Обременение на квартиру это

Содержание

Квартира с обременением

Обременение на квартиру это

Если раньше при покупке недвижимости боялись мошенников, выдающих себя за собственников, то теперь покупатели опасаются получить вполне законное обременение.

Что такое обременение?

Любой юрист знает, что у права собственности есть три составляющие – владение, пользование, распоряжение. Если рядом хоть с одним из них появляются условия-оговорки, то это называется «обременение».

Например, я могу пользоваться этим, но кроме меня этим имеет право пользоваться еще кто-то (ограничение на пользование). Я, конечно, могу продать то-то, но мне надо спросить разрешение (ограничение на распоряжение).

Существуют обременение квартир, обременение домов, обременение земельных участков.

Какие виды обременения бывают

Сервитут. Ограничение использования земельного участка. Представьте себе, что к дачному участку вашего соседа нет другого подхода, кроме как через вас.

Особо дотошный владелец может добиться наложения обязательства пропускать его на свой участок. Это и будет обременение.

То есть участок будет в вашей собственности, будете платить налоги, вы можете его продавать, завещать, дарить… Но не имеете права запретить соседу проходить через него к себе домой.

Правда, на практике чаще встречается «публичный сервитут» – когда оказывается, что на ваш земельный участок есть планы у местных или центральных властей. И они не отчуждают его совсем, нет, просто накладывают сервитут. (Оставим в стороне вопрос, как продать дом с обременением? Короткий ответ – снижая цену).

Правда, учитывая законопроект, который Госдума рассматривает в конце 2018 года, касающийся правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд, общий вектор отношения у частной собственности – не накладывать сервитут, а проводить изъятие.

Конечно, в случае изъятия предусмотрен механизм компенсации собственникам. Но у нас перед глазами уже множество примеров, как «справедливо» рассчитываются эти компенсации. Прибавим к этому время и силы, потраченные на поиски нового жилья, переезд и т.п.

Поэтому лучше заранее изучить гепнлан развития территории (если он есть) и выбрать дом, не попадающий в зону перспективного строительства. Иначе есть риск при подборе дома нарваться на объект, который через пару лет у вас изымут власти.

Наталья Сазоновадиректор департамента управления проектами, аналитики и консалтинга компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Рента. Это тоже вид обременения. Суть ее в том, что пожилой человек продает свою квартиру за 20-40% от реальной рыночной цены, получает право пожизненного проживания в ней и ежемесячные выплаты на содержание. После его смерти квартира переходит в полную собственность нового владельца.

Начиная с 2013 года параллельно с договором ренты заключается договор залога недвижимости физическому лицу (то есть пенсионер становится обладателем закладной на квартиру), и это ограничение отражается в Росреестре. Продать недвижимость без разрешения залогодержателя нельзя. Ну, а с квартирами, которые оказались в ренте до 2013 года, мошеннические действия теоретически возможны. 

Когда покупатель приобретают «обычную» квартиру и обнаруживает, что в ней не только проживает кто-то, но этому кому-то еще надо платить.

Право безвозмездного пользования квартирой – довольно малоизвестный тип обременения. Когда в начале 90-х проходила приватизация, многие, вполне официальные, процедуры представляли собой юридический нонсенс.

Например, приватизация без определения долей… О приватизации, в которой не участвовал несовершеннолетний, все более-менее осведомлены. Как и о том, что он имеет право претендовать на долю в собственности.

Меньше известно, что если один из супругов отказался от приватизации в пользу другого, то за ним сохраняется пожизненное право проживания в этой квартире! 

Наталья Сазонова уверяет, что на рынке нередки случаи, когда покупатель приобретал жилье и уже после выяснял, что какая-нибудь бабушка имеет право безвозмездного пользования его квартирой. То есть вы можете быть единоличным собственником, но при этом с вами на вполне законных основаниях будет проживать чужой человек, который не участвовал в приватизации. 

Ипотека. И, наконец, последний(но самый часто встречающийся и потому самый важный)вид обременения квартиры – ипотека.

Залог недвижимости не влияет на владение и пользование, но ограничивает возможность распоряжения.

Зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры без разрешения залогодержателя (им может быть банк, другая кредитная организация или даже физическое лицо) нельзя.

Сделка купли-продажи квартиры с обременением-ипотекой

С одной стороны, продажи квартиры с обременением по ипотеке – дело рутинное. С другой, этот процесс до конца не отработан, у разных банков разные процедуры, синхронизации банковских стандартов нет. Более того, конкретные служащие в отдельно взятом отделении могут дополнительно перестраховываться.

https://www.youtube.com/watch?v=EdIqGtf4iZo

Вполне логично, что когда мы берем ипотеку, то смотрим на легкость одобрения нас как заемщика, на условия выдачи кредита, на готовность банка кредитовать именно выбранную вами квартирую. И совсем не думаем о том, а как поведет себя банк, если мы будем потом продавать квартиру с обременением.

Самые жесткие условия в этом отношении – у лидера ипотечного кредитования Сбербанка. Он требует сначала полностью выплатить остаток задолженности, после чего продавец может снять обременение и регистрировать сделку купли-продажи. Казалось бы – погасить задолженность можно из денег, вырученных за покупку. Но не так все просто.

Обычно схема сделки купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, такая. 

  1. Продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. 
  2. Продавец уведомляет банк о досрочном закрытии ипотечного кредита и берет справку в банке об остатке задолженности. 
  3. Далее открывается аккредитивный счет, либо арендуются банковские ячейки. В них закладывается необходимая сумма. В одну – столько, сколько продавец должен банку, в другую – все остальное. По условиям, это «все остальное» продавец сможет забрать, когда договор купли-продажи пройдет государственную регистрацию. (Аналогичные действия осуществляются с аккредитивными счетами). 
  4. Заключается основной договор купли-продажи. 
  5. Обычно покупатель забирает деньги из ячеек после того, как договор проходит государственную регистрацию. Но в данном случае это невозможно: на квартире обременение, Росреестр переход права собственности не зарегистрирует. Поэтому продавец забирает часть денег раньше, до того, как сделка закрыта. Этими средствами он рассчитывается с банком и снимает обременение (на это может уйти 3-7 рабочих дней). 
  6. Только после этого договор купли-продажи можно регистрировать в Росреестре (хотя специалисты агентства Est-a-Tetуверяют, что в Росреестр можно подать на снятие обременение и на регистрацию договора одновременно).

Подобная схема несет довольно большие риски для покупателя: ведь именно он гасит долг продавца перед банком. А если продавец передумает? Взыскать с него деньги, конечно, можно. Но – через суд. А если с продавцом что-то случится, и он физически не сможет довести сделку до конца (а деньги-то уже отданы). Тогда опять суд.

Есть другой вариант.

Когда сумма, необходимая для досрочного закрытия ипотеки, относительно невелика, то продавец может взять потребительский кредит, рассчитаться с ипотекой, снять обременение, оформить сделку купли-продажи, а потом закрыть потребительский кредит. Эта схема несет уже риски для продавца: если покупатель передумает, то ему придется выплачивать довольно крупные суммы по потребительскому кредиту. Ведь не всегда можно быстро выйти на следующую сделку.

И, наконец, продавец должен иметь все-таки на момент сделки стабильный доход, иначе ему не одобрят потребительский кредит.

К счастью, многие другие банки (тот же “Дельта-Кредит”) согласны на более хлопотную для них, но более надежную для продавца и покупателя схему. Продавец обращается в свой банк за разрешением продать квартиру.

При этом надо обязательно указывать причину продажи: изменение состава семьи, переезд в другой регион, изменение уровня доходов и т.п. Банк дает разрешение, но обременение не снимает.

Покупатель совершает выкуп квартиры с обременением (то есть находящуюся в залоге у банка), а потом гасит оставшуюся ипотеку и снимает обременение.

Как предостерегают специалисты компании Est-a-Tet, этот путь невозможен, если среди покупателей есть несовершеннолетние дети. 

И такой способ не всегда подходит, если покупатель хочет сам взять ипотечный кредит. То есть он его возьмет, но только в том банке, который является держателем закладной.

Если же покупатель почему-либо не может пройти одобрения именно в этом банке, либо у него есть специальные корпоративные условия в другом, то… увы.

