Как написать предварительный договор купли продажи

Содержание

Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения

Как написать предварительный договор купли продажи

/ Квартира / Предварительный договор купли продажи

До оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.

В соответствии с Гражданским кодексом (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать по ссылке в конце статьи.

Применительно к сделке купли-продажи жилой недвижимости данная норма означает, что покупатель и продавец квартиры или другого объекта недвижимости имеют право заключить предварительный договор, в котором будут прописаны все важные условия планируемой сделки купли-продажи.

Необходимость в предварительном договоре возникает в том случае, если основной договор по каким-то причинам не может быть заключен сразу. Например, если покупателю требуется время, чтобы собрать денежные средства для оплаты квартиры, или продавцу нужно подготовить все необходимые документы.

Предварительный договор купли-продажи дает сторонам определенную гарантию того, что сделка в будущем будет заключена именно на оговоренных условиях, в том числе и по согласованной ранее цене.

Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям. Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.

Существенные условия договора

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

  • фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
  • наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
  • реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Узнайте, как продать квартиру в ипотеке, возможные варианты и способы продажи.

Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по этому адресу.

Срок действия договора

Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора. Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.

Если сделка купли-продажи не совершается в установленный срок или срок, установленный законом, то предварительный договор перестает действовать.

Основные ошибки при заключении предварительного договора

Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого договора в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.

Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.

И хотя судебная практика допускает заключение такого договора, вопрос о юридической силе предварительного соглашения на отсутствующий объект остается открытым.

В предварительном договоре оговариваются не все важные условия предстоящей сделки купли-продажи. Это может привести к разногласиям при заключении основного договора и даже к признанию предварительного договора недействительным (если отсутствуют обязательные условия, без которых данный договор не имеет юридической силы).

Следовательно, сторонам сделки нужно внимательно составлять предварительный договор купли-продажи, осознавая всю степень ответственности.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры – скачать в формате .doc

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi/obrazets-zapolneniya.html

Составление, заключение и расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры: его риски и гарантии

Как написать предварительный договор купли продажи

Сделка купли-продажи может предваряться составлением и подписанием предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Он даёт сторонам определённые полномочия, в том числе – заключить сделку в обозначенный срок в том виде и с сохранением той цены объекта, которые указаны в договоре. Рассмотрим подробнее этот документ и нюансы его составления.

Скрыть содержание

Имеет ли преддоговор юридическую силу?

Документ составляется для того, чтобы определить обязательства сторон на будущее, связанное с заключением сделки. Поэтому юридическая сила ПДКП регулируется статьёй 429 ГК РФ и ограничивается договором сторон о купле-продаже недвижимого имущества.

Сам предварительный договор не даёт никаких имущественных прав на указанный в нём объект, а соответственно – по такому документу недопустимо:

  • требовать внесения полной стоимости приобретаемого имущества;
  • посягать на вещные права собственника имущества: вселяться в квартиру, прописываться и производить иные действия.

Правоспособность документа имеет ограниченный период: с момента его подписания – до заключения сделки купли-продажи, когда будет составлен и подписан основной договор.

Если в определённый договором срок сделка не заключена, а претензии сторон друг к другу отсутствуют – юридическая сила договора утрачивается согласно п.6 статьи 429 ГК РФ.

Составлять и подписывать предварительный договор до заключения сделки не обязательно, он может заключаться только по усмотрению сторон. Если покупатель и продавец подготовились к сделке – нет смысла затягивать оформление купли-продажи. Сделка может быть совершена сразу же.

Кроме этого, никто не может обязать потенциального участника сделки заключить такой документ, если он намерен совершить сделку без предварительных договорённостей. Но в некоторых случаях стороны предпочитают его заключать, чтобы официально оформить передачу задатка, по следующим причинам:

  1. Пока покупателем будет оформляться получение разрешения на ипотеку, или недостающая сумма денег по потребительскому кредиту.
  2. Иногда время требуется продавцу, чтобы подготовить пакет документации для продажи.

Внесение задатка указывает на серьёзность намерений покупателя и продавца, но без подписания ПДКП, переданные деньги не будут считаться задатком.

