Кто составляет договор купли продажи при ипотеке

Содержание

Как проходит сделка по ипотеке в банке пошагово

Кто составляет договор купли продажи при ипотеке

Приобретение вторичного жилья с использованием кредитных средств отличается от стандартной процедуры, поскольку, третьей стороной в договоре купле-продажи выступает банк. Иногда часть действий совершаются дистанционно, например, как в «Домклик» Сбербанка.

Но чаще требуется личное присутствие представителей продавца и покупателя в офисе кредитора. Поэтому обеим сторонам следует знать, как проходит сделка по ипотеке при покупке квартиры пошагово.

Ведь допущенные ошибки и неточности скажутся на качестве желаемого результата, а также сроках его достижения.

Этапы проведения сделки по ипотеке для продавца

В зависимости от стороны, заключающей договор, ипотечную сделку с недвижимостью можно рассматривать с двух ракурсов. Во-первых, со стороны продавца. Здесь все достаточно просто:

1. Найти покупателя

В свою очередь, это делается своими силами или с помощью специализированных организаций. В первом случае собственник обойдется минимальными затратами или вовсе без них, размещая онлайн объявления с продвижением и без.

А вот во втором посреднические услуги встанут в «копеечку». Размер комиссионных будет зависеть от «аппетита» риэлторского агентства, а также от региона расположения объекта. Затраты могут составить от 20 до 150 тысяч рублей.

Если в последующем не исключен такой подход, то имеет смысл заложить данные расходы в стоимость.

2. Подготовить документы

Успех продажи недвижимого имущества напрямую зависит от его юридической чистоты и наличия всех необходимых бумаг. Как следствие, продавцу требуется позаботится о подготовке следующего перечня:

  • Паспорта всех собственников;
  • Договор купли-продажи, на основании которого приобреталось жилое помещение;
  • Справки по форме № 7 и № 9;

Образец формы №9

  • Актуальная выписка из ЕГРН;
  • Реквизиты банковского счета;
  • Заверенное разрешение супруга на совершение сделки или заявление о том, что на момент приобретения квартиры владелец не состоял в браке. Если это действительно так.

Стоит отметить, что на момент продажи в квартире не должны быть зарегистрированы дети и иные лица. К тому же не допускаются каких-либо ограничения по ипотеке. Важно, чтобы в ходе приобретения ранее не использовался материнский капитал.

3. Дождаться одобрение объекта

Несомненно, не каждая квартира подходит под ипотеку. Поэтому она осматривается оценщиком с составлением соответствующего вердикта. На объект в последующем будет наложено обременение, поскольку, он будет находиться в залоге у банка.

4. Заключение договора

После того, как недвижимость одобрена под кредит, и на руках окажутся все необходимые документы, проводится сделка по ипотеке. То есть сторонами подписывается договор в трех экземплярах.

А банк еще действующему собственнику выдает письменный аккредитив.

Иначе говоря, договор о том, что деньги будут перечислены после регистрации прав нового собственника и предоставления об этом бумаг кредитору.

5. Перерегистрация прав собственности

Далее через местное МФЦ продавцу и покупателю необходимо зарегистрировать передачу прав собственности. Для чего им понадобится запланировать совместное посещение учреждения для подачи документов. От продавца потребуется:

  • Свой экземпляр договора;
  • Паспорт;
  • Согласие супруга на продажу квартиры.

Если покупка состоялась до брака, владелец прямо в МФЦ составляет об этом заявление.

В зависимости от загруженности Центра на регистрацию может уйти от одной до четырех недель. Но лучше не дожидаться крайнего срока, а периодически делать контрольные звонки для уточнения готовности документов.

6. Получение денег

Когда проходит сделка по ипотеке Сбербанк, ВТБ или другой банк в кротчайшие сроки перечисляют на указанные реквизиты деньги. Только для этого необходимо в течение трех месяцев после подписания договора предоставить:

  • Новую выписку из реестра, которую выдает МФЦ после регистрации;
  • Документ об аккредитиве;
  • Опись о том, что закладная передана на регистрацию.

В свою очередь, данный перечень доставить в отделение банка может любая из сторон.

Как проходит сделка по ипотеке для покупателя

Теперь, во-вторых, со стороны кредитуемого лица процесс покупки жилья в ипотеку выглядеть будет так:

1. Получение одобрения

Для начала стоит оценить свои силы и возможности. Понять сколько и как накопить на первоначальный взнос. Определиться со сроком кредитования, а также рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке. Следом необходимо оформить заявку в один или несколько банков и дождаться решения по ней. Если будет получен положительный ответ, то можно приступать к следующему этапу.

Читайте: Почему банки отказали в кредите?

2. Выбор объекта

Понимая, что банк готов предоставить в долг необходимую денежную сумму, можно приступать к подбору объекта с учетом этого критерия. То есть это можно осуществлять своими силами, пролистывая тематические сайты. Либо воспользоваться услугами ипотечного брокера.

