Эксклюзивный договор на продажу квартиры

Содержание

Давать или не давать: зачем риэлтор просит эксклюзив

Эксклюзивный договор на продажу квартиры

Это страшное слово – «эксклюзив»: с ним сталкивался, наверное, каждый, кто что-то продавал из недвижимости, а большинство собственников до сих пор чураются этого термина, как огня. Давайте разберем, действительно ли это так страшно, и почему все-таки некоторые соглашаются и подписываются под такой услугой у риэлторов.

Исторический экскурс: всё в прошлом 

Изначально понятие эксклюзива появилось еще на заре формирования рынка недвижимости в России, после перестройки. Тогда этот рынок, как, впрочем, и многие другие, был довольно криминализирован, и отношения участников были не регламентированы.

Никто не понимал, как лучше себя вести с продавцом и покупателем, зачем нужны риэлторы и какова их роль.

Функция риэлтора зачастую сводилась к роли посредника между покупателем и продавцом и «решальщика» в государственных инстанциях, связанных с регистрацией прав собственности и кадастром.

На таком фоне у многих риэлторов стало считаться нормальным забирать у продавца оригиналы документов, закрывать их «в сейф» в агентстве и выставлять квартиру или дом на продажу, как свой эксклюзив: без агента и документов собственник никуда не сдвинется с места.

Такая практика сохраняется у некоторых риэлторских компаний и по сей день (хотя, само свидетельство о собственности стало носить чисто формальный характер), и, конечно же, ничего конструктивного  ни для продавца, ни для рынка в себе не несет. 

В такой схеме не было места свободной конкуренции между агентствами, нет смысла говорить и об улучшении качества оказываемых услуг, презентации объекта, объеме рекламы и т.д. Собственник фактически становился заложником своего агента и его профессионализма (а, скорее всего, отсутствия последнего). 

Современный коттедж на лесном участке

От противного или как не надо делать 

Очень часто к нам обращаются отчаявшиеся продавцы после полугода-года сотрудничества с таким агентством, с одним-двумя показами за все время работы и с полным отсутствием перспективы продажи объекта по такому «эксклюзиву». 

Таким продавцам их риэлторы объясняют, как все плохо на рынке, что никто ничего не покупает, и надо снижать цену. В итоге, объект может быть продан на 20%, а то и 40% ниже его реальной рыночной стоимости. 

Так чего же не сделал ленивый агент, сидящий на эксклюзиве?

  • не удосужился сделать профессиональные качественные фотографии объекта (которые крайне важны для привлечения интереса покупателей к конкретному дому или квартире в огромных листингах похожих предложений в интернете),
  • тратит минимум денег на рекламу, и объявление висит где-то на задних страницах в поиске,
  • не сотрудничает с другими агентствами,
  • неохотно выезжает на показы и многое другое.

В результате круг потенциальных покупателей, до кого «донесен» объект сужается до мизерных процентов, из которых собственнику в итоге и приходится выбирать при продаже. 

Условно: выбирать, продать дом за 50 млн. или за 54 млн. руб. при его рыночной цене в 80-85 млн. руб. 

Зачастую, все, что делает такой агент, заканчивается фотосъемкой дома «на телефон» и публикацией на ЦИАНе в самых дальних закоулках поиска – целый квест для клиента: «а ну-ка отыщи!». 

Это очень деструктивное положение дел, поэтому многие продавцы, наученные горьким опытом, категорически отказываются от эксклюзива при разговоре с риэлторами и обращаются сразу в несколько агентств недвижимости одновременно. Но и среди них бывают разочарованные, которые также потом обращаются к нам с просьбой: «помогите, моим домом никто не занимается, ничего не продается!». Почему так происходит? 

Суровые будни риэлторов 

У любого серьезного агентства недвижимости в базе как минимум 3-4 тысячи объектов по направлению (загород или город). Вдумаемся: три тысячи домов на 6-10 брокеров.

Каждый дом нужно отснять, выставить в рекламу, заключить агентский договор, отслеживать эффективность рекламы, регулярно общаться с собственником по вопросу цены, улучшения внешнего вида объекта (предпродажная подготовка).

Конечно, невозможно каждому продавцу уделить необходимое внимание. 

Помимо этого, сам по себе риэлторский рынок подразумевает существенную «текучку» кадров, так как эта работа довольно специфичная и не всем желающим подходит. В большинстве агентств риэлтор работает без зарплаты, только на процентах от сделок – а между последними иногда может пройти и 2, и 6, и 12 месяцев. Не каждый готов к таким перерывам в финансовых поступлениях.

В результате обращение собственника в 3-4 агентства зачастую заканчивается тем, что ему каждую неделю звонят новые агенты, которых он ранее не слышал, с одними и теми же вопросами (шумно/не шумно? кто соседи? требует ли ремонта? готовы ли к торгу?), и добиться ответственного подхода к рекламе, к презентации объекта клиентам, к его продвижению ни от кого невозможно.

