Как вступить в жилищный кооператив

Содержание

Прием в члены жилищного кооператива

Как вступить в жилищный кооператив
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Прием в члены жилищного кооператива

Человек приобретает право стать членом ЖК после выполнения своих обязанностей по внесению средств в виде взносов. Кроме этого не должно быть никаких обстоятельств.

Стать членом жилищно-строительного кооператива может особа, которая достигла 16 лет или юрлицо.

Преимущественное право быть участником структуры, которая организована при поддержке органов госвласти или структур местного самоуправления, может гражданин, который является правомочным на получение жилища по контракту социального найма.

Число членов жилищно-строительного кооператива должно быть не менее пяти, максимальное же их количество не должно превышать количество помещений, которые имеются в многоквартирном доме и могут быть переданы в собственность.

Прием в члены ЖК возможен как при учреждении этой структуры, так и в уже полностью действующий кооператив. Выход из кооператива допустим и в том, и в ином случае, как по собственному желанию, так и на основании решения общего собрания. Человек приобретает право стать членом ЖК после выполнения своих обязанностей по внесению средств в виде взносов.

Кроме этого не должно быть никаких обстоятельств, которые препятствуют вступлению в жилищно-строительный кооператив. Таковыми являются невозможность принять нового члена в связи с превышением максимально возможного количества или недостижение особой 16 лет. При этом наличие собственности никак не влияет на возможность быть членом кооператива.

Выход из организации регламентируется статутом кооператива.

Вступление в кооператив при его учреждении

Чтобы понять, как происходит вступление в кооператив при его учреждении, следует полностью рассмотреть вопрос его создания. Первым шагом является проведение собрания учредителей. В нем участвуют лица, которые имеют желание создать кооператив. Помимо других решений, на собрании принимается решение о создании жилищно-строительного кооператива.

Из числа учредителей выбирается оргкомитет, который приобретает права и обязанности представлять организацию до ее официальной регистрации как юрлица. Организационный комитет должен разработать проект статута и провести общее собрание учредителей для того, чтобы его утвердить.

Еще один этап – решение вопросов с земельным участком. А именно: приобретение его в аренду или на правах собственности.

После утверждения статута, который принимается на собрании учредителей, в орган госрегистрации юрлиц подается перечень документов, в том числе протокол собрания, для регистрации кооператива.

После проведения госрегистрации жилищно-строительный кооператив становится юрлицом, а его учредители – членами кооператива и получают все права и обязанности с этим связанные.

Что же касается вопроса выхода из кооператива, он может осуществляться по причине смерти особы, выхода по собственному желанию на основании заявления, передачи пая, если лицо не полностью внесло необходимую сумму и т.д. Выход человека, выплатившего полную сумму взносов, из кооператива также возможен, если им были допущены серьезные нарушения. Подобное решение о выходе принимается общим собранием.

Вступление в уже организованный кооператив

Статья 121 Жилишного кодекса определяет, что для того, чтобы стать членом уже действующего кооператива и получить жилье в собственность, нужно подать заявление о вступлении в правление организации. В течение месяца правлением рассматривается заявление и принимается предварительное решение, которое должно быть утверждено решением конференции (общего собрания).

Окончательно стать членом кооператива, получив соответствующий статус, лицо не может лишь по факту вынесенного собранием решения.

Для этого необходимо выполнить еще одно обязательное условие – уплатить вступительный взнос.

К примеру, для приобретения в собственность квартиры в кооперативном доме по контракту о передаче прав собственности, особа может подать заявление для вступления в кооператив.

Правовые положения членов жилищных кооперативов

Правовое положение членов жилищных кооперативов регулируется согласно положениям статьи 124 ЖК. Новая редакция кодекса существенно отличается от законодательства 1983 года.

Раньше член кооператива мог рассчитывать на получение в собственность жилья по решению, которое выносило общее собрание, а затем утверждал исполнительный комитет местного совета.

 При этом учитывался размер семьи; средства, которые были внесены в качестве паевого взноса, а также предельно допустимый размер жилой площади.

Сегодня же достаточным является решение общего собрания. Оно является окончательным и не должно быть утверждено никаким органом госвласти. 

Еще одно существенное отличие между новым и старым законодательством – отсутствие такого понятия, как предельный размер жилья, которое может быть предоставлено в собственность. В новом законодательстве единственный критерий, который может выступать в качестве ограничителя – размер паевого взноса члена жилищно-строительного кооператива.

Регламентация процесса приема в члены жилищного кооператива

Гражданский кодекс закрепляет общие положения, которые определяют правовой статус юрлиц, являющихся корпоративными. Однако не всегда обновленные нормы учитывают специфику некоммерческих структур.

Это делает правовое регулирование лишенным логичности и может стать причиной возникновения спорных ситуаций. Так в ГК можно найти требования статута жилищно-строительного кооператива и его названию.

Специальной нормой закрепляется общая обязанность членов делать дополнительные взносы, и указываются последствия несоблюдения этой нормы.

