Как риэлтору заключить эксклюзивный договор

Заключение эксклюзивного договора: Агенты часто не говорят вам всей правды о том или ином условии

Как риэлтору заключить эксклюзивный договор

Агенты часто не говорят вам всей правды о том или ином условии эксклюзивного договора. Составлен он часто так, что разобраться, кто и что кому должен, почти невозможно. Вот один пример из жизни. Продавец никак не мог избавиться от старого жилья.

Агент настойчиво убеждал его, что продать такую квартиру невероятно сложно, что это потребует дополнительных усилий, рекламы и его опыта по продаже самых бесперспективных вариантов.

Обессиленный в неравной борьбе, продавец соглашается подписать эксклюзивный договор, который, по словам агента, является не только гарантией успешной продажи, но и оплатит ему, профессионалу, дополнительные усилия. То есть клиент уверен, что у агента будет дополнительный стимул.

Текст договора, кстати, таков, что клиент из него понимает, что он не имеет права продавать свое жилье через другое агенство, что при купле-продаже с него удержат дополнительную сумму за услуги по этому эксклюзивному договору. При этом агент не спешил разубеждать клиента.

Каково же было удивление продавца, когда на сделке ему вернули как раз эту сумму за то, что он доверил продажу именно этой фирме! Надо сказать, что юрист, присутствовавший при расчете, был не в курсе того, что существовал эксклюзивный договор, и тоже сильно удивился, но деньги продавцу отдал.

Можно только представить себе, как развивались события, если бы продавец на сделке промолчал. Агент просто получил бы эти деньги сам. И очень часто именно так и происходит. Хитросплетения и сложные отношения агентства со своими сотрудниками не должны вас касаться. Получая бланк договора, не стесняйтесь обговорить все без исключения пункты, а если в чем-то сомневаетесь, обратитесь за разъяснениями к руководителю отдела фирмы или даже у юристу. Стесняться своего незнания не стыдно. Стыдно разбазаривать свои деньги.

Эксклюзивный договор

Очень часто при продаже квартиры агенты предлагают своим клиентам заключить эксклюзивный договор. Граждане, не привыкшие к тому, чтобы заключать договоры о своем имуществе с совершенно незнакомыми людьми, боятся обязательств и отказываются. «За» и «против» существуют всегда. Давайте разберемся, что это такое, и кому это выгодно.

Вот перед вами текст договора, сверху крупно написано «ДОГОВОР» и стоит номер. Под этими словами обычно мелким шрифтом написано, что это за документ, о чем он.

Как правило, текст таков: «Агентский договор о предоставлении эксклюзивных прав на совершение действий, направленных на продажу недвижимости».

Видя такой текст, многие боятся, что поставив свою подпись, они передадут право продать свою квартиру и будут обмануты. Это не так.

Под «действиями, направленными на продажу недвижимости» подразумевается только то, что описано в соответствующих пунктах договора, а именно:

– размещение рекламы в других агентствах и расклейка объявлений;

– оценка жилья по рыночной стоимости;

– обеспечение клиента-продавца об интересе к недвижимости или причинах его отсутствия;

– обеспечение поиска покупателей в срок, установленный договором;

– оформление документов и хранение документов и денег, необходимых для совершения сделки.

Вот то, что предлагает вам фирма. Ей это выгодно, поскольку эксклюзивный договор есть документ, гарантирующий фирме прибыль от продажи вашего имущества. Агент будет напрямую заинтересован в вас, поскольку он за заключение договора и его исполнение получит дополнительную сумму к своей заработной плате.

Вам не предложат заключить это соглашение, если цена, которую вы хотите поставить на квартиру, нереально завышена. Никто не возьмет на себя обязательство кувыркнуться через голову, но обеспечить вас сверхприбылью.

Вам не предложат этого, если на ваше жилье нет спроса.

Вам не предложат договор с нереальным сроком исполнения.

О чем это говорит? О том, что вашу квартиру очень постараются продать. И это, как говорится, хорошо. Давайте разберемся с тем, что для этого готова сделать риэлторская компания.

Вы не будете бегать по всем агентствам и платить за размещение объявлений в газетах. Фирма возьмет на себя все расходы и хлопоты.

К вам придет специалист, хорошо знакомый с рынком недвижимости, и порекомендует ту цену, за которую вы реально сможете продать жилье. Не стоит бояться, что цена будет занижена.

От цены на квартиру фирма получает процент прибыли, а ей интересно получить больше. Более того, в договоре обычно есть пункт о том, что цена не окончательная, и вы имеете право менять ее по своему усмотрению.

Об этом чуть ниже мы поговорим подробнее.

В договоре устанавливается срок его исполнения. Обычно он не превышает 6 месяцев. Чем больше уверенность агента в том, что ваше квартира будет продана, тем меньший срок исполнения он вам предложит. Традиционно срок устанавливается от одного месяца до трех.

Фирма берет на себя хлопоты по подготовке документов. То есть смотрит, какие бумаги следует перед продажей заменить, обновить, переоформить. Дальше вы уже можете действовать по своему усмотрению: собирать необходимые документы самостоятельно или поручить это специалистам за определенную плату.

В случае, если на ваше жилье дается задаток, и вы собираетесь в той же фирме оформлять сделку по покупке жилья, сумма задатка может храниться в сейфе компании, а не в оплачиваемой банковской ячейке. Документ о том, что у вас приняли на ответственное хранение деньги, вы обязательно получите.

