Можно ли перепродать квартиру купленную в ипотеку

Содержание

Можно ли продать ипотечную квартиру

Можно ли перепродать квартиру купленную в ипотеку

Что делать, если квартира в залоге у банка и ее нужно продать? А если для покупки квартиры использовался материнский капитал или военная ипотека? Расскажем, как продать ипотечную квартиру в разных ситуациях.

Можно ли продать ипотечную квартиру по закону

Почти 30% квартир, приобретенных в ипотеку, приходится продавать до окончания срока кредита в силу различных причин:

особенность ипотечных отношений – ограничение прав собственника на распоряжение недвижимостью. Для любых законных сделок с такой квартирой требуется письменное согласие банка-кредитора.

Поэтому при любом варианте продажи нужно будет сначала обратиться в кредитную организацию, обсудить совместные действия и предоставить информацию.

Письменное разрешение банка на юридические действия с квартирой подается в Росреестр вместе с остальными документами для регистрации сделки.

Единственное исключение – полное погашение кредита. После этого банк отменяет обременение в ЕГРН, квартира выходит из ипотеки и владелец имеет право самостоятельно ее продать.

Как могут продать ипотечную квартиру без участия заемщика

Инициатива по продаже квартиры в ипотеке может быть как со стороны заемщика, так и со стороны банка.

Банк потребует продажи залога при плохой ситуации с выплатами по ипотеке и отсутствии взаимопонимания с заемщиком. При этом должнику выгоднее самому найти покупателя. Если все же должник не может или не желает самостоятельно искать варианты, то банк обратится в суд, а затем организует продажу квартиры в ипотеке через процесс торгов.

Процедура длительная, занимает год-полтора и приводит к потерям для заемщика:

  • ухудшение кредитного рейтинга в результате просрочек по кредиту;
  • цена продажи ипотечной квартиры при реализации через торги может опуститься до уровня залоговой стоимости и далее – на 20-30% ниже рынка;
  • банк вычтет из выручки от реализации все суммы штрафов и повышенных процентов по просроченному займу.

Заемщик получит только остаток суммы после всех удержаний, если что-нибудь вообще останется. С суммы продажи нужно будет уплатить НДФЛ на общих основаниях.

Как продать ипотечную квартиру: 3 способа самостоятельной продажи

Существует три основных способа продажи ипотечной квартиры самим заемщиком:

  1. Свободная продажа после выкупа квартиры собственником через погашение кредита. Для погашения кредита заемщику потребуются либо собственные, либо заемные средства – например, потребительский кредит. После выплаты ипотечного кредита банк обязан снять обременение с недвижимости. Такой способ наиболее выгоден с финансовой точки зрения, поскольку не создает затруднений потенциальным покупателям.
  1. Выкуп квартиры покупателем (новым владельцем) путем гашения остатка долга по кредиту продавца без оформления ипотеки.

Безопаснее всего действовать через банк с использованием депозитарных ячеек. В одну ячейку помещаются наличные для уплаты остатка долга, в другую – остаток суммы для последующей передачи продавцу после регистрации прав нового собственника квартиры. Таким образом снижаются риски для всех сторон сделки: банк получает свои деньги и обеспечивает взаимные гарантии продавца и покупателя.

Общая последовательность действий такова:

2.1. Поиск покупателя – в объявлении целесообразно сразу указать, что квартира под ипотекой. Это позволит отсечь аудиторию, которой такая недвижимость изначально не подходит.

2.2. Продавец и покупатель заключают предварительный договор о продаже ипотечной квартиры или договор задатка через нотариуса – с обязательной оговоркой о порядке расчетов и последующем заключении договора купли-продажи.

2.3.  Производятся расчеты – обычно с использованием депозитной ячейки банка, но возможны и другие способы.

2.4.  Снимается обременение банка, подписывается и сдается на госрегистрацию договор купли-продажи. Для снятия обременения в Росреестр нужно предоставить закладную с отметкой о погашении и заявление кредитора о снятии ипотеки.

2.5.  После завершения регистрации сделки обе стороны получают выписку из ЕГРН о переходе права собственности на квартиру.

  1. Покупатель оформляет ипотечный кредит в том же банке для приобретения той же самой квартиры. Процедура стандартная, риски для всех минимальны.

Для такой схемы продажи потребуется согласие банка поменять старого заемщика на нового. Покупателю потребуется подготовить пакет материалов для получения ипотеки, а банк будет его проверять. Если кандидат в заемщики чем-либо не устроит кредитора, сделка не состоится.

При положительном решении банка заключаются два договора: договор купли-продажи и договор цессии (уступки права требования долга по кредиту). При этой схеме приобретатель жилья не будет тратиться на оценку и подготовку документов по квартире – они уже есть в банке. Квартира перейдет от бывшего собственника к новому владельцу без разрыва во времени.

