Как посчитать завышение по ипотеке

Содержание

Завышение стоимости квартиры при ипотеке – риски и возможные последствия

Как посчитать завышение по ипотеке
В приобретении недвижимости заинтересованы многие граждане Российской Федерации, однако не все могут самостоятельно накопить необходимое количество денег для покупки подходящего объекта. Существенная помощь оказывается кредиторами, которые предоставляют крупные ссуды.

При кредитовании, практически всегда предусмотрено внесение первоначального взноса, но не все располагают соответствующей суммой, именно поэтому заемщики идут на такое ухищрение, как ипотека с завышением.

На текущий момент завышение стоимости квартиры при ипотеке распространенная практика, бороться, с которой финансовым учреждениям достаточно сложно.

Разница в рыночной и кадастровой стоимости

На любое недвижимое имущество, при регистрации на него права собственности владельцем, дополнительно предоставляется необходимая техническая документация. Здесь помимо определенной информации содержится кадастровая стоимость объекта. Эта величина отличается от рыночной цены по следующим моментам:

  1. В течение продолжительного периода времени величина не изменяется, а так и соответствует значению, прописанному в документе.
  2. Кадастровая стоимость объекта может быть искусственно занижена, так как исходя из этого значения, определяется налогообложение.
  3. Рыночная цена объекта, отражает текущее состояние имущества и устанавливается непосредственно при продаже продавцом.
  4. На кадастровую стоимость не оказывает влияние текущий уровень цен на недвижимость в конкретном регионе.
  5. Эти значения вычисляются абсолютно в разных форматах и имеют различное предназначение в отношении объекта.

Несмотря на наличие целого ряда отличий, две этих величины неразрывно связаны, так как на основании одного значения, формируется другой ценник и наоборот. Такая практика наблюдается при регистрации и последующей продаже объекта на вторичном рынке недвижимости.

Важно! Следует понимать, что искусственно значение рыночной стоимости не может быть чрезмерно занижено или завышено в несколько раз в сравнении с кадастровой ценой, установленной в соответствующем документе.

Как происходит оценка недвижимости для банка

Существует несколько видов стоимости недвижимого имущества:

  • рыночная;
  • кадастровая;
  • оценочная;
  • инвентаризационная и так далее.

За квартиру реальный покупатель отдает рыночную стоимость объекта. Рыночная цена фиксируется в договоре купли-продажи и в ипотечном соглашении. Кадастровая стоимость объекта указывается в документах БТИ, а оценочную стоимость для банка рассчитывает оценщик.

Сумма, которую за свою собственность планирует получить покупатель, не принимается в расчет при одобрении ипотеки. Для банка важна именно оценочная стоимость ипотечного жилья.

Фактически оценочная стоимость близка к среднерыночной цене объекта и складывается из нескольких составляющих:

  • тип и площадь объекта;
  • наличие ремонта, перепланировок, качество внутренней отделки, внешний вид объекта;
  • расположение, транспортная доступность, наличие в районе развитой инфраструктуры;
  • состояние инженерных коммуникаций;
  • благоустройство и внешний вид дома, где расположена квартира;
  • этаж, вид из окон и другие индивидуальные особенности объекта.

Стоимость независимой оценки недвижимости начинается от 3000 рублей. Эти расходы на себя по традиции берет покупатель, заинтересованный в оформлении кредита. Оценку недвижимости для банка заказывают у оценочной компании, которая имеет соответствующую аккредитацию. Таким образом банк страхуется на случай подтасовки реальной и желаемой цены ипотечной недвижимости.

Для будущего покупателя сумма, в которую будет оценена приобретаемая квартира, имеет большое значение.

Если продавец выставил цену в 2 миллиона рублей, а оценщик оценил жилье в 1,5 миллиона, банк не даст достаточную ссуду для приобретения объекта.

В подобной ситуации у покупателя есть два варианта — пытаться сбить цену и договариваться с продавцом или искать другой объект в пределах заданной суммы.

Зачем нужен первоначальный взнос

Практически все программы ипотечного кредитования подразумевают необходимость внесения первичного платежа, который составляет от 10 до 45 процентов стоимости приобретаемого имущества (некоторые банки допускают внесение до 65%). Этот обязательный взнос имеет следующие основные назначения:

  • оценка кредитором платежеспособности заемщика, который заинтересован в оформлении ипотеки и делает обращение в банк;
  • установленные требования Центробанка России в отношении определенных ипотечных программ кредитования;
  • снижение рисков кредитора относительно несения убытков при предоставлении займа недобропорядочному заемщику;
  • определенные гарантии юридической чистоты совершаемой сделки по приобретению недвижимого объекта.

На данный момент, многие кредиторы предусматривают оформление ипотеки без первоначального взноса, однако здесь устанавливаются иные требования к заемщикам, либо предусматривается обязательное наличие залогового обеспечения. В иных ситуациях, первичный платеж является обязательным условием для выдачи заемщику средств на покупку недвижимости.