Одним из аргументов, обычно предъявляемых риэлторами, является такой: ваша квартира стоит в продаже во многих фирмах, в итоге вашим жильем никто специально не занимается. Как человек, неоднократно пользовавшийся услугами риэлторских фирм, скажу: это абсолютная правда.

Теперь давайте посмотрим, к чему вас обязывает заключение эксклюзивного договора. В тексте обычно есть такие пункты:

– вы обязуетесь не заключать любые договоры, связанные с продажей или подготовкой к продаже указанной недвижимости.

– не давать задатков, авансов и проч. То есть вы не имеете права связывать себя какими-либо обязательствами.

– вы не имеете права обращаться в другие агентства.

– вы обязаны сохранять конфиденциальность.

– вы обязаны выполнять условия по срокам связи агента с продавцом, показа жилья и прочие дополнительные условия. То есть вы не должны препятствовать исполнению договора.

Заключая подобный договор, вы должны быть полностью уверены, что собираетесь продать квартиру.

Если вы передумаете, то по отношению к вам будет применены штрафные санкции, поскольку агентство понесло определенные траты, исполняя свои обязательства пред вами.

Отказаться от договора можно, если вы нашли покупателя, готового оплатить неустойку по данному договору, или предложенная вам сумма значительно превышает сумму по договору и компенсирует вам издержки.

Особо стоит сказать о пункте, в котором агентство оставляет за собой право подобрать вам покупателя, готового заплатить больше, чем вы предполагаете. К примеру, вы поставили цену $100 000.

Агент, общаясь с покупателем, видя его заинтересованность и финансовые возможности, озвучивает цену $120 000. Покупатель готов эти деньги заплатить. Налицо грамотная работа риэлтора.

Но вы-то тут причем? Как вам сказать, что вы должны отдать агенту лишние $20 000? Вот для таких случаев и существует особый пункт, договориться о котором следует отдельно. Давайте посмотрим, как это обычно происходит.

Вы, общаясь с агентом, говорите, что вас интересует сумма не меньше $100 000, ниже торговаться вы не будете.

И совместно договариваетесь о том, что цена на квартиру во всей рекламе будет указана $110 000 с торгом.

Если вам находят покупателя, готового дать за квартиру $120 000, то эти «лишние» $20 000 делятся между вами и агентством 50х50, то есть вы получаете свои $110 000, а агентство – проценты «плюс» $10 000.

Еще одним положительным моментом заключения договора можно считать тот факт, что вам предложат уплатить меньше процентов за договор купли квартиры. Скидка может быть от 1 до 1,5%. Чем мельче агентство, в которое вы обратились, тем больше вероятность того, что вам предложат большую скидку. Крупная фирма не испытывает недостатка в клиентах, их меньше ценят, сделками не так дорожат.

Эксклюзивный договор является гарантией того, что объект недвижимости будет продан по его рыночной стоимости. В условиях, когда один и тот же объект одновременно пытаются реализовать несколько конкурирующих фирм, успеха скорее добьется тот, у кого цена окажется минимальной.

А значит, агентства, задействованные в продаже жилья, могут занижать цены для более быстрой реализации. При заключении эксклюзивного договора агентство обязано продать объект по фиксированной цене в рамках условленного с заказчиком времени.

Еще одним преимуществом эксклюзивного договора является то, что выбранное агентство фильтрует клиентский поток, доводя до клиента только тех, кто действительно заинтересован в покупке на условиях продавца.

В случае, когда несколько фирм продают одну и ту же квартиру, преуспеет тот, кто продаст вашу квартиру быстрее, т. е. дешевле, «собьет» с продавца больше денег, грамотно торгуясь в пользу покупателя.

Источник: https://uchebnik.online/knigi-nedvijimost/zaklyuchenie-eksklyuzivnogo-dogovora-26356.html

20 эффективных способов ответить на возражение…

Как риэлтору заключить эксклюзивный договор

  1. Я больше склоняюсь к неэксклюзивным договорам, экспозиция при этом получается больше.В действительности так лишь кажется.

    По неэксклюзивному договору агент внесет Ваш объект в базу, но опишет его и сориентирует на продажу лишь так, как ему будет удобнее, а значит проще и быстрее. Мотивации у сотрудника в таком случае нету, а значит и подробного описания ожидать не стоит.

    Для таких объектов не разрабатываются индивидуальные маркетинговые проекты, и проведением дней открытых дверей тоже заниматься никто не будет.

    В любом ценовом диапазоне у брокеров есть свои эксклюзивные объекты. Заключив неэксклюзивный договор, вы целенаправленно снизите экспозицию.

    В тоже время, эксклюзивы мы рассылаем по более чем 150 агентствам недвижимости, они добираются до каждого брокера. Такие объекты мы рекламируем, устраиваем дни открытых дверей.

  2. Ваши усилия очень сильно будут сказываться на мне, я окажусь чрезмерно зависимым от Вас.
    Мои усилия направлены исключительно на продажу Вашего объекта. Я обладаю профессиональными навыками в этой сфере, и мне оказывает помощь вся наша компания.
  3. Этот контракт на 180 дней свяжет мне руки!Мы с Вами преследуем одинаковые цели – продать Ваш объект в кратчайшие сроки. Наша компания несет постоянные расходы по продвижению Вашей недвижимости, а значит в наших интересах быстрее ее продать.

    В течении 180 дней мы будем:

    • Давать рекламу.
    • Организовывать дни открытых дверей.
    • Рассылать информацию потенциальным покупателям.
    • Вести переговоры.

