Договор купли продажи квартиры при альтернативной сделке

Содержание

Альтернативная продажа квартиры в 2021 году: особенности процедуры

Договор купли продажи квартиры при альтернативной сделке
Время чтения: 6 минут

Улучшение жилищных условий — один из мотивов для совершения сделок по купле-продаже недвижимости. При этом еще до отчуждения своего имущества многие собственники ищут новый, наиболее подходящий для них вариант жилья. Альтернативная продажа квартиры — это процедура, позволяющая закрыть два вопроса одной сделкой.

Варианты сделок по продаже квартир

Занявшись процессом подбора или отчуждения имущества, частное лицо сталкивается с профессиональной терминологией рынка. От специалистов можно узнать, что существуют такие типы сделок:

  • Альтернативная, в которой участвуют несколько объектов, а деньги от продажи первого сразу вкладываются в приобретение второго.
  • Свободная продажа квартиры — сделка, завершающаяся отчуждением одного объекта;.
  • Цепочка, предполагающая несколько последовательных продаж и приобретений.

Каждый тип сделки требует разного времени на подготовку: подбор объектов, составление документов и регистрацию квартир. Поэтому удобно использовать механизмы, упрощающие процесс.

альтернативной продажи и ее стороны

Термин «альтернативная продажа» в правовом поле отсутствует. Он используется лишь среди риэлторов, однако является вполне законным.

Что такое альтернативная продажа квартиры, становится понятнее при знакомстве с сутью процедуры. Она заключается в том, что продавец помещения на полученные от покупателя средства сразу приобретает новое жилье.

Регистрация обеих сделок проходит одновременно. Деньги переходят от покупателя к последующему продавцу, как правило, с использованием банковской ячейки.

В таком соглашении всегда будет больше двух участников, отчуждающих свою собственность, например:

  • Продавец и покупатель в одном лице, у которого происходит одновременная продажа и покупка квартиры.
  • Покупатель, намеревающийся приобрести помещение первого продавца.
  • Второй продавец, который отчуждает недвижимость в пользу первого.

Вся операция проходит в один день. Ее условия оформляются документально — путем заключения нескольких договоров купли-продажи.

Что такое «легкая альтернатива»

Можно встретить дополнительные характеристики встречной сделки. Так, важно понимать, что значит “легкая альтернатива” при продаже квартиры. Под ней специалисты подразумевают последовательную сделку, в которой:

  • количество участников ограничивается тремя;
  • сумма, вырученная первым продавцом, совпадает с той, которую за свою недвижимость просит второй.

Не стоит путать такую операцию с меной. В ней фигурируют два собственника, передающие друг другу свои жилые помещения по договору.

Легкая альтернативная сделка с недвижимостью всегда заканчивается тем, что продавец получает деньги, а покупатель — жилье.

Порядок альтернативной купли-продажи

Алгоритм подобной сделки осложнен большим количеством участников и затратами времени на согласование ее условий. В большей степени это касается человека, одновременно продающего и покупающего новое жилье.

Опишем общий пошаговый порядок действий при альтернативной сделке купли-продажи квартиры:

  1. Поиск участников — покупателя и продавца. Важно поставить их в известность об альтернативном соглашении.
  2. Проверка юридической чистоты приобретаемого жилья (анализ документов, проверка отсутствия обременений).
  3. Согласование сторонами способа и порядка проведения расчетов.
  4. Оформление предварительного договора. Хотя этот этап не является обязательным, с ним альтернатива при покупке квартиры становится прозрачнее (фиксируются ее условия и сроки).
  5. Заключение договоров купли-продажи (ДКП).
  6. Регистрация в Росреестре.
  7. Расчет. Этот этап реализуется в тот момент и таким способом, как это прописано в соглашении.
  8. Передача квартир.

Важно подчеркнуть, что последовательность шагов может быть другой. Участники определяют время расчета и передачи квартир на свое усмотрение.

Заключение договора купли-продажи при альтернативной сделке

Договор купли-продажи квартиры при альтернативной сделке представляет собой соглашение, по которому продавцы отчуждают, а покупатели приобретают недвижимость.

Сделка должна соответствовать требованиям параграфа 7 гл. 30 части второй Гражданского кодекса РФ от 26.01.1996 № 14-ФЗ. Он определяет существенные условия договора, его форму и порядок заключения. Несоблюдение этих правил влечет недействительность соглашения.

Договор обязательно должен содержать такие сведения:

  • Паспортные данные сторон.
  • Данные об отчуждаемом объекте: точный адрес, площадь, кадастровый номер, основание права собственности.
  • Цена недвижимости и четкий порядок расчетов. Он особенно значим, когда заключается альтернативная сделка купли-продажи квартиры.
  • Права и обязанности сторон.
  • Дата подписания.

Кроме того, лучше подробно описать порядок передачи имущества, определить форму акта приема-передачи. Сделать это можно в приложениях.

По общему правилу сделка совершается в простой письменной форме. Она не требует нотариального заверения. Важно: на каждый объект составляется свой договор.

Образец договора купли-продажи квартиры с альтернативой приведен ниже.

Порядок расчетов

Наиболее распространены два способа расчетов:

  • Проведение платежей с использованием банковских ячеек;
  • Передача части денег на руки при подписании договора, а оставшейся суммы — на расчетный счет второго продавца. Этот способ актуален, если цены покупки и продажи не совпадают.

Расчет через ячейку или сейф проходит по следующей схеме:

  1. Участники договора арендуют их в банке. Количество хранилищ зависит от того, как проводится альтернативная сделка и платежи по ней. Если средств от продажи не хватает, доплату можно поместить в другую ячейку.
  2. Стороны составляют соглашение. В нем прописывают условия предоставления доступа к деньгам. Безопаснее их продублировать и в договорах купли-продажи.
  3. В ячейки закладываются денежные средства.
  4. После подписания бумаг и регистрации перехода права собственности, продавцу открывается доступ к деньгам. Для этого покупатель передает ключи от банковского сейфа в обмен на расписку о получении средств.

