Договор купли продажи будущей квартиры

С легкой руки пленума вас рф сделки с будущей недвижимостью стали проще и безопаснее

Договор купли продажи будущей квартиры

На VI Всероссийском конгрессе «Государственное регулирование градостроительства 2014.

Весна», прошедшем в последние дни марта, заместитель начальника Управления частного права ВАС РФ Денис Новак рассказал о том, как постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.

2011 № 54 «О некоторых вопросах, разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — постановление № 54) сделало приобретение будущей недвижимости более реальным.

Несмотря на то что Гражданский кодекс прямо позволяет заключать договоры купли-продажи будущей вещи, если иное не вытекает из закона или характера вещи (п. 2 ст. 455), долгое время считалось, что в отношении недвижимого имущества это недопустимо.

Во многом такая позиция основывалась на судебной практике, рассматривавшей требование о государственной регистрации права собственности на недвижимость как ту характеристику объекта, которая препятствует его купле-продаже до момента регистрации этого права в ЕГРП.

По мнению судов, отсутствие у объекта недвижимости кадастрового номера не позволяет определить предмет договора купли-продажи. Такая трактовка законодательства была хоть и массовой, но ошибочной.

Как отметил в своем выступ­лении Д. Новак, одна из главных задач, которые решил Пленум ВАС РФ в постановлении № 54, — это преодоление указанной позиции. Аргументы в пользу возможности купли-продажи будущей недвижимости основы­ваются на том, что ст. 455 ГК РФ не требует наличия товара в собственности у продавца.

Кроме того, в постановлении № 54 показывается различие ситуаций заключения и исполнения договора. Чтобы заключить договор, устанавливающий обязательство одной из сторон передать товар в собственность другой и обязательство последней заплатить за товар деньги, вовсе не требуется наличия у продавца права собственности на товар.

Главное, чтобы он смог обеспечить переход права собственности к покупателю в тот момент, когда договор должен быть исполнен. То есть в случае продажи недвижимости принципиально, чтобы отчуждатель собственности имел зарегистрированное право на объект на этапе, когда права должны перейти покупателю (см.

также «ЭЖ», 2013, № 22, с. 13).

По мнению Пленума ВАС РФ, отсутствие кадастрового номера не мешает индивидуализации предмета договора, если речь идет о купле-продаже будущей недвижимости (п. 2 постановления № 54).

Имущество, подлежащее передаче покупателю, можно определить, указав и иные сведения: местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочную площадь будущего здания или помещения, его характеристики, преду­смотренные проектной документацией. Эта позиция, отметил Д.

Новак, основывается на реальной практике заключения подобных договоров, когда стороны находили способы описания того, что продается и покупается, хотя объект еще не был построен.

Д. Новак подчеркнул, что разъяснения постановления № 54 направлены на то, чтобы спасать договор до тех пор, пока это возможно. Например, в п.

2 указывается на то, что если в договоре недостаточно сведений для индивидуализации проданной недвижимости, но они есть в акте приема-передачи, то такой договор признавать незаключенным нельзя.

А в пункте 3 предлагается в случае возникновения спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю, устанавливать действительную волю сторон, исходя не только из подписанного договора, но и из иных доказательств.

А также принимать во внимание практику, сложившуюся во взаимоотношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. И только если суд, изучив доказательства, придет к выводу, что стороны не достигли соглашения по поводу предмета сделки, признавать договор незаключенным.

Предварительный договор с предоплатой — это договор купли-продажи

Из-за ошибочного представления о том, что не созданную недвижимость продать нельзя, возникало множество проб­лем.

Одна из них была связана с тем, что, учитывая высокую вероятность признания договора купли-продажи незаключенным по причине неопределенности объекта без кадастрового номера, стороны использовали иные конструкции договоров, которые, на их взгляд, позволяли оформить сделку более легитимным способом. Но когда из таких договоров возникали споры, суды терялись в квалификации договоров и правовых механизмах защиты интересов их сторон.