    Да, можно и быстрее, бывает достаточно и месяца. Случается, что мы вынуждены повторять такие действия. Нередка ситуация, когда клиент сегодня осмотрел помещение, согласился, но оплата прошла лишь через 90 дней.

    Как бы там ни было, свыше этого срока держать контракт Вы не обязаны. 180 дней – это лишь наша гарантия возврата вложенных нами средств. Учитывайте, что я выполняю все действия согласно маркетинговому плану, Вы можете это проверить.

    Также у Вас есть возможность прекратить действие договора, для этого Вы должны за 30 дней меня предупредить.

  4. Лучше уж я сам продам объект и не буду никому платить.Вначале так думает практически каждый продавец. Но, узнав с чем придется столкнуться при самостоятельной продаже, большинство решает воспользоваться брокерскими услугами. Наверное, именно в связи с этим брокеры совершают более 90% продаж.Мы представляем Ваш объект на рынке наилучшим образом, что позволяет сформировать наибольшую экспозицию, и соответственно привлечь максимум потенциальных покупателей. Последних мы квалифицируем и работаем только с теми, кто финансово способен приобрести Ваш объект. Вся торговля ведется исключительно в Ваших интересах, мы добиваемся максимально возможной цены.Если покупателю нужно подготовить определенный пакет документов (к примеру, для получения ипотечного кредита), мы берем это на себя.Скорее всего, с таким брокером как я, Вам удастся получить именно столько, сколько вы хотите, а то и больше.Дело в том, что эта категория финансово-обеспеченных покупателей не будет самостоятельно искать объявления по газетам, у них на это просто нет времени. Такие люди желают, чтобы брокер сделал все за них. Поэтому, даже если вы решите самостоятельно продавать, скорее всего вы будете платить другому агенту, тому, которого нанял покупатель.

    Кроме того, как правило, покупатели не предпочитают высказывать все, что им не понравилось в конкретном объекте напрямую собственнику. А вот перед брокером они высказываются полностью. Нередко, у агента удается разузнать об этих недочетах и быстренько их исправить.

  5. Я намерен сотрудничать с иным агентством.Вы имеете полное право рассмотреть все варианты. Я считаю, сравнив предложения вы поймете, что работать со мной и моей компанией значительно выгоднее. Я буду уделять свое личное внимание Вашему объекту, это очень важный фактор.

    Я осознаю Ваши потребности, знаю Ваши цели. Да и объект мне интересен, я бы хотел лично продвигать его и продать.

  6. В других компаниях мне обещают большую сумму.Предложенная мною цена взята не «с потолка», а исходя из анализа данных рынка, я считаю, что она наиболее правильна. Но, я буду очень рад, если получиться повысить цену, и обговорить это с Вами еще раз, после выполнения плана по продвижению рассчитанного на 6 недель, в результате чего мы сможем оценить реакцию рынка.

    Цена ведь всегда формируется рынком, а в моих силах лишь обеспечить вам максимально крупную сумму из всех возможных.

  7. К эксклюзивному контракту я еще не готов. Я склоняюсь к иным вариантам.
    Есть и другие способы продажи, в их числе неэксклюзивный договор и самостоятельная реализация. Но, как говорит статистика, наибольший эффект дает именно эксклюзив. Действия, которые брокер сможет выполнить за вас по эксклюзивному контракту больше не сделает никто:
    • Разработка качественных презентационных материалов, включая профессиональные фотографии и видеоролики.
    • Подготовка объекта к продаже.
    • Продвижение на рынке согласно утвержденному сторонами маркетинговому плану.
    • Дни открытых дверей.
    • Подключение других риэлторских компаний.
    • Переговоры, основывающиеся исключительно на отстаивании Ваших интересов.
    • Сопровождение сделки от начала и до конца.

    Я ориентируюсь в ваших потребностях, поэтому смогу максимально полно защищать и обслуживать ваши интересы. Я уверен в том, что составленный мной маркетинговый план наилучший. Да и отзывы обо мне это подтверждают.

  8. У моего друга есть друг агент по недвижимости, я думаю, что должен воспользоваться сначала его услугами.
    Я уважаю Вашу дружбу и понимаю суть ситуации. Однако, как показывает практика, крупные сделки, такие как с недвижимостью, лучше не проводить в плоскости дружеских отношений. Как правило, человек не может потребовать от друга того, что уже давно бы требовал от стороннего профессионала. Есть еще один выход из такой ситуации – заключения с его и моей компаний со-эксклюзивного договора, это лучше всего защитит Ваши интересы. Ведь, я уже ознакомился с особенностями Вашего объекта и между нами тоже сформировались определенные отношения.
  9. Когда-то я уже испытывал негативные последствия по эксклюзивному договору, более я к этому методу решил не прибегать.Мне искренне жаль, что с Вами произошла такая ситуация. Я уверен, что у меня получится все исправить, поскольку я собираюсь приложить максимум усилий, чтобы добиться наиболее подходящего Вам результата.

    К тому же, я буду рад в письменной форме подтвердить все свои обязательства, которые я должен выполнить согласно разработанному маркетинговому плану.

  10. 6% для меня слишком большая плата.На первый взгляд кажется, что 6% это действительно много, однако в действительности это как раз та сумма, которая нужна нам для того, чтобы выполнить всю работу за Вас наилучшим образом. Да и если бы плата была меньшей, другие агенты скорее всего не захотели бы даже и слышать о Вашем объекте, а это только минус для Вас. Мне бы не хотелось приносить Вам проблемы, когда агент не захочет презентовать клиентам Ваш объект.