Для того чтобы изъять деньги, следует предоставить в банк соглашение и выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН).

Регистрация квартир и их передача

После подписания договоров купли-продажи запись о переходе права необходимо внести в ЕГРН. Для регистрации все участники сделки обращаются в Росреестр.

По каждой продаже должен быть собран отдельный пакет документов. Это объясняется тем, что для государственного органа альтернативная продажа недвижимости — не одна операция, а несколько.

Следует подать:

  • заявление;
  • паспорта заявителей;
  • выписку из ЕГРН или иные правоустанавливающие бумаги на объект (например, свидетельство о праве собственности);
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • договор купли-продажи;
  • квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины (2000 рублей за каждый каждый переход права).

Весь перечень подается лично:

  • в офисе Росреестра;
  • в многофункциональном центре.

Через 10 дней записи будут внесены в ЕГРН. Выписку из реестра выдадут на руки каждому участнику сделки. Срок сокращается до 3 дней, если договор подписан у нотариуса.

Получение нового жилья происходит по акту приема-передачи. Порядок выселения и заселения, как и срок выдачи ключей, определяется договором.

Особенности отдельных альтернативных сделок

Рассмотрим некоторые особенности альтернативных сделок с недвижимостью:

  1. Сделка с использованием сертификата на материнский капитал. Это обязывает покупателя выделить в новом доме каждому члену семьи по доле в праве собственности. На стороне приобретателя в договоре будет указано сразу несколько лиц — родители и дети. Такие соглашения подлежат обязательному нотариальному заверению.
  2. Сделка с участием несовершеннолетнего — альтернатива с опекой. Квартира, одним из собственников которой является ребенок в возрасте до 18 лет, может быть продана только при наличии разрешения от районных органов опеки и попечительства. Такая справка выдается, когда законные представители ребенка предоставят доказательства, что новая квартира не будет ухудшать его жилищные и имущественные права.
  3. Альтернативная сделка с ипотекой. Когда кто-то из участников договора покупает недвижимость в кредит под ее залог (ипотеку), право собственности регистрируется с обременением. Условие о нем удаляется из ЕГРН только в момент погашения долга перед банком. Если же покупатель по альтернативе приобретает квартиру, которая уже является предметом залога кредитного обязательства (продавец отчуждает свое ипотечное жилье), для сделки требуется разрешение кредитора.

Возможные риски

Существуют такие риски покупки квартиры с альтернативой:

  • Количество сторон приводит к промедлению при согласовании условий между ними. Это может стать причиной отмены купли-продажи (изменятся цены на рынке, истечет срок действия справок).
  • Если по одному из договоров возникнет проблема с регистрацией права (например, квартира оказалась под арестом), это повлечет за собой задержку получения платежа для другой стороны. Поэтому важно проверить чистоту сделки заранее.
  • Альтернатива при продаже квартиры может быть полностью остановлена отказом от нее одного из продавцов или покупателей. В таком случае необходимо срочно искать новые варианты.

Налоговые обязательства сторон

В статье 217.1 части второй Налогового кодекса РФ от 11.08.2000 № 117-ФЗ установлено, что собственник недвижимого имущества освобождается от 13-процентного налога на доходы от его отчуждения, если квартира:

  • до продажи находились в собственности не менее 3 лет (при отсутствии иного жилого помещения);
  • получена по наследству, в дар или за плату ренты более 3 лет назад;
  • была приватизирована.

В иных случаях от налога освобождается тот, кто владел недвижимостью более 5 лет. При этом регионы вправе уменьшить минимальный срок владения. Его можно уточнить в налоговой инспекции.

Покупатель, приобретая альтернативное жилье, может получить имущественный вычет в соответствии со статьей 220 НК РФ. Для этого в налоговую службу подается декларация.

Плюсы и минусы альтернативной сделки

Встречная купля-продажа имеет преимущества. Прежде всего, продавцу-покупателю нет необходимости искать деньги на приобретение нового жилья. Вырученная от отчуждения сумма сразу пойдет на покупку.

Кроме того, жилищный вопрос будет решен, так как альтернативная покупка квартиры предусматривает последовательный переезд собственника из прежнего жилья в новое.

Плюсом для второго продавца является гарантия наличия у покупателя денежных средств.

Вместе с тем такое количество участников негативно влияет на скорость принятия решений. Это может затянуть сроки оформления и одна сорвавшаяся покупка повлечет за собой невозможность второй.

Источник: https://pravovdom.ru/kvartira/alternativnaya-prodazha-kvartiry.html

Что надо знать о сделке альтернативной купли-продажи квартиры

Договор купли продажи квартиры при альтернативной сделке

По оценкам риелторов, около 70 % людей продают квартиру, чтобы сразу купить другую. В процессе продавец не получает деньги на руки, а через банк передает их продавцу своей новой квартиры. Такие сделки называются альтернативной куплей-продажей. В их проведении нет ничего страшного, но есть свои особенности.

В статье мы поможем вам разобраться в особенностях альтернативных сделок и расскажем, как к ним подготовиться.

Что такое альтернативная сделка

Альтернативная сделка – это в первую очередь цепочка связанных друг с другом сделок купли-продажи квартир. В цепочке может участвовать неограниченное количество квартир. В среднем их 3–4, хотя число может вырасти и до 10–15.

Чем больше участников в сделке, тем больше шансов, что она затянется или просто не состоится, потому что у кого-то никак не получается подобрать альтернативу своей квартире.

