Оформление ипотеки на новостройку этапы

Содержание

Процедура получения ипотеки | Условия и порядок оформления ипотечного кредита

Оформление ипотеки на новостройку этапы

Предоставление ипотечного кредита стало в последние годы одной из самых популярных в России банковских услуг. Например, общий объем займов, выданных физическим лицам в Сбербанке на срок более 3-х лет, большая часть которых оформлена как ипотека, превысил 4,1 трлн. рублей. Это составляет более 80% от всех кредитов физлицам в крупнейшем банке страны.

Примерно похожая ситуация наблюдается и в других крупных финансовых организациях. Не удивительно, что процедура получения ипотеки и условия, на которых она может быть оформлена, интересует большое количество потенциальных заемщиков.

Условия получения ипотечного кредита

Ипотечным называется кредит, при котором заемщик закладывает в банк имеющуюся у него недвижимость, продолжая пользоваться ею.

Особенно часто используется схема, при которой залог оформляется на приобретаемую квартиру или частный дом.

Вообще, именно получение ипотеки на жилье считается наиболее популярной и востребованной банковской услугой, хотя по описанной схеме нередко приобретается и коммерческая недвижимость, и промышленные объекты.

В числе основных условий ипотечного кредита, помимо обязательного оформления недвижимости в залог, можно выделить такие параметры займа, которые являются стандартными для подобных финансовых сделок:

  • Срок. При оформлении ипотеки продолжительность действия кредитного договора нередко составляет 10, 20 и даже 30 лет;
  • Сумма. Характерной особенностью рассматриваемых кредитов выступает серьезная сумма займа, что объясняется немалой стоимостью жилья, независимо от того, идет ли речь о квартире, или частном доме;
  • Процентная ставка. Учитывая длительный срок и большую сумму, ипотечные кредиты выдаются обычно под относительно небольшой процент, который заметно ниже ставок по другим видам займов.

Факт. В начале 2018 года ставки по ипотечным кредитам в России впервые за долгие годы опустились до уровня 6-9%. Даже Сбербанк готов выдавать подобные займы на покупку жилья в новостройках под 7,4% годовых.

В Россельхозбанке ситуация еще более наглядная – ипотека от ряда застройщиков – от 5%, обычная – от 8,85%.

Только ВТБ выбивается из этого правила, предлагая ипотеку под 9,1% и для новостроек, и для вторичного жилья.

Условия получения ипотеки в 2017-2018 годах стали заметно более привлекательными и выгодными для потенциальных заемщиков. Это объясняется влиянием нескольких факторов. Во-первых, в последние три года неуклонно снижается ключевая ставка ЦБ РФ, что ведет к аналогичному снижению процентов по большинству кредитов.

Во-вторых, происходящее одновременно сокращение реальных доходов населения вынуждает банки предлагать клиентам более выгодные условия.

В-третьих, нестабильное финансовое состояние значительной части застройщиков и девелоперов, задолжавших серьезные средства различным финансовым организациям, стало причиной того, что они зачастую расплачиваются с банками по кредитам квартирами по себестоимости или даже ниже.

Процедура оформления ипотеки

Большинство отечественных банков предусматривает для потенциальных клиентов примерно одинаковый порядок получения ипотеки.

Более того, даже перечень требований к заемщику и список предоставляемых им документов в различных финансовых учреждениях практически не отличается.

Это не удивительно, так как механизм ипотечного кредитования жестко регламентирует значительную часть условий подобных займов. Пошаговая инструкция действий по получению кредита рассматриваемого вида предполагает последовательное выполнение нескольких этапов.

Шаг 1. Подбор объекта недвижимости

Как правило, получение ипотеки на покупку квартиры или частного дома начинается непосредственно с выбора объекта недвижимости для приобретения. Банки одинаково активно кредитуют жилье как на первичном, так и на вторичном рынке.

Однако, в первом случае предлагаемые условия в большинстве случаев несколько более выгодны по описанной выше причине – многие кредитные организации предоставляют займы застройщикам, в результате чего те рассчитываются квартирами по льготной цене.