 

Классическое размывание ответственности: занимаются объектом все, и никто. Ну и, пожалуй, самое главное: что слышит клиент при обращении в такую компанию по данному объекту? Приветливый голос с полным незнанием информации о конкретном объекте. 

Очевидно, что чисто физически все 3000 объектов один агент объехать и помнить не может, поэтому потенциальному покупателю приходится общаться с риэлтором, который не более осведомлен о продающемся объекте, чем сам клиент.

«Говорите Ваши вопросы, я уточню у продавца и перезвоню» – так выглядит разговор, вместо качественной информативной беседы о преимуществах продаваемого дома или квартиры, о том, как строилось «для себя» и какие чудесные материалы использованы – здесь и карельская береза, и диваны ехали на заказ из Италии, и вообще надо срочно ехать смотреть, пока не купил кто-то другой.

Уникальный дом на Рублево-Успенском шоссе

Что же такое реальный эксклюзив 

Видя все эти сложности и проблемы, мешающие выгодной и оперативной продаже объекта недвижимости, мы разработали для наших клиентов услугу, которая включает в себя все преимущества работы по обоим форматам, максимально нейтрализуя все недостатки. 

Эксклюзивный объект, как мы это видим, подразумевает, прежде всего, эксклюзивную работу агента, значительно превышающую объем его обычной вовлеченности в продажу конкретного дома или квартиры. 

Итак, что мы делаем в Vesco Realty? 

1. С домом работает один, как правило – лучший агент.

Как правило, это ведущий эксперт компании по данному направлению и наиболее результативный, эффективный брокер. Он, и только он, приезжает на все без исключения показы, владеет исчерпывающей информацией по объекту, принимает звонки от клиентов по этому объекту и знает, какие моменты подчеркнуть, а на каких не акцентировать внимание при разговоре, чтобы «продать» дом. 

2. Агентство максимально вкладывается в подготовку материалов для презентации такого объекта недвижимости.

Качественная профессиональная фотосъемка, при необходимости – аэро- и видеосъемка, 3D-тур по объекту и видеопрезентация – для максимального отражения сильных сторон объекта клиенту. Ваш личный брокер подберет правильный формат для рекламы объекта, и силами лучших фотографов рынка мы создадим максимально желанную обертку для дома.

3. Собственник дома получит подробную консультацию по предпродажной подготовке объекта.

Часто наш брокер проводит целый рабочий день на объекте при организации работы по дому. Нужно тщательно все осмотреть, порекомендовать собственнику, что вывезти из мебели, а что оставить; где желательно подкрасить фасад, а где поменять ручки на мебели.

Нужно освежить газон, подстричь кусты, отремонтировать гаражные ворота или забор, закрасить трещину в стене – какие-то кажущиеся мелочами недостатки могут существенно повлиять на конечную стоимость дома, при этом срок их исправления и стоимость работ несопоставимо малы по сравнению с разницей в цене. 

Сложно объяснять покупателю, что небольшая трещина по фасаду дома  – нормальное поведение для штукатурки, которую нужно обновлять раз в пару-тройку лет, а вовсе не глобальная проблема с фундаментом или перекрытиями дома. Более того, у нас в распоряжении несколько рабочих бригад, которые, при необходимости, за разумные деньги  могут исправить такие недочеты на объекте. 

4. Расширенная рекламная кампания – задействуются все эффективные средства и каналы. 

Подготовив качественные материалы по объекту, агентство организовывает развернутую рекламу: в зависимости от потенциальной аудитории, формата объекта, реклама включает в себя как максимальную представленность объекта в топах на всех досках объявлений, так и  яркие рекламные баннеры на собственных сайтах компании (с большой посещаемостью и рейтингами в поисковиках), на многочисленных партнерских сайтах, уличные растяжки и баннеры, рекламные щиты и многое другое. 

Для каждого объекта мы разрабатываем индивидуальный медиа-план, обеспечивающий максимальный охват аудитории при разумных финансовых затратах. Медиа-план согласуется с заказчиком! Основную часть всех рекламных расходов компания, конечно же, берет на себя. 

5. Ваш объект активно продает ВЕСЬ рынок! 

Помимо регулярных рассылок эксклюзивного объекта по собственной клиентской базе и охвата собственной аудитории, главное преимущество работы по эксклюзиву в предлагаемом формате – охват всего рынка недвижимости за счет привлечения к сотрудничеству максимального количества агентств недвижимости и частных брокеров. 

У нас обширная база контактов и наработанных связей с коллегами, по которой мы распространяем информацию о новом объекте на рынке, доносим до коллег все преимущества и нюансы продаваемого дома, организовываем брокер-туры для компаний, контролируем публикации объекта на сайтах и в рекламе других агентств и, самое главное, гарантируем оплату комиссионного вознаграждения. При этом собственная комиссия агентства зачастую оказывается в несколько раз ниже комиссии агентства, привлекшего покупателя, в случае совместной сделки. 

