Как происходит покупка жилья в ипотеку

Содержание

Берем вторичку в ипотеку: пошаговая инструкция по покупке квартиры

Как происходит покупка жилья в ипотеку

Приобретение жилья на вторичном рынке сопряжено с большим риском, чем на первичном. Но многие идут на такой шаг, соблазняясь низкой ценой либо из-за отсутствия предложений по квартирам в новостройках.

Чтобы сделка прошла чисто, важно ознакомиться с процедурой, подробно изучить последовательность своих действий и возможные «подводные камни». Итак, покупка квартиры в ипотеку — вторичка: пошаговая инструкция.

Плюсы и минусы приобретения жилья на вторичном рынке

Преимущества квартиры б/у состоят в следующем:

  1. низкая стоимость;
  2. готовность к проживанию. Новую квартиру зачастую приходится доводить до ума: преобразовывать дешевый «ремонт от застройщика» либо вообще делать его с нуля, если жилплощадь сдается в черновом варианте. В квартирах со свободной планировкой нужно еще и перегородки возводить;
  3. обустроенная инфраструктура. Новые жилмассивы становятся удобными для проживания лишь со временем, когда появятся магазины, школы, детсады и пр.

Недостатки:

  1. потенциально возможны проблемы с родственниками бывшего владельца — претендующими на наследство, прописанными в квартире несовершеннолетними и т.д. Чтобы минимизировать риски, полезно заказать сопровождение сделки грамотному юристу;
  2. некоторые продавцы берут только наличными, тогда как банк перечисляет средства по безналу. Застройщиков же такой способ оплаты вполне устраивает.

При покупке новой квартиры, если она приобретается на условиях долевого участия (взносы делаются в процессе строительства дома), можно попасть в ряды «обманутых дольщиков».

С чего начать?

Процесс покупки квартиры в ипотеку начинается с оценки собственных возможностей, последовательность действий:

  1. прикидывают, какую сумму можно выделить для первоначального взноса. Это обязательное условие: взятие ипотеки без затрат со стороны ипотечника невозможно. Чем больше первый взнос — тем меньше выплаты по кредиту. Но все наличные деньги отводить под первый платеж не стоит — предстоит еще оплата услуг оценщиков и нотариуса;
  2. задается реальный размер ежемесячного платежа, посильный для семейного бюджета;
  3. рассчитывают максимальный срок ипотеки. Например, если по правилам банка займ должен быть погашен до 65-летнего возраста, а заемщику 40 лет, то кредит дадут максимум на 25 лет. Предельный возраст в разных банках составляет 60-75 лет, чаще ограничением выступает пенсионный возраст. В то же время есть учреждения, предоставляющие пенсионерам особые, льготные условия;
  4. вводя все эти данные в онлайн-калькуляторы на сайтах разных банков, выполняют расчет возможной суммы кредита.

Максимальный размер кредита определяет стоимость жилья, которое покупатель может себе позволить. Остается найти подходящий вариант по объявлению или обратившись к посреднику (агентству недвижимости или риэлтору).

Важно предупредить продавца о расчете с помощью жилищного кредита. Это затягивает процесс покупки на срок от 1 до 3 месяцев, на что некоторые не идут.

Займ на покупку жилья в домах с деревянными перекрытиями и старше 60 лет банки не предоставляют.

Как купить вторичку в ипотеку самостоятельно: этапы и порядок действий

Потенциальному покупателю следует знать, как правильно оформить ипотеку на квартиру поэтапно. Поскольку многое определяет правильная последовательность действий. Далее приводится пошаговая инструкция по покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку.

Выбор банка и условий получения ипотечного кредита

Банк выбирают по критериям:

  1. процентная ставка по ипотеке. Некоторые учреждения предлагают льготные условия для пенсионеров и некоторых других категорий граждан;
  2. максимальный возраст заемщика на момент закрытия кредита. Об этом говорилось выше;
  3. скрытые платежи. Следует внимательно изучать условия кредитования, чтобы не заключить кабальный договор. Обычно помимо первого взноса требуется оплатить страховку залога (чаще всего это приобретаемая квартира) и комиссию банка. Некоторые учреждения комиссию взимают в виде ежемесячных платежей в размере, к примеру, 0,5% от суммы кредита. Причем не остатка на текущий момент, а именно начального объема. На первый взгляд плата кажется небольшой и такое предложение представляется более выгодным, чем комиссия в виде фиксированной суммы. На деле за весь срок выплаты ипотеки затраты по этой статье составят в несколько раз больше;
  4. объем необходимых документов. Чем меньше — тем проще процедура.

Необходимый минимум:

В разных банках минимальный общий трудовой стаж варьируется от полугода до 3-х лет, требуемый период пребывания на последнем месте работы — от 1 до 6 мес. Отказать в кредите из-за низкого заработка не могут, но его учитывают при определении размера суммы.

Банки предлагают два вида ипотечного кредитования:

  1. обычное. Традиционная схема: выдается кредит под залог приобретаемой квартиры или иного имущества;
  2. социальное. Специальные программы поддержки определенной категории граждан.

Есть три основных типа соцпрограмм:

  • военная ипотека: деньги на ипотечный счет перечисляет государство, так что квартира достается заемщику-военнослужащему бесплатно;
  • для молодых семей: лицам в возрасте до 35 лет закрыть кредит помогает государство (20-50%);
  • для семей с детьми: первый взнос либо часть кредита погашается материнским капиталом (на 2019-й год это 453 тыс. руб.).