Важно. Сбербанк оформляет ипотеку в некоторых новостройках под 7,4% годовых. В то же время кредит на покупку готового жилья на вторичном рынке выдается заемщику по процентной ставке, равной 8,6%.

Для успешного оформления ипотечного кредита крайне важно убедиться в правовом статусе выбранного объекта недвижимости.

Речь в данном случае идет о том, имеет ли продавец законные права на квартиру и на совершение сделок с ней. Практика показывает, что на рынке жилой недвижимости «трудится» немалое число различных мошенников.

Серьезную помощь заемщику в этом вопросе может оказать квалифицированный риелтор.

Шаг 2. Оценка стоимости недвижимости

После выбора объекта недвижимости для получения ипотеки нужно произвести его оценку. Для ее выполнения целесообразно привлекать оценщика, имеющего аккредитацию в тех банках, куда заемщик планирует обратиться с заявкой на кредит. В противном случае вполне вероятно придется производить данную операцию повторно.

По результатам оценки составляет отчет, в котором не только указываются все характеристики объекта недвижимости, но и его правовой статус, а также имеющиеся у владельца документы. Все это является базой для оформления ипотечного кредита, поэтому к осуществлению мероприятия следует подходить ответственно и серьезно.

Важно! Информация об оценщиках, отчеты которых принимаются конкретным банком, обычно размещается на официальном сайте финансовой организации. Например, на портале Сбербанка она располагается по ссылке http://www.sberbank.ru/ru/legal/partners/partner_drkk/fiz.

Кроме того, следует понимать, что от оценочной стоимости зависит максимальный размер кредита. Его величина устанавливается каждым банком индивидуально, но обычно не превышает 80-85%.

Шаг 3. Выбор банка и ипотечной программы

Сегодня практически каждый отечественный банк предлагает услуги ипотечного кредитования. При этом значительную долю рынка занимают крупные финансовые структуры, прежде всего, Сбербанк и следующие за ним в рейтинге лидеров по работе с физическими лицами ВТБ и Россельхозбанк. При выборе конкретного вариант ипотеки следует обращать внимание на несколько ключевых критериев, в частности:

  • Процентная ставка. Ключевой параметр любого кредита, от которого в значительной степени зависит переплата по займу. В настоящее время на рынке присутствуют предложения ипотеки под 6% годовых от не самых крупных участников рынка, например, Тинькофф Банк, Транскапиталбанк. Более серьезные банки с государственным участием предлагают ипотечные кредиты под 7,4-9,1%;
  • Требования к заемщику. Перечень документов, необходимых для получения ипотеки, устанавливается каждым банком самостоятельно. Многие кредитные организации выдают сегодня ипотеку под два документа, повышая при этом, что вполне естественно, процентную ставку. В стандартной ситуации ключевыми моментами выступают два – уровень доходов, подтвержденных соответствующей справкой, и хорошая кредитная история;
  • Наличие и величина первоначального взноса. Сегодня банки не предлагают оформление ипотеки без первоначального взноса. Минимальная величина аванса составляет 10-15%. Однако, в этом качестве могут быть использованы средства маткапитала или накопленные на лицевом счете по военной ипотеке;
  • Возможность участия в различных государственных ипотечных программах. Государство активно разрабатывает и осуществляет программы льготного ипотечного кредитования. В настоящее время одновременно реализуются: военная ипотека, а также программы помощи молодым специалистам, молодым семьям, а также семьям с двумя и более детьми. Этим и некоторым другим категориям потенциальных заемщиков предоставляются достаточно серьезные льготы и субсидии при оформлении кредитов на покупку жилья. Например, участники военно-ипотечной системы могут приобрести жилье не только без стартового взноса, но и вообще без привлечения собственных денег.

Количество критериев, которые необходимо учитывать при выборе варианта ипотеки, достаточно велико. Выбор конкретных параметров, на которые необходимо обратить внимание в первую очередь, в значительной степени определяется финансовыми возможностями и запросами потенциального заемщика.