Особенно это актуально для дорогих объектов, особые клиенты очень редко позвонят по рекламе: скорее, они обратятся к проверенному агенту, с которым уже что-то продавали или покупали, а это может быть как эксперт из десятки ведущих агентств недвижимости, так и частный брокер, много лет трудящийся на рынке, с собственной клиентской базой. Очевидно, что в индивидуальном порядке собственнику практически нереально договориться о сотрудничестве и проконтролировать, что объектом действительно занимается такое количество  агентств и риэлторов. В нашей базе их более тысячи.

На закуску 

В итоге, продавец получает качественные презентационные материалы, ответственного профессионального брокера, который на связи семь дней в неделю, подробные отчеты по рекламе, количеству обращений по объекту, количеству и качеству показов, и, самое главное – максимальный охват целевой аудитории объекта. 

Продавец может быть уверен, что, позвонив по рекламному телефону, клиент сразу же получит профессиональную подробнейшую консультацию по объекту, а не дежурные отговорки про «перезвоню».

А чем больше потенциальных покупателей видит и обращает внимание на дом, тем больше выбор из предложений о покупке: срок экспонирования объекта снижается (как правило, в случае обычной продажи это один-два года, в случае эксклюзива удается объект продать за 4-8 месяцев), а бюджет сделки – возрастает. 

Рынок частной элитной недвижимости всегда остается, по большому счету, эмоционально-ориентированным, и четкой матрицы ценообразования вывести невозможно. За один и тот же объект какой-то покупатель может предложить 2 миллиона долларов, а какой-то – полтора, и правильный охват аудитории и грамотная работа с ней – почти гарантия исхода по первому сценарию. 

Коттедж в классическом стиле на Новорижском шоссе

Эксклюзив не для всех 

Конечно же, формат эксклюзивной работы подойдет не каждому.

1. Как правило, стоимость такой услуги несколько выше, нежели обычной работы. 

Да – исключительно за счет необходимости организации работы со сторонними агентствами и риэлторами и их  разумной мотивации – мы отдаем своим партнерам по субагентсткому договору как правило, минимум 3-4% от стоимости объекта, но и бюджет сделки возрастает (в итоге, и продавец и агент зарабатывают больше).

2. На эксклюзив невозможно взять неликвидный объект. 

Переоцененный, расположенный в неинтересной рынку локации мы не возьмем: ведь эксклюзивный договор – прежде всего большая ответственность брокера. Брокеру отчитываться перед продавцом каждую неделю – «где покупатели?», брокеру объяснять «почему не продается?», и брокеру тратить свои средства и время на рекламу и продвижение объекта. 

Для тех продавцов, кто ограничен в сроках продажи, и в собственном времени на организацию работы десяти-пятнадцати агентств параллельно, такой формат работы максимально эффективен и позволит действительно выгодно и на лучших условиях продать свою недвижимость. А уж «давать» или «не давать» эксклюзив риэлтору, и какому (!) риэлтору – каждый решает для себя сам, исходя из задач и потребностей.

Источник: https://vesco-realty.ru/blog/zachem-rieltor-prosit-eksklyuziv

Эксклюзивный договор продажи недвижимости

Эксклюзивный договор на продажу квартиры

Бесплатная консультация юриста по телефону:

В наше время приобрести имущество довольно просто. Многие фирмы предлагают свои риелторские услуги. Однако, при покупке квартиры самое главное оформить соответствующую документацию, чтобы в последствии сделка считалась действительной на законных правах. О том, как оформить эксклюзивный договор продажи недвижимости рассмотрим в статье ниже.

Как оформить эксклюзивный договор продажи недвижимости?

Решая приобрести квартиру или продать, все большее количество людей обращаются к помощи профессиональных агентств на рынке жилья — риелторам.

Так как зачастую квартирный вопрос требуется решить в ограниченные сроки, граждане не могут самостоятельно изучить все тонкости процедуры продажи.

Риелторы помогут подыскать покупателя, назначить цену, а также провести сделку юридически правильно.

Последовательность действий будущих продавцов или покупателей заключается в следующем:

  1. Первоначально требуется изучить всевозможных кандидатов на рынке и выбрать квалифицированное агенство по недвижимости;
  2. Заключить соответствующее соглашение — договор комиссии, поручения, контракт о возмездном оказании услуг или эксклюзивный договор продажи недвижимости. После, реализацию квартиры можно доверить профессионалам.

Эксклюзивный договор — это письменное соглашение, согласно которому исполнитель (риелтор) наделяется преимущественным правом на продажу недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, офисного помещения). Заказчик, в свою очередь, обязуется не распоряжаться имуществом без посредников. Таким образом стороны соблюдают взаимовыгодные условия за определенную плату.

Предметом сделки может выступать любая недвижимость, которая оформлена в законную собственность продавца. В момент подписания соглашения проверяются основные правоустанавливающие документы:

  • свидетельство регистрации права собственности;
  • договор долевого участия в строительстве (для первичного жилья);
  • контракт купли — продажи имущества;
  • акт приема — передачи;
  • домовая книга и другое.

