Как продать квартиру по ипотеке

Содержание

Как можно продать квартиру в ипотеке: способы, особенности военной ипотеки и продажи доли

Как продать квартиру по ипотеке

Ситуаций, когда нужно продать квартиру в ипотеке, может быть множество. Среди вариантов – развод или расширение на большую жилплощадь. Итак, давайте разберём, как происходит процедура продажи и что для этого понадобится.

  1. Подробнее о продаже
  2. По какой причине может потребоваться продажа ипотечного жилья?
  3. Как банк относятся к таким сделкам?
    1. С участием банка
    2. Без участия банка
  4. Права владельца на квартиру в ипотеке
  5. Особенности продажи ипотечной недвижимости
  6. Способы продажи квартиры в ипотеке
  7. Процедура продажи квартиры в ипотеке
    1. Что потребуется?
    2. Какие потребуются документы?
    3. Пошаговые действия
  8. Нюансы продажи квартиры с материнским капиталом
  9. Особенности продажи квартиры при разводе
  10. Риски продажи квартиры в ипотеке
    1. Для покупателя
    2. Для продавца

Подробнее о продаже

Недвижимость, которая находится в обременении, не может быть продана без разрешения банка. Поэтому заемщик может только пользоваться жильем, которое находится в ипотеке. Кроме того, заемщик должен содержать жилье в надлежащем виде.

А вот продажа жилья третьим лицам, либо его утрата незаконна. Однако есть ряд ситуаций, когда банк может пойти на встречу клиенту и разрешить продажу жилья, находящегося в ипотеке.

Клиент может захотеть продать жилье в следующих случаях:

  • при потере достаточного для погашения займа дохода;
  • если появилась необходимость в более просторном жилье;
  • клиент хочет заработать на ипотечном кредите.

Все эти причины совершенно законны и могут послужить для продажи залогового жилья.

Как банк относятся к таким сделкам?

Жилье, приобретенное с помощью ипотечного кредита, является собственностью должника, однако, чтобы его продать, нужно вначале получить согласие банка.

И здесь есть несколько вариантов развития событий. С одной стороны банк заинтересован в том, чтобы займ был полностью погашен, и старается не препятствовать тому, чтобы клиент больше не нес долговые обязательства по жилищу.

Но с другой стороны при продаже залогового жилья банк теряет свои проценты, а так же прибыль, которую он постоянно получает, пока клиент выплачивает проценты по кредиту.

Права владельца на квартиру в ипотеке

Не смотря на то что владельцем жилья является человек, который взял недвижимость в ипотеку, продать ее без разрешения банка он не имеет права.

Для того, чтобы было продано имущество, нужно вначале получить одобрение финансовой организации.

Особенности продажи ипотечной недвижимости

В том случае, если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, то финансовая организация не имеет права отказать в продаже имущества. А чтобы заемщики не злоупотребляли подобной возможностью, продажа квартиры в ипотеке сопровождается наложением заградительных комиссий и штрафных санкций.

Однако подобные санкции несравнимы с теми последствиями, которые сулят вам прекращение платежей по ипотечному кредиту. Поэтому если вы понимаете, что больше не можете оплачивать ипотеку – не затягивайте с продажей, попробуйте решить ситуацию через судебное разбирательство.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Итак, давайте разберем, каким образом можно продать квартиру, которая находится в обременении у банка.

С участием банка

В том случае, если у хозяина жилья не хватает времени на продажу квартиры (к примеру, он часто находится в командировках или меняет место жительства), заемщик может переложить обязанности по продаже квартиры на плечи банка.

При таком раскладе снятием обременения занимается только финансовая организация и покупатель, а присутствия заемщика здесь не требуется. Остаток от совершенной сделки, если только он есть, после регистрации жилья заёмщик может забрать в депозитарной ячейке банка в любое время.

Часто так происходит сделка еще и в том случае, если клиент не выполняет свои обязательства по оплате платежей, у него накапливается большой долг, и финансовая компания принимает решение о продаже жилья и снятии обременения.

Без участия банка

Здесь возможно несколько вариантов событий, и один из них – это досрочное погашение. Как и при каких условиях можно продать жилье таким образом? Найти покупателя, который будет согласен на подобную схему, довольно сложно. Многих клиентов отпугивают обремененные квартиры, тем более что на вторичном рынке всегда есть альтернативные юридически чистые предложения.