Шаг 4. Сбор документов и подача заявки

После выбора банка и конкретной ипотечной программы заемщику необходимо оформить заявление на получение кредита и собрать предусмотренные условиями финансовой организации документы. Сегодня практически все банки предоставляют возможность подачи заявки как в режиме онлайн, так и при личном посещении офиса.

Однако, для подписания ипотечного договора визит в отделение банка все-таки потребуется. Тем не менее, услуга оформления онлайн-заявки на сайте финансовой организации вполне заслуженно считается на данный момент одной из самых востребованных.

Шаг 5. Заключение кредитного договора

В случае одобрения заявки клиента сотрудники банка готовят все необходимые для заключения кредитного договора документы. К ним относятся не только сам контракт, но и оформление недвижимости в качестве залога.

Для подписания договора заемщик вместе с продавцом приглашаются в банк. После завершения процедуры все документы должны быть отправлены на регистрацию.

Шаг 6. Регистрация сделки и оформление жилья

Сегодня регистрация сделки по приобретению жилья при помощи ипотечного кредита заметно упростилась. Это объясняется тем, что существует возможность подачи документов не напрямую в органы регистрации с их традиционными очередями и необходимостью длительного ожидания, а в один из МФЦ, работающих в каждом крупном населенном пункте страны.

Важно. Обычно подача документов на регистрацию приравнивается к совершению сделки, так как количество отказов после приема документов чрезвычайно мало. Поэтому она осуществляется, как правило, после получения ключей от объекта недвижимости, хотя договором купли-продажи могут быть предусмотрены и другие условия, например, поступление заемных средств на счет продавца.

Кроме того, процедура регистрации стала быстрее и занимает две недели или 10 рабочих дней. При этом одновременно регистрируется как залог недвижимости, так и переход права собственности к заемщику.

Шаг 7. Оформление страховки

Получение ипотечного кредита всегда сопровождается оформлением страховки. Она делится на два вида – обязательная и добровольная. К первому относится страхование объекта недвижимости, которое предусматривается действующим федеральным законодательством. Поэтому отказаться от него заемщик не имеет права.

Второй вид страховки является добровольным и включает в себя страхование жизни и здоровья заемщика, а также титульное страхование объекта, которое необходимо на случай выявления проблем с законностью сделки купли-продажи уже после получение ипотеки. В большинстве случаев при оформлении подобного полиса банк предоставляет кредит по более выгодной процентной ставке, снижая ее размер на 0,5-1%. Это объясняется серьезным снижением рисков финансовой организации.

Возможные причины отказа

Каждый банк вырабатывает собственную систему оценки потенциального заемщика. При это вероятность одобрения сделки или отказа в выдаче кредита зависит от нескольких основных факторов, к числу которых относятся:

  • Кредитная история. Получить ипотеку клиенту, имевшему проблемы во взаимоотношениях с кредитными организациями, достаточно сложно. Единственный выход в подобной ситуации – доказать объективность финансовых проблем, а также предоставить дополнительное обеспечение по кредиту;
  • Уровень дохода и стаж работы. Наличие стабильного заработка выступает серьезным аргументом в пользу того, что клиент без проблем сможет обслуживать взятую ипотеку в течение длительного времени. При этому каждый банк устанавливает собственный минимальный размер дохода, который необходим для одобрения сделки;
  • Гражданство и наличие прописки. Практически все отечественные банки оформляют ипотеку исключительно российским гражданам, имеющим не только официальное трудоустройство, но и регистрацию.

Достаточно сложно получить ипотеку пенсионерам, так как этот вид кредитования является долгосрочным, а одним из требований к заемщику выступает предельный возраст на момент окончания срока действия договора. Обычно он равняется 75 годам.

Частой причиной отказа в выдаче ипотечного кредита становится предоставление клиентом ошибочных данных, например, об уровне дохода. Сегодня подобные сведения легко и быстро проверяются, поэтому вводить специалистов финансовой организации в заблуждение попросту нецелесообразно.

Расходы на оформление ипотеки

Практически каждый этап оформления ипотечного кредита сопровождается определенными расходами. Их величина зависит от нескольких факторов, в частности:

  • региона, в котором оформляется займ;
  • условий, установленных банком;
  • параметров кредита и характеристики объекта недвижимости, закладываемого в ипотеку.

