Можно ли аннулировать договор купли продажи квартиры

Содержание

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Можно ли аннулировать договор купли продажи квартиры

В случае расторжения договора купли-продажи (ДКП) недвижимости, правовые отношения между продавцом и покупателем прекращаются. Отмена заключенного соглашения возможна только в предусмотренных законом случаях.

Договоренность может быть расторгнута по желанию продавца или покупателя, при этом конкретные сроки для расторжения сделки не установлены.

При обоюдном решении расторгнуть договор, участники сделки должны заключить соглашение о расторжении. Документ оформляется в простой письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Порядок аннулирования ДКП зависит от того, был ли зарегистрирован переход права собственности на квартиру или нет.

Если расторжение документа производится уже после государственной регистрации — для того, чтобы вернуться к первоначальным отношениям участники сделки должны заключить новый ДКП.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Под аннулированием договора купли-продажи понимается прекращение гражданских правоотношений между участниками сделки — покупатель возвращает приобретенную недвижимость, а продавец обязан вернуть в полном объеме уплаченные средства.

Отменить договор купли-продажи можно по следующим основаниям:

  • по взаимному согласию сторон (ст. 450 ГК РФ);
  • в результате одностороннего отказа от исполнения (ст. 450.1 ГК РФ);
  • на основании судебного решения по требованию заинтересованной стороны;
  • в случае, если возможность расторжения предусмотрена в тесте документа;
  • в силу форс-мажорных обстоятельств (военные действия, стихийные бедствия и т.д.).

Порядок действия при расторжении соглашения купли-продажи:

  1. Направление одной из сторон требования о расторжении с обоснованием причин.
  2. Получение ответа от участника сделки.
  3. Выбор способа прекращения — по обоюдному согласию или в судебном порядке.
  4. Составление соглашения о расторжении или искового заявления.
  5. Получение судебного решения или регистрация соглашения.
  6. Возвращение полученного по сделке.

Инициатором расторжения сделки может быть как продавец, так и покупатель.

В соответствии с ГК РФ продавец может настаивать на расторжении договора купли-продажи недвижимости, если покупатель отказывается принять жилье или уклоняется от подписания передаточного акта (ст. 556 ГК РФ), либо же не оплачивает стоимость, установленную соглашением (п. 4 ст. 486 ГК РФ).

  • Когда ДКП аннулируется по вине покупателя, задаток, внесенный ранее, ему не возвращается.
  • Если же инициатор расторжения продавец — задаток выплачивается покупателю в двойном размере.
  • Когда решение обоюдно — требование об удваивании не применяется.

Для того, чтобы добиться прекращения договорных отношений, продавец сначала должен письменно оповестить покупателя о своем намерении и предложить расторгнуть сделку. В случае если покупатель не ответит на уведомление в течение 30 дней или откажется аннулировать сделку, продавец может подать исковое заявление в суд.

Может ли покупатель квартиры расторгнуть договор

ДКП может быть расторгнут, когда продавец нарушил договорные обязательства. Требовать прекращения договора покупатель может в следующих случаях:

  • продавец отказывается передать квартиру или уклоняется от ее фактической передачи (ст. 556 ГК РФ);
  • жилое помещение имеет существенные недостатки, которые ранее были скрыты или не оговорены продавцом на момент заключения сделки купли-продажи (ст. 557 ГК РФ);
  • продавец или его родственники не желают выселяться из квартиры, а также не снимаются с регистрационного учета.

Покупатель также имеет право расторгнуть договор долевого участия, в том случае если продавец (застройщик) вовремя не сдал дом в эксплуатацию.

Аннулирование соглашения до того, как было зарегистрировано право собственности — наиболее простой способ прекращения правоотношений между участниками сделки.

Так как государственная регистрация не состоялась — переход права не произошел.

Чтобы прекратить действие договора продавцу и покупателю достаточно заключить друг с другом соглашение об его расторжении в письменной форме.

В том случае, когда документы о переходе права собственности уже подали в Росреестр или многофункциональный центр предоставления услуг (МФЦ), но еще не получена выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), продавец и покупатель должны уведомить регистрирующий орган о прекращении сделки.

Стороны отправляют в Росреестр письменное соглашение об отмене ДКП, затем в ЕГРН вносится отметка о прекращении сделки. Регистрирующий орган примет заявление только в том случае, если из его текста будет понятно, что решение сторон является добровольным и между ними нет претензий друг к другу.

Если процедура регистрации уже состоялась — договор считается фактически исполненным. Расторгнуть его невозможно.

Пример

Граждане заключили ДКП жилого помещения. Покупатель подписал акт приема-передачи, получил ключи от квартиры и полностью оплатил полученное имущество. После сбора необходимых документов он подал заявление в Росреестр о регистрации перехода права собственности и через 10 дней получил выписку из ЕГРН.

Однако, через месяц граждане решают расторгнуть договор купли-продажи и подают в регистрирующий орган соглашение о прекращении. В аннулировании сделки будет отказано, так как действие соглашения прекратилось — стороны исполнили все установленные обязательства.