После завершения сделки продажи ипотечной квартиры в выписке из ЕГРП будет числиться обременение только по новой ипотеке, старое снимут.

Проверить наличие обременений по любой квартире в любой момент можно через онлайн-сервис ЕГРН.Реестр – официальная выписка из государственной базы данных будет выслана файлом с ЭЦП максимально оперативно. Потребуется указать адрес или кадастровый номер недвижимости.

Можно ли продать ипотечную квартиру, купленную на материнский капитал

В принципе, можно. На практике – очень сложно. Дело в том, что материнский капитал предполагает выделение долей детей в приобретаемой квартире.

Пока квартира находится в ипотеке, этого можно не делать, если дать Пенсионному фонду обязательство выделить детские доли после завершения выплат по кредиту. В течение максимум 6 месяцев после гашения кредита и снятия обременения сделать это будет необходимо.

Иначе ПФР может потребовать деньги назад и возбудить дело о мошенничестве, а покупатель потеряет квартиру.

Таким образом, получается, что выделить доли все же придется еще в период действия ипотеки – а для этого требуется разрешение банка, который не заинтересован в появлении несовершеннолетних собственников. Даже если банк согласится, то продавать придется квартиру с невыплаченной ипотекой и детскими долями. Будет сложно найти покупателя и в любом случае не получится взять хорошую цену.

Кроме того, на защиту интересов детей встанет орган опеки – необходимо заранее проконсультироваться там и выяснить, при наличии каких гарантий могут дать разрешение на сделку.

Если доли детей будут небольшими (недостаточными для покупки любой жилплощади), то орган опеки может просто потребовать разместить деньги от продажи детских долей на банковском счете. Счет должен быть открыт на имя каждого ребенка отдельно.

Однако бывает и так, что орган опеки дает разрешение на выписку детей с жилплощади и продажу квартиры только при условии  предоставления детям аналогичных прав в другой квартире.

Как продать ипотечную квартиру, купленную по военной ипотеке

Чтобы продать такую квартиру, сначала нужно расторгнуть сделку по военной ипотеке. Это нужно согласовать с Росвоенипотекой – каждый случай рассматривается индивидуально. При этом есть общее правило – для снятия ипотеки в пользу государства должны быть погашены все обязательства по объекту недвижимости, включая банковский кредит, если он привлекался.

Самый простой способ продать такую квартиру – погасить обязательства военнослужащего перед Росвоенипотекой и банком за счет собственных средств и снять обременение. После этого квартиру можно продавать, а военной ипотекой можно воспользоваться повторно.

Обычный порядок действий при продаже квартиры под военной ипотекой:

  1. Узнать в банке и Росвоенипотеке сумму задолженности и сообщить о намерении снять обременение.
  2. Найти покупателя и деньги для погашения долга по кредиту и расчетов с Росвоенипотекой. Если своих средств нет или мало, можно воспользоваться кредитом. Покупатель также может внести свои средства в счет погашения задолженности продавца – например, по предварительному соглашению о продаже ипотечной квартиры.
  3. Погасить задолженность перед банком, получить закладную и снять обременение в Росреестре.
  4. Вернуть средства в Росвоенипотеку и направить заявление о снятии обременения в пользу государства.
  5. Получить официальную выписку из Росреестра об отсутствии обременений. Заказать такую выписку можно круглосуточно на сайте ЕГРН.Реестр. Данные формируются из базы данных Росреестра, юридически значимая выписка поступит на электронную почту.

Заключение

Продажа квартиры в ипотеке всегда означает финансовые потери. Как минимум, придется сделать скидку 10-15% для того, чтобы потенциальный покупатель согласился терпеть неудобства и дополнительные риски, связанные с покупкой залогового имущества.

Зачастую такими квартирами интересуются профессиональные риэлторы, которых не пугают юридические сложности работы с банками. Цена продажи будет минимальной, позволяющей риэлтору хорошо заработать на перепродаже.

Поэтому идеальный вариант – сначала выкупить квартиру, а затем продавать чистый от обременения объект. Если собственных средств для гашения остатка долга недостаточно, можно решить вопрос с помощью получения потребительского кредита.

Позднее можно продать ипотечную квартиру без потери стоимости, выплатить все долги и получить хороший доход.

Наталья Петракова

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/mozhno-li-prodat-ipotechnuyu-kvartiru

Как продать квартиру в ипотеке – продажа ипотечного жилья, квартиры

Можно ли перепродать квартиру купленную в ипотеку

» Купля-продажа квартиры » Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке

294 просмотров

проблема ипотеки – квартира приобретается на долгий срок, а заранее спланировать свою жизнь на 10-30 лет новый собственник обычно не в состоянии.