Банки не кредитуют покупку квартиры, находящейся в залоге у других банков.

Прогноз на будущее

Экономика может падать, расти, стагнировать, но доля квартир, обремененных ипотекой находится примерно на одном уровне. 

 

Доля квартир с обременением по ипотеке на вторичном рынке колеблется в пределах 20-30%.

В периоды, когда на рынке ипотечного кредитования наблюдается рост, увеличивается количество залогового жилья. Люди охотно берут ипотеку, благо привлекательные условия по кредитам этому способствуют. Во время спада в экономике наблюдается снижение заявок на кредит.

Например, в первой половине 2015 года на «вторичке» был «штиль», поскольку мало кто хотел брать займ под 17-20% годовых. Доля обремененного жилья поддерживалась на уровне 20% за счет старых уже взятых ранее кредитов. Далее на ситуации сказалось общее обеднение населения ввиду высокой инфляции.

Клиентов с «живыми» деньгами стало объективно меньше. Поэтому люди снова стали брать кредиты, сохраняя количество залогового жилья на «вторичке». Парадоксально, но факт.

Несмотря на экономическую турбулентность, квартиры с обременением прочно заняли свою долю на рынке и сохраняют ее на протяжении вот уже более десяти лет.

Но не вызывает сомнения, что в будущем число сделок купли-продажи квартир с обременением по ипотеке будет только расти.

Ведь уже сегодня доля ипотечных сделок на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса Москвы сегодня составляет около 60%, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – почти 70% (данные ГК «Основа»).

Через какое-то время часть этих квартир неминуемо окажется на вторичном рынке.

Поэтому хочется надеяться, что в недалеком будущем, будут приняты законы, регламентирующие продажу ипотечных квартир, уменьшающие риски не только банка, но продавца и покупателя. 

Пока что обременение – это, прежде всего, причина для торга. 

При прочих равных квартиру, находящуюся в ипотеке, можно купить с дополнительным дисконтом 5-7%. 

«Ведь для продавца скидка – единственный способ привлечь сегодняшнего клиента, – говорит Наталья Сазонова. – Особенно с учетом того, что покупатели вовсе не хотят связываться с каким-либо обременением ввиду своей юридической неграмотности и отсутствия профессиональной риэлторской поддержки». 

совет покупателям 

Смело торгуйтесь, если знаете, что квартира под обременением.

Как показывает практика, собственники таких объектов куда более сговорчивы и готовы идти на уступки ради сделки. Ведь часто такие продавцы руководствуются не просто желанием реализовать актив, а жизненными обстоятельствами.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kvartira-s-obremeneniem-287570/

Обременение квартиры | Виды обременения недвижимости | Проверка обременения жилья

Обременение на квартиру это

До покупки какой-либо квартиры обязательно требуется проверить отсутствие у нее обременений. 

Обременение — это право третьего лица (физлица, юрлица или госслужбы) на пользование или владение данной недвижимостью, из-за чего права ее собственника являются ограниченными.

Владелец жилья с обременением до его устранения (снятия) не может продать такую квартиру. Поскольку некоторые собственники стараются не сообщать об обременении покупателям, последним следует знать, как проверить «не обремененность» недвижимости.

Ипотечное обременение

Квартира, приобретенная с займом ипотечных средств у банка-кредитора, остается обремененной залогом до полного погашения кредита. Чтобы купить такую недвижимость, заинтересованному покупателю требуется переоформить на себя кредит по ипотеке с последующим его постепенным погашением или договориться с банком о досрочной оплате кредита и снятия обременения.

Несмотря на очевидность обременения ипотечные квартиры продаются владельцами повсеместно и, чаще всего, проблем с ними не происходит. Однако риски есть – продавец (заемщик ипотеки) после оплаты кредита может попытаться отменить сделку. Разумеется, суд обяжет вернуть деньги покупателя, но если продавец их потратил, то постепенный возврат будет долгим.

Арест как форма обременения

С арестованной судебным решением квартирой совершение юридических действий невозможно – ни подарить, ни продать, ни завещать, ни сдать в аренду. Причинами ареста служат предметное участие жилья в судебных разбирательствах, включая тяжбы наследников и расторгающих брак супругов, либо наличие задолженности у собственника.