В качестве одного из суррогатов договора купли-продажи нередко выступал предварительный договор, содержащий обязанность продавца заключить договор купли-продажи в будущем, когда право собственности на объект будет зарегистрировано.

И обязанность покупателя сразу внести либо всю сумму, либо большую ее часть.

Среди существенных условий в таких договорах указывается срок, к которому должен быть возведен объект недвижимости, а также через какое время после введения его в эксплуатацию должен быть заключен основной договор купли-продажи.

Если объект в указанные сроки в эксплуатацию не вводился, «будущий» покупатель оказывался в затруднительном положении: деньги уже заплачены, а объект он так и не получил.

Но если покупатель обращался в суд с требованием о взыс­кании с продавца процентов хотя бы за время просрочки, суды, как правило, отказывали ему, ссылаясь на то, что такая мера согласно ст. 487 ГК преду­смотрена только для защиты прав покупателя в случае предварительной оплаты по догово­ру купли-продажи.

А предварительный договор судами как договор купли-продажи не рассматривался. В результате продавцы недобросовестно пользовались ситуацией, позволяющей заблокировать возможность взыскания с них процентов.

В постановлении № 54 был сделан важный шаг для предотвращения дальнейших злоупот­реблений такого рода.

В пунк­те 8 этого документа сказано, что если предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества еще до заключения основного до­говора уплатить всю цену или существенную ее часть, то суды должны квалифицировать такой договор как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате.

Ведь экономически отношения сторон в данном случае являются не чем иным, как догово­ром купли-продажи: размер уплаченной суммы, соответствующий цене вещи, не позволяет расценивать его как аванс. Как отметил Д.

Новак, в результате этого разъяснения покупателям по предварительным договорам стали доступны все способы защиты гражданских прав: можно потребовать возврата предоплаты, начисления процентов за время просрочки, а также истребовать имущество в натуре или понудить продавца к регистрации перехода права собственности. Прикрывать договорные отношения предварительными договоренностями больше нет смысла.

У инвестора не больше прав, чем у других кредиторов застройщика

Еще одну ошибку шедшей не в том направлении судебной практики исправил п. 4 постановления № 54, посвященный инвестиционным договорам.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/244955/

Купля-продажа будущей недвижимости и общее имущество нежилого здания: новая практика ЭК ВС

Договор купли продажи будущей квартиры

Недавно было опубликовано очень любопытное определение ЭК ВС по спору Кукушкин и Попов против Росреестра по Тверской области (судьи Е.Е. Борисова, Г.Г. Попова, О.В. Киселева).

Дело заслуживает внимания тем, что оно продолжает практику ВАС РФ по вопросам квалификации сделок с будущей недвижимостью, зафиксированной в известном ППВАС 54, а также развивает модель нежилой поэтажной собственности.

1.  Вкратце суть дела такова.

Два предпринимателя заключили договор долевого участия, предметом которого было финансирование ими строительства нежилого здания в г. Тверь.

Застройщик принял на себя обязательство передать предпринимателям нежилое помещение в здание и долю в земельном участке (которая должна была соответствовать доле площади помещения в общей площади здания).

При этом застройщик, начиная строительство, являлся собственником участка.

Помещение было передано, но с приобретением земельного участка не заладилось.

Сначала дольщики добивались констатации того, что земельный участок не принадлежит застройщику на праве собственности (дело № А66-3293/2013), потом  лица, приобретшие нежилые помещения в здании, стали требовать регистрации за собой долей в праве собственности на земельный участок, на котором расположено здание.

Росреестр отказал в регистрации долевой собственности собственникам помещений в нежилом здании, сочтя, что для этого нет правовых оснований.

Первые две инстанции признали отказ незаконным, применив аналогию ст. 36 ЖК о праве долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме на земельный участок под домом.

Но ФАС СЗО отменил судебные акты и в иске отказал, сочтя, что дольщики не могут приобрести право собственности на земельный участок под зданием, в котором им принадлежат помещения, так как это не предусмотрено законом.