Выбрав банк, будущий ипотечник заполняет анкету и оформляет заявку. В случае одобрения ее руководством финучреждения клиент получает 3 месяца на поиск объекта недвижимости и оформление покупки. Найдя подходящий вариант, покупатель заключает с собственником предварительный договор с передачей задатка.

Заемщику с временной регистрацией ипотеку откроют только при условии, что он обязуется прописаться в купленной квартире сразу после оформления сделки.

Оценка недвижимости

На период погашения займа квартира становится залоговым имуществом, то есть при невыплате средств банк возмещает убытки за счет ее продажи. Соответственно, ее фактическая стоимость должна быть соизмеримой с выдаваемой суммой.

Чтобы убедиться в этом, ипотечник заказывает лицензированной организации оценку стоимости жилья. Банк обычно сотрудничает на постоянной основе с одним или несколькими оценщиками и клиенту придется обратиться к одному из них.

Стоимость данной услуги — 10-15 тыс. руб.

Сбор необходимых документов

Вот список документов, требующихся для получения кредита:

  1. копия паспорта владельца;
  2. выписка из ЕГРН. Подтверждает собственника и отсутствие обременений по квартире;
  3. технический паспорт. Сверяясь с ним, выявляют неузаконенную перепланировку. Таковая не позволит продать недвижимость на торгах, потому банк при ее наличии ипотеку не откроет;
  4. правоустанавливающий документ (договор купли-продажи или дарения, завещание и пр.);
  5. выписка из домовой книги. Подтверждает, что по данному адресу никто не прописан. В противном случае финучреждение настаивает на выписке всех лиц;
  6. справка об отсутствии задолженности по квартплате. Выдается управляющей компанией. Реализовать жилье с задолженностью закон не запрещает, просто продавец в этом случае соответствующим образом снижает стоимость;
  7. если продавец состоит в браке — согласие супруга на продажу, заверенное нотариусом. Банк потребует его даже в том случае, если жилье приобретено без участия второй половины, поскольку на основании общих затрат на ремонт, обстановку и технику есть вероятность признания его в суде совместно нажитым имуществом. Стоимость заверения у нотариуса данного разрешения — примерно 2 тыс. руб.;
  8. если несовершеннолетний прописан либо числится совладельцем — разрешение на продажу от органов опеки. Документ с малым сроком годности (1 месяц), потому оформляется в последний момент;
  9. если владелец или совладелец является пенсионером — заключение психотерапевта о дееспособности;
  10. если продавца представляет третье лицо — заверенная нотариусом доверенность.

Если кредитным залогом выступает приобретаемая квартира, ее обязательно страхуют. Ипотечник также должен быть застрахован. Далее все документы предоставляются в банк.

После 2016 г вместо свидетельства о праве собственности оформляется выписка из ЕГРН.

Заключение кредитного договора

По предоставлении всех документов банк заключает с клиентом договор на ипотеку. При этом первый взнос передается продавцу и тот подтверждает данный факт распиской.

Если залогом выступает приобретаемая квартира, в договор включают пункты:

  • о запрете ее продажи до погашения кредита;
  • о праве банка ежегодно проверять ее состояние;
  • о необходимости получать разрешение банка для прописки других лиц и перепланировки.

Ежегодный страховой взнос за жилье также может быть прописан в договоре, чтобы не было просрочки.

Оформление договора купли-продажи

Договор купли-продажи обычно подписывают одновременно с кредитным договором. Заверение у нотариуса не является обязательным, но рекомендуется: это придает соглашению юридический вес, что особенно важно при покупке на вторичном рынке. Плата нотариусу составит 5-10 тыс. руб.

Далее оформляется акт передачи имущества. После, обе стороны договариваются о дате совместного визита в регистрирующий орган. Заблаговременно оплачиваются пошлины и делаются копии документов.

Регистрация в Росреестре

В Росреестре или МФЦ происходит официальная регистрация сделки, покупатель оплачивает:

  • выписку из ЕГРН: 200 руб.;
  • регистрацию договора ипотеки: 1 тыс. руб.;
  • регистрацию договора купли-продажи: 500 руб;
  • пошлину за регистрацию права собственности: 2 тыс. руб. за каждого нового собственника.

Продавец оплачивает вторую половину стоимости регистрации договора купли-продажи.

В течение 5 дней обе стороны получают по экземпляру договора и с этого момента считается, что новый владелец вступил в права на недвижимое имущество. Далее документы предоставляются банку и тот перечисляет средства продавцу.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Нюансы и подводные камни сделки

Потенциальные источники проблем:

  1. находящиеся в местах лишения свободы лица, до вынесения приговора прописанные по данному адресу. По освобождении могут потребовать вернуть прописку. Таковых выявляют с помощью знакомых в МВД;
  2. прописанные несовершеннолетние. Защищены законом: выписать можно лишь при условии предоставления аналогичного жилья. Покупателю рекомендуется самому проверить выписку из домовой книги, чтобы убедиться в отсутствии зарегистрированных несовершеннолетних жильцов;
  3. договор дарения. Отчужденную квартиру даритель может потребовать вернуть через суд, если, к примеру, он не одобряет ее продажу постороннему. Такое право сохраняется за ним в течение годы со дня подписания договора дарения;
  4. прочие наследники. Если квартира получена в наследство на общих основаниях (без завещания), другие родственники могут потребовать через суд свою долю. Следует уточнить у них, нет ли таких намерений, либо также дожидаться истечения срока исковой давности;
  5. лицо, имеющее право пожизненного проживания. Такая гарантия могла быть предоставлена в результате приватизации. Таковые выявляются тоже с помощью выписки из домовой книги.