К числу обязательных расходов можно отнести:

  • оплату труда оценщика;
  • расходы на получение страхового полиса;
  • госпошлина по регистрации сделки;
  • открытие счета в банке;
  • другие сопутствующие затраты, установленные кредитной организацией.

Несмотря на то, что общая сумма перечисленных выше расходов несопоставима с размером кредита, их выплата на практике доставляет заемщику немало неудобств.

Однако, следует помнить и о том, что он имеет право на получение налогового вычета с процентов по ипотеке, а также с основной суммы кредита. В любом случае речь идет о максимальном вычете в размере 3 млн.

рублей, 13% от которого составляет 390 тыс. рублей.

Источник: https://balashiha.kredity-tut.ru/stati/poryadok-polucheniya-ipoteki

Пошаговое оформление ипотеки на покупку квартиры в новостройке

Оформление ипотеки на новостройку этапы

Приобретение вторичного жилья устраивает не каждого человека, желающего купить квартиру.

Гораздо приятнее вселиться в новый дом, да и в таком случае Вы точно будете уверены, что не будет никаких неприятных неожиданностей, оставшихся от прежних владельцев жилища.

Сейчас банки дают своим клиентам возможность быстро обзавестись новой квартирой, для чего и используется ипотека на новостройку.

Особенности оформления ипотеки на новостройку

Первичное жилье обладает очевидными плюсами, среди которых и сниженная стоимость квартиры. Однако потенциальные покупатели не осведомлены о том, как оформляется такая ипотека, ведь очевидно, что условия и процесс оформления будут иными.

Это обосновано хотя бы тем, что на этапе строительства квартира не может быть отдана в залог банку, и не понятно, каким образом кредитор собирается контролировать процесс выплаты долга.

Оформление ипотеки такого типа аналогично обычной. Все, что связано с ее получением, оговаривается в 102 Федеральном законе «Об ипотеке». Согласно первому пункту его пятой статьи, объектом договора об ипотеке может быть любая недвижимость, в том числе и дома, строительство которых не завершено.

Рекомендуем к просмотру:

Однако некоторые отличия все же имеются, и они заключаются в следующем:

  • Для оформления ипотеки Вам не потребуется свидетельство о собственности. Это объясняется тем, что собственником квартиры и всего дома является застройщик, вплоть до момента сдачи жилья в эксплуатацию. Техпаспорт выдается только после этого и кредитор не может просить этот документ;
  • После оформления, на недвижимость не накладывают обременение. Помимо того, в отличие от обычной ипотечной квартиры, жилье в новостройке выдается Вам не в залог. А для того, чтобы изъять у Вас эту квартиру в случае неуплаты долга, банк обяжет оформить право требования, которое предоставляет банку возможность конфисковать ее и продать после. Альтернативный вариант – участие в долевом строительстве;
  • Оценка недвижимости проводится не сразу, а только после ее сдачи в эксплуатацию;
  • Процентных ставок будет две. Важно отметить то, что они не ставятся одновременно. Первая ставка выставлена лишь на время строительства дома, а вторая – уже после того, как недвижимость будет сдана. Они отличаются своим размером – первоначальная ставка будет выше.

Процентная ставка по ипотеке на первичном и вторичном рынках

Условия оформления ипотеки

При оформлении ипотеки на квартиру в новостройке, банки не завышают свои требования для клиентов.

Условия достаточно стандартные:

  • Заемщик должен быть гражданином РФ;
  • Иметь стабильный доход;
  • Клиенту должно быть от 18 до 75 лет;
  • Стаж работы не менее полугода на последнем рабочем месте, и не меньше года за последние пять лет;
  • Доход клиента должен быть достаточным для уплаты долга в указанный срок;
  • Кредитная история заемщика должна быть положительной.