Первоначальный взнос по ипотеке: что это такое и для чего нужен?

Ипотечные заемщики иногда недоумевают, зачем банки вообще требуют вносить первый взнос. Ведь по ипотеке начисляются немалые проценты, и, казалось бы, банку выгоднее кредитовать клиента на полную сумму.

В первую очередь такое требование связано с минимизацией рисков. В том случае, если заемщик не сможет вносить платежи и квартиру придется продавать, первоначальный взнос позволит компенсировать разницу между рыночной стоимостью и ценой продажи. Кроме того, для кредитной организации это дополнительная гарантия платежеспособности заемщика.

Зачем завышают стоимость: схема

На практике, при обращении в Сбербанк, либо к любому другому кредитору, требуется внесение небольшого предварительного платежа только на приобретение некоторых видов жилья.

Что касается вторичного рынка (жилье чаще всего приобретается именно на вторичке), то здесь предусмотрено предварительное внесение 20 и более процентов от стоимости объекта.

Именно поэтому и существует схема завышения рыночной цены объекта, когда заемщик претендует на более крупный заем, при этом вносит меньший первичный платеж. Ситуация выглядит следующим образом:

  • заинтересованному в ипотеке заемщику не хватает определенной суммы денег на несение предварительного платежа;
  • осуществляются определенные договоренности с продавцом, об искусственном увеличении цены недвижимого объекта;
  • продавец пишет расписку о том, что ему покупатель предоставил определенную сумму аванса для последующего оформления сделки;
  • в такой ситуации кредитор получает определенную гарантию, что некоторый процент средств заемщика уже принимает участие в сделке;
  • далее снижается размер обязательного первоначального взноса, а кроме того увеличивается само тело кредита.

Впоследствии в договоре покупки прописываются новые значения, однако сделка между продавцом и покупателем осуществляется на тех же условиях, о которых они договорились изначально.

Важно! Такой вариант проведения сделки на практике имеет широкое распространение, однако сулит определенные риски не только для продавца, но также и для самого покупателя.

Завышение стоимости жилья: как это делается

Поясним механизм завышения цены жилья на примере. Гражданин Иванов хочет купить квартиру, но у него нет средств на первоначальный взнос. Он находит подходящий объект стоимостью 4 миллиона рублей.

Иванов предлагает продавцу, гражданину Петрову, «для банка» завысить стоимость квартиры на 1 миллион рублей.

Иванов и Петров подписывают соглашение об авансе за недвижимость в размере 1 миллиона рублей, Петров дополнительно пишет расписку о получении наличных денег на указанную сумму от Иванова. Оценщик оценивает квартиру в 5 миллионов, банк одобряет ипотеку.

Иванов и Петров заключают договор купли-продажи, на приобретаемую квартиру накладывается обременение, банк подписывает кредитный договор с Ивановым. После регистрации перехода права собственности к новому собственнику продавец получает от банка 4 миллиона рублей на счет-аккредитив.

Источник: https://xn----8sbaa0aybkqcjljp6sd.xn--p1ai/raznoe/zavyshenie-ceny-kvartiry-pri-ipotechnyh-sdelkah.html

Как досрочно погасить ипотеку — Свои

Как посчитать завышение по ипотеке

У любой ипотеки есть обязательный платеж — деньги, которые нужно вносить каждый месяц, чтобы банк не начислил пени за просрочку. Но можно вносить сумму больше обязательного платежа каждый месяц или раз в полгода с премии — это называется досрочным погашением.

При досрочном погашении банк предлагает два варианта: сократить срок кредита или уменьшить платеж. В этой статье разбираемся, какой вариант выгоднее выбирать.

В статье говорим об ипотеке с аннуитетными платежами — это ипотека с одинаковыми ежемесячными платежами. Платеж за первый, второй, десятый и последний месяцы не меняется. 

Если сокращать срок, переплата по ипотеке ниже

Досрочное погашение с сокращением срока обычно выбирают, чтобы закрыть ипотеку быстрее. А уменьшение платежа — чтобы снизить риски в будущем, например, при потере работы или болезни через десять лет. Еще один критерий — переплата по процентам. Посчитаем на примере, сколько процентов нужно будет заплатить по ипотеке в трех случаях:

  • не гасить досрочно;
  • гасить досрочно с сокращением срока;
  • гасить досрочно с уменьшением платежа.

Для примера возьмем ипотеку с такими параметрами: квартира за 2 550 000 рублей, первый взнос — 510 000 рублей, ипотечный кредит — 2 040 000 рублей на 30 лет, ежемесячный платеж — 15 975 рублей. 

Не гасить досрочно. Если вносить только обязательные ежемесячные платежи, параметры будут такими:

  • срок кредита — 30 лет;
  • ежемесячный платеж — 15 975 рублей;
  • всего заплатим банку — 5 751 327 рублей;
  • проценты — 3 711 327 рублей.