Конечно, не бесплатно. Прежде чем приступать к сбору документов для ипотеки, у продавца стоит уточнить, возможна ли сделка по ипотеке с его собственностью.

Нередко на квартирах «висят» обременения и иные ограничивающие факторы, препятствующие купле-продаже с участием финансовой организации.

3. Оценка объекта

Как и в случае с продавцом, для покупателя важно решение оценщика. Как правило, им выступает представитель кредитора. Это самый простой вариант.

Однако, может задействоваться и сторонний эксперт, поиском которого в случае необходимости озадачивается заемщик.

Должностное лицо делает ряд снимков здания, входа, лестничных клеток, а также самой квартиры и видов из окон. А затем готовит заключение с указанием рыночной стоимости.

4. Сбор и подача документов в банк

Этот шаг может делаться параллельно со второй стороной. Каждый готовит свою документацию в соответствии с требованием банка. Для покупателя этот список во многом повторяет тот, по которому документы нужны для оформления кредита. Основными из них являются:

Паспорта всех заемщиков и созаемщиков;

Стоит отметить, что обозначить уровень своих доходов можно несколькими способами. Самыми распространенными являются форма 2-НДФЛ с официального места работы, а также справка по форме банка. В последнем можно указывать и неофициальную прибыль.

5. Подписание договоров и оформление ипотечных бумаг

Все стороны сделки в помещении банковского учреждения составляют и подписывают документы по сделке. Там же клиент ставит подпись в кредитном договоре, а также в закладной. Важно проверить все реквизиты и правильность указания данных всех действующих лиц по сделке. Иначе при допущенных ошибках необходимы будут исправления. А на это потребуется дополнительное время.

6. Регистрация прав

Покупателю также необходимо посетить многофункциональный центр. Желательно это сделать вместе с продавцом. К комплекту документации требуется приложить квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию прав собственности. А вот она составляет 2 000 рублей. Это можно сделать через терминал Сбербанка непосредственно в здании Центра.

7. Передать готовые документы в банк

Когда запись будет внесена в реестр, документы можно забирать из МФЦ. На руки новому хозяину квартиры выдается его версия договора, выписка из ЕГРН, а также опись о регистрации закладной.

Заключение

Итак, сделка по ипотеке проходит в несколько этапов. Ряд из них являются общими для продавца и покупателя. Тем не менее, самыми главными аспектами в данном процессе для обоих являются:

  • Соответствие клиента требованиям к заемщику;
  • Одобренная заявка;
  • Юридически чистая приобретаемая квартира;
  • Отсутствие в ней прописанных лиц;
  • Наличие всех необходимых документов;
  • Соблюдение установленных сроков на регистрацию.

По завершению всех шагов новый собственник может прописаться в ипотечной квартире.

Источник: https://mytopfinance.ru/sdelka-po-ipoteke/

Как продать квартиру в ипотеке | Единая информационная система жилищного строительства

Кто составляет договор купли продажи при ипотеке

Вот сейчас куплю квартиру, а что потом? А если переезд? Или выплачивать не смогу? Или дети появятся и нужно будет больше комнат?..

Зачастую эти вопросы мешают спать тем, кто задумывается о покупке собственной недвижимости, и не дают решиться на сделку. Действительно, можно ли будет продать квартиру, если до окончания выплат еще несколько лет и миллионов, а жизненные обстоятельства изменились? Спойлер — можно! Причем существует несколько законных способов. Разберемся со всеми.

Какие у вас права на купленную в кредит квартиру

Что же такое ипотека? Если объяснять простыми словами, то это кредит под залог недвижимости. То есть банк дает вам деньги под залог покупаемой вами квартиры. Это называется обременение. Снять обременение с квартиры можно после полного погашения займа.

Права заемщиков регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

В Статье 29 говорится о праве залогодателя пользоваться заложенным имуществом. Покупатель квартиры в ипотеку может использовать ее по прямому назначению: для проживания, сдачи, регистрации жильцов и т.д.

Что касается права на продажу недвижимости, есть некоторые нюансы. О них говорится в Статье 37: Отчуждение заложенного имущества. Квартира, заложенная по договору об ипотеке, может быть отчуждена залогодателем другому лицу, в том числе путем продажи, но лишь с согласия залогодержателя — банка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Следовательно, если вы захотите продать квартиру, находящуюся в ипотеке, первый шаг — обращение в банк, выдавший кредит. В противном случае сделка может быть оспорена, а недвижимость может перейти в собственность банка, к тому же, с вас могут потребовать возмещение убытков согласно пункту 2 Статьи 346 Гражданского кодекса РФ.

Где найти покупателя на такую квартиру

Зачем покупателю квартира с обременением, если можно купить без? С одной стороны, да, ведь сделка может нести для него определенные риски. Но ведь на любую кастрюльку найдется своя крышечка. И чаще всего в качестве «крышечек» выступают риелторы. Объясним, почему.

