Несоблюдение договора купли продажи квартиры

Содержание

Ответственность за нарушение договора купли-продажи

Несоблюдение договора купли продажи квартиры

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Сторонами договора купли-продажи выступают продавец и покупатель. У каждого из них есть права и обязанности, за нарушение которых они могут быть привлечены к ответственности.

Нарушением договора купли-продажи считается неисполнение или ненадлежащее исполнение предусмотренных обязательств. К этому относится и нарушение определённых условий, предусмотренных законом для каждого конкретного вида договора купли-продажи или сторонами в самой сделке.

В общем виде формы ответственности сторон за нарушение договора предусмотрены Гражданским Кодексом Российской Федерации, а именно: возмещение убытков, взыскание неустойки, принуждение исполнить обязательство.

Важные аспекты

Права и обязанности сторон по договору купли-продажи могут быть урегулированы как законом, так и соглашением сторон.

Основной обязанностью продавца является обязанность передать в собственность покупателя предмет договора купли-продажи, соответствующие документы и принадлежности. При этом продавец должен соблюдать следующие условия:

  • передать предмет, обозначенный в договоре купли-продажи в срок;
  • передать предмет сделки надлежащего качества, в установленном количестве и ассортименте;
  • передать вещь без недостатков материального и правового характера, то есть вещь должна соответствовать установленному договором назначению, обладать необходимыми характеристиками, быть свободной от прав третьих лиц на неё (исключение: покупатель согласился принять вещь, обременённую правами третьих лиц).

В обязанности покупателя входит:

  • принять предмет договора купли-продажи;
  • уплатить оговоренную сумму.

Если третье лицо предъявит иск покупателю по основаниям, возникшим до заключения сделки, покупатель привлекает продавца к участию в деле на своей стороне (такое участие также является обязанностью продавца).

Оснований наступления ответственности сторон множество, например:

  • Продавец не соблюдает свои обязанности по передаче покупателю товара – последний вправе отказаться от выполнения условий договора купли-продажи. Если речь в таком случае идёт об индивидуально-определённой вещи, покупатель имеет право потребовать её;
  • Продавец отказывается передавать права собственности на предмет соглашения и прилагающиеся к нему документы – покупатель может отказаться от принятия товара;
  • Ассортимент предоставленного товара не соответствует оговоренным условиям – покупатель вправе отказаться от товара и не оплатить его полную стоимость;
  • Предмет договора не соответствует по качеству – покупатель имеет право:
    • требовать уменьшения цены;
    • требовать бесплатного исправления недостатков;
    • истребовать компенсацию собственных расходов на исправление недостатков.
  • Предмет сделки обременён правами третьих лиц – покупатель, в случае, если он не был согласен с таким обременением, вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора купли-продажи;
  • Если товар изымается в пользу третьих лиц вследствие эвикции – продавец возмещает убытки покупателю;
  • Доставленный товар не соответствует количеству, установленному в договоре купли-продажи – покупатель вправе:
    • отказаться от переданного товара и оплаты;
    • запросить недостающие вещи;
    • потребовать возврата денег, если они уже были уплачены.
  • Покупатель не оплачивает, взятый в рассрочку товар – его можно обязать выплатить проценты за просроченную сумму;
  • Гибель или случайное повреждение предмета сделки – с момента передачи, ответственность полностью лежит на покупателе;
  • В случае некомплектности товара, продавец должен доукомплектовать его, либо уменьшить цену;
  • Когда предусмотрена обязанность застраховать предмет сделки и одна из сторон не выполняет этого, другая вправе застраховать за свой счёт и потребовать покрытия своих расходов.

Образец договора купли-продажи

Существуют общие законодательные положения, регулирующие ответственность за нарушение договора купли-продажи, в частности, нормы ГК РФ.

Вопрос обязательств сторон по договору купли-продажи затронут в 30 главе «Купля-продажа», в частности, в статьях 456 п. (2), 463 п. (1), 464, 466 п. (1), 468 п. (1), 478, а также в ст. 395, 448 п.

(4), в разделах об общих положениях о договорах, обязательствах.

В строго предусмотренных ГК РФ случаях, отношения купли-продажи могут регулироваться указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ. Определённые виды сделок по купле-продаже урегулированы федеральными законами, к примеру, законом о защите прав потребителей.

Ответственность за нарушение договора купли-продажи может быть установлена соглашением сторон.

