Неотделимые улучшения квартиры это

Содержание

Улучшения отделимые и неотделимые: что к ним относится, как различить и как учесть, чьей собственностью являются

Неотделимые улучшения квартиры это

Согласно ГК РФ, неотделимые улучшения — те улучшения, которые невозможно изъять без вреда для основного имущества, принадлежащего арендодателю. Другими словами, это — то, что арендатор не сможет забрать с собой, не навредив при этом объекту.

Неотделимые улучшения квартиры по ГК РФ — это:

  • улучшения, которые невозможно изъять без вреда имуществу;
  • вложения, повышающие ценность арендуемого объекта;
  • улучшения, выполненные с согласия собственника недвижимости.

Если какие-либо капитальные работы выполняются без согласия арендодателя — собственника недвижимости, они тоже попадают под законодательное определение неотделимого улучшения, но не компенсируются арендодателем.

Неотделимые улучшения помещения принадлежат собственнику объекта, потому что их невозможно изъять. Но оплачивает их обычно арендодатель. Чаще всего улучшения производят при длительном сроке аренды, когда хотят улучшить условия для бизнеса или проживания.

Например:

  • Делают капитальный ремонт в частном доме с трещинами, кривыми стенами, старыми стеклопакетами.
  • Проводят коммуникации в офисное помещение — водопровод, электричество, отопление.
  • Утепляют фасад складских помещений, устанавливают кран-балку для перемещения товаров.
  • Достраивают незаконченное здание торгового центра на арендуемом земельном участке.

Во всех вышеперечисленных примерах арендаторы произвели неотделимое улучшение — они не смогут забрать с собой ремонт, коммуникации, утепление фасада и достроенный этаж. Во-первых, это слишком накладно. Во-вторых, принесет вред имуществу арендодателя

Зачем различать отделимые и неотделимые улучшения

Все вопросы начинаются с того, что действующее законодательство не содержит четкой формулировки, что такое улучшения. Вроде бы и так все понятно, улучшили — значит чего-то добавили, прибили, прикрутили, повесили. Но у всех понятие об улучшениях разное.

Как говорится, что одному хорошо, другому — плохо. В Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12. 2015 № 17АП-16095/2015-АК по делу № А60-21463/2015 указано, что улучшениями имущества являются любые его преобразования, которые не относятся ни к текущему, ни к капитальному ремонту.

Почему так важно отличать отделимые улучшения от неотделимых? Для того чтобы правильно их учесть, кроме того, чтобы иметь возможность получить возмещение от арендодателя.

Произведенные арендатором улучшения признаются отделимыми, если их можно отделить без вреда для имущества. Например, установка съемных приборов, кондиционеров, системы видеонаблюдения. В п. 1. ст. 623 ГК РФ сказано, что отделимые улучшения — это собственность арендатора, то есть по истечении срока договора аренды или при его расторжении их можно забрать.

Конечно, по соглашению сторон арендатор может передать отделимые улучшения за дополнительную плату арендодателю.

Если же отделимые улучшения арендатор передает арендодателю безвозмездно, то арендатор не может учесть расходы на эти улучшения при исчислении налога на прибыль и ему придется заплатить НДС с рыночной цены передаваемого имущества.

Если такие улучшения арендодателю не нужны, то арендатор обязан их демонтировать и вывезти. На установку таких улучшений не надо получать согласие арендодателя.

Так как собственником отделимых улучшений является арендатор, если иное не зафиксировано в договоре, вопрос, как их учесть, возникает у него.

Если срок использования улучшений более двенадцати месяцев и стоимость в налоговом учете более 100 000 руб., то это основное средство. Тогда затраты можно списать через его амортизацию. Если под основное средство улучшение не попадает, то тогда расходы можно списать единовременно.

В ГК РФ сказано, что неотделимые улучшения — это те, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Но это не звучит конкретно, потому что невозможно определить степень вреда, возникающего при отделении.

Ведь даже если снять сплит-систему со стены, в стене останутся дырки, а это — вред. Там, где в праве есть неопределенность, возникают многочисленные судебные разбирательства.

Так судебная практика относит к неотделимым улучшениям следующие:

  • строительно-ремонтные работы (в том числе по перепланировке и переоборудованию) — Постановление АС СКО от 10.03.2017 по делу № А53-2371/2015;
  • ремонтно-реставрационные работы — Постановление АС МО от 30.01.2017 по делу № А40-56316/2016;
  • строительство дороги на арендованном земельном участке — Постановление АС ЗСО от 24.01.2017 по делу № А67-3230/2016;
  • переоборудование помещения, в том числе прокладка электросети, — Постановление АС СЗО от 20.12.2016 по делу № А42-7118/2015;
  • установка встроенных спит-систем и установка перегородок, жестко прикрепленных к полу и потолку нежилого помещения, — Постановление АС УО от 09.12.2016 по делу №А60-5892/2016;
  • капитальный ремонт пола с заменой плитки и оформление фасада здания — Постановление АС ДВО от 15.09.2016 по делу № А16-1700/2015.