    Бюджет маркетинговых мероприятий мне тоже не хотелось бы снижать, а он весьма большой. Вот посмотрите, сколько стоит эффективное продвижение Вашего объекта (покажите примерную цену).

  11. Есть агентства, которые просят 4-5%.
    Преимущества нашего агентства в эффективном маркетинговом плане, предусматривающем широкую и дорогую рекламную кампанию, рассылки, буклеты, рекламу в популярных СМИ. Мне бы не хотелось избавляться от каких-либо используемых нами инструментов, все они очень важны и эффективны, обеспечивают комплексный результат. К тому же, мы даем этот объект другим брокерам, они наверняка не захотят с ним работать, когда им предлагают, если есть варианты по 6%, на рынке это стандарт. Поэтому 6% это не высокая стоимость, а Ваше реальное преимущество.
  12. Я знаю некоторых людей, которые могли бы стать покупателями.Ваша позиция весьма понятна. Поэтому, я с удовольствием исключу имя каждого потенциального покупателя, которого Вы считаете заинтересованным в Вашем предложении.

    Причем, я бы рекомендовал Вам не медлить с продвижением объекта. Если Ваш покупатель вдруг откажется, это будет очень кстати.

  13. Я очень спешу, мне нужно заключить сделку как можно быстрее, поэтому зависеть от одного человека не в моих интересах.Вот-вот, как раз из-за этой спешки я и советую Вам немедленно начать продвижение.Лишь эксклюзивный брокер, знающий свое дело даст Вам нужную экспозицию, что позволит продать объект в кратчайшие сроки.

    В ваших интересах обзавестись сильным агентом, который сможет эффективно организовать продажу, это даст нам возможность задействовать максимум инструментов, чтобы распространить информацию и подобрать Вам лучшего покупателя.

  14. Агенты Вашей компании уже обращались ко мне, они получили отказ.
    Абсолютно нормальная ситуация. Важно чтобы между нами было взаимопонимание, мы должны быть симпатичны друг другу, тогда между нами будут хорошие, доверительные отношения. У меня есть превосходный маркетинговый план, по которому мне незамедлительно хочется начать искать для Вас покупателя.
  15. Я слышал, что после заключения эксклюзивного договора, другие агенты не смогут заниматься продажей моего объекта.
    Сегодня агенты уже привыкли между собой кооперироваться, занимаясь поисками покупателей. К тому же, у каждого высокая заинтересованность в поиске, поскольку если клиента найдет другой агент, первый просто рискует лишиться сделки. Агенты постоянно обмениваются эксклюзивными предложениями и проводят показы. Большинство сделок становятся результатом именно такой кооперации.
  16. А вот это агентство уже провело много показов, наверное, мне все же лучше отдать мой объект им.Показы могут дать эффект лишь в одном случае – когда клиенты уже были предварительно квалифицированы, то есть агент понимает, что люди, которых он привел могут купить Ваш объект. Если же просмотров было много, а предложений все еще нет, значит эти люди не подходят.

    Нужно быть уверенным, что приходят именно нужные Вам клиенты, в этом и состоит моя задача. Есть брокеры, которым Ваш объект нужен лишь для привлечения клиентов к другим объектам. И не всегда они ставят на первое место Ваши интересы.

  17. Как я могу быть уверенным в том, что Вы действительно будете делать все так, как говорите?
    Вообще хватает одного честного слова, я вложил очень много времени в разработку своего маркетингового плана, я всегда показываю его письменный вариант, поскольку он работает на 100%. Есть лишь один путь, позволяющий мне получить вознаграждение – продать Ваш объект, что я и собираюсь сделать.
  18. Вы дадите гарантию, что еженедельно будете заниматься рекламой моего объекта?
    Я могу дать Вам 100% гарантию, что буду заниматься рекламой Вашего объекта. Однако не еженедельно, поскольку это попросту может противоречить Вашим интересам. Когда брокеры и покупатели постоянно встречают в газетах одно и тоже предложение, у них создается ощущение, что этот объект уде замыленный, что это плохой вариант. Есть более эффективные инструменты, чем еженедельная реклама, к примеру, проведение дней открытых дверей, организация рассылок в другие агентства, покупателям и т.д.
  19. В другом агентстве мне дают письменные гарантии.
    Мы тоже так поступаем. Причем, мы даже настаиваем на этом, ведь мы уже знаем, что со своей стороны все обязательства выполним на 100%, и нам очень важно, чтобы вы чувствовали себя спокойно.
  20. Я еще не успел проконсультироваться у других брокеров, мне нужно еще немного времени.
    Конечно же, пообщайтесь с другими брокерами. Я полагаю, Вы решите сотрудничать со мной, так как я уверен, что разбираюсь в Ваших потребностях лучше других. Я надеюсь, Вас не утруднит еще одна встреча со мной, после общения с агентами, я прокомментирую озвученную ими информацию и сравню возможные выгоды.

Источник: https://trenergusev.ru/stati/20-otvetov-na-vozrazheniia-prodavtcov.php

Договор с риэлтором на продажу квартиры: образец, как правильно заключить и расторгнуть сделку на покупку жилья – Блог JCat.Недвижимость

Как риэлтору заключить эксклюзивный договор

Заключение договора дает уверенность в сотрудничестве с риэлтором. JCat.Недвижимость расскажет, как продавцу или покупателю квартиры оформить соглашение с агентом по недвижимости. 