Подделка документации

Подделка документации при совершении сделок с движимым и недвижимым имуществом влечёт уголовное наказание. Ст. 327 УК РФ содержит указание на подделку официальных документов, удостоверений, предоставляющих определённые права или освобождающих от обязанностей, а также на использование заведомо ложных документов при заключении соглашения.

За подобные действия лицо может быть приговорено к ограничению или лишению свободы, принудительным работам, аресту или штрафу.

Неисполнение обязательств

Типы ответственности за неисполнение обязательств указаны в 25 главе ГК РФ, каждое из которых применимо к сделкам по купле-продаже, а именно:

Убытки – это затраты, которые лицо, право которого нарушено, понесло или понесёт для восстановления этого нарушенного права:

  • доходы, которые он не получил, но должен был получить, если бы право не было нарушено;
  • повреждение или утрата его имущества.

2. Выплата неустойки

Неустойка – это сумма денег, которую сторона обязана уплатить другой стороне за неисполнение своего обязательства или ненадлежащее его исполнение, а также в случае просрочки исполнения.

3. Исполнение обязательства в натуре.

Подделка подписей

Подделка подписи при совершении сделки может иметь место в двух формах:

  • Проставление чужой подписи;
  • Лицо, действующее по доверенности, выходит за пределы предоставленных полномочий.

В зависимости от обстоятельств, сделка может быть признана недействительной (ничтожной) или не заключённой. Само лицо, умышленно проставившее подпись другого человека, будет привлечено к уголовной ответственности по ст. 327 УК РФ, как и в случае c подделкой документов.

Ответственность нотариуса

Ответственность нотариуса урегулирована ст. 17 «Основы законодательства РФ о нотариате». Согласно этому документу, частный нотариус несёт полную имущественную ответственность за вред, причинённый умышленно. Каждый нотариус должен застраховать свою ответственность.

Также, он несёт дисциплинарную ответственность за нарушения Кодекса профессиональной этики нотариусов РФ. Государство несёт ответственность за действия/бездействия нотариусов, действующих в рамках государственной нотариальной конторы. К деятельности частных нотариусов это не относится.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://www.samso.ru/grazhdanskoe-pravo/otvetstvennost-za-narushenie-dogovora-kupli-prodazhi.html

К чему может привести неоплата договора купли-продажи квартиры

Несоблюдение договора купли продажи квартиры

Преобладающее большинство расчетов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества осуществляется путем передачи денежных средств через банковскую ячейку с определенными условиями доступа к ней. При иных способах проведения процедуры имеются реальные риски, что продавец останется и без денег, и без квартиры. Как этого избежать?

Преобладающее большинство расчетов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества осуществляется путем передачи денежных средств через банковскую ячейку с определенными условиями доступа к ней. При иных способах проведения процедуры имеются реальные риски, что продавец останется и без денег, и без квартиры. Как этого избежать?

Когда вы рискуете?

Безрадостные результаты вас могут ожидать в различных ситуациях. Стоит упомянуть о самых распространённых из них. Например, стороны договорились осуществить оплату наличным платежом после государственной регистрации договора, но покупатель данное обязательство не исполнил.

Либо при проведении альтернативной сделки стороны не просчитали все возможные варианты доступа к банковской ячейке и, соответственно, не прописали их. В этом случае средства за жилое помещение может получить не продавец, как полагается, а покупатель или третьи лица.

Еще один рискованный вариант — оформление договора купли-продажи, согласно условиям которого продавец заранее, до фактического принятия денег подтвердил их получение, и это нашло отражение в договоре.

Большинство продавцов ошибочно полагают, что если они не получат за свою квартиру денежные средства, жилое помещение они смогут вернуть. В чем они заблуждаются?

Договор купли-продажи жилого помещения может быть расторгнут, а квартира возвращена первоначальному владельцу по инициативе одной из сторон только в исключительных случаях и только по решению суда, если имеет место нарушение условий договора другой стороной, которое определено законом или договором, как существенное, позволяющее расторгнуть сделку. При иных обстоятельствах продавец, оставшийся и без денег, и без квартиры, не может рассчитывать на возвращение в его собственность проданного жилого помещения — он вправе лишь требовать выплаты не полученных от сделки денежных средств.

Стоит обратить внимание на следующие моменты:

1. Специальное условие договора о его расторжении

Иногда продавец и покупатель включают в договор специальные условия, которые устанавливают основания его расторжения по требованию одной из сторон. Самое распространённое из них — неуплата денежной суммы за жилое помещение.

