Форма купли продажи недвижимости

Содержание

Как оформить договор купли-продажи недвижимости (образец)

Форма купли продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости служит не только для подтверждения серьёзности намерений каждого из участников сделки. Эта бумага подтверждает передачу права собственности на определённый объект недвижимости.

Обратите внимание, что в 2020 году данный вид сделки не нуждается в нотариальном заверении, поэтому некоторые люди составляют договора самостоятельно.

Учитывая, что сделка довольно сложная, а большинство наших сограждан не имеют юридического образования, при оформлении документов допускается масса ошибок.

В результате Росреестр отказывается регистрировать сделку, что вызывает потерю времени. В этой статье мы разберём договор купли-продажи недвижимости во всех подробностях.

Для чего нужен договор купли-продажи

Как следует из названия, договор заключается между продавцом и покупателем. Обратите внимание, что бумага обязательно регистрируется в Кадастровой палате, иначе сделка считается незавершённой и не имеет юридической силы.

Форма договора стандартная, скачать образец можно перейдя по этой ссылке:

Образец договора купли-продажи недвижимости

Учтите, что на регистрацию принимаются только письменные варианты, устные договорённости, и составленные в произвольной форме документы к рассмотрению не принимаются.

Кроме того, форма договора должна обязательно включать существенные условия сделки. В нашем случае, это объект недвижимости, фигурирующий в бумаге и стоимость сделки. Учитывая, что понятие недвижимого имущества весьма растяжимо, нужно конкретизировать существенные условия. Например:

  • при продаже земельных участков указывается их целевое назначение;
  • строения подразделяются на жилые и нежилые помещения;
  • в некоторых случаях указываются имущественные права на недвижимость, которые сохраняются за гражданами.

Разобраться во всех этих тонкостях довольно сложно, поэтому составление договора лучше доверить юристу или риелтору, которые имеют опыт в данной области. Конечно, за услуги специалистов придётся платить, но финансовую стоимость вопроса мы рассмотрим чуть позже.

Правила оформления договора

Несмотря на то, что сделки с жилплощадью считаются самыми распространенными в нашей стране, договор продажи недвижимости не имеет установленного образца. Форма договора не прописана ни в одном правовом акте. Отсюда следует вывод, что документ может составляться в произвольной форме.

Однако это далеко не так. К 2020 году, сложился определённый образец договора, которого придерживаются все специалисты, которые имеют дело с недвижимостью.

Договор о намерениях совершить сделку с недвижимостью состоит из двух частей. На языке юриспруденции, эти части называются преамбулой и существенными условиями. В первой части указываются паспортные данные участников сделки, место и дата составления документа. Наибольшую сложность вызывают существенные условия, поэтому остановимся на них подробно.

Вот какие пункты должен содержать образец:

  1. Полная информация по объекту недвижимости. Здесь отмечается местоположение объекта, характер строения, технические характеристики, правоустанавливающие документы, которые дают право продавцу распоряжаться недвижимостью. Если предметом договора выступает частный дом, обязательно отмечается, продаётся строение с участком или отдельно.
  2. Обязательно нужно упомянуть имеющиеся обременения. Например, если жилплощадь находится в залоге у банка (стандартная форма при ипотечном кредитовании) совершить сделку можно только с согласия кредитора. Если недвижимость находится в долгосрочной аренде, факт продажи не является поводом к расторжению договора найма. В этом случае квартирант будет занимать жилплощадь до истечения договора аренды.
  3. Стоимость недвижимости и порядок проведения оплаты.
  4. Форс-мажорные обстоятельства, дающие право расторгнуть договор продажи недвижимости без последствий.
  5. Ответственность сторон при нарушении условий. Если этот пункт не согласован, взыскать неустойку можно только через судебное разбирательство.
  6. Стоит упомянуть срок действия бумаги. Временные рамки не регламентированы правовыми нормами, поэтому срок действия документа заканчивается с передачей права собственности.