Однако в ГК отсутствуют правила вступления в кооператив и внесение других видов взносов, выход из организации.

В связи с этим часто вызывает споры правовое положение членов жилищных кооперативов, в особенности тех, которые вступили в уже существующую структуру.

Учитывая то, что в Гражданском кодексе отсутствуют некоторые нормы, отношения сторон жилищно-строительных кооперативов: вступление, выход из кооператива и т.д., полностью регулируют специальные законы: Жилищный кодекс России и Закон о жилищных накопительных кооперативах.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

В решении собственника на годовом ОСС включен вопрос : ” Прием и исключение членов ЖСК, согласно заявлений собственников” Приложений заявлений к решению нет. Прием за….. против…..воздержался…… Исключение за…… против……воздержался…….. Как идентифицировать кого принять, кого исключить БЕЗ Ф.И.О. ????

ИНГА10.08.2019 00:44

В протоколе собрания  указывается,  в отношении кого принмается решение. 

Помимо этих данных о ании:

Прием за….. против…..воздержался…… Исключение за…… против……воздержался……..

Сазонов Сергей Владимирович10.08.2019 10:17

Задать дополнительный вопрос

За более подробной консультацией  Вы можете обратиться в офис на консультацию к нашим специалистам. Юридическая группа МИП составит для Вас все документы, жалобы и заявления по промокоду «МИП» скидка 50 процентов. или по телефону +7 (499) 229-84-53 адрес: г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Дубровина Светлана Борисовна11.08.2019 00:00

Задать дополнительный вопрос

Я не являюсь собственником жилья, но проживаю в данной квартире и прописана в ней вместе с сыном. Имею ли я право оспаривать в суде решения членов ЖСк?

Инна17.04.2019 05:16

Вы не имеете такого права. Решение может обжаловать только собственник помещения.

Согласно п. 6 ст.

46 ЖК РФ  Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или ал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если ание указанного собственника не могло повлиять на результаты ания, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Сайботалов Вадим Владимирович04.06.2019 21:25

Задать дополнительный вопрос

Согласна с коллегой.

Федорова Любовь Петровна05.06.2019 09:45

Задать дополнительный вопрос

Источник: https://advokat-malov.ru/tszh/priem-v-chleny-zhilishhnogo-kooperativa.html

Жск — что это такое и стоит ли покупать квартиру таким способом?

Как вступить в жилищный кооператив

Сегодня продажа новых квартир в многоэтажных домах с помощью ЖСК становится очень популярной.

Жилищно-строительный кооператив — высокорисковая форма инвестирования в строительство жилой недвижимости, не имеющая жесткой регламентации законодательством. Подробнее о том, что представляет собой ЖСК, каковы условия его функционирования, основные положительные и отрицательные стороны, а также возможные риски — читайте далее.

Жск — что это такое

История таких объединений берет свое начало в 20-х годах XIX века, но по идеологическим соображениям они были ликвидированы. Указ ЦК в 1958 году при существенном росте численности населения в послевоенные годы вновь вернул к жизни ЖСК.

Приобретение жилья через ЖСК было практически единственно-возможным вариантом получить квартиру в собственность до начала приватизации жилой недвижимости.

Даже несмотря на высокую стоимость этого способа, он пользовался повышенным спросом среди населения.

Законодательное регулирование деятельности ЖСК осуществляется Гражданским кодексом РФ (ст. 116 «Потребительский кооператив»), а также Жилищным кодексом РФ (пятый раздел «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы»).

Вероятность использования его в качестве привлечения средств в строительство устанавливается 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», где определено, что он может применяться для приобретения жилья на равных с ДДУ (договором долевого участия).

Данный федеральный закон прямо поясняет, что жилищный кооператив является единственной разрешенной альтернативой долевого строительства.

Приобретение жилой недвижимости через ЖСК выглядит так: строительной компанией создается кооператив и заключается инвестиционный договор.

В случае создания ЖСК после 2011 года, он самостоятельно будет выступать застройщиком, то есть организовывать процесс возведения объекта и владеть участком земли в соответствии ЖК РФ (ст. 110).

Важно отметить, что все члены ЖСК участвуют в строительстве, последующей реконструкции и содержании дома своими средствами. В состав кооператива могут входить юридические лица, а также граждане старше 16 лет.

Преимущества

Удобство механизма ЖСК для покупателей жилья заключается в следующем:

Предоставление длительной рассрочки при оплате стоимости квартиры

Застройщик предлагает гибкую систему оплаты в виде рассрочек, так как выплата паевых взносов осуществляется в течение нескольких лет после этапа завершения строительства.

Переход прав на управление домом к ЖСК после окончания строительства

Лица, приобретающие квартиру по ДДУ, после окончания строительства создают ТСЖ (товарищество собственников жилья), которое примет на себя функции управления домом. Формирование ТСЖ возможно только после регистрации прав собственности на квартиры, что занимает обычно довольно длительное время. В течение этого времени многоквартирный дом остается без управления.