Как правило, квартира с обременением выставляется на продажу по сниженной стоимости — иногда до 30% ниже рынка. И этим пользуются опытные риелторы. Они хорошо знают рынок, юридически подкованы, готовы рисковать и могут заплатить вперед. Поэтому обычно первыми откликаются на подобные объявления.

Также профессиональные игроки рынка могут помочь потенциальным покупателям побороть сомнения. Допустим, кому-то срочно нужна квартира большей площади, но денег на покупку мало. Такие клиенты готовы рискнуть и приобрести квартиру в ипотеке с дисконтом 10-20%, но только при условии, что им будет помогать специалист, которому они полностью доверяют.

Третья группа покупателей — ищущие именно вашу квартиру. Например, у застройщика есть очень удачная планировка — лучшая в доме. Но все квартиры уже распроданы. Если такой объект с обременением появится в продаже, на него найдутся покупатели несмотря на риски.

Способы продажи квартиры с обременением

Повторим еще раз — просто взять и продать такую квартиру по договору купли продажи не получится. Начать нужно с похода в банк.

Существует 4 способа продать ипотечное жилье:

  1. Досрочное погашение ипотеки
  2. Продажа с погашением ипотеки во время сделки
  3. Продажа недвижимости вместе с долгом
  4. Продажа квартиры банком

Разберемся, как ими воспользоваться.

1.    Досрочное погашение ипотеки

Простой с точки зрения понимания способ, но сложно осуществимый, т.к. нужно найти покупателя с наличными средствами. Он платит вам задаток, которым вы гасите остаток долга. Затем снимаете обременение и продаете квартиру уже без ипотеки.

Преимущества

  • Нет зависимости от решения банка
  • Этапы сделки просты и прозрачны
  • Сама сделка проходит быстро

Недостатки

  • Самый рискованный способ для покупателя — найти его будет сложно
  • Если с продавцом что-то случится после передачи задатка, но до сделки, вернуть деньги будет проблематично
  • Нотариальное оформление договора защищает покупателя, но урегулирование споров через суд занимает много времени

Этот способ используется довольно редко. Как правило, когда речь идет не об очень больших суммах.

Как это происходит

  • Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.
  • Потом составить предварительный договор купли-продажи и заверить его у нотариуса. Это защитит интересы обоих сторон.
  • Отразите в договоре, что покупатель погашает ипотеку за владельца продаваемой недвижимости, а остаток долга вносится как задаток. Лучше договориться именно о задатке, поскольку если сделка сорвется по вине покупателя, задаток останется у продавца квартиры. А если по вине продавца, то покупатель сможет вернуть себе деньги в двойном размере. Статья 380 ГК РФ.
  • Дальше необходимо выписать всех зарегистрированных в квартире, включая собственника и несовершеннолетних.
  • После этого возьмите у покупателя задаток, равный остатку по ипотеке, погасите кредит и снимите обременение с квартиры.
  • Подпишите договор купли-продажи, зарегистрируйте переход права собственности и получите от покупателя оставшуюся сумму.

2.    Продажа с погашением ипотеки во время сделки

Популярный вариант продажи ипотечных квартир. Часто применяется как для первичной, так и для вторичной недвижимости. В этом случае банк принимает участие в сделке в качестве непосредственного получателя задатка. Саму сделку проводит продавец, как правило, с привлечением профессионального риелтора.

Особенность такой сделки — использование двух банковских депозитарных ячеек.

Преимущества

  • Наиболее безопасная сделка, в которой все стороны защищены
  • Продавец спокоен, т.к. покупатель уже заплатил банку и вряд ли куда-то исчезнет
  • Покупатель спокоен, т.к. в случае форс-мажора сможет вернуть деньги, уплаченные банку продавца
  • Банк гарантированно получает оплату ипотечного кредита, а также выступает гарантом данной сделки

Недостатки

  • Сроки и даты устанавливаются банком и/или по его требованию, т.к. он фактически контролирует проведение сделки

Как это происходит

  • Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.
  • Покупатель должен положить денежные средства в две банковские ячейки: в первую остаток по невыплаченной продавцом ипотеке и во вторую оставшуюся сумму за квартиру. Общую стоимость квартиры устанавливает продавец.
  • Дальше необходимо подписать договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Росреестре.
  • После регистрации перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а деньги из первой ячейки перечисляются напрямую банку.
  • После погашения кредита банк выдает покупателю закладную на квартиру, по которой тот получает выписку из ЕГРН о снятии обременения. Это можно сделать через МФЦ.
  • После выполнения всех перечисленных условий продавец получает доступ ко второй банковской ячейке с остатком денег за квартиру.

3.    Продажа недвижимости вместе с долгом

Перейдем к сделкам с ипотечной недвижимостью, в которых покупателю также нужен ипотечный кредит.

Перекредитование — схема продажи недвижимости, когда у покупателя недостаточно средств на покупку. Ему вместе с квартирой переходят обязательства по ипотеке от продавца на тех же или других условиях.

Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке, а в качестве объекта выбирает ипотечную квартиру. Если ипотека продавца была оформлена в том же банке, принимается решение о возможности переоформления предмета залога.

В этом случае с покупателем заключаются договор уступки прав и обязанностей по кредиту (займу) и договор купли-продажи. Этот способ занимает меньше времени, т.к.

покупателю не нужно предоставлять документы по самой квартире, они уже есть в банке.

Если квартира была приобретена в ипотеку другого банка, рассматривается вариант перекредитования, при котором покупателем выступает новый банк.

При этом залоговые права на квартиру в Росреестре перерегистрирует сама кредитная организация.

Преимущества

  • Риски сторон сведены к минимуму, т.к. в сделке активное участие принимает банк
  • Покупатель получает возможность приобрести квартиру в ипотеку по цене ниже рыночной

Недостатки

  • Это сложная сделка, в которой требуется соблюдение многих условий
  • Как правило, подобными сделками занимаются аккредитованные агентства — это стоит довольно дорого

Как это происходит

  • В первую очередь продавец должен сообщить банку о своем желании продать квартиру и досрочно погасить ипотеку.
  • Дальше нужно найти покупателей, которые хотят купить данную квартиру в ипотеку. Иногда их может порекомендовать сам банк. Обратите внимание, что у будущих покупателей должна быть сумма первоначального взноса в размере не менее оставшегося невыплаченного продавцом кредита.
  • Продавцу нужно заключить с покупателем договор задатка и заверить его у нотариуса. В документе обязательно укажите, в каком банке будет оформлена ипотека на приобретение квартиры.
  • Покупатель должен внести первоначальный взнос в качестве оплаты остатка по ипотечному кредиту продавца. Лучше, если деньги будут переданы непосредственно сотруднику банка.
  • После этого происходит снятие обременения с квартиры. Процедура проводится бесплатно в течение трех дней. Оплатить нужно будет только выписку из ЕГРН, которая заменяет свидетельство о собственности.
  • Далее пакет документов нужно передать в банк, где будет оформлять ипотеку покупатель.
  • Следующий шаг — оценка квартиры.
  • Если банк одобрит покупателю сделку, необходимо подписать договор купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности и получить от покупателя или его банка оставшиеся денежные средства.

4.    Продажа квартиры банком

Если дошло до этого, то дела у вас не очень хорошо. Данный способ применяется, если у заемщика серьезные просрочки по кредиту или он сообщает банку о невозможности дальше оплачивать ипотеку. Банки идут на продажу ипотечной квартиры только тогда, когда остальные варианты работы с заемщиком уже исчерпаны.

Если вдруг вы оказались в подобной ситуации, не отчаивайтесь. В любом случае продать недвижимость можно. Важно только действовать в рамках закона и не скрывать информацию от банка или покупателей.

Обязательное условие для продажи ипотечной квартиры банком — согласие кредитной организации или фирмы, которой продан долг, а также заемщика. Недвижимость продается с торгов на специализированных площадках.

Преимущества

  • Банк все делает сам, от продавца кроме согласия ничего не требуется
  • Сделка абсолютно безопасна для всех участников

Недостатки

  • Как правило, цена сильно занижена, т.к. банк стремится вернуть заемные средства
  • Вырученная от продажи сумма может быть равна остатку по кредиту

Как это происходит

  • Необходимо получить согласие банка на продажу недвижимости. Как правило, банк сам выступает с подобной инициативой. И подписать согласие на продажу квартиры банком.
  • Далее банк оценивает квартиру, выставляет ее на торги и находит покупателя. Этот процесс может продолжаться длительное время, в течение которого цена будет уменьшаться. Продавец в данном случае не может возражать.
  • При продаже квартиры будут задействоваться 2 банковские ячейки. В одну покупатель должен положить остаток по ипотеке. Во вторую — деньги для продавца. Может получиться, что вторая ячейка окажется пустой.
  • После подписания ДКП продавцом и покупателем, а также договора банка с покупателем, кредитная организация должна отправить документы в Росреестр для снятия обременения. После этого банк сможет открыть свою ячейку.
  • Продавец сможет открыть свою ячейку после регистрации перехода права собственности.

Планируя покупку квартиры в ипотеку, не стоит переживать от том, что вы ее не сможете продать. Сможете! Главное, постарайтесь не допускать просрочек по платежу. Лучше возьмите кредит на больший срок с меньшей ежемесячной нагрузкой и вносите досрочные платежи по мере возможности.

Источник: Домой.ру

Источник: https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/%D0%BC%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D0%B0/%D1%81%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%8C%D0%B8/2020/10/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D1%82%D1%8C-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%83-%D0%B2-%D0%B8%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D0%BA%D0%B5

Инструкция: как провести ипотечную сделку с недвижимостью, которая в залоге у Сбербанка

Кто составляет договор купли продажи при ипотеке

Подготовили подробную инструкцию для проведения сделки купли-продажи недвижимости, которая находится в залоге у Сбербанка — то есть, если квартира была приобретена в ипотеку Сбербанка, а теперь заемщик хочет её продать и нашёл покупателя, который также берет ипотеку в Сбербанке. 