Когда все участники цепочки нашли подходящие варианты, согласовали условия и подписали договоры, они одновременно идут в банк и через банковскую ячейку передают оплату по цепочке. После передачи денег участники отдают документы в МФЦ на регистрацию.

Одновременно всем идти в МФЦ не обязательно, так как все сделки регистрируются отдельно.

На практике от начала альтернативной сделки, то есть от момента выставления квартиры на продажу, до регистрации сделки уходит от двух до шести месяцев. Вам может повезти, и вы попадете в собранную цепочку, тогда купля-продажа пройдет за 2–3 недели. Из них регистрация в Росреестре займет стандартные 5–8 дней.

Сбор цепочки

Очень часто проблемы с организацией альтернативной сделки возникают у тех, кто самостоятельно продает квартиру.

Даже если вы нашли покупателя и подобрали себе новую квартиру, вы не сможете предугадать, сколько времени займут поиски альтернативы у вашего продавца, и так далее по цепочке.

Часто участники сделки просто не могут сойтись в условиях: сроках переезда, ценах и т. д. В результате покупатели выходят из цепочки и появляются новые. Все это оттягивает поход в МФЦ для регистрации сделки.

Чтобы избежать ошибок и ускорить куплю-продажу, люди обращаются за помощью к специалистам (риелторам или юристам). Так как каждый участник цепочки отвечает за свой участок сделки, то и специалиста каждый для себя нанимает сам. Задача профессионала – решение всех организационных вопросов с другими покупателями и продавцами.

Специалист проводит переговоры с потенциальными покупателями или продавцами, помогает правильно оценить шансы на реализуемость альтернативы выбранной квартиры, заключает необходимые предварительные договоры, чтоб вы не потеряли деньги.

Если вы участвуете в готовой цепочке, отличий от обычной купли-продажи почти не увидите. Лично для вас это будет простая сделка, потому что ждать никого не придется. Вам нужно будет подписать договоры и пройти процедуру государственной регистрации перехода права собственности.

Подписание договоров

Специального договора купли-продажи для этого случая не существует. Для каждой сделки в цепочке составляется свой договор, который не связан с остальными. Каждый договор подписывается отдельно и на регистрацию подается тоже отдельно.

Допускается заключать договор в простой письменной форме (ППФ) или с участием нотариуса. Первый вариант подходит для сделок, которые не являются обязательными для нотариального удостоверения.

  • Если вы хотите использовать ППФ, лучше обратиться к юристу, который проверит все детали договора.
  • Услуги нотариуса необходимы, если в сделке участвуют несовершеннолетние, заключается договор пожизненного содержания с иждивением (рента), у квартиры несколько собственников и т. д.

Передача денег

Передача денег по договорам купли-продажи  проходит одновременно для всех участников сделки. И это условие не зависит от количества участников сделки: их может быть хоть 10, хоть 20. Это справедливо для случаев, когда в договоре не прописаны особые условия. В порядке исключения вы можете добавить пункт, по которому оплата производится только после регистрации всей цепочки сделок.

Для неподготовленного человека передача денег – это самый сложный и рискованный этап. Именно при обсуждении условий того, как продавец получит оплату, возникает больше всего разногласий. Поэтому часто без помощи юриста здесь не обойтись.

Важно! Не стоит передавать деньги наличными из рук в руки. Используйте для этого аккредитив или банковскую ячейку. Подробнее о процедуре мы рассказывали в статье «Покупка квартиры на вторичном рынке без риелтора: пошаговая инструкция».

В таком случае получить деньги можно будет только после государственной регистрации передачи права собственности.

Обратите внимание, что ипотечный займ и средства материнского капитала в альтернативных сделках можно использовать на стандартных условиях.

Регистрация сделок

Регистрация сделок в МФЦ не требует одновременной подачи документов для всех сделок из цепочки. Хотя этого никто и не запрещает. Стороны каждой сделки выбирают день и время и вместе приходят с готовыми документами. При наличии доверенности от всех участников подать документы могут доверенные лица: родственники, юристы, риелторы и т. д.

После подачи документы попадают к разным государственным регистраторам. Отследить связь между квартирами регистратор не может, поэтому особенно важно правильно подготовить документы. Если одну из сделок не зарегистрируют, вся цепочка приостановится, пока не исправят проблему или не найдут замену проблемной квартире.

Справочная информация! Раньше в Москве и других регионах альтернативная сделка из нескольких квартир попадала к одному регистратору. Он видел связь между сторонами договоров на основании ст.

157 ГК РФ и при юридических проблемах с одной из квартир приостанавливал регистрацию перехода права на всю недвижимость в цепочке. Сейчас в столице регистрация происходит по округам.

Это значит, если одна квартира находится в ЮЗАО, а другая – в САО, они будут регистрироваться разными ответственными лицами. В таком случае в договорах купли-продажи сослаться на ст. 157 ГК РФ не получится.

Налоги при альтернативных сделках

Так как в альтернативной сделке договоры купли-продажи не зависят друг от друга, приобретение квартир по цепочке никак не влияет на налогообложение – взаимных вычетов не происходит. Разберемся, какие налоги оплачивают участники сделки.

  1. Покупатель не платит налогов. Его задача оплатить государственную пошлину за переход права собственности от продавца к покупателю (2000 руб.) и аренду банковской ячейки (зависит от банка). В течение года покупатель может оформить налоговый вычет и возвратить часть затраченной суммы.
  2. Продавец № 1, 2, 3… – не платит налогов в случае, если квартира находится у него в собственности более 3 лет и получена по наследству, по договору дарения, в результате приватизации или по договору ренты. Во всех остальных случаях срок владения, чтобы не платить налоги, должен составлять более 5 лет. Если квартира была в собственности продавца меньше 3 или 5 лет, то налог на доходы составляет 13 %.

