадь и адрес;
  • Стоимость;
  • Время, в течение которого будут ждать ответ (законом на это даётся месяц).

Если среди собственников есть несовершеннолетние, то в дополнение ко всем документам нужно ещё и согласие органов опеки.

Как продать квартиру родственнику без налогов, в каких случаях это возможно

Процедура купли-продажи недвижимости между близкими родственниками происходит также, как и в других случаях. Отличие только в том, что со сделок между близкими родственниками нужно платить меньшую госпошлину.

К близким родственникам относятся:

  • Родители;
  • Дети;
  • Бабушки и дедушки;
  • Супруги.

Есть варианты, когда сделка не облагается налогом. Это возможно:

  • Если продавец владеет данной недвижимостью более трёх лет;
  • Объект стоит менее миллиона рублей;
  • Стоимость в договоре должна соответствовать реальной стоимости продажи.

Также можно не платить налог, если оформить дарственную на близкого родственника.

Договор купли-продажи между родственниками: образец

Не имея строгого образца и не нуждаясь в обязательной регистрации у нотариуса, такой договор должен иметь:

  • Подробное описание предмета сделки;
  • Стоимость и тип оплаты;
  • Обязанности и права участников сделки;
  • Ответственность сторон.

Кому положен имущественный вычет

Налоговый вычет – это льготу, которую могут получить официально трудоустроенные граждане, которые купили недвижимость.

Основания для получения вычета:

  • Покупка недвижимости;
  • Самостоятельное строительство дома;
  • Расходы на ремонт жилья.

Обратиться за такой льготой могут:

  • Официально трудоустроенные, ежемесячно уплачивающие подоходный налог;
  • Несовершеннолетние, которые стали собственниками недвижимости;
  • Пенсионеры, которые обратились за льготой не позже, чем через три года после выхода на пенсию.

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников: кто и как может его получить?

При сделках купли-продажи между родственниками такой вычет запрещён законом. В этом случае значение имеет степень родства. Есть понятие взаимосвязанных лиц. К ним относятся:

  • Супруги, живущие в официально зарегистрированном браке;
  • Сёстры и братья;
  • Родители;
  • Дети.

То есть получить вычет из налогов можно только между дальними родственниками. Для этого нужно:

  • Подождать год с момента регистрации сделки;
  • Обратиться в налоговую по месту проживания либо трудоустройства;
  • Предоставить пакет документов.

Список документов, которые предоставляются в налоговую инспекцию:

  • Документы о праве на квартиру;
  • Договор купли-продажи;
  • Справку о налогах;
  • Декларацию для выплаты НДФЛ;
  • Заявление на предоставление вычета.

В заявлении нужно указывать:

  • Название органа, в который обращается заявитель;
  • Паспортные данные заявителя;
  • Описание объекта недвижимости, который был приобретён;
  • Ссылка на статью 220 Налогового кодекса РФ, как основание для возврата средств (налоговый вычет).

Сколько раз предоставляется

Законодательство разделяет сделки, совершённые до 2014 года и после. Это связано с поправками, которые были внесены в законы о налоговых льготах. Если квартира была продана до 2014 года, то вычет можно получить только один раз в размере 13% от суммы.

В случае сделок, совершённых позднее 2014 года, льготы могут быть оформлены несколько раз, пока их суммарная сумма не достигнет 260 тысяч рублей.

Ограничения и нюансы, связанные с получением имущественного вычета

Законом установлено только ограничение на получение такого вычета в сделках близких родственников по купле-продаже недвижимости.

Однако, закон не запрещает им передать квартиру на основании сделки по уступке прав требования. В этом случае покупатель имеет право на возмещение части затрат с помощью налоговых вычетов.

Когда можно оформить дарственную после покупки квартиры?

Альтернативой купли-продажи квартиры между близкими родственниками может быть оформление дарственной. Но можно ли сразу после покупки недвижимости её подарить?