Также нужно учесть, что аванс и задаток регулируются разными законодательными актами, исходя из чего:

  1. В случае срыва сделки по вине покупателя, задаток остаётся у продавца. Если от сделки отказался продавец, он возвращает полученный задаток в двойном размере (ст. 380, 381).
  2. Аванс должен возвращаться в том объёме, который указан в ПДКП, независимо от того, кто явился причиной срыва сделки. В этом случае допускается определение размера неустойки.

Иногда один экземпляр предварительного договора требуется представить в соответствующие инстанции для получения разрешения на отчуждение или приобретение недвижимости. Например:

  • в банк при оформлении ипотеки;
  • в ПФ РФ, если в расчёте участвуют средства материнского капитала или жилищного сертификата;
  • в органы опеки и попечительства.

В этом случае его нужно составить в соответствии с предусмотренными законодательством нормами и представить по месту требования.

Для опеки

Если в сделке участвует имущество несовершеннолетнего собственника – экземпляр договора прилагается к заявлению, которое пишет в этот орган законный представитель ребёнка для того чтобы получить разрешение на сделку.

Без этого документа сделку проводить недопустимо. То же касается недвижимого имущества, в котором несовершеннолетним членам семьи принадлежат доли в общем праве.

Что даёт заключение ПДКП?

Наличие предварительного договора предоставляет его сторонам определённые преимущества. По ПДКП стороны могут:

  • вносить аванс или задаток;
  • требовать резервирования объекта до момента сделки;
  • требовать фиксирования стоимости объекта для сделки;
  • добиваться от контрагента заключения сделки, в том числе – через суд.

В случае расторжения сделки, стороны обязаны исполнить обязательства, взятые на себя при заключении ПДКП. Например, распорядиться задатком согласно положениям статьи 381 ГК РФ, или потребовать выплатить неустойку за нарушение договорённостей. Документ даёт право требования нижеследующего:

  1. Заключения сделки с сохранением всех условий, указанных в ПДКП.
  2. Исполнения положения об ответственности сторон так, как это указано в соответствующем пункте.

Этот момент очень важен, ведь для ипотеки покупатель может оформить кредитный договор, а продавец к этому времени продаст квартиру. Или наоборот – продавец откажет реальному покупателю, дав устное обещание лицу, пообещавшему купить квартиру, но не исполнившему обещанное.

При заключении официального договора такие случаи будут вменять гражданскую ответственность нарушителю, ему придётся компенсировать ущерб.

Стороны предъявляют гражданские паспорта с регистрацией по месту жительства. Представители должны представить нотариально удостоверенные доверенности. В целом этого будет достаточно для оформления ПДКП.

Но чтобы не попасть впросак, покупатель должен проверить наличие документов на приобретаемую им недвижимость и убедиться в правоспособности сделки. У продавца должны быть в наличии:

  1. Правоустанавливающий документ, на основании которого у собственника возникло право на объект: договор имущественной сделки, свидетельство о наследовании и аналогичные бумаги.
  2. Выписка из ЕГРН о праве собственности или свидетельство о собственности, полученное в Росреестре.
  3. Кадастровый паспорт, если это квартира или жилой дом – также технический паспорт из БТИ.
  4. Если это земельный участок (ЗУ) – межевое дело с приложением плана ЗУ, координат поворотных точек и акта согласования. Те же бумаги должны быть, если продавец имеет в собственности или аренде придомовую территорию, на которой возведён жилой дом.
  5. Выписка из домовой или поквартирной книги, из которой следует, что в доме отсутствуют третьи лица, которые могут предъявить права на пользование.
  6. Кадастровая справка об отсутствии ареста и обременений.
  7. Копия лицевого счёта об отсутствии долгов по квартплате.
  8. Разрешение от супруга, если объект является совместно нажитой собственностью.
  9. Учредительная документация, лицензия, разрешение на строительство и документы на землю, если это юридическое лицо.

Не проверив перечисленные документы, не следует заключать ПДКП, так как сделка может сорваться из-за имеющихся нарушений, а установление вины за продавцом может не произойти по причине халатности покупателя. Если продавец не успел подготовить нужные бумаги – в договор допустимо внести положение о данной ответственности продавца.

Существенные условия соглашения

Любой договор состоит из обязательных и дополнительных реквизитов. К обязательным реквизитам относятся:

  • наименование документа;
  • время (дата) и место составления;
  • существенные условия;
  • подписи и реквизиты сторон.

Под существенными условиями ПДКП следует понимать те его положения, без которых он не приобретёт правоспособность.