ФАС СЗО подчеркнул, что собственность на участок как элемент общего имущества здания может быть только у собственников квартир в многоквартирном доме.

Судебная коллегия ВС отменила постановление ФАС СЗО, оставав в силе акты первой и апелляционной инстанций, однако, несколько изменив мотивировку.

2. Итак, что сказала коллегия в этом деле?

(1) Свои рассуждения коллегия начинает с квалификации договора участия в долевом строительстве. 

Коллегия пишет, что этот договор участия в долевом строительстве ЯВЛЯЕТСЯ договором купли-продажи будущего недвижимого имущества. При этом коллегия прямо отсылает к п. 4 ППВАС 54, посвященному конструкции купли будущей недвижимости. 

Напомню вкратце смысл этой правовой позиции. ВАС РФ в этом пункте ППВАС 54 констатирует, что: 

– в принципе возможно принятие на себя обязательства передать другому лицу в собственность через какое-то время недвижимую вещь, которая физически не существует в момент заключения договора;

– такой договор (если он сопровождается обязательством уплатить цену, разумеется) является договором купли-продажи;

– с учетом положений ГК РФ о предмете купли-продажи (о том, что предметом купли-продажи может быть вещь, которая будет создана или приобретена в будущем), договор создает ОБЯЗАТЕЛЬСТВО продавца передать собственность на вещь как только та будет создана; в случае если вещь не будет создана либо будет создана, но передана другому лицу, то договорные обязательства продавца перед покупателем оказываются нарушенными, тот должен возместить убытки и уплатить неустойку (если она предусмотрена договором).

Значение ППВАС 54 было в свое время колоссальным – он положил конец странной, чудовищной практике, когда суды вообще отрицали возможность принять на себя обязательство по передаче в будущем собственности на имущество, которое в момент заключения договора отсутствует либо принадлежит другому лицу.   

В п. 11 ППВАС 54 есть намек на то, что участие в долевом строительстве – это разновидность купли-продажи будущей недвижимой вещи, особенность которой заключается в специальных требованиях, которые выдвигаются законом к продавцу ради защиты слабой стороны – гражданина, покупающего жилье. Но это поняли далеко не все коллеги, увы…

ВС снимает все сомнения в квалификации договора участия в долевом стротельстве, отвергая распространенную некоторое время назад точку зрения о том, что участие в долевом строительстве это договор подряда.

Это предположение (о подрядной природе договора участия в долевом строительстве) ошибочно, потому что по договору подряда заказчик должен передать подрядчику земельный участок и проектную документацию для строительства, чего, разумеется, никогда не бывает в рамках участия в долевом строительстве (структура этого договора очень просто: одно лицо обязуется передать индивидуально-определенную вещь в собственность другого лица, а то, в свою очередь, обязуется уплатить за эту вещь деньги; три тысячи лет такой договор называется куплей-продажей).

Кстати, именно поэтому у заказчика право собственности на построенный объект возникает первоначальным образом – ведь вещь создается на его земле, работает принцип superficies solo cedit. У покупателя же право возникает производным способом, от продавца (который строит на своей земле).

 Единственное, что надо помнить – это особенность регистрационных действий при долевом участии, когда возникшее производным способом право записыватся в реестр первым, без регистрации права собственности застройщика, создавшего вещь на свое участке.

Эта странность ФЗ об участии в долевом строительстве имеет в своей основе методологические недоработки этого закона, но здесь я бы их обсуждать не хотел.

(2) Признав договор участия в долевом строительстве куплей-продажей будущей недвижимой вещи, коллегия двигается дальше и провозглашает обязательность применения принципа единства судьбы прав на искусственную недвижимость и земельный участок (ст. 551 ГК РФ).

Жаль, что коллегия не сослалась в определении на дело № 1039/13 Президиума ВАС (об инвестиционных контрактах, заключаемых по поводу зданий на территориях морских портов), в котором был сделан вывод о том, что принцип единства судьбы – один из важнейших принципов права недвижимости и все толкование норм в сфере оборота недвижимости следует осуществлять с учетом этого принципа.