Финучреждение, также будучи незаинтересованным в осложнениях, проверяет все документы. Но и заемщику нужно, не полагаясь на это, самому быть внимательным.

Алгоритм покупки б/у квартиры в ипотеку прост. Главное — правильно рассчитать свои финансовые возможности. При желании клиент может договориться с банком об ипотечном займе, превышающем стоимость жилья — в расчете на ремонт.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Источник: https://prozakon.guru/nedvizhimost/kvartira/ipoteka/pokupka-vtorichka-poshagovaya-instrukcziya.html

Покупка квартиры в ипотеку в 2021 году: порядок проведения сделки, документы, возврат налога

Как происходит покупка жилья в ипотеку

О собственной жилплощади мечтают многие российские семьи. Стоимость недвижимости в сотни раз превышает уровень заработной платы обычного человека. Одним из способов улучшения жилищных условий в такой ситуации является оформление ипотечного кредита.

Понятие ипотеки (залога недвижимости)

Ипотека – разновидность залога, при которой имущество выступает гарантией возврата кредитных средств. Заемщик пользуется недвижимостью, но не имеет права свободного распоряжения собственностью. Ипотечные правоотношения регулирует Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998.

К характерным чертам ипотеки относятся:

  • целевой характер займа;
  • длительный срок (от 5 лет);
  • низкая процентная ставка;
  • строгие правила оформления.

Предметом залога может выступать жилье, находящееся в собственности (например, в случае приобретения квартиры большей площади).

Плюсы и минусы ипотечного кредитования

Для многих граждан ипотека является самым быстрым способом стать владельцем недвижимости.

Преимущества ипотечного кредита состоят в следующем:

  • доступность;
  • сниженные требования к уровню доходов;
  • выгодное размещение средств;
  • льготные программы кредитования;
  • выбор условий погашения займа.

К недостаткам ипотечного кредита относятся:

  • большая переплата (до 70% от первоначальной стоимости);
  • сложность оформления;
  • ограничение в распоряжении собственностью;
  • расходы на обязательное страхование;
  • риск потери жилья при просрочке платежей.

Кроме того, кредитные организации редко предоставляют ипотечные займы без первоначального взноса.

Выбор банка

Условия предоставления ипотеки регулируются внутренней политикой банка. Каждое финансовое учреждение устанавливает свои требования к заемщикам и к объектам недвижимости.

Перед обращением в банк следует оценить свое реальное финансовое состояние: ежемесячный доход, сумму необходимых расходов, платежеспособность.

Сравнение и оценка условий кредитования

Выбор программы на приобретение жилья зависит от комплекса факторов. Официальные сайты многих кредитных организаций предлагают гражданам воспользоваться «ипотечным калькулятором».

Сервис позволяет рассчитать ключевые условия ипотеки по конкретным параметрам (например, по стоимости недвижимости). Таким образом, заемщик может предварительно оценить ипотечный продукт.

Срок кредитования

Минимальный период, на который выдается ипотека, составляет 5 лет. Средний срок кредитования в большинстве финансовых организаций равняется 15 годам. Продолжительность выплат может достигать 30 лет (зависит от возраста заемщика).

Процентная ставка

При выборе банка особое внимание следует уделить уровню процентной ставки, так как от этой величины зависит итоговая сумма займа. Чем выше ставка, тем больше размер переплаты. Процентная ставка в среднем составляет от 8% до 12% годовых.

Первоначальный взнос

Наличие определенной суммы на приобретение квартиры гарантирует банку серьезность намерений заемщика. Кредитные организации устанавливают размер первого платежа от 10 до 30%. Чем больше первоначальный взнос, тем выгоднее условия предоставления займа.

Размер и форма ежемесячного платежа

Выплаты по ипотечному кредиту могут иметь дифференцированный (переменный) или аннуитетный (постоянный) характер.

При дифференцированной форме меняется ежемесячная сумма выплат процентов по кредиту. Основная платежная нагрузка приходится на первые месяцы погашения займа. Использование переменной схемы позволяет существенно снизить переплату, так как проценты начисляются на оставшуюся сумму долга.

Аннуитетный вариант предполагает фиксированный размер выплат на протяжении всего периода предоставления кредита. Клиент возвращает сумму займа равными долями, а банк получает максимальную прибыль.

Возможность досрочного погашения

Согласно положениям федерального закона № 284-ФЗ все банки предоставляют возможность досрочно погасить ипотеку. Единственное требование – уведомление кредитора о полной или частичной выплате долга за месяц до внесения средств.

Требования к заемщику

Банки оценивают граждан, обратившихся за ипотекой, по следующим критериям:

  1. Возраст (не младше 21–23 лет и не старше 65 лет на предполагаемую дату возврата кредита).
  2. Трудовой стаж (не менее 6 месяцев по последнему месту официального трудоустройства).
  3. Месячный доход клиента (или его семьи).
  4. Наличие созаемщиков (при низком уровне доходов).
  5. Положительная кредитная история.

Шансы на предоставление займа увеличиваются, если у заявителя в собственности есть ценное имущество (например, автомобиль или дачный участок).