За 30 лет нужно будет выплатить тело кредита — это те 2 040 000 рублей, что взяли в банке, и проценты — 3 711 327 рублей.

Рассчитать переплату по процентам со своими параметрами можно с помощью ипотечного калькулятора — банковского или стороннего.

Расчет переплаты по процентам за ипотечный кредит в стороннем калькуляторе

Гасить с сокращением срока. Если вносить каждый месяц на 5000 рублей больше и выбирать сокращение срока, получатся такие цифры:

  • срок кредита — 14 лет и 2 месяца;
  • ежемесячный платеж — 15 975 рублей;
  • дополнительный досрочный платеж — 5000 рублей;
  • всего заплатим банку — 3 545 720 рублей;
  • проценты — 1 505 720 рублей.

Срок кредита уменьшился почти вдвое, а проценты — на 2 205 606 рублей. Но расходы на ежемесячное обслуживание ипотеки выросли на размер досрочного платежа — в нашем примере это пять тысяч рублей.

Расчет переплаты по процентам при досрочном погашении с сокращением срока

Гасить с уменьшением платежа. Если вносить те же 5000 рублей, но выбирать уменьшение платежа, срок кредита всё равно будет уменьшаться, но не так сильно:

  • срок кредита — 25 лет 3 месяца;
  • ежемесячный платеж — 15 975 рублей в первом месяце. Платеж с каждым месяцем снижается, например, через пять лет платеж будет около 13 000 рублей, а через десять лет в районе 8 000 рублей;
  • дополнительный досрочный платеж — 5000 рублей;
  • всего заплатим банку — 4 288 453 рубля;
  • проценты — 2 248 453 рубля.

По сравнению с вариантом без досрочного погашения экономия на процентах 1 462 873 рубля.

На 17‑й год ипотеки обязательный платеж снизится до 6 833 рублей

Самая низкая переплата по процентам получается, если досрочно гасить ипотеку с сокращением срока. 

Можно уменьшать срок и платеж одновременно

Третий вариант досрочного погашения — вносить досрочные платежи, выбирать уменьшение платежа, но продолжать платить обязательный платеж как в первый месяц. Платеж снижается, но вместо того чтобы платить меньше, человек вносит ту же сумму. Тогда удастся получить сразу две выгоды:

  • уменьшение срока кредита;
  • снижение рисков за счет уменьшения ежемесячного платежа.

Например, ежемесячный платеж — 15 975 рублей, вносим каждый месяц на пять тысяч больше — 20 975 рублей, но выбираем погашение с уменьшением суммы, тогда:

  • срок кредита — 14 лет и 2 месяца;
  • ежемесячный платеж — 15 975 рублей;
  • дополнительный досрочный платеж — 5000 рублей;
  • всего заплатим банку — 3 545 720 рублей;
  • проценты — 1 505 720 рублей.

Расчет переплаты и срока получается таким же, как с погашением на уменьшение срока, но обязательный платеж постепенно уменьшается. Это значит, что если человек потеряет доход или заболеет, ему будет проще выплачивать ипотечный кредит — платеж меньше. А если всё будет в порядке, получится закрыть ипотеку за меньший срок, как при досрочном погашении с сокращением срока.

К седьмому году платеж снизится до 10 000 рублей, но нужно продолжать вносить первоначальный обязательный платеж и сумму досрочного погашения, если доход не упал

Главное преимущество этого способа — снижение рисков. Пока с доходами всё в порядке, стратегия работает точно так же, как с сокращением срока ипотеки, но в случае падения доходов защищает от просрочек по кредиту, комиссий и пеней.

Сравним четыре способа погашения по сроку ипотеки и переплате по процентам:

Способ Срок кредитаПроценты
Без досрочного погашения30 лет3 711 327 рублей
Сокращение срока14 лет и 2 месяца1 505 720 рублей
Уменьшение платежа25 лет и 3 месяца2 248 453 рубля
Уменьшение платежа и срока14 лет и 2 месяца1 505 720 рублей

Кроме процентов нужно учесть расходы на обслуживание кредита.

Нужно учесть страховку

Есть еще один расход, который зависит от срока ипотеки, — страховка. Банки требуют страховать квартиру, потому что она в залоге, и жизнь, чтобы страховая компания погасила кредит, если с человеком что-то случится.

Обе страховки нужно продлевать каждый год. Например, если страховка квартиры стоит 5000 рублей, а жизни и здоровья — 7000 рублей, каждый год дополнительно нужно тратить по 12 000 рублей. Посчитаем, сколько примерно получится.