Коллегия указывает, что в связи с тем, что продавец будущей недвижимости – застройщик – имел собственность на земельный участок, застраиваемый зданием, то и покупатели неизбежно также должны приобрести от продавца право собственности на земельный участок. Без этого продажа будущих помещений была бы ничтожной.

Здесь все правильно и логично. Единственное, что смущает, что этот подход вряд ли применим к строительной аренде. Достижение цели строительной аренды – возведение здания – прекращает договор аренды.

Поэтому застройщик никакое право на землю покупателям помещений в здании передать уже не сможет, покупателя квартир необходимо будет заново оформлять отношения с собственником земельного участка.

 

Но это свидетельствует лишь о крайней неудачности самой конструкции строительной аренды, с которой нам следует расстаться как можно скорее, заменив ее правом застройки (в этом случае казус будет решаться так же как и с собственности, как это предложено ЭК ВС).

(3) Крайне любопытными являются рассуждения коллегии относительно того, входит ли земельный участок в состав общего имущества многоквартирного дома.

Сегодня в ГК и ЖК есть норма о том, что земельный участок по умолчанию входит в состав многоквартирного жилого дома и становится собственностью собственников квартир.

С нежилыми зданиями, в которых существует поэтажная собственность, ситуация с общим имуществом намного сложнее.

Начну с того, что ГК не знает такого режима вообще. Его создал ВАС РФ в постановлении Пленума № 64. 

Любопытно, что в первоначальной редакции проекта этого пленума земельный участок назывался в числе элементов общего имущества нежилого здания.

Однако впоследствии в результате жесточайших дискуссий указание на участок из перечня общего имущества убрали и полной аналогии со ст. 36 ЖК и режимом общего имщуества в многоквартирных домах проведено не было.

Причина была довольно простой: если бы ВАС признал, что участок входит в состав общего имущества нежилых зданий, то это бы по сути лишило публичные образования, на чьих участках расположены миллионы нежилых зданий, в которых существует поэтажная собственность на помещения, собственности на эти участки.

И вместо арендной платы публичные образования должны были бы заняться администрированием земельного налога.

Но вряд ли такое тектоническое потрясение было бы правильно осуществлять через судебную практику и ВАС РФ тогда не решился на столь серьезный шаг, оставав его законодателю (к слову, реформа вещных прав именно это и предусматривает).

Однако разумеется если у застройщика имелось право собственности на застраиваемый участок, то этот участок должен перейти в общее имущество собственников помещений в здании. Через договор, через принцип единства судьбы, то есть, именно так, как это и аргументировала коллегия.

Любопытно, что ФАС СЗО сделал лишь первый шаг из двух, необходимых для решения этого дела: он признал, что аналогия ст. 36 ЖК к нежилым зданиям в части земельных участков не допустима.

Однако столь нужный и важный второй шаг – то, что стороны своим договором предусмотрели переход права собственности на участок к покупателям помещений – ФАС СЗО делать отказался.

За что и был справедливо раскритикован коллегией.

* * *

Резюме: перед нами тонкое и красивое определение, в котором элегантно решена проблема попадания земельного участка в общее имущество в нежилом здании и попутно подтвержден ряд важных правовых позиций из прежней практики, в первую очередь – квалификация договоров по поводу будущих недвижимых вещей.   

Источник: https://zakon.ru/blog/2016/3/13/kuplyaprodazha_buduschej_nedvizhimosti_i_obschee_imuschestvo_nezhilogo_zdaniya_novaya_praktika_ek_vs

Особенности договора купли-продажи будущей недвижимости

Договор купли продажи будущей квартиры

Безлепкин, Г. А. Особенности договора купли-продажи будущей недвижимости / Г. А. Безлепкин. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2019. — № 13 (251). — С. 177-179. — URL: https://moluch.ru/archive/251/57706/ (дата обращения: 10.02.2021).