Чаще всего к подобной досрочной схеме прибегают лица, которые вкладывают средства в строящееся жилье. Квартиры с современной планировкой, да еще и в новостройках, пользуются большим спросом, а на заключительной стадии строительства у нормального, добросовестного заемщика практически не бывает свободных вариантов.

Потенциальный покупатель жилья вносит задаток, необходимый для полного погашения ипотечного кредита в банке, по дополнительному соглашению с заемщиком, которое должно быть заверено у нотариуса.

После того, как обременение будет снято, а ипотечный кредит – закрыт, что, как правило, занимает до пяти рабочих дней, покупатель и продавец жилья посещают регистрационную квартиру и оформляют договор купли-продажи, либо переоформляют договор долевого строительства.

Еще один вариант – это самостоятельная продажа. Если вы продаете квартиру сами, то не стоит скрывать тот факт, что жилье находится в обременении у банка. Если вы будете выдавать клиенту информацию частями и умалчивать о важных деталях, то покупатель может подумать, что его вовлекают в какую-то аферу.

На самом деле здесь все довольно просто. После того, как покупатель посмотрит квартиру и она ему понравится, он должен будет обратиться в финансовое учреждение и изъявить желание выкупить залог.

Сотрудники финансовой организации составят с новоиспеченным клиентом договор купли/продажи и заверят его у нотариуса.

Покупатель при этом носит часть денег в банк для погашения задолженности, а остальную часть отдает заемщику.

После проведенной сделки с жилья снимается обременение и оформляется на квартиру договор купли-продажи.

Продажа долговых обязательств

Залоговые квартиры привлекают прежде всего своей низкой стоимость жилья. Для клиентов, пожелавших приобрести жилье таким образом, процедура займа будет мало чем отличается от обычной.

Процедура продажи квартиры в ипотеке

Разберем, как осуществляется продажа жилья.

Что потребуется?

Если продажей жилья занимается банк, то клиенту остается просто сидеть и ждать, когда финансовая организация выполнит все сама. Если же клиент занимается продажей самостоятельно, то нужно найти покупателя и предоставить ему возможность написать в банке заявление на выкуп залога.

Какие потребуются документы?

Главное, что понадобится клиенту – это документы на продаваемое жилье. Кроме того, нужно будет провести оценку жилья для банка.

Перерегистрацией обременения в Росреестре по случаю нового владельца занимается сам банк. Заемщику остается только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обстоятельства.

Пошаговые действия

При продаже жилья и снятия обременения за счет покупателя выполняются следующие действия:

  • подаются документы для рассмотрения покупателя в качестве потенциального заемщика;
  • если заявка одобряется, то осуществляется оценка и страхование жилья.

Нюансы продажи квартиры с материнским капиталом

Если вы хотя бы частично погашали ипотеку материнский капиталом, либо если капитал был использован при приобретении жилья, который был передан в качестве залога Банку, вам нужно предоставить в органах соцопеки согласие на продажу недвижимости.

Особенности продажи квартиры при разводе

Идеальный вариант при разводе – найти не хватающую сумму и оплатить ее досрочно. Но что делать, если нужной суммы нет? Тогда бывшие супруги будут оплачивать ипотеку и дальше, причем оплачиваемая часть ипотеки должна быть соразмерна доле жилья.

Риски продажи квартиры в ипотеке

Итак, давайте разберем, какие риски несет покупатель, а какие – продавец.

Для покупателя

Самый большой риск, который несет покупатель – банк может не одобрить сделку. Причин тому много, однако служба безопасности, как правило, не отчитывается, в чем именно причина отказа.

В итоге продавец рискует тем, что ему придется вернуть залог, так как сделка сорвана по вине третьих лиц, а не по инициативе покупателя.

Для продавца

Если клиент соглашается на досрочное погашение и при этом дает нетающую сумму денег заемщику, то он рискует своими средствами.

О том, возможно ли продать квартиру в ипотеке, и как это сделать, можно узнать из видеоролика.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/kak-mozhno-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Продажа квартиры под ипотеку – оформление договора, документы и пошаговая инструкция

Как продать квартиру по ипотеке

Жилье в Северной столице с каждым годом дорожает и приобрести его за наличные средства под силу далеко не каждому. Ипотечное кредитование зачастую становится единственным выходом для многих петербуржцев. Десятки банков кредитуют как покупателей жилья на первичном рынке, так и на вторичном.