Отдельного внимания заслуживает предварительный договор купли-продажи недвижимости. По сути, это договор о намерениях, который подтверждает заинтересованность сторон.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Здесь содержатся основные условия сделки, срок действия предварительного договора (до составления основного документа) и размер задатка, который вносит покупатель.

Предварительный задаток подтверждает серьёзность намерений сторон. Если сделка срывается по вине покупателя, аванс остаётся продавцу. Когда от сделки отказывается продавец – аванс возвращается покупателю в удвоенном размере.

Обратите внимание, что предварительный договор о намерениях даёт право к заключению сделки купли-продажи принудительно, посредством искового обращения в суд.

Куда обратиться для оформления договора

Мы уже упоминали, что договор продажи недвижимости можно составить самостоятельно. Однако, не имея юридического образования, сложно учесть все тонкости и нюансы процедуры. Кроме того, возникает сложность с передачей денежных средств. Поэтому мы рекомендуем составить договор о намерениях воспользовавшись услугами нотариуса или риелтора.

В нашем понимании, предпочтительнее первый вариант. В этом случае вы доверите сопровождение сделки специалисту, который знаком с правовой основой. Соответственно сделка будет юридически чистой.

Риелторы также сопровождают сделку на всех этапах, однако, они не несут ответственности в случае мошеннических действий одной из сторон. В любом случае, документ ставится на учёт в Росреестре.

И в заключение несколько слов о стоимости. Договор купли-продажи сопровождается кучей справок, которые собирает продавец.

В 2020 году средняя стоимость одной выписки варьируется в пределах двухсот рублей. Регистрация документа подразумевает оплату госпошлины в размере 2 000 рублей. Если сделку будет сопровождать нотариус, придётся заплатить около 15 000 рублей за оформление документов.

Кроме того, юристы берут около 0.2% от суммы договора за свои услуги. Стоимость услуг риелторов варьируется в пределах 3-7% от стоимости сделки. Расходы обычно несёт продавец.

Источник: https://yuristznaet.ru/zhilischnyj-vopros/dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html

Гражданский кодекс РФ статьи 549-558: Продажа недвижимости. Договор продажи недвижимости. 2021 год

Форма купли продажи недвижимости

Гражданский кодекс РФ – часть 2. Федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ (текст по состоянию на 05.02.2021 г.)

1.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 – 566).

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

3.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

1.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

3.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

1.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество.

2.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

1.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3.

Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Вы можете скачать
текст этого документа:

Источник: https://proekt-007.ru/civil-2/civil-code-549-558.html

Составление договора купли-продажи недвижимости

Форма купли продажи недвижимости

Отчуждение/приобретение недвижимости предполагает совершение сделки – договора купли-продажи.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости – серьезная юридическая процедура. От правильности составления договора зависит успешность прохождения регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к новому владельцу.

Поэтому требуется максимальная корректность на всех этапах совершения сделки — от составления непосредственно договора купли-продажи и сбора всей необходимой документации до подачи пакета документов в регистрирующий орган.

Правильное самостоятельнее составление договора, без необходимых знаний договорного права и закрепленных в гражданском законодательстве правил продажи недвижимости, может быть затруднительным. Желательно, чтобы составлением договора занялся профессиональный юрист, специализирующийся в договорном праве.

Если вы ищете, где можно составить договор купли продажи квартиры, звоните нам в любое время и записывайтесь на прием.

Нужно составить договор купли-продажи квартиры? Помощь юриста по недвижимости.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Юристы компании «ПетроЮрист» занимаются составлением любых гражданско-правовых договоров.

У нас вы можете заказать:

  • Составление договора купли-продажи квартиры
  • Составление договора купли-продажи домовладения
  • Составление договора купли-продажи земельного участка
  • Составление договора купли-продажи нежилого помещения
  • Составление предварительного договора купли-продажи недвижимости
  • Составление соглашения о задатке
  • Составление авансового соглашения
  • Проверку договора купли-продажи недвижимости
  • Полное юридическое сопровождение сделки купли-продажи недвижимости

Как составить договор купли-продажи квартиры

Многих интересует как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно.