Преимущества ЖСК в случае его банкротства и несостоятельности

Здесь имеется в виду то, что при банкротстве создавшего ЖСК застройщика его участники могут достроить объект с помощью нового подрядчика. При покупке квартиры по ДДУ в случае разорения строительной компании покупателям придется требовать свои квартиры в рамках процесса о несостоятельности застройщика.

Другим способом является создание ЖСК с нуля и обращение к органам власти о передаче недостроенного дома на баланс кооператива. В соответствии с практикой такой процесс может занимать длительное время.

Право пайщиков участвовать в строительстве и дальнейшей эксплуатации строящегося дома

Дополнительно члены ЖСК имеют непосредственный доступ к его финансовым документам, а также могут переизбирать руководство.

Паевые взносы не подлежат налогообложению, что удешевляет строительство

Благодаря этому квартиру можно приобрести значительно дешевле, чем на вторичном рынке.

Недостатки

Помимо обозначенных выше преимуществ жилищно-строительного кооператива данный механизм имеет серьезные недостатки:

  • сделка покупки квартиры через ЖСК не подлежит обязательной государственной регистрации в отличие от ДДУ, что повышает риск двойных продаж недвижимости;
  • невозможность привлечь ЖСК к ответственности в случае срыва сроков строительства или обнаруженных недостатков после сдачи дома в эксплуатацию;
  • невозможно указать точную стоимость квартиры и прописать ее в договоре;
  • недостаточное законодательное регулирование схемы продажи квартир с помощью ЖСК, которые регламентируются положениями Жилищного кодекса и нормами ГК РФ, а не положениями 214-ФЗ.

В целом, ЖСК как механизм покупки квартир в новостройках приобретает все большую популярность. Однако очень важно перед вступлением в кооператив детально изучить всю необходимую документацию: условия инвестиционного договора, устав, правоустанавливающие документы. И только после этого подписывать договор.

Организация ЖСК

Процесс организации ЖСК выглядит следующим образом:

  1. Решение о формировании кооператива принимается собранием учредителей, в качестве которых могут выступать любые лица. Именно они становятся его членами, голосуя за организацию ЖСК. После оформления решения собрания протоколом, ЖСК проходит государственную регистрацию и получает статус юридического лица.
  2. ЖСК должен состоять из 5 и более лиц, но не более количества квартир в доме. Управление осуществляется собранием членов кооператива в случае, если численность пайщиков превышает 50 человек. Собрание же избирает правление и ревизионную комиссию.
  3. Ревизионная комиссия избирается сроком до 3–х лет и проводит плановую проверку финансово-хозяйственной деятельности ЖСК 1 раз в год.

Приобретение новостройки

Покупка квартиры в многоквартирном доме через ЖСК осуществляется таким образом:

  1. вступив в ЖСК, его член получает из общей кассы пайщиков нужную для покупки квартиры сумму, при этом стоимость займа будет существенно ниже по сравнению с ипотекой.
  2. Чтобы стать полноправным участником ЖСК, потребуется оплатить вступительный взнос, размер которого который может достигать 5% от цены квартиры. Взнос не учитывается в стоимости приобретаемой недвижимости.
  3. Дальше все зависит от устава конкретного ЖСК. В большинстве случаев нужно внести около 10% в качестве первоначального взноса. Затем пайщик в соответствии с графиком регулярно вносит определенные платежи на счет кооператива. При достижении суммы в 50% от цены предполагаемого жилья, ЖСК приобретает для него квартиру, оформляя в свою собственность.
  4. Между сторонами заключается договор аренды, он проживает в квартире, постепенно погашая задолженность. Срок погашения может длиться до 10 лет.
  5. Как только сумма будет полностью выплачена, квартира перейдет в его собственность.
  6. Вместо процентов по кредиту участник ЖСК ежегодно оплачивает административные взносы в размере примерно 6% от размера займа. Причем если член кооператива вносил паевые взносы постепенно, то ему предоставляется пониженная ставка, чем тому, кто сразу оплатил 50% от стоимости квартиры.

Оформление права собственности на квартиру

Для получения свидетельства о праве собственности на жилой объект, возведенный с помощью ЖСК, участнику потребуется:

На основании этих документов осуществляется государственная регистрация права собственности на квартиру и выдается правоподтверждающий документ.

Возможные риски при покупке квартиры

Вступая в жилищно-строительный кооператив, его участники несут некоторые риски:

  1. Риск удорожания строительства и необходимость доплаты сверх оплаченного паевого взноса.
  2. Риск двойной продажи по причине отсутствия государственной регистрации.
  3. Риск срыва обозначенных сроков строительства (даже если в договоре сроки прописаны, то они не являются обязательными для кооператива и не повлекут серьезных последствий для застройщика).

Обозначенные риски являются существенными и оказывают влияние на защиту законных прав и интересов участников ЖСК и тем более усиливаются, когда органы управления ЖСК прямым или косвенным образом связаны с инвестиционными, строительными и иными компаниями, принимающими участие в возведении дома.

Как обезопасить себя от обмана?