Сотрудничество с риэлтором — это оптимальный вариант в решении любых вопросов, которые касаются продажи, покупки, сдачи в аренду или съема недвижимости. Поиски агента могут растянуться на несколько недель и даже месяцев.

Хороший риэлтор не только предложит выгодные условия, но и обеспечит юридическую чистоту сделки. Письменное соглашение о сотрудничестве между сторонами — это гарантия надежности специалиста и безопасности для клиента.

Как составить договор на оказание риэлторских услуг, чтобы не упустить важные детали? Подробности в нашей статье.

Для чего нужен договор?

Первый вопрос, который возникает в процессе планирования операций с недвижимостью, связан с услугами риэлтора. Услуги агента по недвижимости в процентном значении составляют от 2 до 6%.

На первый взгляд кажется, что это не очень много. Но в пересчете от стоимости недвижимости выходит вполне приличная сумма, с которой не хочется расставаться просто так.

Поэтому важно подстраховать себя с помощью подкрепления условий сотрудничества не только на словах. 

Письменный договор может стать гарантией возмещения убытков в случае непредвиденных обстоятельств. Не исключено, что риэлтор предложит сотрудничество вне рамок агентства — без договора, но за меньшую сумму.

Соглашаться на это стоит только при полной уверенности в порядочности специалиста, иначе можно попасть в неприятную ситуацию или даже стать жертвой мошенников.

Поэтому для тех, кто не хочет рисковать, остается только один вариант — подписание соответствующих бумаг. 

Какие документы нужны для договора?

Чтобы юридически грамотно составить договор с риэлтором, сторонам нужно предоставить соответствующий пакет документов. 

Клиенту достаточно будет принести на встречу с риэлтором:

  • копию свидетельства о праве собственности на объект;
  • согласие других собственников на отчуждение;
  • письменное согласие органов опеки и попечительства — если на жилплощади прописан несовершеннолетний;
  • справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • копию паспорта;
  • копию идентификационного кода (ИНН).

Риэлтор же должен предоставить:

  • копию риэлторской лицензии;
  • доверенность агентства — если специалист работает от имени компании;
  • паспорт.

Если сотрудничество с риэлтором происходит через агентство, то, как правило, в компании уже существует форма типового договора.

В него вносятся соответствующие данные агента и клиента, а также информация об объекте недвижимости.

Частные риэлторы, которые работают от своего имени, тоже обычно предлагают типовую форму документа, но при желании заказчик может привлечь юристов для составления уникального договора.

Документ о сотрудничестве между риэлтором и заказчиком должен соответствовать требованиям Ст. 779–782 Гражданского кодекса РФ и закона «О защите прав потребителей». Как и любое соглашение, он должен содержать:

  • дату составления документа;
  • предмет договора;
  • описание недвижимого объекта;
  • права и обязанности сторон — суть работы риэлтора, необходимые для этого данные от заказчика;
  • сроки исполнения работ и порядок их сдачи;
  • условия оплаты работы — размер ставки или комиссионных, способ и время оплаты;
  • ответственность риэлтора за проведенную сделку;
  • сроки действия;
  • условия расторжения соглашения.

Обязанности сторон

Самая важная информация в соглашении — обязательства заказчика и исполнителя.

Договор с риэлтором на продажу квартиры подразумевает, что заказчик обязан:

  • предоставить все необходимые документы на недвижимость;
  • оказывать содействие на всех этапах поиска покупателей и заключения договора;
  • своевременно оплатить работу агента;
  • подписать акт выполненных работ в случае, если исполнитель подготовит данный документ. 

Договор с риэлтором на покупку квартиры включает в себя такие обязательства заказчика:

  • предоставить максимально подробную информацию об ожидаемой недвижимости;
  • являться на просмотры вариантов, которые подобрал агент;
  • своевременно оплатить работу риэлтора;
  • подписать акт выполненных работ в случае, если исполнитель подготовит данный документ. 

Риэлтор обязуется:

  • обеспечить рекламную кампанию;
  • подобрать потенциальных покупателей или продавцов;
  • организовать просмотры;
  • проверить документы на недвижимость;
  • организовать сделку.

Порядок оформления договора

Стороны оформляют договор в простой письменной форме без нотариального удостоверения. Но при желании хотя бы одной из сторон можно обратиться к нотариусу для подписания соглашения. Документ скрепляют подписями клиент риэлтерского агентства и руководитель агентства недвижимости или сам риэлтор, если он оказывает услуги вне рамок компании.

Важно как можно внимательнее прочитать договор: подписывать без ознакомления соглашение нельзя даже в случае максимального доверия к риэлтору. Клиент всегда может попросить взять договор для ознакомления на несколько дней — серьезное агентство не будет препятствовать этому. 

Можно ли расторгнуть договор с риэлтором?

Как и любое соглашение, от подписанного договора с риэлтором можно отказаться в любой момент. Но важно помнить, что в этом случае заказчик обязан возместить все траты агента, которые возникли в процессе исполнения условий договора. Это требования Статьи 782 Гражданского кодекса РФ.

Когда можно расторгнуть договор? На самом деле, по собственному желанию клиент может отказаться от услуг риэлтора по любым личным причинам. Но на практике таких поводов обычно два:

  • проблемы с выполнением условий договора;
  • несоблюдение указанных сроков.

Если заказчик инициирует разрыв отношений, он обязан оплатить работу, которую риэлтор уже успел выполнить. Например, если агент уже нашел клиента, покупатель или продавец будет вынужден оплатить 30% от суммы услуг, а за подготовку договора купли-продажи — 5% от стоимости работы риэлтора, указанной в договоре.