Решение об аресте недвижимости, как и о снятии ареста с нее принимается судом. Выяснить текущее состояние квартиры можно через ЕГРН, где сведения об аресте (если таковой есть) будут обязательно указаны.

Рентное обременение

Договор ренты ограничивает права собственника квартиры в пользу лица, взявшего на себя обязательства пожизненного содержания данного квартировладельца, как правило человека престарелого.

При согласии получателя ренты на смену рентодателя возможно переоформить договор ренты на покупателя квартиры. Однако становится собственником обремененной недвижимости, да еще и рентодателем – на такое согласятся очень немногие. Тем более, что опытные риэлторы не порекомендуют покупку обремененной рентой недвижимости, с которой неприятностей возникает предостаточно.

Арендное обременение

Означает оно, что продаваемое жилье сдано в аренду, срок которой не истек и до него выселить квартиросъемщиков невозможно. Если арендный договор оформлен на год и более, то зарегистрирован Росреестром и пометка о арендном обременении данной квартиры имеется в ЕГРН.

Владельцу квартиры для снятия обременения необходимо расторгнуть договор аренды, соблюдая условия досрочного прекращения сдачи жилья.

Также собственник может договориться с покупателем о продаже недвижимости «вместе с арендаторами», т.е.

перезаключить договор аренды с ними на покупателя, который продолжит сдавать эту квартиру этим же арендаторам. В этой ситуации (сохранение аренды) обременение на снимается.

Скрытые обременения по квартире

О большинстве случаев обременения квартиры сообщит выписка из ЕГРН, пусть даже продавец пытается скрыть эту информацию.

Но некоторые формы законных обременений обнаружить в ЕГРН-выписке не получится, поскольку их туда не вносят.

Таким обременениями могут выступать не снимаемые с прописки прошлые жильцы или применение маткапитала при покупке недвижимости продавцом, либо, к примеру, не оплата им коммунальных счетов.

Хотя возврат средств покупателю по сделке со скрытым обременением (т.е. отмена сделки), как правило, судом полностью поддерживается, на возвращение этих денег могут уйти годы и годы.

Как убедиться в отсутствии скрытых обременений

Для проверки неявных претендентов на жилплощадь необходимо истребовать от продавца дополнительные документы, а именно выписку из домовой книги, в которой указана регистрация всех жильцов по данной квартире. При обнаружении зарегистрированных лиц, о которых продавец не сообщил – требовать их добровольной выписки до оплаты договора покупки квартиры.

Выявив, что в документах по квартире у продавца имеется наследное свидетельство, покупателю следует выяснить отсутствие у жилой недвижимости особенных обременений – граждан, что вправе жить в ней по завещательному отказу.

Если покупатель замечает у продавца несовершеннолетних детей, он должен узнать, нет ли нарушений прав несовершеннолетних при продаже квартиры. Нужно истребовать у продавца справку от ПФР о состоянии счета (остатке средств) по сертификату маткапитала продавца.

Источник: https://avprrb.ru/articles/pokupka-nedvizhimosti/kakie-vidy-obremeneniya-kvartiry-sushchestvuyut-i-kak-ikh-proverit/

Чем опасна квартира с обременением для собственника и покупателя – виды обременений на квартиру

Обременение на квартиру это

Приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель должен отдавать себе отчет о возможности существования явных или скрытых ограничений на распоряжение жилым помещением собственником жилья.

Чтобы оградить себя от мошеннических действий недобросовестных продавцов, нужно знать, какие бывают виды ограничений, и где можно получить о них информацию.

  статьи:

Что такое обременение на квартиру, и кто может ограничить права собственника?

Обременение на квартиру – это документально зафиксированные в договорах и актах ограничения на распоряжение или пользование владельца своим жильем. Права на квартиру или ее часть предоставлены 3-му лицу, которое не обозначено в документах, как владелец. Все сделки владельца с обремененной квартирой осуществляются с разрешения этого 3-го лица на их проведение.