Покупателям, решившим приобрести квартиру в новостройке с помощью ЖСК, можно дать несколько действенных советов во избежание обмана, финансовых и материальных потерь:

  • детально изучить устав кооператива, уделяя пристальное внимание финансовой стороне вопроса (размер вступительного взноса, порядок выплаты пая), обязанностям и правам сторон, штрафам и ответственности за нарушение обязательств;
  • ознакомиться с порядком управления в ЖСК (занимается ли строительством объекта сам кооператив или нанятый подрядчик);
  • удостовериться в наличии разрешительной документации на строительство дома;
  • обратить внимание на репутацию застройщика, опыт и историю его деятельности;
  • внимательно прочитать условия договора и только после прозрачности всех условий подписать его.

Следуя эти рекомендациям, покупка квартиры через ЖСК поможет обзавестись жильем на привлекательных условиях.

Отзывы покупателей

Алексей:

Людмила:

Валентина:

Большинство людей понимает возможные риски, связанные с покупкой квартиры через ЖСК, поэтому застройщики используют дополнительные меры привлечения покупателей: низкие цены, оригинальная архитектура построек, развитая инфраструктура на прилегающих территориях (детские сады, спортивные площадки, магазины, парки) свою репутацию и т.д.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/zhsk-chto-eto.html

Как я купила квартиру через жилищный кооператив

Как вступить в жилищный кооператив

Три года назад я собралась покупать квартиру для дочери, но денег хватало только на первоначальный взнос.

Татьяна Смирнова

купила квартиру в рассрочку

Чтобы не переплачивать за ипотеку банку, выбрала жилищный накопительный кооператив и не пожалела. За три года сэкономила на платежах около ста тридцати тысяч рублей. Расскажу, что такое жилищный накопительный кооператив, как я его выбрала и стала пайщиком.

Жилищный кооператив — некоммерческая добровольная организация, которая помогает своим членам приобрести недвижимость за счет их собственных средств. Люди по своей воле объединяются, чтобы достичь одной цели — накопить средства и купить или построить жилье.

Кооперативы имеют официальный статус и подчиняются законодательству РФ. Существует три вида кооперативов — жилищные, жилищно-строительные и жилищно-накопительные. Деятельность первых двух видов регулируется главой 11 жилищного кодекса.

Они могут купить квартиры своим пайщикам только в определенном доме.

Раньше жилищно-строительный кооператив мог работать со строящимися домами, но с 25 декабря 2018 года такие кооперативы не могут вкладывать деньги граждан в недостроенные дома.

Жилищный накопительный кооператив отличается от остальных видов. Он может покупать жилье своим пайщикам без привязки к конкретному застройщику или дому после его сдачи госкомиссии. С 2005 года деятельность таких кооперативов регулирует ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Гражданин вступает в жилищный накопительный кооператив (ЖНК), становится пайщиком и выплачивает паевые взносы. Они поступают на отдельный счет, и кооператив тратит их только на покупку жилья для пайщиков. За целевым расходованием средств строго следят налоговые органы и Центральный банк России.

Пайщики тоже следят за расходованием средств. Для этого кооператив выкладывает на своем сайте финансовые отчеты. Кроме этого пайщики управляют деятельностью кооператива: избирают и переизбирают членов правления, утверждают максимальную сумму, по которой ЖНК может покупать квартиры для пайщиков. Избранное правление руководит всей деятельностью кооператива.

Если пайщики захотят проверить, правильно ли кооператив распоряжается их деньгами, они на общем собрании могут избрать ревизионную комиссию или ревизора. Ревизором может быть один из пайщиков — но не член правления — или приглашенный со стороны эксперт.

В кооператив вступают люди, у которых не хватает денег, чтобы купить жилье. Они не хотят брать ипотечный кредит, чтобы не переплачивать банкам. Или банк не дает такому гражданину ипотеку.

Поэтому они объединяются в кооператив и создают общий котел, куда каждый участник с зарплаты ежемесячно вкладывает определенную сумму.

Как только накопится достаточно, кооператив покупает квартиру для первого участника, потом для второго и дальше по очереди.

Общий котел официально называется паевым фондом, первоначальный взнос за квартиру и ежемесячные взносы — паевыми взносами, накопленные деньги на счетах пайщиков — паями, а участники кооператива — пайщиками. Схема хорошо работает, когда в кооператив вступают новые пайщики.

Пайщик выбирает для себя квартиру, сообщает ее данные кооперативу, и его ставят в конец очереди на жилье. Как только подходит его очередь, кооператив покупает квартиру и передает ее пайщику в пользование.

Вместе с семьей он может зарегистрироваться в квартире, жить сам или сдавать в аренду. Пайщик продолжает вносить паевые взносы, пока не выплатит всю стоимость жилья.

До полного погашения квартира остается собственностью кооператива.

В этом отличие от ипотеки: если купить квартиру с помощью средств банка, собственником становишься сразу. Но квартира находится в залоге у банка до полного погашения кредита.

