Оформление документов при продаже квартиры в ипотеку

Содержание

Какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеке |

Оформление документов при продаже квартиры в ипотеку

На сегодняшний день в России большая часть недвижимости приобретается в ипотеку. Причиной популярности таких кредитов является относительное отсутствие наличных денег у населения на приобретение жилья и небольшие проценты.

Внеся первоначальный взнос, каждый рассчитывает срок и сумму для его полнейшего погашения.

Естественно, одобрение банка для получения ипотеки дается только платежеспособным гражданам, и квартира будет находиться под залогом до полного погашения кредита.

Многие люди, обращаясь в АН Чистые Пруды, беспокоятся за проведение такой сделки и задаются вопросами:

  • Какой основной пакет бумаг для продажи необходим продавцу?
  • Какие документы могут быть дополнительными?
  • Что нужно предоставить банку для произведения расчетов по продаже?
  • Возможные нюансы по сбору документации.

Какие основные документы необходимо готовить на сделку по продаже

Основными считаются документы, которые в первую очередь предоставляются финансовым учреждениям для проведения сделки. Благодаря им, банки или другое финансовое учреждение проверяет недвижимость на обременения, запреты, юридическую чистоту. После проверки пакета документов, покупателю дается одобрение на выделение ипотечного кредита и оформляется кредитная закладная. Основные документы:

  • Договора купли – продажи, дарения и т.д.— то есть любые нотариально заверенные бумаги, подтверждающие собственность продавца (правоустанавливающие документы)
  • Паспорт собственника (продавца квартиры)
  • Если продавец в браке—нотариально заверенное разрешение супругов на продажу квартиры.
  • Кадастровый паспорт и техпаспорт на недвижимость
  • Выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости
  • Оценка рыночной стоимости квартиры
  • Разрешение органов опеки (если совладельцы квартиры несовершеннолетние)

Для проведения сделки по продаже квартиры в ипотеку, технический паспорт необходим для проверки банком наличия перепланировки. Технические характеристики и описания поэтажного плана должны соответствовать действительности. Ведь перед заключением договора купли – продажи квартиры в ипотеку может проводиться комиссионный осмотр помещения.

Выписка из Единого Государственного Реестра дат банку полную информацию о продаваемом объекте—обременения, аресты, количество собственников за последние годы и т.д. Для выделения ипотечного кредит некоторые финансовые учреждения сами заказывают ее, но в основном требуют ее обязательное предоставление.

Дополнительные документы по сделке продажи квартиры в ипотеку

Многим банкам или финансовым учреждениям недостаточно предоставленного основного пакета документов от продавца квартиры в ипотеку. Вот неполный перечень такой документации:

  • Предварительный договор купли – продажи квартиры (нужен в качестве гарантии для банка, что сделка действительно состоится)
  • Подтверждение от продавца о получении на руки предварительной суммы по договору.
  • Справка о количестве зарегистрированных по адресу продаваемой квартиры
  • Документ об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
  • Справка о состоянии здоровья продавца (если у банка есть подозрения касательно вменяемости последнего)

На договоре о задатке стороны обязаны подписать его, а продавец получить определенную оговоренную сумму. Действующий собственник может и от руки написать расписку об авансе и полученной сумме. Но образец этого предварительного договора покупателю лучше взять в банке, который будет заниматься кредитованием покупателя.

Справка о зарегистрированных гражданах—она же выписка из домовой книги, бывает стандартная и архивная. Стандартная предоставляет данные о проживающих в квартире на момент заключения сделки.

Архивная включает в себя данные о ранее проживающих с момента приобретения квартиры и по настоящее время. Некоторые банки довольствуются обычной справкой, другие—перестраховываются и просят обе.

Например, часто в домовых книгах могут быть зарегистрированы граждане, пребывающие в местах лишения свободы. И по окончанию срока могут претендовать на уже приобретенную недвижимость.

Крайне редко банк может затребовать справку из психоневрологического или наркологического диспансера. Это может быть в случае, когда банк имеет подозрение касательно адекватности клиента.

Расчеты с продавцом по ипотеке 

Для того, чтобы сделка прошла без каких – либо рисков, банки предлагает свои схемы расчетов с продавцом квартиры в ипотеку. Для этого продавцу стоит открыть расчетный счет того банка, который предоставит ипотечный кредит покупателю или арендовать в нем банковскую ячейку. Пакет документов для таких действий подскажет сам банк. Вот примеры расчета с продавцом:

  • После регистрации квартиры на покупателя, перевод происходит по безналичному расчету.
  • При помощи банковской ячейки. В этом случае банк выдает покупателю необходимую сумму, которую помещают в ячейку, а продавец изымает ее после подписания договора и регистрации.
  • При помощи аккредитивного счета. Это аналог первого способа расчета, только денежная сумма поступает на специальный банковский счет. Снятие продавцом таких денег может произойти при предъявлении документов, подтверждающих сделку

Только после этого покупатель и продавец могут смело обращаться в МФЦ для перерегистрации жилья. Затем на квартиру накладываются обременения и заказывается выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости. Это завершающий этап сделки и банк перечисляет указанную в договоре сумму. Продавец получает деньги и больше не имеет никакого отношения к своей бывшей квартире.