Необходимость оформления страховки

Квартира, купленная по договору ипотеки, подлежит обязательному страхованию (статья 31 Федерального закона № 102-ФЗ). Возмещение расходов по оплате страхового полиса возлагается на заемщика. Закон требует страховать только залоговую недвижимость. Однако банки предлагают комплексную программу, которая включает обязательное страхование жизни и здоровья.

Документы, необходимые для получения кредита

Каждое финансовое учреждение устанавливает свой перечень бумаг для одобрения ипотеки. Список зависит от выбранной программы кредитования.

В стандартный пакет входят:

  • паспорт гражданина РФ;
  • другие удостоверения личности (водительские права, СНИЛС, загранпаспорт);
  • копия трудовой книжки;
  • справка о заработной плате по форме 2-НДФЛ;
  • свидетельство о браке;
  • согласие второго супруга на сделку;
  • доверенность представителя.

Если заявитель имеет иной доход, кроме заработной платы, следует представить подтверждающие документы. Некоторые банки запрашивают справку от психиатра.

Период времени для поиска квартиры

После одобрения заявки клиенту предоставляется время на подбор жилого помещения. Конкретный период поиска устанавливает финансовая организация. Обычно заемщику дается срок от 2 до 4 месяцев. Если подходящая квартира не будет найдена, придется заново собирать документы.

Последовательность действий

Покупка квартиры в ипотеку (пошаговая инструкция) состоит из следующих этапов:

  1. Изучение предложений различных банков.
  2. Обращение в кредитную организацию с пакетом документов
  3. Подбор и оценка квартиры.
  4. Оформление договора.

Специалисты рекомендуют в первую очередь рассматривать предложения по ипотеке в том банке, в котором у гражданина открыт счет (например, зарплатный).

Подаем заявку на кредит

Ключевая роль при рассмотрении ходатайства о предоставлении займа принадлежит анкете. От правильности заполнения заявки во многом зависит решение банка.

В анкете указываются:

  • сведения о заявителе (включая данные всех членов семьи);
  • сумма и период погашения займа;
  • информация о финансовом состоянии претендента.

Подавать заявку можно лично в офисе банка или онлайн на официальном портале кредитной организации.

Преимущество классического способа состоит в том, что анкета заполняется с помощью консультанта. Специалист подскажет, какая ипотечная программа наиболее выгодна для клиента.

Удаленный способ общения значительно экономит время. Однако решение по электронной заявке является предварительным. На втором шаге заемщик лично представляет в банк пакет документов. При дополнительной проверке претендента банк может изменить решение.

Выбор квартиры

В ходе подбора жилья необходимо ориентироваться на требования кредитной организации к объекту недвижимости. Условия следует уточнить заранее. За помощью в поисках подходящей квартиры можно обратиться к риэлтору.

Вторичное жилье

Покупка «вторички» требует дополнительных процедур при оформлении займа. Обязательным документом является заключение независимого оценщика. Расходы по оплате работы эксперта оплачиваются заемщиком.

Жилое помещение на вторичном рынке должно соответствовать санитарным и противопожарным требованиям законодательства. Дом, в котором располагается квартира, не должен находиться в списках объектов, подлежащих сносу или реконструкции.

Узнайте, какие дома признаны аварийными.

Жилье от застройщика

Стоимость жилплощади в новостройках заметно ниже, чем на вторичном рынке. Отличие первичной ипотеки заключается в том, что банк кредитует участие заемщика в долевом строительстве. Если продавец (юридическое лицо) аккредитован финансовым учреждением, процентная ставка будет минимальной. Деньги в случае одобрения сразу поступят на счет продавца.

При покупке квартиры на стадии строительства сделка оформляется по ДДУ (договору долевого участия). Порядок подписания договора регламентирует Федеральный закон № 214-ФЗ (в редакции от 25.12.2018). Страхование и оценка объекта проводится после введения дома в эксплуатацию.

Студия

Квартира, в которой жилая комната объединена с кухней, получила наименование «студия». Такая жилплощадь относится к бюджетному классу и пользуется большой популярностью у молодых семей.

Порядок покупки студии в новостройке не отличается от правил приобретения жилья по ДДУ. На вторичном рынке особое внимание следует обратить на техпаспорт квартиры. Если в помещении производилась перепланировка, банк потребует разрешительные документы.

Комната или доля

Преимущественное право на приобретение доли в квартире законодательство закрепляет за остальными участниками совместной собственности (ст. 250 ГК РФ).

Кредитные организации предъявляют повышенные требования при рассмотрении заявок на покупку части жилого помещения:

  1. Комната должна быть изолированной.
  2. Порядок пользования жилплощадью определен документально.

Процентная ставка по ипотеке на покупку комнаты будет максимально высокой.

Предоставление документов в банк

После того как квартира выбрана, заемщик представляет в финансовое учреждение документы на жилплощадь (правоустанавливающие бумаги, технический и кадастровый паспорта).

Если семья приобретает квартиру с участием средств материнского капитала, банку передаются копия свидетельства о рождении ребенка и сертификат, выданный Пенсионным фондом РФ.

Следующим этапом алгоритма выступает подписание промежуточного соглашения. Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке содержит:

  1. Полную информацию о квартире.
  2. Данные сторон.
  3. Цену объекта.
  4. Срок передачи жилья заемщику.

Бланк предварительного соглашения можно скачать здесь.