Пай не могут забрать за долги. Если пайщик объявлен банкротом или судебные приставы арестовали имущество, пай остается неприкосновенным.

Существует несколько способов найти кооператив, например посмотреть официальный реестр или поспрашивать знакомых. Про реестр я не знала, а знакомых, которые купили квартиру через кооператив, у меня не было. Поэтому я воспользовалась другими популярными способами: поисковой системой и социальными сетями.

По запросу «жилищно-накопительный кооператив вступить» я получила 112 тысяч результатов, из них ссылки на разные кооперативы были на первых двух страницах, дальше только статьи и ссылки на законы.

Выбрать можно любой жилищный кооператив. Например, можно жить в Казани, вступить в кооператив из Барнаула и купить квартиру в Москве. Но меня такая схема не устроила. Если бы возникли проблемы, ездить в другой город было бы проблематично и дорого. Поэтому я стала искать кооператив в своем городе.

Оказалось, что в Казани создан жилищный накопительный кооператив на базе местного застройщика: пайщики покупают квартиры только у него. Такое сотрудничество выгодно всем.

Пайщикам не надо собирать документы на ипотеку и переплачивать по кредиту. Кооператив богатеет на членских взносах пайщиков: 200 пайщиков ежемесячно приносят в кооператив 200 тысяч рублей членскими взносами.

Застройщик уверен, что продаст все квартиры, так как кооператив активно привлекает новых покупателей.

В других кооперативах для пайщика могут купить любую квартиру, как новостройку, так и вторичку. Оговаривают только верхний порог цены, например не дороже 7 млн рублей.

Я подумала, что компания, которая двадцать лет работала над хорошей репутацией, не свяжется с мошенниками. Решила рискнуть и стала собирать информацию о кооперативе.

В интернете много негативных историй про кооперативы. Суть их сводится к тому, что если отнести деньги в кооператив, то потом не увидишь ни квартиры, ни денег.

Риск действительно велик: год назад в России работало 78 жилищных накопительных кооперативов, сейчас 12 из них закрыто, еще 4 находятся на грани банкротства. Можно нарваться на мошенников, которые работают под маркой кооператива.

Они собирают деньги, а потом пропадают. Чтобы так не случилось, я тщательно проверяла информацию, прежде чем отдавать деньги.

Я получила выписку на 700 страницах. Вначале идет информация о кооперативе: официальное название и статус, юридический адрес, фамилия директора. Ниже — информация о пайщиках: фамилия, имя, отчество, ИНН и дата вступления в ЖНК.

Меня интересовало, как часто добавляются новые пайщики, поэтому я внимательно изучила даты вступления. Чем больше пайщиков, тем быстрее накапливаются деньги в паевом фонде и тем быстрее движется очередь.

В первое время в мой кооператив вступало не больше 10 человек в месяц. Накануне того, как туда вступила я, добавилось больше 30 человек. Я посчитала, что это хороший знак.

Значит, кооператив активно работает, люди ему доверяют.

По ОГРН узнала, когда создан кооператив, по какому адресу зарегистрирован, фамилию директора

С моим кооперативом было все в порядке: в реестр внесен, отметок о неблагонадежности не имеет.

В реестре ЦБ можно посмотреть отметки о неблагонадежности кооператива

Документы с сайта кооператива. После официальных документов я изучила организационные и внутренние документы кооператива. Их должны выкладывать на сайте, например в разделе «Информация». Скачайте их все и внимательно исследуйте.

Чтобы проверить добросовестность жилищного накопительного кооператива, сравните информацию из внутренних документов с официальными источниками, например юридический адрес.

Если адреса в уставе и выписке из госреестра не совпадают, возможно, это мошенничество.

Также сравните число пайщиков: если в годовом отчете пайщиков больше, чем поименно указано в выписке из госреестра, значит кооператив приписывает в отчет «мертвые души». С таким лучше не связываться.

ДокументЧто смотреть
Устав ЖНКПрава и обязанности кооперативаПрава и обязанности пайщиковКакие взносы платят члены кооператива и в каком размереКак выплачивают стоимость пая выбывшему члену кооператива
Положение о формах участияКак действует кооперативКак стать пайщикомКак в кооперативе рассчитывают стоимость жилья
Положение о паевом фондеКак формируется паевой фондНа что тратят деньги из паевого фонда
Решение Банка РоссииПод каким регистрационным номером жилищный накопительный кооператив включен в реестр ЖНК

Что смотреть

1. Права и обязанности кооператива2. Права и обязанности пайщиков3. Какие взносы платят члены кооператива и в каком размере

4. Как выплачивают стоимость пая выбывшему члену кооператива

Положение о формах участия

Что смотреть

1. Как действует кооператив2. Как стать пайщиком

3. Как в кооперативе рассчитывают стоимость жилья

Что смотреть

1. Как формируется паевой фонд
2. На что тратят деньги из паевого фонда

Что смотреть

Под каким регистрационным номером жилищный накопительный кооператив включен в реестр ЖНК

Годовой отчет понятен и неспециалисту. В первом разделе находятся общие сведения: юридический и фактический адрес, сведения о руководителе, главном бухгалтере и членах правления. Эти сведения повторяют информацию из госреестра и устава, поэтому я просмотрела их бегло.