Нюансы по предоставлению пакета документов

Иногда банк или финансовое учреждение просит продавца предварительно выписаться из продаваемой квартиры—пусть это вас не удивляет, это обычная формальность.

Если в качестве собственника жилья или совладельца будет выступать ребенок в возрасте до 14 лет, на сделке может потребоваться его свидетельство о рождении. Также необходим паспорт опекуна, а если собственнику от 14 до 18 лет—нужен его паспорт и документы, удостоверяющие личность его родителей.

В любом случае, во избежание рисков, связанных со сбором документов по такой сделке, лучше всего обращаться в компетентные Агентства Недвижимости, которые в своем штате имеют опытных юристов и консультантов. Одним из таких является АН Чистые Пруды.

Мы поможем собрать необходимые документы для проведения сделки по отчуждению недвижимости в ипотеку. Сотни благодарных клиентов нашего АН обратились к нам за помощью. Команда Миэель подготовит всю документацию по предстоящей сделке и проверит юридическую прозрачность продаваемого объекта недвижимости.

Также потенциальным покупателям мы посоветуем, где лучше в столице оформить ипотечное кредитование и в какой банк обратиться. Миэль сотрудничает с многими финансовыми компаниями, которые на выгодных условиях предоставит покупателям так необходимую ипотеку.

Продавцам недвижимости мы поможем быстро продать квартиру в Москве и Подмосковье в ипотеку и получить на руки гарантированную сумму. Ждем вас в Миэль и желаем удачного решения всех квартирных вопросов!

По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме »

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(6 4,83 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-prodazhi-kvartiry-v-ipoteke/

Документы от собственников (продавцов) для продажи квартиры в 2021 году, когда покупатели с ипотекой

Оформление документов при продаже квартиры в ипотеку

  1. Проживём.com≫
  2. Квартира≫
  3. Продажа≫
  4. Документы, когда покупатели с ипотекой

Статья обновлена: 26 января 2021 г.

Здравствуйте, посетители Проживем.ком.

Вот еще одна статья, в которой я перечислила документы для продажи квартиры, но здесь описана ситуация когда покупатели с ипотекой.

Я помогла около 20 клиентам продать квартиру «ипотечникам» и по опыту скажу, что большинство банков требует одинаковый список документов, что Сбербанк, что ВТБ, что Газпромбанк и т.п. Но все равно советую заранее уточнить это у покупателей.

Под каждым документом есть универсальная инструкция как и где его можно получить/заказать. Написала универсальная, потому что в учреждениях тот или иной документ берется одинаково и не зависит от того где это учреждение находится — хоть в Москве, хоть Бузулуке.

Небольшое отступление — я выделила еще 3 варианта с документами: а) когда квартиру покупают полностью за наличные, т.е без ипотеки и прочего; б) когда покупатели с материнским капиталом; в) когда покупатели с материнским капиталом и ипотекой.

Основные документы — нужны оформления сделки купли-продажи в МФЦ/УФРС

Эти документы обязательные. Также ниже после основных документов я перечислила дополнительные.

  1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

    Если есть собственники до 14 лет — их свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей или опекуна. От собственника от 14 до 18 лет потребуется его паспорт и паспорт одного из родителей или опекуна.

  2. Договор купли-продажи квартиры;

    Иногда при продаже квартиры придется обращаться к нотариусу, т.к. некоторые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Обязательно прочтите — когда при продаже квартиры обязателен нотариус. Статью переписали, потому что 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов с недвижимостью.

    Подробная инструкция — как заверяется (удостоверяется) у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.

    Если в вашей ситуации достаточно оформить договор в простой форме, не советую составлять его самостоятельно по готовым образцам из интернета. Я недавно скачала около 20 готовых шаблонов с сайтов, которые были в топе Яндекса и Гугла. Это тихий ужас — почти все шаблоны с устаревшей информацией или с орфографическими ошибками.

    Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

  3. Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия);

    Это разрешение обязательно когда продается недвижимость несовершеннолетних. По ссылке читайте как получить это разрешение и какие документы для этого нужны.

    Образец разрешения

    (нажмите на картинку для ее увеличения)

  4. Другие статьи

    Если вы купите квартиру, можете рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога.Как перед покупкой проверить квартиру: 1) «на юридическую чистоту»; 2) на долги по коммунальным платежам; 3) продавцов.

  5. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу;

    Моя коллега Светлана написала статью, где подробно рассказывается когда потребуется согласие супруга. Она — юрист с 14-летним стажем работы.

    Согласие супруга обязательно удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Услуга стоит примерно 1500 рублей.

    Можете найти нотариуса рядом с собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

  6. Свидетельство о браке или разводе;

    Эти документы потребуются когда у собственника по документам квартира оформлена на одну фамилию, а сейчас у него другая.

  7. Нотариально заверенная доверенность.

    Если за продавцов документы подает доверенный человек. Паспорт доверителя не требуется.