Как уже отмечалось, для человека, не имеющего познаний в области договорного права, самостоятельная подготовка договора может быть затруднительной, но если вы все же решили заняться этим без посторонней помощи, то перед составлением договора купли-продажи желательно внимательно изучить соответствующую нормативно-правовую базу.

Далее расскажем о том, на что нужно обратить особое внимание при составлении договора купли-продажи квартиры или иной недвижимости.

Вот базовые пункты, которые указываются в типовом договоре купли-продажи квартиры:

  • Дата совершения сделки, также можно указать и место ее совершения
  • Реквизиты сторон: ФИО, адреса и паспортные данные
  • Данные об объекте недвижимости, которые должны быть отражены максимально подробно
  • Данные правоустанавливающих документов на объект недвижимости
  • Цена договора – стоимость квартиры
  • Сведения об обременениях на объект недвижимости или об их отсутствии
  • При наличии лиц, имеющих пожизненное право пользования – сведения об этом
  • Порядок расчетов по договору
  • Если продажа осуществляется в рассрочку – порядок, сроки и размеры платежей
  • Порядок передачи объекта недвижимости новому владельцу
  • Подписи сторон

Возможно, кому-то покажется, что составить договор купли продажи квартиры совсем несложно, однако, как показывает практика, самостоятельное составление договора купли-продажи квартиры практически всегда сводится к скачиванию образца типового договора в сети интернет, и заполнение его соответствующих граф.

В свою очередь профессиональный юрист составляет договор индивидуально, с учетом всевозможных договоренностей сторон сделки. И это очень важно, ведь предусмотренная законом свобода договора позволяет скорректировать его таким образом, чтобы сделка максимально соответствовала интересам обеих сторон.

В договоре можно предусмотреть ряд дополнительных условий, защищающих интересы и права сторон, установить дополнительную ответственность в тех или иных случаях, одним словом – отразить все нюансы, которые стороны хотели бы видеть. Но при этом, содержание пунктов договора должно быть сформулировано правильно и главное — однозначно, без возможности неверной трактовки.

Быстро и качественно составим договор купли-продажи квартиры.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

К примеру, неподготовленному человеку сложно будет разобраться с тем, как правильно составить предварительный договор купли продажи квартиры, или как составить договор купли продажи квартиры с материнским капиталом.

Так, во втором случае в договоре нужно будет отразить порядок направления средств материнского капитала и другие сведения, связанные с осуществлением платежей по договору, поскольку договор с использованием семейного капитала заключается с рассрочкой платежей.

Как видите, во многих случаях грамотное составление договора купли-продажи квартиры становится под силу только юристу, практикующему в области договорного права. Именно поэтому, если вам нужен индивидуальный договор купли-продажи недвижимого имущества, то обращение к юристу будет весьма оправдано.

Доверив подготовку договора купли-продажи квартиры профессиональному юристу, вы исключаете всевозможные проблемы в будущем, связанные с отсутствием в договоре каких-то пунктов, которые следовало бы оговорить.

В любом случае, при составлении договора купли-продажи квартиры или любого другого недвижимого имущества, нужно обратить внимание на важные моменты, которые должны быть соблюдены в обязательном порядке.

Форма и содержание договора купли-продажи недвижимости

Во-первых, как известно, для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма (статья 550 ГК РФ).

Во-вторых, кроме соблюдения письменной формы договора, стороны также должны оговорить все существенные условия сделки.