Характерной чертой договоренности между риелторским агентством и продавцом недвижимости является возмездность. По истечении срока договора, заказчик обязуется оплатить работу, если иное не предусмотрено соглашением. В основном, риелтор запрашивает определенный процент от стоимости жилья при успешной продаже квартиры.

Заключая эксклюзивный договор, сторонам требуется обсудить существенные условия сделки, такие как:

  • срок, в течение которого агентство обязуется продать собственность;
  • оплата первоначального взноса и последующих;
  • способ безопасного расчета с покупателем квартиры;
  • возможность продления договора, не переплачивая первоначальную стоимость риелторских услуг.

Как правило, эксклюзивный договор заключается на определенный срок от 1 недели до 12 месяцев. В течение этого времени, агенство обязуется подыскать покупателя и продать недвижимость за ту сумму, которая была оговорена с покупателем.

Помимо этого, риелтор берет на себя обязательство проверки фиктивности документов.

Сделка по продаже имущества с помощью агентства более безопасна, так как договор купли — продажи составляют квалифицированные юристы, а риелтор выступает третьей стороной в сделке.

Эксклюзивный договор составляется в трех экземплярах и заверяется нотариусом в присутствии сторон. Законодательством не предусмотрена специальная форма соглашения. Договор составляется по образцу, и включает в себя следующие пункты:

  • наименование документа;
  • паспортные данные владельца собственности;
  • подробные реквизиты организации (название ООО, адрес головного офиса, номер ИНН);
  • предмет сделки;
  • описание недвижимости (адрес, кадастровый номер, размер общей квадратной площади, количество комнат, балконов, проведенной коммуникации, отличительные особенности ремонта и др.);
  • стоимость;
  • существенные условия договоренности;
  • права и обязанности сторон;
  • срок продажи;
  • ответственность сторон при несоблюдении условий сделки;
  • дата подписания договора;
  • список прилагаемых документов;
  • подписи ответственных лиц, печать организации.

Скачать образец соглашения о передачи эксклюзивного права на продажу недвижимости по ссылке.

Обязанности агентов по продаже недвижимости

Риелторские услуги по продаже недвижимости являются наиболее востребованными в современном мире, так как большинство граждан просто не могут самостоятельно подыскать покупателя. Связанно это с отсутствием свободного времени, незнанием современного рынка, законов и прочего делопроизводства по реализации недвижимости.

В соответствии с эксклюзивным договором по продаже недвижимого объекта, в обязанности риелтора входит:

  • мониторинг цен на современном рынке;
  • формирование клиентской базы;
  • ведение переговоров с заказчиком и покупателем;
  • консультирование по вопросам сделок с недвижимостью;
  • осуществление сделок по покупке, продаже, аренде и др.;
  • оценка стоимости недвижимого объекта;
  • проверка документов на подлинность;
  • размещение рекламных объявлений.

Основной обязанностью агентов по недвижимости является реализация объекта в соответствии с условием договоренности (купля, продажа или аренда).

Главным условием сделки является цена квартиры и срок, предоставленный для продажи. В основном, собственность продается по завышенной цене, так как агенство изымает определенный процент за реализацию.

В среднем, стоимость риелторских услуг 1 — 5% от цены на жилье.

В обязанности агентов также входит размещение рекламных объявлений для привлечения клиентов. При совершении сделки, посредник участвует в составлении юридических документов в соответствии с действующими нормами законодательства.

В соответствии с эксклюзивным договором продажи недвижимости, агентство гарантирует клиентам, как продавцу так и покупателю, полную безопасность сделки.

Преимущества и недостатки эксклюзивного договора

Эксклюзивный договор продажи недвижимости относится к разновидности соглашений о возмездном оказании каких-либо услуг. Однако, в действующем законодательстве отсутствует такое понятие.

Следовательно, эксклюзивное соглашение не регламентируется законодательной базой, в чем и есть основной риск совершения подобных сделок с недвижимостью.

В первую очередь, риск связан с выбором агенства по реализации недвижимости.

В наше время, на рынке недвижимости существует огромное количество мошенников, которые с легкостью совершают фиктивные сделки и получают от этого огромную прибыль. Деятельность агенства основывается на фальсификации правоустанавливающих документов, и продажи недвижимости посредством подставных покупателей.

Подобные сделки признаются незаконными только в том случае, если собственник сумеет доказать нарушение. Однако, сделать это удается не многим.

Выбирая организацию для посреднических услуг в реализации квартиры, требуется подробно изучить отзывы клиентов, репутацию на рынке, а также проверить все документы и сертификаты фирмы.

Помимо черных риелторов, собственники жилья могут столкнуться с недобросовестностью агенства, например:

  • продажа недвижимости по заниженной цене;
  • неправомерное использование личной информации о недвижимости и собственнике жилья;
  • предоставление покупателю ложной информации в личных интересах.

