Как расторгнуть договор купли продажи квартиры

Содержание

������������������ ������: �������������� ����������-�������������� ���������� ���������� ����������������

Как расторгнуть договор купли продажи квартиры

�������������� ����������-�������������� ���������������� – ���� ����������������, ���� �������� ������������ ���������� ��������������������. ���������� ���������������������� �������������� ������������ ������������������ ������, ���������� ���������������������� �������������������� ���������� ���������������� �� �������������������� ����������������.

���������������������� �������������� ������������, �������������������� ���� ���������������� ����������, ���������� �������� ���������� ��������������, ������ ����������, ������������ ��������������, �������� ���������������� ������������������ ������������ ���� ����������, ������ ������������ ����������������. ���������� ���������� �������������������� ��������.

�������������� ���������������� �������������������� ������ ������������ �������� ������������������ �������������������� – ����������, �������������� ������������ �������� ������������ ������������������, ���� �������� ������������������ ������������ ���������������������� ������ ���������������������� ����������.

���� �������������� ���������� �������������� ������ �������������� ������������ �� ���������������������� �������������� ����������-�������������� ���� �� �������� ���� ��������������.

���������� �� ���������� ���������������� ������������������ ������, ���������� ���������������������� �������� �� ���������������� ����������������.

�� ���������� ���������������������� �������������� �������������� �������������� ������������������ ��������������. �� �������������� ������������������ ������������������������ ����������, �������������� ��������������, �������� �� ��������������, ��������������������. ������ ������ ������������������������ ���������������� ���������� ���������������� ����������-��������������.

�� �������� ������������ ������������������ ���������� ����������������������, ������ �������������� ������������ ���� ����, �� ������ ������������������, ���� �������������� ���������������������� ���������������� ������������ ������������. �� �� �������� ���������������� ������������������������ ���������� – ���������������� ������ �� ����������������.

���������� �������������� �� ������������ ������������ ���������� ������������������, ���������� ������������ �������� �������� �� ������������������������ ���������������� ������ ������������ �� ����������������? ������ �������������� ������������ ���������� ������������������ ����������, ���������� ������ �������������������� ���������������� ������ ���������� ������������������ ���� ������������ ����������������, ���� �� ����������.

�������������� ������������, �������������������� ���� ���������������� ����������, ���������� �������� ���������� �������������� �� ��������������, ������ ����������, ������������ ��������������. ������������������ ������ ������������������, ������ ������ ��������������

��������, �� �������� �������� ������������������ ���������� �� �������������� �������������������� ����������������, ������ �������������������� ���������������� – ����������������. ���� �������� ���� ���������� ���������������� – ������ “������������ �� ������������������������”.

���� ���������� ���������� �������������� �� �������������� ������������ ��������������������������.

������ �������������� ���� �� �������� �� ������ – “�� ���������������� ���������������������� ������������������ ���������� �������������������� �������������� ��������������������, ���� ���������������������� ������������������������ ���������������� ���� ���� �������������� ��������������������”.

������������������ �������� ������������������ �� �������������������� ����������������������, �������������� ���������������������� �������������� “������������������������ ����������������������”.

�������� ������������ �������������� ������������������, ���� ������������������ ���������������� ���� ������������������������������ ���������������������� ���������������� ������������������������, ������������������-��������������������������, �������������������������� �� �������� ������������ ����������������������, �������������� �������������������������� �� ���������� ��������������������. �� ����������: ����, ������ �� ���������������� ����������-�������������� �������������� ������������������, �� �������������������������������� “���� ���������� �������� ���������������� ���������� ��������������������”.

�������������������� ���������� ���������������� ������������������ ���������������� ������ ������������ �������� ���������������� �� ���������������� �������������������� ������ ������������ ���� ����������, ������������, �������������� �������������������� ���������� �� ���������������� ������������������������ �� ������������������������������ ����������������.

���������� ������������ �������������������� ���������� �������� ������������ �� ������������������ ������ ����.

������ ������ �������������� �� ������������, ������ ���������� ���������������� �������� ������ ��������������������. ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� �������� ���� ���������������� �� �������������������� ������������������ ��������. �� ������ ������ ������������������ �������� ��������������.

���������������� ������ ������������ �� ������������, ������ ���������������������������� �������������������� ���������������� ���������������������� ��������������, �� ������ ���������� �� �������������������� ��������������������.

�������������� ������, ������������������ �������������������� ����������, ������������, ������ �������������������� �������������������� ���� �������������� ���������� ���� ����������, ������������ ������ ���������������� ���������� �������������� �������� ���������� ���� ������������������������ �� �������������������� �������� ���� ������������������ ������������������������������ ���� �������� ���������������� �������������� ��������������������.