Наличие в договоре его существенных условий является обязательным, и к таковым действующее гражданское законодательство относит:

  • Предмет договора — данные недвижимого имущества, а именно состав, расположение и др. данные, позволяющие четко установить отчуждаемое недвижимое имущество (статья 554 ГК РФ)
  • Условие о цене недвижимого имущества (статья 555 ГК РФ), а в случае, если продажа осуществляется в кредит с рассроччкой платежей, в договоре обязательно нужно указать порядок, сроки и размеры этих платежей (пункт 1 статьи 489 ГК РФ).
  • Перечень лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением в соответствии с законом и основания возникновения такого права, при наличии таких лиц (558 ГК РФ)

Помните, что нарушение требований закона при составлении договора влечет серьёзные последствия:

  1. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет недействительность сделки
  2. В случае отсутствия в договоре его существенных условий он будет считаться незаключенным.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью в Санкт-Петербурге.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Договор купли-продажи недвижимости: простая письменная форма или нотариальное заверение сделки

Зачастую люди не знают, что предпочтительней, нотариальное удостоверение сделки купли-продажи недвижимости, или достаточно простой письменной формы договора.

Законодательство все время меняется, поэтому не удивительно, что многих интересуют такие вопросы как: кто должен составить договор купли продажи квартиры – нотариус или юрист (адвокат), в каких случаях нотариальное удостоверение договора купли-продажа недвижимости обязательно, где составить договор купли продажи недвижимости, как продать долю в квартире, и др.

В первую очередь нужно иметь понимание, в чем принципиальное отличие простой письменной формы сделки от нотариально удостоверенного договора.

Оба варианта предусмотрены действующим законодательством, но при этом определены случаи, когда нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно, и в качестве исключения, случаи, когда возможна простая письменная форма сделки. И как раз во втором случае продавцу предоставлен выбор оформления сделки по отчуждению недвижимости как в простой письменной форме, так и через нотариуса.

Давайте разберемся более подробно.

Согласно Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 1 мая 2019 г. № 76-ФЗ), сделки по отчуждению недвижимости подлежат нотариальному удостоверению.

Исключение из этого правила составляют случаи отчуждения недвижимого имущества всеми собственниками своих долей по одному договору (часть 1 статьи 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»).

Далее разъясним, что следует из этой формулировки закона.

Исходя из содержания вышеуказанной нормы закона, все зависит от того, отчуждается ли имущество целиком одним или всеми собственниками по одной сделке, либо отчуждается только доля (доли) в праве собственности на недвижимость.

 1.Обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости предусмотрено в случаях:

  • Продажи единственным собственником объекта недвижимости одной или нескольких долей в праве собственности, но не целиком объекта недвижимости
  • Продажи одним или несколькими (но не всеми) участниками собственности своих долей
  • Продажи всеми участниками собственности своих долей по разным договорам

2. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости не обязательно в случаях:

  • Продажи объекта недвижимости целиком одним (единственным) собственником

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/sostavlenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

Что должно быть прописано в договоре купли-продажи

Форма купли продажи недвижимости

Договор купли-продажи – это документ, который подтверждает факт перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю. Заключается в простой письменной форме или составляется в виде нотариального договора купли-продажи.

В соответствии со статьями 454 и 549 ГК РФ, одна сторона обязуется передать другой в собственность квартиру/дом, а другая – принять ее и уплатить определенную сумму, поэтому сделка, с юридической точки зрения, называется двусторонней и возмездной.

Сторонами могут выступать физические и юридические лица. Принимать участие в заключении договора купли-продажи в России могут дееспособные физические лица, которым уже исполнилось 18 лет.

Как составить договор купли-продажи: нужен ли нотариус

До 2016 года участие нотариуса в составлении договора купли-продажи квартиры не было обязательным. С января 2016 г. нотариальное оформление договора стало обязательным в некоторых случаях:

если объект или одна из его долей принадлежит ребенку;

если собственников жилья несколько (исключение – супруги-собственники).

31 июля 2019 года последнее правило отменили. Теперь, если во время заключения сделки присутствуют все долевые собственники, участие нотариуса необязательно.