    Напоминаю — большинство покупателей отказываются покупать квартиру у доверенного лица, а некоторые ипотечные банки отказывают в предоставлении кредита в данной ситуации. Поэтому лучше сделать так — доверенное лицо только собирает необходимые документы, а продавец в день сделки лично подписывает договор купли-продажи и подает его на регистрацию.

Дополнительные документы

Эти документы не нужно приносить в МФЦ/УФРС для регистрации купли-продажи, но они могут понадобится для подготовки к этой сделки. Например, покупателям для одобрения ипотеки и оформления закладной.

  • Документ, подтверждающий право собственности; Это свидетельство о государственной регистрации права собственности и выписка из ЕГРН. Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года, а их заменили выписками. Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы. Свидетельство о собственностиВыписка из ЕГРН В этих документах представлено много информации — ФИО собственников, дата и основание о приобретении квартиры в собственность, наличие обременений/арестов и так далее. Все видно на образцах выше.Некоторые покупатели хотят взглянуть именно на выписку ЕГРН. Если захотят, могут и сам ее заказать. Любой человек имеет право ее получить на любую недвижимость. Как заказать бумажную выписку читайте по ссылке.
  • Другие статьиСхема продажи ипотечной квартиры в 2020 году.

  • Договор основания/правоустанавливающий документ; Это документ, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру — значит у них имеется договор купли-продажи. Квартира досталась по наследству — свидетельство о наследстве. Если приватизировали — договор приватизации/передачи.Заверенную копию документы собственники могут получить копию в МФЦ. Госпошлина будет 340 рублей.В некоторых статьях в интернете пишут, что свидетельство/выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ следует принести в МФЦ на сделку. Это неправда. Они не указаны в списке обязательных в ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. К тому же регистратор сам запросит сведения из ЕГРН, чтобы изучить законность сделки — ст. 29 закона.
  • Технический паспорт квартиры; (нажмите на картинку для ее увеличения / горизонтальная прокрутка)В нем показаны технические характеристики квартиры и ее графический план. Он может понадобится покупателям и их ипотечному банку, чтобы проверить о наличии/отсутствии неузаконенной перепланировки. Покупатели сверят фактическую планировку квартиры с ее графическим планом из паспорта. Также техпаспорт нужен покупателю с несовершеннолетними детьми для получения разрешение органов опеки и попечительства на покупку. Некоторые банки требуют тех.паспорт сроком максимум в 5 лет.Заказать техпаспорт могут только собственники в МФЦ или в БТИ. Как заказать читайте по ссылкам — вариант с БТИ и вариант с МФЦ.
  • Справка о прописанных граждан; Ее также называют справка по форме №9, справка о зарегистрированных лицах, справка о составе семьи или выписка из домовой книги.Есть 2 справки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислена информация о прописанных людях на данный момент. В архивной перечислены все кто был прописан раньше + выписан за всю историю квартиры. А также и причина их выписки — по собственному желанию, по решению суда или из-за отбывания наказания в тюрьме. Обычная выпискаАрхивная (расширенная) выписка Банки не требуют предоставлять данные справки, они прежде всего нужны покупателям. Инструкции — как получить обычную справку, отдельно об оформлении архивной.Чаще всего покупатели требуют, чтобы до сделки в квартире не осталось прописанных жильцов. Это нормальная практика. Их можно понять — иначе им после сделки придется обращаться в суд. А это время и деньги. Поэтому прочтите инструкции — как выписаться из квартиры или выписать несовершеннолетних детей. Разрешено выписываться «в никуда» — подробнее.
  • Выписка из ЕГРН о переходе прав; Благодаря этой выписке можно узнать историю квартиры — как, когда и кому она была передана в собственность.Обычно покупатели сами заказывают эту выписку (ее может получить любой человек на любую недвижимость в РФ), но некоторые просят собственников ее предоставить.
  • Другие статьиЗадаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами.Подробно расписала в каких случаях при покупке квартиры нужно/не нужно согласие супруга.