�� ������ ������ ������ ���������� �������������� ������ – ���� ����������������, ������ ����������-���� ���������������� – �������� ���� ���������������� �������������� ���� ������������ ������������ ������ �� ������������������������������ ���������������������� ������ ���������� ������������ ����������������.

�� ������ �������� �������� ������������������ �� ������������������ ��������������-������������������������ ��������������������. ���������� �������������� ��������������������, ������ ������������������������ ���� ����������.

������ �������������������� ����������������������, ������ ������, �� �������������� ������������������ �� ������ ���������� �� �������������� ����������������, ���������������� ���������������������� C������.

������������������ ������ ���� ������������, ������ �� ������������ ���������������������� ������������������ ���� ���������������������� ���������� ���� ����������. �� ���������������� ������������.

�� 469-�� ������������ ������������������������ �������������� �������������� ������������������.

�������� �� ���������������� ����������-�������������� ���� ������������������ �������������� �� ���������������� ������������, ���� ���������������� ������������ ������������ ���������������� �������������������� ����������, ������������������ “������ ����������, ������ �������������� ���������� ������������ �������� ������������������������”.

�� ������������ ������������ �������� ���� �������������� – 475-�� – ������������������, ������ �������� �� ������������ ������������������ “������������������������ ��������������������”, ���� �������������������� ���� ������������ ������������ ���������� �������������������� ������������������ �������������� ����������-��������������, ���������������������� ������������ ������������ ���� ���������� ����, ���� ������������������������. �� ���������� ������������, ������������ ������������������ ������, �������������������� ���������� �������������������� ���� �������������������� ���������������� �� ���������������������� �������������� ������������, ������ ����, ��������������������, �� ������������.

�������������������� ���������������� ������������, ������ ���������� �������������� ������������ �������������� �� ������������������������ ��������������������, �������������� ���������������������������� ���������������������� ��������������������. ������������������ �������������� ������ �������������������� ������������������������, ������ ������ �������������� ���� ������������������������ ������ ��������������, ������ ������������������������ ���� ������������������������������.

���� ������ ������������������ ������ ��������������: �������������� ���� ���������������� �������� ���� �������� ���������������� – ������ �������������������� ���������������� �� �������������������� ���������������� �������� �������������������� ���� ���� ������������������ ���������������������� ��������, ���� �������� ���� ���� ������ ��������������, �� ���� ������������ ����������. �������������� ���������� ���������������������������� �������� ������������������������������ ���� ������ �������������������� ����������������, �� ������ �������������������� ����������������������������, �� ���������������� ���������� ���������������������� ������������ ��������������������.

���� ���������� ������������ ������ �������� ���������������������� ������������ �������������������� �������� (���� 19 �������������� 2003 �������� N 23).

������ ���������� ������������������������, ������ �������������������� ����������������, ������ �� ������������ ���������������������������� ���� ��������, ���������������������� �� ������������������������ �� �������������� �������������������������������� �� ���� ���������������� ������������������������������ �������������������� ����������������������.

���� ������������ (������������ 87 ������������������������ ������������������������������ ��������������) �������� �������� ������-���� ������������������, ���� ������ ������������ ���������� ������������������ ���������������������������� �������������������� ������ �������������������� �� �������������� ����������������.

������������ ���������� �� ���������� ������������ �������������� ������ ������������-���� �������������� �� ������������ ������������ �������������� ����������������������������, �������������� �� ������������ ������������ �������������� ������������������������ ��������, �� �������������� ������������ �� ������, ������ ���� �������������������������� �� �������������������� ����������������, �������� ���� ����������������������������.

�������� �������������� ���� ������������ �������� �� �������� ��������������. ��������: ���������������� ������������

����, ������������ �������������������� �������������������� ���������������� �������������������������������� ��������, �� ���� ���������������������� ����������, �� �������������� �������� ��������.

���������������������� �������������� �� ���������������� ��������������, ���������� �������������� �������������������������� ��������������, ���������������� ���� ��������. ���������������� ��������������, ������ “���������������� �������� �������� ������������” �� ������������ ������������ �������������� ���� ������������������.

���������������� �������������������� �� ���������������� �������������� ���������� �������������� ������������, �������� ���� ���� ������������������������ �� ���������� ������������ ������������, ���������� ���� ������������������������. ���������� ���������������� ������������, ���������� ���������������� ���������������������� ���������� ������������������������ – ������, ��������, ����������������.

���� ���������� ��������, ������ ���������������� �������������� ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� ��������, �� ���������������������� �������������� �������������� �� ������������������ ���� �������������� ��������������, ������ ������ ��������������, �� ��������������, ���������������������������� �������������� �������������� ������ ��������.