Да, можно. Владелец квартиры может её подарить в любое время с момента вступления в права собственника. При дарении близкому родственнику налог платить не нужно. В случае дарения постороннему лицу, нужно платить 13% от стоимости подарка. Этот налог платить получатель имущества.

Принудительный выкуп доли

Бывают ситуации, когда для того, чтобы стать полноправным владельцем имущества, есть препятствие в виде ещё одного владельца, которому принадлежит совсем небольшая доля собственности.

Такие ситуации рассматриваются законом, как исключительные. На основании 4 пункта 252 статьи ГК, суд может принудить такого собственника продать свою долю, а остальных владельцев, соответственно, её выкупить.

Для этого есть два основания:

  • Доля настолько мала, что её практически невозможно выделить;
  • Владению ею не имеет существенно интереса для собственника.

Основания оспаривания в суде

Сделки купли-продажи между родственниками в суде могут оспорить только сами родственники и другие владельцы проданной недвижимости. Основаниями для этого могут считаться:

  • Ошибки и противоречия с законом в самом договоре;
  • Неисполнение одной из сторон обязанностей по договору;
  • Ущерб, нанесённый интересам других собственников (они не были извещены о продаже доли в недвижимости, либо не были выдержаны сроки ожидания их решения).

Регистрация в Росреестре

Любу сделку купли-продажи нужно зарегистрировать в Росреестре. Для этого оба участника сделки должны явиться в эту организацию, либо в офис МФЦ. Там нужно подать пакет документов, на основании которого и будет проведена регистрация прав нового собственника. Среди этих документов:

  • Договор;
  • Паспорта и их копии;
  • Свидетельство о браке (и копия), если эта квартира была совместной собственностью супругов;
  • Согласие органов опеки, если затронуты интересы несовершеннолетних;

Также понадобится акт передачи недвижимости.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-mezhdu-blizkimi-rodstvennikami/

Как составить договор купли-продажи квартиры родственнику

Договор купли продажи близкому родственнику

Было бы несправедливым утверждать, что договор купли-продажи квартиры между родственниками имеет какие-либо юридические особенности. Такие особенности существуют только в налогообложении. При этом сам текст договора мало отличается в зависимости от того, составлен ли он между посторонними лицами или между матерью, дочерью, отцом, сыном или другими родственниками.

Зачем нужен

Мотивов для заключения договора купли-продажи квартиры между родственниками может быть много. Как правило, по такому договору действительно может продаваться недвижимость, которая больше не нужна предыдущему владельцу. Степень родства при этом не имеет значения.

Заключать возмездные сделки между состоящими в родстве лицами закон не запрещает в большинстве случаев. Некоторые исключения перечислены ниже. Однако получить налоговый вычет по такому договору может быть затруднительно (подробнее об этом ниже).

Когда не допускается

Продать квартиру между близкими родственниками за собственные средства можно практически без ограничений.

 Однако запрещается заключение возмездной сделки купли-продажи квартиры между опекуном (его супругом) и опекаемым (ст. 37 ГК РФ). Тот же запрет применяется и к сделке между родителем и несовершеннолетним ребенком.

Мотив данного запрета – предотвратить злоупотребления со стороны опекуна (родителя) за счет имущества подопечного.

Дополнительные сложности могут появиться, когда стороны сделки рассчитывают на помощь государства, в частности – материнский капитал.

Прямого запрета оплачивать «родственные» сделки за его счет закон не содержит (за исключением сделок между супругами).

Однако на практике Пенсионный фонд может отказать в выплате по договору с другим близким родственником (или, по крайней мере, будет проверять сделку очень тщательно, чтобы выявить в ней признаки «обналичивания» материнского капитала).

Может ли договор быть безвозмездным

Если по договору купли-продажи квартиры встречная оплата не предоставляется, правильнее считать его договором дарения.  Заключение подобных договоров между родственниками также возможно.

Мотивом безвозмездного договора о передаче недвижимости в пользу родственника (обычно – дочери или сына, состоящих в браке) является желание обеспечить, чтобы имущество осталось в собственности одаряемого. Подробнее о выборе между дарением или куплей-продажей между родственниками читайте в отдельном материале нашего сайта.