Собственники обремененных квартир не только ограничиваются в правах, но и несут обязательства, что происходит при нахождении на попечении иждивенцев при подписании документа ренты. Закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимость» дает официальное определения «обременения».

Сокращение возможностей осуществлять сделки с недвижимостью иногда регистрируется по воле собственника, оформляется документально либо изданием акта учреждением, которому закон дает право регистрировать подобные сделки. Судья имеет полномочия ограничить право на жилье, не учитывая волю собственника.

Как и где можно получить технический кадастровый паспорт на квартиру?

В едином реестре имущественных прав регистрируются только некоторые обременения на жилплощадь.

Фиксируются записи на:

  1. Залоговую жилплощадь (ипотечный залог, залог банку за выданный займ).
  2. Жилую площадь, обозначенную в договоре ренты.

  3. Жилье, арестованное уполномоченными органами вследствие вынесенного судебного решения (например, за долги).

В реестре не осуществляются записи о 3-х лицах, не указанных в ДКП квартиры и не имеющих до сегодняшнего момента прав владения жильем (родственники владельца квартиры или люди, занимающие жилплощадь, но отказавшиеся от ее приватизации).

Виды обременения на квартиру в России – особенности каждого случая

Существуют некоторые виды обременения на квартиру.

Перечислим их:

1.Ипотечное жилье

Собственник жилплощади оформляет ее в залог, чтобы обеспечить квартирой выполнение своих долговых обязательств, возникших перед кредитным учреждением. Помещение продолжает принадлежать прежнему владельцу.

Заимодавец, при неисполнении собственником квартиры долгового обязательства, получает узаконенное право вернуть сумму долга через реализацию залоговой жилплощади.

Ипотека может наступать при:

  1. Покупке или стройке жилья, оплаченной кредитными деньгами банковской организации.
  2. Реализации квартиры по кредитному договору.
  3. Подписании на жилплощадь документов ренты.
  4. Оформлении залога на право распоряжения квартирой.

Такая ипотека наступает по прямой указке законодательных актов, регистрируется в государственном реестре автоматически.

Договорная ипотека наступает в случае оформления договора об ипотеке, не рассматривается законодательными актами как самостоятельное обязательство. Записывается в реестре по желанию сторон, жилье остается в собственности у владельца. Обременения не прописываются в документах на квартиру.

2.Арендованное жилье

Владелец жилплощади заключает со съемщиком его квартиры договор аренды в письменном виде, передавая ему права на временное пользование квартирой. Признается действительным только при соответствии формы, указанной законодательными документами.

Заключение договора обязательно для помещений, сдаваемых на срок больше 365 дней, осуществляется регистрация в уполномоченных учреждениях.

Съемщик обладает правом занимать жилплощадь, пока не закончится действие договорных обязательств, при соблюдении всех пунктов договора.

3.Сервитут.

 Выделяют несколько форм:

  1. Его частная форма – это договор двух физических лиц. Пример: проходная комната в коммуналке, так как без права проходить через нее невозможно пользоваться своей комнатой.
  2. Публичная форма – договор физического лица и государства. Пример: принудительно накладываемые ограничения государством на жилой объект, на месте которого будет построена новая дорога. Собственнику квартиры выплачивается компенсация или предлагается новое жилье для переселения.

4.Доверительное управление

По договору доверительного управления, зарегистрированному у нотариуса, собственник жилья передает право управления квартирой управляющему без оформления на него права собственности.

После оформления документов купли-продажи это обременение теряет юридическую силу.

5.Рента

Документы договора ренты заключаются владельцем жилья (получателем денежных выплат) и вторым лицом, осуществляющим выплаты. Владельцем квартиры становится плательщик ренты, который, в свою очередь, обязуется предоставить данную площадь для проживания до конца жизни бывшему собственнику.

В документах указываются разные условия взаимодействия сторон. Например, рассматривается оплата коммунальных услуг, пожизненный уход, мытье полов, оплата лечения.

Тщательное составление условий договора и причин его расторжения у грамотного юриста обезопасит обе стороны от обмана.

Обременение снимается после смерти получателя ренты.