Более подробно вопрос налогообложения при покупке/продаже квартиры мы разобрали в нашем видео: ссылка на видео

Риски при альтернативной сделке купли-продажи

Несогласованность между сторонами. Выход одного участника из сделки может разрушить цепочку или сильно затормозить ее. Отказаться от сделки человек может по различным причинам: разногласия в цене квартиры, времени передачи недвижимости и пр.

В итоге нужно искать замену выбывшему участнику, что займет еще какое-то время. В худшем случае другие участники могут начать выходить из сделки под влиянием стресса и перспективы дополнительного ожидания.

Чтобы снизить вероятность потери времени, перед внесением аванса обговорите все условия сделки:

  • способ расчетов – все стороны должны быть платежеспособны и согласны использовать выбранный вид оплаты;
  • банк – воспользуйтесь советами юристов или риелторов, выбирайте банки из топ-10 или специализированные банки, которые занимаются сделками с недвижимостью;
  • участие риелторов и юристов – заранее обсудите со своим риелтором и юристом особенности оплаты их труда;
  • участие нотариуса – уточните наличие обременений у покупаемой недвижимости и в случае, когда в сделке участвуют, например, несовершеннолетние дети, обратитесь к нотариусу – только он имеет право удостоверить договор купли-продажи.

Важно! Закрепите все условия сделки в предварительном договоре купли-продажи перед передачей аванса. По п. 1 ст. 380 ГК РФ такой Документ обязывает стороны заключить основной договор купли-продажи.

Также в предварительном договоре указывается финансовая ответственность сторон при отказе от исполнения обязательств: возврат суммы аванса и штрафные санкции, если они будут предусмотрены условиями предварительного договора.

Нереализуемая альтернатива. Иногда цепочка не складывается по разным причинам. Вот две основные:

  • Неадекватные требования одной из сторон – например, один из продавцов хочет квартиру с европейской отделкой за небольшие деньги или договорился о покупке недвижимости, на которую у него не хватает денег.
  • Слишком сложная схема – реализовать альтернативную сделку сложно из-за большого количества участников или цепочки купли-продажи с ответвлениями. Риелтор помогает оценить возможность реализации цепочки, поэтому без привлечения специалиста альтернативные сделки проводятся редко.

Пример. Андрей хочет купить трехкомнатную квартиру. Он нашел продавца Виктора, который взамен намерен приобрести две однушки. Одну из двух квартир Виктор нашел.

Эта недвижимость – тоже часть альтернативной сделки, потому что ее продавец Вероника сама ищет новое жилье и съехать не может. Вторую квартиру Виктор еще ищет.

Из-за сложной схемы Андрей прождет полгода, а потом выйдет из сделки.

Частичная регистрация. Регистрация всех сделок в цепочке не всегда происходит одновременно, поэтому переезд в новую квартиру может затянуться. Из-за обременений или неправильно оформленных документов может прийти отказ по одному из договоров в цепочке.

В такой ситуации получение денег продавцом затягивается, потому что в условиях договора купли-продажи часто прописывается возможность забрать оплату только после регистрации всех сделок в цепочке. Чтобы избежать рисков, мы рекомендуем тщательно проверять все документы перед подачей на регистрацию. Если сомневаетесь, обратитесь за помощью к юристам.

Они оценят условия сделки и всю документацию. О других рисках читайте в нашей статье «Риски при покупке квартиры на вторичном рынке».

Какие документы нужны для оформления купли-продажи

Обязательные документы

  1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартир.
  2. Договоры купли-продажи квартиры в трех экземплярах (по экземпляру для продавца, покупателя и Росреестра).
  3. Документ, подтверждающий право собственности (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и пр.).
  4. Разрешение Органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети.
  5. Согласие супруга на продажу квартиры, если недвижимость была приобретена в браке. Оно требуется, даже если пара находится в разводе. Согласие не нужно, если жилье получено в собственность по договору дарения, по наследству и в результате приватизации квартиры на одного из супругов.
  6. Выписка из домовой книги, чтобы проверить количество и возраст прописанных в квартире людей.

Желательно, но не обязательно

  • Оплаченные коммунальные платежи (выписка из лицевого счета).
  • Технический паспорт квартиры, чтобы проверить, не было ли неузаконенной перепланировки.
  • Выписка из ЕГРН, чтобы убедиться в правах продавца на квартиру.
  • Справки о дееспособности продавцов из Психоневрологического и Наркологического диспансеров.

Рекомендации по безопасному проведению сделки

Внимательно отнеситесь к деталям и следуйте советам.

  • Тщательно оцените сроки реализации цепочки: уточните количество участников, степень готовности документов, возможность сразу съехать с проданной жилплощади и пр. Если участники не готовы к сделке, затягивают сроки или собираются выйти из цепочки, попробуйте поискать другие квартиры.
  • Будьте предельно внимательны при подписании предварительного договора и внесения аванса. Это один из самых важных этапов сделки. Лучше обратитесь к специалистам. Это поможет вам избежать ошибок и сохранить нервы.

Альтернативная продажа не представляет собой большой сложности. Отказываться от выгодных предложений не стоит. Это нормальная практика, к тому же участники цепочки часто идут на большие скидки, чтобы побыстрее закрыть сделку.

Источник: https://safe-estate.ru/chto-nado-znat-o-sdelke-alternativnoj-kupli-prodazhi-kvartiry/

Альтернативная сделка при покупке квартиры: типы контрактов и альтернативные способы организации сделки купли-продажи квартиры, стоимость услуг риелтора | Жилищный консультант

Договор купли продажи квартиры при альтернативной сделке

Фактически, альтернативная сделка с недвижимостью представляет собой обмен жилплощадями, оформленный посредством договора купли-продажи.

