Можно ли продать квартиру дороже чем купил

Содержание

Как заплатить налог с продажи квартиры в 2020 и 2021 году | Статьи о новостройках на Avaho.ru

Можно ли продать квартиру дороже чем купил

В начале 2020 года в силу вступил закон, который поменял условия налогообложения при продаже квартиры. Появились нюансы для тех, кто владеет жильем больше трех или пяти лет, и для тех, кто продает единственное жилье. Есть ситуации, когда считать налог нужно с кадастровой стоимости, а есть когда с реальной, указанной в договоре.

Мы разобрались в нюансах и сделали подробный гайд — кому, сколько и когда нужно заплатить налогов, если вы продали квартиру в 2020 году.

Если продали единственное жилье

Вы точно ничего не должны за продажу квартиру в случае, если это ваше единственное жилье, и вы стали ее владельцем больше трёх лет назад. Причем неважно, как именно стали — купили, получили в подарок или в наследство.

Пример

Вы купили квартиру в 2014 году, а в 2020 году решили ее продать. Больше жилья у вас в собственности нет. Налог платить не нужно.

Если вы купили единственное жилье, а затем продали его раньше, чем прошло три года — нужно заплатить налог.

Что такое «единственное жилье»

Чтобы жилье считалось единственным, у вас не должно быть в собственности других жилых помещений. Важно учитывать такие нюансы:

  • Жильем считается не только квартира, но и жилой дом, и комната в коммуналке — то есть любое жилое помещение. А вот апартаменты нет, так как это нежилое помещение.
  • Учитывается и долевая собственность — например, если вы владеете квартирой и еще долей в комнате коммуналки вместе с родственником, то это уже не будет единственным жильем.
  • Жилье партнера, купленное в браке, тоже считается собственностью. Например, у вас есть квартира. После регистрации брака партнер приобрел комнату. Так как это происходит с вашего нотариального согласия и по закону такое жилье считается общим, значит, вы теряете статус владельца единственного жилья.

В правиле «единственного жилья» есть исключение. Он не распространяется на ситуацию, когда куплено новое жилье, но старое продано в течение 90 суток.

Пример

У вас есть однокомнатная квартира, купленная больше трех лет назад. В феврале 2020 года вы купили новую трехкомнатную, а «однушку» выставили на продажу. Покупатель нашелся в апреле 2020 года, через 60 дней.

Сделку провели, вы получили деньги.

Несмотря на то, что при продаже у вас в собственности было де-факто 2 квартиры, старая всё еще считалась единственным жильем — из-за правила 90 дней.

Поэтому налог платить не нужно.

Если продали квартиру, а есть еще жилье

Когда вы продали не единственную квартиру и не попадаете в правило 90 дней, то в вопросах налогообложения появляются нюансы. Нужно смотреть на дату вступления в собственность.

Стали владельцем до 1 января 2016 годаосвобождаетесь от налога.

Вступили в собственность после 1 января 2016 года — минимальный срок владения для освобождения от налога 5 лет.

Или 3 года, если вы попадаете под эти исключения:

  • Получили жилье в наследство;
  • Получили квартиру в подарок у близких родственников — в семейном кодексе такими называют родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, родных братьев и сестер. Двоюродные братья и сестры, тети и дяди под этот термин не попадают.
  • Получили жилье по договору пожизненного содержания (ренты).
  • Основанием стал договор приватизации.

Как рассчитывать срок владения

Срок считается со дня регистрации права собственности. Точную дату можно посмотреть, заказав в Росреестре или через «Госуслуги» выписку из ЕГРН. То есть подписали договор купли-продажи, подали на регистрацию — право собственности появится не в день сделки, а в день, когда Росреестр её подтвердит.

Для владельцев квартир в новостройках тоже есть нюанс — срок владения считают не с даты заключения договора с застройщиком, а с даты регистрации собственности в МФЦ.

Вы заключили договор на строительство в 2015 году, в собственность вступили в 2018 году, а квартиру продали в 2020 году. Налог платить придется. Потому что договору 5 лет, а сроку владения — всего 2 года.