Для того, чтобы участники вернулись к первоначальным отношениям, существовавшим до заключения сделки, им придется:

  • заключить новый договор — продавец становится покупателем, а покупатель продавцом, при этом цена и предмет соглашения остаются прежними;
  • пройти государственную регистрацию права еще раз.

В какой срок можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Конкретные сроки для отмены сделки купли-продажи законодательством не установлены. Однако аннулировать ДКП после осуществления регистрации права собственности можно в том случае, если действие договора не прекратилось, то есть стороны не выполнили в полном объеме свои обязательства:

  • квартира не была фактически передана покупателю;
  • оплата недвижимости не произведена в полном размере.

Период исковой давности для расторжения договора купли-продажи через суд — 3 годапосле регистрации права собственности (ст. 181 ГК РФ).

Соглашение о расторжении (образец)

Соглашение об отмене договора купли-продажи — это документ, составленный по обоюдному желанию сторон, который является основанием для расторжения ранее заключенной договоренности.

В документе указываются следующие сведения:

  1. Паспортные данные продавца и покупателя.
  2. Ссылка на документ, который подлежит расторжению.
  3. Характеристика объекта недвижимости (квадратная площадь, адрес местонахождения, этажность и т.д.).
  4. Какие убытки должны быть компенсированы участниками сделки, в какой срок и в каком порядке будет возращено имущество (денежные средства или квартира).
  5. Подписи участников соглашения.

Соглашение оформляется в той же форме, что и основной договор купли-продажи (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Если он был заверен нотариально, то с соглашением о прекращении договорных обязательств нужно также обратиться к нотариусу.

Порядок расторжения зависит от того, на какой стадии находится сделка:

  • до регистрации права собственности — для расторжения сделки достаточно подписать документ без оформления регистрации;
  • после регистрации — договор признается расторгнутым только после внесения сведений в ЕГРН.

Судебная практика расторжения договоров

Как показывает судебная практика, в подавляющем большинстве случаев иск о расторжении договора купли-продажи и о возврате квартиры подается в суд продавцом. При этом основанием для заявления чаще всего является неисполнении покупателем своих обязанностей по соглашению в части оплаты приобретенного жилого помещения.

Покупателями иски об отмене договора заявляются крайне редко. Чаще всего это требования:

  • о выселении продавца и/или третьих лиц из жилого помещения;
  • о прекращении записи регистрации права собственности продавца на купленную квартиру;

Иск о расторжении следует предъявлять по месту нахождения квартиры по правилам подсудности, иначе судья возвратит исковое заявление (ст. 30 ГПК РФ). Прекращение договора через суд возможно только в том случае, если был выполнен порядок досудебного решения конфликта — истец отправлял ответчику требование о расторжении соглашения.

Вместе с иском в суд нужно предоставить:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Квитанцию об оплате госпошлины.
  3. Документ, подтверждающий отправление предложения об аннулировании договоренности.

Суд отказывает в удовлетворении иска в случае:

  • если доказан факт оплаты имущества;
  • если истек срок исковой давности.

Постановление суда о принудительном расторжении договора вступает в силу в течение 30 дней. На основании вынесенного решения истец подает заявление о переходе права собственности в Росреестр или МФЦ.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dogovor-kupli-prodazhi/rastorzhenie/

Основания для расторжения договора купли-продажи квартиры

Можно ли аннулировать договор купли продажи квартиры

Только после регистрации в государственных органах договор по покупке или продаже любого объекта недвижимости, в том числе и квартир, вступает в законную силу.

Иногда происходит так, что договор надо расторгнуть в силу определённых причин. Одна из сторон для этого может подать иск, либо можно договориться добровольно.

Основные положения расторжения договора

Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.

Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.

Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно.

Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.

Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ – документ, где точно прописаны все основания, по которым можно расторгнуть сделку. В основном причиной для этого становятся серьёзные нарушения одной из сторон.

Есть несколько случаев, которые предусмотрены и самим законодательством РФ:

  • Непредвиденные обстоятельства. Это означает, что появляются причины, которые делают невозможным соблюдение условий, описанных в договоре.Эти причины обычно не может предусмотреть ни одна из сторон. Например, они возникают из-за интересов третьих лиц;
  • Ещё один возможный случай – когда покупатель предоставляет оплату в неполном объёме, либо вообще отказывается от неё.Такие нарушения обычно допускают покупатели после того, как прошла регистрация в Госреестре;
  • Когда человек или члены его семьи отказываются выселяться из продаваемой квартиры. Либо не снимаются с регистрационного учёта.

Расторжение до регистрации

Будет гораздо проще закончить этот процесс, если государственная регистрация ещё не закончилась.

Будет считаться, что квартира принадлежит только продавцу. Он сам может выдвинуть требование по расторжению сделки таким образом, чтобы для него рисков было меньше.

При обоюдном согласии остаётся только подписать само соглашение между сторонами.

Расторжение после регистрации

Когда квартира уже переведена покупателю, решить вопрос гораздо сложнее.

