Ипотека при перепланировке квартиры

Перепланировка и ипотека: как мы покупали квартиру

Ипотека при перепланировке квартиры

О чём вы думаете, когда выбираете квартиру? Я – о комфорте. Важно, чтобы всё было удобно, практично и красиво. Типовые планировки давно устарели, и когда я нашёл квартиру с перепланировкой и дизайнерским ремонтом, сразу загорелся.

Не нужна нам больше маленькая кухня, чтобы травить анекдоты про власть. Хочется просторную гостиную с современной плитой и хорошей вытяжкой. Не нужны больше маленькие туалеты, в которых можно заработать приступ клаустрофобии. Хочется нормальный санузел с биде и душевой кабиной. Но это всё лирика.

Когда покупаешь квартиру, приходится сталкиваться с жестокой реальностью.

Вернёмся к чудесной дизайнерской квартире. Ох, я уже представлял, как буду важно расхаживать по светлой гостиной в махровом халате, попивая капучино с пенкой. Но не тут-то было. Для разочарования мне хватило пяти минут в Интернете. Нет, я не зарегистрировался в тик-токе. Я узнал, что банк не даст ипотеку, если в квартире есть незаконная перепланировка.

Есть ли лазейки?

Я, как и любой русский человек, сразу начал искать вариант обойти систему. Выяснилось, что банк может выдать кредит, если в течение месяца вернуть все стены на место. Ага, очень классное предложение. Потратить кучу денег и вернуть квартире вид, в котором я бы даже рассматривать её не стал. Нет уж, спасибо.

Скажу сразу, не стоит пытаться обмануть банк. Перед получением ипотеки всегда проводится оценка. Это не прихоть банка, а закон. Поэтому хохмить и дарить шоколадки кредитному менеджеру бесполезно. Оценка должна проводиться надёжной организацией. Не нужно искать сомнительные конторы, которые обещают «закрыть глаза» на перепланировку. Если правда вскроется (а она точно вскроется), банк обвинит вас в мошенничестве.

Банк всё узнает: как проводится оценка

Обычно оценка проводится организациями, имеющими аккредитацию. Поэтому любые изменения будут отражены в оценочном альбоме. Он является неотъемлемой частью сделок, которые проводятся с привлечением кредитных средств.

Оценщик приедет в квартиру, сделает фотоснимки и сравнит их с планом из БТИ.

Если есть незаконная планировка, то на техническом плане появятся красные линии, которыми будут отмечены незаконные изменения.

Все расхождения с планом БТИ указываются в альбоме и сопровождаются дополнительными пояснениями. Если планировку можно узаконить, оценщик об этом напишет. Также он укажет, сколько это будет стоить.

Насколько всё было плохо

А может прокатит? Надежда меня не покидала. Я читал, что некоторые банки иногда дают ипотеку на квартиры с незаконными перепланировками, если не затронуты несущие конструкции, на месте остались радиаторы и «мокрые зоны». Я, взяв у продавца план из БТИ, решил оценить масштабы перепланировки.

Вот несколько примеров изменений, с которыми даже не стоит пытаться проводить оценку и тратить деньги.

  • Снесена стена между кухней и комнатой. Это как раз тот вариант просторной гостиной, по которой я планировал бродить в махровом халате.
  • Перенесена кухня или санузел. Это всё мокрые зоны, которые нельзя трогать без согласования.
  • Перенесены коммуникации. Газовые, отопительные и водопроводные трубы должны остаться на месте.

Можно попытаться провести оценку и получить ипотеку, если изменения незначительные. Например, при:

  • превращении обычных проёмов в арочные;
  • сносе перегородок между жилыми комнатами (не несущих стен!);
  • устройстве тёплых полов, которые не подключаются в общей сети;
  • оборудовании разнообразных ниш в перегородках;
  • изменении расположения выключателей и розеток.

Но мой продавец снёс перегородку между кухней и залом! И всё это он сделал, не утруждая себя какими-либо согласованиями. Беда.

