Купить квартиру через жилищный кооператив

Покупка квартиры через жилищный кооператив: как проходит сделка, нюансы

Купить квартиру через жилищный кооператив

Не все и не всегда могут купить квартиру сразу, без ипотек, переплат, небезопасных договоров долевого участия.

Одним из вариантов упрощенной покупки квартиры является сделка с жилищным кооперативом. Что это такое, стоит ли вообще таким образом покупать себе жилье, и если сделке быть, то на какие нюансы особенно нужно обращать внимание, расскажем далее в статье.

Что такое жилищный кооператив?

Жилищный или жилищно-строительный кооператив был известен во времена СССР, тогда такие объединения были популярны примерно так, как сейчас ипотеки. 

Согласно статье 110 ЖК РФ ЖСК (или ЖК) — это добровольное объединение граждан, которые на свои деньги строят многоквартирный дом, а потом им управляют.

Технически это выглядит так: есть какой-то застройщик, который готов построить дом, но на это не хватает или вообще нет денег. Такого застройщика как бы нанимают несколько граждан, которые дают ему деньги, чтобы он построил им дом. 

Со стороны это похоже на Договор долевого участия, но это не совсем так, различия в этих двух схемах есть:
  1. законодательное регулирование: договора ЖСК регулируются жилищным и гражданским кодексами, а ДДУ дополнительно Федеральным законом №214;
  2. регистрация в Росреестре: ЖСК договора регистрируются только после того, как будет выплачена вся сумма за квартиру и завершено строительство, а договора ДДУ обязательно нужно регистрировать сразу после подписания;
  3. стоимость жилья: в ЖСК может быть включен пункт о пересмотре стоимости жилья на момент окончания строительства, а вот в ДДУ это запрещено;
  4. выплаты — по ЖСК договору выплаты могут быть и после сдачи объекта, а по ДДУ должно быть все выплачено до того, как объект будет сдан;
  5. юридическая защита: по ЖСК не действует Закон о защите права потребителей, а по ДДУ действует.

То есть, с юридической стороны выходит, что договор жилищно-кооперативного строительства имеет больше минусов, чем плюсов. И ДДУ не самый безопасный вариант, а ЖСК и подавно.

Как выбрать жилищный кооператив?

Жилищно-строительных кооперативов много, но и как застройщика, его тоже нужно правильно выбирать. 

Четыре фактора, на которые нужно обращать внимание:

  1. общие юридические сведения — дата и место регистрации, записи ЕГРЮЛ, записи в Центробанке. Эти данные можно получить в ФНС, они не в закрытом доступе;
  2. внутренние документы — устав, права и обязанности пайщиков, может даже типовой договор. Это документы кооператива, в открытом доступе их нет, но по вашему запросу предоставить их обязаны;
  3. репутация в интернете — отзывы, сайт, возможно есть страницы компании в социальных сетях. Отзывы лучше смотреть на тематических форумах или в группах соцсетей, так как на сайте они могут быть заказными;
  4. сотрудничество с банками — можно ли будет оформить ипотеку. Если да, то в каких банках, на каких условиях.

Неплохо выбирать ЖСК по личной рекомендации. Например, кто-то из ваших близких уже брал в нем квартиру, проблем никаких не было, так что можно взять на заметку.

Как купить квартиру через кооператив: пошаговая инструкция

После того, как вы выберите жилищный кооператив, дальнейшие действия будут примерно в такой последовательности:

  1. вступить в кооператив — понадобится написать заявление на имя председателя ЖСК. Образца нет, пишется оно в свободной форме на месте, по поводу правильного заполнения подскажет тот, кто будет принимать документы. Вступление в жилищный кооператив осуществляется на основании статьи 121 ЖК РФ: решение о принятии нового члена принимается на общем собрании, о чем записывается в протокол. Обратите внимание: на принятие решения отводится месяц, так что быстрого ответа не ждите;
  2. оплата членского взноса — обычно это от 3 до 7% от стоимости квартиры, но эта сумма не усчитывается в платежи за будущее жилье. Только после оплаты членского взноса вы становитесь полноправным членом жилищно-строительного кооператива;
  3. получение разрешения на выбор жилья и подписание договора;
  4. оплата паевого взноса — сколько это денег, зависит от стоимости выбранной квартиры и Устава ЖСК. В большинстве случаев сразу нужно оплатить примерно 50% от цены жилья, а вот одним платежом или в несколько частей — зависит от вашего кооператива;
  5. получить квартиру — если жилье уже сдано в эксплуатацию, пайщик имеет право въехать в нее, но пока все не выплатит, она находится в собственности ЖСК. Почти как в банке с ипотекой;
  6. выплатить все по договору ЖСК, получить подтверждающую справку и зарегистрировать свое право собственности в Росреестре.