Хотите продать квартиру, но не доверяете банкам и ипотечным покупателям? Конечно, вы можете месяцами ожидать покупателя с «живыми» деньгами. Этот срок может затянуться, поскольку рынок вторичного жилья насыщен предложениями. Лучше не пугайтесь трудностей: оформить сделку не так сложно, как кажется на первый взгляд.

Как происходит купля продажа квартиры под ипотеку?

У вас, как у продавца, есть выбор: заниматься оформлением самостоятельно либо пригласить посредника, например, риелтора, который помимо поиска покупателя решит и все другие вопросы. У второго варианта есть свои преимущества и недостатки, о которых вы можете прочитать тут.

Мы же расскажем о порядке продажи квартиры в ипотеку, о рисках и процедуре, если вы решили действовать сами. 

Важно понимать, что на протяжении оформления купли-продажи вы будете взаимодействовать не только с покупателем, но и с банком, который выдает покупателю кредит. Наличие такого сопровождающего – серьезное преимущество для вас. С чем это связано?

  • Банк проверит покупателя;
  • Банк обеспечит юридическую чистоту сделки;
  • Банк курирует процедуру купли-продажи, что обезопасит вас.

К тому же участие банка позволит довести сделку до конца и не запутаться в процедуре.

Риски продавца

Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.

Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.

Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.

В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться.

Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки.

От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?

  • Перепланировки не узаконены;
  • Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
  • Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
  • Значительный износ жилья;
  • Квартира находится в деревянном доме;
  • Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита. 

Заключение предварительного договора

Итак, вы нашли покупателя, который говорит вам о намерении приобрести вашу квартиру, да еще и с использованием заемных средств. Прежде чем приступить к заключению предварительного договора вы должны убедиться, что лицо уже обратилось в банк и тот одобрил ему определенную сумму кредита.

Часто покупатели сами недостаточно осведомлены обо всех нюансах сделки. Подача заявления в банк на одобрение суммы кредита – это первое, что должен сделать покупатель.

Узнайте у него о максимальной сумме кредита, которую согласен выдать банк и соотнесите ее с ценой вашей квартиры. Обратите внимание на срок действия одобрения, обычно он составляет несколько месяцев. После его истечения покупателю придется снова обращаться в банк.

Для того, чтобы закрепить серьезность намерений обоих сторон вы можете заключить с покупателем предварительный договор. Купля-продажа квартиры в ипотеку в таком случае будет проходить еще более безопасно. В обязательном порядке в договоре нужно указать:

  • Объект недвижимости, он должен быть прописан максимально полно;
  • Цену объекта;
  • Порядок расчетов;
  • Срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор;
  • Внесение аванса и его суммы (если таковой имеется).

Аванс часто используется для того, чтобы окупить риски в ситуации, когда покупатель в самый последний момент идет на попятную и отказывается приобретать квартиру. После получения денег вам, как продавцу, необходимо составить расписку об их получении. 

Необходимые документы

После предварительных договоренностей необходимо подготовить документы для дальнейшего оформления основного договора купли-продажи. Перечень документов напрямую зависит от выбранного покупателем банка. Не полагайтесь исключительно на покупателя: сами узнайте перечень документов на официальном сайте банка или в офисе.

Помимо вашего паспорта будут необходимы документы на квартиру. В большинстве случаев вам понадобится:

  • выписка из ЕГРН;
  • копии документов, на основании которых у вас возникло право собственности (например, договор купли-продажи или договор дарения);
  • если вы в браке, то нотариально заверенное согласие супруги(а) на отчуждение;
  • если не в браке, то нотариально удостоверенное заявление о том, что на момент приобретения права собственности в браке не состоял(а);
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • кадастровый и/или технический паспорт помещения;
  • справка формы №9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости. 

Полный перечень документов для продажи квартиры в ипотеку уточняйте в каждом конкретном случае. Все собранные документы необходимо будет передать покупателю для проверки банком и оценщиком.

Оценка квартиры

Оценка квартиры независимым оценщиком – обязательная процедура. С помощью заключения оценщика банк делает вывод о рыночной и ликвидационной стоимости вашей квартиры. Как правило, сами банки предлагают выбрать оценщика из списка тех, кому они доверяют. В противном случае вам придется согласовать свой выбор с банком.