Со второго раздела начинается информация о состоянии дел в кооперативе. Эти сведения я изучила внимательнее. Из годового отчета узнала число пайщиков и количество выкупленных квартир, сумму общей задолженности пайщиков кооперативу и информацию о долгах самого кооператива перед пайщиками.

Аудиторское заключение — это отчет на 56 страницах, но первая часть документа полностью дублирует бухгалтерский отчет.

Во второй части аудитор дает понятные объяснения по каждому пункту бухгалтерского учета: с каких средств кооператив получает доходы и на что тратит деньги пайщиков, используют ли в кооперативе заемные средства и вовремя ли расплачиваются с долгами, сколько квартир оплачено за год и сколько передано в собственность. Я прочитала весь отчет, но особенно заинтересовалась двумя разделами.

«Расходование активов». У кооперативов две финансовые корзины: в одну поступают вступительные и членские взносы пайщиков, в другую — паевые взносы.

Зарплата сотрудников кооператива, аренда помещения, коммунальные платежи должны оплачиваться из первой корзины. На деньги из второй кооператив покупает квартиры.

Я посмотрела в отчете, так ли это на самом деле. Оказалось, что все в порядке.

Аудиторское заключение подтвердило мое мнение, что кооперативу можно доверять.

Отзывы из социальных сетей.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/installment-sale/

Как получить квартиру

Как вступить в жилищный кооператив

Вы слышали про строительные кооперативы? Думаете, это пережиток прошлого? Ан нет. Они существуют.

Возникнув в Советском Союзе в 1921 году, кооперативы пережили ренессанс, прошли смену политического строя, трансформировались и прижились в рынке.

Сейчас, по разным данным, в России существуют чуть более сотни жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также другие похожие формы организации  –  жилищные и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК).

 Некоторые видят в них хорошую альтернативу ипотеке, другие обходят ЖСК стороной, опасаясь мошеннических схем. Все плюсы, минусы и способы защиты – в сегодняшнем разборе!

Немного истории

Первые жилищные кооперативы появились Советском Союзе в 1921 году и уже к 1937 прекратили свое существование. Пожалуй, самым знаменитым примером ЖСК того времени является «поселок художников» «Сокол» в Москве в районе одноименной станции метро.

Возродились строительные кооперативы в 1958 году. Тогда государство давало пайщикам ссуду в размере 70% стоимости жилья сроком на 20 лет. Несмотря на дороговизну квартир, в советские кооперативы была очередь. Хотя члены ЖСК теряли право на получение бесплатного жилья от государства.

Сейчас власти пытаются вернуть к жизни программы ЖСК с господдержкой. Кроме того, действуют множество ЖСК, сохранившиеся со времен СССР, хотя занимаются они в основном эксплуатацией жилья, а не строительством.

Есть в России и действующие ЖСК в форме застройщиков. Создать и вступить в кооператив сейчас возможно, законодательство позволяет. Но если раньше жилищно-строительный кооператив мог работать со строящимися домами, но с 2018 года такие кооперативы могут вкладывать деньги только в готовое жилье. Однако старые кооперативы по-прежнему финансируют строительство.

Сейчас в нашей стране существует три вида кооперативов — жилищные, жилищно-строительные и жилищно-накопительные.

Так, жилищный накопительный кооператив  может покупать жилье своим пайщикам без привязки к конкретному застройщику или дому после его сдачи госкомиссии.

 Как утверждают юристы, пайщики жилищно-накопительных кооперативов лучше защищены законом от мошеннических схем, чем члены тех же ЖСК.

Хотя риск все равно велик: за год из 78-ми работающих в России жилищных накопительных кооперативов 12 было закрыто, еще 4 оказались на грани банкротства.

Как это работает

В законе деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов описана в главе 11 Жилищного кодекса. Жилищно-накопительный кооператив регулируется ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

В жилищно-строительный и в жилищно-накопительный кооператив вступают люди, у которых не хватает денег, чтобы купить жилье. Они не хотят брать ипотечный кредит или банк отказывает в ипотеке.

Правом на вступление в кооператив обладают все граждане, достигшие 16 лет, а также юридические лица.

Кооператив может быть создан либо исключительно гражданами, либо исключительно юридическими лицами, либо совместно гражданами и юридическим лицами. обязанность члена кооператива – внести паевой взнос, соответствующий стоимости жилья.

Паевой взнос может быть внесен единовременно или в рассрочку, в зависимости от положений устава.

Пайщики создают общий котел – паевой фонд, куда каждый участник, как правило, ежемесячно вкладывает определенную сумму. Как только накопится достаточно, кооператив покупает квартиру для первого участника, потом для второго и дальше по очереди.