  • Справки о наличии/отсутствии задолженности за коммунальные услуги; Они нужны покупателям, но не их банку. Хоть в квитанциях на оплату и отображаются долги, следует получить отдельные справки, потому что сначала все перепроверят. Они берутся в бухгалтерии Управляющей компании и обслуживающих организаций. В каждой платежке есть номер телефона и адрес для обращений. Сколько платежек, столько и справок должно быть. Выдают бесплатно, единой формы нет.Большинство покупателей требуют, чтобы долгов по коммуналке не было. Хотя по закону долги НЕ ПЕРЕХОДЯТ на нового собственника — п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ. Кроме долгов по кап.ремонту, они перейдут после сделки — п. 3 ст. 158 ЖК РФ. Инструкция — как продать квартиру с долгами по ЖКХ.
  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансера. В них указано стоит ли продавец на учете в местном диспансере. Некоторые ипотечные банки требуют справки от пожилых продавцов. Например, в банке ВТБ от продавцов старше 65 лет. Их могут потребовать и покупатели — если сомневаются в адекватности продавца или видно что он пьющий. Если покупатели просят эту справку, ничего оскорбительного в этом нет — если окажется что продавец стоит на учете, он или его наследники могут легко оспорить сделку в будущем.Справку из псих.диспансера выдают только с предварительным освидетельствованием у психиатра, а справку из нарк.диспансера могут выдать без освидетельствования у нарколога. Справки платные, цены уточняйте на месте. Выдают в день обращения.Если покупатели просят эту справку, ничего оскорбительного в этом нет, ведь их можно понять — если продавец стоит на учете, затем он или его наследники могут легко оспорить сделку.
  • Соглашение о задатке или авансе + расписка; На моей практике почти все покупатели и продавцы знают что такое аванс. Я же своим клиентам советую подписывать соглашение о задатке, потому что он имеет обеспечительную функцию — п. 2 ст. 381 ГК РФ. Если покупатели после передачи денег и подписании соглашения по каким-либо причинам затем откажутся покупать квартиру, продавцы оставляют задаток себе. Если собственники откажутся продать квартиру, они должны вернуть задаток в двойном размере. Не считая, конечно, форс-мажорных ситуаций. Все эти причины лучше указать в соглашении. Сумма задатка решаются между сторонами. Обычно от 30 до 100 тысяч рублей.Аванс, в отличие от задатка, возвращается при любой ситуации и без двойного размера. Соглашение об авансе обычно подписывают, когда одна из сторон не на 100% уверена, что сможет выйти на сделку.Также при получении от покупателей денег в качестве задатка/аванса, всегда пишите от руки расписку. Вместе с распиской соглашение о задатке/авансе имеет юридическую силу. Еще лучше про задаток/аванс указать в договоре купли-продажи.
  • Предварительный договор купли-продажи. Чаще всего банкам он сейчас не нужен. Или в большинстве случаев им достаточно не подписанный договор — чтобы просто увидеть сведения о сторонах, недвижимости, цене и других условиях сделки. Больше формальность. Но некоторые требуют только с подписями сторон — в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится в будущем.

Необязательные документы

Про них я прочла в других статьях в интернете, поэтому решила написать о них свое мнение:

  • Кадастровый паспорт на квартиру; Кадастровые паспорта не выдают с 2017 года, потому что Государственный Кадастр Недвижимости перестал быть отдельной организацией. Подробности найдете здесь. Теперь вся информация из кад.паспортов перечислена в выписке из ЕГРН.
  • Заявление о переходе прав. В день сделки сотрудник МФЦ сам заполняет данное заявление, поэтому сторонам не нужно заранее приносить его с собой.

Показать остальные комментарии

Источник: https://Prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-pokupatel-s-ipotekoj.html

Как продать квартиру

Оформление документов при продаже квартиры в ипотеку

Я юрист с пятнадцатилетним стажем.

За это время я сопровождал десятки сделок с недвижимостью, от самых простых до самых сложных — со взаимозачетами, кредитами, уступкой прав и другими заморочками.

Сергей Машкин

продал много квартир

Продавец в сделке купли-продажи рискует меньше покупателя, но тратит больше времени и нервов. Продавцу нужно собрать кучу документов на квартиру. Если не сделать это вовремя или не взять нужную справку, сделку не зарегистрируют. Или покупатель откажется покупать квартиру, если его поджимает время и он не готов ждать, пока продавец разберется с бюрократией.

Главный риск продавца — вовремя не получить деньги за квартиру или получить поддельные. Поэтому составить договор и провести сделку и взаиморасчеты нужно удобным и надежным способом.

Если отнестись к продаже квартиры ответственно и вникнуть в тему, выйти на сделку можно с минимальными затратами времени, денег и нервов. Расскажу как.

Перечень документов, которые понадобятся для купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности, может различаться. Точный список зависит от того, кто является собственником квартиры и на какие средства ее приобретает покупатель.

Есть документы, которые Росреестр запросит в любом случае, — без них ведомство не зарегистрирует переход права к новому собственнику:

  1. Паспорт собственника квартиры.
  2. Договор купли-продажи.

По закону для сделки этих документов достаточно, если вы единственный совершеннолетний собственник квартиры и не состоите в браке, а покупатель готов оплатить полную стоимость квартиры личными средствами.

Согласие супруга или брачный контракт понадобится для регистрации сделки.

Если несовершеннолетнему собственнику от 14 до 18 лет, он самосто­ятельно участвует в сделке. Для этого нужно дополнительно письменное согласие законных представителей на совершение этой сделки и разрешение органа опеки на дачу законными представителями согласия на распоряжение имуществом несовершеннолетним.

Если покупатель оплачивает квартиру с использованием кредитных средств, в МФЦ или Росреестр никаких дополнительных документов подавать не нужно. Но они понадобятся банку покупателя для одобрения ипотечного кредита.

У каждого банка свои требования, поэтому точный список документов вам даст покупатель. Вот примерный перечень документов:
  1. Предварительный договор купли-продажи. Он нужен банку в качестве гарантии заключения сделки.
  2. Расписка в получении аванса или задатка.
  3. Технический паспорт БТИ на жилое помещение (не старше 5 лет). Он нужен, чтобы банк удостоверился в том, что нет незаконных перепланировок.
  4. Справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги.
  5. Выписка из домовой книги о том, что в жилом помещении не осталось зарегистрированных жильцов.