1. Заявка на ипотеку

Покупатель подает заявку на ипотеку с предоставлением информации об объекте недвижимости. 

2. Предварительный договор купли-продажи

Если есть необходимость быстрого погашения бумажной закладной, то после одобрения ипотеки покупателю и продавцу следует оформить и подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП).

При наличии оформленной бумажной закладной по кредиту продавец предоставляет в банк ПДКП и оформляет заявление на получение закладной.

3. Подписание договора купли-продажи продавцом и покупателем 

Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи.

В договоре купли-продажи должны быть следующие обязательные условия:

  • На момент подписания договора купли-продажи объект недвижимости находится в залоге у банка в обеспечение исполнения обязательств продавца по кредитному договору, заключенному банком
  • Оплата за счет кредитных средств осуществляется путем безналичного перечисления денежных средств на счет продавца, открытый в банке
  • Продавец обязуется направить средства или часть средств, полученных от реализации объекта недвижимости, на погашение задолженности по кредитному договору, ранее заключенному с банком, для полного погашения задолженности и прекращения залога недвижимости
  • Расчеты по договору купли-продажи объекта недвижимости осуществляются не позднее 3 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю
  • Пункт 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется (объект недвижимости до полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца)

При ипотеке в силу закона

  • Часть стоимости объекта недвижимости оплачивается покупателем за счет кредитных средств банка (с указанием наименования банка, даты и места заключения кредитного договора, при наличии – его номера, а также положения о том, что условия предоставления кредита предусмотрены кредитным договором)
  • Объект недвижимости находится в залоге у банка с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости
  • Залогодержателем по данному залогу является банк

4. Подписание кредитных документов 

Покупатель подписывает ипотечный договор и другие документы.

Первоначальный взнос можно заложить в ячейку и указать в условиях, что эти деньги продавец получит после перехода прав собственности на объект к покупателю. 

Банк готовит письмо с согласием на отчуждение объекта и последующую ипотеку.

5. Передача документов на регистрацию в Росреестр 

Договор купли-продажи, кредитный договор, письмо от банка и другие документы покупатель и продавец передают в Росреестр для регистрации перехода права собственности и ипотеки покупателя – последующий залог объекта недвижимости.

6. Получение кредита покупателем 

После регистрации покупатель предоставляет в банк выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности покупателя на объект и двойное обременение – по кредитам продавца и покупателя. 

Банк выдает кредит на счет покупателя. 

7. Расчеты по сделке

Покупатель оформляет в банке заявление о перечислении кредитных средств (и своих, если первоначальный взнос не был заложен в ячейку) на счет продавца. 

Продавец оформляет в банке заявление о полном досрочном погашении кредита за счет средств, полученных от покупателя. 

Кредитные средства перечисляются со счета покупателя на счет продавца с одновременным проведением операции погашения кредита продавца.

8. Снятие обременения по кредиту продавца 

Продавец при наличии оформленной бумажной закладной по кредиту оформляет в банке заявление о необходимости погашения регистрационной записи об ипотеке. 

Не позднее следующего рабочего дня за днем полного погашения кредита продавца банк передает бумажную закладную в Росреестр для погашения регистрационной записи об ипотеке на основании заявления владельца закладной.

Закладная аннулируется. Обременение продавца (первоначальный залог) с объекта снимается. 

Особенности сделок с залоговыми объектами

✅Продать таким образом можно квартиру, комнату, апартаменты, дом с земельным участком («вторичка»)

✅Ипотечный кредит продавца и будущий кредит покупателя должны быть оформлены в Сбербанке

✅Для оформления сделки нужно обратиться в центр ипотечного кредитования в том отделении Сбербанка, где был выдан ипотечный кредит продавцу

✅Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов в таких сделках не применяется

✅В договоре купли-продажи должны быть прописаны обязательные условия (см. пункт 3)

✅Если остаток задолженности по кредиту продавца больше стоимости квартиры (продает дешевле, или из-за разницы в курсе, когда кредит долларовый), у продавца на счете должны быть деньги в размере разницы между остатком кредитной задолженности и стоимостью квартиры, чтобы в итоге можно было полностью закрыть его кредит

✅Если клиент хочет купить залоговый объект за собственные средства, то банк в этом процессе не участвует, все регистрационные действия возможны после погашения кредита и снятия обременения

Какой первоначальный взнос нужен для ипотеки

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/instrukciya-kak-provesti-ipotechnuyu-sdelku-s-nedvizhimostyu-kotoraya-v-zaloge-u-sberbanka

Особенности заключения договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Кто составляет договор купли продажи при ипотеке

Одним из важнейших этапов приобретения недвижимости в кредит является заключение соглашения с продавцом. Безусловно, лучше для этой цели обратиться к юристу, но разобраться с процедурой самостоятельно тоже вполне реально. Ниже разберем основные положения по заключению договора купли-продажи квартиры по ипотеке, законодательную базу этого процесса, а также дальнейшие действия заемщика.