На что нужно обратить внимание:

  1. любой факт передачи средств в кооперативе нужно фиксировать — брать чек, расписку;
  2. обязательно после уплаты последнего взноса должны выдать справку, что кооперативу больше ничего не должны;
  3. пайщик имеет право просматривать внутренние документы кооператива, контролировать ход строительства.

Какие документы нужно подготовить?

Для вступления в кооператив надо: копия паспорта и ИНН, справка о составе семьи. Заявление пишется уже на месте.

Чтобы зарегистрировать право собственности, нужно:

  1. паспорт;
  2. членская книжка из кооператива о взносах или выписка из протокола ЖСК и вступлении;
  3. справка о погашении долга;
  4. выписка из протокола о предоставлении жилья;
  5. акт о сдаче дома в эксплуатацию и акт о приеме-передаче квартиры;
  6. кадастровый паспорт;
  7. квитанция об уплате госпошлины (это 2000 рублей).

В договоре ЖСК прописываются такие сведенья:

  • данные сторон;
  • характеристики дома и квартиры;
  • порядок внесения платежей и передача квартиры;
  • оплата коммунальных услуг пока пайщик живет в квартире, но она еще не в его собственности;
  • условия, при которых договор расторгается и пайщик выходит или исключается из кооператива.

Обязательно в договоре должны быть подписи сторон.

Покупка жилья через кооператив дело рискованное: тут и затянувшееся строительство, и увеличение изначально указанной суммы, и двойные продажи одной и той же квартиры по мошенническим схемам.

Но, и плюсы тоже есть: квартиры в ЖСК можно купить дешевле, чем по ДДУ или через ипотеку, рассрочка дольше, чем в банке. Учитывая то, что рисков больше, лучше проводить такие сделки с юристом, который хотя бы проверит репутацию и юридическую чистоту жилищного кооператива.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry-v-zhilishhnom-kooperative-kak-sdelat-eto-bezopasno/

Кооперативные квартиры: вход

Купить квартиру через жилищный кооператив

О забытой, но весьма  популярной в советское время схеме приобретения жилья через кооператив, заговорили вновь в начале 2000-х годов. Тогда, через ЖСК (жилищно-строительный кооператив) покупали квартиры те, у кого сразу не было полной суммы.

В условиях, когда цены постоянно росли, этот способ приобретения недвижимости казался разумным, тем более что можно было не прибегать к дорогостоящим банковским кредитам, а вступив в кооператив, затем, в течение многих лет, выплачивать беспроцентный остаток.

Однако махинации руководителей кооперативов и последовавшая череда громких судебных дел, а также ужесточение законодательства сделали свое дело, отбив охоту у россиян вступать в ЖСК. Однако эта схема покупки не канула в небытие, а с новой силой заявила о себе в 2010 году, после принятия поправок к ФЗ № 214.

Сегодня мы расскажем, что такое жилищно-строительный кооператив, как он работает и на каких условиях, каковы права и обязанности обеих сторон и стоит ли доверять данной схеме.

Рожденный в СССР

Жилищно-строительный кооператив – это добровольное объединение людей с целью строительства, реконструкции и управления многоквартирным домом. По сути, ЖСК – это продукт советского времени. Первые кооперативы, как рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» появились в 20-х годах прошлого века.

Однако уже в 37-м году они были ликвидированы как проявление частной собственности. Лишь через 20 лет решением ЦК КПСС кооператив был возрождён. Следует отметить, что тогда ЖСК строил жилье на средства дольщиков, но при этом получал от государства внушительные ссуды на срок до 20 лет и другие льготы.

Несмотря на то, что кооперативные квартиры были довольно дешевыми, доля ЖСК в общем объеме жилищного строительства СССР не превышала 7-8%, так как для того, чтобы вступить в кооператив, необходимо было отстоять в многолетней очереди.

Постепенно привлекательность ЖСК и вовсе сошла на нет, прежде всего, из-за многочисленных афер связанных с кооперативами.

Возможно, эта схема покупки недвижимости, так и осталась бы пережитком прошлого, если бы не принятые в 2010 году поправки к ФЗ № 214. В результате, число застройщиков, которые не хотели или не могли продавать жилье по новой букве закона вновь стали прибегать к продаже жилья по договорам участия в ЖСК, говорит  Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Связано это с тем, что с одной стороны ЖСК позволяет девелоперам обойти закон о долевом участии и продавать квартиры до получения разрешения на строительство, а с другой – не грозит никакими штрафами за задержку сроков возведения объекта. Сейчас, по данным компании «Метриум Групп» объем сделок, которые совершаются по схеме ЖСК, составляет порядка 20% в Москве и 8% в области.

ЖСК начинается с устава

Перед вступлением в кооператив необходимо знать, что правовое регулирование деятельности ЖСК обеспечивается ст.