Тяжёлое расставание с мечтой

К сожалению, от сделки пришлось отказаться. Такую незаконную перепланировку не одобрил бы ни один банк. Пришлось вернуться к поискам квартиры. И на этот раз без незаконных перепланировок. Ибо второго удара в самое сердце я не пережил бы. Новая квартира нашлась быстро. Буквально в соседнем доме.

Тут мы решили не рисковать. Взять квартиру с типовой планировкой, а потом переделать всё под себя. Провели оценку, получили ипотеку и начали мечтать о том… как снесём стену между залом и кухней. Но второй кинжал в спину вонзил мой друг.

Я расписывал ему будущий ремонт, рассказывая, как перекрою тут всё и заживу яки король. А он задал вопрос: «В ипотечной квартире вообще можно перепланировку делать? Она же, вроде, ещё не совсем ваша?». И опять паника, паранойя, интернет.

Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире?

Проведя пару часов в интернете, я выяснил, что перепланировку в ипотечной квартире делать можно. Но! Для этого нужно согласие банка. Это связано с тем, что перепланировка – риск для кредитной организации.

Например, вы найдёте какую-нибудь бригаду неучей, которая разнесёт половину квартиры. А вы в этот момент перестанете платить за ипотеку. Квартира-то является залогом. Если ипотечник перестаёт платить, недвижимость реализуется в счёт долга.

И за сколько можно будет продать квартиру, раскуроченную в ходе неудачной перепланировки? Думаю, тут всё ясно.

Спойлер: у меня вышло одобрить перепланировку. Тут главное всё сделать правильно.

  • Получение согласия в Мосжилинспекции. У меня попросили свидетельство о праве собственности.
  • Написание заявления в банке с просьбой одобрить перепланировку. Писал в свободной форме. К заявлению приложил разрешение, которое получил в Мосжилинспекции. У них я запрашивал ответ в письменной форме.
  • Выполнение перепланировки. Нанял адекватных спецов. Мне тоже не хотелось, чтобы после сноса стены между кухней и залом обрушилась половина дома. Делал всё по проекту. Поверьте, тут лучше не экономить.
  • Регистрация перепланировки в Мосжилинспекции. Придёт человек из приёмочной комиссии и посмотрит, чтобы всё было сделано по проекту. Если всё нормально, инспектор выдаст Акт о выполненной перепланировке.
  • Получение нового технического паспорта в БТИ. Мосжилинспекция, видимо, им не указ. Поэтому просто акта не хватает. Пришёл человек из БТИ, всё померил, а потом я получил обновленный в чёрных линия.
  • Получение новой выписки из ЕГРН. Лучше всего делать через МФЦ.
  • Предоставление банку акта о перепланировке.

Не нужно хитрить! Не надо пытаться сэкономить. Из-за незаконной перепланировки ипотечной квартиры можно получить как минимум штраф, а как максимум – придётся привести всё в изначальное состояние. Тут точно сработает поговорка про скупого, который платит дважды. И это не самые худшие варианты! Будете бодаться с банком, он расторгнет с вами договор. Тогда можно вообще без квартиры остаться.

Не забываем о страховой компании

Как правило, ипотечные квартиры всегда страхуются. В договоре указывается площадь недвижимости и другие моменты. После перепланировки они могут поменяться. И в договор со страховой компанией нужно будет внести изменения.

Нюансы

Как в сказке всё быть не могло. И быстро перепланировку сделать не вышло. Есть пара тонкостей:

  • перепланировку можно делать только спустя год, после заключения договора с банком;
  • ипотечный договор не должен запрещать проводить подобные работы.

Я знал, что хочу сделать перепланировку, поэтому внимательно читал договор, чего и всем советую. Даже если вы не планируете что-то переделывать – настроение всегда может поменяться, как и жизненные обстоятельства.

Квартира изменится в стоимости

Наличие перепланировки повлияет на стоимость квартиры. Посему нужно будет снова провести оценку, которой занимаются аккредитованные компании. Мошенники тут встречаются редко. Ибо нечистые на руку организации быстро лишаются аккредитации.