Необходимость в такой форме правовых отношений возникает в том случае, если владелец собственности хочет приобрести жилье побольше, или, наоборот, переехать в квартиру поскромнее.

Внешне такая сделка выглядит как обмен жильем с доплатой. Подобные сделки часто используются при обмене квартир вторичного рынка.

Воспользоваться такой формой представляется возможным в некоторых ситуациях:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  1. Если произошла смена района проживания. У собственника квартиры появляется необходимость в переезде в другой район населенного пункта, и он производит обмен своего жилища на равноценное, но в желаемом районе.
  2. Если собственник хочет увеличить площадь своего жилища. Такая ситуация обычно возникает в том случае, если в семье происходит прибавление и появляется необходимость в дополнительных квадратах. Квартиры, большие по площади стоят дороже и в таком случае, речь идет о неравноценном обмене с доплатой.
  3. В случае съезда или разъезда собственников жилья. Альтернативная сделка купли-продажи квартиры заключается, если происходит размен жилья на несколько равноценных, либо обменять две жилплощади на одну, но большей площади. Такое решение подходит для родственников, которые желают разъехаться или для молодых людей, вступивших в брак.

Популярность альтернативной сделки обусловлена тем, что у людей нет возможности накопить достаточную сумму денег для приобретения желаемой квартиры. Кроме того, такой способ оформления юридических отношений является достаточно простым и понятным.

К плюсам такого типа контракта можно отнести то, что покупатель вправе выбрать понравившийся вариант самостоятельно, независимо от обстоятельств, продавец тоже ничего не теряет, поскольку продажа его собственности выполняется лишь по нахождению подходящего варианта.

Кроме этого, заключение такого соглашения позволит без спешки перепрописать всех жильцов и освободить квартиру. Недостатки у альтернативной сделки тоже имеются. Если в рамках сделки участие принимает большое количество сторон, то значительно возрастает риск мошенничества и срыва этого соглашения.

Оптимальным вариантом является заключение сделки с участием максимум троих участников. Серьезным недостатком считаются большие затраты по времени.

В ряде ситуаций альтернативная сделка покупки квартиры может выполняться на протяжении года. Немаловажным является и то, что подобные операции не относятся к разряду прозрачных. Продавец не может знать, по какой цене была реализована его квартира. Издержки, связанные с заключением договора, несут как покупатель, так и продавец.

«Цепочка» квартир

При заключении альтернативного договора, происходит формирование «цепочки» продаж квартир. Основным условием «цепочки» является сделка, когда сторона операции одновременно является и продавцом и покупателем. Подобные сделки еще называются альтернативной продажей. Способ организации сделки состоит в том, чтобы найти для покупателя или продавца, приемлемый вариант.

Иными словами, «цепочка» квартир – это такое соглашение, в рамках которого происходит обмен более двух квартир. Продавец каждой предыдущей жилплощади выступает покупателем следующей.

При этом обмены могут быть не последовательными. К примеру, семья хочет разменять свою трехкомнатную квартиру на однокомнатную для сына и двухкомнатную для родителей.

«Цепочка» представлена из трех участников, однако сделки не последовательны, а параллельны.

Недостаток длинных «цепочек» состоит в том, что чем больше участников, тем выше риск провала соглашения. При исключении хотя бы одного участника, вся «цепочка» рушится. Альтернативные сделки свыше четырех участников встречаются крайне редко и возникают, как правило, при обмене или купле-продаже трех и четырехкомнатных квартир.

Порядок оформления альтернативной сделки при покупке квартиры

Чтобы правильно оформить альтернативное соглашение необходимо следовать существующему порядку действий:

  1. Прежде всего необходимо определиться, какова конечная цель обмена или продажи квартиры. В связи с этим самостоятельно оценить стоимость имеющейся недвижимости. В случае необходимости обратиться к риелторам. Стоимость услуг риелторов достаточно высока, однако появляются гарантии того, что сделка будет проведена успешно.
  2. На втором этапе необходимо найти второго участника (продавца или покупателя) или участников операции.
  3. После этого можно приступать к оформлению необходимых соглашений. Проводится проверка технической документации на квартиры, обременение жилищ, информации о прописанных и проживающих лицах. Заключаются договора купли-продажи со всеми участниками «цепочки».
  4. Расчеты по сделкам проводятся при помощи депозитария. Иначе говоря, «верхний» покупатель кладет в банковскую ячейку денежные средства, а «нижний» продавец их оттуда забирает. В том случае, если рассматривается вероятность доплаты, то каждый участник заводит свою ячейку и вносит туда требуемую сумму. Деньги могут быть получены продавцом лишь после того, как пройдут регистрацию все заключенные договора. Как правило это происходит не ранее 30 дней.

Для оформления подобной сделки следует воспользоваться услугами юристов. Любой участник сделки может это сделать в зависимости от своего желания. Сроки, в течение которых освобождается квартира, оговариваются заранее.

Список необходимых документов

Для оформления альтернативного договора достаточно предоставить следующие документы:

  1. Личные документы: паспорт, согласие супруга(ги), свидетельства о рождении детей, акт о смерти, документы о браке, разводе (в случае необходимости).
  2. Документация на недвижимость (для продавца): бумаги на собственность, технические документы (справка из БТИ, справки из домоуправления).
  3. Дополнительные документы: справка из МВД, справка из ИФНС, договора мены, дарения, свидетельство о праве наследования.
  4. Если в сделке участника представляет доверенное лицо, то необходима правильно оформленная доверенность.