Таким положением является предмет договора, с которого начинается документ. В него входят сведения о сторонах, которые для физических лиц содержат:

  1. Фамилию, имя, отчество каждого участника, его определение в качестве одной из сторон: Покупателя или Продавца.
  2. Паспортные данные: номер и серию, дату и место получения паспорта.
  3. Место регистрации.

Относительно юридических лиц используются данные:

  • наименование компании;
  • реквизиты компании;
  • юридический адрес;
  • должность представителя, действующего от её лица;
  • Ф.И.О. и паспортные данные представителя.

Здесь же вносятся сведения об объекте, который участвует в купле-продаже. Эти сведения содержат кадастровые и технические характеристики объекта. А также указываются достигнутые договорённости сторон о совершении сделки купли-продажи в установленный период.

Обязательно должны быть внесены сведения:

  • цена объекта;
  • факт внесения аванса или задатка, его сумма;
  • срок проведения сделки;
  • условия проведения сделки;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон.

После обязательных реквизитов можно внести дополнительные положения – по усмотрению сторон. Затем документ подписывается и остаётся на руках у продавца и покупателя.

Если квартира обременена залогом, земля – сервитутом или в помещении остаётся лицо, получившее право пользования по наследственному отказу – этот факт обязательно указывается отдельным положением договора, чтобы впоследствии у контрагента не возникло возможности отказаться от сделки на основании обременения.

Если обременение не отражено в договоре, а стоимость объекта, в силу этого, не снижена – договор считается оспоримым. А его заключение – нарушением имущественных интересов покупателя недобросовестным продавцом.

Как оформить?

Оформление ПДКП предусматривает свободную форму, но с обязательным соблюдением соответствующей структуры:

  • название документа пишется посередине листа;
  • строчкой ниже – дата составления (прописью) и место (населённый пункт);
  • существенные положения – оформляют пунктами и подпунктами;
  • дополнительные положения вносят по желанию;
  • подписи покупателя и продавца.

Этот документ действителен только при предоставлении в письменном виде на бумажном носителе. Устные договорённости и электронный документ силы не имеют.

Договор можно заключить несколькими способами:

  1. В юридической компании с последующим нотариальным удостоверением или без удостоверения.
  2. В офисе юридического лица, если им является одна из сторон договора.
  3. В нотариальной конторе с удостоверением.
  4. Написать самостоятельно и удостоверить нотариально.
  5. Составить самостоятельно, подписать оба экземпляра и оставить их у себя.

Выбирать вариант заключения ПДКП следует, исходя из нижеследующих фактов:

  • стоимости объекта недвижимости;
  • юридической сложности ситуации;
  • суммы аванса или задатка;
  • других нюансов.

Сопровождение юриста в данном случае целесообразно как свидетельство приёма-передачи аванса или задатка. Кроме этого, получатель денег должен передать расписку об их получении, в которой обязательно нужно указать, что они получены как аванс или задаток по сделке.

Нужно ли регистрировать?

В кадастровые записи включаются только реквизиты основных договоров имущественных сделок.

Чем опасен преддоговор и каковы его гарантии?

На рынке недвижимости функционируют серые схемы, по которым недобросовестные граждане выманивают деньги посредством составления ПДКП. Это обусловлено тем, что документ:

  1. предусматривает получение аванса;
  2. не предоставляет имущественных прав.

Поэтому мошенники, пользуясь случаем, могут заключить ПДКП:

  • на не принадлежащее им жильё;
  • по поддельным документам;
  • с намерением не заключать сделку.

Профессиональные преступники после этого стремятся исчезнуть, иногда заключив несколько таких договоров на один объект. А обычные недобросовестные граждане пытаются сорвать сделку, присвоив задаток путём обоснования вины покупателя. Гарантии такого договора заключаются в праве каждой из сторон:

  • добиться через суд заключения сделки;
  • возврата переданных денег.

Но при условии исчезновения мошенников из поля зрения, суд не сможет удовлетворить исковые требования пострадавшей стороны. В этом случае нужно обращаться в полицейский участок.

Расторжение соглашения о намерениях покупки недвижимости

ПДКП может расторгаться:

  1. по согласию сторон составлением соглашения;
  2. в одностороннем порядке через суд.

Если вопрос об авансе или задатке решён, необходимость в судебных спорах практически не возникает.