Из-за пополнения в семье может понадобиться большая жилплощадь, возможно потребуется уехать в другой город или просто сменить обстановку, переехав ближе к центру.

Подобных ситуаций может быть очень много, а ведь выплачивать кредит предстоит еще много лет. В таком случае необходимо рассмотреть варианты продажи ипотечного жилья.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку

Прямая продажа, в обход банка, невозможна. Точнее, это можно реализовать только при том условии, что клиент сначала полностью погасит кредит, снимет все обременения и только потом будет продавать жилье на общих основаниях. Однако фактически такая квартира уже не будет ипотечной.

Любые действия с квартирой, которая находится в залоге у банка, обязательно должны быть согласованы с этой финансовой организацией. В противном случае завершить сделку не получится из-за наличия обременений.

Можно ли продать банку

Банк может становится собственником квартиры своего клиента только при определенных и очень редких условиях. Таким образом, продать жилье напрямую финансовой организации практически невозможно. Однако вполне реально заявить, что денег на погашение кредита нет и предложить банку самостоятельно реализовать квартиру через торги.

Такой вариант является крайне невыгодным для клиента. Банк будет заинтересован только в том, чтобы погасить долг, но не получить прибыль. Как следствие, в зависимости от суммы задолженности, жилье может быть продана за сумму на 20-50% меньше, чем реальная рыночная стоимость такой квартиры.

Подобные действия также негативно сказываются на кредитной истории заемщика. Проще говоря, взять еще один ипотечный кредит в этом или любом другом банке будет крайне затруднительно (а то и вообще невозможно).

Пример: Квартира заемщика стоит на рынке 4 миллиона рублей. Долг по кредиту составляет 2 миллиона рублей.

Если такое жилье будет продавать банк, то он, для того, чтобы быстрее погасить долг, может выставить ее на торги за 2-2,5 миллиона. Естественно, на жилье быстро найдется покупатель (особенно, если квартира действительно хорошая).

В результате продавец-заемщик получит лишь несколько тысяч рублей, вместо пары миллионов, которые он мог бы выручить.

Второй вариант – получить от покупателя аванс в сумме остатка долга и сразу же погасить кредит в полном объеме. Дальнейшая продажа пройдет практически на общих основаниях, разве что придется подождать, пока банк снимет обременение с квартиры. Такая система актуальна только в том случае, если остаток долга не превышает 10-20% от стоимости квартиры.

На практике, значительная часть покупателей не хочет платить авансом даже 5-10%, но если немного снизить стоимость жилья, то в качестве «компенсации» можно попробовать увеличить сумму аванса до 20%. Найти покупателя, который был бы готов еще до оформления права собственности выплатить продавцу те же 30-50% от квартиры или даже больше – практически невозможно.

Пример: Квартира стоит 4 миллиона. Долг заемщика составляет 500 тысяч рублей (20%). Если продавец сможет найти подходящего покупателя, готового заранее выплатить 500 тысяч рублей в качестве аванса, залога или задатка, то он сможет погасить кредит и просто продать квартиру, как обычно.

Все перечисленные выше варианты или не выгодны для продавца или же не являются чистой продажей квартиры вместе с ипотекой. Однако есть и еще один вариант, который пользуется самой большой популярностью: продажа жилья вместе с долгом.

Суть такой системы в том, что продавец сначала обсуждает условия сделки одновременно с покупателем и банком, а потом, фактически, переводит долг на другого человека, если банк дает на это свое согласие. Если сумма долга небольшая, то продавец получает от покупателя некую сумму (обычно она составляет разницу между рыночной стоимостью и суммой долга).

Пример: Квартира стоит на рынке 4 миллиона рублей. Долг клиента банка – 2 миллиона рублей. Покупатель выплачивает продавцу 2 миллиона и берет на себя обязательства по погашению оставшейся суммы кредита (еще 2 миллиона). Продавец оказывается ничего не должен банку и получает на руки 2 миллиона рублей.

Данная система актуальна в двух основных случаях:

  • У продавца очень плохая финансовая ситуация. Он физически не может выполнять ранее взятые на себя обязательства перед банком и последний это прекрасно понимает.
  • У покупателя финансовое положение значительно лучше, чем у продавца. Банк понимает, что новый клиент погасит долг с большой долей вероятности без просрочек и других проблем. Отдельно нужно отметить тот факт, что у покупателя должна быть как минимум нейтральная кредитная история. А лучше – положительная.