К преимуществам эксклюзивного договора можно отнести возможность не заниматься подбором клиентов самостоятельно, а также сэкономить время, а в некоторых случаях и деньги заказчика.

Преимущества для собственников жилья

Сделка по продаже недвижимости — это долгосрочный и многогранный процесс, который затребует опыта, а также маркетинговой, налоговой и юридической осведомленности в данном вопросе. В большинстве случаев собственник жилья может не справиться с задачей. Для этого существуют специально обученные люди — риелторы.

Заключая эксклюзивный договор по продаже недвижимости, агенство гарантирует успешное завершение сделки, законность, а также защиту интересов продавца и покупателя.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://dom-i-zakon.ru/dokumenty/urleksklyuzivnyj-dogovor-prodazhi-nedvizhimosti.html

Стоит ли заключать эксклюзивный договор на продажу квартиры?

Эксклюзивный договор на продажу квартиры

Каждый продавец недвижимости, желая продать свою квартиру, хочет сделать это на максимально выгодных для себя условиях.

И здесь главный вопрос, продавать квартиру самому или обратиться в агентство по недвижимости?

В том случае, если выбор пал на партнерство с риэлторами, приготовьтесь заключать эксклюзивный договор на продажу недвижимости. Но перед тем, как это сделать, не лишним будет узнать все плюсы и минусы данного договора.

Эксклюзивный договор — определение

Что такое эксклюзивный договор? Это договор, который предусматривает преимущественные права при продаже данной квартиры. Договор подписывается между заказчиком – собственником продаваемой квартиры, и исполнителем – риэлтором.

В этом случае заказчик полностью доверяет исполнителю свое имущество для продажи. Риэлтор заинтересован в продаже данной квартиры, так как он получает комиссионное вознаграждение от проведения сделки.

Эксклюзивный договор можно заключить только с одной компанией, если заказчик подпишет несколько подобных договоров с разными компаниями, они не будут считаться действительными.

Подписание эксклюзивного договора не обязывает клиента к финансовому обременению он получает за квартиру установленную цену. Вознаграждение риэлтору платит покупатель данной недвижимости.

Главное, зачем нужен эксклюзивный договор с агентством – выгодно, быстро и безопасно продать недвижимость. Подписание такого рода документов становится все популярнее в 2021 году.

Юридические нюансы эксклюзивного договора

  1. Эксклюзивный договор на оказание риэлтерских услуг является консенсуальным, в силу он вступает сразу после подписания;
  2. Договор подписывается двумя сторонами, в нем обозначено, что исполнитель получит свои средства только после того, как все обязательства по данному договору будут выполнены;
  3. Договор является подтверждением оказания услуги на возмездной основе, так как услуга предоставляется только за деньги;
  4. Предметом договора является предоставление услуги по купле или продаже недвижимости;
  5. Эксклюзивный договор может быть подписан только между собственником недвижимости, который желает ее продать, и юридическим лицом или гражданином-предпринимателем, имеющим право предоставлять услуги в сфере купли-продажи с недвижимостью.
  6. Эксклюзивный договор – публичный договор, так как обладает всеми признаками, присущими данному виду документов;
  7. Сделка в первую очередь заключается в интересах заказчика, так как совершается за его счет.

Условия подписания договора

Перед подписанием договора клиент обязательно должен подтвердить свои права на данную недвижимость и предоставить в агентство правоустанавливающий документ на квартиру. Это позволит сделать первичный анализ недвижимости.

Перед подписанием договора специалисты должны провести оценку данной недвижимости и проверить все документы на чистоту сделок. Каждый случай индивидуален, поэтому, вполне возможно, могут потребоваться дополнительные документы для заключения сделки, например, в квартире не один собственник.

При подписании договора особое внимание нужно обратить на сроки, которые агентство ставит для реализации квартиры. Чаще всего этот срок не превышает 3-4 месяцев.

При желании можно в договор вписать пункт, по которому договор будет продляться автоматически. Обязательно стоит обратить внимание на пункт, в котором прописаны условия расторжения договора.

Как заключить договор?

Для подписания договора потребуется предоставить пакет документов. Со стороны исполнителя должны быть представлены:

  • паспорт специалиста, который будет заниматься продажей квартиры заказчика;
  • доверенность, заверенная нотариусом, которая уполномочит риэлтора выполнять все мероприятия за заказчика;
  • свидетельство о государственной регистрации и постановке на налоговый учет со стороны агентства.

Заказчик также должен будет предоставить пакет документов:

  • документ, удостоверяющий личность;
  • ИНН, СНИЛС;
  • выписку из ЕГРН;
  • в том случае, если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний – справку из органов опеки;
  • справку об отсутствии коммунальной задолженности по данной недвижимости.

В зависимости от ситуации этот пакет может быть шире.