116 Гражданского кодекса РФ «Потребительский кооператив», а также пятым разделом Жилищного кодекса РФ – «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы».

Однако, как отмечает Софья Лебедева, в данном законодательном акте содержатся только самые общие нормы, регламентирующие участие в кооперативах. Поэтому важен устав ЖСК и заключаемый договор.

Как же рождается ЖСК? Решение об организации ЖСК принимает собрание учредителей, при этом учредителями могут быть, фактически, любые лица.

Так, в Жилищном кодексе написано лишь то, что «в собрании учредителей вправе участвовать лица, желающие организовать» подобный кооператив.

Решение о создании кооператива должно быть оформлено в протокол, а сам ЖСК должен пройти госрегистрацию и получить юридическое лицо.

После этого, должен быть сформирован устав кооператива, в котором написано название ЖСК, местонахождение, описана деятельность кооператива, порядок вступления и выхода из него. В уставе должна содержаться информация о порядке внесения и выплаты паевых взносов, прописана ответственность сторон в случае нарушения обязательств.

Бразды правления ЖСК принадлежит собранию членов кооператива. Они же избирают правление кооператива, которое следит за текущей деятельностью ЖСК и ревизионную комиссию, которая в плановом режиме проверяет финансово-хозяйственной деятельности кооператива. Отчет своей проверки комиссия предоставляет общему собранию членов кооператива  в годовом отчете.

Простой вход

Вступить в жилищно-строительный кооператив довольно просто. Для этого необходимо написать заявление о приеме, которое будет рассмотрено общим собранием членов кооператива в течение месяца.

После получения утвердительного решения с момента подписания устава и уплаты вступительного взноса вы становитесь членом ЖСК.

Однако получить свидетельство права собственности на квартиру член кооператива может только после того, как сумма пая будет выплачена полностью.

Член ЖСК может выйти из состава кооператива, написав соответствующее заявление. Если, на момент выхода из ЖСК он не полностью выплатил свой паевой взнос, то ему должны вернуть внесенную ранее сумму. Однако сроки и условия возврата денег должны быть прописаны в уставе кооператива.

Высокие риски

Как и любая схема покупки недвижимости на рынке новостроек, у ЖСК есть свои плюсы и минусу. Среди достоинств можно отметить два. Во-первых, в отличие от ДДУ (договора долевого участия) войти в ЖСК можно в возрасте 16 лет.

Понятно, что никакой банк не даст ипотечный кредит 16-летнему заемщику для выплаты первоначального взноса по ДДУ.

Во-вторых, стоимость пая может погашаться участником кооператива в течение многих лет, при этом, не выплачивая высокие проценты, как в случае с ипотекой.

Однако на этом преимущества ЖСК заканчиваются и начинаются серьезные минусы. Как отмечает Мария Литинецкая, приобретая квартиру по такой схеме гораздо больше рисков остаться без жилья или с квартирой ненадлежащего качества.

Например, говорит эксперт, нюанс в том, что решение о заселении пайщика принимается на общем собрании членов ЖСК.

На практике это значит, что даже если покупатель выплатил пай полностью, долгожданной квартиры он может и не получить, если заселение по каким-то причинам не одобрило общее собрание.

Кроме того, в отличие от ДДУ, ЖСК не обязан устранять выявленные недочеты и дефекты строительства.

При схеме покупки через кооператив получить свидетельство права собственности можно только после того, как сумма пая будет выплачена полностью.

Это приводит к тому, что дом может быть сдан, квартира получена, покупатель может жить в ней несколько лет, и при этом он не имеет права получить свидетельство права собственности.

Еще одна опасность состоит в том, что пайщика имеют право исключить из ЖСК без объяснения причин, и это не противоречит действующему законодательству. В случае если член кооператива не выплатил паевой взнос и был исключён из ЖСК, то у него могут отнять и квартиру.

Есть у пайщика и денежные обременения. Во-первых, все, кто входит в состав ЖСК, обязаны платить членские взносы  – вступительный и ежемесячные.

Во-вторых, в случае, если кооперативу не хватило средств на завершение строительства объекта, то ответственность по долгам кооператива несут все члены ЖСК. Таким образом, если вырастит смета строительства, то пайщикам просто придется вносить дополнительные средства.

Дело в том, что договор об участии в ЖСК не всегда фиксирует конечную стоимость квартиры. Но даже если в договоре она названа, кооператив может в одностороннем порядке ее изменить.

Плакали ваши денежки

Но иногда члены кооператива сталкиваются с еще большими проблемами. Так, на рынке довольно часты случаи, когда кооперативы были созданы для проведения мошеннических схем.

Кроме того, покупка строящегося жилье по данной схеме не защищает покупателя от двойных продаж, так как в этом случае сделка оформляется через покупку пая с внесением паевого взноса и подтверждается лишь актом, который выдает ЖСК.