В Постановлении АС СКО от 19.08.2016 № Ф08-5982/2016 отмечено, что неотделимые улучшения нельзя использовать отдельно от объекта аренды. Например, если арендатор установил окна, двери, системы освещения, отопления, а после прекращения договора аренды все это демонтировал.

Суд указал, что без таких улучшений помещениями пользоваться нельзя, а значит, им причинен вред. Кроме того, окна, двери, системы отопления и освещения не могут иметь самостоятельного хозяйственного назначения, вне помещений в которых они установлены, и поэтому являются не самостоятельными объектами, а частью таких помещений.

А это значит, что возможность физического отделения улучшений не свидетельствует об их отделимости.

Чтобы не доводить дело до суда можно в договоре аренды заранее прописать, что будет относится к неотделимым улучшениям (Постановления АС МО от 19.06.2018 № Ф05-5840/2018, АС УО от 20.09.2016г. №Ф09-8579/16).

Если в договоре аренды этого не прописали разобраться в отделимости или не отделимости вам поможет подрядчик, который эти улучшения делал, указав их характер в договоре подряда или в своем заключении.

Не стоит забывать, что для производства неотделимых улучшений необходимо согласие арендодателя, потому что эти улучшения являются его собственностью и должны быть ему переданы вместе с имуществом.

Если такое согласие не получено, арендатору нельзя учесть расходы на неотделимые улучшения при расчете налога на прибыль, а при передаче такого улучшения арендодателю арендатор должен будет заплатить НДС, который арендодатель не сможет принять к вычету.

Кроме того, если согласие арендодателя не получено, существует риск того, что арендатору придется демонтировать улучшения и приводить имущество в первоначальное состояние, а это лишние расходы.

Для учета неотделимых улучшений необходимо четко понимать за чей счет арендатора или арендодателя производятся улучшения. Лучше всего это прописать в договоре аренды или в согласии арендодателя на производство конкретных работ.

Потому что, как показывает практика, если своевременно не урегулировать этот вопрос, можно дойти до суда.

Что относится к отделимым улучшениям

Отделимые улучшения — те, которые можно изъять без вреда для имущества арендодателя. Они являются собственностью арендатора, после окончания срока аренды он забирает их.

Например, к отделимым улучшениям относятся:

  1. Приобретенная мебель — кровати, тумбочки, столы, шкафы. В случае, если они не встраиваемые, и при демонтаже не будет нанесен вред состоянию помещения. Например, если при демонтаже встроенного шкафа придется содрать обои, сделать несколько дыр в стенах или нанести другой вред, улучшение могут признать неотделимым.
  2. Бытовая техника — телевизоры, холодильники, автоматические стиральные машины, персональные компьютеры и другие единицы оснащения. Все их можно легко перевезти на другое место.
  3. Предметы быта — кружки, коврики, постельное белье, полотенца, сушилки для обуви и посуды и другие. Их тоже можно легко изъять, не причинив при этом никакого вреда имуществу арендодателя.

Договор мены квартиры

Бывает, что арендодатель хочет оставить отделимые улучшения в своей собственности. В этом случае он должен выдать арендатору компенсацию, равную стоимости отделимых улучшений. Компенсация выдается в виде снижения арендной платы на определенный срок на установленную сумму либо единоразово, в виде денег.

Пример: Вася снял квартиру, в которой не было мебели. Сам купил кровать, тумбу, телевизор, шкаф, стол и два стула. Все это — отделимые улучшения, собственность Василия. Когда срок аренды подошел к концу, Вася нашел новую квартиру и захотел забрать мебель, но арендодатель попросил его оставить мебелировку.

Арендодатель заплатил компенсацию — перевел 120 000 рублей на банковскую карту Васи. Василий оставил мебель, и теперь она — собственность владельца квартиры. Вася мог не согласиться на сделку, и тогда легко забрал бы мебель с собой.

Что относится к неотделимым улучшениям арендованного имущества

Неотделимые улучшения — все, что нельзя забрать с собой, если говорить простым языком. Они являются собственностью арендодателя, но арендатор вправе требовать компенсации вложений.

Например, к неотделимым улучшениям относятся:

  • Дострой и пристрой — пристрой веранды к частному дому, дострой незавершенного объекта, пристрой новых комнат к складскому помещению.
  • Перепланировка — снос или строительство новых стен, изменение площади комнат, возведение стационарных межкомнатных перегородок.
  • Модернизация — замена старой электропроводки, водопровода, системы канализации и других коммуникаций на новые.
  • Техническое оснащение — установка кондиционера, сплит-системы, системы сигнализации, пожаротушения и других систем.
  • Строительство объектов на арендованной земле — возведение торговых центров, автозаправок, магазинов, жилых домов.
  • Переустройство. К этому термину относится монтаж, установка, перенос инженерных сетей — например, водопровода или газопровода.
  • Реконструкция — восстановление зданий, капитальный ремонт с сохранением первозданного вида.
  • Санитарно-эпидемиологические работы — обработка помещений от тараканов, акарицидная обработка участков и другие.
  • Садовое обустройство — посадка плодоносящих растений: деревьев, кустов.