Для оформления предварительного ипотечного договора обязательно оценить недвижимость. Расчет конкретной суммы займа производится на основании отчета лицензированного оценщика. Независимая оценка выполняется с целью избежать завышения или занижения стоимости квартиры.

Вас может заинтересовать: как рассчитать кадастровую стоимость квартиры?

Подписание договора купли-продажи с обременением

Приобретение квартиры по ипотеке сопровождается наложением обременения (подробнее о том, что такое обременение). Документ купли-продажи содержит существенные условия, отраженные в предварительном соглашении.

В подписании ДКП кроме продавца и покупателя участвует представитель банка. Денежные средства перечисляются заемщику после заключения ипотечного соглашения. Продавец получает наличные после официальной регистрации сделки. Передача денег сопровождается распиской.

Регистрация права собственности и ипотеки в пользу банка

После заключения договора покупателю необходимо зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Документы можно подать в территориальное подразделение ведомства, в МФЦ или онлайн через портал «Госуслуги».

В графе «Обременение» выписки из ЕГРН будет отражена информация о нахождении помещения в залоге у банка по договору ипотеки. Ограничение прав собственника не влияет на оформление прописки в новой квартире.

Государство предусматривает возврат подоходного налога и проценты по ипотечному кредиту. Налоговый вычет при покупке жилья предоставляется однократно.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/kvartira/pokupka-v-ipoteku

Как купить квартиру в ипотеку, инструкция для покупателя

Как происходит покупка жилья в ипотеку

/ Ипотека / Покупка квартиры в ипотеку

Число квартир, приобретенных в ипотеку, неизменно растет с каждым годом. Ипотека представляет собой кредитование под залог недвижимости как имеющейся, так и вновь приобретаемой заемщиком.

Отношения банка, который при покупке квартиры на заемные средства, выступает кредитором, и покупателя жилья, выступающего заемщиком, регулируются законом от июля 1998 года “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.

Основные этапы покупки жилья в ипотеку

Чтобы купить квартиру в ипотеку, потенциальному покупателю необходимо:

  1. Определиться с основными требованиями к квартире, приобретаемой в ипотеку и, по возможности, изучить и проанализировать ситуацию на рынке жилья, чтобы иметь представление о примерной стоимости подходящих квартир;
  2. Ознакомиться с ипотечными программами и выбрать банк, в котором он планирует оформить кредит на покупку квартиры;
  3. Получить одобрение банка, то есть согласие выдать кредит конкретному заемщику;
  4. Найти подходящую для покупки квартиру и оформить с потенциальным продавцом предварительный договор на куплю-продажу данного жилья;
  5. Направить в банк подготовленные документы для одобрения ипотеки;
  6. Осуществить страхование жизни заемщика и созаемщиков, а также страхование приобретаемой в ипотеку квартиры;
  7. После получения одобрения ипотечного кредита со стороны банка передать заключить сделку с продавцом жилья;
  8. Зарегистрировать свое возникшее право собственности на купленную квартиру, а также осуществить регистрацию залога недвижимости в пользу кредитора (банка).

Выбор банка и оформление ипотеки

Чтобы выбрать банк для получения кредита, нужно подробно ознакомиться с условиями ипотеки, которые предлагают различные банки.

Для этого нужно изучить предлагаемые банками кредитные программы на покупку жилья и узнать все важные условия: процентную ставку, порядок осуществления платежей, срок ипотеки, размер ежемесячных выплат, условия досрочного погашения и другие важные условия кредитования.

Подобрав оптимальные условия, нужно обратиться в специальный ипотечный центр выбранного банка и взять полный перечень всех необходимых для одобрения ипотеки документов. Обычно банки для первоначального одобрения кредита требуют:

  • удостоверение личности заемщика;
  • справку о зарплате и каких-либо других доходах заемщика;
  • правоустанавливающие документы на недвижимое имущество заемщика (квартиру, дом, комнату, гараж и т.п.).

На основании названных документов кредитный отдел банка уже решает, какую сумму кредитных средств он готов выдать данному заемщику, а также определяет срок и процентную ставку по ипотечному кредиту.

Приняв решение, банк, как правило, выдает заемщику информационное письмо с указанием всех названных условий: суммы и процентной ставки кредита, а также срока, в течение которого заемщик (покупатель квартиры) должен оформить кредит.

В указанный срок покупатель должен найти подходящую квартиру и обратиться в банк за кредитом.

Подобрав жилье для покупки, заемщик совместно с продавцом квартиры для окончательного одобрения ипотеки должен представить в банк ряд документов.

Обычно банки требуют следующие документы:

  • правоустанавливающий документ на приобретаемую в ипотеку квартиру (свидетельство о регистрации);
  • согласие супруга продавца квартиры на совершение сделки (согласие должно быть оформлено у нотариуса) либо заявление об отсутствии у продавца супруга (супруги);
  • свидетельство, подтверждающее регистрацию брака продавца жилья;
  • кадастровый (технический) паспорт на приобретаемую в кредит квартиру;
  • заключение независимой оценочной компании о реальной стоимости квартиры;
  • справки из наркологического и психоневрологического диспансеров для подтверждения дееспособности продавца квартиры;
  • справку, подтверждающую отсутствие задолженности у продавца по коммунальным платежам и представленную в банк в течение одного месяца с момента выписки;
  • копию удостоверения личности продавца и его супруга (супруги);
  • оригинал выписки из ЕГРП (Росреестра) о праве на продаваемую в ипотеку квартиру;
  • выписку из домовой книги, действительную в течение одного месяца со дня выдачи, обо всех прописанных в отчуждаемой квартире лицах;
  • согласие на продажу органов опеки и попечительства, если в продаваемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние граждане;
  • любые другие документы по усмотрению банка, рассматривающего заявку на ипотечный кредит.