Аналогично срок считают по договору дарения или ренты. В другие случаях есть особенности:

  • Приватизация — регистрация недвижимости появилось только после 1998 года. Если вы приватизировали жилье до этого, данных о сделке в базе нет. Поэтому при продаже придется регистрировать право собственности. На срок владения этот процесс не будет влиять, в этом случае он считается с момента заключения договора приватизации.
  • Наследство. Срок считается с даты смерти человека, чье имущество вы наследуете.
  • Жилье получено через суд. С даты вступления в силу судебного решения.
  • Продажа квартиры, полученное от реновации в Москве. Срок считается не от момента получения квартиры. А от срока возникновения собственности по старой квартире. То есть получили «хрущевку» в 1970 году, в 2019 переехали в новую квартиру по реновации. Продали ее в 2020 году, а налог не платите — срок считается с 1970 года.

Какая ставка налога за продажу квартиры в 2020 и 2021 году

Продажа квартиры считается доходом, а в России есть три вида ставки по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ):

  • 30% — это ставка для нерезидентов. Так называют тех, кто платит налоги в другой стране или тех, кто бывает в России меньше 183 дней за год.
  • 13% — обычная ставка НДФЛ, которую платят те, кто не попадает под исключения.

Обратите внимание: с 2021 года в России вводится прогрессивная шкала НДФЛ, те, кто зарабатывает минимум 5 млн руб. будут платить 15% с доходов сверх этой суммы. Но в законе есть оговорка — деньги от продажи имущества не учитываются.Поэтому налог с суммы от продажи квартиры считается по старым правилам — 30% для нерезидентов и 13% для резидентов страны.

Примеры

В 2020 году вы продали квартиру за 3 млн руб. и еще на работе получили зарплаты на 1,5 млн руб. Ваш совокупный доход — 4,5 млн руб., будет применяться обычная ставка 13% НДФЛ.

Квартиру продали за 5 млн, зарплата вышла на 4 млн руб. Общий доход будет 9 млн руб. Доход до 5 млн будет считаться по ставке 13%, после — 15% с 4 млн — суммы превышения.

Прожили за границей 7 месяцев, вернулись в Россию и продали квартиру. Налоговая ставка — 30%.

Как правильно рассчитать налог с продажи квартиры

Любой налог считается по одной формуле — берем налогооблагаемую базу и умножаем её на актуальную ставку. База — это специальный налоговый термин, который обозначает сумму, с которой вы платите налоги. Если мы говорим про квартиры, то её нужно считать в зависимости от конкретной ситуации.

Посчитайте стоимость налогооблагаемой базы

Сначала выясните кадастровую стоимость квартиры — это цена жилья по мнению государства. Она не связана с суммой в договоре или с рыночной стоимостью, узнать кадастровую цену можно через онлайн-сервис или в выписке из ЕГРН. Цена меняется, поэтому используйте данные на 1 января того года, в котором продали квартиру.

Дальше сравните сумму, указанную в договоре купли-продажи вашей квартиры, и кадастровую стоимость:

  • Если в договоре цена больше 70% от кадастровой суммы — за основу нужно брать сумму из договора.
  • Если реальная цена квартиры меньше 70% от кадастровой стоимости, то налогооблагаемая база будет равна 70% от кадастровой цены.

Иногда в базе ЕГРН может не быть кадастровой стоимости — тогда за налогооблагаемую базу берут цену в договоре.

Примеры

Вы продали квартиру за 5 млн руб., а её кадастровая цена — 10 млн руб. Налогооблагаемая база — 70% от 10 млн, или 7 млн руб.

Если квартира стоила бы 8 млн, а кадастровая стоимость была 7 млн, то есть меньше, то базой была бы сумма из договора — 8 млн руб.

Сделайте вычет

В налоговом законодательстве есть еще один термин — «вычет». Сделать вычет — это уменьшить налогооблагаемую базу, то есть сумму, с которой платится налог. В случае с продажей квартир есть два варианта вычетов:

  • Уменьшить базу на 1 млн руб. Это своеобразная льгота от государства, которую можно использовать не чаще одного раза в год. Продали квартиру за 5 млн руб., использовали вычет, то есть отняли 1 млн руб. База стала 4 млн руб. — с этой суммы и считается налог.
  • Уменьшить базу на расходы на квартиру. Из налогооблагаемой базы вы можете вычесть сумму, которую потратили на приобретение этой недвижимости или проценты по ипотеке.

Пример

Купили квартиру за 3 млн руб., заплатили процентов еще на 500 тыс. Продали квартиру через пару лет за 5 млн руб.

Из суммы за продажу отнимаете расходы — получается 1,5 млн руб. Именно с этой суммы и будет считаться налог.