Важно: текущий ремонт не относится к неотделимым улучшениям. Под ремонтом стоит понимать устранение определенных неисправностей — например, частичный ремонт крыши, замену небольшого участка проводки, замену поврежденных стекол на новые. Чем масштабнее работы, тем больше шанс признать их капитальным преобразованием.

Если в будущем арендатор хочет забрать неотделимые улучшения с собой, если это возможно — например, выкопать и пересадить саженцы — это должно заранее обговариваться. Все условия расторжения сделки нужно обязательно фиксировать в договоре.

Например: Дарья сняла дачный участок, заключила договор об аренде сроком на 10 лет. За это время провела отопление, сделала косметический ремонт, установила новые окна и двери, посадила и вырастила плодоносящие деревья на участке.

Все это — собственность арендодателя, владельца дачи, потому что является неотделимым улучшением. Дарья может попросить компенсировать затраты — если соответствующее условие прописано в договоре, арендодатель выплатит сумму затрат или снизит арендную плату.

Может ли арендодатель не возмещать арендатору расходы на неотделимые улучшения?

Ответ на вопрос – в п. 2 ст. 623 ГК РФ. Арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений после прекращения договора.

Однако это право возникает при выполнении трех условий:

  1. Право на возмещение неотделимых улучшений предусмотрено договором аренды.
  2. Улучшения произведены за счет средств арендатора.
  3. Арендодатель дал согласие на производство улучшений.

Специальный порядок получения согласия арендодателя на осуществление неотделимых улучшений законодательно не установлен. Однако в договоре его лучше прописать. Желательно, чтобы согласие было зафиксировано документом – при необходимости обращения в суд такой документ будет принят как доказательство.

Отсутствие документально подтвержденного согласия арендодателя – повод для отказа в возмещении стоимости неотделимых улучшений. Пример – Определение ВС РФ от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544.

Неотделимые улучшения, произведенные без согласия арендодателя, подлежат возмещению по усмотрению арендодателя.

Многие арендодатели предпочитают включать в договор условие, в силу которого они являются собственниками неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором. В этом случае арендодателю не компенсируются затраты, даже если получено согласие на осуществление таких улучшений.

Источник: https://yuristproffi.ru/nedvizhimost/uluchsheniya-otdelimye-i-neotdelimye.html

Неотделимые улучшения арендованного недвижимого имущества

Неотделимые улучшения квартиры это

Неотделимые улучшения объекта недвижимости представляют собой такие изменения, которые не могут считать отдельными без причинения серьезного вреда. Ими может быть пристройка к дому или коммерческому зданию, установка сложной вентиляционной системы. Также учитывается модернизация или реконструкция объекта.

Особенности законодательства

Неотделимые улучшения по ГК РФ устанавливаются статьей 623. Определяется, что если они проведены с согласия собственника и за средства арендатора, расходы по общему правилу возмещаются после завершения срока действия договора. Если затраты понесены, но арендодатель согласие не давал, они не подлежат возмещению.

Важно договариваться о внесении любых изменений в характеристики объекта только по соглашению с его владельцем. Оно не должно быть устным, так как подобные договоренности невозможно подтвердить, особенно, если не было свидетелей.

Что относится к неотделимым улучшениям

Не ведется специальный учет неотделимых улучшений арендованного имущества. Это оценочный критерий, который может решаться в судебном порядке из-за спорной ситуации. Существуют следующие виды стандартных улучшений:

ДостройкаК ней относятся работы, в результате которых к основной части здания присоединяют новые элементы, что приводит к увеличению общей площади. Основной признак — новые элементы становятся единым целым, а не остаются отдельной пристройкой.
РеконструкцияЭто комплекс мероприятий, которые меняют параметры объекта и улучшают текущие качества. Обычно реконструкция проводится в постройках, которые подверглись физическому или моральному износу. Она позволяет восстановить первоначальный внешний вид.
МодернизацияЭто полное обновление объектов, подлежащих амортизации. Это изменение той собственности, которую не запрещено ремонтировать по строительным и санитарным нормам.
ПереустройствоЭто монтаж, изменение или перенос инженерных сетей. К ним относится сантехника, проводка, вентиляция, водо- и газоснабжение. Для такой работы требуется согласование в разрешающих инстанциях.
Капитальный ремонтВ него входит замена изношенных элементов, оборудования и инженерных систем. В результате завершения работ оборудование становится пригодным для дальнейшего использования.
Установка охранных и пожарных системЭто увеличивает безопасность, страхует от несчастных случаев. Но монтаж могут выполнять только профильные компании, имеющие разрешительную документацию.
Выполнение санитарно-эпидемиологических работЭто комплекс действий, направленных на специальную обработку помещений. Подобные действия нужны, если помещения будут использоваться под продуктовый магазин.

Внимание! Перепланировка это также неотделимое улучшение недвижимого имущества. Так как выполняется демонтаж стен и ненужных конструкций, требуется предварительное согласование в органах местного самоуправления.