Важно помнить, что в таком случае заказчик должен оплатить только расходы агента, но никак не штрафы — это считается незаконным.

По взаимному согласию стороны вправе расторгнуть договор в любое время. 

Ответственность сторон

Еще одна причина внимательно прочитать договор — это часть про ответственность риэлтора в случае невыполнения его условий. В типовой форме соглашения от агентства его там может просто не быть.

По требованию клиента в компании должны согласиться на исправление договора и внесение соответствующих пунктов.

Если же на такую просьбу представители агентства или сам риэлтор ответили отказом, это весомый повод задуматься о смене агента по недвижимости. 

Часто риэлторы аргументируют отсутствие этих пунктов в договоре тем, что заказчик всегда может досрочно завершить действие договора.

Но за срыв сделки по вине агента по недвижимости продавец или покупатель не должен терять задаток или аванс, что неизбежно произойдет, если договор будет расторгнут по инициативе заказчика.

Поэтому юристы рекомендуют указать пункт про компенсацию ущерба на случай нарушения выполнения условий соглашения агентством или лично риэлтором. 

Но меры ответственности должны касаться и заказчика: он обязан компенсировать потери в случае несоблюдения сроков оплаты услуг, досрочного расторжения договора и других нарушений обязательств.

Например, в типовой форме соглашения большинства агентств при задержке сроков оплаты заказчик обязуется оплатить пеню в размере 0,1–0,2% от суммы за каждый просроченный день. 

«Подводные камни» 

В реалиях агентств недвижимости часто возникает ситуация, что клиент либо соглашается на подписание типового договора фирмы, либо идет искать другого исполнителя. Чтобы не тратить свое время и нервы, заказчику лучше так и поступить: найти риэлтора, который предложит договор, составленный по всем правилам. 

На что стоит обратить внимание в первую очередь:

  • точность сроков выполнения обязательств;
  • отсутствие пункта о дополнительных расходах при непредвиденных обстоятельствах;
  • адекватные условия расторжения договора — отсутствие штрафов для заказчика.

Если в договоре есть информация о запрете общения с покупателем до момента заключения сделки, это явный признак нечестной работы агентства.

Договор — это не простая формальность

Часто заказчики относятся к подписанию договора недостаточно ответственно, считая этот момент простой формальностью. Но обсуждение условий работы и обещания на словах не могут стать гарантией выполнения риэлтором своих обязательств.

Поэтому важно подстраховать себя и оформить грамотное соглашение даже в случае, если продавать квартиру или искать подходящий вариант жилья берется проверенный агент, которого посоветовали близкие друзья или родственники. Настоящего специалиста не смутит желание подтвердить деловые отношения подписями бумаг: такие действия только вызовут уважение у хорошего риэлтора и станут началом плодотворного сотрудничества.

Подача объявлений на 200+ сайтов в один клик

Источник: https://www.JCat.ru/realty/blog/dogovor-s-rieltorom-na-prodazhu-kvartiry/

Как уговорить продавца недвижимости на эксклюзивный договор

Как риэлтору заключить эксклюзивный договор

Здравствуйте, уважаемые читатели блога Профессия риэлтор.

Сегодня я хочу еще раз поговорить об эксклюзивном договоре на продажу недвижимости.

О том, что такое эксклюзивный договор я рассказывала в одной из предыдущих статей. А вот в этой статье я писала о том, чем выгоден эксклюзивный договор продавцам недвижимости и чем он выгоден покупателям.

Но, видимо, информации маловато, так как мне на почту приходят письма примерно такого содержания:

— Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, как уговорить продавца на эксклюзив? Продавцы считают, что если без эксклюзива, то могут рекламировать все агентства, а так, только одно.

Прежде всего, хочу сказать – не надо УГОВАРИВАТЬ. Если вы начинаете уговаривать, то тем самым уже ставите себя в незавидное положение просителя. Будьте уверены в себе. Вы профессионал. Продавец недвижимости обратился к вам за услугой. Вы готовы ему эту услугу оказать. Но на договорных отношениях.

А суть эксклюзивного договора на продажу недвижимости состоит в том, что вы обязуетесь найти покупателя на недвижимость в установленные сроки и за оговоренную цену. А продавец, в свою очередь, работает только с вами и ни в какие другие агентства не обращается.

Если вдруг какое-либо агентство выходит на продавца напрямую, то ему следует сказать лишь следующее:

— Сейчас я вам дам телефон моего персонального агента.

И продиктовать ваш номер телефона. Все. Остальным процессом будете руководить вы.

Продавцы, которые считают, что чем больше агентов занимаются его недвижимостью, тем быстрее она продастся, глубоко ошибаются.

Отличный пример на мой взгляд привел Алексей Могильный, риэлтор из Екатеринбурга. Вот дословно его ответ.

Предположим, парень звонит в службу такси: «Срочно пришлите за мной машину. Я уже позвонил в четыре места, поеду на той, кто приедет первым!». Вы поедете за таким клиентом? Я — нет. Кроме того, этот парень рискует, что не придет ни одна машина.

Я НИКОГДА не работаю без эксклюзивного договора. Заключение такого договора налагает ответственность на клиента — заказчика, и на меня — исполнителя. Договор защищает меня и моего клиента.

В том городе, где я работаю, нельзя выставить объект в общую риэлторскую базу не имея подписанного эксклюзивного договора.

В Москве и Питере и многих других регионах риэлторы уже давно работают только по эксклюзивным или возмездным договорам. Там это не обсуждается. Документы на фирму, договор подписываем иначе вашу квартиру даже в базу никто не поставит. Народ привык.