Чтобы сделать вычет на сумму расходов, их нужно подтвердить для налоговой. Например, подойдет договор, по которому вы купили квартиру, за которую сейчас платите налог. Или Договор с банком и квитанции об оплате процентов за ипотеку.

Вычет может сделать налогооблагаемую базу отрицательной. Проще говоря, если расходы в итоге буду больше, чем доход с покупки квартиры, то платить налог и как-то отчитываться перед налоговой инспекцией не нужно.

Пример

Вы купили квартиру за 5 млн руб. и потратили на проценты еще 3 млн руб. Потом продали квартиру за 7 млн.

Налог платить не нужно, потому что ваш доход — минус 1 млн руб.

Как считать налог, если квартиру продали в 2019 году

Всё сказанное выше актуально, если вы продали квартиру в 2020 году. Если сделка состоялась в 2019 году, а налог вы еще не заплатили, то немного меняются правила по срокам собственности:

  • Минимальный срок владения, чтобы продать квартиру без налога, составляет 5 лет. Даже если жилье единственное.
  • Если в подарок, наследство, по ренте или через приватизацию — то 3 года.

Как и кому платить налог за продажу

Налог за продажу квартиры платится после подачи декларации в налоговую инспекцию. Причем это не какой-то особый документ именно для продажи недвижимости, а декларация о доходах физических лиц — 3-НДФЛ.

  • Заполнить декларацию можно от руки, скачав с сайта налоговой вот эту форму;
  • Скачать и установить специальную программу «Декларация»;
  • Через личный кабинет на сайте налоговой инспекции.

В декларации нужно рассказать обо всех доходах, в том числе о зарплате, с указанием внутренних кодов и данных о работодателе. Проще делать это в личном кабинете, там все данные заполняются сами.

В декларации вы должны указать все доходы от всех источников, в том числе данные по зарплате и работодателю. Форма содержит 13 листов с множеством пунктов, в которых легко ошибиться.

Поэтому лучше делать это через личный кабинет — все нужные справки сервис скачает и вставит в декларацию сам.

Вам будет нужно указать только данные по проданной квартире плюс выбрать вид налогового вычета и приложить документы с подтверждениями — договора на покупку и на продажу.

После или в самой налоговой, или в личном кабинете возьмите реквизиты для перечисления налога.

Когда платить налог за квартиру

Обычно сдать декларацию нужно не позже 30 апреля года, следующего за годом получения дохода — то есть если продали квартиру в 2020 году, то сдавать декларацию нужно не позже 30 апреля 2021 года. Сделать перечисления денег в налоговую — не позже 15 июля.

Из-за кризиса срок сдачи декларации за доходы 2019 года продлили — нужно успеть отдать бумаги до 30 июля 2020 года. Но налог нужно было заплатить до 15 июля — если не успели, скорее заполняйте декларацию и отправляйте через личный кабинет.

Если вы не сдали декларацию за 2019 год до 30 июля 2020 года — возможно, придется заплатить штраф, это 5% от суммы налога за каждый день просрочки, но не более 30% от общей суммы.

Почему не стоит занижать цену в договоре

Иногда продавец пытается схитрить и занижает сумму в договоре купли-продажи, чтобы или сократить налог, или вовсе его не платить — ведь если доход минус вычет в виде расхода будет равен нулю, налога не будет.

Лучше так не делать:

  • Когда стоимость договора меньше кадастровой цены, то для налогооблагаемой базы применяется 70% от этой цены. Уменьшить эту сумму базы получится только вычетами.
  • Если покупатель берет ипотеку, ему могут отказать — банк приглашает независимого эксперта для оценки квартиры, и слишком низкая цена может смутить службу безопасности.
  • Сложнее найти покупателя, ведь в таких сделках он рискует — если что-то пойдет не так, то через суд он сможет принудить вас вернуть ту сумму, которая указана в договоре. Многих предложения занизить отпугивает.
  • Это налоговое преступление — есть риск уголовного преследования.

Есть риелторы, которые могут предложить продавцам снизить цену в договоре с помощью «неотделимых улучшений» — квартира якобы продается за одну сумму, а ремонт называют неотделимым улучшением и продают за дополнительную.

Нет никакой гарантии, что схема не вскроется, а вы попадете под суд за налоговое преступление, так как это тоже не прописанный в законе способ снизить налоговую базу.

Например, это может произойти, если покупатель попробует получить налоговый вычет и подаст документы в налоговую.