Необходимость компенсации

Проблема компенсации регламентируется статьей 623 ГК РФ. Она необходима в том случае, если работы проведены по согласованию с арендодателем. Если арендатор произвел улучшения самостоятельно, компенсация исключается. Собственник может ее выплатить, но только по собственному усмотрению.

Если работы выполнены по предварительному согласованию, а компенсация не выплачивается, необходимо обращаться в суд. Основная проблема — предоставить доказательства, что неотделимые улучшения арендованного имущества выполнены по предварительному согласованию.

В этом случае используется несколько вариантов:

  1. Показания свидетелей. Свидетельства должны не только подтвердить факт услышанного разговора, но и совместные действия сторон.
  2. – и фотоподтверждения. Если удалось получить подобные доказательства, они относятся к доказательной базе.
  3. Письменное соглашение. Это лучший вариант, который является документальным подтверждением. Если арендодатель предлагает провести улучшения, лучше подкрепить выполнение работы отдельным дополнительным соглашением к договору аренды. Указывается размер затрат и объем изменений с перечислением конкретных действий.
  4. Фактическая компенсация. Арендатор проводит работы за счет арендодателя или уменьшает размер платежей за аренду благодаря выполненным работам. Важно иметь график платежей, в котором часть суммы вносится в денежном выражении, а другая является компенсацией за выполненные действия. Проставляются соответствующие подписи. При оформлении расписки указывается, каким образом произведен платеж.

Важно! Один из лучших вариантов, когда необходимость выполнения улучшений фиксируется в договоре аренды. С таким вариантом приходится сталкиваться не часто. Но в этом случае можно одновременно предусмотреть компенсацию.

Спорные случаи

Если арендуются офисные помещения, часто в них приходится вкладывать дополнительные средства. Требуется модернизация, реконструкция или обычный ремонт. Эти изменения зачастую  неотделимы.

Президиум ВАС РФ сформулировал Постановление № 2842/10 от 06.07.2010, по которому требования о возмещении могут возникать к тому моменту, когда были завершены. Произведенные арендатором неотделимые улучшения имущества должны компенсироваться. Но существуют некоторые нюансы, по которым арендатор может остаться без компенсации тех расходов, которые были понесены на работы.

Когда расходы не возмещаются

Согласно п. 2 ст 623 ГК РФ, арендатор может возместить стоимость только при соблюдении всех условий:

  1. Право на компенсацию устанавливается условиями договора.
  2. Владелец дал согласие на выполнение работ.
  3. Работы выполнены полностью за счет средств арендатора.

Специальный порядок согласия не устанавливается. Его достаточно прописать в качестве отдельного пункта в договоре аренды. Если он не включен заранее, можно подготовить отдельный документ. Если придется обращаться в суд, сложно доказать правоту, не имея документального подтверждения.

Полезно знать! Арендодатель может включить условие, по которому он становится собственником всех улучшений независимо от того, кто понес за них расходы. В этом случае затраты не компенсируются даже при наличии согласия на подобные действия. Также указывается условие, по которому компенсация не производится, если договор расторгнут досрочно по требованию арендатора.  

Если осуществлена передача неотделимых улучшений, важно убедиться, что собственник согласен на данные действия. Он может и не компенсировать расходы. После окончания договора ему не нужно увеличивать первоначальную стоимость имущества. Не нужно учитывать доходы в виде капитальных вложений, которые устанавливаются в форме неотделимых улучшений при уплате налогов.

Если расходы осуществляются с целью текущего поддержания рабочего состояния объекта, затраты учитываются единовременно с остальными затратами. Если вложения капитальные, они признаются амортизируемым имуществом. Амортизация капитальных вложений начисляется той стороной, которая несет затраты фактически. Если средства возмещаются, то он и начисляет амортизацию.

В отчетный период включаются расходы в размере не больше 10% в случае капитальных вложений. При использовании данной возможности, в суммарном балансе амортизационных групп учитываются суммы, на которые увеличилась оценка имущества.

Имущественный налог

Если арендатором были внесены изменения в виде капитальных вложений, он получает финансовые выгоды от произведенных действий. Собственник не может пользоваться ими в момент действующего договора аренды. Поэтому именно его назначают плательщиком налога на имущество.

Если же капитальные вложения были возмещены арендодателем в полном объеме до ввода в эксплуатацию, они не будут облагаться налогом и учитываться в составе основных средств организации.

Чтобы не платить налог на имущество, следует передать улучшения сразу после завершения работ.