Необходимо отметить, что в законодательстве РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи квартиры в связи с его неоплатой.

И если договором данные права продавца прописаны не будут, шансы на возврат недвижимости при неполучении за нее денежных средств весьма невелики.

Так, с 2010 по середину 2012 года в московском регионе в суды обратилось более 1 000 продавцов, не получивших по сделке денежные средства. Почти 700 заявителей требовало возвратить в их собственность помещения, и только 50 исков было удовлетворено. Из более чем 300 судебных споров о взыскании денежных средств за проданную квартиру удовлетворено большинство исков.

2. Существенное нарушение условий договора купли-продажи

По мнению некоторых судов, в том числе Верховного суда РФ, факт неоплаты продавцу стоимости квартиры сам по себе не является существенным нарушением условий договора, т.к. продавец имеет право обратиться к покупателю с требованием о взыскании денежных средств.

Если суд рассматривает иск о расторжении сделки в связи с ее неоплатой, оценке подлежит степень нарушения условий договора.

Суды обращают внимание на такие моменты, как срок, в течение которого продавец обратился к покупателю с требованием об оплате денежных средств (обращался ли продавец с данным требованием вообще, сразу после регистрации сделки или спустя длительное время, например, год), социальное положение сторон договора (количество недвижимого имущества у продавца, наличие у него постоянного места жительства), иные факторы. Что характерно, именно в Московском регионе суды, в отличие от судов на периферии, и в отличие от позиции Верховного суда РФ, более склонны признавать неоплату стоимости жилья существенным нарушением условий договора, соответственно, значительно чаще расторгают сделки по указанным основаниям, возвращая продавцам квартиры.

3. Отсутствие расписки не может свидетельствовать о неоплате договора

Стоит отметить, что отсутствие расписки в получении денежных средств не всегда свидетельствует об их неполучении.

В договоре среди прочих условий может быть отражено, что «расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора», и после подписания такого договора доказать обратное не представляется возможным.

Большинство судов при отсутствии расписки считаютподтверждением факта оплаты соответствующие пункты договора купли-продажи с прямым указанием об оплате, проведенной покупателем недвижимости до момента подписания документа.

Для суда это является достаточным письменным доказательством выполнения финансовых обязательств перед продавцом. При таких обстоятельствах продавцу следует представить суду неоспоримые документы, подтверждающие отсутствие факта передачи денежной суммы за квартиру, что практически невозможно.

В заключение еще раз хочу обратить внимание на то, что действующее законодательство предусматривает за продавцом, не получившим оплату по договору, право требовать лишь взыскания денег, но не возврат переданного жилого помещения. Подобное материально-правовое ограничение серьезно влияет на процессуальное положение продавца, что является наиважнейшим основанием для особенно внимательного отношения к сделке.

Адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), специально для ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/1873913-2012-09-17-k-chemu-mozhet-privesti-neoplata-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiryi/

Признание договора купли-продажи недействительным 2021

Несоблюдение договора купли продажи квартиры

Основания признания договора купли-продажи недействительным
Какие сделки считаются ничтожными
Какие сделки считаются оспоримыми
Срок исковой давности для оспаривания сделки
Исковое заявление о признании договора купли продажи недействительным

Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

  • Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
  • Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
  • Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
  • Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
  • Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
  • Срок давности оспаривания договора купли-продажи
  • В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Иначе обстоит дело с оспариванием договора.

Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.

Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Как признать договор купли-продажи недействительным? Консультация юриста по телефону.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

  • Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
  • Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

  • Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
  • Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
  • Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
  • Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
  • Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

  • Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
  • Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
  • Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
  • Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
  • Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
  • Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
  • При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

  • 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
  • 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Можно ли оспорить договор купли-продажи? Юрист ответит на ваши вопросы.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной.

Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст.

28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.

Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Консультация юриста по гражданскому праву в СПб.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Услуги юристовпо оспариванию сделки:

  • Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
  • Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
  • Предъявление иска в суд
  • Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedeystvitelnyim/

Нарушение законодательства при сделках с недвижимостью

Несоблюдение договора купли продажи квартиры

При совершении сделок с недвижимостью нередки случаи, когда по различным причинам происходит нарушение действующего законодательства. За все нарушения норм права в сфере сделок с недвижимостью грозит наказание. Дифференцироваться оно будет в зависимости от того, какие правонарушения были совершены тем или иным лицом в сфере применения закона.