Обратите внимание! Под «достаточным уровнем дохода» кредиторы подразумевают размер заработной платы, превышающий установленную сумму ежемесячных выплат не менее чем на 40%. Если Ваша зарплата меньше, то могут отказать в оформлении ипотеки, так как кредитор не будет уверен в Вашей платежеспособности.

Обычно, последний пункт не вызывает особого интереса у кредиторов, но в данном случае все иначе. Продать жилье в строящемся доме намного труднее и дольше, чем выставить на продажу обычную вторичку. Поэтому банк тщательно изучит Вашу кредитную историю и может не выдать кредит, если обнаружит там хотя бы один негативный момент.

Порядок оформления ипотеки на новостройку

Но этим все тонкости оформления данной ипотеки не заканчиваются. Некоторые банки не соглашаются выделять деньги на покупку жилья от неизвестного им застройщика.

Такие кредиторы ограничивают количество строительных компаний, с которыми клиенты могут сотрудничать, что значительно усложняет поиск подходящей новостройки. То есть, если застройщик не аккредитован в банке, то кредит Вам могут и не дать, поскольку банк посчитает это рискованной сделкой.

Участие в долевом строительстве

Также, обязательным условием является Ваше участие в долевом строительстве. Это оговаривается в 214 Федеральном законе.

Отношение банков к этому правилу может быть неоднозначным, так как:

  • Застройщик может заморозить строительство на неопределенный срок, что подразумевает большие неудобства как для кредитора, так для его клиента;
  • У заемщика появляется право на расторжение кредитного соглашения, если дом не вводят в эксплуатацию;
  • В случае расторжения договора, банк будет обязан вернуть деньги заемщику (вместе с выплаченными процентами), и решать вопрос с застройщиком самостоятельно.

Заемщикам же такой подход все-таки дает немного преимуществ:

  • В таком случае, не придется искать поручителя для оформления кредита (так как в качестве залога будут приняты права на будущее жилье);
  • Стоимость квартиры будет ниже.

Но неудобств возникнет гораздо больше.

Это стоит знать:

Помимо того, что участие заемщика в ДДУ (договоре долевого участия) не слишком радует кредиторов, дольщик столкнется и со следующим:

  • Банки увеличивают проценты на время постройки. Поэтому, если этапы строительства будут проходить слишком медленно, заемщик может потратить довольно внушительную сумму только на выплату процентной ставки. Это сводит на нет сниженную стоимость жилья;
  • Быстро заселиться в новую квартиру не получится;
  • Могут возникнуть проблемы с регистрацией собственности, в связи с ошибками или недочетами в документах.

Обратите внимание! Завышенной процентной ставки можно избежать, если оформить под залог уже имеющуюся в Вашей собственности недвижимость. Однако, если в таком случае Вы не выплатите кредит, то рискуете остаться и без новой квартиры, и без уже имеющегося жилья.

Право требования

Так как участие в долевом строительстве одинаково неудобно как для кредитора, так и для заемщика, клиенту дается возможность переуступки прав на жилье. Иначе это называют цессией. То есть, если Вы еще не подписались на участие в ДДУ, то можно заключить такую сделку с банком.

Источник: https://ob-ipoteke.info/vidy/pokupka-kvartiry-v-novostrojke

Как взять ипотеку на квартиру в новостройке

Оформление ипотеки на новостройку этапы

Приобретение квартиры в новостройке на кредитные средства почти ничем не различается от ипотечного кредита на вторичное жилье.

Однако имеется некоторые особенности, которые нужно знать, перед тем как обратиться в банк  за выдачей займа.

Нюансы покупки жилья в новостройке связаны, преимущественно, с требованиями банков и процедурой оформления ипотечного договора, включая, подписание его сторонами.