Идеальной является ситуация, когда, одновременно, у продавца плохо с деньгами, а у покупателя, наоборот, очень хорошо. В противном случае банк может просто отказаться давать разрешение на такую сделку. Нередко финансовой организации проще начать процедуру взыскания и продать квартиру с торгов, чем передавать долг другому клиенту.

Так как Сбербанк является наиболее крупным и распространенным банком на территории РФ, логично что большая часть сделок по продаже ипотечных квартир совершается именно тут. Представленный ниже порядок действий и другие особенности по продаже квартиры, которая находится в залоге, актуальны как для Сбербанк, так и для любой другой аналогичной финансовой организации.

Порядок действий

  1. Обсудить с банком принципиальную возможность продажи квартиры, которая находится в залоге.
  2. Найти подходящего покупателя.
  3. Провести трехсторонние переговоры: продавец, покупатель и банк.

  4. Если Сбербанк готов дать свое согласие на сделку, подписать договор купли-продажи (его составят менеджеры банка).
  5. Переоформить право собственности.
  6. Подписать акт приема-передачи жилья.
  7. Получить от покупателя деньги.

  8. Написать расписку о получении средств.

Дальше покупатель подпишет новые договора кредита и залога, однако для продавца это уже не будет иметь никакого значения.

В зависимости от ситуации, особенностей будущей сделки и некоторых других факторов пункты могут немного видоизменяться, однако общий принцип останется неизменным.

Для переоформления права собственности нужно будет снимать обременение. Этим занимается банк. Он же будет накладывать новое обременение на эту квартиру, но уже с другим собственником. Ранее снятие обременения было целой проблемой для клиентов банков, однако сейчас финансовые организации (как минимум – Сбербанк) занимаются этим самостоятельно.

Потенциальные расходы продавца связаны только в куплей-продажей квартиры, но не с погашением кредита. Ему может потребоваться заказывать свежую выписку из ЕГРН, хотя особого смысла в этом нет, если все стороны заранее знают, что обременение на квартире есть и банк готов есть снять/наложить при оформлении сделки.

Также может потребоваться заплатить нотариусу, оценочной компании и агентству недвижимости:

  • Оценочная компания. Отчет об оценке нужен для понимания реальной рыночной стоимости квартиры. Услуги стоят от 2 тысяч рублей и выше.
  • Агентство недвижимости. Нужны для того, чтобы найти подходящего покупателя, если у продавца нет времени заниматься поисками самостоятельно. Такая услуга обойдется примерно в 2-5% от рыночной цены квартиры.
  • Нотариус. Может потребоваться для заверения документов, хоть это и не обязательное требование. Цена услуг варьируется в широких пределах. В среднем – около 10-20 тысяч рублей.

Необходимые документы

При продаже квартиры на вторичном рынке с обременением нужно будет подготовить следующий перечень документов:

  • Паспорт продавца.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Правоустанавливающие документы на жилье.
  • Справка из управляющей компании.
  • Выписка из домовой книги.
  • Техпаспорт.

Риски для продавца

Учитывая тот факт, что банк заинтересован в честном совершении сделки, никакие обычные действия продавца не несут особого риска.

Единственной серьезной проблемой может стать продажа жилья на торгах, тогда возникает вполне реальный риск того, что продавец получит за свою квартиру значительно меньше, чем она стоит на самом деле. Кроме того, нужно учитывать и вероятный отказ банка.

В остальном, покупателя будут проверять внутренние службы банка, что если не исключает возможность мошенничества, то делает ее крайне маловероятной.

Сколько по времени проходит сделка купли продажи квартиры по ипотеке

В зависимости от того, как проходит продажа квартиры, срок может варьироваться от 1 месяца и до полугода.

В среднем на всю процедуру уходит около 2-3 месяцев из которых большая часть времени отведена на рассмотрение банком заявления, сбор документов и переговоры между сторонами.

Если все согласны с условиями сделки, на руках есть все необходимые документы и разрешение от банка, то сама процедура займет от силы 1 день.

Процедура продажи квартиры, которая была приобретена в ипотеку, мало чем отличается от стандартной сделки. Разница лишь в том, что дополнительно нужно просить разрешение от банка. Однако проблемы при реализации жилья могут возникать на различных этапах и без опытного юриста разобраться во всех тонкостях будет очень сложно. На бесплатной консультации специалисты расскажут о наиболее распространенных типах рисков и проблем. Они же могут сопровождать всю сделку, что сделает ее максимально надежной и честной.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-kvartiru-nahodyashhuyusya-v-ipoteke/

Можно ли продать квартиру, если она находится в ипотеке?

Можно ли перепродать квартиру купленную в ипотеку

Выплата ипотеки может стать непосильным бременем, что нередко приводит к необходимости продажи приобретенной квартиры. Законодательство допускает такой вариант, однако предусматривает ряд нюансов, обязательных к соблюдению. В ином случае сделка может быть признана недействительной.