Когда арендодатель делать это отказывается, откладывая данный вопрос до завершения договора аренды, придется нести расходы арендатору.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/arenda/neotdelimye-ulucsenia-arendovannogo-nedvizimogo-imusestva.html

Неотделимые улучшения квартиры: что это такое по ГК РФ

Неотделимые улучшения квартиры это

/ Информация

Назад

: 06.04.2020

0

1

  • 1 Понятие неотделимых улучшений
  • 2 Неотделимые улучшения при аренде
  • 3 Как учесть неотделимые улучшения при сделках купли продажи?
  • 4 Варианты оформления договора
  • 5 Важные тонкости и советы по составлению
  • 6 Порядок выполнения работ и получения компенсации
  • 7 Налоговый вопрос

Понятие неотделимых улучшений

Законодательное понимание того, что такое неотделимые улучшения, дает ст. 623 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с ней, неотделимыми считаются те модификации имущества, которые невозможно убрать без причинения вреда квартире. Например:

  • перепланировка жилья – снос перегородок, установка душевой кабины вместо ванны, перенос сантехники, вентиляции;
  • установка дополнительного технического оснащения и переустройство – батареи, кондиционер, теплый пол, замена электропроводки и водопровода, газопровода;
  • капитальный ремонт и реконструкция квартиры;
  • в некоторых случаях сюда также можно отнести и санитарную обработку от мышей, клопов, тараканов.

Перечень не исчерпывающий. Главный критерий неотделимых улучшений квартиры по ГК РФ – их нельзя демонтировать, не разрушив существенным образом квартиру и не причинив ей вред.

Так, к неотделимым улучшениям не относятся:

  • бытовая техника – стиральные машинки, холодильники, плиты, посудомойки, пылесосы, микроволновые печи и так далее;
  • мебель (отдельная и гарнитуры) – если они не встроенные в конфигурацию квартиры, как, например, некоторые шкафы;
  • сантехника, если она не потребовала переноса системы водоснабжения (например, установка душевой кабины требует переложить трубы, а замена раковины таких действий не предполагает. Душевая кабина будет неотделимым улучшением, а раковина – отделимым);
  • предметы быта и домашнего обихода – посуда, предметы повседневного назначения.

Приведенное выше понимание используется только для арендованных квартир. Неотделимые улучшения при купле-продаже определяются немного иначе – их мы рассмотрим в соответствующем разделе статьи.

Под данное понятие попадают моменты капитального ремонта жилища, его перепланировки, реконструкции или других восстановительных работ, покупки и установки бытовой техники нового поколения. Неотделимыми эти дополнения именуются по той причине, что отделить их от недвижимого имущества нельзя.

Если помещение оценивалось в одну суму, когда его собирались приобретать люди, то после проведения подобного ремонта указанной квартиры, она поднимется в цене, что покупатели должны знать, соглашаясь с таким моментом.

К примеру, если в комнатах была переделана система отопления или заменены полы еще бывшим владельцем, то покупатели должны приобретать товар именно в таком виде, понимая, что этого уже изменить нельзя, доплатив деньги дополнительно за тот вид работ, которые были проведены в выставленном на продаже здании и замене или отделению не подлежат, что должно учитываться потенциальными покупателями.

Неотделимые улучшения при аренде

Жилец арендованной квартиры может производить в ней ремонт, докупать мебель, технику. В некоторых случаях требуется выполнение неотделимых улучшений арендуемого жилья: капитальный ремонт, смена электропроводки или организация проема в перегородке между комнатами.

Общие правила:

  • Отделимые улучшения не компенсируются, арендатор забирает их с собой при выезде. Если стороны договорятся, собственник квартиры может оставить их себе при условии компенсации. Например, выкупить мебельный гарнитур в гостиной у нанимателя по цене с учетом износа.
  • Неотделимые усовершенствования нужно обязательно согласовывать с хозяином квартиры. Если не согласовать – компенсации не будет, даже если такое условие будет прописано в договоре. Согласование должно быть предварительным – заранее, до того, как начнутся работы. Последующее согласование (по факту) в данном случае не считается и рассматривается как нарушение договора.

Как учесть неотделимые улучшения при сделках купли продажи?

Покупателям и продавцам, которые собираются составить сделку, нужно уяснить тот момент, что проведения мер, которые относятся к категории неотделимых улучшений, отменить нельзя.

Оценить имущество продавца в случае составления сделки этого формата можно по таким критериям:

  • в каком реально состоянии находится помещение;
  • проводятся ли там работы, которые могут увеличить сумму выплаты;
  • на какой период рассчитаны выплаты по покупке и может ли за это время что-то существенно измениться.

Внося первую или вторую часть суммы, прописанной в договоре, нужно с продавцом обсудить моменты, которые могут ее увеличить, а при составлении конкретной договоренности. Написать расписку, подтверждающую позиции обеих сторон. Неотделимые улучшение при продаже квартиры будут иметь свой вес, поэтому проведение и осуществление стоит предусматривать заранее обязательно.

В сделках купли-продажи тоже можно встретить понятие «неотделимые улучшения квартиры», но в другом контексте. В ДКП они используются для занижения налогооблагаемой базы и в итоге снижения суммы налога продавца с продажи.

Неотделимые улучшения при этом не обязательно рассматриваются как в аренде. Это могут быть дорогостоящие мебельные гарнитуры, бытовая техника и наличие дизайнерского ремонта. Главное, чтобы соответствовали сумме, которую нужно отразить в документах.