На сегодняшний день в сфере предпринимательства довольно часто используются инвестиционные договоры, предметом которых являются или еще не созданные вещи, или те вещи, право собственности на которые не были зарегистрированы за продавцом.

В настоящее время в российском законодательстве, в частности в Гражданском кодексе РФ (далее ГК РФ), не предусмотрена особенная конструкция договора купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

В то же время п.2 ст.

455 ГК РФ отчасти регламентирует этот договор, устанавливая возможность его заключения на куплю-продажу такого товара, который еще не создан либо который будет приобретен продавцом в будущем [1].

Также данную возможность подтверждает Постановление № 54 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление № 54) [2].

Указанный договор входит в состав консенсуальных, возмездных и двустороннеобязывающих сделок.

Характер консенсуальности заключается в установлении предмета соглашения в виде будущей недвижимости, а также цены, условий об оплате в полном размере или большей части стоимости до момента передачи объекта в право собственности покупателя.

Такой договор является одним из видов купли-продажи недвижимости, при оформлении которого необходима государственная регистрация перехода от продавца к покупателю права собственности на будущую недвижимую вещь. [3, с. 16].

Примечателен тот факт, что возможность заключения данного договора купли-продажи возникает вне зависимости от готовности объекта недвижимости к эксплуатации.

Более того, договор заключается до получения разрешения на строительство и, соответственно до начала самого строительства будущей недвижимости.

Отсутствие права собственности на имущество у продавца на момент заключения договора купли-продажи не является само по себе основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии с Постановлением № 54 указанный выше договор входит в категорию инвестиционных договоров.

Основываясь на наблюдениях за инвестиционными сделками, связанными с реконструкцией и строительством недвижимого имущества постановление выделяет три модели договоров, посредством которых производится оформление отношений возникающих в сфере инвестиционной деятельности, связанной со строительством недвижимости:

− Договор купли-продажи вещи, которая только будет создана (т. е. будет построена), либо будет приобретена в будущем;

− Договор простого товарищества (т. е. совместная деятельность);

− Договор строительного подряда.

Примечателен тот факт, что данное определение устанавливает опровержимую презумпцию. Это выражается в том, что судам необходимо квалифицировать договоры, связанные с реконструкцией объекта недвижимости и финансированием строительства, как договоры купли-продажи.

При этом Высшим Арбитражным Судом РФ вовсе не ограничивается выбор договорных форм: в отношении строительства недвижимости существует возможность заключения договора, который будет содержать в себе элементы указанных выше договоров, равно как непоименованный в Гражданском кодексе.

В последнее время в большинстве случаев процесс структурирования инвестиционных отношений сопровождается оформлением участниками данных правоотношений путем заключения договора купли-продажи будущего недвижимого имущества, т. е. такого имущества, которое будет создано, построено в будущем.

Специалисты отмечают, что заключение данных договоров предоставляет для покупателя возможность привлечения финансов на стадии создания недвижимой вещи, во время ее строительства под залог прав по данному договору.

Данное обстоятельство способствует положительному развитию инвестирования в строящуюся недвижимость [4, c.5].

Также важно отметить, что указанное постановление разрешило множество проблем, существующих в судебной практике и связанных с конструкцией договора купли-продажи будущей недвижимости. Но, как показала практика, постановление № 54 не снимает всех вопросов, возникающих в этой области.

В связи с этим судебная практика являет нам сложности, которые появляются в процессе индивидуализации объекта договора купли-продажи будущей недвижимости.

Согласно тексту указанного постановления индивидуализация будущей вещи становится возможной посредством указания информации, сведений, которые позволят определить подлежащее передаче по договору недвижимость.

В перечень таких сведений входит ориентировочная площадь возводимого здания либо помещения, местонахождение строящейся недвижимости, иные характеристики, в том числе те, которые будут определены путем использования проектной документации.

Но в том случае, если свойства построенного здания или готового помещения будут существенно расходиться с указанными свойствами в договоре, то такое соглашение подвергается риску быть признанным незаключенным.