Риски, связанные с альтернативными сделками при покупке квартир

Альтернативная сделки не всегда надежная форма правовых отношений. Существует ряд рисков, которые свойственны данной операции.

К таким рискам можно отнести следующие:

  1. В случае выпадения из «цепочки» продаж даже одного участника произойдет срыв всей операции и работу придется начинать заново. Причин для выпадения масса: это и отказ в ипотечном займе, и субъективный фактор, когда покупатель или продавец могут просто передумать. В этом случае выходов может быть несколько: либо обратиться к кредитному брокеру для того, чтобы гарантированно оформить ипотеку в другом банке, либо попробовать подобрать удобный вариант взамен потерянного в короткие сроки.
  2. Так называемым «слабым звеном» альтернативной сделки считается квартира, в отношении которой отсутствуют некоторые технические бумаги, без которых процедуру провести не представляется возможным. В этом случае все заботы по оформлению и сопровождению сделки ложатся на плечи риелтора или владельца, если риелтора нет.
  3. Иногда риск срыва сделки связан с тем, что происходят срывы сроков по выписке и переезду жильцов из старой квартиры. В этом случае необходимо постараться убедить людей действовать в соответствие с ранее обговоренными сроками и не нарушать права других сторон.

Пример по покупке квартиры по переуступке прав

Владелец строящегося жилья М. получил на работе повышение. Повышение заключалось в новой должности, однако для этого необходимо было переехать в другой город. М.

расстроился, поскольку год назад он внес необходимую сумму денег для приобретения жилья в строящемся доме и через год планировал стать владельцем собственной квартиры рядом с работой. Поскольку документов о собственности у М. не было, то он не стал размещать объявление о продаже.

Мужчина обратился к своему застройщику, который занимался строительством подобных домов и в том городе, куда М. должен был переехать с просьбой поменять его будущее жилье на подобное, но в том городе. Застройщик обещал помочь. Через некоторое время, М.

поступил звонок о том, что появился желающий совершить сделку. Был заключен договор по переуступке прав на жилье, М. стал владельцем новой квартиры рядом с работой, но уже в другом городе.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по покупке квартиры по переуступке прав

Вопрос: Здравствуйте. Я являюсь владельцем однокомнатной квартиры и хочу приобрести новое жилье с большей площадью.

Подскажите, могу ли я воспользоваться переуступкой права, если человек, который мне предложил подходящий вариант, имеет на руках лишь договоры участия в долевом строительстве? Законна ли будет такая сделка или надо сначала продать свое жилье и только потом купить новое с доплатой? Александра.

Ответ: Здравствуйте. Согласно ст. 11 ФЗ-N 214 от 30.12.2014 года, новостройка может стать объектом договора по переуступке прав при соблюдении двух моментов:

  1. если стоимость квартиры, указанная в договоре долевого строительства выплачена полностью или имеется официальный документ, по которому эту сумму выплачивает покупатель;
  2. если договор заклчючен до момента визирования передаточного акта.

Если в вашем случае все эти действия выполнены и условия соблюдены, то вы можете воспользоваться переуступкой прав на квартиру.

Заключение

Исходя из вышесказанного, можно сформулировать следующие выводы:

  1. Альтернативная сделка при покупке квартиры является удобной формой правовых отношений между покупателем и продавцом недвижимости.
  2. Существует ряд условий и причин, по которым данная форма применяется.
  3. Процедура имеет как преимущества, так и существенные недостатки.
  4. При выполнении сделки образуются «цепочки» квартир.
  5. Чем длиннее «цепочка», тем сложнее сделка и выше риски ее провала.

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/alternativnaya-sdelka-pri-pokupke-kvartiry/

Альтернативная продажа квартиры в 2021 году: риски, порядок действий

Договор купли продажи квартиры при альтернативной сделке

Действия с недвижимостью, целью которых является переход права собственности, законодательство РФ называет сделкой (Гражданский кодекс, статья 153). Существует множество вариантов получения (или прекращения) прав на имущество, например, дарение, завещание, обмен. Одним из самых популярных типов сделок считается альтернативная продажа квартиры.

Понятие альтернативной сделки

Под альтернативой на рынке жилья понимается продажа одной квартиры и одновременное приобретение другого жилого помещения. При этом составляется два договора купли-продажи (ДКП), которые в одно и то же время проходят регистрацию в Росреестре.

Альтернативная сделка отличается следующими признаками:

  • собственник и члены его семьи на момент подписания предварительного соглашения прописаны в квартире;
  • средства от продажи предназначены для покупки новой квартиры;
  • продавец вправе в любое время отказаться от заключения договора.

Понятие «альтернативной» («встречной») продажи не закреплено в законодательстве. Подобный термин используется риэлторами при проведении одновременных операций с несколькими объектами недвижимости.

Стороны (участники) сделки

В оформлении документов покупки и продажи принимают участие не менее трех собственников:

  1. Покупатель первой квартиры («верхний» участник).
  2. Владелец первой квартиры («среднее» звено), который одновременно выступает покупателем второго объекта.
  3. Продавец второй жилплощади («нижний» участник).

Альтернативная (встречная) сделка купли-продажи квартиры для многих собственников привлекательна тем, что для приобретения новой жилплощади необязательно наличие денег. В качестве основного финансового источника выступает покупатель первого объекта. Остальные участники совершают простой обмен квартир.

Если участниками сделки выступают несовершеннолетние собственники, требуется разрешение органов опеки. Согласие на продажу будет получено только в случае получения ребенком равноценной (или бо́льшей) доли недвижимости. Поэтому улучшение жилищных условий семьи за счет материнского капитала осуществляется через «встречную» покупку.