Кроме того, при покупке новостройки всегда велики риски банкротства застройщика или несоблюдении графика строительства, а, следовательно, затягивание сроков сдачи объекта. При покупке квартиры через ЖСК и в случае банкротства застройщика, вернуть свои деньги или добиться возобновления строительства дома будет очень тяжело, констатирует Мария Литинецкая.

Как мы говорили ранее, взаимные обязанности сторон должны быть прописаны в уставе. Проблема заключается в том, что в соответствии с п. 113 ЖК РФ, в уставе непременно должна быть указана ответственность пайщиков за несвоевременное внесение взносов, а вот обязанность кооператива перед его членами можно и не прописывать. Поэтому, если в соответствии с п. 2 ст.

113 ЖК РФ в устав кооператива была внесена его ответственность перед пайщиками, то есть возможность вернуть деньги через суд. При этом никаких процентов за пользование вашими денежными средствами, как в случае с ДДУ, несостоявшийся новосел не получит. Если же такого пункта в уставе нет, то даже в судебном порядке вернуть внесенный пай будет практически невозможно.

Действия ЖСК, конечно, регламентированы законодательством, и продавая строящееся жилье по данной схеме, застройщик действует в рамках закона.

Однако Софья Лебедева предупреждает, что приобретая квартиру через кооператив, покупатель законодательно защищен гораздо хуже, чем тот, кто покупает жилье по ДДУ, заключенному в соответствии с ФЗ № 214 и даже в некоторых аспектах хуже, чем по предварительному или инвестиционному контракту.

Источник: https://move.ru/articles/535/

Вы до сих пор не купили квартиру, обратитесь в жилищный кооператив

Купить квартиру через жилищный кооператив

Способов, как сегодня стать владельцем желанной квартиры, много. Один из вариантов, который заслуживает внимания – это жилищный кооператив. О таком способе приобретения квартиры знают не многие, еще меньше людей понимают выгоду участия в ЖК. Для того чтобы оценить удобство, следует детальнее разобраться в механизме действия данной организации.

Альтернативный способ покупки жилья

Жилищным кооперативом считается добровольное объединение физических или юридических лиц, основная цель которых – это обеспечение всех участников жильем. Каждый из членов вносит платежи, которые заранее оговорены. Они управляют, возводят постройки, в будущем поддерживают их состояние, переустраивают по необходимости.

Вариант приобретения жилья через вступление в ЖК рассматривают много жителей России, а все, потому что альтернатива в виде ипотеки реально доступна только 1 из 10, обратившихся за ней. Переплата, в случае со столичным и многими другим регионами, составляет 150-180%, что делает ипотеку практически недосягаемой и фантастической для большинства обычных граждан.

Участие же в некоммерческом кооперативе открывает совершенно иные перспективы. Без участия банков и любых других коммерческих структур, покупка и даже возведение нового жилья обойдется значительно дешевле. За счет предоставления определенного объема налоговых льгот членам такого объединения, квадратные метры обходятся им еще дешевле.

Важно! Основание ЖК, порой единственный вариант довести до конца строительство дома для обманутых дольщиков.

Каждый кооператив имеет устав, в нем определен размер паевого взноса, который необходимо внести, чтобы стать претендентом на квартиру, в уставе прописывается механизм вступления/выхода из организации и все моменты деятельности.

Для управления и ведения финансовых дел создается правление, во главе его — председатель. Эти должности выборные, лиц, которые их занимают, определяют на общем собрании. Есть также контроль со стороны государства – за это отвечают ревизионные комиссии. Полноправным собственником недвижимости, а не просто членом объединения, участник становится только после выплаты взноса в полном объеме.

Виды кооперативов

Существуют такие типы данной организации:

  1. ЖК (жилищные) — в данном случае приобретается уже готовый, возведенный дом. Зачастую это конкретный объект, который интересует всех участников.
  2. ЖСК (жилищно-строительные). При таком варианте происходит организация возведения жилья от момента получения всех разрешений до сдачи в эксплуатацию и оформления прав собственности.
  3. ЖНК (жилищно-накопительные). В данном случае интересует не покупка или строительство конкретного объекта, а приобретение/участие в строительстве квартир в разных домах. Это схема с недавних пор запятнала себя, ведь именно на базе подобных кооперативов работали многие пирамиды. Происходил сбор средств, управление которыми вели далеко неквалифицированные кадры. В итоге участники лишались своих взносов, и квартиру не получали.

Правила вступления и получения членства в ЖК

Процесс вступления в кооператив – это юридическая процедура. Причем для того чтобы принять нового члена, нужно получить разрешение от действующих участников.