Условия договора

При покупке квартиры в новостройке, необходимо обращать внимание на условия сделки:

Собственность на объект недвижимости еще не возниклаПраво собственности может быть зарегистрировано только после введения жилого дома в эксплуатацию. Застройщик не может передать собственность, пока здания не будет построено.
Так как собственность не оформленаНельзя передать квартиру в залог банку. Ипотека предоставляется после того, как оформлен особый документ – право требования. Оно дает кредитной организации право обратить взыскание на жилплощадь, если заемщик не выполняет своих обязательств по ипотечному кредиту. После ввода в эксплуатацию многоквартирного дом, квартира передается в залог банку
 Предоставление займа может осуществляться во время строительстваЭто выгодно для клиента банка, та как квартира будет стоить дешевле
Проведение оценки стоимости жильяне требуется до момента окончания строительства
Договор ипотеки включает в себя две ставкиПервая ставка применяется до момента сдачи дома в эксплуатацию, вторая (более низкая) применяется после оформления на жилье обременения

Чтобы получить кредит на покупку жилья в новостройке, необходимо отвечать требованиям банка:

  • наличие гражданства РФ;
  • стабильное финансовое положение, позволяющее выплачивать кредит;
  • Хорошая кредитная история.

Большинство кредитных учреждений одобряют заявку на получение ипотечного займа только у застройщиков, имеющих аккредитацию. Поэтому выбор застройщиков при покупке жилья в новостройке с помощью ипотеки ограничен.

В отдельных банках имеются и другие условия кредитования, узнать о них можно на приме в банке.

Долевое участие в строительстве

Для покупки квартиры у застройщика необходимо подписать договор участия в долевом строительстве, в соответствии с одноименным федеральным законом № 214 ФЗ от 30.12.2004 года.

Указанный способ покупки жилья очень распространен в нашей стране.

Суть данного способа заключается в том, что строительные фирмы привлекают денежные средства у граждан для строительства многоквартирных домов.

После возведения новостройки, квартиры становятся собственностью граждан, которые стали дольщиками.

Этот способ покупки жилплощади позволяет дольщикам сэкономить до 25% стоимости недвижимости, потому ипотечное кредитование на новостройки пользуется спросом.

Долевое строительство несет в себе серьезные риски для банков, а также для заемщиков, которые связаны с тем, что строительство может быть заморожено или прекращено, а застройщик может быть объявлен банкротом.

Если это произойдет, клиент банка останется без жилья, а кредитная организация без объекта залога и обеспечения возврата своих средств.

В результате чего банки стремятся минимизировать свои риски и повышают процентные ставки (на 2-3 пункта) по данным ипотечным программам, по сравнению со стандартной ипотекой.

При этом после того, как квартира передается в залог банку процентная ставка снижается, это является главным нюансом приобретения квартиры в новостройке.

Также к особенностям такой ипотечной программы следует отнести право заемщика на расторжение договора с кредитором-банком в случае, если строительство дома затягивается.

При этом банк должен вернуть денежные средства с процентами заемщику. К банку переходят права требования дольщика на будущую квартиру.

Достоинства долевого участия в строительстве для заемщиков:

  1. Дольщик может стать обладателем новой просторной квартиры с хорошей планировкой.
  2. Пониженная стоимость жилья.
  3. Не требуется привлечения созаемщиков или поручителей.

Однако у такого способа имеются и недостатки:

 Основным недостатком является то, что заемщику потребуется ждать окончания строительстваобъекта для заселения
 Повышенная ставкаПо ипотеке
 Имеются рискиприостановки строительства, возникновения проблем застройщика с вводом в эксплуатацию
Возможные скрытые дефектыи недочеты новостройки

Полностью избежать рисков при участии в долевом строительстве нельзя. Однако минимизировать риски можно, заключая договор с надежной строительной организацией.

Приобретение жилья в новостройке возможно под залог существующего недвижимого имущества. Тогда кредитные средства выдаются по обычной процентной ставке.

Переуступка прав

Также квартира в новостройке может быть приобретена путем переуступки прав.

Целью сделки является уступка прав на будущее жилье до того, как дом будет введен в эксплуатацию.

Процедура переуступки регулируется гражданским законодательством.

Переуступка позволяет приобрести квартиру по выгодной цене. Однако его цена будет выше средней стоимости установленной застройщиком на 15-20%.

Потому переуступка жилья считается выгодным способом заработать.

Однако лишь немногие кредитные учреждения готовы выдать ипотеку на покупку квартиры без оформленной на нее собственности.