Договор в обязательном порядке должен содержать ряд обязательных пунктов:

  1. Дата и место заключения.
  2. Стороны – участники договора. Здесь прописывается полное наименование организации и специалиста, который будет представлять интересы продавца. Сведения о заказчике услуги также должны содержаться в полном объеме.
  3. Предмет сделки. Компания должна выполнить ряд услуг, за которые должен рассчитаться заказчик.
  4. Права и обязанности сторон.
  5. Срок действия договора, обязательно должна быть прописана конкретная дата окончания срока.
  6. Цена сделки и порядок расчета за нее. Размер комиссии напрямую зависит от стоимости квартиры. Как правило она варьируется в пределах 2-5%. Все зависит от профессионализма риэлтора. Цена может быть фиксированной. Оплата услуг риэлтору делится на две части. Аванс исполнитель получит при любом исходе, даже если обязательства о продаже квартиры не будут исполнены. Остальную часть суммы риэлтор получит только после того, как заказ будет полностью выполнен.
  7. Условия аннулирования сделки. Заказчик может в любое время признать договор недействительным, но при условии, что им будет в полном объемы выплачена сумма неустойки по договору.
  8. Ответственность сторон. В случае просрочки исполнения обязательств может начисляться пеня. Как правило она исчисляется за каждый день просрочки.

Документ может быть оформлен в простой письменной форме, подписывается в двух экземплярах – по одному каждому участнику сделки.

Как расторгнуть договор на продажу квартиры

Даже эксклюзивный договор подчиняется Закону «О защите прав потребителя» и гражданскому Кодексу РФ. Лучше всего изучить данные документы заблаговременно, до подписания договора.

В том случае, если исполнитель не выполняет взятые на себя по договору обязательства, можно расторгнуть эксклюзивный договор с агентством недвижимости в одностороннем порядке. В этом случае клиент имеет полное право потребовать возврата аванса в десятидневный срок. В том случае, если это не сделано, то к сумме возврата добавляется сумма неустойки. Она составляет 3% от просроченной суммы.

Для расторжения договора необходимо вручить риэлтору уведомление об отказе от услуг посредника. Обязательно пропишите причины, по которым вы настаиваете на расторжении ранее достигнутой договоренности.

В обязательном порядке необходимо иметь три экземпляра, один нужно вручить руководителю компании, другой – непосредственному исполнителю услуги. Третий документ вы оставляете себе, на нем в обязательно порядке должны расписаться оба представителя компании. Тем самым они подтвердят факт получения бумаги.

В том случае, если агентство не спешит в мирном порядке расторгнуть договор, заказчик может смело идти в суд и защищать свои права.

Если агентство без лишних возражений и споров вернули вам ваш договор, потрудитесь убедиться, что в ваших руках находятся оба оригинала. После этого собственник может самостоятельно продавать свою квартиру или заключить договор с другим, более исполнительным агентством.

По каким причинам может быть расторгну договор

Расторгнуть договор можно в том случае, если исполнитель не выполняет хотя бы одно взятое на себя обязательство, прописанное в договоре.

Поэтому имеет смысл с особым вниманием отнестись к тому, что прописано в пункте, описывающем зону ответственности исполнителя:

  1. Должны быть прописаны все обязанности агентства.
  2. Ответственность исполнителя в случае невыполнения обязанностей.
  3. Конкретный перечень услуг, которые риэлтор должен выполнить при продаже квартиры (реклама на тв, газетах, сайтах, сроки размещения объявлений на этих площадках).
  4. Сроки, в которые исполнитель должен предоставлять отчеты заказчику.
  5. Сроки и формат предоставления отчетов.
  6. Количество потенциальных покупателей, которых исполнитель обязан привести на просмотр объекта продажи.
  7. Обязательно пропишите в договоре пункт о предоставлении регулярных отчетов о всех проводимых мероприятиях.
  8. Обозначьте минимальную сумму, на которую вы согласны при продаже квартиры, это исключит риск того, что исполнитель будет пытаться продать квартиру ниже ее реальной рыночной стоимости, а при попытке такого действия договор можно будет без проблем расторгнуть.

Лучше всего все эти пункты прописать максимально детально, чтобы в случае невыполнения исполнителем, взятых на себя обязательств, было проще с ним расторгнуть все договоренности.

Имейте в виду, эксклюзивный договор потому так и называется, что он разработан специально под вас на ваших условиях. Говорить о типовом договоре в этом случае даже не приходится, поэтому смело настаивайте на включение всех важных для вас пунктов. Именно в этом и есть преимущество эксклюзивного договора перед типовым.

Расторжение договора в одностороннем порядке

В том случае, если договор содержит пункт о штрафах, неустойках и пене с заказчика в случае расторжения договора в одностороннем порядке, имейте в виду, это как минимум противозаконно. Такого рода поборы ущемляют права заказчика, что противоречит закону.

Если агентство настаивает на такого рода пункте, смело идите в суд. Судебная практика в этом случае на стороне заказчика и четко гласит, что при одностороннем порядке расторжения договора между заказчиком и риэлтором взимание штрафов – незаконно.