Схема следующая:

  1. Стороны договариваются о купле-продаже квартиры, однако продавец настроен снизить цену в ДКП для уменьшения будущего НДФЛ.
  2. Стороны заключают два ДКП. Один на квартиру, другой – на неотделимые улучшения.
  3. В Росреестр сдается только ДКП квартиры, регистрируется право покупателя.
  4. Покупатель рассчитывается по двум договорам. В итоге продавец получает полную стоимость жилья.
  5. При заполнении декларации 3-НДФЛ продавец показывает только стоимость, указанную в ДКП квартиры. Налог снижается.

Хотя в НК РФ не содержится прямого запрета на такие действия, полностью назвать их законными нельзя.

Риски сторон

В случае заключения подобной сделки, риски несет как продавец, так и покупатель. Если стоимость квартиры будет существенно ниже рыночной, налоговая может инициировать более тщательную проверку сделки. Выяснив наличие ДКП на усовершенствования, ИФНС:

  • доначислит НДФЛ с учетом скрытого дохода;
  • привлечет к налоговой ответственности и назначит штраф.

В итоге продавец, рассчитывая на налоговую экономию, может понести убытки.

Покупатель же рискует при аннулировании или расторжении сделки получить обратно только сумму, указанную в ДКП квартиры, а остальное попросту потерять.

Неотделимые улучшения квартиры встречаются в сделках аренды и купли-продажи. В обоих случаях нужно уделить особое внимание оформлению соглашений и письменной фиксации договоренностей.

Материал был вам интересен? Поставьте лайк и поделитесь статьей в своей соцсети!

Можно ли занизить цену в договоре при ипотеке?

vadim70 ovthinnikov/Fotolia

В договоре купли-продажи можно указать любую цену, о которой договорились продавец и покупатель. Вплоть до того, что квартира будет стоить 400 000 рублей. Это принцип свободы договора.

Когда у покупателя есть деньги, то нет никаких проблем. Оформить такую сделку легко. После соблюдения формальностей и регистрации в Росреестре продавец получает от покупателя деньги и сделка закрыта. Никто никогда не узнает, какую именно сумму покупатель передал продавцу.

Если покупателю нужен ипотечный кредит, то в дело включается банк. Задача продавца: получить ипотеку на сумму фактической покупки, а не на ту, что указана в договоре купли-продажи квартиры.

Для занижения стоимости квартиры при ипотеке риелторы придумали специальную схему. Используется 2 договора: купли-продажи квартиры и купли-продажи неотделимых улучшений. Банк учитывает оба договора и выдает кредит на их общую сумму.

Название договораОсобенности
Договор купли-продажи квартиры Предмет договора: квартираЦена: 999 000 рублей

Источник: https://uk-mishino.ru/nezhilaya-sobstvennost/chto-takoe-neotdelimye-uluchsheniya.html

Договор купли-продажи неотделимых улучшений квартиры: новый образец

Неотделимые улучшения квартиры это

Договор купли-продажи неотделимых улучшений квартиры не считается обязательным документом при заключении сделки об отчуждении имущества и не обеспечен регламентом законодательства.

Однако на практике в большинстве случаев при достижении компромисса между сторонами его составление является рекомендуемым. Чтобы нивелировать возможные риски, важно обратить внимание на необходимость в данном соглашении, правилах оформления и особенностях утверждения.

Что такое неотделимые улучшения?

Перед проведением сделки купли-продажи недвижимости первоначально проводится оценка объекта, по результатам которой устанавливается реальная стоимость имущества и величина налоговых отчислений за реализацию жилья.

При приобретении квартиры с первичного рынка недвижимости нет необходимости в уточнении дополнительных условий, касающихся неотделимых улучшений – объект ранее не был в пользовании других лиц, поэтому какие-либо работы по повышению характеристик помещения не производились.

Вариант с покупкой жилья на вторичном рынке подразумевает наличие факта выполнения определенных действий с недвижимостью, направленных на повышение ее качества, будь то:

  • ремонтные работы;
  • перепланировка;
  • бытовая техника;
  • дорогая сантехника;
  • и т.п.

Благоустройство квартиры требует немалых вложений. Поэтому стоимость объектов с улучшениями будет явно выше, что позволяет продавцу взимать с покупателя отдельную сумму.

Обязательно ли нужно составлять договор?

Гражданским законодательством не предусмотрено никаких регламентирующих положений, касающихся составления отдельного соглашения по улучшениям для проведения раздельной оплаты.

Единственное упоминание указано в ст. 623 ГК РФ, но распространяется оно лишь на арендованное жилье. Поэтому оформление договора – это сугубо самостоятельное решение сторон сделки.

Во избежание недопонимания следует учитывать такие особенности:

  • если судить по практике, единственная цель существования дополнительного документа – уменьшение налогооблагаемой базы. По достигнутому соглашению покупатель отдельно вносит: сумму на оплату самого объекта, сумму на неотделимые улучшения.

Налоги взимаются исключительно в первом случае. Вторая часть представляется в виде компенсации ранее совершенных затрат на основании договора, который не считается обязательным при регистрации сделки в Росреестре;

  • важно, чтобы стоимость, указанная в качестве налогооблагаемой, не была ниже рыночной. В противном случае налоговая может заинтересоваться сделкой. При таких обстоятельствах наличие дополнительного договора станет основанием для направления претензий в адрес продавца;
  • нет необходимости в оформлении договора по неотделимым улучшениям, если отсутствует потребность в уплате налога. Освобождение от взимания сбора актуально при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 5 лет.