Виды нарушений законодательства

Так как регулирование вопросов, связанных с совершением сделок по купле-продаже недвижимости, находится в нескольких плоскостях права – уголовной, гражданской, административной отраслях, то и вопросы, связанные с формированием наказаний за такие нарушения будут решаться этими отраслями.

Для того, чтобы наиболее полно определить те виды наказаний, которые будут применяться к нарушителям законодательства в сфере сделок с недвижимостью, все нарушения следует разделить на группы:

  • Первой группой таких нарушений станут нарушения, связанные с указанием стоимости приобретаемого имущества, несоответствующей реальным параметрам. Искажение стоимости может происходить как в сторону уменьшения, что повлечет за собой нарушение налогового законодательства со стороны продавца, так как сумма налога будет существенно уменьшена; так и в сторону увеличения. Последний вариант наиболее характерен для тех случаев, когда идет речь о выкупе квартир, находящихся в частной собственности, администрацией муниципальных образований и субъектов государства для реализации имеющихся социальных программ.
  • Вторая группа нарушений связана с недействительностью сведений, указанных в тексте договора купли-продажи, а также с фиктивностью самого такого документа. Наиболее распространенными, кроме подписания действительно фиктивных документов, является указание недействительной даты заключения договоров, что влечет за собой признание сделки недействительной.
  • Третья большая группа нарушений, относящихся уже по своей классификации к преступлениям уголовного характера, в том числе, мошенничества, являются нарушения, связанные с различного рода принуждениями к совершению сделки, а также совершение сделок с использованием различных способов давления на участников договора, в том числе, с использованием угроз.

Перечисленные группы нарушений не являются исчерпывающими, так как искаженное применение действующего законодательства в сфере сделок с недвижимостью постоянно развивает этот перечень.

Искажение стоимости

Данный вид нарушений законодательства является одним из самых распространенных, так как позволяет получить максимальную выгоду от сделки, а выявить его достаточно сложно – ни продавец, ни покупатель зачастую не заинтересованы в том, чтобы раскрывать истинную сумму своих доходов.

Вариант с уменьшением стоимости приобретаемого имущества является наиболее распространенным с точки зрения частоты совершения такого нарушения. Самым выгодным он является для продавца, так как позволяет скрыть реальный уровень дохода от совершаемой сделки, в результате чего сумма, которая должна быть выплачена в качестве налога на доход физического лица, существенно уменьшается.

Для покупателя это действие чаще всего невыгодно, так как оно влечет невозможность в полной мере воспользоваться налоговым вычетом за приобретенное имущество, а также порождает риск потерять часть своих денег в случае признания сделки недействительной и расторжения договора, так как суд обяжет продавца вернуть только те средства, которые указаны в тексте договора.

Завышение стоимости чаще всего используется лицами, которые хотят получить максимальную выгоду в том случае, если принимают участие в заключении государственного или муниципального контракта на передачу жилых квадратных метров.

Реальная стоимость квартиры в этом случае во всех используемых документах указывается выше, чем она есть на самом деле. Несмотря на необходимость уплатить повышенный налог с дохода, реальная выгода недобросовестного продавца в этом случае будет существенно выше той суммы, которую он внесет в бюджет.

В случае, если будет выявлен факт искажения цены передаваемого жилья в меньшую сторону, налоговые органы взыщут с продавца недоплаченный налог, а также, по решению сотрудника налоговой инспекции, может быть назначен штраф (в том случае, если ущерб, причиненный государству, не будет считаться значительным).

В случае, если по условиям сделки цена указана выше, чем есть на самом деле, то продавец рискует получить уголовное наказание за осуществленное мошенничество, которое, в случае значительного ущерба приобретающей стороне, может считаться особо крупным.

Недействительность сведений и сделки

Данная группа нарушений имеет свои особенности, так как искажение условий сделки происходит на этапе подписания договора купли-продажи.

Наиболее распространенными нарушениями в этом случае являются подписание фиктивного договора, а также указание неверной даты совершения сделки.

Подписание фиктивного договора купли-продажи чаще всего используется недобросовестными участниками сделки в том случае, если они хотят получить крупный ипотечный займ без использования каких-то дополнительных ресурсов. Чаще всего такие действия предпринимаются родственниками с целью получить дополнительный доход без реализации имущества.

В этом случае между родственниками заключается фиктивный договор купли-продажи, который предъявляется в банк. Кредитная организация по такому договору выдает денежные средства под залог «переданного» имущества.