Сделке купли-продажи может предшествовать заключение ПДКП. Это даст право продавцу получить аванс и зарезервировать объект за покупателем. В него должны быть включены существенные положения, которые не могут изменяться в договоре купчей.

При заключении этого документа нужно проверить документацию продавца и быть бдительным, чтобы не попасть в «серую схему». По согласию сторон или в одностороннем порядке договор может расторгаться.

Интересное видео

Предлагаем посмотреть видео о ПДКП:

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/dkp-kvartiry/predv

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры?

Как написать предварительный договор купли продажи

При оформлении сделки по приобретению недвижимости не всегда стороны готовы оформить сразу все договоренности. Препятствием нередко становится незавершенный ремонт, несобранный пакет документов.

Если при этом участникам сделки не хочется терять понравившийся вариант, целесообразно заключить предварительный договор.

Это поможет обезопасить от срыва закрепления соглашения и обязует участников исполнить договоренности.

Для чего необходим предварительный договор купли-продажи недвижимости?

При достижении договоренности относительно условий сделки продажи жилья сторонам иногда необходимо их закрепить. Если основное соглашение может быть составлено не сразу, а через определенный временной промежуток, целесообразно заключать предварительное соглашение. Это позволит избежать проблем в дальнейшем и исключит перемену мнения до момента составления основного договора.

Какие условия необходимо прописать?

В зависимости от подвида предварительного соглашения оно может составляться на различных условиях. При необходимости оформления такого договора для покупки квартиры в ипотеку прописываются следующие условия:

  • цена приобретения;
  • способ оплаты. Нередко банку необходимо, чтобы оплата была внесена безналичным способом;
  • место хранения первоначального взноса и его размер;
  • пени и давние видов санкций за отказ от покупки;
  • срок заключения и т.д.

Однако независимо от варианта договора содержится обязательное условие о предмете. Объект недвижимости, который продается и покупается, должен быть однозначно определен. Для этого следует внимательно вписать характеристики, включая адрес, технические и кадастровые данные.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

При покупке недвижимости в новостройке обязательно прописываются сроки сдачи жилья и ответственность за нарушение.

При приобретении части недвижимости в предварительном договоре следует прописывать размеры долей, данные собственников. В остальном правила составления соглашения остаются стандартными.

Как заключить предварительный договор?

При составлении и подписании предварительного соглашения присутствуют обе стороны или представители по доверенности. Процедура реализуется также, как и при оформлении основного договора. Стороны вправе самостоятельно разработать текст, включая необходимые условия, не противоречащие закону РФ. В зависимости от необходимости они вправе обратиться за помощью к юристу.

Перечень документов

При составлении соглашения следует подготовить определенный набор бумаг. Это необходимо для правильного заполнения текста документа и дальнейшего составления основного договора. В пакет включают:

  • паспорта участников сделки;
  • правоустанавливающие документы на квартиру:
  • доверенности;
  • согласие супруга на отчуждение объекта;
  • разрешение органов опеки;
  • справка о доходах, если недвижимость приобретается по ипотеке и и.д.

Окончательный набор документов напрямую зависит от особенностей сделки.

Какие пункты необходимо учесть?

Среди стандартного набора пунктов выделяются:

  • условия договора купли-продажи;
  • предмет;
  • права и обязанности сторон;
  • сроки действия предварительного и заключения основного соглашения;
  • правила и порядок расторжения;
  • действия в случае неисполнения условий и т.д.

В зависимости от особенностей сделки включаются отдельные условия. Если приобретается доля имущества, то в соглашении прописываются размеры всех остальных долей и данные собственника.
Если среди собственников подаваемого жилья несовершеннолетний, необходимо прописать в тексте документа и прикрепить разрешение на отчуждение органов опеки.

Форма договора

Документ составляется в письменной форме. Кроме того, он имеют юридическую силу, позволяющую сторонам отстаивать свои интересы в случае их нарушения. Именно поэтому следует внимательно относиться к составлению и подписанию.

Права и обязанности сторон

Одним из основных пунктов предварительного договора купли-продажи жилья выступают права и обязанности сторон. При использовании образца документа можно оставить стандартный набор условий.

В предварительном соглашении важно указать те обязанности, которые стороны несут до момента заключения основного.