Могут ли отказать?

Я, как знатный параноик, сразу полез читать про подобные случаи. Ведь мне совсем не хотелось ждать 15 лет, чтобы сделать квартиру для себя удобной. Но выяснилось, что отказы происходят довольно редко. Отказать могут по четырём распространённым причинам.

  • Задуман снос несущих конструкций. Тут, как говорится, рукой подать до обрушения всего дома. Поэтому банки не рискуют.
  • Планируются опасные работы. Здесь всё понятно. Не надо строить ядерный реактор над соседским санузлом. Это я, конечно, шучу. Любой адекватный архитектор, у которого вы закажете проект перепланировки, ничего опасного планировать не будет.
  • Работы проводятся в нижних этажах. Моя квартира была на седьмом этаже. По этому поводу я не парился.
  • Проект сделал не аккредитованный специалист. Т. е. вариант «я у мамы архитектор – всё сам нарисовал» не прокатит. Придётся в любом случае обратиться к профессионалам.

Счастливый конец

С перепланировкой мы решили не торопиться. Первый год ушёл на переезды, обсуждения, подготовку документов и часовые прогулки по строительным магазинам. Но зато мы всё сделали правильно и законно. Теперь я могу разгуливать по своей гостиной, как и мечтал. И если вдруг мы решим продать квартиру, проблем из-за незаконной перепланировки не возникнет.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d403f74d5135c110a99f5f3/pereplanirovka-i-ipoteka-kak-my-pokupali-kvartiru-5f50ab5050251b5303a79478

Планировка квартиры в ипотеке в Москве информация на сайте Планодел

Ипотека при перепланировке квартиры

Если при оформлении жилья в кредит не устраивает конфигурация кухни или жилого помещения (комнаты), не нравится место, где установлена перегородка или где в несущей стене сделан дверной проем — перепланировка квартиры в ипотеке от сбербанка может оказаться лучшим решением. В случае действия ипотечного договора любого банка ООО «Планодел» поможет владельцам согласовать и узаконить проведенные изменения в Жилищной инспекции Москвы, БТИ, страховой компании, пр.

Сбербанк о возможности перепланировки в ипотечной квартире

Бурное развитие строительных технологий, появление в России ипотечного кредитования и рост числа желающих обзавестись собственным жилищем в столице расширили номенклатуру и разнообразие предложения на московском первичном рынке недвижимости. В результате появились квартиры с т. н. свободной планировкой — предел мечтаний застройщиков.

Однако не каждый потенциальный покупатель квадратных метров в Москве может позволить себе сразу же после покупки дома оплатить еще ее индивидуальные проект и дизайн. Поэтому в жизни приобретение квартиры с готовой планировкой в кредит и последующая «подгонка» последней под собственные запросы часто оказывается компромиссным решением.

А первое, что интересует заемщиков, которым подходит все — место расположения жилого комплекса, вид из окна, наличие паркинга, площадь и стоимость жилья, но которым не нравится конфигурация помещений, это вопрос, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире до завершения строительных работ и вступления в право собственности.

Подходя к решению обозначенной проблемы, отметим, что Сбербанк не может запретить перепланировать ипотечную квартиру, если соблюдается стандартная процедура согласования.

Иначе говоря, ипотека не является преградой для внесения правок в план БТИ и узаконивания проекта помещения.

Но банковское согласие для этого получить все же необходимо, поскольку до погашения залога по ипотеке хозяином положения формально является именно банк.

Уважаемые посетители сайта Планодел.рф!
Наши материалы освещают возможные пути решения вопросов, касающихся юридического оформления перепланировки. Однако случай случаю — рознь. Поэтому, если необходимо решить проблему в условиях конкретной кредитной ситуации, расскажите о ней нашим экспертам. Наш телефон +7(495)233-11-60.