Как показывает судебная практика, следует избегать чрезмерной минимизации затрат путем занижения налогооблагаемой базы, ведь в таких ситуациях налоговики пытаются всеми возможными способами взыскать недополученные суммы.

Что нужно указать в договоре?

Конкретной формы не предусмотрено, так как в законе отсутствуют регламентирующие позиции.

Однако для обеспечения собственных интересов сторонам сделки нужно указать в содержании документа такие положения:

  1. наименование документа «Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры»;
  2. место и дата составления;
  3. персональные сведения об участниках: ФИО, место рождения, год рождения, паспортные реквизиты, адрес регистрации;
  4. информация об объекте: адрес расположения, этажность дома, количество комнат;
  5. описание неотделимых улучшений с указанием стоимости каждой позиции и в целом;
  6. способ передачи денежных средств: наличными, безналичным расчетом, через банковскую ячейку;
  7. права и обязанности сторон сделки;
  8. ответственность за несоблюдение условий соглашения.

Покупатель и продавец вправе определить дополнительные положения договора при достижении компромисса. Основное требование – соблюдение законодательных норм. К примеру, недопустимо ограничение свобод одного гражданина, использование «теневых» инструментов расчета, сокрытие важных данных.

Также важно избегать ошибок – наличие неточностей в персональных данных или реквизитах существенно повышает риски оспаривания договорных позиций.

Скачать образец Договора купли-продажи неотделимых улучшений квартиры

Нюансы оформления договора

Для более полного понимания нюансов сделки, нужно выделить следующие положения:

  • если стороны сделки достигли соглашения, то разрабатывается предварительный вариант основного договора, который утверждается в присутствии нотариуса. Привлечение специалиста является обязательным, так как любые неточности или недостоверные сведения в документе могут привести к существенным проблемам, вплоть до признания сделки недействительной или потери жилья;
  • касательно договора по неотделимым улучшениям: обычно в услугах нотариуса нет необходимости, так как расчет осуществляется до перечисления основной суммы;
  • при оформлении налоговой декларации для подачи в налоговую службу продавцом предоставляется только основное соглашение. Во втором документе нет нужды, так как формально выплаченная сумма признается в качестве компенсации за ранее понесенные затраты;
  • в инспекции продавец праве запросить налоговый вычет, с помощью которого он может уменьшить величину налогооблагаемой базы.

Важно: несмотря на отсутствие необходимости в нотариальном заверении договора купли-продажи неотделимых улучшений квартиры, он будет признан судом в простой письменной форме в ситуации, когда покупателю придется защищать свои интересы при оспаривании сделки.

Какие имеются риски?

Определенные риски существуют как для продавца, так и для покупателя:

  1. если судить по формальным признакам, то оплата улучшений не признается в качестве обогащения продавца, что позволяет на законных основаниях уменьшить налогооблагаемую базу. Однако в практике данный момент вызывает немало спорных вопросов. Так, в подавляющем большинстве случаев продавец просто прописывает сумму понесенных затрат без их документального подтверждения. Именно это упущение становится причиной для применения к продавцу штрафных санкций налоговыми службами. Можно избавиться от необоснованных претензий, но лишь при обращении в суд и обосновании своей позиции документально;
  2. покупатели также несут определенные риски. Если продавец или его правопреемники решат отменить сделку через суд и их требования будут удовлетворены, то по решению произойдет возвращение лишь той суммы, которая указана в основном договоре. Чтобы добиться компенсации по условиям дополнительного соглашения, покупателю придется самостоятельно обращаться в суд. При этом любые неточности или ошибки могут стать причиной отказа в удовлетворении исковых требований;
  3. еще один немаловажный нюанс – это налоговый вычет. Уменьшение налогооблагаемой базы происходит лишь с основной суммы.

Избавиться от рисков достаточно просто:

  • при оформлении дополнительного соглашения для подтверждения стоимостной оценки важно использовать документы: платежные квитанции, чеки, выписки с банковских счетов. Это поможет избавиться как от претензий налоговой, так и от посягательств покупателя, продавца при возникновении разногласий, касающихся суммы оплаты;
  • покупателю важно самостоятельно проверять наличие обременений. Особенно это касается прав сторонних лиц на недвижимость;
  • при составлении договора купли-продажи неотделимых улучшений следует обратиться к нотариусу. Помимо проверки законности позиций и соответствия сведений реальным данным, специалист обеспечит нивелирование рисков реализации мошеннических схем.

В целом, необходимость в оформлении дополнительного соглашения по неотделимым улучшениям сохраняется, если сумма компенсации составляет несколько сотен тысяч.

Обеспечить выполнение условий договора и избежать возможных претензий со стороны заинтересованных лиц достаточно просто – нужно лишь подойти к составлению документа грамотно с привлечением компетентных лиц и документальным обоснованием каждой указанной позиции.

Внимание!