Расходы по оплате работы оценщика лежат на покупателе. Независимое лицо проводит осмотр квартиры и изучает документы, относящиеся к недвижимости.

Стоимость жилья, указанная в итоговом отчете, не должна быть выше цены договора купли-продажи недвижимости. Банк выдаст кредит только на сумму, которая равна ликвидационной стоимости жилья или менее ее.

Следовательно, разницу между согласованной ценой договора и суммой в отчете покупателю придется компенсировать самостоятельно.

Страхование

Обязанность заемщика застраховать риск гибели или повреждения имущества прописана в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поэтому кредитор, то есть банк, будет требовать обязательного страхования квартиры для того, чтобы выдать ипотечный кредит. 

Страхование осуществляется за счет покупателя. Договор страхования подписывается покупателем до заключения кредитного договора. Рисков для вас, как для продавца, никаких. 

Заключение договора купли продажи

К моменту подписания основного договора покупатель уже имеет подписанный кредитный договор. Оформление договора купли-продажи квартиры между вами и покупателем с ипотекой происходит в офисе банка при сопровождении одного из сотрудников. Текст договора стандартный, однако не лишним будет прочитать его внимательно и уточнить все непонятные пункты. 

Договор представляет собой единый документ, подписанный двумя сторонами. В нем в обязательном порядке должны содержаться сведения о:

  • покупателе и продавце;
  • квартире;
  • цене договора;
  • порядке расчета между покупателем и продавцом. 

Договор считается заключенным только после государственной регистрации, поэтому его вместе с собранными документами необходимо передать в Росреестр (например, через МФЦ). 

Передача денег

Самый важный этап для продавца – получение денег за переданную квартиру. Денежные средства вы должны получить сразу после регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Поскольку основная сумма предоставляется банком, то именно он и обязан передать вам деньги. Самые распространенные варианты:

  •  На ваше имя открывается счет, куда банк переводит необходимую сумму после регистрации договора и ипотеки.
  •  До регистрации договора первоначальный взнос с кредитными деньгами закладывается в банковскую ячейку. Забрать деньги вы сможете после предоставления зарегистрированного договора купли-продажи.

Налоги

Источник: https://SPbHomes.ru/science/prodazha-kvartiry-po-ipoteke/

Как продать квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция продажи ипотечной квартиры

Как продать квартиру по ипотеке

Последние изменения: Январь 2021

Приобретение жилья по ипотечному кредитованию – стандартная процедура на вторичном рынке. Алгоритм включает более тщательный контроль сделки, так как продать квартиру в ипотеке невозможно без третьего участника – банковской организации.

Если по реализуемому объекту не выплачен кредит, то квартира находится в залоге у кредитной организации, а если жильё приобретается покупателем в ипотеку, то размер финансирования, сроки и условия подлежат согласованию с коммерческим банком.

Механизм отчуждения требует дополнительных шагов, включая оценку реализуемого жилого помещения и составление предварительного договора.

Оценка объекта недвижимости

Определение реальной рыночной стоимости важно для всех участников сделки, но первостепенно значимо для продавца при продаже квартиры в ипотеку.

Этому существует простое объяснение – коммерческие учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием, имеют собственную службу, занимающуюся как проверкой объектов обеспечения, так и их непосредственной оценкой.

При завышении банк просто откажет в финансировании, а явное занижение ударит «по карману» продавца.

Самостоятельная оценка

Если кредитная организация не настаивает на отчёте, выполненном профессиональными оценщиками, то продавец может самостоятельно оценить объект недвижимости для продажи квартиры на вторичном рынке по ипотеке.

В качестве источников информации можно использовать:

  • данные на Интернет-ресурсах о продаже сопоставимого жилья;
  • сведения, полученные от лиц, купивших или продавших аналогичные объекты.

Изучив вторичный рынок, можно ввести поправочные коэффициенты в зависимости от качественных характеристик (наличие капитального ремонта, замена сантехники и т.д.), влияющих на стоимостной показатель, и оценить в среднем квадратный метр с учётом этажности, года постройки и инфраструктуры. Полученное значение арифметически умножается на метраж квартиры и выводится оценочная стоимость.