Квартира, взятая в ипотеку, остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Это не запрещает использовать ее по назначению, однако создает определенные ограничения для передачи права собственности новому владельцу.

С учетом данного фактора продать ипотечную квартиру можно. Однако вне зависимости от причин данного действия, вся операция производится с обязательным участием банка.

Это обусловлено обременением ипотечной недвижимости, при котором владелец ограничен в праве распоряжаться имуществом.

Основанием для продажи квартиры может быть:

  • невозможность дальнейшей выплаты ипотеки – нередко подобная ситуация возникает при потере работы;
  • улучшение жилищных условий – более выгодные условия кредитования позволяют вернуть часть средств от продажи квартиры и приобрести более удобное жилье;
  • семейные и личные обстоятельства – развод, бытовые проблемы, переезд, иные факторы.

Покупателями квартиры в ипотеке в большинстве случаев становятся риэлторы. Их заинтересованность обусловлена занижением цен – ипотечное жилье продается обычно на 10-20% дешевле его рыночной стоимости.

Также к профессиональным риэлторам обращаются и сами владельцы. За определенный процент от сделки они помогут найти покупателя для ипотечной недвижимости, убедят приобрести такую квартиру и обеспечат корректное оформление сделки.

Способы продажи ипотечной квартиры

С учетом специфики ипотечного кредитования и наличия обременения на квартире, продать ее можно следующими способами:

  • досрочно погасить кредит в банке;
  • самостоятельно найти покупателя и оформить сделку;
  • обратиться в банк и продать ипотечное жилье с его помощью;
  • передать долговые обязательства.

Каждый из предложенных вариантов имеет собственную процедуру действий. Однако все они осуществляются при сотрудничестве с кредитующим банком. Без его ведома продавать квартиру нельзя.

Преимущества для заемщика основываются на причинах, по которым он продает квартиру. Вне зависимости от выбранной процедуры, продавец избавляется от ипотеки и получает на руки определенную сумму средств, зависящую от сделки. Недостаток – потеря недвижимости.

Способ 1: Досрочное погашение

Досрочное погашение ипотеки для продажи квартиры имеет два варианта реализации:

  • погашение займа собственными средствами;
  • привлечение средств покупателя квартиры на закрытие кредита.

В первом случае подразумевается обычная процедура досрочного погашения ипотеки. Заемщик вносит средства, снимает обременение с квартиры и дальше реализует ее по общим правилам без участия банка.

Однако подобная схема применяется редко – не каждый заемщик обладает нужной для погашения ипотеки суммой. В этой ситуации актуален второй вариант досрочного погашения – привлечение средств покупателя недвижимости.

Порядок действий в данном случае следующий:

  • заемщик обращается в кредитующий банк, указывает причину и получает согласие на досрочное погашение и продажу ипотечной недвижимости;
  • банк рассчитывает оставшуюся сумму ипотеки;
  • между заемщиком и покупателем составляется соглашение о внесении средств, документ заверяется нотариально;
  • заемщик и члены его семьи выписываются из ипотечной квартиры;
  • покупатель вносит задаток в размере, необходимом для погашения ипотеки;
  • заемщик вносит средства в счет оставшейся части займа и снимает обременение с квартиры;
  • стороны оформляют куплю-продажу и акт приема-передачи недвижимости, после чего новый собственник регистрируется в Росреестре.

Подобная сделка требует значительного доверия несмотря на документальное заверение основных ее этапов. С учетом данного аспекта банк нередко принимается в качестве посредника и гаранта проведения сделки.

Преимущество досрочного погашения – простота и оперативность оформления. При этом от решения банка мало что зависит, основной акцент делается на договоренности сторон. Из данного аспекта происходит и основной недостаток – риски мошенничества как для покупателя, так и для заемщика.

Способ 2: Продажа долговых обязательств

Продажа долговых обязательств подразумевает переоформление ипотеки на покупателя квартиры. В этом случае он возмещает заемщику уже выплаченные банку средства, а оставшуюся сумму погашает в течение установленного срока.

Преимущества такого способа для покупателя:

  • стоимость квартиры обычно ниже рыночной;
  • нет необходимости сразу оплачивать всю стоимость квартиры;
  • объем кредитования значительно меньше, чем при оформлении ипотеки с нуля.

Оформление такой сделки имеет ту же процедуру, что и стандартное получение ипотеки:

  • покупатель обращается в банк с документами для оформления кредита;
  • банк проверяет заявителя на платежеспособность;
  • заключается договор между покупателем и продавцом, передается сумма возмещения;
  • банк оценивает остаточную стоимость жилья, оформляет ипотеку и документы на нового владельца.