���������� ������������ ������������������ ���������������������� ������������������ ������ ��������, ��������������, ���� ������ �������������� ��������������-��������������������, �� ������ ���������� ������������ – ���������� ������������������������ ����������.

��������, �������������������������� ���� ��������������, �������� �� ������ ���� ����������-���� ������������������������ ������������ ����������������������, �������������� ���������������� ������������������ ���������������������� ������������������ ���������������� �� ���������� ������������ ������������ �� ��������������, �� ������ �������� �������������� ������������ �� ������ ���� ���������� ������������������.

�������� �� ������, ������ ������������������ ������ �� ������������ ������������ ��������������, ������������������ ���� ����������, �������������������� �������� ���������� �� ������������.

������ ������ �������������� ���� ������������ ������������������������ ���� ����������, ���� �� �������������� ������������ ��������������.

�������� �������� �������������� �� �������������� ���������������� ������ ���������������� �� ������������������, ���� �������� ���������� �������������������� �� ������������ ���� ����������������

������ ���������� ������������ �������������� �������������������� ������������������ �� ������������������������ �� ��������������������������, �������������� ������������������ ����������.

���������������� ���������������� �������������������� ������ ������������ ������������ ������������������ ���� ������������ ����������������������������, ���� �� �������������� ������������������.

������ ���������� ������ ������ ������������, ������ �� �������������� ������������ ������ ���������� ����������, ������ �������������������� �������������� �� ���������������������� ���������������� ������������������ ������, ���������� ���������� ������������ ���������������������� �� ������ ������������������.

������������ �������� �� ������������������ ������������������ ���������������� ������������������ ������ ���������� ���������������� ������������������������ �� ������������ ���������� ������������������.

Источник: https://rg.ru/2017/03/27/verhovnyj-sud-dogovor-kupli-prodazhi-zhilia-mozhno-otmenit.html

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Как расторгнуть договор купли продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут, в частности (п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ):

по соглашению сторон;

по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных законом или договором. При этом существенным признается такое нарушение договора, из-за которого другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Также договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (если иное не предусмотрено самим договором или не вытекает из его существа). Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, они бы не заключили договор или заключили его на значительно отличающихся условиях (п. п. 1, 2 ст. 451 ГК РФ).

Расторжение договора возможно до того момента, когда стороны надлежащим образом исполнили свои обязательства, а именно зарегистрировали переход права собственности и осуществили обязанность по передаче квартиры и денег.

При этом следует учитывать, что регистрация перехода к покупателю права собственности на проданную квартиру не является препятствием для расторжения договора.

Так, например, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но существенно нарушил договор – не оплатил имущество, то продавец вправе потребовать расторжения договора (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Расторжение договора по соглашению сторон

Чтобы расторгнуть договор по соглашению сторон, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Составьте соглашение о расторжении договора и исполните его

Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Необходимо составить письменное соглашение о расторжении договора, в нем отразить условия расторжения, а также указать, что получает каждая из сторон.

Если договор купли-продажи был совершен в нотариальной форме, соглашение также подлежит нотариальному удостоверению. Если договор был составлен в простой письменной форме, нотариально удостоверять соглашение о расторжении не требуется.

Обратите внимание! В связи с коронавирусной инфекцией личный прием граждан нотариусами может быть ограничен в зависимости от санитарно-эпидемиологической ситуации в соответствующем регионе (п. 1 Указа Президента РФ от 11.05.2020 N 316).

Шаг 2. Обратитесь в Росреестр, если документы уже поданы на государственную регистрацию перехода права собственности

До внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) соответствующей записи рассмотрение заявления о регистрации перехода права собственности на квартиру может быть прекращено на основании соответствующего заявления, которое должно быть представлено всеми сторонами договора либо нотариусом, если заявление о госрегистрации представлено нотариусом. В этом случае орган регистрации прав уведомляет заявителей о прекращении госрегистрации права с указанием даты принятия решения о таком прекращении (ч. 2, 3 ст. 31 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

При прекращении госрегистрации прав на основании заявлений сторон договора возвращается половина суммы госпошлины, уплаченной за госрегистрацию (п. 4 ст. 333.40 НК РФ).

Обратите внимание! В 2020 г. предоставление услуг МФЦ, в том числе в части их перечня и организации приема граждан, может быть ограничено. Порядок работы рекомендуется предварительно уточнить. Росреестр также рекомендует воздержаться от личных визитов в его отделения и получать услуги онлайн (п. п. 4, 6, 10 Постановления Правительства РФ от 11.06.2020 N 848; Информация Росреестра).

Расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон

Чтобы расторгнуть договор в судебном порядке по требованию одной из сторон, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Направьте другой стороне договора требование о расторжении договора

Требование можно направить заказным письмом или телеграммой либо вручить под подпись. У вас обязательно должно быть подтверждение направления требования. Во избежание споров с ответчиком рекомендуем обеспечить и подтверждение получения требования второй стороной.

Если в ответ на требование о расторжении договора получен положительный ответ, заключите соответствующее соглашение, действуя в порядке, аналогичном расторжению договора по соглашению сторон.

Если ответ на требование не получен или получен отрицательный ответ, обратитесь в суд за защитой своих прав.

Требование о расторжении договора можно заявить в суд только после того, как вы получили отказ другой стороны на предложение расторгнуть договор, или если вы не получили ответ в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Шаг 2. Подготовьте исковое заявление и прилагаемые к нему документы

В исковом заявлении необходимо указать требование о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате имущества. Так, например, в случае расторжения договора продавцом, не получившим оплату по договору, продавец вправе требовать возврата переданного покупателю имущества (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22).

К исковому заявлению нужно приложить, в частности (ст. 132 ГПК РФ):

документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования;

документы, подтверждающие выполнение обязательного досудебного порядка урегулирования спора;

расчет взыскиваемой суммы (в зависимости от обстоятельств дела) с копиями для ответчиков и третьих лиц;

уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, в том числе в случае подачи искового заявления в электронной форме;

документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались и соответствующие документы имеются;

документ, подтверждающий уплату госпошлины в установленных порядке и размере, или документ, подтверждающий право на получение льготы по ее уплате, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера госпошлины или об освобождении от ее уплаты.

Размер госпошлины определяется исходя из цены иска (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Справка. Размер госпошлины

Размер госпошлины составляет при цене иска (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ):

до 20 000 руб. – 4% от цены иска, но не менее 400 руб.;

от 20 001 руб. до 100 000 руб. – 800 руб. плюс 3% от суммы, превышающей 20 000 руб.;

от 100 001 руб. до 200 000 руб. – 3 200 руб. плюс 2% от суммы, превышающей 100 000 руб.;

от 200 001 руб. до 1 000 000 руб. – 5 200 руб. плюс 1% от суммы, превышающей 200 000 руб.;

свыше 1 000 000 руб. – 13 200 руб. плюс 0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 руб., но не более 60 000 руб.

Шаг 3. Подайте исковое заявление и прилагаемые к нему документы в суд

Исковое заявление и прилагаемые к нему документы подаются в районный суд по месту нахождения спорной квартиры (ст. 24, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

В зависимости от обстоятельств дела одновременно с иском о расторжении договора можно подать ходатайство о применении обеспечительных мер, чтобы у ответчика не было возможности распорядиться квартирой во время рассмотрения дела (ст. 140 ГПК РФ).

Если досудебный порядок не был соблюден, суд вынесет определение о возвращении искового заявления. При этом возврат искового заявления не препятствует повторному обращению истца в суд с иском к тому же ответчику, о том же предмете и по тем же основаниям, если истец устранит допущенное нарушение (п. 1 ч. 1, ч. 3 ст. 135 ГПК РФ).

Шаг 4. Примите участие в судебных заседаниях и получите решение суда

В течение пяти дней со дня поступления искового заявления судья рассматривает вопрос о принятии его к производству. О принятии заявления судья выносит определение, на основании которого возбуждается дело. Копии определения направляются лицам, участвующим в деле, не позднее следующего рабочего дня после дня его вынесения (ч. 1, 3 ст. 133 ГПК РФ).

По общему правилу дело рассматривается и разрешается судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд. В зависимости от сложности дела срок его рассмотрения может быть продлен не более чем на месяц (ч. 1, 6 ст. 154 ГПК РФ).

Срок, на который судебное разбирательство было отложено в целях примирения сторон, не включается в срок рассмотрения дела (ч. 4.1 ст. 154 ГПК РФ).

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. Обжаловать решение можно в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме (ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).

Обратите внимание! В связи с коронавирусной инфекцией работа судов осуществляется с учетом санитарно-эпидемиологической ситуации. Порядок работы рекомендуем предварительно уточнить (п. 1 Указа Президента РФ от 11.05.2020 N 316).

Шаг 5. Обратитесь в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22).

Источник: https://zen.yandex.ru/media/advokatsuhovoleg/kak-rastorgnut-dogovor-kupliprodaji-kvartiry-600be72c10f02c6bc29f3d94

Расторжение договора купли-продажи квартиры: по инициативе покупателя, продавца или соглашению сторон

Как расторгнуть договор купли продажи квартиры

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры может как продавец, так и покупатель. Но для этого нужны веские основания или обоюдное согласие. В остальных случаях придется обращаться в суд, но и там требования нужно обосновать.