Досрочное расторжение сделки возможно в этом случае только на нескольких основаниях. Они должны быть перечислены в законодательстве, либо в тексте самого договора. Согласно Гражданскому Кодексу, аннулировать сделку можно только пока договор действует.

Расторгнуть договор не получится, когда срок сделки истёк и все обязательства выполнены. Такое правило относится к любым сделкам по объектам недвижимости.

Имущество в принципе не возвращают при оформлении расторжения договора, если сделка была выполнена в частичном объёме, но уже проведена процедура государственной регистрации по переходу полномочий на квартиру.

Чтобы была возможность вернуть абсолютно всё, соответствующее условие прописывается либо в начальном договоре при покупке, либо в соглашении по расторжению.

Расторжение по соглашению сторон

Можно не обращаться в судебные инстанции, если удалось достичь обоюдного согласия. Сама подача иска от одной из сторон становится возможной только в том случае, если получен официальный отказ от второй стороны.

Одна сторона должна ответить другой за срок не более, чем в 30 дней. В договоре можно указать другие сроки.

При получении отказа, отсутствии ответа вообще придётся только обращаться к суду.

Расторжение через суд

К составлению иска надо приступать, если достигнуть соглашения так и не удалось, после всех переговоров и сообщений.

Главное – требовать не только расторжения, но и возврата имущества. Многие допускают ошибку, забывая о втором пункте.

Решение судом выносится только на основании требований, предъявленных истцом. Он может расторгнуть договор, но не решит судьбу имущества, которое стало его предметом. Придётся составлять заявление ещё раз, чтобы удовлетворить другое требование.

Потому важно соблюдать несколько основных правил:

  • Можно требовать возместить моральный ущерб, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение положений, указанных в законодательстве;
  • Обязательно указывать на возврат переданного имущества;
  • Расторжение договора. Надо указать, на каких именно основаниях выдвигается это требование.

На что следует обращать внимание

Требуется проявлять максимальную осторожность, оформляя любую сделку, чтобы в дальнейшем избежать сложностей.

В соглашении надо закрепить хотя бы пару следующих пунктов:

  • Срок, за который будут переданы денежные средства. Не важно, происходит это до завершения регистрации, либо после соответствующего действия;
  • Саму возможность расторжения, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства.

Передаточный акт чаще всего становится основным документом, где фиксируется сам факт передачи квартиры от одного владельца к другому.

Можно использовать и другую форму для оформления этого факта. Переданной квартира будет считаться после подписания всех бумаг, фактической передачи имущества.

Но даже в законодательстве не установлено конкретных сроков, за которые это действие нужно завершить. ГК РФ предлагает лишь одно понятие – разумные сроки. Это весьма условное понятие, в связи с чем соответствующие условия лучше предусмотреть заранее, в тексте самого договора.

Недействительные и расторгнутые сделки – понятия абсолютно разные. Но в результате каждого из этих действий договор перестаёт быть действительным. Свою актуальность теряют и обязанности каждой стороны.

Но, если сделка будет признана недействительной – последствия будут другими, чем при расторжении. Виновная сторона в результате возвращает всё то, что получила в результате заключения первоначального договора.

Если есть необходимость, виновники возмещают и ущерб, причинённый своими действиями. Об этом говорит статья 167 ГК РФ.

Существует несколько случаев для признания любой сделки недействительной:

  • Притворная или мнимая сделка.Первый вариант – когда она заключается для прикрытия других взаимоотношений, второй – когда не создаются какие-либо юридические последствия;
  • Заключение договора при тяжких обстоятельств вроде сговора, насилия, обмана и так далее.Возникнут трудности с признанием недействительности сделки, если имело место мошенничество.Лучше обратиться ещё и в полицию, чтобы завести уголовное дело на лиц, виновных в преступлении;
  • Одна из сторон, заключивших договор, потеряла способность осознанно руководить действиями.Имеется в виду ситуация, когда человек не осознаёт свои решения в какой-то определённый момент – именно, когда подписывается договор;
  • Продавец или покупатель признаны недееспособными, ограниченно способными;
  • Нарушаются нормативные акты, нормы закона.

Действительность той или иной сделки оспаривается, если выяснится, что у организации-владельца квартиры не правильно оформлены уставные документы. Например, когда контракт подписывает лицо, у которого на это не было никаких полномочий. Или если регистрации сделки прошла, но этого не одобрили руководители.

Оплата любого товара – обязанность покупателя, главное условие для состоятельности соглашения между ним и продавцом. Чаще всего ошибки в этом случае совершают при оформлении платёжных документов. Например, рекомендуется проводить только безналичный расчёт, если в качестве продавца выступает организация.

Расписка и акт должны подтверждать факт совершения сделки в том случае, если объект приобретается у физического лица. В расписке нужно написать, какая сумма была передана, кем, кому и за что.

Многие полагают, что для вступления договора в силу достаточно оформить бумаги у нотариуса. Но это убеждение действительности не соответствует.