Как правило, процедура рассмотрения представленных документов занимает у банков от трех до десяти дней.

Результатом рассмотрения документации является решение банка об одобрении конкретной квартиры для целей ипотечного кредитования или отказ выдать кредит на покупку данной недвижимости. Если одобрение получено, заемщик должен взять у банка для согласования форму договора купли-продажи и договориться о дате совершения самой сделки.

В назначенный день покупатель и продавец квартиры, продаваемой под ипотеку, должны явиться в банк для подписания документов:

  • кредитного договора с банком-кредитором;
  • соглашения о залоге;
  • договора купли-продажи приобретаемой квартиры;
  • акта приема-передачи (по требованию банка);
  • соглашения о страховании жизни покупателя;
  • соглашения о страховании рисков повреждения и утраты имущества (приобретаемой квартиры);
  • иные документы по требованию банка.

После подписания всех документов производится передача денег продавцу жилья.

Обычно это происходит с использованием депозитарной ячейки, когда деньги хранятся в специальном сейфе до момента регистрации права собственности на приобретаемую в ипотеку квартиру.

Акт приема-передачи жилья, по соглашению всех трех сторон (продавца, покупателя и банка), может быть оформлен как при подписании основного договора, так и после государственной регистрации прав нового собственника.

Переход прав к покупателю квартиры происходит после выдачи соответствующего свидетельства в результате процедуры государственной регистрации.

Однако до момента полного погашения кредита и всех процентов приобретенная квартира находится под обременением (залогом).

Обременение с квартиры снимается только после подписания акта исполнения заемщиком обязательств перед банков, выдавшим ипотечный кредит.

Узнайте основные правила проживания в коммунальной квартире, которые необходимо соблюдать жильцам.

Как правильно оформить договор долевого участия в строительстве – подробнее…

На что нужно обратить внимание при покупке жилья в ипотеку

Для большинства россиян покупка жилья в ипотеку – это самый быстрый и простой способ приобретения собственной квартиры. Однако при оформлении ипотеки и выплате долга могут возникнуть и определенные сложности.

Одна из основных проблем заемщиков при оформлении ипотеки – это невозможность оценить в долгосрочной перспективе свои будущие доходы. Ипотечный кредит, как правило, оформляется на срок от 10 до 30 лет. Однако гарантировать, что у заемщика будут определенные доходы на такое длительное время, нельзя.

Если заемщик все же при выплате кредита столкнулся с проблемой погашения долга, можно попросить банк об отсрочке. Большинство банков идут на уступку клиентам, давая рассрочку на уплату основного долга. Тем не менее, проценты придется выплачивать банку в любом случае.

Если у заемщика в период выплаты кредита снизился доход, и он не может оплачивать ежемесячные взносы в том же размере, банк может предложить реструктуризацию долга или рефинансирование кредита. В первом случае увеличивается срок договора кредитования, а во втором – заемщик переходит на другую ипотечную программу в этом же или другом банке.

До оформления документов в банке нужно узнать не только о процентной ставке и ежемесячных выплатах, но и о наличии скрытых платежей (например, за открытие счета). Некоторые банки, стремясь привлечь больше клиентов, умалчивают об этих платежах. Однако все условия, в том числе и дополнительные платежи, должны быть прописаны в договоре между заемщиком и банком.

Еще один важный вопрос при оформлении ипотечного кредита – это возможность досрочного погашения суммы долга. В большинстве случаев такая возможность появляется у заемщика не сразу, а лишь через некоторое время. Кроме того, некоторые кредитные организации требуют заплатить комиссию за досрочную выплату кредита.

Поэтому прежде, чем купить квартиру в ипотеку, нужно внимательно изучить все условия договора и, при необходимости, проконсультироваться у опытного юриста.

Источник: https://infonedvizhimost.com/ipoteka/pokupka-kvartiry-v-ipoteku/instruktsiya.html

Этапы оформления ипотеки: как проходит сделка по ипотеке с нуля

Как происходит покупка жилья в ипотеку

Приветствуем! Ипотека с первого взгляда довольно сложный процесс. В этом посте мы расскажем вам про этапы оформления ипотеки, чтобы у вас сформировалась четкая картина всей сделки. Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку поможет вам понять, что нужно делать на каждом этапе и на что нужно обратить особое внимание.

Общие моменты

Итак, ипотека с нуля. Давайте начнем разбираться с этим вопросом.

Последнее время все больше россиян принимают решение о покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Данная схема имеет свои плюсы: не нужно занимать денег у родных и знакомых, вы оформляете квартиру сразу же в собственность, а рассчитаться по кредиту можно в соответствии со своими потребностями.

В отличие от потребительского кредита, где обеспечением выступает поручительство физического лица или вовсе отсутствует, в ипотечном кредитовании залогом выступает недвижимость, которую покупает клиент банка.

Это значит, что на квартиру накладывается обременение (без согласия банка – кредитора невозможно будет продать, подарить, переоформить квадратные метры), но можно в ней проживать, делать ремонт и т.д.

После того как обязательства погашены, обременение снимается.