Способ досрочного погашенияСрок ипотекиРасходы на страховку
Не гасить досрочно30 лет360 000 рублей
С уменьшением платежа26 лет312 000 рублей
С сокращением срока15 лет180 000 рублей
С уменьшением платежа и сокращением срока15 лет180 000 рублей

Если гасить досрочно с сокращением срока или одновременно уменьшать платеж и срок, расходы на страховку сократятся в два раза.

Выгоднее вносить досрочно сколько есть, а не копить крупную сумму

Проценты по ипотечному кредиту начисляются не в конце месяца, а каждый день. Например, если ипотека по 8,7% годовых, то каждый день банк начисляет примерно по 0,024%. Это значит, что нет смысла копить, например, 300 000 рублей, чтобы внести их досрочно. Выгоднее вносить небольшие суммы, как только они появляются.

Посчитаем на примере. Допустим, семья год откладывает по 25 000 рублей, чтобы разом внести 300 000 рублей. И вносит их в январе 2021 года в счет сокращения срока кредита:

Семья внесла 300 000 рублей на 13‑й месяц ипотеки

Срок кредита сократится до 18 лет и 9 месяцев, а переплата по процентам до 1 839 690 рублей. Получится сэкономить 1 871 673 рубля на процентах.

Теперь сравним со вторым вариантом: семья не копит год, а сразу вносит по 25 000 рублей на досрочное погашение:

Семья не копит год, а вносит по 25 000 рублей в течение 12 месяцев

В случае с ежемесячными платежами семья внесла по итогу те же 300 000 рублей, но не через год, а постепенно. Срок кредита сократился до 18 лет и 4 месяцев, а переплата по процентам до 1 773 737 рублей, экономия на процентах 1 937 589 рублей.

В нашем примере получается так:

Копить год 300 000 рублейВносить сразу по 25 000 рублей
Срок кредита18 лет и 9 месяцев18 лет и 4 месяца
Проценты1 839 690 рублей1 773 737 рублей
Экономия на процентах1 871 673 рублей1 937 589 рублей

Во втором случае экономия на процентах на 65 916 рублей больше.

Досрочные платежи можно вносить в приложении

Вносить платежи можно через личный кабинет банка или мобильное приложение. Возможно, в каком-то региональном банке всё еще нужно ходить в отделение лично и писать заявление, но крупных банках, например, Сбербанке, ВТБ, Альфа-банке, Россельхозбанке, всё можно делать в приложении.

Покажем на примере Сбербанка. Нужно зайти в приложение и найти вкладку «Кредиты» и нажать на ипотеку, затем перейти в раздел «Операции» и «Погасить досрочно»:

Теперь нужно ввести сумму: под строкой будет указана минимальная и максимальная суммы погашения — меньше минимальной внести не получится. Затем в верхней части экрана выбрать тип досрочного погашения:

Готово. Чтобы увидеть новый срок или платеж по ипотеке, нужно перезайти в приложение.

Источник: https://svoi.io/mortgage-end/

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: к чему приведет?

Как посчитать завышение по ипотеке

В приобретении недвижимости заинтересованы многие граждане Российской Федерации, однако не все могут самостоятельно накопить необходимое количество денег для покупки подходящего объекта. Существенная помощь оказывается кредиторами, которые предоставляют крупные ссуды.

При кредитовании, практически всегда предусмотрено внесение первоначального взноса, но не все располагают соответствующей суммой, именно поэтому заемщики идут на такое ухищрение, как ипотека с завышением.

На текущий момент завышение стоимости квартиры при ипотеке распространенная практика, бороться, с которой финансовым учреждениям достаточно сложно.

Риски завышения для продавца

Подобное развитие событий способно привести к неблагоприятным последствиям. Здесь предусматривается определенный обман и извлечение некоторый выгоды для заинтересованных сторон. На практике, в такой сделке имеются следующие риски продавца:

  • если сделка не будет одобрена, то формально продавец недвижимого имущества обязуется вернуть покупателю средства, которые он на практике не получал;
  • при условии, что такая ситуация вскроется, предусматривается ответственность за соучастие в мошеннической схеме;
  • такая процедура может затянуть продажу недвижимого имущества на продолжительный период времени;
  • дополнительно может наблюдаться огласка, которая впоследствии не позволит продавцу выгодно реализовать свое недвижимое имущество.

Отдельно следует выделить момент, относительно последующего удержания с продавца налога в размере 13 процентов от вырученных средств с реализации квартиры или иного имущественного объекта.

Опасность завышенной цены для покупателя

Как и в случае с продавцом, заемщики, которые заинтересованы в приобретении имущества, могут столкнуться с некоторыми неприятными ситуациями. Риски покупателя следующие:

  • самое безобидное стечение обстоятельств при выявлении махинаций – это отказ в предоставлении займа на покупку квартиры или дома;
  • более серьезным последствием можно назвать внесение такого клиента в черный список, из-за чего впоследствии оформить любую ссуду будет почти невозможно;
  • наиболее опасная ситуация, при выявлении схемы – это привлечение к уголовной ответственности по статье УК РФ № 159 «Мошенничество»;
  • кроме того, при неправильном оформлении документа, заемщик рискует дополнительно остаться должником продавца.