Последствием такой сделки будет однозначное расторжение договора купли-продажи и признание сделки недействительной, а полученные мошенническим способом средства придется вернуть кредитному учреждению с обязательной уплатой штрафных санкций и процентов по кредиту.

Если в тексте договора указывается неверная дата, это можно рассматривать с двух позиций – допущенная ошибка по невнимательности или сознательное искажение информации.

Если за допущенную ошибку никаких штрафных санкций, кроме обязанности сторон переоформить документы о праве собственности, не предусмотрено, то в случае сознательного искажения информации может произойти ситуация, связанная с признанием сделки недействительной (например, если выяснится, что на момент фактического подписания договора один из его участников находился за пределами Российской Федерации).

Сделки с принуждением

Данный разряд сделок встречается реже, чем предыдущие группы, однако они также имеют определенное распространение.

Под сделками по купле-продаже недвижимости понимаются такие соглашения, которые были подписаны с использованием различных методов давления на участников, в том числе, с угрозами физической расправы или морального уничтожения участников, если они откажутся от подписания договора.

Чаще всего эти схемы используют «черные» риэлторы, которым необходимо получить максимальный результат в кратчайшие сроки.

Последствия таких сделок, если потерпевшей стороне удастся доказать, что на нее оказывалось давление вплоть до использования угроз, носят однозначный характер – по решению суда такие сделки признаются недействительными, а имущество должно быть передано лицам, которым оно принадлежало до подписания договора купли-продажи.

Если виновные в совершении такой сделки с принуждением и угрозами будут найдены, то их ждут реальные сроки наказания по тем статьям Уголовного Кодекса, нормы которого они нарушили.

Количество сделок с недвижимостью, которые были совершены с нарушением законодательства в сфере оборота недвижимости, достаточно велико. Последствия таких нарушений будут различаться в зависимости от того, насколько нарушение было серьезным и какие последствия для каждой из сторон оно принесло.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/narushenie-sdelok.html

Продавцов квартир обяжут возвращать деньги при разрыве сделки

Несоблюдение договора купли продажи квартиры

Пленум Верховного суда РФ подготовил разъяснения, которые помогут покупателям квартир не остаться крайней и единственной пострадавшей стороной в случае признания сделки недействительной.

Сегодня покупка квартиры весьма рискованное дело. Все знают, что здесь много подводных юридических камней, но мало кто из простых граждан представляет, насколько этих камней реально много.

Например, как пояснили “РГ” эксперты, если сделка признается недействительной, покупателю не возвращают деньги – хотя бы только на бумаге (так как найти продавца и что-то с него получить та еще задача).

Нет: у нового владельца просто забирают квартиру и все. Он остается без денег на улице.

Сейчас пленум Верховного суда РФ разрабатывает постановление “О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве”. Одна из принципиальных новаций: в договоре продажи квартиры можно предусматривать условие, что продавец выступает поручителем по возврату денег в случае признания договора недействительным. То есть будет отвечать за возврат денег.

Председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев подчеркнул, что на практике поручителям нередко приходится выполнять данные им обещания помочь выполнить обязательство.

Адвокат Вячеслав Голенев обратил внимание, что проект постановления пленума открывает возможность делать поручительство под обязательства, возникающие из недействительности сделок.

Правовые вопросы операций с жильем эксперты “РГ” разбирают в рубрике “Юрконсультация”

“Представим ситуацию – приобретена квартира, но впоследствии родственник продавца оспаривает сделку по мотиву нарушений при первоначальной приватизации квартиры продавцом или притворности сделки купли-продажи, – рассказывает он. – На такой случай можно установить, что продавец или третье лицо выступает поручителем за исполнение обязанности по возврату денежных средств покупателю”.

Потребовать признать сделку притворной могут, например, кредиторы бывшего хозяина квартиры. Мол, таким образом он пытался уйти от расплаты: распродать имущество, попрятать деньги и объявить себя банкротом.

Если же квартира получена в наследство, через какое-то время оспорить сделку могут другие наследники. И так далее и тому подобное. Как поясняет Вячеслав Голенев, в случае признания сделки недействительной вопрос добросовестности или недобросовестности покупателя даже не ставится.

В данном случае это не играет роли. Соответственно, покупатель может остаться без ничего.

В России упростят процедуру налогового вычета при покупке квартиры

“Не стоит путать расторжение договора и признание сделки недействительной. Юридически это разные понятия, – говорит адвокат. – При расторжении стороны должны вернуть все как было. Одна сторона возвращает имущество, другая – деньги. Причем при расторжении можно взыскать не только деньги, но и убытки”.