Кратко — как заплатить налог, если продали квартиру в 2020 году

Определите, нужно ли вообще платить налог? Посчитайте срок владения, от момента регистрации права собственности. Вот когда платить не нужно:

  • Если это единственное жилье, а срок владения больше трех лет;
  • Не единственное, но получили в ренту, наследство, по договору приватизации или по договору дарения от близких родственников, а срок больше трех лет;
  • Если не единственное, а срок больше пяти лет.

В остальных случаях налог платить надо.

Сколько составит налог:

  1. Узнайте ставку — 30%, если вы не налоговый резидент и 13% в остальных случаях.
  2. Рассчитайте налогооблагаемую базу. Если сумма договора больше, чем 70% кадастровая стоимость, то берем за основу сумму договора. Если меньше — то базой становится 70% от кадастровой цены. После сделайте вычет — отнимите от суммы базы или 1 млн руб., или расходы на приобретение квартиры.
  3. Затем умножьте получившуюся базу на ставку.

Заполните декларацию 3-НДФЛ, отправьте ее в налоговую инспекцию до 30 апреля следующего после продажи года. Налог заплатите до 15 июля следующего года.

  • 4 Авг 2020
  • Источник: Avaho.ru
  • Изображение lkfl2.nalog.ru

Источник: https://avaho.ru/articles/ns/kak-zaplatit-nalog-s-prodazhi-kvartiry-v-2020-i-2021-godu.html

Продаю квартиру дороже первоначальной цены. Какой налог я плачу?

Можно ли продать квартиру дороже чем купил

Продавая квартиру, Вы получаете доход. Согласно законодательству, с дохода собственник должен заплатить НДФЛ по стандартной ставке 13%. Однако в некоторых случаях налогооблагаемую базу, с которой платится налог, можно уменьшить.

Полученный от продажи доход Вы можете уменьшить на сумму, затраченную на приобретение квартиры, и заплатить налог 13% только с разницы. В этом случае надо подавать декларацию и заявлять вычет.

Оформлял в собственность недострой, теперь продаю. Какой налог я плачу?

Купил квартиру 2 месяца назад и продаю за ту же сумму. Должен ли я платить налог?

Отвечает руководитель практики жилая недвижимость юридической компании «Деловой дом» Сергей Агафонов:

Отвечая на Ваш вопрос, необходимо указать следующее. Согласно действующему налоговому законодательству, Вы вправе уменьшить свою налогооблагаемую базу, в частности, двумя способами:

  1. можно использовать имущественный вычет, который в отношении недвижимости оставляет 1 млн рублей (что в данном случае не совсем выгодно);
  2. можно уменьшить на сумму расходов, то есть расходы минус доходы.

Важно! Использовать оба способа одновременно нельзя.

Второй способ в данной ситуации представляется оптимальным. Таким образом Вы обязаны заплатить налог в размере 41 730 рублей. Расчет выглядит так:

3 500 000 – 3 179 000 = 321 000

321 000 х 13% = 41 730 рублей, где

3 500 000 рублей – стоимость продажи квартиры.

3 179 000 рублей – стоимость расходов на покупку квартиры.

321 000 рублей – размер налогооблагаемого дохода.

41 730 рублей – размер налога, подлежащего уплате.

Здесь также необходимо обратить внимание на формулировку закона в п.п. 2 п. 2 ст.

220 НК РФ о том, что продавец вправе уменьшить сумму своего дохода от продажи на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Следовательно, считаю вполне возможным прибавить к сумме 3 179 000 рублей еще и стоимость ремонта квартиры, тем самым дополнительно уменьшив налогооблагаемую базу, что неизбежно приведет к уменьшению суммы подлежащего к уплате налога.

Плачу ли я налог, если купила квартиру в марте и продала в сентябре?

Купила строящуюся квартиру за 1,2 млн, продаю готовую за 2 млн. Какой налог я плачу?

Отвечает финансовый директор консалтинговой компании Berkshire Advisory Group Мария Артемова:

На объекты недвижимости, приобретенные в период с 1 января 2016 года, распространяются новые нормы статьи 217.1 НК РФ. Так, собственник, владеющий объектом недвижимости менее 5 лет, при продаже данного объекта облагается налогом на доходы по ставке 13%. При этом размер налогооблагаемой базы собственник вправе уменьшить на размер понесенных расходов.