Залоговое обеспечение квартиры переоформляется банком. Покупателю достаточно лишь подписать необходимые документы.

Преимуществом такого способа выделяют активное участие банка, что защищает от мошенничества. Однако найти покупателя с необходимой суммой на руках достаточно сложно. В данном вопросе могут помочь аккредитованные при банке риэлторы, однако их услуги стоят немало.

Способ 3: Продажа с помощью банка

Продажа посредством банка считается наименее привлекательным способом реализовать ипотечную квартиру. Ее плюсом выделяют лишь защищенность от мошенничества со стороны покупателя. При этом продавцу не нужно ничего предпринимать, банк делает все сам.

Значительным минусом для продавца считается снижение стоимости квартиры. Банк не заинтересован продать недвижимость дороже, его основная цель – вернуть предоставленный заемщику кредит. Нередко к данному способу владельца недвижимости принуждают при просроченных платежах и задолженностях.

Процедура оформления следующая:

  • заемщик обращается в банк, дает согласие на продажу недвижимости банком;
  • квартира оценивается, выставляется на торги, при задержках в поисках покупателя стоимость квартиры постепенно снижается;
  • для совершения сделки открываются две ячейки – одна содержит сумму долга перед банком, вторая – остаток для продавца;
  • на открытые ячейки покупатель вносит положенную сумму;
  • после этого оформляется договор купли-продажи – заемщик лишь подписывает документы, их составление и снятие залога осуществляется банком.

Если ипотека была оформлена недавно – ячейка для заемщика может и вовсе оказаться пустой. Особенно если квартира была продана по существенно низкой цене.

Способ 4: Самостоятельная продажа

Самостоятельная продажа квартиры в ипотеке имеет схожую процедуру с реализацией недвижимости через банк. Ключевая особенность – продавец ищет покупателя и составляет договор купли-продажи на своих условиях.

Процедура оформляется по следующему алгоритму:

  • заемщик обращается в банк и получает согласие на продажу квартиры в ипотеке;
  • определяется объем оставшегося долга;
  • кредитор открывает две ячейки для себя и продавца;
  • покупатель вносит невыплаченную ипотеку банку и оставшуюся часть переводит в ячейку продавца;
  • подписывается договор купли-продажи, сделка регистрируется в Росреестре;
  • после регистрации держателем залога становится покупатель, заемщик использует средства из первой ячейки для погашения ипотеки;
  • покупателю выдается выписка из ЕГРН об отсутствии обременения;
  • продавец получает положенные ему средства из второй ячейки.

Такая сделка считается наиболее защищенной и выгодной для всех сторон. Продавец уверен в надежности покупателя – тот уже оплатил стоимость квартиры. Продавец защищен банковскими гарантиями. Сам банк при этом возвращает сумму кредита.

Основной перечень необходимых документов

Для продажи квартиры, находящейся в ипотеке, не зависимо от выбранного способа, собирают следующие документы:

  • паспорта всех собственников продаваемой недвижимости, если владельцу нет 14 лет – предоставляется свидетельство о рождении;
  • выписка из ЕГРН с подтверждением права собственности;
  • технический паспорт квартиры;
  • выписка из домовой книги – на момент продажи в ней не должно быть ни одной фамилии, иначе сделка будет отменена;
  • справка из управляющей компании или ТСЖ об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • если квартира оформлена в ипотеку в браке – требуется письменное согласие супруга на ее продажу;
  • справка с оценочной стоимостью недвижимости – таковая оформляется независимыми экспертами, соответствующую фирму нередко рекомендует банк.

Если среди собственников есть несовершеннолетние – потребуется и разрешение от органов опеки и попечительства. Они должны убедиться, что имущественное положение детей не ухудшится в процессе заключения сделки.

Какие есть риски продажи ипотечной недвижимости

Сложность продажи квартиры в ипотеке заключается в поиске покупателя. Несмотря на определенную выгоду, не все готовы приобретать недвижимость с обременением. Также имеются и определенные риски, связанные с возможным мошенничеством.

Наименее защищенной считается схема с досрочным погашением кредита. В этом случае заемщик сам ищет покупателя и не может быть уверен в его добросовестности. Если оформление купли-продажи производится с участием банка – риски мошенничества снижаются для всех сторон сделки.

Кредитор проверяет документы, открывает ячейки для оплаты, ведет оформление купли-продажи. В этой ситуации сделка будет защищенной и правильно оформленной. Однако если банк при этом сам ищет покупателя – рассчитывать на выгоду от продажи заемщику уже не стоит.