Но в том-то и дело, что нередко договор покупки квартиры не расторгается, а признается недействительным.

“В случае признания сделки судом недействительной как оспоримой или ничтожной этой сделки для правопорядка как бы не существовало вовсе, – говорит адвокат. – Отсюда вытекают совсем другие последствия для продавцов и покупателей”.

Если квартира была приватизирована или, скажем, продавец признан невменяемым, то истец будет доказывать, что денег никто не получил, якобы это покупатель воспользовался проблемами истца.

Допустим, из квартиры в свое время выписали ребенка или инвалида, и они не поучаствовали в приватизации, а защитить свои права вовремя не смогли. Или что настоящий хозяин квартиры был невменяемый, а тот, кто продавал ее по доверенности, оказался мошенником и исчез.

Вариантов много, и все они грустные для покупателя, потому что крайним остается он.

Проверка в банке не спасает. Банковские юристы, по сути, ни за что не отвечают и умеют только красиво продавать свои услуги. Если же сделка признается недействительной, должник остается наедине со своими проблемами: он по-прежнему должен банку, так как ипотеку с него никто не спишет. А квартиру придется отдать.

Защищает человека только оформление сделки у нотариуса, так как нотариус несет полную имущественную ответственность. Если он допустит ошибку, то возместит ущерб. Нотариальное оформление позволяет отсечь мошенников на этапе оформления сделки, так как нотариус знает подводные камни.

Шансы же получить государственное возмещение в случае признания сделки недействительной ничтожно малы. Да, соответствующий закон есть, но процедура сложна, случаи единичны, и главное условие – возмещение могут получить только покупатели, признанные добросовестными.

При признании сделки недействительной статуса “добросовестного покупателя” люди могут и не получить.

Источник: https://rg.ru/2020/12/17/prodavcov-kvartir-obiazhut-vozvrashchat-dengi-pri-razryve-sdelki.html

Заниженная стоимость в договоре купли-продажи квартиры

Несоблюдение договора купли продажи квартиры

«Добрый день, Татьяна Васильевна. Меня зовут Денис. Мне необходима юридическая консультация. Дело вот в чём: я присмотрел себе 1 комнатную квартиру на вторичном рынке, в которой абсолютно всё меня устраивает.

Предложение действительно интересное во всех отношениях: и по цене, и по планировке, и по удачному расположению объекта рядом с метро. Но продавец выдвигает дополнительное принципиальное условие – продажа квартиры будет происходить по схеме с неполной стоимостью в договоре.

Хозяин обосновывает свою позицию, тем, что жильё он получил в результате безвозмездной сделки по наследству совсем недавно и в собственности недвижимое имущество у него менее 3-х лет, а платить полностью налоги 13% с суммы в 8.5 млн рублей, он не собирается. Кадастровая стоимость объекта примерно 7.3 млн рублей.

Минимально возможная 70% налогооблагаемая ставка при этом по предварительным подсчётам в рублёвом эквиваленте составляет примерно 5.1 млн. Однако, собственнику эта цифра кажется по видимому слишком большой, даже налоговый вычет в 1 млн рублей его не спасает, и он предлагает занизить стоимость квартиры в договоре до 3.5 млн.

рублей. Уверен, что не только мне эта сумма за ликвидную квартиру в Москве кажется ничтожно малой и неправдоподобной.

Я, если честно, не совсем понимаю степень риска для себя в данном положении, да и как быть со второй частью платежа – как правильно оформить разницу, которая вне контракта? Что вы посоветуете как профессиональный участник рынка недвижимости в данной ситуации? Стоит ли соглашаться на такие сомнительные условия и чем  грозит занижение цены в ДКП сторонам сделки? Заранее благодарю за ответ»

Хороший вопрос. Что могу сказать по этому поводу. Описанная выше ситуация, к сожалению, характерна для современного рынка вторичной недвижимости.

С одной стороны незадачливый хозяин жилья со свежей собственностью на недвижимое имущество, который не внемлет ничьим здравым советам, с другой – озадаченные потенциальные покупатели, которые не знают с какого лучше боку подступиться к объекту: как говорится, и хочется и колется.