Любой объект может иметь свои недостатки, но иногда их становится слишком много. Можно перечислить лишь самые распространённые проблемы:

  • Не передаются основные документы по недвижимости;
  • Прописка граждан, которых невозможно выписать;
  • Обременение правами третьих лиц, использование в качестве залога;
  • Техническое состояние хуже, чем указано изначально в договоре.

Закон говорит о том, что такие недостатки надо обговаривать заранее, либо при встрече с покупателем в устной форме, либо в самом тексте договора. Но в таком случае объекты недвижимости будут стоить гораздо меньше.

Прежде всего, покупатели могут требовать снижения цены, либо расторжения договора в судебном порядке, если они приобрели объект, права на который есть у третьих лиц. Такая позиция закреплена в 460 статье Гражданского Кодекса.

Отказаться от договора любой человек может и в том случае, если продавец не предоставляет весь набор с необходимыми документами.

Различные варианты действий есть и при продаже товара с низким уровнем качества. Например, допускается потребовать замену.

Заключение предварительных договоров необходимо, если продавцы получают определённый аванс. В этом договоре указывается, в какой срок должна быть перечислена полная оплата.

И упоминается об ответственности каждой из сторон в случае, если они не выполняют своих обязательств:

  • За оформление документов в этой ситуации обычно отвечает нотариус.Но нет ничего противозаконного, если обе стороны составят бумаги собственноручно;
  • Покупатель должен письменно уведомить продавца, если по каким-то причинам он не может передать всю сумму в срок, установленный ранее. В этом же письме можно просить об отсрочке;
  • Продавец возвращает покупателю задаток в увеличенном размере, если он не даёт согласия на подобные действия, вне зависимости от причин отказа. После этого осуществляется выплата штрафа, о чём должно быть напрямую сказано в тексте договора.Именно этот пункт чаще всего становится причиной судебных разбирательств;
  • Покупателю необходимо написать заявление в арбитражный суд, если продавец нашёл более выгодные условия для продажи, и не хочет тратить время на ожидания.В заявлении указываются причины, по которым возникло недопонимание;
  • Но в такой ситуации есть вероятность получить лишь сумму, которая и служила авансом;
  • Обращаться в суд придётся и в том случае, если по каким-либо причинам от дальнейшего оформления сделки отказался покупатель.

При оформлении сделок лучше привлекать опытных специалистов. Ведь далеко не каждый человек без профессионального образования сможет разобраться абсолютно во всех тонкостях.

Многолетняя практика и высшее юридическое образование станут гарантом для обеих сторон, позволят сэкономить деньги и время.

Источник: http://prokvartiru.com/pokupka/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi

Можно ли отменить договор купли продажи квартиры

Можно ли аннулировать договор купли продажи квартиры

В некоторых случаях оказывается, что заключенный договор купли-продажи квартиры необходимо аннулировать.

Такое желание может возникнуть, если при его заключении были допущены нарушения, либо одна из сторон нарушила согласованные условия (например, покупатель не полностью внес оплату).

Соглашение можно расторгнуть, а его последствия – отменить и по желанию сторон. Подробнее о том, как действовать в этих случаях, читайте ниже.

Расторгнуть по взаимному согласию

Это самый простой способ, который можно применить, если продавец и покупатель готовы прекратить его действие. Единственное условие – с юридической точки зрения расторгнуть уже исполненный договор невозможно.

Если уже была передана квартира, зарегистрировано право собственности, оплачена ее цена и выполнены все иные условия, считается, что обязательства исполнены в полном объеме. Такой договор расторгнуть нельзя, т.к. у сторон отсутствуют неисполненные обязательства. В такой ситуации можно только заключить соглашение об обратной купле-продаже квартиры.

Для расторжения по согласию обеих сторон необходимо заключить соглашение об этом. Порядок действий сторон различается в зависимости от того, на какой стадии исполнения договора купли-продажи заключено соглашение о его аннулировании:

  • если расторжение происходит до регистрации перехода права собственности к покупателю, обращаться в Росреестр не требуется;
  • если же в единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРН) уже была внесена запись о смене собственника квартиры на покупателя, соглашение о расторжении договора будет основанием для внесения новой записи о возврате недвижимости к продавцу.

Для того, чтобы Росреестр внес запись об обратной передаче, в соглашении о расторжении договора купли-продажи нужно прописать подробный порядок возврата купленной недвижимости и ее обратной перерегистрации.

В случае, если стороны уже подписали акт приема-передачи, квартира должна быть возвращена продавцу.

Если действие договора прекращено, когда документы уже поданы в Росреестр, но регистрация не состоялась, необходимо подать заявление об отзыве документов и прекращении регистрационных действий. Соглашение о расторжении необходимо приложить к нему, как основание.

Когда можно расторгнуть по желанию одной из сторон

Помимо взаимных договоренностей, расторжение договора возможно и по желанию одной из сторон. При этом действуют два условия:

  • исполнение договора все еще не завершено (так же, как и в случае с расторжением по взаимному согласию);
  • закон или договор предусматривают возможность такого расторжения.