Также выделяют и условия ипотечного кредитования. В договоре может быть прямой запрет на любую продажу имущества. В некоторых случаях ее реализация допускается, но только при участии банка. Нередко кредитор оставляет за собой право искать продавца, что делает сделку невыгодной.

Отдельно выделяют и налоговые обязательства. Если заемщик владел ипотечной квартирой меньше трех лет и продал ее с выгодой для себя – он выплачивает налог в 13% от полученной прибыли.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c99ef9461fcd200b27e5b38/mojno-li-prodat-kvartiru-esli-ona-nahoditsia-v-ipoteke-5c99f87a1a1ea000b4de32d6

Можно ли продать ипотечную квартиру – пошаговая инструкция

Можно ли перепродать квартиру купленную в ипотеку

Покупая жилье в ипотеку, трудно предусмотреть жизненные обстоятельства, которые могут произойти в будущем. Возможен переезд в другой регион или страну, изменение состава семьи или изменение уровня дохода.

До даты закрытия договора может оставаться несколько десятков лет, а решать возникшую проблему требуется прямо сейчас. Единственным реальным выходом из такой ситуации является продажа кредитного жилья.

Многие заемщики интересуются, можно ли по закону продать ипотечную квартиру.

Право на ипотечное жилье

Ипотека – это одна из разновидностей залоговых кредитов. Заемщик получает деньги в долг под залог приобретаемой жилой недвижимости. При регистрации объекта в органах Росреестра делается отметка о наложенном обременении, снять которое можно только после полного расчета с кредитором.

Все права и обязанности сторон договора ипотечного кредитования регулируются Законом РФ №102-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ст.

29 Закона разрешает залогодателю извлекать из объекта залога доходы. Иными словами, жилье можно сдавать в аренду, проживать в нем, регистрировать новых жильцов и завещать наследникам.

Продажа (отчуждение объекта) возможна лишь при получении согласия от залогодержателя (ст. 37 Закона).

Начинать процедуру продажи ипотечного жилья нужно с посещения офиса банка, в котором оформлялся договор. Обойти кредитора в таком вопросе не получится. Согласно нормам ст.346 ГК РФ, сделка без участия банка будет признана недействительной, заемщика обяжут возместить финансовому учреждению убытки.

Чтобы получить согласие от кредитора, нужно иметь веские аргументы для проведения такой сделки:

  • смена места жительства. Это может быть переезд не только в другой город РФ, но и в другой район города, из которого легче добраться к месту работы или учебы;
  • изменение семейного положения (развод, рождение детей, заключения брака, усыновление детей);
  • потеря работы;
  • невозможность выплачивать ипотеку в связи с ухудшением финансового положения или состояния здоровья.

Важно! Банк имеет право отклонить просьбу о реализации залоговой недвижимости. Тогда продать квартиру можно будет только после полного погашения жилищной ипотеки.

Есть несколько законных способов продажи ипотечной квартиры, имеющих свои достоинства и недостатки.

Погашение ипотеки и продажа квартиры

Это самый оптимальный способ, устраивающий банк, покупателя и продавца.

Механизм его действия:

  1. Продавец находит нужную сумму денег для досрочного погашения ипотеки, например, берет потребительский кредит или одалживает средства у родственников, друзей, знакомых.
  2. Долг перед банком погашается, с квартиры снимаются все обременения.
  3. Теперь продавец получает полное право реализовать жилье по рыночной цене, а покупатель может приобрести жилплощадь без каких-либо ограничений.
  4. Сделка проста и прозрачна, единственная сложность заключается в нахождении нужной суммы для погашения долгового обязательства.

Продажа квартиры за наличный расчет

При данном способе нужно найти покупателя, имеющего наличные средства для покупки жилых апартаментов.

Алгоритм действий:

  1. Залогодатель уведомляет банк о своем желании продать жилплощадь, получает его согласие и проводит сверку суммы долга по кредиту.
  2. Находится покупатель, согласный предоставить задаток наличными для выплаты долга по ипотеке продавцу.
  3. Из квартиры выписываются все зарегистрированные жильцы.
  4. Покупатель передает задаток, а продавец погашает долг перед банком и снимает обременения с недвижимости
  5. Составляется договор купли-продажи, подписывается двумя сторонами и направляется на государственную регистрацию.
  6. После получения покупателем свидетельства на право собственности продавец получает остаток средств по сделке.

Данный способ редко применяется на практике и подходит для случаев, когда долг по ипотеке составляет небольшую сумму.

При данном варианте самым незащищенным звеном в цепочке является покупатель. Защитить себя он сможет составлением предварительного соглашения о приобретении жилья с обязательным нотариальным заверением. С продавца также берется оформленная должным образом расписка о получении задатка.