В данном конкретном случае, существует большая доля вероятности того, что сомнительная операция попадёт на карандаш Росфинмониторингу или Федеральной службе налоговой полиции, в результате проверки и по представлению которых сделка может быть либо приостановлена, либо в судебном порядке признана притворной, а деньги на счетах заморозятся на неопределённый срок до выяснения всех истинных обстоятельств.

Именно поэтому для всех участников процесса важно осознавать, что все сделки купли-продажи недвижимости рассматриваются налоговым ведомством через призму 70% порога от кадастровой стоимости.

Указывать цену в договоре ниже этой планки нет никакого смысла.

Даже, если рыночная стоимость объекта значительно ниже государственной, налог всё равно будет начисляться исходя из минимальной базовой ставки налогообложения в размере 70% от кадастровой стоимости недвижимости.

Зачем продавцы недвижимости занижают цену в ДКП?

На рынке вторичной городской недвижимости существует стереотип, что абсолютно все продавцы, которые  занижают стоимость в договоре, делают это с одной лишь с целью, чтобы не платить налоги с продажи квартиры. Однако, это не совсем верно. На самом деле истинные мотивы скрывать белую выручку несколько иные и их намного больше.

Например, при разделе имущества близких родственников и бывших супругов – есть смысл указать цену существенно ниже рыночной, чтобы не делиться вовсе или делиться с заинтересованными лицами, но уже значительно меньшей долей денежных средств.

Кроме того, собственники недвижимого имущества освобождаются от уплаты налогов при продаже лишь при соблюдении строго определённых законом условиях:

  • по истечению 3-х лет с момента возникновения права в результате безвозмездной сделки (наследство, дарение, приватизация)
  • по истечению 3-х лет с момента перехода права собственности в результате сделки купли-продажи (с поправками на 2020 год, если это единственная собственность гражданина)
  • по истечению 5-лет с момента регистрации права собственности на объект в результате возмездной операции по ДДУ, ДКП и т.д (при наличии в собственности других объектов)

И в том случае, если продавцы не подпадают под эти категории, то при реализации недвижимости (квартир, комнат, долей, земельных участков, домов и дач) они естественным образом задумываются о том, как существенно уменьшить налоговое бремя и стремятся это сделать, как им кажется, одним единственно возможным способом – указать неполную стоимость в соглашении об отчуждении, напрочь забывая при этом и о других допустимых инструментах. Например, таких как  – снижение кадастровой стоимости объекта. Но это уже совсем другая история…

Схема сделки купли-продажи жилья с неполной стоимостью в соглашении

Алгоритм реализации подобного рода сделки выглядит следующим образом: при подписании договора купли-продажи квартиры непосредственными участниками процесса, получение продавцом денежных средств от покупателя подтверждается расписками, которые оформляются при личном присутствии приобретателя и по строго установленному образцу:

  • Первая расписка пишется на сумму указанную в официальном договоре
  • Вторая расписка пишется на разницу от фактической стоимости и цены, указанной в основном соглашении

После этого, все деньги (и первая, и вторая часть) закладываются в заранее арендованную банковскую депозитарную ячейку, условием доступа к которой будет являться договор с отметками Россреестра о регистрации перехода права собственности на объект. Ключ от хранилища при этом остаётся у покупателя.

После успешного завершения процедуры регистрации возникновения права собственности на квартиру, участники сделки встречаются в банке и обмениваются ключом от сейфа и расписками.

На заключительном этапе купли-продажи, жильё передаётся новому собственнику с подписанием соответствующего акта, в котором также фиксируется отсутствие каких-либо взаимных материальных претензий.

Неполная стоимость при ипотеке

Если ещё несколько лет назад трудно было даже чисто гипотетически себе представить проведение ипотечной сделки с неполной стоимостью в договоре, то в наше время такая процедура становится делом вполне обыденным. Законы рынка и ничего более – есть спрос, значит, будет и предложение. Банки чутко реагируют на тенденции рынка и быстро подстраиваются под чаяния клиентов.

В кредитно-финансовой среде механизм одобрения заёмщиков и объектов на таких условиях отлажен как часы и подобного рода сделки (с занижением) десятками и сотнями ежедневно успешно проводятся по всей стране. Вторая часть, которая идёт мимо основного официального договора купли-продажи, проводится по документам как выдача кредита «на неотделимые улучшения и ремонт в квартире».

Новостройки по заниженной в договоре цене  – обычное дело

Большинство объектов в новостройках после получения ключей и сдачи дома в эксплуатацию реализуется физлицами по схеме с заниженной стоимостью в договоре. Оценки аналитиков и экспертов отрасли по объему таких сделок в процентном отношении разняться – одни говорят о 90%, другие о 70%.