Рассмотрим, как отменить сделку по соглашению до регистрации права собственности, в процессе или после, а также что сделать для возврата имущества или денег через суд, какие расходы ожидают истца, что делать при покупке за маткапитал или в ипотеку, и какие документы понадобятся для оспаривания сделки.

Основания и особенности расторжения договора

Расторжение договора купли-продажи квартиры подразумевает возврат денег покупателю, а недвижимости – продавцу. В Росреестре договор регистрировать не нужно с 2013 года, вместо этого регистрируется только переход права собственности. Особенности расторжения сделки зависят от того, были ли произведена регистрация, или нет.

Если договор купли-продажи (далее – ДКП) не предъявлялся в Росреестр, сторонам достаточно заключить соглашение к нему.

Если право собственности находится в процессе регистрации, нужно подать заявление о прекращении процедуры. Если же покупатель уже числится собственником, можно оформить обратный ДКП.

Налог с прибыли платить не придется, т.к. в нем будет указана такая же сумма, как и при покупке недвижимости.

Особенности и основания отмены сделки регулируются гл. 29 ГК РФ. Расторгнуть договор можно по нескольким основаниям:

  1. Вне зависимости от причин, если обе стороны согласны на это.
  2. Существенное нарушение условий продавцом или покупателем: несоблюдение сроков передачи денег, отказ от переоформления права собственности или освобождения квартиры, наличие обременений: например, нахождение недвижимости в залоге у банка, право собственности у несовершеннолетних или недееспособных граждан. В последнем случае потребуется разрешение органов опеки, которое выдается только при предоставлении другой жилплощади. Нередко продавцы скрывают этот момент.
  3. Отказ от принятия недвижимости покупателем.
  4. Существенное изменение обстоятельств, если продавец или покупатель при подписании ДКП не могли предположить, что эти обстоятельства произойдут, и предотвратить их было нельзя.

Важно! Можно аннулировать ДКП и из-за существенных неустранимых недостатков квартиры. Но при условии, что продавец знал о них, они не были обнаружены в момент совершения сделки покупателем и не отражены в акте приема-передачи.

Основания для признания договора недействительным

Расторжение ДКП и признание недействительным – две совершенно разные процедуры. Первое возможно по соглашению сторон. Недействительным же договор признается только через суд.

Каковы основания для признания ДКП недействительным (§ 2 гл. 9 ГК РФ):

  • Мнимая сделка, совершенная без дальнейших правовых последствий – фактической передачи недвижимости;
  • Притворная сделка, проведенная с целью прикрытия другой сделки. Например, если попытаться прикрыть куплей-продажей обмен недвижимости с доплатой, чтобы не платить налоги;
  • Договор подписан недееспособным. В сделках с недвижимостью таких граждан всегда участвуют органы опеки и опекуны. Если нет разрешения, ДКП признают недействительным;
  • Квартиру продал несовершеннолетний собственник без согласия органа опеки. Разрешение здесь тоже требуется;
  • ДКП заключен под влиянием угроз, обмана, психологического или физического воздействия.
  • Не соблюдены требования к форме договора;
  • В момент подписания ДКП покупатель или продавец находились в состоянии опьянения, и не понимали последствий своих действий.

Также суд может признать недействительным по требованию третьего лица, согласие которого нужно было для сделки. Например, если продана квартира, купленная в браке, и нотариальное согласие второго супруга не было получено (ст. 35 СК РФ).

Способы расторжения договора

Если право собственности еще не зарегистрировано или находится в процессе регистрации, аннулировать сделку можно по соглашению сторон. Если же продавец или покупатель отказываются отменять ДКП, можно расторгнуть его по требованию одной из сторон через суд, но только при наличии оснований.

Примечание: проще всего заключить соглашение. Это позволит избежать дополнительных расходов и других проблем. Если ДКП удостоверен нотариусом, то и оно оформляется в нотариальной конторе.

По соглашению сторон

Покупатель и продавец могут договориться о расторжении ДКП до регистрации или в процессе вне зависимости от оснований. Достаточно обоюдного согласия. В дальнейшем это не ограничивает право участников сделки на повторное заключение договора.

Как выглядит процедура пошагово:

  1. Инициатор направляет второй стороне письменное уведомление о намерениях расторгнуть ДКП. Это важно: если другой участник сделки не даст ответ в течение 30 дней или в иной срок, указанный в уведомлении, при наличии оснований придется обращаться в суд.
  2. Покупатель и продавец договариваются об оформлении соглашения.
  3. Заключается соглашение. Если регистрация уже начата, подается совместное заявление о прекращении. Из документов понадобятся паспорта, расторгаемый договор, и выписка из ЕГРН.