Одностороннее расторжение может быть (хотя и не обязательно) связано с нарушением договора другой стороной. К примеру, основанием для отказа продавца от сделки может стать неисполнение покупателем обязанности по оплате цены квартиры.

Покупатель же может отказаться от заключенного соглашения, если:

  • продавец не передал ему квартиру,
  • у недвижимости обнаружились существенные недостатки,
  • документы на квартиру не соответствовали действительности,
  • зарегистрированные в квартире лица не освободили ее и т.п.

Возможен и отказ без каких-либо оснований, если это право предусмотрено договором.

Отменить в суде

Аннулировать действие договора купли-продажи можно и через суд при наличии существенных нарушений, которые дают право одной из сторон прекратить его.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, через суд можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры в случае, если одна из сторон допустила его существенное нарушение.

Для некоторых видов соглашений в законе предусмотрены дополнительные основания расторжения.

К примеру, договор долевого участия о приобретении квартиры у застройщика может быть расторгнут по специальным основаниям, предусмотренным п. 1.1. ст.

9 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» в связи с прекращением строительства, изменением проектной документации и по ряду других оснований.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, существенным признается такое нарушение, в результате которого одна из сторон в значительной степени лишается того, на что могла бы рассчитывать. Вопрос о существенности тех или иных нарушений вызывает немало споров, поскольку при его определении очень велико воздействие субъективных факторов.

Кроме того, зачастую сложно доказать, что одна из сторон действительно не знала о тех или иных обстоятельствах, послуживших мотивом для подачи иска в суд.

Большинство из существенных причин для расторжения можно обезвредить, грамотно проведя проверку недвижимости перед покупкой и юридически грамотно составив договор. Однако, если избежать проблем не удалось, остается подать иск в суд.

Перед этим необходимо попытаться урегулировать спор в досудебном порядке – возможно, это позволит избежать траты времени и усилий на судебный процесс. Досудебное урегулирование проводится путем направления другой стороне письменного требования (претензии) с предложением расторгнуть заключенные договоренности.

В системе общей юрисдикции существуют также мировые суды, рассматривающие дела по небольшим спорам. Однако из-за высокой стоимости недвижимости иск о расторжении договора купли-продажи квартиры попадет именно в районный суд.

Исковое заявление составляется по правилам, предусмотренным Гражданским процессуальным кодексом РФ. В нем указывается:

  • наименование суда и сторон спора;
  • описание обстоятельств дела – когда, какой договор и в отношении какой квартиры заключен;
  • что именно было сделано или не сделано сторонами по нему;
  • основания для расторжения (аннулирования) договора;
  • иные обстоятельства, имеющие значение для дела;
  • требования истца – отменить договор, вернуть недвижимость или уплаченные за нее деньги.

Важно, что по общему правилу исполненное до расторжения соглашения не подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон или законом (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Исковое заявление облагается госпошлиной, размеры которой зависят от суммы требований одной стороны к другой.

В какой срок

Гражданский кодекс устанавливает общий срок исковой давности для предъявления требований о расторжении договора в суде – 3 года с момента, когда одной из сторон стало известно о нарушении ее прав.

После принятия искового заявления судом будет назначено одно или несколько заседаний, в которых стороны будут представлять свои аргументы. По итогам рассмотрения суд вынесет решение о расторжении либо об отказе в иске. Решение суда можно обжаловать в апелляционной и кассационной инстанциях путем подачи соответствующих жалоб.

Расторжение договора купли-продажи квартиры имеет много нюансов, которые невозможно изложить в одной статье. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/mozhno-li-otmenit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации

Можно ли аннулировать договор купли продажи квартиры

Регистрация перехода прав на квартиру после подписания договора купли-продажи недвижимости является обязательной процедурой завершения сделки. Но может сложиться ситуация, когда после регистрации открываются обстоятельства, по которым договор подлежит расторжению, в результате чего покупателю возвращаются выплаченные продавцу денежные средства, а продавцу – товар.

Когда это возможно, по какой причине и можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации, рассмотрим далее в статье.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно на основании главы 29 Гражданского кодекса, а также Федерального закона 218-ФЗ, которые регламентируют порядок совершения и прекращения сделок.

Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента подписания обеими сторонами, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.

При расторжении договора следует руководствоваться статьями Гражданского кодекса:

  • ст. 450 — причины, по которым возможно прекратить действие соглашения;
  • ст. 451 — расторжение при изменении обстоятельств;
  • ст. 452 — порядок прекращения договора;
  • ст. 453 — последствия расторжения сделки.

Важные моменты

Процесс расторжения договора сделки довольно сложный и неприятный. Чтобы минимизировать риски возникновения такой ситуации, следует придерживаться нескольких советов:

  • Внимательно отнестись к выбору риэлтера, которому будет доверена сделка.
  • Обязательно ознакомьтесь со всеми пунктами договора.
  • Прописать пункты по срокам и размере оплаты, а также условия расторжения договора, если нарушены обязательства какой-либо из сторон.