В остальных случаях оформлять договор можно в простой письменной форме самостоятельно. Это достаточно рискованно, поскольку при несоблюдении законодательных норм всегда есть вероятность, что документ признают недействительным. Кроме того, далеко не все собственники недвижимости владеют в полной мере информацией о том, каким должен быть правильный договор купли-продажи квартиры.

Пример. Семья Федоровых купила двухкомнатную квартиру у отца и его совершеннолетней дочери. Договор был составлен самостоятельно без нотариального заверения.

В дальнейшем выяснилось, что девушка страдает психическим расстройством и признана недееспособной по решению суда. Во время заключения сделки она вела себя абсолютно нормально, и ни у кого не возникло мысли о наличии у нее психического заболевания.

Через несколько месяцев в интересах недееспособной выступил орган опеки, суд признал договор купли-продажи недействительным.

Почему оформление сделки у нотариуса более надежно? Нотариус делает запрос в Росреестр и получает выписку, подтверждающую сведения о предмете сделки.

К моменту подписания он владеет информацией о том, поставлен ли объект на кадастровый учет, кто является его собственниками, есть ли обременения. Не менее важно получить подтверждении дееспособности собственника.

Такая проверка делает сделку более безопасной для покупателя.

Какие условия должны быть прописаны в договоре купли-продажи в 2019 году

Документ должен содержать такие пункты:

Предмет договора.

Это может быть квартира, жилой дом, здание, садовый дом, дача, гараж, нежилое помещение, часть недвижимого объекта или доля в общей собственности.

Указывают адрес недвижимого имущества, назначение, год постройки, этажность, общую и жилую площадь, расположение объекта на земельном участке или в составе другой недвижимости, другие технические данные, которые позволяют точно идентифицировать объект продажи.

Стороны.

Здесь прописывают паспортные данные и реквизиты продавца и покупателя: Ф. И. О.

, место проживания физических лиц, форму и полное наименование юридических лиц, участвующих в сделке, документы, которые подтверждают полномочия каждого из них.

Также могут указываться даты рождения участников сделки, реквизиты других удостоверяющих документов. Если объект сделки находится в долевой собственности, нужны сведения обо всех участниках.

Цена недвижимости.

Цена, в соответствии со статьей 317 ГК РФ «Валюта денежных обязательств», должна быть выражена в рублях. Если она указана в иностранной валюте, документ дополняют суммой в рублях, пересчитанной по курсу Центробанка на момент заключения договора купли-продажи квартиры. Также обозначают условия и сроки передачи денег.

Законодательство допускает указывать цену за один квадратный метр. В таком случае общая сумма рассчитывается исходя из площади объекта.

Условия оплаты.

Возможны несколько вариантов – полная предоплата, покупка по ипотечной программе в Санкт-Петербурге, рассрочка.

При полной предоплате в документе фиксируют, что вся сумма должна быть перечислена до передачи недвижимости в собственность, не позднее определенной даты.

При частичной – расписывают порядок действий покупателя с ограничениями по времени выплат. Если расчеты будут проводиться с использованием банковской ячейки, это также отображают письменно.

Условия в случае расторжения договора или признания сделки недействительной.

В этом пункте предельно просто и однозначно описывают, что получит каждая из сторон при признании договора недействительным.

Условия освобождения недвижимого имущества.

Важно различать физическое освобождение (вывоз всех вещей) и юридическое (снятие с регистрационного учета всех проживающих – выписку). В договоре прописывают сроки для каждого случая, включая окончательную передачу ключей.

Лица, которые имеют право пользоваться помещением после смены собственника.

Иногда после продажи выписать всех жильцов невозможно. К примеру, бывшие супруги сохраняют за собой право пользоваться жильем даже после его перехода к другому владельцу.

Такое же право есть у нанимателей квадратных метров: новый собственник становится арендодателем на аналогичных условиях.

В таких случаях продавец обязан указать в договоре тех, за кем остается право пользования, или тех, кто может быть выписан только с собственного добровольного согласия.