Для получения БЕСПЛАТНОЙ юридической консультации:

1. Задайте ваш вопрос, через форму внизу страницы, или через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию ( КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ! ):

Москва и Московская область +7 (499) 653-60-72 добавочный номер 564

Санкт – Петербург и область +7 (812) 426-14-07 добавочный номер 224

Решите свою проблему прямо сейчас!

У вас все еще остались вопросы по этой теме? Спросите юриста!

Источник: https://de-jure-info.ru/dogovor-kupli-prodazhi-neotdelimyh-uluchshenij-kvartiry-obrazets-2019-goda/

Что такое неотделимые улучшения арендуемого помещения и чем они отличаются от отделимых улучшений

Неотделимые улучшения квартиры это

Улучшением можно считать такое изменение свойств, характеристик имущества, которое повышает эффективность и (или) удобство его использования. Этим оно отличается от ремонта, который скорее направлен на устранение повреждений в ходе эксплуатации, устранение естественного износа.

Неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Это общее правило для аренды любого имущества, в том числе помещений.

Неотделимость улучшений проявляется в том, что, если их демонтировать, помещение или здание, в котором они выполнены, будет повреждено.

К повреждениям от неотделимых улучшений можно отнести, к примеру, повреждение отделки, сохранение следов от шурупов и других креплений.

В случае спора характер улучшений будет устанавливаться в суде с учетом конкретных обстоятельств дела.

Какие улучшения суды относят к неотделимым

Закон не называет конкретный перечень неотделимых улучшений. К неотделимым можно отнести, в частности, следующие улучшения:

  • система пожарной и охранной сигнализации, металлическое крыльцо, окна и двери ПВХ;
  • установка новых дверей, рольставней, оконных стеклопакетов;
  • установка встроенной сплит-системы кондиционирования воздуха.

Суд может квалифицировать результат произведенных работ и как отделимые улучшения, если повреждения при демонтаже небольшие и их можно исправить.

Как с помощью экспертизы обосновать, что выполнены неотделимые улучшения

Если есть сомнения по поводу того, какие улучшения выполнены, устранить их можно с помощью экспертизы. В случае судебного спора суд может назначить экспертизу для разъяснения вопросов, требующих специальных знаний (ст. 82 АПК РФ).

Если вы заявляете ходатайство о проведении судебной экспертизы, рекомендуем:

  • сформулировать вопросы, которые необходимо поставить перед экспертом, например, возможность демонтажа улучшений без вреда для имущества, способ демонтажа и устранимость его последствий (возможность дальнейшей эксплуатации имущества без улучшений);
  • предложить экспертную организацию или конкретного эксперта, которых вы хотите привлечь.

Чем отличаются неотделимые улучшения от отделимых

В отличие от отделимых улучшений при демонтаже неотделимых улучшений возникают существенные повреждения арендованного помещения. Примером таких повреждений можно назвать:

  • следы от креплений;
  • повреждения потолочного и полового покрытия в местах прилегания перегородок;
  • отверстия в местах прокладки воздуховодов, посадочных мест внешних и внутренних частей системы кондиционирования, которые образуются при демонтаже сплит-системы кондиционирования воздуха и перегородки.

В то же время кондиционеры (внутренние и наружные блоки) суд может признать отделимыми улучшениями, если возможен их демонтаж без ущерба помещению.

Неотделимые улучшения принадлежат арендодателю как неотъемлемая часть арендованного помещения. Соответственно, после прекращения аренды арендатор по общему правилу имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, которые он выполнил за счет своих средств при условии, что арендодатель согласовал их проведение (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Отделимые улучшения являются собственностью арендатора по общему правилу (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Такие улучшения арендатор может забрать. Для этого ему в случае спора с арендодателем потребуется доказать, что улучшения можно отделить без вреда для арендованного имущества. При отсутствии таких доказательств вернуть улучшения может быть не получится.

Возникают ли неотделимые улучшения в результате текущего ремонта помещения

Улучшения, в том числе неотделимые, возникают, если в результате работ изменились (улучшились) качественные характеристики объекта, произошла его модернизация, а не просто замена существующего оборудования в помещении (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 2856/11). Улучшение обычно выражается в новых дополнительных свойствах и качествах помещения, которые требуются арендатору.

Когда работы направлены на профилактику возникновения и (или) на устранение недостатков, возникших при использовании помещения, это текущий ремонт. В процессе такого ремонта ликвидируются мелкие повреждения и неисправности.

Если в результате таких работ арендуемое помещение не приобретает новые свойства, его характеристики не повышаются, то неотделимые улучшения не возникают, даже если результат нельзя отделить без повреждения имущества.

Арендатор в этом случае по общему правилу не сможет потребовать возмещения стоимости работ, в том числе выполненных с согласия арендодателя.

Арендатор обязан производить текущий ремонт за свой счет, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Источник: https://urist7.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-arendy/dogovor-arendy-nedvizhimosti/chto-takoe-neotdelimye-uluchsheniya-arenduemogo-pomeshheniya-i-chem-oni-otlichayutsya-ot-otdelimyx-uluchshenij.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.