Особенности альтернативной сделки, её плюсы и минусы

Ключевое отличие альтернативной купли-продажи состоит в одновременном оформлении и регистрации нескольких соглашений (ДКП). Документы должны соответствовать требованиям законодательства (Гражданский кодекс РФ, статья 549). Нарушение формы договора означает недействительность сделки (Гражданский кодекс РФ, статья 550).

Алгоритм действий многоэтапной продажи включает следующие шаги:

  • определение рыночной стоимости недвижимости (самостоятельно или с помощью профессионального эксперта);
  • поиск покупателя и подбор новой квартиры;
  • подготовка и проверка пакета документов;
  • подписание предварительного соглашения;
  • подготовка к финансовым расчетам (помещение денег в банковскую ячейку или сейф);
  • регистрация основного договора в Росреестре.

На этапе оформления предварительного ДКП заключается соглашение о задатке (Гражданский кодекс РФ, статья 380). Внесение аванса позволяет закрепить намерение покупателя в приобретении квартиры.

Образец предварительного договора купли-продажи можно скачать здесь.

Любое юридическое действие с недвижимостью обладает как преимуществами, так и недостатками. К плюсам альтернативной сделки относят:

  • отсутствие рисков потери недвижимости (для продавца);
  • неограниченное время поиска и свободный выбор жилья (для покупателя);
  • быстрое получение денежных средств;
  • возможность переезда в новую квартиру сразу после оформления.

Среди отрицательных моментов встречной продажи выделяют:

  • необходимость одновременного поиска покупателя на свою жилплощадь и подходящего варианта новой квартиры;
  • длительный срок и сложность проведения сделки;
  • дополнительное согласование условий договора с банком (если недвижимость приобретается в ипотеку).

Кроме того, собственник может столкнуться с необходимостью снижения цены продаваемой квартиры, если поиск нового жилья затягивается.

Момент и порядок передачи денег

Финансовые расчеты при проведении альтернативной сделки чаще всего проводятся через банковские ячейки. Отличие от обычной купли-продажи состоит в том, что участие в операции принимают несколько сторон (три или более). Образец договора купли-продажи можно скачать здесь.

Порядок расчета включает следующие этапы:

  1. Аренда сейфа в банке.
  2. Составление соглашения о сроках аренды и условиях доступа к деньгам.
  3. Закладка наличных в ячейки.
  4. Подписание документов купли-продажи на все объекты, участвующие в сделке.
  5. Регистрация договоров в Росреестре.
  6. Изъятие наличных в соответствии с условиями соглашения.

Ключи от ячеек передаются продавцу в обмен на расписку в получении денег. Расписка подтверждает, что обязательства по сделке исполнены (Гражданский кодекс РФ, статья 408). Кроме расписки, для доступа к сейфу необходима выписка из ЕГРН о переходе права собственности и оформленный договор купли-продажи.

Передача квартиры

Если деньги за жилплощадь первым получает «нижний» участник сделки (продавец последней альтернативной квартиры), то в новое жилье первым заселяется «верхний» покупатель. Далее в последовательности, определенной условиями ДКП, переезжают остальные участники.

Получение недвижимости происходит по акту приема-передачи (Гражданский кодекс РФ, статья 556). Документ можно составить одновременно с договором купли-продажи. Подписания акта обозначает фактическое завершение сделки.

Риски в альтернативных сделках

В единовременной продаже (покупке) «встречных» объектов принимают участие трое и более собственников. Несогласованность действий и недопонимание друг друга затягивают сроки оформления.

Основной риск участников состоит в том, что одна из сторон может в любое время отказаться от приобретения (или продажи) жилья.

Продажа каждой квартиры, входящей в альтернативную цепочку, оформляется по отдельному договору. Поэтому существует риск приостановки регистрационных действий или отказа в регистрации одного из объектов. Если возникла такая ситуация, то остальным участникам сделки следует подать заявление в Росреестр на приостановку (или отзыв) оформления других договоров.

Свести к минимуму риск частичной регистрации можно при нотариальном удостоверении сделки. Документы, подготовленные и заверенные нотариусом, принимаются сотрудниками Федеральной службы регистрации без дополнительных проверок. Кроме того, обращение к нотариусу позволяет сократить срок оформления.

Риск срыва сделки увеличивается при слишком длинной «цепочке» участников. Поэтому для организации одновременного подписания нескольких соглашений купли-продажи требуются специальные знания и навыки по оформлению недвижимости.

Налогообложение

По общему правилу налогообложения все граждане РФ должны перечислять в бюджет государства 13% своего дохода. Продажа одной квартиры и одновременное приобретение альтернативной жилплощади не считается основанием для освобождения от уплаты налога.

Каждый договор купли-продажи регистрируется отдельно, поэтому юридически это две разные операции, совершенные в одном налоговом периоде. Однако при заключении «встречной» покупки участники могут претендовать на получение двух налоговых вычетов.

Для продавцов предусмотрены следующие льготы:

  • полное освобождение от обязательного сбора, если срок владения квартирой более пяти лет (Налоговый кодекс, статья 217, пункт 17.1);
  • уменьшение ставки налогообложения на 1 млн. рублей, если стоимость недвижимости превышает указанную сумму (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 2).

Для приобретателя квартиры максимальная сумма налогооблагаемой базы равняется 2 млн. рублей (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 3). Это означает, что покупателю будет возвращено до 260.000 рублей (13% от 2 000 000 рублей).

Предоставление двух налоговых льгот возможно при соблюдении следующих условий:

  • продавец и покупатель не являются близкими родственниками;
  • право на вычет ранее не использовалось;
  • сделки совершены в течение одного календарного года.

Взаимозачет суммы, подлежащей к уплате, и возврат части расходов при альтернативной продаже (покупке) законодательно не предусмотрен. Во многих случаях требуются оплата налога по одной сделке и применение вычета по другому ДКП.