Мой опыт подсказывает, что в принципе цифры действительно очень близкие к истине.

При подборе новостройки, куда ни позвони, представители или собственники везде говорят одну и ту же стандартную фразу: «У нас будет неполная стоимость в ДКП! Обсудите этот скользкий момент со своим клиентом, готов ли он пойти на такие условия?» Как показывает практика, суммы в соглашениях при этом зачастую фигурируют ровно те, за которые продавцы в своё время (несколькими годами ранее) покупали квартиры у застройщика по ДДУ на стадии котлована, потому что налог в этом в случае начисляется с прибыли – с разницы продажи и покупки, а если эти цифры равны, то и отчислять фискалам ничего не придётся.

Реализовать без лишних вопросов сделку по схеме с заниженной ценой в ДКП в новостройках действительно намного проще, потому как для этого созданы практически идеальные условия.

В момент постановки многоквартирного жилого дома на кадастровый учёт, за основу государственной оценки и стоимости берутся те данные, которые указаны в договорах застройщика. Но с каждым годом кадастровая стоимость новостройки будет только расти и стремительно приближаться к рыночной.

Поэтому текущий отчётный период (сразу же после сдачи дома и оформления собственности) – наиболее выгодный момент для продажи продукта инвестирования на первичном рынке.

Факторы риска при покупке квартиры за неполную стоимость в договоре

В случае расторжения сделки в судебном порядке по инициативе одной из сторон (или по требованию контролирующих и надзорных государственных органов), покупателю будет возвращена ровно та сумма денежных средств, которая указана в официальном договоре купли-продажи квартиры.

Расписки на второй финансовый транш, по факту имеющие полную юридическую силу, на практике судебными инстанциями принимаются во внимание при рассмотрении дела лишь в том случае, когда составлены по всем нормам и правилам оформления гражданско-правовых соглашений в простой письменной форме.

Иными словами, покупатель сильно рискует остаться без значительной части своих кровных денег в результате одной лишь неточности, оплошности (опечатки), халатности консультанта или же своей собственной безграмотности и самонадеянности.

Именно по этой причине на сделке расписки продавцы иногда переписывают по 10-12 раз, пока не добьются эталонного образца.

Кроме того, в тот момент, когда покупатель согласился пойти на сделку с неполной стоимостью в ДКП, это означает, что он вступил в преступный сговор с продавцом.

В результате нарушения норм права наступает обоюдоострая юридическая ответственность, предусмотренная соответствующими статьями законодательства, которая в зависимости от степени вины/ущерба, причинённому бюджету и казне, может быть как административной, так и уголовной.

В чём заключаются риски продавца?

Деяние продавца при проведении сделки с заниженной ценой в ДКП согласно закону квалифицируется как налоговое преступление. Ответственность за уклонение от уплаты налогов и сборов регламентируется нормами права 198 и 199 УК РФ. Санкция по статьям предусматривает следующие виды наказаний:

  • Штраф в размере от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы/иного дохода осужденного за период от 1 до 2-х лет
  • Арест на срок до 6 месяцев или лишение свободы на срок до 2 лет с лишением права занимать определённые должности или заниматься определённой деятельностью на срок до 3-х лет или без такового.
  • При уклонении от уплаты налогов, совершённое группой лиц по предварительному сговору в особо/крупных размерах (от 15/45 млн и выше), суд может наложить штраф от 200 до 500 тысяч рублей, наказать принудительными работами на срок до 5 лет, либо лишить свободы на срок до 6 лет.

Юридическая помощь и услуги риэлтора

Как опытный высококвалифицированный специалист в сфере оборота вторичной городской и загородной недвижимости, готова сопроводить сделку любой степени сложности, в том числе и с неполной стоимостью в договоре купли-продажи.

Дерзайте, но помните, что инструмент занижения требует от исполнителя ювелирных настроек, в умелых руках – это уникальная возможность для существенной экономии семейного бюджета, а при кустарной реализации – это ни что иное, как бомба с часовым механизмом.

В случае возникновения любых вопросов – за консультацией, разъяснениями и услугами обращайтесь, буду рада помочь.

Всегда ваша – Татьяна Мамонтова частный риэлтор-юрист, работаю по Москве и Московской области

Источник: https://agent112.ru/stati/nepolnaya-stoimost-v-dogovore-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.