При расчете налога на доходы важно сравнить размер выручки от реализации объекта с кадастровой стоимостью, умноженной на 0,7. Если размер выручки от реализации объекта будет меньше получившейся величины, то налог на доходы будет рассчитан от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Рассмотрев все условия налогообложения на объекты недвижимости, приобретенные в период с 01 января 2016 года, мы можем рассчитать размер налога на доходы, подлежащего уплате в бюджет физическим лицом.

Кадастровая стоимость объекта равна 2 706 790 рублям, то есть меньше ожидаемой выручки от реализации, то есть 3 500 000 рублей. Поэтому налог на доходы рассчитывается от 3 500 000 рублей. Поскольку у физического лица имеются подтвержденные расходы на приобретение объекта в размере 3 179 000 рублей, то налог на доходы составит 41 730 рублей:

(3 500 000 – 3 179 000) х 13% = 41 730 рублей.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В данном случае кадастровая стоимость ниже рыночной, и она никак не повлияет на расчет налога. Определяющим моментом станет разница между ценой покупки и ценой продажи, то есть из 3,5 млн рублей мы вычитаем 3,179 млн рублей.

В случае, если ремонт был сделан у официального подрядчика, и есть соответствующие платежные документы, то можно вычесть также и сумму произведенных затрат.

Для того чтобы избежать уплаты налога, необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как считается налоговый вычет, если я продаю и покупаю квартиру?

С какого момента нужно платить налог на недвижимость?

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/prodayu_kvartiru_dorozhe_pervonachalnoy_tseny_kakoy_nalog_ya_plachu/7041

Можно ли продать квартиру сразу после покупки

Можно ли продать квартиру дороже чем купил

Можно ли продать квартиру после покупки? Да. Но при условии, что вы грамотно подойдете к процессу: учтете финансовые и юридические риски. Как это сделать, читайте в нашем материале.

Когда можно продавать

Законодательство РФ никак не регламентирует срок от момента покупки квартиры до момента ее последующей продажи. Главным условием для подписания договора купли-продажи в таких случаях является полный переход права собственности на реализуемую недвижимость.

При этом в обязательном порядке должны быть соблюдены несколько правил:

  • квартира не должна быть в залоге и на ней не должно числиться никаких обременений (т.е. квартира, как минимум, не находится в ипотеке);
  • в числе собственников не должно быть несовершеннолетних лиц;
  • продавец имеет подтверждение своих прав на собственность (квартира должна пройти регистрацию в Росреестре).

При соблюдении всех этих формальностей реализовывать недвижимость можно в любое время. Но прежде чем принимать решение о продаже, владельцу  нужно подумать об экономической целесообразности такой сделки и возможных убытках при неправильном оформлении документов.

Налогообложение сделок с недвижимостью и льготы

Деньги от продажи жилья считаются доходом, и с них чаще всего приходится уплачивать НДФЛ. Получить законное освобождение от налога при реализации собственного жилья можно в двух случаях:

  • если цена проданного имущества не превышает 1 миллион рублей;
  • если квартира или дом приобретались не ранее, чем за 5 лет до момента ее продажи.

Срок в 5 лет, установленный для сделок с приобретенной недвижимостью, не касаются случаев, когда:

  • жилье получено в наследство от родственников или других лиц;
  • квартира получена по рентному договору;
  • квартира была подарена близким родственником или куплена у него;
  • право на недвижимость получено в результате приватизации до 01.01.2016 года.

В этих четырех случаях действует правило 3 лет, то есть срок для применения льготы остался на прежнем уровне. НДФЛ с продажи такой собственности не уплачивается.

Все остальные ситуации подразумевают, что полученный доход  отражается в налоговой декларации за текущий год и облагается НДФЛ по ставке 13%. Однако налог при продаже квартиры определяется в разных случаях по-разному.

Две сделки в одном налоговом периоде

То есть один и тот же человек выступает в роли покупателя и продавца. Для правильного определения налогооблагаемой базы он может:

  • оформить налоговый вычет, положенный ему как покупателю на сумму, потраченную на покупку жилья;
  • оформить налоговый вычет либо на 1 млн рублей, либо на цену приобретения, уплаченную за проданную квартиру.

Разумеется, что к декларации будут приложены все документы, подтверждающие понесенные расходы.