Даже при идеальном оформлении сделки есть риски для обеих сторон. В предварительном договоре рекомендуется прописать, что в случае отказа покупателя от сделки задаток остается у продавца, а если продавец решить приостановить процедуру, тогда он возвращает задаток и премиальные.

Продажа жилья вместе с долгом по ипотеке

Результатом такой сделки является переоформление ипотечного соглашения на покупателя и передача ему недвижимости. Главным действующим лицом здесь выступает банк, который переоформляет кредитный договор на другое лицо и начинает с ним сотрудничество. Процедура проходит быстрее, если перекредитование происходит в одном банковском учреждении.

Пошаговый алгоритм:

  1. Залогодатель ищет покупателя.
  2. Банку сообщается о желании сторон оформить переуступку долга.
  3. Покупатель собирает стандартный пакет документов для оформления ипотечного соглашения с банком. Банк проверяет его платежеспособность.
  4. Заключается договор о переуступке прав и требований (цессии). Кредитное учреждение может пойти навстречу новому владельцу недвижимости и провести предварительно рефинансирование долга, снизив процентную ставку.
  5. Составляется и подписывается договор купли-продажи жилой площади между покупателем и продавцом.
  6. В государственных органах регистрируется переход права собственности.
  7. На жилье накладывается обременение по условиям договора цессии.

Продажа квартиры по инициативе банка

Этот способ используется в тех случаях, когда заемщик допускает длительные и регулярные просрочки по оплате или самостоятельно уведомляет банк о невозможности исполнять обязательства по ипотечному договору.

Кредитор старается перед выставлением квартиры на торги проработать с заемщиком все возможные способы закрытия долга (предоставление моратория, перекредитование, рефинансирование).

Заемщик не участвует в этом процессе, а только предоставляет свое согласие. Банк проводит оценку жилья, выставляет на торги и находит покупателя.

Такая процедура сильно затянута во времени, а стоимость квартиры постоянно снижается. Высока вероятность ситуации, что продажная стоимость жилья будет равна сумме долга по кредиту.

У неплатежеспособного заемщика нет права возражать по срокам реализации имущества и его стоимости.

Для проведения денежных расчетов резервируются две банковские ячейки. В одну победитель торгов кладет средства за покупку недвижимости. После этого заключается договор купли-продажи между продавцом и покупателем и между покупателем и кредитным учреждением. Банк направляет в регистрационные органы прошение о снятии обременений и открывает ячейку.

Затем продавец передает право собственности на жилье новому владельцу и получает право проверить содержимое своей ячейки.

Сложности при реализации залоговой недвижимости

Операции по продаже ипотечных квартир абсолютно законны и при соблюдении всех юридических норм безопасны для всех участников процесса. Трудности возникают при реализации квартир, взятых в кредит с использованием программ господдержки.

Если продается жилье, первоначальный взнос по которому делался с использованием материнского капитала, требуется согласие органов опеки и попечительства. По условиям использования маткапитала для покупки недвижимости родители обязаны выделить детям доли.

Это делается сразу после погашения долга и снятия ограничений с объекта залога. Покупателю придется ждать выделения долей и покупки новой недвижимости, в которой для детей сразу будут выделены части. После этого социальные органы признают сделку законной.

Важно! Обычно сложно продать квартиру, приобретенную по программе военной ипотеки. Такое жилье находится в залоге у банка и министерства обороны. МО покрывает часть платежей по кредиту государственными средствами. Продажа такого жилья возможна только после погашения ипотеки.

Документы

После принятия решения о продаже ипотечного жилья заемщик должен подготовить пакет документов. Лучше это сделать заранее.

Основными документами являются:

  • паспорта всех собственников и СРО несовершеннолетних детей;
  • новая выписка ЕГРН;
  • справка из управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • согласие супругов на продажу, заверенное у нотариуса;
  • экспертная оценка квартиры (составляется компанией, являющейся партнёром банка).

Налоговые последствия сделки

Тот факт, что реализованная квартира находилась в ипотеке, не освобождает продавца от обязанности оплатить налоги. Сделка облагается НДФЛ в сумме 13% от стоимости имущества, если жилье находилось в собственности менее 3 лет.

Уменьшить сумму налога поможет имущественный вычет в виде 1 миллиона рублей либо суммы расходов на приобретение реализуемого имущества. В сумму расходов разрешается включать не только первоначальную стоимость жилья, но и проценты, уплаченные по ипотеке.

Главным риском для продавца при реализации ипотечной квартиры является вероятность банкротства банка, через который производится расчеты. В остальном, схема отработана и редко сопровождается рисками для покупателей.



Источник: https://ipotekyn.ru/mozhno-li-prodat-ipotechnuyu-kvartiru/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.