Тот, кто стремится им стать, передает соответствующую заявку председателю в письменном виде, и она рассматривается на собрании. В процессе могут выдвигаться предложения и озвучиваться высказывания. Принимается решение простым большинством на открытом ании.

По завершении рассмотрения формируется акт и протокол, данные документы хранятся в кооперативе.

Независимо от типа объединения, по закону его участником может быть:

  1. Гражданин РФ.
  2. Возраста от 16 лет и до 18 лет, в данном случае нужно разрешение представителя (родителя, опекуна).

Прежде чем подавать заявку, следует ознакомиться с условиями членства, уставом и размером взноса. Он формируется под влиянием таких факторов, как:

  • Выплат предыдущего владельца, если приобретается недвижимость.
  • От размера первичного взноса, принятого ранее. Данная сумма, должна быть, отображена в уставе, менять ее (повышать) для нового члена, просто так не разрешено.

Права участников кооператива:

  1. Распоряжаться имуществом, возможность решать финансовые вопросы.
  2. Участвовать в выборах председателя и членов правления.
  3. Принимать решение на общем собрании, право голоса.
  4. Пользоваться льготами, предусмотренными для участников.
  5. Получать информацию о деятельности кооператива, в частности, его правления.
  6. Совершать любые действия со своей квартирой после получения на то согласия правление, в том числе составлять на недвижимость завещание.
  7. При выходе из ЖК получить обратно внесенные взносы.

У каждого члена есть и обязанности, среди них:

  • Соблюдать правила, которые детально описаны в уставе.
  • Выполнять решения, принятые на общем собрании.
  • Вносить причитающиеся регулярные взносы.
  • Материальная ответственность за прилегающую территорию и само здание.
  • Ответственность при возникновении непредвиденной ситуации соразмерно внесенному взносу.

Достоинства и недостатки жилищных кооперативов

У подобной организации получения таких желанных квадратных метров в собственность, есть ряд преимуществ, среди самых существенных – цена. По статистике, участие в кооперативе позволит заплатить за ту самую площадь в 2-3 раза меньше, чем, если брать на нее ипотеку.

К преимуществам можно отнести отсутствие необходимости подтверждения дохода. Да и другие документы, необходимые для банка при ипотеке, не понадобятся. Все, что потребуется – это предоставить паспорт и копию трудовой. Тут все предельно просто, те, кто реально не могут выполнять свои обязательства, просто отсеиваются со временем.

Негатива также хватает, среди основных моментов:

  1. Первичный членский взнос. Его объем может быть разным, в среднем это 3-7% от цены недвижимости. Он безвозмездный, так как не возвращается в случае выхода из кооператива. А также он не учитывается в счет оплаты квартиры, что в перспективе, может, будет получена.
  2. Право собственности. Пока член кооператива не внесет полную сумму требуемого взноса, он не сможет стать владельцем квартиры. В случае просрочки платежа, независимо от уже оплаченного объема средств, недвижимость могут отобрать без возврата внесенной суммы и любых разбирательств.

Особенности выплаты долга

Основной момент – это получение беспроцентной ссуды, которая выдается на определенный период. Естественно, об этом составляется соглашение.

В случае с кооперативами, то долг не возникает, вместо него происходит регулярное внесение паевых взносов. Первый платеж, кроме первичного членства сразу при вступлении, и все последующие распределяются по определенным частям. Сумма взноса зависит от процента от стоимости жилья и устава кооператива. Конечно, он не может расходиться с законодательством РФ.

Пока участник объединения выплачивает ссуду, он имеет право жить в квартире, которая, вероятно, станет его собственностью. Если пайщик решит выйти из ЖК, то взносы, кроме первичного, ему возвращаются. Естественно, никаких прав на недвижимость он иметь не будет.

Установление порядка очерёдности покупки квартир

Так как участников в кооперативе много, их интересует, каким образом будут распределяться квартиры, и когда они станут владельцами собственной.

Важно! Жилплощадь, средствами данной организации, покупается планомерно, для каждого отдельного члена.

Основной определяющий фактор – это объем пая и срок внесения остатка по ссуде. Собственно это и дает ресурсы кооперативу для приобретения недвижимости. Если же ситуация такова, что условия равные, то предпочтение отдается тому, кому выплачивать осталось меньше. Если и таких претендентов несколько, то учитывается срок членства.

Возможные риски

Самая большая проблема – это обращение в недобросовестный кооператив, которых хватает, так же как и желающих в него вступить.

У данного объединения, например, может не быть разрешения на строительство, участок имеет не подходящее разрешительное использование. В таком случае, есть вероятность возникновения двойных продаж, возведение дома только на бумаге.

От таких неприятностей не защищен никто, но тщательная проверка поможет выбрать подходящий ЖСК.