С чего нужно начать

Затевая перепланировку при ипотеке, начинать стоит со скрупулезного изучения ипотечного договора. Данный документ призван урегулировать правовые аспекты взаимоотношений заемщика с банком. Не исключено, что банк в одном – двух (реже — во всех трех) пунктах уже дал исчерпывающие ответы на животрепещущее «можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?»:

  1. Прямо запретил проводить любые действия по изменению конфигурации внутриквартирного пространства и (или) конструкции несущих стен, балкона (лоджии) и т. д.;
  2. Определил состояния и условия, разрешающие осуществить перенос перегородок, газовой плиты, пр. — т. е. изменить планировку и, соответственно, техпаспорт находящейся в ипотеке квартиры;
  3. Указал сроки, когда нужно узаконивать изменения, сделанные в планировке взятой по ипотеке квартиры.

Как получить согласие банка

Для этого заемщик должен выполнить пять условий:

  1. Не иметь просроченных платежей по погашению тела кредита и выплате процентов;
  2. Обслуживать ипотечный договор без нарушения договорных обязательств по времени — не менее половины года;
  3. Уплатить за получение банковского согласия комиссионные в размере около 5 тыс. рублей;
  4. Предоставить по требованию банка-кредитора санкцию страховой компании на перепланировку квартиры;
  5. Лично или через уполномоченного представителя подать заявление с просьбой дать согласие на перепланировку находящейся под залогом квартиры.

Важно!

Перед подачей в сбербанк заявления на перепланировку необходимо заручиться поддержкой компании-страховщика, которая в случае форсмажора примет на себя риск возникновения непредвиденных последствий.

Против чего финансовые учреждения обычно не возражают

Для упрощения процедуры рекомендуем указать простые варианты перепланировок, для отказа в которых банку-кредитору будет трудно найти веские причины. По опыту, банковское учреждение оформит согласие без проволочек в следующих эпизодах:

  • Трансформация санузлов (объединение раздельных, разделение совмещенных ванной и туалета);
  • Перенос дверного проема в ненесущей перегородке;
  • Демонтаж не несущих стен либо их фрагментов;
  • Разборка встроенной мебели, вспомогательных помещений;
  • Замена покрытия пола без вмешательства в его конструкцию, др.

На практике перечисленные изменения производят по упрощенной схеме (эскизу). Если жизнь требует выполнить более сложные трансформации приобретенных по ипотеке пространств, заемщику понадобится проект перепланировки. Разработкой подобных документов занимаются специализированные организации с допуском CPO. Без него не обойтись в случаях:

  • Присоединения балкона (лоджии) к кухне (комнате);
  • Расширения жилых площадей за счет нежилых квадратных метров;
  • Перемещения либо расширения площади санитарных узлов с «мокрыми зонами»;
  • Разборки части несущих элементов с их укреплением;
  • Устройство арок, углублений и ниш, др.

Приведенный список более сложный и ответственный. Добиться от банка согласия на его воплощение в жизнь будет труднее. Однако нашим специалистам и такие задачи — по плечу.

Если при перепланировке жилья в ипотеке понадобится алмазная резка проемов в несущих стенах с последующим укреплением, обращайтесь в ООО «Планодел» — компания обладает бессрочным допуском СРО к данному виду работ. Мы профессионально проделаем и укрепим проемы по лучшим в Москве ценам!

Заключение

Чтобы перепланировка ипотечной квартиры не принесла огорчений и дополнительных проблем будущим собственникам квадратных метров в Москве, мы советуем прибегнуть к помощи профессионалов. Эксперты компании ООО «Планодел» быстро оценят конкретный случай, подготовят пакет документов, которые потребуются для получения разрешения страховой компании или Сбер.

банка, для согласования в Московской жилищной инспекции, оформления в БТИ нового технического паспорта, пр. Чтобы проконсультироваться по насущным вопросам, уточнить условия заключения договора, узнать порядок действий и обговорить план взаимодействия, позвоните нам по телефону +7(495)233-11-60. В рабочие дни (понедельник-пятница) наши консультанты ответят с 9:00 до 18:00.

Обращайтесь!

Источник: https://xn--80aidvdjhe.xn--p1ai/pereplanirovka-v-ipoteke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.