Особенности заключения

Родственная сделка, как правило, совершается на комфортных для сторон условиях. Продавец и покупатель, как правило, обходятся без агента, устанавливают льготный режим для расчетов и иные подобные условия.  Цена сделки может быть существенно ниже, чем при продаже постороннему покупателю и т.п.

Однако даже при заключении сделки с родственником важно обратить внимание на следующие моменты (в особенности, если родство не близкое, а за приобретаемую квартиру будут уплачена существенная сумма):

  • Необходимо проверить юридическую чистоту приобретаемой недвижимости.

Когда разговор заходит о деньгах, полагаться только на родственные отношения рискованно. Уплачивая существенную сумму за квартиру, нужно быть уверенным в том, что права на нее были приобретены законным образом. К примеру, недавно полученное наследство – это повод изучить квартиру более внимательно, чтобы исключить риск появления других наследников.

Также нужно убедиться, что квартира и передаваемое вместе с ней имущество находится в надлежащем состоянии. Если с квартирой передается мебель и бытовая техника, необходимо вписать ее в договор и затем в акт приема-передачи квартиры.

Внимательно нужно отнестись к уплате коммунальных услуг за квартиру. Если есть задолженность, в договоре нужно определить, кто ее погасит.

В целом, к «родственной» квартире покупателю стоит отнестись так же, как и к любой другой. Очень часто, прикрываясь родственными связями, недобросовестные продавцы обманывают своих покупателей независимо от прошлых отношений. Поэтому любые ссылки на родственные связи и отказ предоставить информацию на этом основании – это повод насторожиться.

По процедуре заключение договора купли-продажи с родственником не отличается от любого другого и состоит из следующих этапов:

  • Переговоры и согласование условий сделки;
  • Подписание договора купли-продажи в письменной форме. Нотариальное удостоверение такого договора не требуется, если квартира продается целиком. Оно требуется только на куплю-продажу доли в квартире;
  • Подача документов на регистрацию в Росреестр – через МФЦ, нотариуса (если договор все-таки был удостоверен по желанию сторон) или электронные сервисы. Результатом должна стать регистрация права собственности на квартиру за покупателем.
  • Передача квартиры покупателю по акту приема-передачи.

Образец договора

Договор купли-продажи квартиры

г. Москва                                                                                                                  ____ _________ 20___ года

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Продавец»), и

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель»),

Совместно именуемые «Стороны»,

Заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем.

1  Предмет Договора

1.1 В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), обладающую следующими характеристиками:

  • Кадастровый номер _______
  • Общая площадь ______
  • Количество комнат ______
  • Жилая площадь ______
  • Расположение: на __ этаже жилого многоквартирного дома по адресу ____________

1.2 Право собственности на квартиру принадлежит Продавцу на основании договора купли-продажи от ______, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за № ________ от _______ (Выписка из ЕГРН приведена в Приложении 1).

2 Цена Договора

2.1 Цена Квартиры составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек.

3 Порядок расчетов

3.1 Покупатель уплачивает цену Квартиры Продавцу в следующем порядке:

      • 50% от указанной в пункте 2.1. суммы переданы Продавцу в день подписания настоящего Договора наличными денежными средствами;
      • 50% от указанной в пункте 2.1. суммы будут переданы Продавцу в течение 3 дней после государственной регистрации права собственности на Квартиру за Покупателем.

4 Регистрация перехода права собственности

4.1 Право собственности Покупателя на квартиру подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН).

4.2 Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиру в регистрирующий орган (Росреестр) в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора.

5 Акт приема-передачи

5.1 Продавец передаст Покупателю Квартиру свободной от имущества Продавца в течение 5 дней с даты подписания настоящего Договора.

5.2 При передаче Квартиры Покупатель обязуется произвести ее осмотр. В случае обнаружения каких-либо недостатков Квартиры Стороны перечислят их в Акте приема-передачи.