В настоящее время в судебной практике не сформировалось единое мнение в отношении вопроса о существенных расхождениях между метражом созданного объекта и метражом, согласованным участниками при заключении соглашения.

К примеру, в одном случае, основываясь на анализе проектной и технической документации, суд признал разницу в площади несущественной и удовлетворил иск о признании права собственности истца [5].

В другом случае намного меньшую разницу в метраже суд признал существенным расхождением, а договор незаключенным. Согласно этому делу между истцом и ответчиком было заключено соглашение, по которому исполнитель обязуется разработать по поручению заказчика проектно-сметную документацию, необходимую для строительства жилого здания.

После выполнения обязательств исполнителем, заказчик отправил последнему проект соглашения о долевом участии в строительстве. В договоре указана общая площадь помещения в 214 кв.м., а также фигурирует условие: за 175 кв. м. цена составляет в 16 тыс. руб. за 1 кв.м., за метраж превышающий установленный порог, предусматривается иная цена, которая составит 60 тыс. руб. за 1 кв.м.

Данные условия не удовлетворили исполнителя, что повлекло отказ от подписания соглашения. В следствие этих причин застройщик принимает решение о продаже данного объекта другим лицам. Далее исполнитель обращается в суд с требованием взыскать убытки в виде разницы между стоимостью помещения, указанной в договоре (16 тыс. руб. за 1 кв. м.

) и актуальной рыночной ценой офисного помещения метражом в 175 кв. м. в готовом к эксплуатации здании. Суд отказал в иске, мотивируя свое решение тем, что фактическая воля участников договора была направлена на то, чтобы заключить в будущем соглашение с последующим обсуждением условий оплаты и согласованием самого объекта недвижимости.

Однако вследствие того, что общий метраж помещения все же не был согласован участниками договора, представляется невозможным признать согласованным предмет предварительной договоренности [6].

Таким образом, подтверждается высокая важность надлежащей индивидуализации предмета сторонами при заключении договора купли-продажи будущей недвижимости, при этом следует учитывать не только площадь объекта, но также указывать в соглашении и иные свойства.

Основываясь на вышеизложенном, представляется возможным сформулировать вывод по данной проблематике.

Договор купли-продажи будущей недвижимости представляет собой наиболее распространенную разновидность инвестиционных договор, встречающихся в юридической практике.

Постановление № 54, принятое Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, разрешило множество проблем, связанных с конструкцией договора купли-продажи будущей недвижимости.

Наиболее существенной возможностью, которую предоставило данное постановление, является заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем.

При этом оно сохраняет свое несовершенство, так как оставляет не разрешенными ряд существенных проблем в данной области российского законодательства.

Литература:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Федеральный закон Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Российская газета. 1996. 06, 07, 08 февраля. № 23, 24, 25.
  2. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАС РФ. 2011. № 9.
  3. Тресцова Е. В. Правовой статус недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем (будущая недвижимая вещь) // Вестник Ивановского государственного университета. 2013. С. 13–16.
  4. Себякина А. А. Юридическая природа договора купли-продажи будущей недвижимости // Интерактивная наука. 2017. С. 5–10.
  5. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01 декабря 2011. по делу № А5715802/2010 // Документ опубликован не был.
  6. Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 января 2011г. по делу № А33–8250/2011 // Документ опубликован не был.

Основные термины(генерируются автоматически): будущая недвижимость, договор, договор купли-продажи, Высший Арбитражный Суд, заключение договора купли-продажи, судебная практика, конструкция договора купли-продажи, множество проблем, недвижимое имущество, российское законодательство.

Источник: https://moluch.ru/archive/251/57706/

Предварительный договор купли-продажи будущей недвижимости

Договор купли продажи будущей квартиры

Инвестиционную деятельность в России ученые обычно относят к предпринимательской, распространяя на инвесторов требования, риски и другие особенности предпринимательской деятельности.

Отчасти этот подход не лишен здравого смысла. Ведь инвестиционная и предпринимательская виды деятельности связаны с повышенной степенью риска, с желанием извлечь экономическую выгоду из своих действий, как правило,  и предпринимательская, и инвестиционная деятельность предполагают наличие специальных знаний и навыков от участников.
Тем не менее есть существенная разница.