Судебная практика

Главное отличие альтернативной купли-продажи – участие трех и более сторон. Несмотря на то, что все сделки объединены в одно целое, оформление каждого договора в Росреестре осуществляется отдельно.

При приостановке или отказе в госрегистрации одного ДКП собственник проблемной квартиры не может исполнить обязательства. Нередко участники «встречной» продажи вынуждены обращаться за судебной защитой.

В Приморский районный суд Санкт-Петербурга с требованием о возврате аванса обратился гражданин К. Истец заключил два договора купли-продажи. При этом К. внес задаток по соглашению о приобретении новой жилплощади.

Федеральная служба регистрации отказала в оформлении передачи прав собственности по документу, в котором К. указан в качестве покупателя. Продавец второй квартиры отказался возвращать сумму, полученную по договору аванса. Договор на продажу квартиры, принадлежащей К., был зарегистрирован согласно требованиям законодательства.

В судебном заседании выяснилось, что ответчик не имел права на продажу квартиры, находящейся в долевой собственности нескольких лиц. Судья обязал ответчика возвратить сумму аванса. Кроме того, решением суда была отменена государственная регистрация квартиры, принадлежащей К.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/kvartira/alternativnaya-prodazha

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: что это

Договор купли продажи квартиры при альтернативной сделке

Альтернативная сделка купли продажи квартиры представляет собой юридическое соглашение, в результате которого продавец использует полученные деньги на покупку другого объекта недвижимости. Узнать, что такое альтернативная сделка при продаже квартиры, можно в риэлтерском агентстве.

Особенности соглашения

Главным условием считается одновременная регистрация договоров о продаже и покупке жилплощади с переводом денег на банковский счет.

Преимущество данной процедуры – быстрый переезд в новый дом сразу после продажи старого без траты времени на поиски жилья.

Участниками альтернативной договоренности будут:

  • покупатель – сторона, желающая обзавестись квадратными метрами;
  • покупатель и продавец в одном лице – особа, которая занимается продажей недвижимости и одновременной покупкой другого объекта;
  • продавец, который продает жилое помещение второй стороне.

Каждая сделка оформляется нотариально с заключением договора.

Стоит знать! Распространенным признаком альтернативного соглашения считается получение определенной части вырученных денег на руки. Оно может быть стандартным с участием трех сторон и иметь вид «цепочки» с четырьмя и более участниками.

Альтернативная сделка купли продажи квартиры: риски

В процессе принятия решения о дальнейших действиях с недвижимостью нужно понимать, что альтернативная сделка при покупке квартиры несет риски для двух покупателей. Наибольшая опасность ожидает первого контрагента, который хочет приобрести альтернативный объект недвижимости. Самыми распространенными из них являются:

  1. В продаваемом жилье могут остаться прописанными несовершеннолетние квартиранты, которые вдобавок будут нетрудоспособными по определенным причинам. В таком случае выписать их будет достаточно сложно, а если сделка будет оформлена неправильно, то восстановить прописку можно легко через суд.
  2. Возникает риск, что продавец откажется от продажи из-за того, что не найдет другого варианта для покупки. Или же второй покупатель не передумает оформлять жилье на свое имя.
  3. На территории жилого объекта проживает арендатор. В таком случае необходимо будет дожидаться срока окончания договора аренды.
  4. Главное – проводить все действия в согласованном режиме. Если процедуры подписания двух договоров будут оформляться в разное время, сделка может затянуться.
  5. Заключение любого договора о купли-продажи объекта недвижимости должно фиксироваться и рассматриваться сотрудниками регистрационной службы по отдельности. То есть, если они откажут в одной сделке, то продавец-покупатель может в один миг лишиться жилья и денег.

Поэтому в случае альтернативной сделки необходимо действовать сообща и проговаривать каждый шаг. В определенных ситуациях может помочь и банковский аккредитив.

Как составить договор купли продажи квартиры альтернативная сделка: образец

Порядок действий альтернативной сделки квартиры должен быть продуманным заранее, чтобы добиться поставленных целей. Первым делом необходимо опубликовать объявление о продаже недвижимости на известных электронных площадках.

Публикация должна быть качественной: содержать четкие фотографии и подробное описание с указанием проведения альтернативной сделки.

В это же время параллельно подыскивается новая квартира. Когда объект будет найден, следует внимательно изучить юридические вопросы и законность его продажи. Для этого продавец предоставляет:

  • выписку из ЕГРН;
  • домовую книгу или данные из нее с указанием количества прописанных людей;
  • документ из ЕИРЦ, подтверждающий факт, что из дома никто до этого не выписывался;
  • пакет документов БТИ с техническим описанием жилья;
  • кредитный договор (в случае, когда объект приобретен в залог).

Третьим шагом будет договоренность с покупателем и продавцом о форме взаиморасчета. Это может быть банковская ячейка или расчетный счет. Главное – обсудить последовательность оплаты.

За консультацией рекомендуется обратиться к сотрудникам банковской организации.

После этого лучше подписать предварительный договор, где указываются контактная информация обеих участников, сведения о недвижимости и способе оплаты.

Затем составляется главное соглашение. Для этого лучше обратиться к риэлтору. Оба контракта должны подписываться одновременно с предоставлением следующих данных:

  • паспортные данные сторон;
  • информация о недвижимости;
  • стоимость договора;
  • банковские реквизиты и способ оплаты;
  • обязанность и право каждого участника;
  • дата и место подписание документа, подписи.

Стандартный шаблон договора можно запросить у риэлтора или найти в интернете. Затем сделка регистрируется в государственных органах.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/alternativnaya-sdelka-s-kvartiroj/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.