Если продавец сам продает жилье и заключает договор, а представителю доверяет регистрацию, в доверенности должно быть указано только право на подачу заявления на регистрацию перехода права собственности.

Если представитель полностью ведет сделку по продаже жилья, в доверенности нужно перечислить все полномочия и условия: заключить договор, продать за определенную цену, получить деньги, зарегистрировать.

Все зависит от конкретной ситуации, но полномочия нужно описать максимально подробно, чтобы в последний момент не оказалось так, что представитель не может взять документы в МФЦ или получить аванс от покупателя.

На практике покупатели редко соглашаются совершить сделку через представителя. Поэтому на самой сделке, скорее всего, собственнику быть придется.

Перед продажей квартиры необходимо рассчитаться за коммунальные услуги и капремонт и снять с регистрационного учета всех жильцов, прописанных на жилплощади.

Если долг по коммуналке и капремонту есть, квартиру все равно можно продать.

Но нужно обговорить порядок погашения долга с покупателем и закрепить его документально: в предварительном договоре купли-продажи или в авансовом соглашении.

Долг можно погасить задатком или авансом, который внесет покупатель, или оплатить из полученных средств после продажи. Также можно соразмерно снизить стоимость квартиры, чтобы долг оплатил покупатель.

Снятие с регистрационного учета жильцов. После погашения долгов за квартиру нужно выписать — снять с регистрационного учета по месту жительства — себя и всех зарегистрированных в квартире жильцов. Выписаться можно на любом этапе сделки и даже после нее.

Можно вообще не выписываться из квартиры, это не препятствует продаже и переходу права собственности. Но покупатель перед сделкой захочет удостовериться в том, что на жилплощади никто не зареги­стри­рован и никто не придет жить в его новую квартиру.

Чтобы развеять опасения, необходимо предоставить покупателю выписку из домовой книги или ЕЖД. Эти документы можно взять через МФЦ.

Из квартиры можно выписаться в никуда, но только совершеннолетним жильцам. Ребенка могут снять с регистрационного учета, только если у него уже есть регистрация по новому месту жительства.

Подать заявление о снятии с учета или постановке на учет можно в отдел Главного управления по вопросам миграции МВД РФ по месту, откуда выписываетесь или где хотите зарегистрироваться. Также можно сделать это через госуслуги или МФЦ.

Вместе с заявлением в паспортный стол нужно отдать паспорт, куда поставят штамп о снятии с учета и постановке на учет. Госпошлина за выписку и прописку не взимается.

Сотрудник паспортного стола рассмотрит заявление и поставит вам штамп в паспорте о снятии с регистрационного учетаПосле снятия с учета в паспортном столе вам выдадут такой листок убытия. Его можно предоставить покупателю как подтверждение того, что вы выписались из квартиры

Эти документы нужны, чтобы закрепить намерение сторон заключить договор купли-продажи квартиры.

Предварительный договор составляют в простой письменной форме. Нотариально удостоверять его не нужно.

В предварительном договоре обязательно указать:

  1. Полные данные продавца и покупателя — ФИО, адреса проживания, паспортные данные, СНИЛС, данные представителей и доверенностей.
  2. Описание и основные характеристики жилого помещения — адрес, кадастровый номер, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, состояние квартиры.
  3. Цену.
  4. Порядок расчетов — наличные, кредит, рассрочка, график платежей.
  5. Соглашение о задатке или авансе.
  6. Срок, в который должен быть заключен основной договор.
  7. Ответственность сторон, если не будет заключен основной договор, — возмещение убытков, неустойка.

В некоторых случаях заключать предварительный договор обязательно. Например, если покупатель приобретает квартиру с помощью ипотечного кредита, банк обязательно потребует предварительный договор, чтобы начать оформление кредита.

И задаток и аванс вносятся в счет стоимости квартиры до подписания основного договора. Если сделка идет по плану и стороны добросовестно исполняют свои обязательства, разницы между задатком и авансом нет — покупатель просто вносит оставшуюся часть суммы за квартиру после ее передачи.

Различия проявляются, если что-то пошло не так. Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остается у продавца, если по вине продавца — он возвращает покупателю задаток в двойном размере. Аванс же возвращается покупателю в любом случае. Задаток сильнее мотивирует стороны договора добросовестно исполнить свои обязательства.

Условие о внесении задатка или аванса и его сумме включается в предварительный договор купли-продажи, а его получение продавец должен подтвердить распиской.

Авансовое соглашение. Вместо предварительного договора купли-продажи стороны могут составить авансовое соглашение — соглашение о намерениях совершить сделку и о передаче аванса.

Если сделка не состоится, аванс вернется покупателю и ни одна из сторон не будет вправе принудить другую через суд заключить сделку.

То есть по авансовому соглашению не получится обязать покупателя купить квартиру, а продавца — продать ее.

Лучше, если основной договор купли-продажи составит для вас опытный юрист, чтобы предусмотреть все риски. Но можно составить договор самостоятельно с помощью шаблонов из интернета и подборки Т—Ж о том, как продать квартиру.