Но расторгнуть договор без штрафов можно только в том случае, если исполнитель не смог доказать того факта, что понес какие-либо расходы при выполнении своих обязательств в момент действия договора. Для этого, как минимум, должны быть чеки и квитанции, подтверждающие этот факты.

Если вы не сможете лично уведомить руководителя агентства о расторжении договора, или он категорически отказывается принимать ваше уведомление – отправляйте его письмом с описью вложения и уведомлением.

Сохраните все квитанции и описи. Это ваши доказательства того, что вы выслали данное уведомление, и оно получено.

Чтобы избежать выплаты неустойки, лучше всего обозначить, что вы передумали продавать принадлежащую вам недвижимость.

Источник: http://expert-home.net/eksklyuzivnyj-dogovor-na-prodazhu-nedvizhimosti/

Как составить образец эксклюзивного договора на оказание риэлторских услуг?

Эксклюзивный договор на продажу квартиры

Продажа квартиры — совсем не легкое дело для продавца.

Кроме мошенников и неадекватных покупателей владельцу недвижимости, выставившему ее на продажу, грозят другие хлопоты.

Это и десятки «пустых» звонков в день как от покупателей, так и от риэлторов, а также юридические сложности при оформлении сделки.

Для того чтобы оградить себя от этих проблем и ускорить продажу жилья продавец может заключить эксклюзивный договор на оказание риэлторских услуг в агентстве или с частным риэлтором.

Также в этой статье Вы сможете скачать образец данного договора.

Что такое эксклюзивный договор на продажу недвижимости?

Эксклюзивный договор — соглашение, заключенное между владельцем жилья и агентством недвижимости, согласно которому организация приобретает исключительное право на продажу конкретного объекта недвижимости.

Эксклюзивный договор ограничивает права продавца на продажу жилья самостоятельно или с использованием услуг других риэлторов.

Взамен этого владелец квартиры получает множественные преимущества, о которых будет рассказано ниже. Делегированное продавцом право агентства на продажу закрепляется договором, составленным в письменной форме и соответствующим законодательству РФ.

Образец эксклюзивного договора на продажу недвижимости Вы можете скачать тут.

Виды соглашений с риэлторскими агентствами

Так как агентства решают различные вопросы в области недвижимости, то существует несколько типов эксклюзивных договоров.

Для владельцев квартир наибольший интерес представляют два вида соглашений: договор на продажу и договор на сдачу в аренду.

О продаже

договор на продажу предполагает делегированное продавцом право риэлторской организации заниматься продажей квартиры продавца, то есть поиском покупателя, проведением переговоров с ним, сбором документов, подготовкой и проведением сделки купли-продажи.

о сдаче в аренду

при заключении договора на сдачу в аренду агентство обязуется найти арендаторов и заключить с ними соглашение об аренде в интересах арендодателя.

советуем вам прочитать статью о том, как оформить договор купли-продажи квартиры.

структура документа

Эксклюзивный договор не имеет установленного законом стандартного бланка и составляется в простой письменной форме.

Как и любое другое соглашение, эксклюзивный договор должен содержать:

  1. указание на стороны, заключившие соглашение (заказчик и исполнитель);
  2. обязанности заказчика и исполнителя;
  3. срок действия соглашения;
  4. предмет договора — квартира или иное жилое помещение, которое продается (сдается);
  5. цену объекта (стоимость аренды);
  6. стоимость услуг исполнителя и порядок расчета с ним со стороны заказчика;
  7. юридическую ответственность сторон в случае нарушений условий соглашения.

Стороны соглашения могут установить конкретную стоимость услуг исполнителя, оплачиваемую заказчиком, либо указать фиксированную цену квартиры, а комиссионные агентства будут добавляться к продажной цене.

Дополнительные условия и положения

В отдельных положениях могут быть прописаны различные условия, оговоренные заказчиком и исполнителем.

По согласию сторон в него могут быть внесены такие дополнения, как:

  • штрафные санкции, налагаемые на исполнителя в случае недобросовестного отношения к обязательствам, прописанным в соглашении;
  • порядок оплаты расходов исполнителя;
  • указание на автоматическое продление сроков договора и др.

Права и привилегии агентства

Эксклюзивный договор продажи позволяет реализовать наиболее эффективную схему продажи объекта недвижимости и осуществления сделки купли-продажи:

  1. устанавливается оптимальная стоимость, устраивающая продавца и отвечающая требованиям рынка недвижимости;
  2. проводится наиболее продуктивная рекламная кампания с использованием самых действенных методов;
  3. производится полная юридическая проверка документов на квартиру;
  4. проводятся постоянные консультации по вопросам, касающимся рынка недвижимости продажи конкретного объекта;
  5. проводится сделка купли-продажи с гарантиями юридической чистоты.

О том, как купить квартиру в новостройке без обмана, читайте здесь.