Фактически, квартиры еще не существует, она будет построена только в будущем. Имеется только право, позволяющее требовать получения жилплощади после завершения строительства.

Плюсы и минусы

Купить недвижимость в новостройке имеет преимущества:

 Дешевая стоимость жильяЦена на квартиры не будет повышаться, даже в случае каких-либо изменений на рынке жилья
Можно приобрести квартиру без отделкии самостоятельно подобрать дизайн
 Приобрести квартиры у застройщика сводит к минимуму риски, связанные с бывшими жильцамивключая случаи, когда прописаны несовершеннолетние, или имеется право пользования третьих лиц. Поэтому за юридическую чистоту квартиры можно не переживать

К минусам сделки можно отнести:

 Высокая ставкаи необходимость ждать окончания строительства
  Не во всех новостройкахдопускается оплата при помощи кредитных средств
 Не во всех банках выдаются кредитына квартиры в строящихся многоквартирных домах
 Необходимость выполнения ремонтана который нужны средства и время

Получить выгоду по ипотеке можно в следующих случаях:

 Приобретение жилья за счет  бюджетных средствПри участии в социальных программах. К примеру, по программе для молодой семьи
 Покупка квартиры по корпоративным программамкоторые разрабатываются работодателями для стимулирования своих работников
 Когда отсутствует фиксированная ставкаснижение процентной ставки после передачи жилья в залог кредитной организации

Далее рассмотрим некоторые особенности оформление ипотечного кредита для приобретения квартиры в новостройках при помощи мер государственной поддержки.

Военная

Ранее программа военной ипотеки позволяла купить жилье только на вторичном рынке недвижимости.

В настоящее время военнослужащие могут приобрести квартиру в строящемся многоквартирном жилом доме.

Для этого нужно стать участником накопительной-ипотечной системы (НИС), которая разработана для обеспечения жильем военнослужащих.

Предоставление ипотеки совершается по сертификату, который дает возможность получить субсидию.

О судебной практике по военной ипотеке смотрите статью: судебная практика по ипотеке.

Впоследствии военнослужащий должен будет проходить службу в течении всего периода ипотеки.

Ипотечный кредит погашается за счет бюджетных средств.

Под материнский капитал

Получение средств материнского капитала позволяет обзавестись жильем в новостройке при соблюдении следующих условий:

 Регистрация всех членов семьив данной квартире
 Всем члены семьи имеют правона долю от недвижимости
 Соблюдение норм площади на одного человекболее 18 кв. метров

Для получения средств материнского капитала  необходимо подать заявление в Пенсионный фонд РФ по месту регистрации.

При вынесении положительного решения сертификат предъявляется сотруднику банка при заключении договора ипотечного кредитования.

Маткапитал может быть внесен для оплаты первоначального взноса по ипотеке или основной суммы долга.

Без первоначального взноса

Для оплаты первоначального взноса клиент банка может различные государственные субсидии из федерального бюджета.

Если квартира приобретается без субсидий государства, и на момент оформления ипотеки заемщик не имеет первоначального капитала, то в выдаче ипотечного займа, скорее всего, будет отказано.

Получить ипотечный кредит можно в 2-х случаях:

Предоставление залогав банк, в частности дорогостоящего имущества
 Займ выдаетсяпод повышенную процентную ставку

Выбор банка

Покупка квартиры в новостройке при помощи ипотеки следует начинать с подбора банка. При выборе банка нужно знать некоторые особенности.

Далеко не все банковские учреждения готовы пойти на риски, возникающие при покупке квартиры в строящемся доме.

Потому зачастую будущие клиенты банка получают отказ, или сотрудники банка сообщают о том, что действие программы ипотеки на новостройки прекращена.

Клиентам банка могут предлагать взять ипотечный кредит под залог недвижимого имущества, или потребительский кредит под более высокий процент.

Выбрать банк можно, обратившись в строительную фирму и узнав, с какими банками она сотрудничает.

В случае приобретения квартиры путем переуступки прав у специальных инвестиционных организаций, также следует обратиться в кредитное учреждение -партнер.