Законодательные основы ипотечного кредитования

Общая политика ипотечного кредитования была разработана еще в 2000 году и получила свое законодательное закрепление в Концепции развития ипотечного жилищного кредитования. В документе содержатся положения, регламентирующие отношения между кредитором и заемщиком, которые возникают в связи с заключением кредитного договора на приобретение жилой недвижимости.

В продолжение и для расшифровки концепции был принят еще ряд правовых актов:

  • Закон РФ № 102 «Об ипотеке» от 16 июля 1998 г.
  • Постановление Правительства РФ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 г. и др. постановления.

Для регламентации отдельных моментов заключения, изменения, прекращения или признания недействительным договора ипотеки используется судебная практика и другие нормативные правовые акты.

Общие положения договора

Основной особенностью ипотечного соглашения, отличающей его от других договоров, является передача приобретаемого на заемные средства имущества в залог кредитору. Таким имуществом может выступать квартира, дом или часть жилого помещения.

Договор считается заключенным, если в нем нашли отражение следующие моменты:

  1. Предмет ипотеки – объект, на покупку которого заемщику выдаются средства и который будет передан банку в качестве залога.
  2. Цена на приобретаемую недвижимость, определенная в ходе переговоров с продавцом или путем оценки юридическим лицом.
  3. Размер ипотечного кредита (обычно до 90 % от стоимости жилья).
  4. Сведения об объекте кредитования (адрес, площадь, количество комнат и пр.).
  5. Права и обязанности сторон по договору.
  6. Ответственность сторон в разных ситуациях, в т.ч. форс-мажорных.

Указанные положения должны быть отражены в соответствующих разделах документа.

Необходимые разделы

Договор купли-продажи сам по себе небольшой. В этом документе должна быть обязательно указана следующая информация:

Сведения о продавце и покупателе

Обязательно сверить Ф.И.О. с паспортными данными. Все должно быть записано в точности с документом, удостоверяющим личность, чтобы в дальнейшем не возникло проблем. Адрес указывается, исходя из отметки о постоянной регистрации. Прописывается и семейное положение покупателя.

Сведения об предмете купли-продажи

В договоре должны быть отражены точные характеристики жилья, которые помогут отличить его от других объектов недвижимости и укажут, что именно об этой квартире/доме в документе идет речь: адрес, количество комнат, площадь (общая и жилая). Здесь же следует отметить основание появления права собственности у продавца (договор купли-продажи, дарения, мены, наследования).

Источник средств для оплаты

Тут следует указать, откуда были взяты деньги на покупку квартиры. В случае с ипотекой вписывается, что часть оплаты осуществляется за счет собственных средств, часть – за счет средств кредита. Далее дается описание этого кредита: номер договора, сумма, размер первоначального взноса и др.

Порядок расчетов

Договор в обязательном порядке содержит указание на порядок расчетов между продавцом и покупателем.

В случае с оформлением ипотеки в документе указывается, что часть средств будет передана лично покупателем, а часть переведена банком-кредитором на лицевой счет после государственной регистрации сделки.

Обычно в разделе о взаиморасчетах есть условие о написании расписки продавцом о получении части средств.

Права и обязанности сторон

Здесь идет информация об имеющихся правах у продавца и покупателя в части совершения сделки: право на получение средств у продавца, на передачу в собственность жилья у покупателя и, соответственно, обязанность передать деньги у покупателя и передать квартиру в собственность у продавца и др.

Реквизиты сделки

К этому пункту можно отнести сведения о месте и времени проведения сделки, дате ее исполнения и сроке действия договора.

Подписи сторон

Юридическую силу документ приобретает с момента подписания договора. Перед тем, как поставить свою подпись, внимательно ознакомьтесь со всеми условиями.

На самом деле нет нужды самостоятельно набирать всю указанную выше информацию и разбивать на пункты и подпункты. Можно просто скачать образец договора, в котором уже описаны все стандартные положения. Вам останется лишь указать сведения о продавце, покупателе и самой недвижимости.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Поскольку мы говорим конкретно о составлении договора купли-продажи за счет средств ипотечного кредита, то следует упомянуть о так называемом предварительном договоре. Этот документ содержит все основные положения по сделке и гарантирует кредитору, что соглашение между сторонами действительно есть, и деньги продавцу переводятся именно для покупки жилья.

Предварительный договор составляется сторонами и передается кредитору вместе с остальным пакетом документом для оформления кредита. Нотариальное удостоверение для него не предусмотрено, а юридическую силу он получает сразу после подписания. На основании этого документа банк принимает решение о выдаче ипотеки.