Уже упомянутые НЖК, которые могут работать по принципу финансовой пирамиды. От предложений стать их участником лучше сразу отказываться, чтобы лишний раз не рисковать.

Еще одна возможная проблема – это споры с ЖСК. Проверить «скандальность» кооператива и застройщика, с которым он работает не так сложно. Если за последние несколько лет опыт судебных тяжб в отношении продажи, сдачи дома в эксплуатацию и других подобных направлений был, риски возрастают.

Среди прочих неприятностей:

  1. Трудности с выходом из кооператива, а чаще возвратом паевых взносов.
  2. Неопределенность во внесении платежей, что может привести к отказу в предоставлении квартиры под предлогом просрочки.
  3. Расплывчатые условия изменения размера выплат, в случае роста стоимости недвижимости. Нечеткость этих требований может привести к непредвиденным и довольно большим расходам.
  4. Нарушение сроков возведения дома в ЖСК.
  5. Члену кооператива предоставляется не та квартира, которую он выберет, а та на которую укажет общее собрание. Так как сразу всем выделить жилплощадь не могут, есть вероятность возникновения судебных тяжб.

Важно! В большей мере минимизировать риски можно, если не спешить с выбором ЖК и тщательно проверять его документы. Для этого лучше всего обратиться к юристу, специализирующемуся на подобных делах.

Защита прав пайщиков

На данный момент принят ряд законов, которые направлены на защиту интересов участников объединения. В первую очередь, это актуальные изменения в ЖК РФ и закон «О накопительных кооперативах». Хотя многие ЖСК находят лазейки, как обойти закон, и тем самым оставить пайщиков ни с чем.

Стоит понимать, что привлекательность участия в подобных организациях может быть нивелирована недобросовестностью правления и председателя. Если внимательно рассмотреть все моменты, именно пайщики считаются самими незащищенными на рынке недвижимости. Даже в сравнении с дольщиками по ДДУ.

Вывод

ЖК – это довольно привлекательная альтернатива получения собственного жилья, но и особенностей в кооперативе хватает. Важно взвешено и внимательно выбирать вариант получения во владение такой желанной квартиры, иначе можно остаться ни с чем.

Источник: https://StranaZakonov.com/nedvizhimost/vy-do-sih-por-ne-kupili-kvartiru-obratites-v-zhilishchnyj-kooperativ

Счастье вскладчину: как приобрести квартиру с помощью жилищного кооператива

Купить квартиру через жилищный кооператив

https://realty.ria.ru/20190820/1557661172.html

Счастье вскладчину: как приобрести квартиру с помощью жилищного кооператива

Счастье вскладчину: как приобрести квартиру с помощью жилищного кооператива

Людей, которые хотят обзавестись жильем, но при этом не отваживаются на ипотеку или просто не проходят “банковский фильтр”, довольно много.

Альтернативным… Недвижимость РИА Новости, 20.08.2019

2019-08-20T11:12

2019-08-20T11:12

2019-08-20T11:17

строительство

жилье

f.a.q. – полезное

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

https://cdn23.img.ria.ru/images/155008/09/1550080916_0:160:3072:1888_1920x0_80_0_0_e4530a54a56687092eb0414bfe78454e.jpg

Людей, которые хотят обзавестись жильем, но при этом не отваживаются на ипотеку или просто не проходят “банковский фильтр”, довольно много.

Альтернативным вариантом для них может стать приобретение жилья через жилищный кооператив.

Доктор экономических наук, председатель правления кооператива “Бест Вей” Роман Василенко рассказал, как работает жилищная кооперация и чем она отличается от “долевки”.

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2019

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn25.img.ria.ru/images/155008/09/1550080916_171:0:2902:2048_1920x0_80_0_0_2493d8711f47d4252f3df64f1e620225.jpg

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

строительство, жилье, f.a.q. – полезное

Людей, которые хотят обзавестись жильем, но при этом не отваживаются на ипотеку или просто не проходят “банковский фильтр”, довольно много.

Альтернативным вариантом для них может стать приобретение жилья через жилищный кооператив.

Доктор экономических наук, председатель правления кооператива “Бест Вей” Роман Василенко рассказал, как работает жилищная кооперация и чем она отличается от “долевки”.

“Жилищные кооперативы (ЖК) – это не какая-то новая финансовая технология. ЖК работали в советские времена, давали возможность получить квартиру тем, кому трудно было дождаться своей очереди на предприятии или в горисполкоме или на очередь по каким-то причинам не ставили.

Советские жилищные кооперативы контролировались, но при этом обильно финансировались государством.

Сейчас кооперативы имеют официальный статус и подчиняются законодательству РФ: их деятельность регламентируется прежде всего главой 11 Жилищного кодекса Российской Федерации”, – указывает эксперт.

Роман Василенко

Председатель правления кооператива “Бест Вей”

1. Разве жилищные кооперативы – не пережиток советского прошлого?