Пайщик сам выбирает для себя квартиру, сообщает ее данные кооперативу, и его ставят в конец очереди на жилье. Как только подходит его очередь, кооператив покупает квартиру и передает ее пайщику в пользование.

На деньги из общего котла кооператив может купить только жилье: дом или квартиру. Но не может потратить их на строительные материалы, рассчитаться с подрядчиком или выплатить зарплату сотрудникам кооператива. На прочие цели кооператив может тратить только членские и вступительные взносы, которые также платят пайщики.

Не знаю как вам, а мне структура напоминает пирамиду. Из ваших денег покупают жильё вступившему ранее члену. Вам покупают жильё из взносов тех, кто пришёл после вас. Где гарантия, что они будут? Нигде. Именно поэтому столько случаев разорения и судебных тяжб вокруг ЖНК.

Сколько надо платить

В кооперативе расчет ведут на квадратные метры. После того, как вносится первоначальный платеж, пайщику рассчитывают, сколько квадратных метров осталось выкупить, и делят их на срок рассрочки. Размер ежемесячного паевого взноса возрастает пропорционально цене квартиры, поэтому существует риск увеличения выплат из-за резкого скачка цен на недвижимость.

Сразу для вступления в кооператив пайщику придется заплатить:

– Вступительный взнос (платится один раз) – обычно около 10 000 рублей. Не входит в платёж за жильё, то есть платится “сверху”

–  Членский взнос можно платить каждый месяц или заплатить сразу за год – обычно 1000 рублей. Также идёт в нагрузку к первоначальному взносу и ежемесячным платежам.

–   Паевый взнос в размере первоначального взноса за квартиру (обычно 30-50% от стоимости квартиры на момент покупки).  Если свободных денег нет, то в случае с жилищно-накопительным кооперативом на взнос можно накопить на  счете паевого фонда. Но с учетом того, что помимо паевого взноса придется ежемесячно платить членские взносы в кооператив, такая форма накопления становится невыгодной.

Плюсы и минусы

Главное отличие кооперативной покупки недвижимости от ипотеки – то, что собственником ипотечной квартиры можно становиться сразу, хотя квартира находится в залоге у банка до полного погашения кредита. В случае с кооперативом до полного погашения паев квартира остается собственностью кооператива. Еще один минус – в случае с кооперативом возрастает опасность стать жертвой мошенников.

Способов найти кооператив несколько. Наиболее защищенный – поиск по официальному реестру на сайте Банка России с последующей проверкой документов по ЕГРЮЛ. При таком способе стоит обратиться внимание на графу неблагонадежности кооператива, где указаны организации в стадии ликвидации или банкротства. Также необходимо смотреть на количество пайщиков кооператива.

Кроме того, следует внимательно изучить:

  • Документы с сайта кооператива (Устав, Положение о формах участия, Положение о паевом фонде, Решение Банка России)
  • Годовой отчёт
  • Аудиторское заключение
  • Документ о расходовании активов
  • Отзывы из социальных сетей

Но тут следует оговориться, что даже тщательная проверка документов не защитит вас от потери средств, если кооператив окажется строительной пирамидой и нечистоплотный делец решит сбежать с вашими деньгами за границу.  Существуют и другие риски – строительство может быть заморожено, кооператив растратит паевые взносы или пайщики могут выйти из ЖНК.

Есть примеры создания ЖСК дольщиками, уже пострадавших от мошенников. Один из них – ЖСК, созданный на обломках строительной пирамиды Сабидом. Построив 3 поселка таунхаусов, Сабидом привлек деньги на новые два на Пятницком шоссе в ближайшем Подмосковье.

Дольщиков оформляли по договорам предварительного участия в строительстве, которые впоследствии должны были переоформляться в договора долевого участия. Однако в 2015 году, после очередного валютного кризиса, учредители Сабидома бежали за границу вместе с деньгами дольщиков. Земли и прочие активы были арестованы, стройка (точнее ее видимость) заморожена.

300 пострадавших собственников – участники строительства поселка «Немецкая деревня» – через годы судов и юридической волокиты создали свой ЖСК, добившись назначения своего конкурсного управляющего в ООО, в аренде у которого находится земля под будущим поселком. Однако фактически кроме земли у ЖСК нет ничего – нет средств на возведение таунхаусов.

Периодически в переговоры с ЖСК вступают застройщики, обещающие разные варианты возведения жилья в обмен на свою долю в проекте и надеждой на преференции от властей.  Но пока, спустя 5 лет, на месте поселка так и остается заросшее сорняками «поле чудес» с закопанными миллионами.

Основным плюсом называют экономию по сравнению с банковской ипотекой.

Однако если учесть рост платежей (чего не бывает с ипотекой – так как стоимость фиксируется на дату заключения ДДУ) и обязательные взносы, так ли это выгодно? Надо считать и сравнивать отдельно для каждого случая, так как сейчас и ставки по ипотеке стали более чем демократичными.

Что ни говори, при ипотеке инвестор защищён намного лучше. Как минимум, кроме него застройщика ещё проверяет строгий банк, а также государство накладывает ограничения по расходованию средств на застройщика. Вам решать, стоят ли риски при ЖНК той экономии, которой сулит кооператив.