Если же обстоятельства вынуждают прекратить договор после регистрации в Росреестре:

  • попытайтесь договориться с другой стороной сделки в досудебном порядке: устно или направив письменное уведомление ожидая ответа в течении 30 дней (Статья 452 ГК РФ );
  • при невозможности договориться обращайтесь в суд, но запаситесь доказательствами того, что нарушены существенные условия соглашения.

Дополнительно следует учитывать момент по частичной предоплате или авансе, которую требует продавец. Эта сумма при расторжении договора покупателю не возвращается, она становится собственностью получившего. Производите предоплату только в качестве задатка.

Признание договора купли-продажи недействительным

В случае признания договора купли-продажи квартиры недействительным с юридической стороны он как бы не существовал и последствий, в нем описанных, не имеет. Такая норма установлена п. 1 ст. 167 ГК. Таким образом, сделка не считается состоявшейся.

https://www.youtube.com/watch?v=fUcBzPqIR_w

Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в результате:

  • оспаривания сделки;
  • ничтожности сделки.

В чем же разница этих двух понятий разберем ниже.

Оспаривание сделки купли-продажи

При наличии серьезных оснований, сделка может быть признана судом недействительной. В этом случае с исковым заявлением обращается сторона, которая считает, что в результате были нарушены или не учтены ее права. Примером может служить случай, когда не учтены права при распоряжении унаследованной недвижимостью.

Какие имеются основания для признания сделки купли-продажи недействительной?

Исковое заявление о признание сделки недействительной может подать в суд любая из сторон сделки, иное заинтересованное лицо (государственный орган) либо прокуратура на следующих основаниях:

  • продажа недвижимости не достигшим 18-летнего возраста гражданином, без согласия родителей;
  • сделка совершена без согласия государственного органа или третьего лица;
  • сделка совершена недееспособным лицом без согласия попечители или органа опеки и попечителя;
  • если будет доказано, что в момент совершения сделки продавец не был способен отвечать за свои действия (находился в состоянии алкогольного, наркотического, психотропного опьянения).

Дополнительно следует учитывать, что договор купли-продажи может быть признан недействительным, если:

  • совместная собственность продана без согласия супруга или супруги;
  • при продаже квартиры не выполнены условия органа опеки и попечительства, чем нарушены права несовершеннолетних;
  • продана унаследованная квартира, на которую права заявили иные наследники умершего.

Какие сделки признаются ничтожными?

Сделка, совершенная с нарушением законодательства, признается ничтожной или недействительной. Например, продавец подделал документы либо распорядился имуществом несовершеннолетнего собственника.

Виды ничтожных сделок

Гражданское законодательство определяет сделки, которые признаются ничтожными:

  • сделки, которые совершены по недействительным или поддельным документам, т.е. продавец умышленно совершил противоправное действие (ст. 169 ГК);
  • продажа недвижимости, принадлежащей недееспособным гражданам (ст. 171 ГК);
  • незаконные сделки, посягающие на права третьих лиц (ст. 168 ГК); сделки с малолетними детьми (ребенок не достигший возраста 14 лет не вправе ставить свою подпись в договоре купли-продажи) (ст. 172 ГК);
  • фиктивные, а также притворные сделки с недвижимостью, целью которых является не фактическая передача имущества, а укрытие его от ареста, описи и т.д. (ст. 170 ГК);
  • сделки, предметом которых является имущество должника или банкрота, распоряжаться которым он не вправе по закону (ст. 174.1 ГК).

Важно! Статья 181 ГК определяет срок исковой давности:

  • для оспариваемых один календарный год;
  • для ничтожной сделки три года с возможностью увеличить его до 10 лет.

Поэтому покупателю нужно внимательно отнестись к изучению документов, чтобы исключить признаки, по которым сделка может быть признана ничтожной и/или оспоримой. Продавцу попроще, в любом случае недвижимость по судебному решению вернется назад.

Такие сделки признаются судом незаконными. Товар возвращается продавцу, а денежные средства – покупателю, при этом он может добиться компенсации нанесенного ущерба (ст. 167 ГК).

Отсутствие оплаты по договору купли-продажи

Любая сделка предполагает передачу товара при его оплате. Подтверждением передачи денежных средств при оплате квартиры, дома, земли и другой недвижимости выступает расписка либо выписка с банковского счета.

Если покупатель не оплатил товар, продавец вправе потребовать признать договор недействительным и вернуть его обратно. Но суд может принять решение о расторжении сделки или обязать покупателя исполнить условия договора с истребованием в пользу продавца не только суммы по договору, но и неустойки за все дни просрочки.

Обременения

Случаи с обременением жилья в виде прописанных в нём граждан встречаются достаточно часто. Это касается ситуаций с теми лицами, кто не является собственником помещения и отсутствует длительный срок.

Например, проживает фактически в другом регионе или отбывает наказание в местах лишения свободы. Регистрация в квартире за ним остается.

Недобросовестный владелец жилья продает его, а новые хозяева по прошествии времени сталкиваются с тем, что на их жилплощади объявляется гражданин, который заявляет, что имеет право на проживание. В этом случае покупатель может обратиться в суд за отменой сделки и вернет свои деньги, уплаченные продавцу.