Кроется она в социальной ответственности. Предприниматель практически всегда несет ответственность перед потребителем, а инвестор чаще всего несет ответ только перед самим собой. Инвестор может потерять средства, и этим, как правило, ограничивается его ответственность.

Предприниматель же несет ответственность перед работниками, партнерами, контрагентами и, как было уже замечено, перед потребителями.

Почему мы решили уделить этому такое внимание в статье о договоре купли-продажи будущей вещи? Потому что мотивом для реализации разработанной и описанной ниже конструкции послужила как раз особая роль инвестиционной в отличие от предпринимательской деятельности.

А раз так, то инвесторы вправе расчитывать на иной, менее строгий стандарт требований, более легкую налоговую нагрузку, а следовательно на особые договорные конструкции, которые нельзя просто взять и позаимствовать из предпринимательской или какой-либо другой деятельности.

Фабула нашего дела такова: Два инвестора решили объединить свои усилия с собственником недвижимости в целях улучшения данной недвижимости, увеличения ее площади, дальнейшей продажи получившегося и получения законной прибыли.

Все наши герои являются физическими лицами и никакой именно предпринимательской деятельности не ведут. Никто из них не являлся индивидуальным предпринимателем или участником коммерческой организации. 

Собственник здания и земельного участка под ним сдавал квартиры в наём, и неплохо на этом зарабатывал. Тем не менее жилье начало ветшать, встала необходимость проводить ремонт.

В ходе подготовки к ремонту (многоквартирный дом отремонтировать – это процесс серьезный) собственник здания выясняет, что у него есть законная возможность надстроить пару этажей, произвести реконструкцию, увеличить площадь и получить в результате объект недвижимости намного более интересный. Идея прекрасная, но встает классический для данной ситуации вопрос – где взять деньги?

Ответом на поставленный вопрос стало знакомство собственника дома с инвесторами, которые за долю в прекрасном будущем доме соглашаются нанять кадастровых инженеров, архитекторов, дизайнеров, строителей и озеленителей, чтобы воплотить проект в жизнь. Таким образом все трое стали инвесторами. Обсудили планы и прожекты, договорились, как будут делить будущие прибыли, но тут встал очередной закономерный вопрос – как все это оформить?

Обратились к юристам. Юристы предложили следующие варианты: I. Простое товарищество Простое товарищество – это, по сути, объединение усилий для достижения общей цели.

В теории все устраивает, возникает общая собственность в виде дома и земельного участка, и все вносят посильный вклад в преобразование и улучшение — это собственности в общих интересах, но есть нюансы. Участники простого товарищества должны быть либо индивидуальными предпринимателями, либо коммерческими организациями.

Во-первых, регистрация трех ИП или некую комбинацию из ИП и юрлиц, бухгалтера нанимать, юрадрес, сдавать отчетность – это целый новый мир, предпринимательская деятельность, а наши инвесторы предпринимателями становиться не хотят.

Во-вторых, ответственность несет каждый товарищ за счет своего имущества, вне зависимости от того, по чьей именно вине придется отвечать. II. Общество с ограниченной ответственностью Ответственность ограничили в пределах имущества юрлица, но затраты на составление корпоративных документов, отчетность, сотрудников – не пропала.

К тому же появляется необходимость заводить недвижимость на баланс организации, платить налоги, в том числе с будущих продаж, распределять прибыль, опять платить налоги, так и прибыли никакой не останется. III. Сложные юридические аббревиатуры 1) ПИФ

Был нецелесообразен нецелесообразно ввиду дороговизны обслуживания и необходимости создания спец лица – управляющего ПИФ.

2) Комплекс договоров, состоящий из: а) целевого займа; б) факторинга (финансирование под уступку денежного требования – в части сдачи в аренду) Здесь еще опаснее В части займа – существует риск (читай обязанность) квалификации как мнимой сделки, возврат то не предполагается. В части факторинга – отсутствие объекта на момент заключения.