Так как в большинстве случаев у физического лица недостаточно собственных средств, то ипотечные ссуды отличаются значительной суммой кредитования (от 300 000 руб до нескольких миллионов), длительным сроком кредитования (до 30 лет).

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать схему погашения задолженности: аннуитетными платежами или дифференцированными. В первом случае платежи всегда имеют один размер, проценты распределены по всему периоду кредитования.

При дифференцированных платежах суммы идут на убывание: вначале взносы максимальные, потом постепенно сходят на убыль, проценты начисляются на остаток.

Какой вид платежей выгодней? При дифференцированных платежах, особенно при максимальном сроке, сумма переплаты будет меньше, однако доход заемщика (или семьи) должен быть выше.

Более детально о том, что такое ипотека на жилье вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Начнем разбираться, как оформляется ипотека шаг за шагом.

Пошаговая инструкция

Обобщенно можно выделить основные этапы ипотечной сделки:

  • поиск кредитора (определение суммы и условий выдачи средств, одобрение заявки),
  • выбор вариантов жилья, согласование заявки в банке,
  • подписание кредитного договораи договора купли– продажи,
  • регистрация сделки, оформление жилья в собственность.

Оформление ипотеки – вопрос ответственный. Если знаний и времени недостаточно для самостоятельного анализа рынка ипотечного кредитования, можно воспользоваться услугами ипотечного брокера. За определенную сумму специалист подберет наиболее выгодный вариант в зависимости от ваших возможностей и пожеланий.

Если же бюджет и так ограничен, стоит самостоятельно рассмотреть предложения банков и выбрать подходящее предложение. Посетив отделения банков или официальные сайты компаний, вы ознакомитесь с актуальными условиями кредитования и сможете выбрать выгодные.

Используйте наш сервис «Подбор ипотеки», чтобы максимально быстро найти выгодное предложение на рынке.

При стремлении оформить ипотеку порядок действий таков:

  • определиться с объектом кредитования (квартира в новостройке, на вторичном рынке, комната, доля, индивидуальный дом, земельный участок, таунхаус и др),
  • узнать, есть ли в банке специальные предложения (молодым семьям, господдержка и др),
  • определиться со стоимостью недвижимости: посчитать сумму первоначального взноса и кредита,
  • запросить в бюро кредитных историй свою КИ,
  • уточнить в банке требования к заемщикам в части семейного положения, дохода, др.
  • определиться со сроком кредитования и видом платежей в зависимости от платежеспособности.

Отвечать для себя на каждый вопрос следует поэтапно, чтобы избежать ошибок и непредвиденных трат.

Выбор специальных программ в банке

Для определенных категорий населения банки предлагают льготные ставки:

  • военная ипотека (государство перечисляет средства на индивидуальный счет военнослужащего для накопления первоначального взноса, при оформлении кредита – оплачивает задолженность),
  • ипотечные займы молодым семьям (пониженные проценты для супругов, не достигших 35-летия),
  • ипотека с материнским капиталом (для поддержки семей с двумя и более детьми),
  • ипотечные кредиты для «зарплатных» клиентов (для клиентов, получающих зарплату на банковский счет, предлагается пониженная ставка).

На что еще обратить внимание при выборе банка? На необходимость уплаты дополнительных комиссий:

  • комиссии за ведение или открытие расчетного счета (при наличии),
  • размер страховки (страхование заемщика, титульное страхование, страхование объекта недвижимости – зависит от тарифов страховой компании, с которой сотрудничает банк),
  • стоимость изготовления отчета о рыночной стоимости недвижимости.

Подача заявки на кредит

Когда вы определились с банковской программой и убедились, что соответствуете ее требованиям, можно смело подавать заявку на кредит. Чтобы осуществить покупку квартиры в ипотеку, необходимо передать в банк такие документы:

  • паспорт гражданина РФ всех участников сделки (заемщика, созаемщика (супруги), поручителей, если есть),
  • документы о семейном положении,
  • документы, подтверждающие доход,
  • справки, графики, документы по текущим обязательствам (об уплате алиментов, имеющихся кредитах и др).

Пакет документов может отличаться в зависимости от требований банка. Могут также потребоваться СНИЛС, страховой полис, документы об образовании, водительское удостоверение и др. При подаче документов нужно заполнить анкету и заявление. Целесообразно указывать максимально точную и правдивую информацию – это поможет повысить шансы на одобрение заявки.

Какие нужны документы для ипотеки вы узнаете из этой статьи.

Спустя 1-5 дней кредитный инспектор сообщит о решении банка и сообщит максимально возможную сумму к выдаче, утвержденную ставку и график платежей.

Если заявка одобрена (решение действительно 2-6 месяцев), самое время начать поиски подходящей квартиры.

Выбор объекта для ипотечного кредита

При покупке недвижимости в строящемся доме стоит рассматривать варианты только в домах, аккредитованных в банке. Это максимально упростит процедуру ипотечной сделки и обезопасит вас от мошенников. Деньги перечислятся напрямую на расчетный счет застройщика или подрядчика, право требования на квартиру перейдет к вам.

Документы по объекту для предоставления в банк:

  • предварительный договор купли – продажи(договор о намерениях, инвестиционный договор и др), заключенный с застройщиком,
  • документы об уплате первоначального взноса (квитанция, кассовый чек) от застройщика.

Таким образом, пакетов документов по недвижимости минимален, но вместе с тем покупка квадратных метров на первичном рынке сопряжена с рисками – банкротством застройщика, срывом сроков и др.