Регистрация

При составлении предварительного договора к нему выдвигаются требования как к основному. Именно поэтому соблюдается простая письменная форма. Регистрация такого договора не осуществляется. После составления основного соглашения, подлежит регистрации переход права собственности.

Нотариальная

Стороны вправе самостоятельно составить и подписать бумагу. Однако при отсутствии необходимой юридической подготовки обращаются к нотариусу. Он поможет составить документ и заверит.

Государственная

Этот вид документа не подлежит государственной регистрации. Именно поэтому нет необходимости обращаться в Росреестр или другие регистрационные органы.

Образец предварительного договора купли-продажи в 2018 году

Для быстрого и правильного составления предварительного договора необходимо скачать образец. Это значительно упростит процедуру и сохранит время и силы составителям.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры.

Составление предварительного соглашения целесообразно в определенных случаях реализации сделки купли-продажи. Он оформляется в письменном виде и подписывается сторонами. В качестве условий указывают те, которые соответствуют особенностям сделки.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/pokupka/kak-sostavit-predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры

Как написать предварительный договор купли продажи

Как составить Предварительный договор купли продажи квартиры правильно, самостоятельно и при этом легко ?
Статья обновлена 27.04.2019 года

Здесь вы получите подробные разъяснения по этому вопросу и  онлайн Конструктор для составления договора.

Несмотря на то, что предварительный договор купли продажи квартиры не подлежит обязательной регистрации в Росреестре — значимость его от этого не уменьшается.

Некоторые полагают — раз на нем нет ни каких печатей, значит это просто бумажка. Это заблуждение!
Правильно составленный и собственноручно подписанный законными участниками сделки предварительный договор признается судом как  документ высшей юридической силы.

Поэтому относиться к составлению и подписанию этого договора формально  нельзя!!!

На основании Предварительного договора  и заявления Сторон можно зарегистрировать обременение в пользу Покупателя в Росреестре, при передаче большого задатка или аванса, что еще больше укрепит  позиции платежа.

Закон не запрещает удостоверить  предварительный  договор купли-продажи у нотариуса. Тогда его составляет помощник нотариуса. Сторонние договоры  нотариусы не принимают.

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры правильно?

Серьёзный вопрос.

Несмотря на то, что этот договор промежуточный, он приобретет  высшую юридическую силу при подписании сторонами сделки. И при неисполнении — другую сторону можно понудить к заключению основного Договора купли-продажи, взыскать задаток в двойном размере или потерять всю сумму задатка.

Поэтому вопрос — Как составить предварительный договор купли продажи квартиры — первостепенный в сделке!

И это не преувеличение!

Именно Предварительный договор письменно закрепляет обязательства сторон. А подкрепленный Соглашением о задатке и фактической передачей денег по расписке,  он крепко связывает участников сделки.

Важно в Предварительном договоре прописать   абсолютно все устные договоренности, а именно:

  • цену квартиры и порядок расчетов
  • способ передачи денежных средств
  • сроки подготовки документов к сделке и их список
  • сроки передачи квартиры Покупателю
  • список предметов интерьера, мебели и бытовой техники, которые остаются в квартире.
  • кто будет оплачивать услуги нотариуса, а это большие расходы, если закон требует удостоверить у него ваш основной  договор купли-продажи.

Несмотря на всю кажущуюся простоту этого договора, есть много нюансов, которые требуют более детального изложения.

  • Ведь в сделке нужно исключить признаки оспоримости и ничтожности.
  • Исключить риски потери времени — такого дорогого ресурса.
  • Исключить недоверие и непонимание у сторон.

Если договоренности, прописанные  в предварительном договоре стороны по обоюдному согласию  решили изменить, составляется дополнительное соглашение к предварительному договору.

Или эти изменения сразу вносятся в основной договор купли-продажи и в нем прописывается, что любые  прежние  договоренности, становятся недействительными при  подписании основного договора купли-продажи.

Добротный предварительный договор обеспечивает успех сделки на 99%

Составить правильно предварительный договор наспех невозможно! Ведь прежде нужно изучить документы и исключить риски.

Чтобы в предварительном договоре ни чего не упустить можно воспользоваться Конструктором договоров от Автора сайта. Ознакомьтесь с  его инструкцией и протестируйте.

Соглашение о задатке

Дополнительными, но не менее важными,  документами к Предварительному договору, являются Соглашение о задатке и Расписка от продавца в получении денег.