Жилищный кооператив (ЖК) – вовсе не примета социализма: были широко распространены и распространены сейчас в странах с развитой рыночной экономикой. Например, в Германии.

В послевоенной ФРГ жилищные кооперативы, как и в СССР, активно финансируемые государством, позволили решить жилищный вопрос десяткам тысяч немцев – у них не было материальной возможности решить квартирный вопрос иным путем. И сейчас ЖК в Германии как минимум не менее популярны, чем ипотека.

В последнее десятилетие в России появились жилищные кооперативы – некоммерческие организации, которые помогают своим членам приобрести недвижимость за счет их собственных средств. Они не имеют права привлекать кредитные средства, а также совершать финансовые операции с использованием паевых средств.

В основном это две категории: кооперативы с частичным финансированием со стороны субъектов Федерации – как правило для госслужащих, и кооперативы для всех – ЖК, которые сумели построить систему, при которой обеспечивается достаточно быстрое движение очереди. Как правило, за счет масштабирования деятельности на несколько регионов.

Сейчас кооперативы имеют официальный статус и подчиняются законодательству РФ.

При этом ЖК не смотрят кредитную историю, не анализируют доходы: в этом нет необходимости.

Читать далее

2. Какие бывают кооперативы? Есть ли разница между ЖК и ЖСК?

Для начала нужно отметить, что жилищные кооперативы – не механизм строительства, а именно механизм финансирования покупки жилья. Существует три вида кооперативов: жилищные кооперативы – базовая форма, потребительские кооперативы для покупки квартир; жилищно-строительные кооперативы (ЖСК); жилищные накопительные кооперативы (ЖНК).

ЖСК инвестируют средства в собственное строительство нового жилья, как правило, малоэтажных домов. Они могут выступать в качестве как застройщика, так и инвестора – на тех же основаниях, что компании-застройщики и компании-инвесторы. То есть выходить на конкурсы и приобретать земельные участки, а затем на этих участках строить жилые дома.

Кооперативный формат для такой деятельности не оптимален, потому ЖСК, выступающие в качестве инвестора и/или застройщика, встречаются довольно редко.

Деятельность ЖНК помимо Жилищного кодекса с 2005 года регулируется специальным законом “О жилищных накопительных кооперативах”. Они имеют право совершать максимально широкий круг сделок с недвижимостью, состоят в реестре ЦБ.

Читать далее

3. Как это работает?

Процесс покупки стартует после того, как пайщик вносит определенный процент от стоимости квартиры, размер процента указан в уставе кооператива, например, не менее 35%.

Причем пайщик может сделать это не одномоментно, а постепенно вносить средства на счет кооператива. Тогда он заявляет примерную стоимость квартиры и подбирает конкретную квартиру в момент, когда близок к тому, чтобы профинансировать процент от ее стоимости.

Как только эти 35% есть на паевом счете, кооператив ставит его в очередь на приобретение квартиры.

У кооперативов нет обязательств по срокам приобретения жилья, но скорость приобретения (например, год) является способом привлечения новых пайщиков. Квартиры в жилищных кооперативах приобретаются тем быстрее, чем быстрее возвращают средства те, кому уже купили квартиру, потому кооперативы, в отличие от банков, не заинтересованы в том, чтобы растягивать процесс выплат.

Читать далее

4. В чем отличие ЖК от долевого строительства?

Жилищная кооперация так же, как и долевое строительство зависит от притока новых членов. Но отличие от долевого строительства состоит в том, что кооператив всегда в состоянии расплатиться по своим обязательствам перед дольщиками.

Согласно Жилищному кодексу, пайщик может в любой момент выйти из кооператива, и кооператив за два месяца должен ему вернуть его пай.

ЖК, как правило, назначает максимально удобный график платежей, может предоставлять отсрочку платежа – он максимально заинтересован в том, чтобы пайщик расплатился, чтобы возвратные средства от него в паевой фонд поступили быстрее, и быстрее появилась возможность направить их на покупку квартиры следующему пайщику.

Читать далее

5. Какие гарантии предоставляет ЖК для своих пайщиков на случай расторжения договора?

В случае расторжения договора с кооперативом, согласно Жилищному кодексу, кооператив возвращает пай в полном объеме. При этом у него не может не быть средств на возврат пая: гарантией выплаты служит квартира, которая приобреталась для пайщика.

Пайщик из нее выписывается, и кооператив может продать квартиру на открытом рынке. Однако вступительные и членские взносы, которые идут на проверку и оценку квартир, приобретаемых в интересах пайщика, не возвращаются.

Доля вступительных и членских взносов различается, она может составлять порядка 400 тысяч рублей за десять лет.

Дело в том, что квартира приобретается в интересах пайщика, но до момента, пока пайщик не вернул средства, вложенные кооперативом, находится в собственности кооператива.