Чтобы не купить квартиру «вместе с жильцами», необходимо удостовериться в их отсутствии документально. Для этого продавец представляет соответствующие справки, а жители Москвы – Единый жилищный документ.

В ЕЖД будут указаны все лица, прописанные в квартире, а в архивной выписке из домовой книги – все, кто когда-либо был в ней зарегистрирован.

В договоре обозначают, что на момент его подписания в квартире/доме никто не зарегистрирован и не проживает.

Пример. При покупке квартиры продавцы (молодые родители с сыном 4-х лет) договорились с покупателями об отсрочке выписки, пока не будет куплено или арендовано другое жилье. Ситуация бытовая, люди приятные, покупатели не видели причин не пойти навстречу.

В последующем нерадивые продавцы отказались выписываться вовсе. А потребовать выписки через суд не представлялось возможным, так как ребенок несовершеннолетний, а значит, выписать его может только один из родителей.

Результат – вопрос с выпиской затянется на долгие годы.

Какие еще важные моменты оговаривают в договоре купли-продажи

Помимо главных, есть и второстепенные, но не менее важные условия, которые должны быть отображены письменно в договоре купли-продажи квартиры:

Продавец должен письменно гарантировать отсутствие залогов, обременений, арестов на квартиру/дом, судебных решений и заключенных договоров о найме.

Если объект передается в собственность с мебелью и техникой, делают опись имущества и прикладывают фотографии для подтверждения.

Если на объекте есть телефонная линия и владелец не препятствует ее передаче в собственность покупателю, этот факт также прописывают в документе.

Обязательно указать отсутствие долгов по коммунальным платежам.

Если имущество приобретается в кредит с рассрочкой платежа, при заключении договора купли-продажи прописывают размеры платежей, сроки и порядок их выплат.

Как проходит подписание договора купли-продажи

На подписание должны явиться участники обеих сторон. В 90 % случаев сделку заключают в переговорной комнате обоюдно выбранного банка, в котором есть депозитарий.

Перед тем как оформить договор купли-продажи квартиры, подписывают договор аренды банковской ячейки, где средства будут храниться до завершения регистрации перехода права собственности.

Оплату ячейки берет на себя покупатель или расходы делят пополам.

В договоре аренды ячейки прописывают условия доступа к ней и перечень необходимых документов. Такая схема позволяет максимально обезопасить сделку и учесть интересы обеих сторон:

Покупатель кладет деньги в банковскую ячейку.

В случае успешной регистрации продавец предъявляет договор купли-продажи со штампом Росреестра и получает доступ к денежным средствам.

Если регистрация не произведена, доступ к ячейке получает только покупатель, который забирает всю сумму назад.

С какого момента договор вступает в силу

Договор вступает в силу после регистрации перехода права собственности на квартиру, дом или коттедж в Росреестре. В день сделки юридические документы передают в регистрационную палату – единственный орган, имеющий такие полномочия.

Существует несколько способов передать документы:

самостоятельно – непосредственно в Росреестр или в МФЦ, в присутствии обеих сторон сделки;

с помощью сотрудника агентства недвижимости или коммерческого регистратора, представителя сторонней организации (и в первом, и во втором случае обе стороны оформляют доверенность на право представлять их интересы в государственных и муниципальных органах);

с помощью нотариальной конторы (регистрация права собственности часто входит в базовый перечень услуг).

Срок регистрации нотариального договора купли-продажи по закону составляет 3 дня, ипотечного – 5 дней, простого письменного – 10 дней. Если документы подают через МФЦ, к этим срокам прибавляют еще 2 «курьерских» дня. Есть возможность зарегистрировать сделку и в электронной форме, однако этот вариант не подходит, если в дальнейшем понадобится бумажная справка со штампом Росреестра.

Источник: https://www.novostroy.su/articles/choose/chto-dolzhno-byt-propisano-v-dogovore-kupli-prodazhi/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.