Только все эти документы, работающие вместе,  обеспечивают надежность договоренностей.

Если вы составите предварительный договор с помощью Конструктора — то он автоматически сформирует для вас Соглашение о задатке и «подтянет» правильную форму расписки от продавца в получении задатка или аванса

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры без ошибок?

  • Стоит почитать дополнительные обучающие материалы тут.
  • Можно воспользоваться стандартным шаблоном предварительного договора, изменив его под себя.
  • Можно использовать онлайн  Конструктор договоровПосмотрите как это легко.

При составлении предварительного договора нужно учитывать особенности сделок с разными исходными данными:

  • Использование кредитных средств
  • Использование  Материнского(семейного) капитала
  • Покупка квартиры у ребенка
  • Покупка квартиры находящейся в ипотеке(залоге)

Все эти особенности учитывает Конструктор.

Какие моменты необходимо учитывать при составлении предварительного договора,чтобы исключить риски потери задатка, времени и квартиры смотрите в видео уроках автора.

Какие документы нужны для составления договора >>>

Всегда рада разъяснить. Автор

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/03/01/pdkp-kak-sosnavit/

Предварительный договор купли продажи квартиры (образец): с задатком, ипотекой, с застройщиком

Как написать предварительный договор купли продажи

Предварительный договор купли-продажи квартиры (далее – ПДКП) – это документ, подтверждающий намерение сторон заключить основной договор в дальнейшем.

Он дает гарантии покупателю, что в установленные сроки права на недвижимость перейдут к нему. Но есть определенные риски.

Рассмотрим, обязательно ли оформлять такой договор, в каких ситуациях он может понадобиться, особенности заключения ПДКП с застройщиком или физическим лицом, а также пошаговый порядок действий.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Нужен ли предварительный договор купли-продажи?

Закон не обязывает заключать ПДКП при покупке недвижимости. Стороны могут сделать это по договоренности:

например, если продавец хочет быть уверенным, что покупатель купит жилье, а покупатель – что ему продадут его. Если сроки заключения основного ДКП нарушены по вине одной из сторон, вторая вправе обратиться в суд, и тогда сделка будет совершена по судебному решению.

Когда оформление преддоговора может понадобиться:

  • Для опеки. Если продается недвижимость несовершеннолетнего ребенка, взамен родители обязаны предоставить ему другое жилье. Нужно разрешение органа опеки на продажу. Для его получения предоставляется преддоговор о покупке другой недвижимости на замену.
  • Для ипотеки. Преддоговор представляется в банк, после чего выдается одобрение.
  • Если у покупателя не хватает денег. Бывает и такое: например, у человека есть банковский вклад, который можно снять через месяц без потери процентов. За это время он находит квартиру и оформляет преддоговор с продавцом, который согласен ждать. По преддоговору перечисляется задаток, после регистрации сделки – остальная сумма.
  • Если покупаемая квартира в ипотеке. Покупатель по преддоговору вносит задаток, равный размеру задолженности. Банк снимает обременение, после чего заключается основной ДКП, сделка регистрируется в Росреестре.
  • Если часть денег вносится за счет маткапитала. Преддоговор понадобится для Пенсионного фонда.

Обратите внимание! При продаже ипотечной недвижимости оформлять преддоговор необязательно. Стороны могут сразу заключить основной ДКП и подать документы на регистрацию, и в этот же день погасить залог за счет задатка от покупателя. До снятия обременения Росреестр приостановит регистрационные действия. После погашения закладной процедуру возобновят.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Предварительный договор купли-продажи с застройщиком

Преддоговоры на квартиры в новостройках заключаются довольно редко. Если строительство не завершено, но застройщик настаивает на ПДКП, следует насторожиться:

фактически ему еще нечего продавать, и есть вероятность, что компания хочет уклониться от госрегистрации сделки или требований ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, согласно которым должен оформляться ДДУ, а не преддоговор.

Но все зависит от конкретной ситуации:

  1. Дом не введен в эксплуатацию. Требование застройщика об оформлении ПДКП незаконно. Он вправе принимать оплату только через жилищные кооперативы или по ДДУ. Есть вероятность, что компания оформит на одну квартиру несколько преддоговоров с разными людьми, а потом продаст ее вообще другому человеку. Или не построит дом.
  2. Дом введен в эксплуатацию, но не состоит на кадастровом учете. Такой период бывает после завершения строительства, длится до одного месяца. По ДДУ квартиры в построенном доме продать нельзя, но и основной ДКП заключить не получится. А вот преддоговор оформить можно, но с указанием четких сроков, цены и порядка оплаты.