Гарантии и выгода для продавца

Наличие эксклюзивного договора — гарантия того, что права продавца будут защищены.

В рядовом случае владелец недвижимости столкнется с ситуацией, когда покупатели, пришедшие со своим риэлтором, будут пытаться оказывать психологическое давление на продавца, пытаясь снизить цену, а их агент будет грамотно и убедительно защищать интересы покупателя.

В то время как наличие договора позволит продавцу избежать такой ситуации, так как бремя переговоров с покупателем и его агентами перейдет на грамотных риэлторов.

Также наличие договора защитит продавца от непрофессиональных действий других участников рынка: риэлторов или покупателей.

Профессиональный риэлтор или юридический отдел агентства избавит продавца от юридических и фактических ошибок, из-за которых часто срываются сделки купли-продажи жилого имущества.

Распространенная ошибка продавцов — мнение, что, заключая эксклюзивный договор, он будет ограничен в своих действиях и упустит возможность продать квартиру через других риэлторов.

Агентства недвижимости сотрудничают между собой, а наличие эксклюзивного договора совсем не мешает риэлтору предложить вариант в другое агентство.

Защита от мошенников

Наличие эксклюзивного договора поможет продавцу защититься от мошенников.

Как известно, несколько процентов сделок в области недвижимости заканчиваются обманом той или иной стороны.

Наличие опытных профессиональных риэлторов и юристов, действующих от лица продавца, защитит его от аферистов, действующих на рынке недвижимости.

Защита правовых интересов продавца

Далеко не все сделки бывают простыми, где от покупателей и продавцов необходимо лишь наличие необходимых документов и договора купли-продажи.

Более 80% сделок на рынке недвижимости требуют квалифицированной юридической помощи, которую предоставит агентство недвижимости.

В случаях, когда необходим поиск встречных вариантов, требуется получение разрешительных документов от государственных органов или выстраиваются так называемые «цепочки» из нескольких одновременно проводимых сделок, именно наличие опытных агентов позволит освободить владельца от этой работы.

Агентство недвижимости продолжит работу, даже если сделка по каким-либо причинам сорвалась, к тому же проверка документов и юридических рисков будет проводиться намного тщательнее, чем в обычной ситуации.

Оценка и позиционирование

Заключение договора эксклюзивной продажи поможет более точно позиционировать квартиру и определить ее стоимость.

В отсутствии риэлтора, постоянно занимающегося продажей объекта недвижимости, велик риск неправильно оценить стоимость жилья:

  • занизить цену, что приводит к финансовым потерям;
  • завысить цену, что приводит к потерям времени.

Профессиональный риэлтор, знающий рынок, обладает наилучшими знаниями того, как именно продавать конкретный объект недвижимости, в какие СМИ лучше обращаться для подачи рекламы, может составить психологический портрет покупателя, на какие преимущества делать упор в беседе с потенциальным покупателем и т. д.

Благодаря многолетнему опыту работы в сфере недвижимости риэлторы знают все тонкости рынка и продажи отдельных объектов.

Гарантии и выгода для покупателя

Приобретение квартиры, которая продавалась агентством с заключенным эксклюзивным договором, может быть выгодна и покупателю.

В таком случае покупатель сталкивается с риэлтором, который досконально знает все особенности предстоящей сделки.

А необходимые для оформления сделки документы будут иметься в полном объеме или будут собраны в кратчайший срок.

В случае приобретения квартиры с эксклюзивным договором за те же деньги покупатель получает больший профессионализм и ответственность со стороны риэлтора.

К тому же в некоторых случаях он может стать союзником покупателя: риэлтор информирует продавца о положении дел на рынке недвижимости и предотвращает его излишне оптимистичные запросы.

Аферы и мошенничество на рынке недвижимости или как купить квартиру без обмана — все это и многое другое тут.

Советы специалистов

При заключении эксклюзивного договора все права на продажу делегируются одной организации, поэтому выбор подходящего агентства недвижимости — главная задача продавца.

Можно ориентироваться на рекомендации знакомых или рекламу в СМИ.

Если планируется подписание договора с частным риэлтором, нужно убедиться, что у него имеется статус индивидуального предпринимателя, иначе о какой-либо юридической силе подписанного договора говорить не приходиться.

Со стороны агентства договор подписывает руководитель либо уполномоченное им лицо.

Перед подписанием стороны должны обсудить все аспекты соглашения, так как внесение дальнейших поправок потребует перезаключения договора.

Оптимальный срок действия соглашения составляет несколько месяцев с возможностью пролонгации по согласию обеих сторон.

Если покупатель уже найден, то срок действия договора зависит от обстоятельств сделки и может составлять от 2 недель до 1-2 месяцев.

И в заключении советуем Вам посмотреть ролик об особенностях эксклюзивного договора на продажу квартиры:

Источник: https://kvartirgid.ru/pokupka-prodazha/obrazets-eksklyuzivnogo-dogovora-na-okazanie-rieltorskih-uslug.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.