Следует понимать, что доказать в суде определенные договоренности с продавцом, которые не прописаны в документальной форме весьма проблематично, из-за чего на основании постановления заемщик может остаться должен продавцу сумму средств, прописанную в расписке. С такой ситуацией можно столкнуться, если наткнуться на недобропорядочного собственника имущественного объекта.

Важно! Дополнительно, ипотечное кредитование нередко подразумевают участие эксперта по оценке рыночной стоимости, из-за чего покупатель или продавец могут понести еще более существенные растраты, либо столкнуться с предвзятостью при процедуре.

Как завысить оценку стоимости

Для того чтобы завысить оценку, необходимо пошагово выполнить целый ряд последовательных действий. Как правило, для такой схемы потребуется проделать следующее:

  1. Выбрать наиболее подходящий объект недвижимости (следует выбирать квартиры в свободной продаже собственниками).
  2. Потребуется заключить соответствующее соглашение с продавцом об условной передаче крупного аванса.
  3. Продавцом составляется расписка в трех экземплярах о том, что он получил от непосредственного покупателя оговоренную сумму денег.
  4. Один экземпляр передается в банк, где получается подтверждение того, что определенный процент стоимости имущества уже оплачен.
  5. Далее составляется расписка о том, что стороны не имеют друг к другу каких-либо претензий относительно денег.
  6. Кредитор одобряет ссуду заемщику, которая по факту будет покрывать полноценную стоимость жилья.
  7. Впоследствии оформляется основной договор по передаче имущественных прав покупателю на основании соглашения.

Далее останется только зарегистрировать права собственности, а после предоставить в финансовое учреждение необходимый перечень документов для подтверждения. Впоследствии предстоит выплачивать полную сумму, которую банк предоставил заемщику.

Важно! Такая махинация предполагает внесение незначительного предварительного взноса, либо полное его отсутствие, однако при ее выявлении, присутствуют некоторые риски и возможные последствия.

Поддержка в ипотечном кредитовании

Для того чтобы не заниматься различными аферами, за которые предусматривается уголовная ответственность, рекомендуется обратиться в посредническое агентство, где может быть оказана помощь в оформлении выгодной ипотеки.

Здесь заемщик может претендовать на поддержку в оформлении заявки, подбор недвижимого объекта, а кроме того сопровождение процедуры до момента регистрации прав собственности на квартиру.

Эти учреждения тесно сотрудничают с кредиторами, из-за чего при подаче обращения через ипотечного брокера подбираются выгодные условия, а кроме того повышаются шансы на одобрение заявки. За свои услуги такие компании удерживают от 5 до 10% комиссии.

Среди массы ипотечных брокеров следует выделить проект «ДомБудет» от компании ООО Центр Финанс, так как здесь предусмотрены наиболее приемлемые условия, а кроме того индивидуальный подход к каждому клиенту.

Источник: https://BeruKredit.pro/zavyshenie-stoimosti-kvartiry-pri-ipoteke/

Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?

Как посчитать завышение по ипотеке

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи означает указание цены такого жилого помещения ниже его рыночной стоимости. Делается это при купле-продаже квартир на вторичном рынке недвижимости.

При этом стоимость таких квартир, как правило, выше 1 млн рублей, а в собственности они находились не более трех лет.

Занижение стоимости квартир связано прежде всего с будущей отчетностью перед ФНС при подаче налоговой декларации, где отражается полученный с продажи доход физического лица, после чего подлежит уплате налог государству.

При выдаче ипотечного кредита заниженная стоимость квартиры ни на что не влияет, ведь заемщик берет конкретную сумму, и банки охотно идут на заключение подобных сделок (практически все выдают ипотечные кредиты).

Однако некоторые банки могут выдавать ипотечные кредиты с определенными условиями, среди них:

  • увеличение первоначального взноса по ипотечному кредиту;
  • повышение процентной ставки;
  • указание в ипотечном договоре суммы кредита, а не стоимости квартиры.

Таким образом, занижение цены при купле-продаже квартиры довольно распространено в настоящее время, и категорического «нет» от банка Вы не услышите. Впрочем, каждый банк вправе формулировать особые условия для заключения подобных сделок.

Кому банки дают ипотеку на квартиру, а кому отказывают?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Отвечает президент компании Century21 Zavidov Юрий Завидов:

В целом банки достаточно лояльно относятся к таким условиям по сделке купли-продажи квартиры с привлечением ипотечных средств. И такие сделки далеко не редкость. Другое дело, что указание стоимости, которая будет занижена по отношению к рыночной, влияет на то, каким образом продавцы будут в дальнейшем осуществлять налоговое планирование.