5.3 На момент заключения настоящего Договора совместно с Продавцом в квартире проживают следующие лица _______. Продавец обязуется обеспечить прекращение их проживания и регистрации по месту жительства в течение 14 рабочих дней после заключения настоящего Договора.

6 Прочие положения

6.1 Стороны будут решать возникающие между ними разногласия путем переговоров.

6.2 При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение суда в соответствии с законодательством Российской Федерации.

6.3 Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, по одному для каждой из Сторон и один экземпляр для регистрирующего органа, осуществляющего регистрацию права собственности Покупателя на Квартиру.

7 Реквизиты и подписи Сторон

Приложения:

  1. Выписка из ЕГРН и кадастровый план
  2. Форма акта приема-передачи

Покупатель

В случае приобретения квартиры у родственника, такая сделка признается заключенной со взаимозависимым лицом (п. 11 ч. 2 ст. 105 НК РФ). Покупатель не вправе получить по ней имущественный налоговый вычет в виде возврата НДФЛ от уплаченной суммы. Этот запрет установлен ч. 5 ст. 220 НК РФ.

Даже если в договоре прямо не упомянута степень родства, налоговая инспекция может получить информацию об этом из других источников.  Поэтому скрывать сделку с родственником и подавать на вычет не имеет смысла.

Продавец

Продавец обязан будет уплатить налог на доходы физических лиц от полученной цены квартиры. Оплата налога в размере 13% (общая ставка) производится на основании поданной декларации о доходах.

Заключение договора купли-продажи квартиры с родственником никак не влияет на порядок уплаты налога.

Декларацию можно сдать в налоговый орган через личный кабинет на сайте nalog.ru, либо в бумажном виде. Сделать это необходимо в срок до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.  Налог оплачивается в срок до 15 июля.

Заключение договора купли-продажи квартиры с родственником имеет много особенностей, которые невозможно изложить в одной статье. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/obraztsy-dokumentov/kak-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-rodstvenniku

Продажа квартиры родственнику: легальна ли сделка, обзор нюансов

Договор купли продажи близкому родственнику

Сделка купли-продажи, заключенная между близкими родственниками, имеет ряд выгод. Однако при подписании договора нужно учитывать и недостатки такой процедуры. Зная обо все нюансах, можно избежать подводных камней, приняв верное решение относительно того или иного этапа сделки. О том, как продать квартиру родственнику, будет рассказано ниже.

О легальности сделок

Действующее законодательство РФ не предусматривает ограничений на проведение операций с недвижимостью между родственниками. По закону, в близком родстве состоят следующие лица:

  • родители и дети (включая приемных);
  • дедушки/бабушки и внуки;
  • сестры и братья (даже если у них один общий родитель).

Продажа недвижимости одного родственника другому имеет ряд преимуществ:

  • возможность сэкономить на оплате услуг риелтора;
  • гибкие возможности определения прав и обязанностей сторон;
  • третьи лица не смогут оспорить договор;
  • документы можно оформлять без нотариального заверения.

Помимо преимуществ, процедура покупки квартиры у родственника имеет и недостатки:

  1. Покупатель не сможет получить налоговый вычет. Если квартира приобретается в браке, то в случае развода, ее часть отойдет супругу.
  2. Продавец обязан будет уплатить налог с продажи жилья, если оно находилось у него в собственности менее трех лет.

Обзор отдельных нюансов

При покупке жилья у родственника изменяются правила проведения некоторых процедур. Однако большинство аспектов остается без изменений. Рассмотрим наиболее частые виды сделок и определим, влияет ли на их заключение степень родства:

  1. Приобретение жилья в ипотеку. Большинство банков не обращают внимания на то, что сделка заключается между родственниками. Поэтому в данном случае рассчитывать на льготные условия не приходится. Ипотека будет выдаваться на обычных условиях.
  2. Использование материнского капитала. Законодательство запрещает заключение договора купли-продажи между супругами. Вместе с тем, факт покупки квартиры у другого родственника также может насторожить сотрудников Пенсионного фонда. Виной всему – большое количество мнимых сделок, которые покрывают нецелевое использование средств материнского капитала. Поэтому все подозрительные запросы тщательно проверяются. Чтобы повысить шансы на одобрение, стоимость недвижимости должна соответствовать средним ценам по региону. Сотрудник ПФ может также потребовать предоставления дополнительных документов.
  3. Сделка продажи жилья между опекуном и опекаемым. Закон запрещает подписание договора купли-продажи между родителем и несовершеннолетним ребенком. Тоже самое касается усыновителей, опекунов. Единственный вариант передачи недвижимости в данном случае – это договор дарения. Но эта сделка осуществляется на безвозмездной основе.

Возможные варианты передачи жилья в собственность

Помимо купли-продажи квартиры между родственниками, существуют и альтернативные варианты передачи недвижимости. Речь идет об оформлении дарственной или завещания. Обе процедуры предполагают безвозмездную передачу имущество в собственность. Это говорит о том, что владелец не может устанавливать цену или рассчитывать на получение какой-либо другой выгоды.

Рассмотрим особенности таких сделок более подробно:

  1. Завещание. Наследодателем должен быть совершеннолетний и дееспособный гражданин. Получателем может быть любое лицо, включая несовершеннолетних. Условием для перехода собственности является смерть завещателя. Документ составляется в одностороннем порядке и не требует согласия преемника. В течение жизни, завещатель имеет право сколько угодно раз изменять текст распоряжения.
  2. Дарственная. Обе стороны должны быть совершеннолетними и дееспособными. Договор двусторонний и требует обязательного присутствия одаряемого. Последний также должен дать свое согласие на получение дара. После заключения договора, имущество дарителя сразу же переходит к одаряемому.

Как завещание, так и дарственную можно оспорить. В обоих случаях для этого потребуется обращение в суд. Основанием для оспаривания чаще всего выступает недееспособность владельца имущества. Но ее придется доказать, предоставив веские доказательства.

Родственники завещателя достаточно часто обращаются в суд, считая, что завещательный договор нарушает их интересы. В отличие от процедур безвозмездной передачи собственности, обжаловать договор купли-продажи практически невозможно.

Особенности продажи жилья близкому родственнику

Сделка купли-продажи между родственниками проводится по обычным правилам. Единственное упрощение заключается в том, что проверять юридическую чистоту недвижимости в этом случае необязательно.

Осуществление сделки предполагает следующие этапы:

  1. Собираем необходимые документы.
  2. Составляем договор купли-продажи. Для этого используется типовая форма, без каких-либо изменений.
  3. ДКП подписывается сторонами.
  4. Перерегистрация в Росреестре. Также придется уплатить госпошлину в установленном размере.
  5. Подписание акта приема-передачи недвижимости.
  6. Осуществление окончательных расчетов между сторонами.

Передача денег между родственниками обычно проходит в упрощенном режиме, без аренды банковских ячеек и прочих дополнительных этапов, призванных обезопасить стороны от мошенничества. Допускается любой вид расчета, как наличный, так и безналичный.

Какие документы требуются

Чтобы перерегистрировать собственность в Росреестре, потребуются следующие бумаги:

  1. Удостоверения личности участников сделки.
  2. Правоустанавливающие документы на недвижимость. Речь идет о договоре купли-продажи, приватизации и т. д.
  3. Выписка из ЕГРН или другой документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
  4. Выписка из домовой книги со всеми прописанными лицами
  5. Технический и кадастровый паспорт.
  6. Разрешительная документация.

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные разрешения. К примеру, если владельцем недвижимости выступает несовершеннолетний или продавец состоит в браке. В первом случае потребуется разрешение от Органов опеки, а во втором – письменное разрешение супруга.

Что указывать в договоре

Чтобы сделка была признана законной, необходимо правильно составить договор. Чем меньше оснований будет для ее оспаривания – тем лучше. Допускается как печатная, так и рукописная форма составления. Основное требование касается указания ключевых условий, которые касаются прав и ответственности сторон.