Если же дом введен в эксплуатацию и право собственности зарегистрировано, проблем возникнуть не должно. Можно оформить как основной ДКП, так и преддоговор.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Предварительный договор купли-продажи по ипотеке

Оформление ипотеки занимает довольно много времени, и сторонам нужны гарантии, что сделка не отменится. Кроме того, для некоторых банков оформление преддоговора обязательно. Например, для Сбербанка.

Важно! Срок заключения основного ДКП нужно согласовать с банком. Он участвует в сделке как третья сторона, выдающая кредитные средства. Они перечисляются банком на счет продавца.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Надоело читать?Юрист лично позвонит и проконсультирует по вашему вопросу (консультация бесплатна)

Основные особенности предварительного договора купли-продажи недвижимости

Преддоговор заключается в той же форме, что и основной, то есть в письменной. Иногда требуется удостоверение нотариусом:

  • Если продается доля в праве собственности. Исключение – одновременное отчуждение долей всеми собственниками или продажа доли одному из владельцев: здесь удостоверение необязательно.
  • Если продается имущество несовершеннолетнего или недееспособного.

Важно уделить внимание и грамотному составлению ПДКП в плане содержания. Особенно если речь идет о цене и сроке заключения основного ДКП. Несмотря на то, что с 2015 года указывать стоимость квартиры в ПДКП необязательно, это лучше сделать, чтобы к моменту оформления ДКП продавец не изменил ее в большую сторону.

Юрист-правовед. Стаж 6 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере семейного права.

Как заключить предварительный договор купли-продажи квартиры?

Общий порядок действий при оформлении ПДКП выглядит так:

  1. Стороны согласуют условия сделки устно.
  2. Оформляется письменный преддоговор, вносится задаток или аванс.
  3. Продавец и покупатель выполняют условия для заключения основного договора.
  4. Собственник готовит итоговый пакет документов для продажи.
  5. Составляется основной ДКП.
  6. Обе стороны приходят в Росреестр или МФЦ на регистрацию перехода права собственности.

После регистрации покупателю выдается выписка из ЕГРН, где он указан в качестве собственника. Продавцу переводятся деньги за недвижимость с вычетом суммы аванса или задатка.

и образец

По содержанию преддоговор должен включать в себя все главные условия:

  1. Предмет договора – недвижимость. Указывается название, адрес, кадастровый номер, общая площадь, количество комнат, этаж. Сведения можно узнать на сайте Росреестра.
  2. Цена. Указывается стоимость в цифрах и прописью в рублях.
  3. Порядок расчетов: размер задатка, сумма для перечисления после регистрации. Указывается и способ расчета: наличными, с банковской карты, через ячейку, аккредитив, сервис безопасных платежей.
  4. Срок заключения основного договора (точная дата). Если его не будет, ПДКП будет действовать один год. Если через год основной ДКП не составлен, ПДКП перестает действовать.
  5. Ответственность сторон за уклонение от подписания основного ДКП. Необходимо написать, что продавец или покупатель в таком случае смогут требовать заключения сделки через суд. Можно обозначить и штраф: например, за невыполнение обязательств продавцом в установленные сроки.
  6. Условия расторжения. В каждой ситуации они индивидуальны. Например, если квартира приобретается в ипотеку, но банк не одобряет выбранную недвижимость, можно указать, что ПДКП расторгается без последствий для покупателя. То же самое касается и выдачи разрешения от органа опеки.

Обратите внимание! Информация об участниках сделки указывается в самом начале договора. Понадобятся Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации, даты рождения.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Документы

Для оформления ПДКП продавцу понадобится:

  • Паспорт.
  • Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру: договор дарения, мены, купли-продажи, ренты, свидетельство о наследство (в зависимости от основания возникновения права собственности).

Справки об отсутствии долгов по ЖКУ и выписка из домовой книги оформляются уже перед оформлением основного договора. По согласованию с покупателем можно представить их заблаговременно, но смысла в этом нет: такие документы действуют не более одного месяца. За это время могут накопиться долги или появиться зарегистрированные люди на продаваемой жилплощади.