В большинстве случаев после продажи квартиры такие продавцы становятся покупателями и на вырученные деньги от продажи недвижимости приобретают новую квартиру или, например, загородный дом.

Но, конечно же, лучше всего указать полную стоимость квартиры, заплатить налоги и в дальнейшем воспользоваться правом имущественного налогового вычета (при условии, что продавцы ранее таким вычетом не пользовались).

Нельзя не упомянуть о рисках, которые несет покупатель квартиры с такой стоимостью. Иногда разница в стоимости бывает очень существенной.

Ведь в случае оспаривания сделки, признания этой сделки недействительной и реституции покупатель получит ту сумму, которая была указана в договоре купли-продажи.

Прежде чем осуществлять такую сделку, необходимо все тщательно проверить, максимально подробно изучить историю квартиры или поручить проверку опытным специалистам.

Отвечает заместитель генерального директора по развитию ООО ИСК «Ареал» Максим Радченко:

Получить ипотечный кредит на покупку квартиры с заниженной в договоре стоимостью вполне реально. Но банк должен быть поставлен об этом в известность.

Если банк соглашается закрыть глаза на расхождение, а это распространенная ситуация, «излишки» денег проводятся как «сумма на неотделимые улучшения» и оформляются специальным документом.

Встречаются и случаи, когда сумма в договоре на неотделимые расходы превышает указанную заниженную цену квартиры в разы, и банки на это идут. Однако в таком случае есть риск отказа в регистрации в Росреестре.

Чаще всего ипотечные сделки с занижением проходят в демократичном сегменте. Если рыночная стоимость квартиры составляет 3 млн рублей, занизить ее без лишних подозрений можно вдвое и даже больше.

Естественно, стоимость, указанная в договоре, должна быть подтверждена оценщиком (это специализированные компании-партнеры банков), который подтверждает, что квартира стоит дешевле сопоставимых по характеристикам.

Поэтому, в частности, занижение цены в договоре без предварительного уведомления банка практически гарантированно приведет к отказу в кредите.

Есть еще один существенный момент. В большинстве случаев банки идут на занижение стоимости, выставляя свои условия: больший размер первоначального взноса и увеличенная ставка.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Как купить вторичную квартиру через Сбербанк?

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Да, влияет, когда речь идет о покупке на вторичном рынке.

Процедура ипотечного кредитования устроена таким образом: 1) будущий покупатель обращается в банк с просьбой о займе денег на покупку недвижимости; 2) получает принципиальное согласие на кредит; 3) выбирает конкретное предложение и подписывает договор с продавцом, в котором указана сумма сделки; 4) кредитная организация выплачивает сумму займа в соответствии с указанной в договоре ценой. Таким образом, от банка Вы получите в кредит ровно ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.

Продавец квартиры обычно обращается с просьбой к своему покупателю прописать в договоре продажи недвижимости цену ниже той, которая будет уплачена в действительности в случае, если выставленный на продажу объект находится в собственности владельца меньше пяти лет, за исключением некоторых оговорок, когда этот срок составляет три года.

Эта связанно с тем, что при недостаточном сроке владения сделка будет облагаться НДФЛ. Однако такой шаг влечет за собой определенные риски. Несоответствие заявленной цены рыночной может заинтересовать налоговые органы, и они вправе провести проверку.

Кроме того, цена по которой рассчитывается налог, не может быть ниже 70% его кадастровой стоимости.

Отвечает генеральный директор Rezidential Group, девелопера ЖК «Пироговская Ривьера» Сергей Ильясаев:

Российские финансово-кредитные учреждения довольно давно предоставляют ипотечные кредиты в рамках сделок купли-продажи недвижимости с заниженной стоимостью. В рамках этих сделок банки предоставляют кредиты, основываясь на рыночной стоимости объектов, определяемой аккредитованными оценочными компаниями.

Если цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, например, 2 млн рублей, что значительно ниже стоимости по кадастровому справочнику (5 млн рублей), но при этом, согласно отчету аккредитованной банком оценочной компании, ее стоимость равна 4,8 миллиона, то банк предоставит кредит, исходя из оценочной стоимости за вычетом первоначального взноса клиента. При этом в большинстве банков такая форма проводимой сделки никак не повлияет на ставку по кредиту.

В данном вопросе надо также учитывать, что государство принимает активные меры, направленные на борьбу с так называемой налоговой оптимизацией и с огромным объемом сделок на рынке вторичной недвижимости, сумма которых по договору не превышала 1 млн рублей.

Так, с начала года вступили в силу изменения в налоговое законодательство, согласно которым в случае реализации объекта недвижимости, права собственности по которому были оформлены позднее 01 января 2016 года, налоговой базой для исчисления НДФЛ будет являться его кадастровая стоимость, умноженная на поправочный коэффициент 0,7.