В случае приобретения квартиры на вторичном рынке жилья пакет документов значительно шире и в каждой конкретной ситуации может отличаться. Так, необходимо собрать:

  • правоустанавливающие документы (свидетельство о гос.регистрации права собственности, договор купли-продажи (или дарения, о разделе имущества и др),
  • копии паспортов продавцов,
  • копию лицевого счета,
  • технический, кадастровый паспорт,
  • выписку из ЕГРП.

Также могут запросить:

  • документы, подтверждающие право- и дееспособность продавцов (справки из диспансеров),
  • справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, по налогу на имущество,
  • иные документы.

Если недвижимость покупается с земельным участком, список на заявку дополняется документами о праве собственности на землю, о границах земельного участка.

После предварительного одобрения заявки следует заказать отчет о рыночной оценке, предоставить страховые полисы.

Заключение кредитного договора и выдача кредита

Когда банк вынес положительное решение по заявке на ипотеку, наступает самый волнительный и ответственный момент – заключение кредитного договора и выдача кредитных средств.

До сих пор в банковских учреждениях действуют два схемы выдачизаймов: после государственной регистрации сделки и с использованием банковской ячейки.

В первом случае алгоритмрасчетов таков: в день заключения кредитного и обеспечительного договоров все покупатели и продавцы визируют договор купли – продажи недвижимости.

В этот же день заемщик передает собственнику квартиры сумму первоначального взноса наличными или путем перечисления на счет продавца, составляется расписка о получениисредств.

Далее все документы передаются в Орган регистрации и в течение 5 рабочих дней происходит смена собственника квартиры. Для окончательного расчета свидетельство передается банковскому сотруднику, на основании чего сумма кредитных средств зачисляется на счет заемщика, а затем перечисляется продавцу. Подтверждением получения суммы и окончательного расчета является вторая расписка.

Как проходит сделка по ипотеке с использованием банковской ячейки

При аренде ячейки кредитные средства выдаются в день подписания кредитной документации.

Сумма первоначального взноса и кредитных средств в присутствии кредитного инспектора, заемщиков и продавцов закладывается в ячейку и находится там до момента государственной регистрации сделки.

После предоставления свидетельства на квартиру в банк ячейку вскрывают в том же составе, деньги передаются продавцу с написанием расписки.

Регистрация сделки

Для того чтобы сделку провели в регистрирующем органе (Юстиции, Росреестре и др), нужно подать заявление продавцам и покупателям с указанием персональных данных.

К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы, копии паспортов, квитанцию об уплате государственной пошлины.

Если у продавца недвижимость является совместно нажитым имуществом, потребуется также составить согласие супруга на отчуждение жилья у нотариуса.

Для регистрации сделок с обременением потребуется 5 рабочих дней, в то время как обычные сделки по купли-продажи недвижимости регистрируются в течение 30 дней.

Особенности ипотечных программ

  • Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья

Так как данный сегмент более всего востребован, то и шанс столкнуться с мошенниками наиболее велик – квартира может находиться в залоге, быть незаконно отчуждена и др. Если вы сомневаетесь в правомерности действий продавцов, рекомендуем оформить страхование титула – это убережет вас от потери жилья в случае признания сделки недействительной.

Кроме того, готовое жилье должно соответствовать требованиям банка. Например, не получится купить квартиру на 1 этаже с пристроенным на земле балконом – такую перепланировку весьма трудно узаконить. То же самое касается и других перепланировок – смещение мокрых точек, снос несущих конструкций и др. Как следствие, банк не пропустит такую заявку на кредит.

Есть и другие требования к объекту залога (у каждого банка они свои): жилье не должно быть ветхим, находиться в аварийном состоянии, не должно иметь деревянных перекрытий (в многоэтажных домах), удаленность от города не больше 30-50 км и др.

  • Покупка недвижимости в новостройке

Приобретение недвижимости в строящемся доме непременно сопряженно с риском, так как зачастую заемщик становится владельцем квадратных метров еще до того, как они построены. Это сулит за собой возможность некачественного возведения стен, потолка, пола, а также плохого ремонта и отделки.

Помимо этого, как упоминалось выше, существует риск банкротства застройщика, что приведет к тому, что дома вообще не будут возведены. Чтобы обезопасить себя от неликвидного имущества банки требуют поручительство 1- 2 физических лиц.

Также стоит отметить, что на весь период строительства заемщику принадлежит право требования, право собственности он приобретает только после того, как дом будет сдан и признан жилым.

  • Приобретение доли, комнаты

Покупка доли или отдельной комнаты в квартире возможна с помощью ипотечного займа только в том случае, если после выдачи кредита вся недвижимость будет принадлежать заемщику (иными словами – должен быть выкуп последней доли). Как оформляется ипотека на комнату и долю мы уже ранее рассказывали.

  • Покупка дома и земельного участка

Индивидуальный дом на земельном участке, таунхаус считаются менее ликвидным жильем, поэтому банки неохотно выдают кредиты – ставка по такому направлению кредитования выше. О том, как купить дом в ипотеку по шагам, рассказано в отдельном посте.

С оформлением специальных программ: «Военная ипотека», «Ипотека молодая семья» и «Ипотека материнский капитал» вы можете познакомиться в специальных постах на эту тему.

Источник: https://ipotekaved.ru/v-rossii/etapy-ipotechnaya-sdelka.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.