6.Обременение опекой

Несовершеннолетние владельцы квартиры или ее долевые собственники защищаются законом при отчуждении имущества, принадлежащего им.

Органы опеки вправе наложить запрет на продажу квартиры, если права детей нарушаются.

При реализации квартиры, владельцем которой является несовершеннолетний гражданин, органами попечительства затребуются документы, указывающие предоставление жилья ребенку в другом месте.

7. Арестованное жилье

Арест накладывается уполномоченными органами по судебному предписанию для возможности выполнения долговых обязательств собственником квартиры.

Также арест накладывается на жилье в случае нахождения собственника под следствием или при возникновении судебного спора.

Стоит еще вспомнить квартиру – архитектурный или исторический памятник. Она охраняется органами по охране памятников истории, культуры или архитектуры. Эти органы накладывают обязательства на владельцев по реставрации жилья. Допустимость изменений внутри и снаружи согласуется с теми же органами.

Наложенное обременение на жилье для собственника несет определенные риски:

  1. При ипотечном обременении – возможность остаться без квартиры при невозможности выполнить долговые обязательства перед кредитором.
  2. При обременении арендными отношениями – невозможность проживания в жилом помещении или его продажи до окончания договорного срока.

  3. Обременение сервитутом не лишает прав владения, но накладывает ограничения на собственника, при публичном сервитуте – риск получения недостаточной компенсации за жилье или риск предоставления менее комфортной жилой площади.

  4. Доверительное управление рискованно получением убытков вследствие недобросовестности или безответственности управляющего.
  5. Обременение рентой накладывает риски отмены договора ренты со стороны рентополучателя при наступлении определенных условий.

  6. Обременения, наложенные органами опеки, невозможно снять, если не обеспечить ребенка другой жилой площадью.
  7. Арестованное жилье лишает владельца права отчуждать его (продавать, обменивать).

  8. В жилье-памятнике истории или архитектуры даже изменение цвета окон согласуется с определенными государственными органами – как и застекление лоджии, и установка кондиционера.

Покупатель несет более серьезные риски:

  1. Признание недействительности совершенной сделки покупки жилья по заявлению лиц, являющихся потенциальными претендентами на квартиру.
  2. Утрата приобретателем права жилищной собственности вследствие оспаривания этого права бывшим владельцем или 3-ми лицами, обладающими на нее жилищными правами.

  3. Расторжение договора (при обременении пожизненной рентой) рентополучателями при наступлении определенных условий.
  4. Истребование жилой площади лицами, обладающими правами на нее – ипотечное банковское жилье, публичный сервитут.
  5. Появление непредвиденных расходов.

    Например, траты на реконструкцию помещений памятников архитектуры.

Как проверить квартиру на обременение?

Не все обременения на квартиру оформлены в государственных органах – иногда необходимо совершить не один запрос, чтобы узнать о его наличии.

Проверить обременение можно:

  1. Запросив данные на квартиру у государственных органов.
  2. Осуществляя проверку путем расспроса соседей и жильцов квартиры.

При проверке помните о следующем:

  1. Потенциальному покупателю необходимо запросить выписку из ЕГРП по приобретаемой квартире, выписки из домовой книги или справки из территориального органа ФМС о зарегистрированных жильцах.
  2. Не лишним будет взять справку управляющей компании о проживающих в квартире.

    Из нее могут быть временно выписаны заключенные или военные служащие.

  3. Обременение арендой проверить сложнее. Нужно несколько раз сходить на квартиру и посмотреть, не проживает ли там кто-нибудь, расспросить соседей о жильцах и жилье.

  4. Органы администрации района дают справки об обременении квартиры, как памятника искусства или архитектуры.
  5. На официальном сайте судебных приставов fssprus.ru можно увидеть информацию об аресте жилого помещения, если ввести имя и дату рождения собственника.

Необходимо помнить, что обременение может не быть преградой для покупки или продажи жилья – можно оформить сделку самостоятельно. Однако никогда не помешает помощь квалифицированного юриста или надежного риэлтора при оформлении сделки.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/663-chem-opasna-kvartira-s-obremeneniem-dlya-sobstvennika-i-pokupatelya-vidy-obremenenij-na-kvartiru.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.