Важно! Избежать уплаты налога путем искусственного занижения цены в договоре купли-продажи не удастся. Если стоимость жилья оказывается меньше его кадастровой стоимости с применением понижающего коэффициента 0,7, налогооблагаемая база будет рассчитана именно по этой формуле.

Скрывать реальный доход невыгодно как продавцу, так и покупателю, ведь он уменьшает свой налоговый вычет с покупки.

Жилье продано по цене, отличающейся от цены приобретения

В такой ситуации подается также одна декларация с отражением в ней разрешенных вычетов. В итоге заплатить налог придется с разницы между суммой покупки и реализации.

Недвижимость куплена и продана впоследствии в разные налоговые периоды. В таком случае будут поданы две декларации за два года с указанием в них соответствующих льгот.

Через сколько лет после покупки можно продать квартиру, чтобы не платить налог?

По общим правилам не ранее, чем через пять лет. Но если возникла необходимость в срочной реализации недавно купленного жилья, можно обойтись и без дополнительных расходов на НДФЛ.

Самое простое решения – продать недвижимость по цене предыдущей покупки или на пару десятков тысяч дешевле. Налогооблагаемая база в этом случае будет равна нулю. Однако не нужно забывать, что сумма сделки не должны быть меньше 70 % кадастровой стоимости квартиры.

Поэтому перед заключением договора купли-продажи лучше получить копию кадастрового паспорта (или выписку из него).

Важно! Даже если сумма причитающегося налога будет нулевой, декларацию за год, в котором осуществлялась сделка, подавать придется. В ней должны быть отражены доходы от продажи расходы на сумму покупки квартиры. Если не представить в ФНС необходимые сведения, есть риск стать фигурантом административного разбирательства и получить штрафные санкции за нарушение налогового законодательства.

Особые случаи при налогообложении

При расчете НДФЛ после продажи квартиры есть много нюансов, зависящих от конкретной ситуации.

При вложении в приобретение недвижимости материнского капитала (сегодня его размер составляет 453 тыс. рублей) доход, полученный от ее продажи уменьшается на сумму социальной государственной помощи. Остальное будет облагаться налогом, если не соблюдены условия по срокам и цене сделки.

При этом продавцу придется запрашивать разрешение на реализацию от органов опеки и попечительства (до момента совершеннолетия детей). Получить согласие на продажу можно только при соблюдении интересов ребенка и обеспечения ему советующих условий проживания.

Продать квартиру, взятую под ипотечное кредитование, немного сложнее, ведь она находится в залоге у банка. Здесь возможны несколько вариантов:

  • жилье выкупает сама кредитная организация;
  • по договоренности покупатель оплачивает остаток долга и разницу отдает продавцу;
  • ипотека переводится на покупателя.

Налогообложение продавца при этом рассчитывается на общих основаниях, как разница между его доходом от продажи и расходами.

После того, когда вы оценили финансовые риски при продаже квартиры, не забудьте подготовить документы – начиная от паспортов и заканчивая выпиской из ЕГРН. Подробнее о необходимом пакете документов читайте в материале «Какие документы нужны для продажи квартиры».

Светлана Курылева

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/mozhno-li-prodat-kvartiru-srazu-posle-pokupki

Нужно ли платить налог, если продал квартиру за ту же цену, что и купил?

Можно ли продать квартиру дороже чем купил

Продажа квартиры по цене покупки не предполагает получение«прибыли». Но нужно ли платить налог, если продал квартиру за ту же цену, что икупил? Разберемся, от чего зависит необходимость уплаты НДФЛ в этом случае.

Перед тем как выяснить, платишь ли налог, если продал квартиру за ту же стоимость, что и купил, нужно установить, не освобождается ли полученный от продажи квартиры доход от налогообложения.

В том случае, если Вы владели квартирой, которую продали по цене покупки, более установленного в законе минимального предельного срока владения, платить 13 % при продаже квартиры не нужно.

Чтобы правильно рассчитать срок владения квартирой в целях налогообложения доходов от продажи, нужно правильно определить момент начала владения (исчисление срока владения недвижимостью может зависеть от того, как квартира оказалась в Вашей собственности).

Вычет припродаже квартиры за ту же стоимость, что и купил

Если доход от продажи квартиры не освобождается от уплаты НДФЛпо причине того, что владели ею менее установленного минимального предельногосрока, Вы можете применить положения статьи 220 Налогового кодекса РФ и уменьшить(вплоть до 0) налоговую базу для расчета НДФЛ. Итак, налоговую базу для расчетаподоходного налога при продаже квартиры можно уменьшить на:

  • на сумму имущественноговычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде отпродажи квартиры, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
  • или на сумму фактическипроизведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных сприобретением этого имущества.