Разумеется, на практике этих трех существенных условий недостаточно. Необходимо предусмотреть и максимально подробно описать в договоре вообще все условия сделки. Вот их перечень:

  1. Дата и место подписания договора купли-продажи.
  2. Полные данные продавца и покупателя — ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН или данные представителей и их доверенностей.
  3. Предмет договора — описание и основные характеристики квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры.
  4. Данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение, на основании которых продавец приобрел право собственности: например, номер и дата договора купли-продажи.
  5. Данные о государственной регистрации права на квартиру — номер и дата свидетельства о праве собственности, информация из выписки из ЕГРН.
  6. Гарантии продавца в том, что квартира никому не продана, не подарена и не заложена, что продавец дееспособен, не признан банкротом, что в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве и др.
  7. Информация о том, что имеются необходимые согласия — супруга, законного представителя, органов опеки и попечительства.
  8. Цена. Это существенное условие договора. Цена должна быть выражена точной суммой денег.
  9. Обязанность продавца передать объект недвижимости, а покупателя принять такой объект и внести за него плату.
  10. Порядок расчетов — наличными или переводом, при помощи кредитных средств, с рассрочкой или без.
  11. Ответственность сторон за нарушение договорных обязательств — возмещение убытков, неустойка.
  12. Обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права.
  13. Подписи сторон.

На момент подписания договора купли-продажи у сторон на руках должно быть по экземпляру предварительного договора купли-продажи или авансового соглашения, у продавца также — все оригиналы необходимых документов к сделке, а у покупателя — расписка продавца в получении аванса или задатка.

Нотариальное удостоверение договора. Договор купли-продажи квартиры по общему правилу заключается в простой письменной форме, и удостоверять его у нотариуса не обязательно — зависит от желания сторон.

Нотариальное удостоверение — это гарантия юридической чистоты сделки. Нотариус составит договор, проверит дееспособность сторон и наличие всех документов, отсутствие арестов и ограничений и направит заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Плюсом является и то, что нотариус за свои действия несет юридическую ответственность, в том числе материальную.

Но оформление сделки у нотариуса обойдется недешево.

до 10 млн Р

3000 Р + 0,2% суммы сделки (или оценки стоимости недвижимости)

выше 10 млн Р

23 000 Р + 0,1% суммы сделки (но не более 50 000 Р)

до 1 млн Р

3000 Р + 0,4% суммы сделки

1—10 млн Р

7000 Р + 0,2% суммы сделки

выше 10 млн Р

25 000 Р + 0,1% суммы сделки (но не более 100 000 Р)

Кроме тарифа придется оплатить юридические и технические услуги нотариуса, расценки на которые он устанавливает сам. Например, составление договора купли-продажи может стоить от 2 до 10 тысяч рублей. Расходы распределяются между сторонами по договоренности.

Документы можно подать непосредственно в Росреестр, тогда срок регистрации составит до 7 рабочих дней. Еще можно подать в МФЦ, тогда срок регистрации увеличится до 9 рабочих дней.

Также документы можно подать удаленно на сайте Росреестра. Но тут есть сложность: все документы продавец и покупатель должны подписать квалифицированной электронной подписью, которая есть далеко не у всех. Для этого необходимо купить квалифицированный сертификат электронной подписи, который стоит 900 рублей в год. Срок изготовления — 3 дня.

Если вы нотариально удостоверяете сделку, нотариус может сам направить заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. При оформлении договора в некоторых банках также есть возможность подать документы на регистрацию электронно — уточняйте это в службе поддержки вашего банка.

Один из главных вопросов, волнующих и продавца, и покупателя, — безопасность расчетов по сделке. Есть несколько вариантов взаиморасчетов: наличными средствами, через банковскую ячейку, аккредитив или депозит нотариуса. Стороны должны выбрать удобный для них способ.

Наличными из рук в руки — самый дешевый и небезопасный способ. Продавца могут ждать неприятные сюрпризы в виде фальшивых денег или их недостаточного количества.

Если продавец сам принимает наличные деньги за квартиру, лучше делать это в присутствии свидетелей, чтобы они в случае чего поддержали продавца в правоохранительных органах и в суде.

Также нужно обязательно пересчитать деньги, проверить их на подлинность при помощи специального прибора — детектора банкнот — и составить расписку в их получении.

Все эти манипуляции затруднительны. Поэтому, если покупатель принес наличные деньги, лучше сразу пойти вместе с ним в банк и внести деньги через кассу на счет. Кассир банка пересчитает и проверит деньги, а затем зачислит их на счет продавца.

При этом составляется соглашение, в котором оговаривается порядок и условия выдачи денег продавцу после регистрации сделки. Например, продавец допускается к сейфу после предъявления им оригинала договора купли-продажи и выписки из ЕГРН. Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать свои деньги.

Депозит нотариуса. Покупатель может внести деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса. Нотариус перечислит деньги продавцу, когда будет зарегистрирован переход права.

Этот способ удобен тем, кто оформляет сделку нотариально. Стоимость услуги — 1,5 тысячи рублей. Но нужно еще учесть стоимость технической работы нотариуса по составлению документов, которую он устанавливает самостоятельно, и банковские комиссии за перевод средств между счетами — их размер зависит от банка.