Оценка экспертов

Несмотря на платность услуги, экспертная оценка, выполненная лицензированными оценщиками, придаёт значимости при продаже квартиры через ипотеку в глазах кредитного учреждения и снимает вопросы о возможности торга у покупателя. Алгоритм проведения включает:

  1. Поиск оценщика. Рекомендуется отдавать предпочтение компаниям, имеющим положительное реноме на рынке оценки недвижимости и пользующимся доверием конкретного банка, так как происходит продажа квартиры по ипотеке при участии кредитной организации, осуществляющей финансирование или дающей одобрение на смену залогодателя.
  2. Заключение договора с оценщиком. В документе фиксируется стоимость, время проведения, порядок оплаты и предоставления результата.
  3. Получение отчёта. Процедура продажи квартиры по ипотеке может предусматривать непосредственно передачу отчёта кредитному учреждению или продавцу для самостоятельного вручения.

Процесс в общей сложности занимает неделю. К отчёту прикладываются фотографии объекта, требующие выезда оценщика. Аккредитованные в банке компании могут составить документ по определённому шаблону с непосредственным представлением в финансовую организацию.

Поиск покупателя для ипотечной недвижимости

К поиску потенциального покупателя целесообразно перейти после проведённой оценки жилья. Продавцу следует определиться, как продавать квартиру по ипотеке, выбрав один из следующих способов:

  1. Самостоятельный поиск покупателя. Выбор данного способа предполагает размещение объявлений в средствах массовой информации и на специальных сайтах.
  2. Поиск при помощи агентства недвижимости или частного риелтора. Этот метод позволит сэкономить время, прибегнув к услугам посредников, однако расстаться с денежными средствами, составляющими порядка 2-5 % от стоимости реализуемого объекта.

Вне зависимости от выбранного способа продажи важным моментом, служащим для дальнейшей заинтересованности покупателя в приобретении является фактический осмотр квартиры. Услуги профессионалов помогут представить объект в выгодном свете, учитывая наиболее выигрышное время суток для демонстрации, акцентировать внимание на достоинствах и замаскировать недостатки.

Если жильё реализуется вместе с техникой и мебелью, то необходимо составить опись, присвоив имущественным ценностям инвентарные номера.

Согласование с банком реализации ипотечного жилья

 

Схема продажи квартиры по ипотеке требует одобрения кредитного отдела финансового учреждения. Реализация жилья, по которому не выплачен ипотечный кредит, невозможна без одобрения смены залогодателя или досрочного погашения обязательств и снятия обременения.

Продажа жилья в ипотеку

Банк рассматривает личность покупателя и предлагает доступные программы кредитования, устраивающие обе стороны. Ведущие банки предоставляют ипотечные кредиты от 300 тысяч рублей на период до 30-ти лет. Процентная ставка зависит от срока кредитования, ликвидности объекта недвижимости и оценки платежеспособности покупателя.

После выбора программы и согласования с банком покупатель заполняет заявку посредством:

  • заполнения на сайте коммерческого учреждения;
  • составления для действующих клиентов в личном кабинете;
  • личного посещения отделения банка.

После предоставления заявки покупатель и продавец ожидают решения кредитной организации. Банками рассматриваются документы, и принимается решение на протяжении 3-5 дней. При отказе в кредитовании продавцу придётся заново подыскивать покупателя или покупателю изыскивать собственные средства для приобретения квартиры.

Продажа жилья с непогашенной ипотекой

Можно ли продать квартиру, взятую в ипотеку, если ипотека еще не выплачена? Зачастую возникают ситуации, когда реализовывается объект недвижимости при наличии обременения. Продажа квартиры, купленной в ипотеку, находящейся в залоге у банка до полного погашения кредитных обязательств предполагает два варианта:

  1. Смена залогодателя. Обязательства по дальнейшему погашению кредита и начисляемых процентов передаются от продавца покупателю. Схема возможна при согласии и одобрении третьей стороны – кредитной организации.
  2. Погашение ипотеки покупателем. При отказе банка от передачи обязательств потенциальному покупателю, последний может полностью погасить кредит, после чего снимается обременение, а расчёт переходит в двустороннее русло между продавцом и покупателем без дальнейшего участия банковской организации.

Чем меньше остаток по кредиту в денежном выражении и ликвиднее реализуемый объект недвижимости, тем больше процент вероятности одобрения банка. Оптимальный вариант – погашение остатка кредита деньгами покупателя при наличии возможности и свободных средств.