В связи с этим, по общему правилу, если Вы продаликвартиру за ту же цену, что и купили, налог платить не нужно. Однако здесьнеобходимо учесть очень важный нюанс.

Продажаквартиры по цене покупки: налог и кадастровая стоимость

Чтобы участники сделки купли-продажи квартиры не поддалисьсоблазну указать в договоре заниженную стоимость квартиры, в Налоговом кодексепредусмотрели следующее правило:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объектанедвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта,внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применениюс 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация переходаправа собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случаеобразования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода —кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на датуего постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающийкоэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажиэтого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной напонижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объектанедвижимого имущества.

Рассмотрим действие данного правила на примере.

В 2020 годумужчина купил квартиру, стоимость которой по документам составила 2,3 млн.руб., в 2020 году квартира была продана по такой же цене (согласно документам).Кадастровая стоимость на 1 января 2020 года составила 3,4 млн. руб. При расчетеналоговой базы учитываем положения статьи 214.10 НК РФ.

С учетом коэффициента0,7 кадастровая стоимость на 1 января 2020 года составит 2,38 млн. руб. (3,4млн. руб. * 0,7). То есть налоговая база для расчета НДФЛ составит не 2,3 млн.руб. (доход от продажи квартиры по документам), а 2,38 млн. руб.

Уменьшивполученный расчетным путем доход от продажи квартиры на расходы при покупкеквартиры, мужчина заплатит налог 10400 руб. ((2 380 000 – 2 300 000)*0,13).

Поэтому в некоторых случаях, даже если продали квартиру за туже сумму, что и купили, налоги платить надо.

Нужно липодавать декларацию, если продал квартиру за те же деньги, что и купил?

Если после проведения расчетов налог Вам платить не нужно, декларацию 3 НДФЛ при продаже квартиры по цене покупки подавать придется.

Дело в том, что декларация не предоставляется в налоговую лишь в том случае, если Вы владели проданной квартирой более предельного минимального срока владения (налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьёй 217 НК РФ (Письмо ФНС России от 06.04.2012 № ЕД-3-3/1166@).

А если квартира была в Вашей собственности менее предельного срока владения, но Вы продали ее по такой же цене, что и купили, Вам необходимо подать декларацию, в которой производится расчет налоговой базы по НДФЛ (пример нулевой декларации 3 НДФЛ здесь).

Публикация носит ознакомительный характер. По вопросу расчетаНДФЛ при продаже квартиры конкретно в Вашем случае обратитесь в налоговыеорганы.

Итак, в общем случае, ответ на вопрос, нужно ли платить налог,если продал квартиру за ту же цену, что и купил, будет отрицательный. Однакопри расчете НДФЛ нужно учесть кадастровую стоимость с учетом понижающегокоэффициента.

Источник: https://just-ice.info/2020/12/07/prodal-kvartiru-po-toy-zhe-tsene/

Купил запущенную квартиру, отремонтировал и перепродал дороже. Выгодно ли это в России?

Можно ли продать квартиру дороже чем купил

На Западе на этом бизнесе строят целые ТВ-шоу. К примеру, на американской сети “Дом и Сад” НGTV сразу несколько программ рассказывают, как люди покупают ветхий дом, ремонтируют его и продают с некоторой маржой, иногда большой, иногда не очень, а бывает и вовсе уходят в ноль или даже минус. Насколько это выгодно у нас, в России?

Купил старую квартиру и отремонтировал – выгоден ли такой бизнес

Несколько лет назад необходимо было приобрести квартиру и я довольно много шерстила объявлений.

И вдруг вижу предложение значительно дешевле рыночного. Ну просто даром. В хорошем месте, правда, на первом этаже. Неплохой дом с интересной планировкой.

И за такую цену! Я созвонилась, на том конце провода ответила приятная девушка-риелтор:

– Это не квартира, это натуральный бомжатник, – вдруг огорошила она. – Там практически нет пола. Они его сожгли. То ли пожар был, толи костер разводили. Хозяева – алкаши, и честно говоря, я уже с ними замучилась. У них по пять раз на дню меняются желания. Гигантский долг по коммуналке.