Пример: если, согласно договору купли-продажи, стоимость объекта равна 1 млн рублей, а его кадастровая стоимость равна 5 млн рублей, то сумма НДФЛ будет начислена на следующую налогооблагаемую базу: (5 млн Х 0,7) – 1 млн руб. (налоговый вычет, предоставляемый при реализации недвижимости) = 2,5 млн рублей. НДФЛ: 2,5 млн рублей Х 13% = 325 000 руб.

Может ли официально не работающий человек взять ипотеку?

Могу ли я требовать у Сбербанка снизить мою ставку по ипотеке?

Отвечает юрист Александр Малютин:

Для оформления залога недвижимого имущества в пользу банка необходимо провести оценку стоимости этого имущества. Оценка определяется на основании соглашения сторон договора.

Как сказано в законе «Об ипотеке», если предметом залога является земельный участок, то такая оценка должна проводиться с привлечением специализированной организации в области оценки.

Если недвижимость приобретается на денежные средства, выдаваемые банком, то возникает ипотека в силу закона, то есть имущество будет находиться в залоге у кредитной организации с момента государственной регистрации ипотеки.

В договоре должна быть указана залоговая стоимость недвижимого имущества, то есть стоимость имущества, которую определили стороны. В идеале даже при передаче в залог квартиры необходимо провести оценку с привлечением специалиста.

Банк может предлагать своего оценщика или свою оценку, на основании своих данных о рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимого имущества.

Размер залоговой стоимости в договоре является важным моментом для всех сторон сделки, именно эта цена будет определяться как начальная цена продажи имущества с торгов, если заемщик не исполнит свои обязательства.

Для заемщика эта цена не должна быть занижена, иначе после продажи имущества с торгов он не получит денежные средства сверх размера долга, которые бы остались в случае, если бы имущество продавалось за справедливую цену.

Таким образом, непосредственно для банка, на первый взгляд, все равно, какова стоимость покупки недвижимого имущества. Залоговая стоимость может отличаться от стоимости покупки заемщиком недвижимого имущества, и банк в любом случае получит удовлетворение своих требований за счет залогового имущества в случае неисполнения обязательств заемщиком.

Но существует ряд моментов, которые банк, как разумный и профессиональный участник рынка, должен учитывать. Существенное занижение стоимости недвижимого имущества может привести к дальнейшему оспариванию договора купли-продажи.

К примеру, если в отношении продавца недвижимого имущества будет введена процедура банкротства, то такая сделка будет оспорена по специальным основаниям закона о банкротстве, а именно как сделка с неравноценным встречным исполнением.

Возможны и другие основания для оспаривания таких сделок.

Недействительность договора приведет к тому, что имущество будет возвращено в собственность продавца. Это, в свою очередь, может привести к тому, что банк потеряет право залогодержателя, так как, действуя добросовестно, организация должна была предусмотреть то обстоятельство, что недвижимое имущество приобретается по заниженной цене.

Следовательно, при выдаче ипотечного кредита банк должен принимать во внимание стоимость приобретения недвижимого имущества.

Однако с учетом того, что судебные споры, связанные с занижением стоимости приобретения недвижимого имущества (где при этом залоговая стоимость явно выше), имеют место быть, следует сделать вывод, что некоторые банки закрывают на это глаза.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

С чего начать покупку вторичного жилья?

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Как выбрать банк и ипотечную программу?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_zanizit_tsenu_v_dogovore_esli_ya_beru_ipoteku/6210

Как правильно рассчитать ипотеку

Как посчитать завышение по ипотеке

Купить свое жилье и сохранить финансовое благополучие — две основные задачи для тех, кто задумывается об ипотеке.

Это легко решить, если перед подачей заявки учесть и продумать основные пункты. Рассказываем, как взять ипотеку и не пожалеть об этом.

Выберите: новостройка или вторичка

От этого зависит и стоимость жилья, и программы кредитования, а значит — ставки на ипотеку.

Обычно квартиры в строящихся домах дешевле, чем в уже построенных. Особенно если покупать их на стадии проектирования или начала строительства. Программ кредитования на покупку новостройки также больше, а ставки по ним — ниже. 

Вторичное жилье обычно стоит дороже, программ кредитования на такую недвижимость меньше, а ставки несколько выше. Но дешевле — не всегда выгоднее. И у вторичного жилья, и у новостроек есть свои особенности, которые нужно учитывать при выборе, и только тогда принимать решение.

Вопрос о том, какая ипотека выгоднее и почему, разбираем в подробной статье

Пользуйтесь ипотечным калькулятором

Найти походящие решения именно для вас по всем пунктам ипотечного кредита поможет ипотечный калькулятор. С его помощью можно рассчитать ежемесячные платежи и срок кредита, выбрать оптимальную ипотечную программу, узнать ставку и даже скачать график платежей.