Признание ДКП недействительным, это не редкое явление и судебная практика это доказывает. 

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Может быть по инициативе покупателя или продавца. А так же по обоюдному согласию.

Далее рассмотрим каждую ситуацию отдельно.

По обоюдному соглашению сторон

Любая из сторон сделки может стать инициатором для расторжения договора. Стороны могут достичь обоюдного согласия путем переговоров и заключить другой договор обратного порядка. Предметом будет выступать все тот же объект недвижимости, а продавец и покупатель поменяются местами.

Тогда каждый получит свое имущество, которым владел до заключения первого соглашения. После государственной регистрации в Росреестре собственником снова станет продавец, а покупатель получит уплаченные деньги.

В одностороннем порядке

Прекращение договора по обоюдному согласию встречается крайне редко. Чаще одной из сторон приходится добиваться его в судебном порядке. Рассмотрим ситуации, когда инициатором может стать продавец, а когда покупатель.

Ситуация 1. Расторжение по инициативе продавца

Отказаться в одностороннем порядке от договора купли-продажи недвижимого объекта продавец вправе:

  • при отказе покупателя вносить очередной платеж при продаже ему объекта в рассрочку, но невозможно расторгнуть договор, по которому выплачено более половины его стоимости;
  • при отказе покупателя принимать предмет договора и его оплачивать;
  • при неисполнении покупателем решения суда о взыскании с него денег.

Ситуация 2. Расторжение по инициативе покупателя

В судебном порядке подлежит расторжению договор по заявлению покупателя:

  • при обнаружении обременений и притязаний третьих лиц, о которых покупателю не было известно до совершения сделки;
  • если продавец отказывается передавать ему недвижимость, являющуюся предметом договора сделки;
  • при обнаружении существенных качественных недостатков объекта, обнаруженных при проведении экспертизы, которую назначает суд.

Возможные трудности

При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:

  • продавец не торопится освобождать помещение — пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
  • покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость в Росреестре, если иное не предусмотрено соглашением.

Требуйте не расторжения договора, а привлечения покупателя к оплате. Тогда вы сможете не только получить полный расчет, но и затребовать неустойку;

  • сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.

Будьте внимательны и не соглашайтесь на уговоры продавца уменьшить стоимость недвижимости, прописав ее в качестве официальной. Такой уловкой могут воспользоваться мошенники.

Требование о расторжении договора сделки суд может удовлетворить, но решать дальнейшую судьбу имущества не вправе. Возврат имущества или денежных средств можно потребовать одновременно с расторжением сделки либо в другом исковом заявлении.

Источник: https://lobp.ru/statji/mozhno-li-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-posle-registracii/

Расторжение договора купли-продажи недвижимости: одностороннее и по соглашению

Можно ли аннулировать договор купли продажи квартиры

В соответствии с законодательными актами расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно с согласия всех участников сделки, в одностороннем порядке или по другим основаниям. Отказаться от соглашения можно до или после регистрации, если имеются особые причины. После процедуры покупатель возвращает объект недвижимости, а продавец все полученные денежные средства.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи квартиры или дома имеет свои особенности. Если стороны смогли прийти к общему решению, то в соответствии со ст. 450 ГК РФ, они заключают об этом соглашение. При расторжении договора по обоюдному согласию участники сделки не обязаны кому-либо объяснять мотивы и причины этого.

Справка! Соглашение заключается в письменной форме, как и договор купли-продажи. Документ в обязательном порядке заверяется у нотариуса.

Добровольное соглашение об аннулировании сделки можно заключить только в случае, если другие условия не прописаны в договоре или законодательном акте.

В документе указываются следующие сведения:

  • информация об обоих участниках процесса, паспортные данные;
  • реквизиты расторгаемого договора;
  • характеристики объекта недвижимости;
  • обязанности продавца и покупателя;
  • порядок и сроки возврата денег и приобретенного имущества;
  • дата и подписи.

Если зарегистрировано право собственности на нового владельца, то понадобится подать заявление для перерегистрации.

Последствия расторжения договора следующие (ст. 453 ГК РФ):

  1. Обязательства сторон прекращаются после подписания соглашения или вынесения судебного решения.
  2. Участники сделки не вправе требовать возврат того, что было ими исполнено до расторжения договора.
  3. При аннулировании соглашения из-за неисполнения одной из сторон договоренностей, вторая может требовать возмещение убытков.

Если участник сделки исполнил свои обязательства полностью или частично, а взамен ничего не получил или условия выполнены неравноценно, то применяются правила возврата вследствие неосновательного обогащения (гл. 60 ГК РФ).

До регистрации

До регистрации права перехода собственности продавец и покупатель могут заключить соглашение об отказе от сделки. При этом необходимо подать заявление в Росреестр, если туда уже переданы документы.

После регистрации

Договор расторгается после регистрации перехода права собственности только в том случае, если его действие не прекратилось:

  • объект недвижимости фактически не был передан новому владельцу;
  • покупатель не оплатил сумму, указанную в договоре;
  • участники сделки не в полном объеме исполнили свои обязательства друг перед другом.