Заявление можно подать напрямую в Росреестр или через МФЦ.

Скачать образец соглашения

По требованию одной из сторон

Расторжение по инициативе покупателя или продавца возможно через суд. Придется готовить документы и собирать доказательства, подтверждающие обоснованность требований.

Какие могут быть основания:

  • Покупатель не перечислил деньги;
  • В квартире обнаружен существенный недостаток, исправление которого обойдется слишком дорого. При условии, что продавец знал о нем, но намеренно все скрыл;
  • Один из участников сделки нарушил иные условия договора.

Обратите внимание! Для аннулирования сделки обязателен досудебный порядок урегулирования. Сначала нужно попытаться решить все мирным путем, а затем обращаться в суд. Кроме того, если сделкой покупателю или продавцу причинен ущерб, можно потребовать компенсацию.

Расторжение после регистрации

Если переход права собственности уже состоялся, но стороны решили вернуть все на первоначальное положение, проще всего оформить еще один ДКП. По нему новый собственник обязуется вернуть недвижимость старому, а тот – передать ему деньги. Обычно указывается сумма, равная первоначальной стоимости.

Есть и другой вариант – составить обычное соглашение о расторжении договора и прийти с ним в МФЦ. Для переоформления права собственности на прежнего владельца придется повторно заплатить пошлину в 2 000 руб. Процедура занимает 10 календарных дней.

В обоих случаях после возврата права собственности к предыдущему владельцу выдается новая выписка из ЕГРН, где он указан в качестве собственника.

Из документов понадобится только соглашение, старый договор, и паспорта. Если процедура проводится на основании судебного решения, предоставляется и оно.

Если бралась ипотека или использовался маткапитал

Если покупатель использует маткапитал для покупки недвижимости, по закону он обязуется выделить доли всем членам семьи. Чтобы отменить с ним сделку, придется привлекать органы опеки: просто так распорядиться имуществом несовершеннолетних без их согласия не получится.

Если же для покупки покупатель оформлял ипотеку, к сделке подключается и банк. Здесь все зависит от того, зарегистрировано ли право собственности и обременение. Если нет, достаточно просто оформить соглашение. Когда покупатель уже числится в качестве собственника, любые действия с квартирой возможны только с согласия кредитора.

Здесь есть несколько вариантов:

  1. Стороны заключают предварительный ДКП, согласно которому бывший собственник возвращает полученные ранее деньги в качестве задатка. Новый владелец погашает им ипотеку, банк снимает обременения, стороны регистрируют изменения в Росреестре, предварительно оформив основной ДКП.
  2. Привлекается сам банк-кредитор. Заключается ДКП, арендуются две ячейки. В одну покупатель вносит часть средств для закрытия ипотеки. Деньги со второй продавец получает после снятия обременений.

Важно! При использовании ипотеки проще всего оформить обратную куплю-продажу, предварительно погасив задолженность перед банком.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры через суд: пошаговая инструкция

Если договориться в досудебном порядке не получилось, и права продавца или покупателя нарушены, придется обращаться в суд.

Как это происходит:

  1. Истец собирает документы, при необходимости проводит экспертизу. Например, если речь идет о расторжении ДКП из-за существенных недостатков в квартире.
  2. Копия искового заявления направляется истцом ответчику. Понадобятся документы, подтверждающие получение им документа.
  3. Заявление и остальные документы подаются в районный или городской суд по месту жительства ответчика.
  4. Судья принимает заявление к производству, выносит определение.
  5. Стороны получают извещения с датой и временем первого заседания.
  6. Проводится предварительное слушание, после него – основные разбирательства.

На заседаниях нужно грамотно отстаивать свою правоту и подтверждать документами каждое требование. Разбирательства могут длиться несколько месяцев. Если решение вынесено в пользу истца, его заверенная копия направляется судом в Росреестр. После этого нужно прийти и подать заявление о переоформлении права собственности на основании решения.

Скачать образец искового заявления

Следует знать: обратиться в суд можно только в течение трех лет с момента оформления ДКП. Если срок исковой давности пропущен, его придется восстанавливать.

Документы

При подаче искового заявления понадобится паспорт, акт приема-передачи, квитанция об уплате госпошлины, и оспариваемый ДКП. Если проводилась экспертиза, предоставляется заключение.