Для реализации недвижимого объекта от продавца необходима подготовка и предоставление документов. Продажа квартиры с ипотекой требует рассмотрения пакета документации не только покупателем, но и банком – текущим или перспективным залогодержателем. Продавец обязан предъявить:

  1. Удостоверения личностей всех собственников:
    • внутренние паспорта взрослых членов;
    • свидетельства о рождении несовершеннолетних владельцев.
  1. Правоподтверждающий документ – выписку из ЕГРН, выдаваемую вместо свидетельства о праве собственности с середины 2016 года.
  2. Правоустанавливающий документ:
    • договор мены или купли-продажи;
    • свидетельство о наследовании либо приватизации;
    • дарственную;
    • решение судебного органа.
  1. Технический паспорт, включающий план, выдаваемый БТИ. Наличие неузаконенной перепланировки служит поводом для отказа банка в ипотечном кредитовании, поскольку реализовать данный объект залога кредитное учреждение не сможет без проблем.
  2. Справку управления жилищно-коммунального хозяйства. Документ необходим только покупателю для подтверждения отсутствия просроченной задолженности по потреблённым услугам.
  3. Расширенную выписку из домовой книги. Формуляр отражает:
    • всех зарегистрированных на текущий момент граждан;
    • временно снятых с регистрации лиц с указанием причин и даты выписки.
  1. Дополнительные документы при наличии:
    • зарегистрированных несовершеннолетних – разрешения органов опеки на реализацию жилья;
    • совместной собственности – нотариально заверенного согласия сособственника.

Если объект недвижимости сдаётся в аренду, то необходим договор аренды для сопоставления сроков и времени освобождения квартиры арендаторами.

Оформление договора купли-продажи

Отличительная особенность сделки, определяемая участием банка – обязательное оформление предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке и подписание основного соглашения только после согласования с кредитной организацией.

Предварительный договор обязан включать:

  • паспортные данные продавца и покупателя;
  • детальную информацию об объекте недвижимости;
  • существенные условия, включающие порядок расчётов, размер первоначального взноса, общую стоимость объекта:
  • условия расторжения сделки и возврата внесённого аванса или задатка;
  • дату составления и подписи участников.

После изучения банком предварительного договора, рассмотрения заявки и документов при условии одобрения заключается основной договор, дублирующий положения предварительного соглашения.  Изменения могут быть внесены при выраженном несогласии финансовой организации по определённым пунктам.

Завершающий этап реализации

После подписания документов сделка купли-продажи квартиры в ипотеку будет считаться завершённой после регистрации права собственности нового владельца на объект недвижимости в Росреестре.

В зависимости от наличия или отсутствия кредитного бремени, в выписке из ЕГРН будет отражено:

  • наличие обременения в виде нахождения объекта в залоге у банка до полного погашения обязательств;
  • отсутствие обременений, если покупатель оплатил числящийся долг по ипотеке.

Передача имущественного объекта в удовлетворительном состоянии фиксируется актом приёма-передачи, а окончательный финансовый расчёт подтверждается распиской – важной для банка, поскольку является свидетельством выполнения обязательств.

Юридическое сопровождение

Участие в процессе составления и подписания договора юристов финансовой организации исключает значительную часть рисков, однако особенности продажи квартиры по ипотеке заключаются в наличии третьей заинтересованной стороны с противоположными продавцу интересами. Если продавец заинтересован дороже реализовать объект недвижимости, то банк наряду с покупателем дешевле приобрести.

Сопровождение сделки грамотными юристами поможет решить ряд вопросов в пользу продавца, касающихся выбора оценщика и необходимости привлечения профессионала для поиска покупателя, составления договора с минимизацией рисков.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/ipoteka/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Как продать квартиру по ипотеке

Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

Процедура ипотечного кредита

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

  1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
  2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
  3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
  4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

Процедуры проверки и оценки

Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

  • всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
  • имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
  • дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
  • открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора.

При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир.

При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

Оценка стоимости

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

Передача квартиры в залог

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

Перечисление денег

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Специфика Росвоенипотеки

Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

Банковские требования

Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:

  • акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
  • проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
  • отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
  • проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

Дополнительные процедуры

Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

  • проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
  • перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки.

Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2021 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

  • невозможность завышения стоимости жилья;
  • затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
  • запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
  • недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.

Источник: http://ipoteka-expert.com/prodazha-kvartiry-v-ipoteku-riski-prodavca/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.