Вступать или нет в жилищный кооператив – решать вам. Но перед решением никогда не мешает получить второе мнение.

ЗАПИСЫВАЙТЕСЬ НА ПЕРВУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ С ОЧЕНЬ БОЛЬШОЙ СКИДКОЙ!

Понравился материал? На канале ещё много интересного:

Брать ли ипотеку? КейсКак получить деньги с государства?Выплаты по материнству https://smartfinway.ru/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/smartfinway/kak-poluchit-kvartiru-5f00388a2f1ee967c00c617d

Схема приобретения жилья через ЖК

Как вступить в жилищный кооператив

Недвижимость » Жилкооперативы » Рекомендации

Алгоритм покупки жилищным кооперативом жилья пайщику (на основе опыта кооператива “Бест Вей”).

1. Вступление в кооператив.

Гражданин России или иностранный гражданин, достигший 16 лет, подает в правление кооператива заявление о вступлении, предъявляя паспорт и прилагая его копию. Верхней возрастной границы вступления в кооператив нет.

2. Внесение первоначального паевого взноса.

Одновременно с вступлением в кооператив вносятся средства первоначального паевого взноса для покупки желаемой квартиры — либо в полном объеме (не менее 35% от стоимости квартиры), либо частично.

Членство в жилищном кооперативе преследует конкретную цель — покупку квартиры.

При вступлении в кооператив пайщик подает заявление, в котором отражает характеристики квартиры, которая его интересует:

Позднее он может пересмотреть свои предпочтения и предложить кооперативу купить другую квартиру — большую или меньшую, более дорогую или более дешевую, квартиру не в том населенном пункте, что предполагался первоначально: это не запрещено.

Пайщик параллельно с внесением паевых средств вносит членские взносы, которые идут на финансирование текущей деятельности кооператива. Все паевые взносы аккумулируются на специальном счете кооператива.

Пайщики кооператива имеют право участвовать в общих собраниях членов кооператива с правом голоса по вопросам, поставленным на ание.

Если в процессе пребывания в кооперативе планы пайщика приобрести квартиру именно с помощью кооператива изменились или изменилась его финансовая ситуация, он подает заявление о выходе из кооператива и ему в двухмесячный срок на основании Жилищного кодекса производится возврат внесенных им паевых средств.

Выйти из кооператива можно и после покупки квартиры: в этом случае пайщику также в полном объеме возвращаются паевые средства, а квартира передается кооперативу.

3. Постановка в очередь на покупку квартиры.

При внесении в полном объеме первоначального паевого взноса на покупку заявленной пайщиком квартиры (не менее 35% от ее стоимости) пайщик ставится в очередь на приобретение для него квартиры кооперативом.

Постановка в очередь осуществляется исходя из времени внесения пайщиком в полном объеме первоначального паевого взноса — не менее 35% от стоимости предполагаемой к приобретению квартиры.

Движение очереди обычно отображается в личном кабинете пайщика на сайте кооператива. Если подошла очередь данного пайщика и в паевом фонде кооператива уже имеется сумма, достаточная для оплаты не более 65% от стоимости данной квартиры, пайщик и кооператив переходят к покупке квартиры.

4. Выбор квартиры для покупки.

Пайщик смотрит варианты квартир для покупки, подбирает квартиру, которая больше всего соответствует его потребностям и предлагает правлению кооператива согласовать покупку отобранной квартиры на основании юридической экспертизы и данных независимой оценки: они проводятся пайщиком за свой счет.

5. Покупка квартиры в интересах пайщика.

Когда квартира проверена и согласована правлением кооператива, кооператив приобретает ее в интересах пайщика, пайщик прописывается в квартире. Он платит коммунальные платежи за квартиру.

Во многих субъектах Федерации жилищные кооперативы освобождены от налогов, взимаемых в период нахождения квартиры в собственности — налога на имущество.

Так или иначе, после покупки объекта недвижимости, обязанность уплаты налогов по нему лежит на пайщике, так как квартира приобретается в его интересах.

6. Возврат средств кооперативу.

После приобретения квартиры пайщику он начинает осуществлять платежи в соответствии с индивидуальным графиком в счет оплаты предоставленных ему кооперативом для покупки средства на срок до 10 лет.

Платежи кооперативу ежемесячные — включающие как паевые средства, так и членские взносы. В случае временных финансовых трудностей правление кооператива может предоставить отсрочку.

7. Переход квартиры в собственность пайщика.

Собственником квартиры на период возврата средств кооператива пайщиком становится кооператив, но квартира как целевое приобретение в интересах пайщика не ставится на баланс кооператива и пайщик, погасив долг перед кооперативом, по справке о выплате пая перед кооперативом самостоятельно, без каких-то дополнительных процедур регистрирует свое право собственности на квартиру в Росреестре.

Источник: https://www.pravda.ru/realty/1522996-housing_cooperative/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.