3) ДДУ
Наши инвесторы слышали про договоры участия в строительстве, но здесь им нужно было выступать в качестве застройщика, когда они ознакомились с огромным количеством специальных требований в части проектной документации, разрешений и т.п., руки опустились.

4) ЖСК

Ненадолго показался глотком свежего воздуха, но, когда выяснилось, что построить семиэтажный дом ЖСК не может, этот вариант тоже отпал. Кроме того, немаловажным требованием было сохранение налогового вычета по ст. 217.1 НК РФ, а во всех предложенных вариантах эта льгота утрачивалась, либо из-за изменения режима собственности, либо из-за наступления нового срока собственности.

На этом этапе расстроенные, но уже юридически подкованные инвесторы обратились в Legal Support. Первое, что пришло нам на ум, когда мы услышали эту историю, был договор купли-продажи будущей вещи. Имелся один нюанс, который не давал возможности реализовать эту договорную конструкцию.

Было старое здание, была идея, а проектной документации, которая позволила бы идентифицировать как-то будущие объекты не было. Кроме того, инвесторы даже не решили, как именно делить будущие квартиры, что они будут делать с нежилыми помещениями, точные размеры вкладов были также неизвестны. Финансирование предполагалось быть поэтапным.

Тогда мы тоже подумали о сложной схеме. (1) Два инвестора (кредиторы) заключают договор займа с собственником (должником). Договор со сроком возврата на дату окончания реализации проекта.

Параллельно стороны заключают договор о совместной деятельности, в котором указывают, что заём выступает обеспечительной конструкцией под инвестиционный проект (модель конвертируемого займа). Если инвестиционный договор работает как положено, то заёмная модель просто не реализуется.

Если должник нарушает обязательства по договору займа, то кредиторы требуют возврат займа или обращают взыскание на предмет залога, которым будут являться участок земли и расположенное на нем здание. Смущало в этой модели то, что увеличение инвестиций предполагалось на протяжении всего срока реализации проекта.

Мы предложили заключить дополнительные договоры залога на вещи или будущие вещи в процессе осуществления финансирования проекта, предложили разделить финансирование проекта на адекватное количество этапов. Данная модель смущала инвесторов отсутствием возможности представить к залогу неопределенную вещь.

Было непонятно, как будет осуществляться кристаллизация предмета залога. Так как размер займа и предмет залога планировались к постоянным уточнениям в течение всего срока реализации проекта, и собственник, и инвесторы боялись, что в какой-то момент, в случае нарушения договора одной из сторон, вторая сторона может остаться с носом.

(2) В итоге родилась следующая конструкция. Заключается предварительный договор купли-продажи будущей вещи (429 ГК РФ) с условием (327.1 ГК РФ), по которому продавец обязуется либо подписать договор купли-продажи будущей вещи (455 ГК РФ) (далее-ДКП БВ), либо вернуть деньги. Основанием для заключённых ДКП БВ будет являться согласование сторонами проектной документации.

Стороны договорились о подготовке и заключении в дальнейшем договора купли-продажи будущей недвижимости – квартир, строительство которых будет осуществляться в здании, с предполагаемым сроком, на земельном участке с кадастровым номером.

  • Данная конструкция позволила зарегистрировать обременение в виде залога в ЕГРН;
  • Инвесторы обеспечены гарантией заключения договора и залога;
  • Собственник предоставил достаточное количество обеспечения инвесторам, чтобы они без видимого страха могли вкладываться в проект;
  • Все участники физлица;
  • Покупатели квартир по уступке смогут входить в договор купли-продажи будущих вещей;
  • Никто не платит налоги и это законно.

Если вам показалась симпатичной эта договорная конструкция, мы можем настроить ее под ваш проект или придумаем для вас что-то новое. Legal Support – мы уважаем инвесторов!

Источник: https://legalsupport.ru/predvaritelnyij-dogovor-kupli-prodazhi-budushhej-nedvizhimosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.