В Ростове, к сожалению, это не так. Продавцы норовят выставить свои объекты в «адресат» (служба рассылки по агентствам недвижимости) и радуются как дети на следующий день, когда их мобильник начинает закипать от шквала звонков. Правда через пару дней эта эйфория проходит. Звонки есть, а просмотров нет.

Причем звонки с одними и теми же вопросами – какое состояние? торгуетесь? И приходится в сто пятнадцатый раз объяснять, что металлопластиковые окна вы поставили в прошлом месяце, а кафель в ванной – 15*15. А торговаться вы не можете, потому как вам родственникам денег надо отдать и себе еще что-то купить.

Вот не проще это объяснить ОДНОМУ агенту? И пусть ОН всем всё рассказывает и объясняет, а вам освободит время для вашей основной работы? Или вам нравится сам процесс?

Что еще можно посоветовать агенту, который готов взять на эксклюзив объект недвижимости?

Просто опишите то, как вы будете работать. Я сразу рассказываю:

— Для того чтобы продать любой товар и недвижимость в данном случае не исключение, нужно его активно рекламировать. Сейчас самую большую роль в рекламе любого товара играет, конечно же, интернет.

Но дать рекламу своего объекта только в «авито» и «сландо» недостаточно. У меня, например, в закладках более тридцати сайтов и объявления на них необходимо обновлять каждый день. Помимо этого, газеты еще не сошли с дистанции.

«Все для вас», «Из рук в руки» — большинство клиентов из области приходят именно по ним.

Здесь вы можете привести цифры, которые тратит ваше агентство на публикацию объявлений в вышеназванных СМИ. Они, как правило, шестизначные. Понятно, что в рекламном блоке публикуется не одна квартира, но стоимость рекламы такова, что даются только эксклюзивные объекты.

Расклейка. Выборы прошли, дворники уже не так рьяно чистят город и на определенную недвижимость расклейка срабатывает лучше всего. Озвучьте стоимость расклейки в вашем городе и упомяните, что поклеиться придется несколько раз.

В общем, последовательно опишите всю свою работу, которую вы делаете, когда продаете эксклюзивную недвижимость.

Если квартира пустая и хозяин в ней не живет, то объясните ему, что покупатели бывают разные. Кто-то работает с восьми утра до девяти вечера, и показы приходится организовывать на поздний вечер или раннее утро. У других маленький ребенок и они могут смотреть только в обеденное время. И так далее. Не проще ли отдать ключи агенту и пусть он, а не вы несет дежурство в вашей квартире?

Если есть какие-либо дополнительные условия, если квартира не подходит под ипотеку, если у вас сложный разъезд и вам нужны большие сроки, то все эти нюансы лучше выяснить еще на этапе телефонных переговоров с предполагаемым покупателем и не бить понапрасну ноги. Представьте себе ситуацию. Звонок:

— Продаете?

— Продаем.

— Можно сегодня смотреть?

— Приходите.

Покупатели приходят. Им все нравится. Едете с ними на задаток. Достаете документы, а у вас свежее право. А у покупателей ипотека. И хорошо, если на задаток вы приехали в агентство недвижимости и там менеджер вам подсказал:

— А вы в курсе того, что придется платить налог с продажи недвижимости?

— ???

Время потеряно.

Еще пример. Все нравится. Едем на подписание. Менеджер:

— Сроки освобождения квартиры?

Вы:

— Я взял стройвариант. Мне бы еще после сделки пожить месяца три.

Покупатели:

— Да вы что?!? Да мы уже продали свою квартиру, нам надо куда-то вселяться срочно.

— ???

Время потеряно.

И таких моментов может быть много. Хороший риэлтор, крепкий профессионал подскажет вам, на что надо обратить внимание в переговорах с потенциальными покупателями, а то и проведет их сам.

Вот как то так надо строить переговоры с продавцами.

Если после всех ваших усилий, хозяин все-таки не желает подписывать с вами эксклюзивный договор, а желает в «адресат», дайте ему напоследок совет:

— Будете звонить в службу рассылки, купите отдельную «симку». Если мой совет окажется вам полезным, бросьте мне на телефон сто рублей.

Однажды ко мне пришла клиентка, которая сказала буквально следующее:

— Мне надо продать квартиру, я уже хотела было позвонить в «адресат», но моя приятельница меня остановила и дала ваш телефон. Займитесь, пожалуйста, моей квартирой.

Я потом эту приятельницу вспомнила – именно ей я дала совет насчет «симки». Сто рублей она мне не положила, но вот поблагодарила более приятным способом. Спасибо ей.

Успехов!

Источник: https://elanvist.com/kak-ugovorit-prodavca-nedvizhimosti-na-eksklyuzivnyj-dogovor/

Надо ли заключать эксклюзивный договор на продажу квартиры

Как риэлтору заключить эксклюзивный договор

Согласно опросу, проведенному на нашем сайте (Куда вы обратитесь, чтобы продать квартиру?), 20% продавцов недвижимости хотели бы выставить свою квартиру во все агентства, не заключая при этом никакого договора.

Еще 14% проавших попробовали бы продать квартиру самостоятельно, без помощи агентств недвижимости.

Так нужно ли заключать эксклюзивный договор, чтобы продать недвижимость, и действительно ли он помогает  быстрее продать квартиру, как уверяют агенты по недвижимости? Давайте разбираться…

Что такое эксклюзивный договор?