Как оплачивать?

Стороны несут расходы лишь в том случае, если обращаются за оформлением ПДКП к юристу или нотариусу. Порядок распределения расходов предварительно согласовывается, желательно указать его в договоре.

Нотариальное удостоверение обойдется в 0,5% от стоимости жилья, если подпись нотариуса обязательна.

Юристы за составление ПДКП берут в среднем 1 000-3 000 руб., но все зависит от «аппетита» конкретной компании.

Риски для покупателя и продавца

Продавец рискует только тем, что в случае отказа покупателя от сделки ему придется обращаться в суд для заключения основного ДКП в принудительном порядке. Если он не захочет этим заниматься, поиск покупателя возобновится, а компенсацию за потраченное время никто не возместит.

У покупателя по преддоговору рисков гораздо больше:

  • Нет гарантии 100%, что основной договор будет заключен. Продавец может в любой момент отказаться от сделки и вернуть аванс.
  • Шанс столкнуться с двойной продажей жилья. Этим промышляют мошенники: оформляют ПДКП с несколькими покупателями, берут задатки и исчезают. Нужно тщательно проверять документы о праве собственности. Желательно самому заказать выписку из ЕГРН, чтобы удостовериться в юридической чистоте сделки и отсутствии обременений.
  • Риск потерять задаток. Продавец может отказаться от сделки и не возвращать деньги. Для взыскания придется обращаться в суд.

Обратите внимание! Проверить квартиру на наличие обременений можно через Росреестр, заказав выписку или воспользовавшись электронным сервисом. Там сразу будет указано, что квартира находится в залоге, и с какого момента.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи?

Стороны могут расторгнуть ПДКП по взаимному согласию, оформив дополнительное соглашение к нему. Если же прошел установленный срок для заключения основного ДКП или он уже оформлен, ПДКП перестает действовать.

Потребовать расторжения можно и при уклонении покупателя или продавца от заключения основного договора. Если виновная сторона не согласна на это, нужно обратиться в суд.

Ответы юриста на частые вопросы

Чем отличается аванс от задатка по преддоговору?

Задаток – это денежное обязательство, подтверждающее намерение заключить ДКП в дальнейшем. Если сделка отменяется по вине покупателя, деньги не возвращаются. В случае отмены по вине обеих сторон задаток подлежит возврату. Если сделку отменяет продавец, сумма возвращается покупателю в двойном размере.

Аванс возврату подлежит. Сейчас он вносится в форме обеспечительного платежа по сделкам с недвижимостью. В отличие от задатка, при отмене по вине продавца его размер к возврату не удваивается.

Можно ли расторгнуть преддоговор, если покупатель узнал о незаконной перепланировке, но вовремя выяснить это не удалось?

Да, т.к. это нарушает права покупателя на приобретение недвижимости по устраивающим его условиям, указанным в ПДКП. Если в договоре нет сведений о незаконной перепланировке и покупатель не был предупрежден о ней заблаговременно, сделка расторгается добровольно или через суд.

Правомерно ли условие банка об обязательном заключении преддоговора при ипотеке?
Да, это условие абсолютно законно, т.к. нужно учитывать интересы кредитора: именно он выдает деньги для покупки недвижимости.

Нужно ли составлять расписку о получении продавцом задатка, если эта сумма указана в преддоговоре?

Да, нужно. Условие о задатке в ПДКП означает лишь намерение его передать. Расписка подтверждает факт получения денег.

Можно ли оформить преддоговор для покупки квартиры, если продавцов несколько?

Да. Количество участников сделки значения не имеет, важно лишь указать сведения о каждом из них.

Заключение эксперта

  1. Предварительный договор купли-продажи квартиры по закону заключать необязательно. Но его наличие повышает вероятность выхода на сделку в дальнейшем.
  2. Преддоговор оформляется в той же форме, что и основной – письменно. Иногда требуется нотариальное удостоверение.
  3. Преддоговор нужен, если квартира покупается в ипотеку или с использованием материнского капитала.
  4. По предварительному договору вносится задаток. При отказе покупателя от сделки деньги не возвращаются.
  5. Преддоговор регистрации не подлежит. Оформляется в нескольких экземплярах, по одному остается у каждого участника сделки.

Источник: https://SocPrav.ru/predvaritelnyy-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.