Чтобы снять обременение, обе стороны должны обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/sell-apartment/

Документы для продажи квартиры в ипотеку

Оформление документов при продаже квартиры в ипотеку

Коллаж Валерии Силантьевой

Если вы решили продать свое жилье, скорее всего, вам придется иметь дело с покупателем, который планирует приобрести ее с участием заемных средств. По данным аналитического центра ДОМ.РФ, во втором квартале 2020 года 40% сделок на вторичном рынке заключались с участием банков, еще пять лет назад их было почти вдвое меньше.

Продажа квартиры в ипотеку требует сбора определенных документов. Единого утвержденного списка бумаг, которые банки требуют от продавца, нет.

Стоит уточнить в банке, какие документы нужны для ипотеки на квартиру или, если речь идет о загородном жилье, какие документы нужны при покупке дома.

Но будьте готовы к тому, что от вас в любом случае (даже при продаже за наличные деньги) потребуется следующее.

Какие документы нужны на ипотеку

  • Паспорта владельцев и свидетельства о рождении, если в их числе есть несовершеннолетние дети до 14 лет.
  • Выписки из ЕГРН. В ней указаны данные о собственнике жилья и наличие обременений (например, находится ли оно в залоге, наложен ли на нее арест). Раньше вместо нее запрашивали свидетельство о собственности, но сейчас их перестали выдавать. Стоит помнить, что такая справка действительна в течение 30 дней.
  • Правоустанавливающая бумага, которая подтвердит, что эта жилплощадь досталась вам законным путем. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, договор мены и т.д. Это очень важная бумага, и если вы его потеряли, обязательно закажите копию в Росреестре. 
  • Техпаспорт, по которому банк проверяет, нет ли неузаконенной перепланировки. Его заказывают в бюро технической инвентаризации. 
  • Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги и капремонт. Она действительна в течение 10-30 дней.
  • Справка о количестве человек, прописанных в квартире, которую заказывают в паспортном столе или через МФЦ. Обычно продавцы выписываются до подписания договора купли-продажи. Но иногда стороны договариваются, что совершеннолетние собственники на протяжении нескольких дней останутся прописанными в ней и после продажи, если это необходимо (например, продавцу негде прописаться, а за отсутствие регистрации больше семи дней ему придется платить штраф).
  • Нотариально заверенная доверенность, если вы не хотите сами заниматься процедурой купли-продажи и наняли для этого специалиста, который точно знает, как продать дом в ипотеку. Со стороны покупателя тоже может выступать специалист, на которого оформлена доверенность на покупку квартиры в ипотеку.

Все это понадобится для того, чтобы составить договор купли продажи квартиры в ипотеку. Но в зависимости от семейного положения продавца, состава собственников и фантазии банковских юристов этот список может стать длиннее:

  • Если продавец состоит в браке и жилье покупалась после свадьбы, потребуется согласие жены или мужа или брачный контракт, в котором указан режим раздела собственности. Супруг по закону имеет право претендовать на долю от совместно нажитого имущества, и банк должен удостовериться, что этого права вторая половинка  не лишится. 
  • Свидетельство о браке или разводе.
  • Если недвижимость состоит в долях, продавцу необходимо предоставить нотариально заверенную бумагу от других собственников — отказ от права приобретения объекта.
  • Если один из совладельцев не достиг совершеннолетия, придется идти в органы опеки за разрешением. 
  • Иногда банк слишком сильно переживает о дееспособности продавца, в таком случае он может потребовать справку от психиатра и нарколога. 

Ольга Борисова, директор агентства недвижимости «Альянс Недвижимость»:

«Лучше всего, если процедура покупки квартиры в ипотеку была доверена хорошему агентству, сотрудники которого точно знают, как происходит продажа квартиру в ипотеку, порядок действий при этой сделке.

Выбирать его следует не по красивому сайту или броской рекламе, а по отзывам людей, которым вы доверяете, или по сайтам-отзовикам типа „флампа“.

Хороший юрист, который будет отстаивать ваши интересы как свои собственные, сильно упростит процесс: он знает порядок покупки квартиры в ипотеку, учтет все нововведения в законодательстве, возьмет на себя общение с покупателем и банком.

Он помнит, в какой очередности необходимо заказывать справки и выписки и  как долго они остаются действительными. Затраты на такого специалиста, который точно знает, как происходит сделка купли продажи квартиры по ипотеке, окупятся, как минимум, сэкономленными силами и временем.

Но если вы твердо решили заниматься этой процедурой самостоятельно, стоит заранее проверить основные бумаги, которые для нее потребуются, даже если вы уверены, что у вас „все в порядке“. Закажите выписку из домовой книги, чтобы удостовериться, что на вашей жилплощади не прописаны лишние люди (например, после развода).

Найдите оригинал правоустанавливающего документа, а если его нет, закажите копию в Росреестре. Запросите выписку из ЕГРН, чтобы быть уверенным, что на имущество не наложено никакое обременение. Интересно, что сегодня у вас может быть „чистая“ жилплощадь, а завтра обнаружится, что на нее наложили арест судебные приставы из-за какого-нибудь штрафа за превышение скорости, и вам придется срочно решать этот вопрос».