При этом она не принимается на баланс кооператива, учитывается на специальном счете. Если пайщик расплачивается, квартира переходит в индивидуальную собственность.

Устанавливается десятилетний срок, но обычно расплачиваются раньше.

Читать далееСтроительствоЖильеF.A.Q. – Полезное

Источник: https://realty.ria.ru/20190820/1557661172.html

Схема приобретения жилья через ЖК

Купить квартиру через жилищный кооператив

Недвижимость » Жилкооперативы » Рекомендации

Алгоритм покупки жилищным кооперативом жилья пайщику (на основе опыта кооператива “Бест Вей”).

1. Вступление в кооператив.

Гражданин России или иностранный гражданин, достигший 16 лет, подает в правление кооператива заявление о вступлении, предъявляя паспорт и прилагая его копию. Верхней возрастной границы вступления в кооператив нет.

2. Внесение первоначального паевого взноса.

Одновременно с вступлением в кооператив вносятся средства первоначального паевого взноса для покупки желаемой квартиры — либо в полном объеме (не менее 35% от стоимости квартиры), либо частично.

Членство в жилищном кооперативе преследует конкретную цель — покупку квартиры.

При вступлении в кооператив пайщик подает заявление, в котором отражает характеристики квартиры, которая его интересует:

Позднее он может пересмотреть свои предпочтения и предложить кооперативу купить другую квартиру — большую или меньшую, более дорогую или более дешевую, квартиру не в том населенном пункте, что предполагался первоначально: это не запрещено.

Пайщик параллельно с внесением паевых средств вносит членские взносы, которые идут на финансирование текущей деятельности кооператива. Все паевые взносы аккумулируются на специальном счете кооператива.

Пайщики кооператива имеют право участвовать в общих собраниях членов кооператива с правом голоса по вопросам, поставленным на ание.

Если в процессе пребывания в кооперативе планы пайщика приобрести квартиру именно с помощью кооператива изменились или изменилась его финансовая ситуация, он подает заявление о выходе из кооператива и ему в двухмесячный срок на основании Жилищного кодекса производится возврат внесенных им паевых средств.

Выйти из кооператива можно и после покупки квартиры: в этом случае пайщику также в полном объеме возвращаются паевые средства, а квартира передается кооперативу.

3. Постановка в очередь на покупку квартиры.

При внесении в полном объеме первоначального паевого взноса на покупку заявленной пайщиком квартиры (не менее 35% от ее стоимости) пайщик ставится в очередь на приобретение для него квартиры кооперативом.

Постановка в очередь осуществляется исходя из времени внесения пайщиком в полном объеме первоначального паевого взноса — не менее 35% от стоимости предполагаемой к приобретению квартиры.

Движение очереди обычно отображается в личном кабинете пайщика на сайте кооператива. Если подошла очередь данного пайщика и в паевом фонде кооператива уже имеется сумма, достаточная для оплаты не более 65% от стоимости данной квартиры, пайщик и кооператив переходят к покупке квартиры.

4. Выбор квартиры для покупки.

Пайщик смотрит варианты квартир для покупки, подбирает квартиру, которая больше всего соответствует его потребностям и предлагает правлению кооператива согласовать покупку отобранной квартиры на основании юридической экспертизы и данных независимой оценки: они проводятся пайщиком за свой счет.

5. Покупка квартиры в интересах пайщика.

Когда квартира проверена и согласована правлением кооператива, кооператив приобретает ее в интересах пайщика, пайщик прописывается в квартире. Он платит коммунальные платежи за квартиру.

Во многих субъектах Федерации жилищные кооперативы освобождены от налогов, взимаемых в период нахождения квартиры в собственности — налога на имущество.

Так или иначе, после покупки объекта недвижимости, обязанность уплаты налогов по нему лежит на пайщике, так как квартира приобретается в его интересах.

6. Возврат средств кооперативу.

После приобретения квартиры пайщику он начинает осуществлять платежи в соответствии с индивидуальным графиком в счет оплаты предоставленных ему кооперативом для покупки средства на срок до 10 лет.

Платежи кооперативу ежемесячные — включающие как паевые средства, так и членские взносы. В случае временных финансовых трудностей правление кооператива может предоставить отсрочку.

7. Переход квартиры в собственность пайщика.

Собственником квартиры на период возврата средств кооператива пайщиком становится кооператив, но квартира как целевое приобретение в интересах пайщика не ставится на баланс кооператива и пайщик, погасив долг перед кооперативом, по справке о выплате пая перед кооперативом самостоятельно, без каких-то дополнительных процедур регистрирует свое право собственности на квартиру в Росреестре.

Источник: https://www.pravda.ru/realty/1522996-housing_cooperative/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.