Документ составляет в трех экземплярах. Два из них остаются на руках у продавца и покупателя, а один направляется в Росреестр. В договоре купли-продажи квартиры между родственниками следует указать такие сведения:

  1. Данные покупателя и продавца. Степень родства указывать не следует, поскольку эти данные никак не влияют на ход сделки.
  2. Дата заключения и место.
  3. Описание недвижимости. Речь идет о метраже, адресе и площади. При необходимости, указываются также дополнительные характеристики.
  4. Регламент передачи жилья и осуществления расчетов.
  5. Стоимость. Категорически не рекомендуется устанавливать стоимость на 20% ниже рыночной.
  6. Права и обязанности участников сделки.
  7. Степень ответственности за нарушение какого-либо из пунктов договора.

Регистрационные действия

Покупатель становится законным собственником жилья только после его государственной регистрации. Как только изменения вносятся в ЕГРН, недвижимость автоматически меняет владельца. Для этого в Росреестр или МФЦ подаются следующие документы:

  • составленное по форме заявление;
  • пакет дополнительной документации (указанный выше);
  • заключенный между сторонами договор;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Средние сроки регистрации составляют до 10 дней. Затем покупателю выдают выписку из ЕГРН.

Сколько стоит сделка

Стоимость недвижимости, указанная в договоре, это не окончательная цена объекта. Для перерегистрации придется также оплатить государственную пошлину, стоимость которой составляет 2000 рублей. При внесении платежа через сайт Госуслуги можно сэкономить 600 рублей. Кто из участников сделки будет вносить оплату – не важно.

Кроме того, необходимо оплатить услуги нотариуса. Они рассчитываются в виде комиссии от стоимости сделки. На данном этапе стороны могут сэкономить за счет родства. Например, если стоимость объекта составляет до 10 миллионов рублей, то заплатить нотариусу придется 3000 рублей + 0,2% от общей суммы. Для не родственников эта услуга стоила бы 7000 рублей + 0,2%.

О налогах

Продав квартиру, человек получает определенный доход, который облагается налогом. Причем не важно, кто является покупателем, родственник или посторонний человек. Размер налога составляет 13% от суммы сделки. Даже если сделка происходит только на бумаге, без факта передачи средств, заплатить все равно придется.

Если же стороны умышленно снижают стоимость сделки, то подобные действия могут привлечь внимание налоговиков. При выявлении факта мошенничества, будет начислена пеня.

Дополнительные расходы зависят и от продолжительности владения недвижимостью. Продавец может быть освобожден от налога с продажи жилья, если:

  1. Квартира находилась в его собственности более трех лет. Правило действует для недвижимости, переданной в дар или унаследованной.
  2. Жилье было собственностью продавца более 5 лет (для купленных квартир).

Таким образом, закон не препятствует оформлению договора купли-продажи между близкими родственниками. Но перед заключением сделки следует рассмотреть и альтернативные варианты в виде дарения или завещания.

Источник: https://runasledstvo.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-rodstvenniku-osobennosti-zaklyucheniya-dogovora/

Договор купли продажи между родственниками: правила заполнения

Договор купли продажи близкому родственнику

Сделки купли – продажи жилплощади между родственниками – распространенное явление, позволяющее близким людям решить жилищные проблемы. Существенным отличием от процедуры дарения является указание покупной стоимости квартиры в договоре и передача денег между сторонами. Именно этот момент провоцирует юридические нарушения при переходе прав собственности на жилье между родней.

Правила оформления сделки

Заключение договора родственниками облегчает сбор необходимых справок, поскольку некоторым сведениям (отсутствию задолженности по коммунальным платежам, количеству прописанных в жилплощади лиц и т.д.) близкие могут поверить на слово.

Между тем, не следует прибегать к услугам риелторов и юристов, предлагающих провести процедуру “по-родственному” без оформления части бумаг, поскольку допущенные нарушения оставляют возможность оспорить сделку, признать ее недействительной.