Если действие договора завершено и обеими сторонами выполнены все условия, то расторгнуть его не получится. Для того, чтобы вернуть изначальное положение дел, нужно будет заключить новую сделку купли-продажи.

Основания для расторжения

Договор может расторгаться по инициативе покупателя или продавца, если у них имеются для этого существенные основания. Причинами отмены сделки может стать изменение жизненных обстоятельств по независящим от сторон причинам.

продавцом

Сделка может быть расторгнута продавцом во внесудебном порядке по следующим основаниям:

  • в связи с неуплатой части или всей суммы;
  • из-за несвоевременного внесения платежей за объект недвижимости, проданный в рассрочку;
  • при отказе покупателем принимать и оплачивать квартиру.

Продавец не может отказаться от сделки в одностороннем порядке в случае получения более половины стоимости или если это противоречит условиям договора.

покупателем

Односторонний отказ от исполнения соглашения покупателем допускается в следующих случаях:

  • продавец отказывается передать квартиру или дом;
  • обнаружены существенные недостатки в объекте недвижимости;
  • недвижимость обременена правами третьих лиц, о чем не было указано в договоре;
  • в квартире проживают жильцы, которые не собираются выселяться.

Если в результате предварительного соглашения продавцу был передан задаток, то он возвращается в двойном размере, когда сделка не исполнена по вине нынешнего собственника квартиры.

В течение какого срока можно расторгнуть?

В законе не предусмотрен срок для расторжения договора купли-продажи. Соглашение может быть признано недействительным через суд. Поэтому срок расторжения напрямую связан со сроком давности судебных исков.

Гражданин может обратиться в суд в течение 3 лет с момента, когда узнал, что его права или интересы были нарушены.

Алгоритм действий, как расторгнуть после регистрации

Порядок действий расторжения договора в досудебном порядке следующий:

  1. другому участнику сделки направляется претензия;
  2. если вторая сторона согласна, то заключается соглашение о расторжении договора;
  3. документ заверяется у нотариуса;
  4. соглашение регистрируется в Росреестре.

Если вторая сторона отказалась заключать соглашение или не дала ответ в течение 30 дней, то инициатор отмены договора может подавать иск в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Образец претензии

Претензия должна содержать следующую информацию:

  • контактные данные обеих сторон;
  • реквизиты договора;
  • сведения об объекте недвижимости;
  • причина расторжения договора;
  • требования заявителя;
  • дату и подпись.

Как расторгнуть в суде в одностороннем порядке?

Одностороннее расторжение выполняется только через суд и при соблюдении следующих условий:

  • существенное нарушений условий одной из сторон;
  • возможность расторжения предусмотрена в самом договоре.

Внимание! Подсудность рассмотрения иска зависит от места нахождения объекта недвижимости. Документы подаются в суд по адресу регистрации квартиры или дома.

Инициатору судебного процесса рекомендуется придерживаться следующего алгоритма действий:

  • подготовить документы, подтверждающие основание расторжения договора;
  • подать иск;
  • посетить судебное заседание;
  • получить решение;
  • обратиться в Росреестр для регистрации изменений при положительном решении.

Одна из сторон процесса имеет право подать апелляцию в течение 1 месяца, если не согласна с результатом судебного заседания.

Образец иска

Исковое заявление оформляется в соответствии со ст. 131 ГПК РФ.

В документе содержатся следующие сведения:

  • информация об истце и ответчике, в том числе адрес проживания;
  • обстоятельства дела;
  • основания для расторжения договора;
  • стоимость иска;
  • сведения о соблюдении досудебного урегулирования конфликта;
  • перечень прилагаемых документов.

Образец искового заявления можно посмотреть здесь. К нему следует приложить квитанцию об оплате госпошлины, копию договора, претензию по расторжению соглашения во внесудебном порядке и другие документы, имеющие отношение к делу.

В иске могут быть указаны номера телефонов, e-mail, почтовый адрес истца, его представителя, ответчика. В заявлении также пишутся требования ко второй стороне об аннулировании сделки и возврате средств и объекта недвижимости прежним владельцам.

Госпошлина

Госпошлина рассчитывается на основании стоимости недвижимости (ст. 333.19 НК РФ). При ее оценке в размере от 200 000 руб. до 1 000 000 руб. сбор в казну составляет 3200 руб. и 1% от суммы выше 200 000 руб. При стоимости иска выше 1 000 000 руб. госпошлина равна 13200 руб. и 0,5% от суммы больше 1000 000 руб. При этом максимальный размер сбора составляет 60 000 руб.

Судебная практика

Судебная практика показывает, что, чаще всего, сделка по купле-продаже недвижимости отменяется из-за неисполнения сторонами своих обязательств. Для аннулирования договора после регистрации перехода права собственности и полного исполнения обязательств по договору, аннулировать его можно только через суд.

Источник: https://zakonportal.ru/imushhestvo/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.