Также вы можете воспользоваться бесплатной услугой персонального подбора ипотечной программы. После ответа на несколько вопросов вам будут представлены все подходящие ипотечные программы с рассчетом необходимого дохода, ежемесячного платежа, процентной ставки и списком услуг, снижающих ставку по кредиту. 

Но надо помнить, что все расчеты будут предварительными. Итоговые условия можно узнать только после одобрения банком недвижимости.

О том, как пользоваться калькулятором ипотеки, читайте в нашей статье

Оцените свою платежеспособность

Чтобы выплачивать ипотеку, не нужна огромная зарплата. Главное — ваш доход должен быть стабильный, и его должно хватать на ежемесячный платеж по кредиту. При этом у вас должны оставаться средства на  другие обязательные расходы. Хорошо, когда ипотечный платеж не превышает половины вашего ежемесячного дохода. 

Это важно и для банка, ведь банк дает вам в долг деньги других вкладчиков, которые он должен вернуть им с процентами. И если при рассмотрении вашей заявки банк не будет уверен, что вы сможете стабильно и без задержек выплачивать кредит, он просто откажет вам в ипотеке.

Например: Олег решил взять квартиру по программе «Новостройка» за 3 млн рублей, на 15 лет, для первоначального взноса у него есть 10% от стоимости недвижимости — 300 000 рублей. Предварительный  расчет на ипотечном калькуляторе покажет, что ежемесячный доход Олега при таких условиях должен быть не меньше 33 216 рублей, а платеж составит 25 803 рубля в месяц. 

Олег не уверен, что сможет каждый месяц выплачивать эту сумму без задержек. Он увеличвает срок выплаты ипотеки до 20 лет и смотрит недвижимость подешевле — за 2 700 000 рублей. С новыми условиями необходимый доход снизился до 25 842 рублей, а ежемесячный платеж до 20 075 рублей.

Так, меняя условия, Олег смог подобрать для себя наиболее комфортный вариант выплаты ипотечного кредита. 

Сколько нужно зарабатывать, чтобы взять ипотеку, читайте в нашей статье 

Определитесь с суммой кредита

Обычно, чем больше сумма ипотечного кредита, тем больше переплата по процентам и сумма первоначального взноса.

При положительном решении по заявке, банк одобрит вам максимально возможную сумму кредита, исходя из вашего дохода. Но это не значит, что обязательно использовать все средства. Вы можете взять только необходимую часть из одобренной суммы.

Например: Олег опять рассчитывает ипотеку по программе «Новостройка» за 3 млн рублей на 15 лет с первоначальным взносом 10% от стоимости недвижимости. Банк одобрил ему большую сумму, и он решил купить квартиру подороже — за 3,5 млн рублей.

Вместе с суммой кредита выросла и сумма ежемесячного платежа, а также минимального первоначального взноса — с 300 000 до 350 000 рублей.

Рассчитайте сумму первоначального взноса

Оформить ипотеку без первоначального взноса нельзя. Минимальный первоначальный взнос по кредитным программам СберБанка — 10% от стоимости недвижимости.

Чем больше первоначальный взнос — тем выгоднее. В СберБанке есть программы, в которых первоначальный взнос от 20% обеспечивает скидку на ставку по ипотеке.

Например: Олег снова рассчитывает ипотеку по программе «Новостройка» за 3 млн рублей на 15 лет с первоначальным взносом 10% от стоимости недвижимости. Ставка составляет 8% годовых. Олег занимает деньги у родственников и рассчитывает кредит на тех же условиях, но с первоначальным взносом 20% — ставка уменьшилась до 7,6%. 

Также от размера первоначального взноса зависит и ваш общий долг перед банком — чем больше первоначальный взнос, тем меньше сумма кредита, соответственно, меньше платить за проценты.

О том, как первоначальный взнос влияет на ставку по ипотеке, читайте в нашей статье

Подумайте, на какой срок вы будете брать ипотеку

Меньший срок — меньшая переплата, но выше ежемесячный платеж. Больший срок — большая переплата в итоге, но меньше сумма ежемесячного платежа.

Помните о дополнительных расходах

При оформлении ипотеки не обойтись без дополнительных расходов, поэтому лучше учитывать их сразу.

Обязательной статьей расхода станет страхование недвижимости — банку необходима гарантия, что в форс-мажороной ситуации он получит заемные средства обратно. 

Есть и необязательные расходы. В перспективе они помогут вам сэкономить деньги и время, обезопасить себя и купленную недвижимость.

Подробнее обо всех дополнительных расходах при покупке квартиры в ипотеку, читайте в статье  

Ищите недвижимость после одобрения заявки на ипотеку

Так вы сможете рассчитать свой бюджет на покупку недвижимости, основываясь на одобренной банком сумме и собственных накоплениях.

После одобрения заявки у вас будет еще 90 дней на то, чтобы найти недвижимость, согласовать ее с банком и подготовиться к сделке.

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/kak-pravilno-rasschitat-ipoteku

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.