Предварительный договор – не просто бумажка. По содержанию он почти не отличается от основного. Отличие в том, что после его подписания стороны не должны выполнять основные положения сделки (передавать имущество, оплачивать покупку и т.п.).

По результатам заключения этого документы продавец и покупатель берут на себя обязательство совершить указанные в договоре действия сразу после подписания основного документа.

А этот договор нужен банку, чтобы стороны не изменили свое решение во время рассмотрения заявки на получение кредита.

Сбор и порядок оформления документов

Как выше уже было сказано, предварительный договор купли-продажи передается вместе с основным пакетом документов для рассмотрения заявки на ипотеку. Точный список бумаг банк выдает при первичном обращении. Обычно в него входит:

  • Паспорт
  • Дополнительный документ, удостоверяющий личность (военный билет, водительское удостоверение, ИНН и др.)
  • Справка о доходах (по форме банка или 2-НДФЛ)
  • Копия трудовой книжки
  • Сведения о семейном положении, нотариально заверенное согласие супруга(-ги) на оформление жилищного кредита (если клиент состоит в браке)
  • Свидетельство о рождении детей (при наличии) и др. по требованию кредитора.

Если заявка была одобрена банком, то стороны заключают основной договор, на основании которого будут переведены средства за квартиру.

Однако право собственности на недвижимость возникает только после государственной регистрации ипотечного соглашения. Эту процедуру покупатель проводит самостоятельно по правилам, предусмотренным законодательством.

Регистрация ипотечного соглашения

Законодательную базу для этой процедуры составляет Закон «Об ипотеке». В нем прописаны временные рамки и порядок проведения регистрации.

Сроки и порядок проведения процедуры

Государственные органы зарегистрируют договор ипотечного кредитования в течение:

  • 15 дней – для земельных участков;
  • 5 дней – для объектом недвижимости.

Покупатель обязан уплатить госпошлину за регистрацию договора ипотеки. Льготные условия для совершения этой операции предусмотрены для определенных категорий заемщиков (военнослужащих и работников бюджетной сферы). На обычных условиях плата за регистрацию договора составит:

  • 1 тыс. рублей – для физических лиц;
  • 4 тыс. рублей – для юридических лиц.

Процедура проводится в следующей последовательности:

  1. Стороны подают совместное заявление в региональное подразделение Росреестра и прилагают необходимые документы: договор ипотеки, кредитное соглашение, квитанцию об уплате госпошлины, закладную на имущество (при наличии). В ряде случаев могут потребоваться дополнительные документы, вроде нотариально заверенного согласия супруга на продажу недвижимости
  2. Стороны ожидают, пока уполномоченный представитель Росреестра проверит документы и поставит печать на закладной и ипотечном договоре.

На этом процедура регистрации считается оконченной. Ее результатом становится оформление права собственности на кредитуемое жилье.

Регистрация дополнительного соглашения к ипотечному договору

В ряде случаев к договору ипотечного кредитования принимаются изменения и дополнения. Они оформляются так же, как и основной документ. Новые положения подлежат такой же регистрации в Росреестре, иначе сделка будет признана недействительной.

Процедура проводится регистрационное палатой сразу после подписания документов с внесенными изменениями и дополнениями. Сроки такие же: 5 дней для объектов недвижимости и 15 дней для земельных участков.

Юридическую поддержку и полное сопровождение от выбора квартиры до ее регистрации в государственных органах осуществляют специальные компании.

Если нет желания возиться с составлением документов и прочей бумажной волокитой, можно воспользоваться услугами специалистов.

В обратном случае лучше заранее ознакомиться с законодательной базой и основными положениями по проведению сделки как с продавцом жилья, так и с банком-кредитором.

Загрузка…

Источник: https://IpotekaKredit.pro/oformlenie/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-po-ipoteke

Кто составляет договор купли продажи при ипотеке

Кто составляет договор купли продажи при ипотеке

Договор купли-продажи квартиры является основным документом при заключении сделки. Особенно актуально это при покупке жилья в ипотеку, с привлечением кредитных средств. Чтобы в дальнейшем не возникало проблем, составлять этот договор нужно строго по правилам, учитывая всевозможные нюансы и особенности.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Кто составляет договор

Покупка квартиры в ипотеку автоматически предполагает привлечение банка. Однако его сотрудники не занимаются составлением такого договора: только кредитного и залогового договоров. Как следствие, остаются три варианта: продавец, покупатель и нотариус.

Первого (продавца) рекомендуется исключить сразу же. Сейчас нередко используются мошеннические схемы, в результате которых покупатель уже вносит часть средств, а потом оказывается, что квартиру продать по каким-то причинам невозможно и, разумеется, продавец сразу же заявляет, что аванс отдать ну никак не может, потому что этих денег уже нет.

Покупатель может составить договор купли-продажи, но только при условии, что он разбирается в вопросе и действительно понимает, что он делает. Дело в том, что такой документ должен, с одной стороны, оформляться по всем правилам, а с другой – учитывать особенности той или иной ситуации.