Источник: https://journal.n1.ru/articles/dokumenty-dlya-prodazhi-kvartiry-v-ipoteku/

Документы для продажи квартиры по ипотеке в 2020 году

Оформление документов при продаже квартиры в ипотеку

При покупке квартиры через ипотеку требуется собрать объемный пакет документов. Что включается в обширный перечень, и где взять каждую из бумаг? Рассмотрим пакет бумаг на примере требований к заемщикам крупнейшей банковской организации России.

Документы для продавца квартиры по ипотеке Сбербанка

Есть два перечня документов при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка: обязательный и дополнительный. Рассмотрим оба варианта.

Важно! Сбербанк отличается повышенными требованиями к предоставляемым сведениям. Он может запросить бумаги, не требуемые другими банками (например, архивную выписку с прописанными в жилье гражданами).

Обязательные бумаги

Список документов, необходимых при продаже квартиры в ипотеку:

  • Паспорта взрослых собственников-продавцов жилья. При наличии несовершеннолетнего владельца, не достигшего 14 лет, требуют его свидетельство о рождении. Если ему от 14 до 18 лет, то нужны паспорта его и одного из родителей.
  • Правоустанавливающий документ: свидетельство о праве собственности/выписка из Росреестра.
  • Договор основания. Прежний договор купли-продажи, доказывающий законность нынешней продажи квартиры. Копию бумаги заказывают в МФЦ.
  • Заверенный нотариально договор купли-продажи. Если по каким-то причинам вы не можете его найти, то потребуется процедура восстановления договора купли-продажи.
  • Оригинал вместе с копией согласия органов опеки и попечительства. Они нужны при наличии среди совладельцев жилья до 18 лет. Когда несовершеннолетние только прописаны, то согласие не требуется.
  • Заверенное нотариусом согласие супруга на продажу жилья.
  • Свидетельство о разводе/браке – нужно чтобы подтвердить фамилию, доказать, что имущество совместно нажитое.
  • Доверенность, заверенная нотариусом – когда продажа происходит через доверенного человека.

Дополнительный перечень

Ниже описаны документы продавца на квартиру в ипотеке, относящиеся к разряду необязательных, однако Сбербанк может их потребовать:

  • Справка о составе семьи/выписка из домовой книги/справка о прописанных людях – разные названия одной бумаги. Банкам требуется обычная форма, не архивная.
  • Справки об отсутствии долгов по различным видам коммунальных платежей: газ, свет, вода. Интернет, кабельное телевидение, домофон иногда не требуются потенциальным покупателям, поэтому предоставляются расторгнутые договора с обслуживающими компаниями. Они являются доказательством отсутствия задолженности по перечисленным выше услугам.
  • Тех. паспорт на жилье. По его графической части банк может узнать об отсутствии неузаконенной перепланировки.
  • Справки из диспансеров: психологического и наркологического. Сбербанк может потребовать сведения о проведенном освидетельствовании, доказывающем адекватность продавца.
  • Выписка из ЕГРН. Позволяет покупателям и банку узнать о существующих обременениях на жилье – арест, залог, ипотека.
  • Оценка стоимости жилья. Заказывается самим банком, чтобы определить точную цену квартиры.
  • Справка об отсутствии долгов по налогу на жилье. Требуется покупателям. Запрашивается крайне редко.

Как быть, если у покупателей не только ипотека, но еще и материнский капитал?

Основной перечень документов нужен такой же. Единственное отличие – сведения о финансовом лицевом счете. Он открывается, чтобы перечислить средства материнского капитала из ПФР, «на руки» они не выдаются.

Важно! Лучше «завести» счет в том же банке с ипотекой – так не будет комиссии за перевод полной суммы за квартиру.

Какие же документы предоставляют покупатели?

Со стороны покупателей также необходим определенный перечень документов. Рассмотрим все:

  • Паспорта покупателей.
  • Заявление на ипотеку. В нем указываются все данные покупателя.
  • Предварительный договор купли-продажи жилья. Служит гарантией банку, что сделка обязательно состоится.
  • Расписка в получении задатка. Аванс отдается покупателями продавцу. После чего составляется от руки расписка. Затем она отдается в банк.
  • Заявление от созаемщика или поручителя – людей, выступающих гарантами перед финансовым учреждением.
  • СНИЛС.
  • ИНН.
  • Бумаги, подтверждающие платежеспособность заемщика – выписка о состоянии банковских счетов, справка с места работы с указанием дохода.
  • Военный билет (для мужчин моложе 27 лет).
  • Свидетельство о браке/разводе, брачный контракт.
  • Выписка из банка, подтверждающая, что у покупателей наличествуют деньги на уплату первоначального взноса.

Заключение

Мы рассмотрели все документы для продажи квартиры, купленной через ипотеку. В разных банках требования отличаются, список может сильно варьироваться. Грамотный риэлтор поможет Вам собрать все бумаги, избавит от ошибок, возможных сложностей.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/dokumenty-dlya-prodazhi-kvartiry-v-ipoteku/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.