Особых условий процесс покупки жилья у родственников законодательством не предусмотрен. Для составления соглашения стороны готовят стандартный пакет документов. Когда квартира является совместно нажитой собственностью, покупателю необходимо проконтролировать наличие оформленного у нотариуса согласия супружеской половины.

Присутствие несовершеннолетних в числе совладельцев обязывает продавца получить разрешение органов опеки на сделку (ст.37 ГК РФ).

Нюансы покупки жилья у родственника:

  • купля – продажа квадратных метров между супругами возможна, когда недвижимость принадлежит одному из них, в противном случае допускается реализация только половины жилья (имущество считается совместно нажитым);
  • чем больше степень родства, тем меньше пошлина за нотариальное удостоверение сделки, которое осуществляется по соглашению сторон;
  • когда продавец – близкий родственник (взаимозависимые лица – согласно ст.20 НК РФ), покупатель лишается права получить налоговый вычет (п.5 ст.220 НК РФ).

Договор купли – продажи квартиры у родственников

Юридически грамотно составленный документ служит гарантией того, что стороны в дальнейшем не вправе вмешиваться в действия друг друга: покупатель волен распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, а продавец не сможет передумать и отозвать сделку обратно.

Оформление покупки квартиры происходит путем подписания договора, составленного в произвольной письменной форме (ст.160, 550, 434 ГК РФ).

Необходимыми сведениями являются ФИО покупателя и продавца, данные о регистрации по месту жительства, характеристики и точное местонахождение недвижимости, права и обязанности сторон.

Полезно зафиксировать отсутствие обременений и взаимных претензий у сторон сделки.

Часто родственники, особенно близкие, договариваются о передаче прав собственности на квартиру без оплаты, что неприемлемо для купли – продажи (ст.454 ГК РФ).

Указание стоимости квартиры обязательно, причем в рублях (ст.317 ГК РФ).

Занижение цены недопустимо, поскольку налоговые органы отслеживают сделки с недвижимостью, заключённые с подозрительно низкой суммой, и повышают налог до минимального размера, дополнительно включив в оплату пенни. С 2016 года налог платится продавцом, владеющим собственностью меньше 5 лет (а не 3 года, как было раньше).

После заключения договора и передачи денег за жилплощадь следует оформление документов на нового хозяина.

Приобретение права собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной регистрации в органах государственного учёта (ст.131, 558 ГК РФ). С 2017 года ранее выдаваемое свидетельство заменено на выписку из ЕГРП. Право на получение ключей от квартиры и вселение в нее покупателю даёт подписанный акт приема – передачи (ст.556 ГК РФ).

Изменения законодательства в 2018 году

Часто родственники при передаче друг другу прав собственности на квадратные метры стремятся договориться, чтобы обойти закон и избежать дополнительных трат.

Ожидаемые изменения в порядке реализации жилья, касающиеся заключения сделок между родственниками, следующие:

  1. Продавец обязан самостоятельно уведомить о сделке купли – продажи налоговые органы и заплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости (свыше 1 млн.рублей), если жилье было в собственности менее 5 лет.
  2. Минимальная цена покупки, указанние которой допустимо в договоре, определена в 70% от кадастровой стоимости жилплощади, установленной в результате независимой экспертной оценки. Подобное ограничение вводится для того, чтобы граждане не занижали полученную прибыль для уменьшения налога.
  3. В свидетельстве собственности обязательно указание даты получения прав на недвижимость для начала отсчёта 5-тилетнего срока, избавляющего от уплаты налога с продаж. Дата заключения договора при этом не имеет значения.

Ужесточение правил проведения сделки между родственниками направлено не только на пополнение государственного бюджета, ежегодно недополучающего крупную сумму из-за недобросовестности налогоплательщиков, но и на защиту граждан от возможности стать жертвой мошенников, которыми оказались купившие или продавшие квартиру родственники.

Образец договора доступен по ссылке.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/prodazha-rodstvenniku.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.