Таким образом, самый надежный и проверенный вариант – обратиться к нотариусу. Они, обычно, если дорожат своей лицензией и репутацией, не становятся на ту или другую сторону, а просто составляют документ так, как это должно быть. Все спорные моменты можно обсудить и изменить.

Форма и содержание

Правильная форма договора должна включать в себя следующие элементы:

Содержимое Описание
Информация об объектеДетальное описание квартиры, вплоть до этажности, количества комнат, размер жилой и нежилой площади и так далее.
Условия сделкиНа каких условиях договор будет заключаться.
СуммаРазмер аванса, ежемесячных платежей, единовременной выплаты и так далее. Все суммы должны указываться как цифрами, так и буквами.
Права и обязанности сторонСамый большой раздел, который должен включать в себя все, что могут или не могут делать стороны.
Вступление документа в силуДата, с которой договор вступает в силу (если это вообще нужно).
Проживающие лицаОписание того, кто проживает в квартире сейчас, кто будет проживать, есть ли временное зарегистрированные лица или арендаторы, а также условия их выселения.
Данные сторонПаспортные данные покупателя и продавца (или покупателей/продавцов). Последнее актуально при покупке квартиры, которая находится в долевой собственности или при условии, что жилье приобретается с одновременным разделением на доли.

Важные особенности

Любая сделка по покупке недвижимости предполагает дополнительные затраты. Как минимум – оплата услуг нотариуса. Лучше всего заранее обсудить, кто именно, покупатель или продавец будет это оплачивать, и в каком объеме. Этот момент стоит также указать в договоре в условиях покупки.

Если в квартире на данный момент живут или прописаны люди, договор обязательно должен включать пункт о том, когда, как и при каких условиях они могут быть выписаны.

Очень важно абсолютно все факты перепроверять. Лучше всего – сверять с оригиналами документов. Это касается как паспортов сторон, так и данных о недвижимости.

Если какие-то моменты или термины не понятны, нужно просить разъяснения у нотариуса, который будет заверять договор. Также не стоит стесняться оспаривать спорные пункты.

Лучше сорвать сделку, чем заплатить деньги и не получить в обмен ничего.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Банки предлагают свой типовой договор купли-продажи с ипотекой, несмотря на то, что формально документ является двусторонним соглашением между продавцом и покупателем. При согласовании изучайте каждое слово. В случае противоречий вашим интересам — требуйте внесения изменений.

Не исключено возникновение спорных ситуаций в дальнейшем. Заинтересованные лица и правосудие будут руководствоваться нормами закона и условиями договора. Составляйте и читайте внимательно договор, а мы расскажем о рисках, которые необходимо учесть, как их минимизировать на стадии заключения.

Права пользования у третьих лиц

Наличие или отсутствие зарегистрированных в жилом помещении граждан видно по выписке из домовой книги или справке о регистрации. Получить их можно в МФЦ, паспортном столе.

В интересах покупателя полное отсутствие зарегистрированных лиц. Выселение тех, кто не был выписан до сделки, может оказаться проблематичным, даже если в договоре предусмотрены условия и сроки их снятия с регистрации.

Принудительно это сделать можно только по решению суда.

Среди зарегистрированных, а также незарегистрированных в продаваемой квартире граждан могут быть те, у которых имеется законное право пользования, не зависимо от перехода права собственности:

  • прописанные на момент приватизации, и давшие согласие на приватизацию без их участия и включения в состав собственников;
  • те, кому помещение предоставлено для проживания по завещательному отказу (например, Собственник квартиры пишет завещание на Машу и в завещании указывает, что Маша обязана предоставить Паше пожизненное проживание в этой квартире бесплатно ) Проверяем так: внимательно читаем свидетельство о праве на наследство по завещанию;
  • несовершеннолетние при условии использования при покупке мат.сертификата и не выделении долей детям;
  • рентополучатели.

Случай из практики: В квартире, переданной в залог банка был прописан ребенок-инвалид (не собственник), для которого эта квартира являлась единственным жильем.

Заемщик перестал оплачивать ипотеку и соответственно банк обратил взыскание на объект залога — квартиру, и подал в суд.

В процессе судебного разбирательства эти факты и выяснились, и чтобы банк смог продать квартиру, нужно было снять с регистрационного учета и выселить ребенка-инвалида, а суд в свою очередь на это не пошел и отказал.

Именно этот случай стал причиной изменения требований некоторых банков к выдаче ипотечного кредита. Теперь заемщику выдают ипотеку только при условии, что все 3-и лица и сам собственник выписались из жилья.

Что делать с третьими лицами?

Покупатель может полностью защитить свои интересы, только вопрос цены. Меры по снижению рисков:

Источник: https://gid-bank.ru/kto-sostavljaet-dogovor-kupli-prodazhi-pri-ipoteke.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.