Госпошлина

При подаче искового заявления придется заплатить госпошлину в размере 300 руб. (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Судебная практика

При грамотной поддержке расторгнуть ДКП через суд можно. Обычно люди обращаются в суды за отменой сделок по причине неисполнения обязательств другими участниками. Например, в связи с неоплатой ежемесячных платежей по ДКП в рассрочку.

Вот несколько примеров из практики:

Возможные сложности

Самая большая проблема для многих людей – собрать доказательства, подтверждающие обоснованность исковых требований. Это может быть экспертное заключение, аудио- и видеозаписи. Нередко привлекаются и свидетели, с которыми еще нужно договориться о посещении судебного заседания.

Вы можете получить консультацию у наших юристов по любому вопросу, связанному с расторжением договора. Для этого достаточно оставить обращение онлайн через специальную форму или позвонить по бесплатному номеру.

Источник: https://glavny-yurist.ru/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Основания для расторжения договора купли-продажи квартиры

Как расторгнуть договор купли продажи квартиры

Только после регистрации в государственных органах договор по покупке или продаже любого объекта недвижимости, в том числе и квартир, вступает в законную силу.

Иногда происходит так, что договор надо расторгнуть в силу определённых причин. Одна из сторон для этого может подать иск, либо можно договориться добровольно.

Основные положения расторжения договора

Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.

Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.

Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно.

Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.

Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ – документ, где точно прописаны все основания, по которым можно расторгнуть сделку. В основном причиной для этого становятся серьёзные нарушения одной из сторон.

Есть несколько случаев, которые предусмотрены и самим законодательством РФ:

  • Непредвиденные обстоятельства. Это означает, что появляются причины, которые делают невозможным соблюдение условий, описанных в договоре.

    Эти причины обычно не может предусмотреть ни одна из сторон. Например, они возникают из-за интересов третьих лиц;

  • Ещё один возможный случай – когда покупатель предоставляет оплату в неполном объёме, либо вообще отказывается от неё.

    Такие нарушения обычно допускают покупатели после того, как прошла регистрация в Госреестре;

  • Когда человек или члены его семьи отказываются выселяться из продаваемой квартиры. Либо не снимаются с регистрационного учёта.

Расторжение до регистрации

Будет гораздо проще закончить этот процесс, если государственная регистрация ещё не закончилась.

Будет считаться, что квартира принадлежит только продавцу. Он сам может выдвинуть требование по расторжению сделки таким образом, чтобы для него рисков было меньше.

При обоюдном согласии остаётся только подписать само соглашение между сторонами.

Расторжение по соглашению сторон

Можно не обращаться в судебные инстанции, если удалось достичь обоюдного согласия. Сама подача иска от одной из сторон становится возможной только в том случае, если получен официальный отказ от второй стороны.

Одна сторона должна ответить другой за срок не более, чем в 30 дней. В договоре можно указать другие сроки.

При получении отказа, отсутствии ответа вообще придётся только обращаться к суду.

Расторжение через суд

К составлению иска надо приступать, если достигнуть соглашения так и не удалось, после всех переговоров и сообщений.

Главное – требовать не только расторжения, но и возврата имущества. Многие допускают ошибку, забывая о втором пункте.

Решение судом выносится только на основании требований, предъявленных истцом. Он может расторгнуть договор, но не решит судьбу имущества, которое стало его предметом. Придётся составлять заявление ещё раз, чтобы удовлетворить другое требование.

Потому важно соблюдать несколько основных правил:

  • Можно требовать возместить моральный ущерб, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение положений, указанных в законодательстве;
  • Обязательно указывать на возврат переданного имущества;
  • Расторжение договора. Надо указать, на каких именно основаниях выдвигается это требование.

На что следует обращать внимание

Требуется проявлять максимальную осторожность, оформляя любую сделку, чтобы в дальнейшем избежать сложностей.

В соглашении надо закрепить хотя бы пару следующих пунктов:

  • Срок, за который будут переданы денежные средства. Не важно, происходит это до завершения регистрации, либо после соответствующего действия;
  • Саму возможность расторжения, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства.

Передаточный акт чаще всего становится основным документом, где фиксируется сам факт передачи квартиры от одного владельца к другому.

Можно использовать и другую форму для оформления этого факта. Переданной квартира будет считаться после подписания всех бумаг, фактической передачи имущества.

Но даже в законодательстве не установлено конкретных сроков, за которые это действие нужно завершить. ГК РФ предлагает лишь одно понятие – разумные сроки. Это весьма условное понятие, в связи с чем соответствующие условия лучше предусмотреть заранее, в тексте самого договора.

Недействительные и расторгнутые сделки – понятия абсолютно разные. Но в результате каждого из этих действий договор перестаёт быть действительным. Свою актуальность теряют и обязанности каждой стороны.