Эксклюзивный договор – это документ, согласно которому, агентство недвижимости обязуется оказать некие услуги. Обычно в этот перечень входит:

– консультирование по любым вопросам, связанным с продажей объекта недвижимости;

– правовая экспертиза документов на недвижимость;

– размещение рекламы (вид и объем рекламы определяются, как правило, на усмотрение агентства);

– поиск покупателя на продаваемый объект;

– организация и проведение переговоров между Покупателем и Продавцом, согласование сроков и порядка оплаты, документальное закрепление достигнутых договоренностей;

– подготовка документов для сделки с объектом недвижимости (при условии наличия соответствующей доверенности) или содействие в их сборе;

– оформление сделки, регистрация права собственности в Учреждении Юстиции;

– и где-нибудь последним пунктом идет «обеспечение сохранности документов, переданных продавцом недвижимости агентству».

Вот тут-то и кроется основная причина «упрямства» продавца: нежелание заключать эксклюзивный договор обычно вызвано опасением за сохранность передаваемых агентству документов на квартиру. Или еще больше – страхом, что, используя оригиналы правоустанавливающих документов, злоумышленники смогут продать квартиру без ведома хозяина.

Обоснована ли подобная тревога? Во-первых, принимая на хранение документы на квартиру, агентство выдает соответствующий договор хранения документов (расписку), в котором обязуется в случае утери или порчи документов восстановить их за свой счет и своими усилиями.

Во-вторых, продать квартиру без соответствующей доверенности, лично подписанной собственником недвижимости и заверенной нотариально, невозможно. Причем, в такой доверенности четко должно быть указано, кому и что именно доверяет сделать собственник (да еще, к примеру, и за какую цену).

Все равно опасаетесь? Обращайтесь в крупные, известные агентства недвижимости.

Или не оставляйте оригиналы документов вовсе – некоторые агентства идут навстречу и практикуют так называемый «мягкий эксклюзив» – все то же самое, только вместо оригиналов в агентстве остаются копии документов и «честное слово собственника», что ни с кем больше работать он не будет, кроме как с этим агентством.

Кстати, это и есть главная обязанность продавца, заключающего эксклюзивный договор с агентством: не заключать в период действия эксклюзивного договора аналогичного договора с другими лицами, не осуществлять самостоятельно поиск покупателя (особенно через другие АН), а в случае получения предложения от покупателей – адресовать их агентству недвижимости, являющемуся Стороной эксклюзивного договора.

Продажа без эксклюзивного договора

А если вообще никакой договор с агентством не заключать, будет ли АН заниматься продажей квартиры? Теоретически, да. Агентство занесет вариант в базу (состоящую порой из нескольких тысяч таких же объектов), будет предлагать потенциальным покупателям, если квартира соответствует критериям запроса, возможно, даже будет активно рекламировать. Сначала…

Вполне вероятно, что агентство разместит в средствах массовой информации «новенький» объект. И очень скоро обнаружит, что еще десяток АН рекламируют эту же квартиру. Да еще и собственник активно действует – присутствует тут же с контактами.

Ответ на вопрос, кому будут звонить покупатели в случае заинтересованности, вполне очевиден. Естественно, агентство просто не в состоянии рекламировать все объекты, находящиеся в базе.

Поэтому в зависимости от скорости отслеживания ситуации в каждом конкретном агентстве, эта квартира  рано или поздно будет снята  с рекламы во всех агентствах. Зачем риэлтерской фирме или агенту тратить деньги на бесполезную рекламу?

Желая быстрее продать квартиру и обратившись в несколько агентств недвижимости, хозяин рассчитывал, что конкуренция только усилит эффективность, и квартира будет продана в кратчайшие сроки и по лучшей цене. На самом деле такие квартиры реализуются по остаточному принципу.

Риэлторы охотнее работают по эксклюзивным договорам, так как более защищены в вопросе получения комиссионных.

Агент, заключивший эксклюзивный договор, сам заинтересован в скорейшей продаже квартиры, поэтому он отслеживает рекламу, предлагает квартиру своим коллегам и знакомым в других агентствах, – словом, делает все от него зависящее, чтобы квартира нашла покупателя.

Бояться эксклюзивного договора не стоит, а вот на условия расторжения договора необходимо обратить особенное внимание! Они прописываются в каждом договоре: где-то можно в любой момент расторгнуть эксклюзивный договор без особых санкций, в ином агентстве – не ранее оговоренного срока, а в другом – за досрочное расторжение еще и денег потребуют в возмещение напрасных трат на рекламу и проделанную специалистом работу (да, в общем-то, и справедливо).

Резюме n-s-k.net

Поручить продажу своей квартиры одному агентству в рамках эксклюзивного договора, выставить во все риэлтерские фирмы или заниматься решением этого вопроса самостоятельно – каждый выбирает для себя способ, исходя из наличия соответствующих знаний, свободного времени и готовности «добывать» информацию из различных источников. Главное, чтобы не получилось как в пословице «про дитя у семи нянек».

©  www.n-s-k.net При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:

Цены на недвижимость Новосибирска

Недвижимость: кто платит – Продавец или Покупатель?

Реклама недвижимости: как следует понимать написанное

Как продать квартиру – советы для Продавцов

Зачем продавцу жилья нужен риэлтор?

Изучаем правила рынка: аванс или задаток

Что означает «срочный выкуп квартир»

Долевая собственность. Правила покупки

Как зарегистрировать право на недвижимость

Источник: http://www.n-s-k.net/fix/article/128

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.