Звонят по этой квартире очень многие, но знаете, я уже хочу от них отказаться. Пусть сами ищут покупателей или делают, что хотят. И никому не посоветую. Даже если вложиться и все отремонтировать, наверняка их дружки-собутыльники еще какое-то время по старой памяти будут туда долбиться. Да и бывшие владельцы все нервы истреплют.

Они не помнят, о чем вчера договаривались. Решат еще, что их надули.

В некоторых запущенных квартирах простой уборкой не обойдешься.

Это меня здорово отрезвило. Тем более мы искали квартиру не для перепродажи, а для родственников. И когда в соседнем подъезде продавали еще одну “нехорошую” квартиру, ее низкая цена уже не казалась привлекательной. Если вспомнить все ужасы, о которых рассказывала риелтор, то и даром такого не надо.

Однако если отбросить сантименты и организовывать на такой недвижимости бизнес, то почему бы нет. Мне казалось, что в России покупка старой квартиры, ее ремонт и продажа по высокой цене не очень развит.

Потому что главным фактором считается место расположения жилья в мегаполисе, качество дома (новостройка в монолитно-каркасном определенно будет дороже соседней хрущевки даже при одинаковой квадратуре). Но вот ремонт никогда не был определяющим в стоимости квартиры.

Да, хорошее состояние поможет быстрее продать, но никак не поможет значительно увеличить ее цену.

Поэтому возможны два варианта:

1. Покупать по-настоящему “убитую” квартиру, тот самый бомжатник. Приводить его в порядок. Даже не нужен дизайнерский ремонт. Достаточно вычистить эти авгиевы конюшни. Сделать бетонную стяжку с укладкой ламината. Вставить новые двери, пластиковые окна, поменять сантехнику и оштукатурить стены. И такую квартиру уже можно продавать по рыночной цене.

Года три назад на одном из форумов увидела как один из участников делился своим опытом с такой квартирой. Форумчане сомневались, что из этого что-то выгорит. Мол, люди и сами готовы отремонтировать.

Но по итогу он отписался, что за полгода фактически заработал 800 тысяч рублей. На ремонт потратил примерно 340 тысяч рублей. Делал все сам. Все это сумел провернуть за полгода. В конце января начал ремонт.

В мае уже выставил на продажу.

Но много ли таких вариантов? Ведь залог успеха – наличие той самой убитой квартиры по цене значительно ниже рынка. На днях обратилась за интервью к еще одному человеку, который занимается таким бизнесом.

Но он отказал. Мол, ему огласка не нужна. Итак объектов нет, поэтому и привлекать внимание не стоит.

Более того, интересовался у знающих людей, как перейти в строительство коттеджей, потому что его бизнес что-то плохо идет.

Действительно, в период экономической нестабильности народ вкладывает деньги в недвижимость. И говорят, на этом рынке ушли даже откровенные неликвиды, не говоря уже о дешевых квартирах с явным шансом последующей перепродажи.

2. Покупать квартиру в строящемся доме с черновой отделкой.

Многие строительные компании продают квартиру в черновом варианте. Но если нужна под ключ, то необходимо будет доплатить, к примеру, по 5-10 тыс. рублей за квадрат.

А есть такие клиенты, которым нужна свежая новостройка, с хорошей качественной отделкой, в которую уже можно въехать. Буквально завтра-послезавтра. И в таком случае можно взять отделку под ключ на себя, то есть купить квартиру и отремонтировать. Но дешевый линолеум и простенькие обои не подойдут. Здесь уже нужен чуть более дорогой, но нейтральный ремонт без каких-либо вычурностей.

Но самый главный вывод – такой бизнес по перепродаже отремонтированных квартир в России не развит. Дает случайные заработки, а в период нестабильности стремится к нулю.

Важно!

Размер дохода от перепродажи с ремонтом может уменьшить налог. Ведь, наверняка владели ей меньше 3 лет. С 2020 года меньше 5 лет.

Идеально, если на это уходит несколько месяцев. Но многие продвинутые бизнесмены используют всякие хитрости. Вроде владения квартиры вскладчину. Тогда каждый может использовать имущественный налоговый вычет – 1 млн. рублей. Либо включают в расходы стоимость ремонта.

Источник: https://zen.yandex.com/media/veshch/kupil-zapuscennuiu-kvartiru-otremontiroval-i-pereprodal-doroje-vygodno-li-eto-v-rossii-5fb750b0b543ac7480afbd61

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.