Но, если сделка будет признана недействительной – последствия будут другими, чем при расторжении. Виновная сторона в результате возвращает всё то, что получила в результате заключения первоначального договора.

Если есть необходимость, виновники возмещают и ущерб, причинённый своими действиями. Об этом говорит статья 167 ГК РФ.

Существует несколько случаев для признания любой сделки недействительной:

  • Притворная или мнимая сделка.

    Первый вариант – когда она заключается для прикрытия других взаимоотношений, второй – когда не создаются какие-либо юридические последствия;

  • Заключение договора при тяжких обстоятельств вроде сговора, насилия, обмана и так далее.

    Возникнут трудности с признанием недействительности сделки, если имело место мошенничество.

    Лучше обратиться ещё и в полицию, чтобы завести уголовное дело на лиц, виновных в преступлении;

  • Одна из сторон, заключивших договор, потеряла способность осознанно руководить действиями.

    Имеется в виду ситуация, когда человек не осознаёт свои решения в какой-то определённый момент – именно, когда подписывается договор;

  • Продавец или покупатель признаны недееспособными, ограниченно способными;
  • Нарушаются нормативные акты, нормы закона.

Действительность той или иной сделки оспаривается, если выяснится, что у организации-владельца квартиры не правильно оформлены уставные документы. Например, когда контракт подписывает лицо, у которого на это не было никаких полномочий. Или если регистрации сделки прошла, но этого не одобрили руководители.

Оплата любого товара – обязанность покупателя, главное условие для состоятельности соглашения между ним и продавцом. Чаще всего ошибки в этом случае совершают при оформлении платёжных документов. Например, рекомендуется проводить только безналичный расчёт, если в качестве продавца выступает организация.

Расписка и акт должны подтверждать факт совершения сделки в том случае, если объект приобретается у физического лица. В расписке нужно написать, какая сумма была передана, кем, кому и за что.

Многие полагают, что для вступления договора в силу достаточно оформить бумаги у нотариуса. Но это убеждение действительности не соответствует.

Любой объект может иметь свои недостатки, но иногда их становится слишком много. Можно перечислить лишь самые распространённые проблемы:

  • Не передаются основные документы по недвижимости;
  • Прописка граждан, которых невозможно выписать;
  • Обременение правами третьих лиц, использование в качестве залога;
  • Техническое состояние хуже, чем указано изначально в договоре.

Закон говорит о том, что такие недостатки надо обговаривать заранее, либо при встрече с покупателем в устной форме, либо в самом тексте договора. Но в таком случае объекты недвижимости будут стоить гораздо меньше.

Прежде всего, покупатели могут требовать снижения цены, либо расторжения договора в судебном порядке, если они приобрели объект, права на который есть у третьих лиц. Такая позиция закреплена в 460 статье Гражданского Кодекса.

Отказаться от договора любой человек может и в том случае, если продавец не предоставляет весь набор с необходимыми документами.

Различные варианты действий есть и при продаже товара с низким уровнем качества. Например, допускается потребовать замену.

Заключение предварительных договоров необходимо, если продавцы получают определённый аванс. В этом договоре указывается, в какой срок должна быть перечислена полная оплата.

И упоминается об ответственности каждой из сторон в случае, если они не выполняют своих обязательств:

  • За оформление документов в этой ситуации обычно отвечает нотариус.

    Но нет ничего противозаконного, если обе стороны составят бумаги собственноручно;

  • Покупатель должен письменно уведомить продавца, если по каким-то причинам он не может передать всю сумму в срок, установленный ранее. В этом же письме можно просить об отсрочке;
  • Продавец возвращает покупателю задаток в увеличенном размере, если он не даёт согласия на подобные действия, вне зависимости от причин отказа. После этого осуществляется выплата штрафа, о чём должно быть напрямую сказано в тексте договора.

    Именно этот пункт чаще всего становится причиной судебных разбирательств;

  • Покупателю необходимо написать заявление в арбитражный суд, если продавец нашёл более выгодные условия для продажи, и не хочет тратить время на ожидания.

    В заявлении указываются причины, по которым возникло недопонимание;

  • Но в такой ситуации есть вероятность получить лишь сумму, которая и служила авансом;
  • Обращаться в суд придётся и в том случае, если по каким-либо причинам от дальнейшего оформления сделки отказался покупатель.

При оформлении сделок лучше привлекать опытных специалистов. Ведь далеко не каждый человек без профессионального образования сможет разобраться абсолютно во всех тонкостях.

Многолетняя практика и высшее юридическое образование станут гарантом для обеих сторон, позволят сэкономить деньги и время.

Источник: http://prokvartiru.com/pokupka/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.