Это повышает вероятность получения одобрения по заявлению и уменьшенные проценты.

Поэтапная процедура оформления

Процесс покупки жилья в ипотеку в новостройке отличен от обычной ипотеки.

Нужно выполнить требования банка, осуществить сбор необходимых документов, и заключить договор с проверенным застройщиком.

Не стоит забывать о том, что на рынке жилья встречаются недобросовестные организации, поэтому нежно ответственно подходить к этой процедуре.

Стадии оформления ипотечного кредита:

  Подбор квартиры и фирмы застройщика, подача заявкиили первоначальное обращение в банк, если с ним заемщик уже сотрудничал либо он хочет взять ипотеку в определенном банке, в котором берется перечень строительных компаний, имеющих аккредитацию
 Одобрение заявкиподписание договора долевого участия (ДДУ) с застройщиком, оплата первоначального взноса (при необходимости)
 Регистрация ДДУв службе Росреестра
 Оформление договора ипотечного кредитованияи заключение договора страхования
 Оплата денежных  средствна счет застройщика

Важно понимать, что оплата по ипотеке начинается с момента ее оформления, независимо от завершения строительства.

По факту должник будет платить за еще не существующую жилплощадь.

Документы, которые следует проверить у застройщика, перед подписанием с ним договора:

 Свидетельство о праве собственностина участок земли, на котором ведется застройка
 Инвестиционный контракти акт распределения имущества
 У застройщика обязательно должно быть разрешение на строительствоЭкспертиза проектной документации

Если заемщик не разбирается в деталях необходимой документации, для проверки необходимых бумаг рекомендуется пригласить грамотного юриста.

В отдельных случаях банк может запросить копии указанных документов или поручит своему юристу удостовериться в их подлинности.

В случае нарушении этих условий, в выдаче кредитных средств может быть отказано

Противиться данным условиям нельзя, в противном случае в предоставлении ипотеки будет отказано.

Виды договоров

Оформление ипотечного кредита на жилье в новостройке требует заключение одного из видов договоров со строительной фирмой.

Вид договора связан с выбранной системой покупки:

 Договор участия в долевом строительствеоформляется с застройщиком во время строительства многоквартирного дома. В соответствии с ДДУ, квартира передается заемщику после ввода здания в эксплуатацию
  Переуступки правподписывается для передачи права требования, пока не выдано свидетельство о праве собственности
  Предварительный договор купли-продажиоформляется между застройщиком и дольщиком
 Рассрочкаэтот вид договора заключается в поэтапной выплате установленной суммы без ипотеки. Предоставление рассрочки используется в редких случаях, потому что такой договор не выгоден застройщикам
 Договор жилищно-строительного кооперативавступление в жилищный кооператив, уплата паевых взносов. Прежде чем подписывать такой договор, рекомендуется проконсультироваться с юристом
Договор векселяФактически приобретается не квартира, а вексель, сумма которого равна цене квартиры

Особенности ипотеки земельных участков смотрите статью: ипотека на земельный участок.

В заключение следует отметить, что в настоящее время банки предоставляют все больше ипотечных кредитов на покупку квартир в новостройках.

: Новостройка в ипотеку

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/kak-vzyat-ipoteku-na-kvartiru-v-novostrojke/

Новостройка ипотека – 1612 советов адвокатов и юристов

Оформление ипотеки на новостройку этапы

Спросить у юриста

быстрее. Это бесплатно!

Покупка собственной квартиры — мечта многих людей. Всем хочется получить хорошую недвижимость, в которой будет комфортно жить. Но, к сожалению, большинство квартир в нашей стране стоят достаточно дорого, поэтому люди прибегают к самым разным способам экономии.

Если совместить несколько способов, то можно сэкономить очень внушительную сумму. Например, можно найти квартиру на этапе постройки. Она будет стоить значительно дешевле, чем в уже сданной новостройке, а если ещё взять ипотеку, то покупка станет очень выгодной. В этой статье мы рассмотрим этапы покупки квартиры в ипотеку в новостройке, изучим все нюансы и особенности этого процесса.

Мнение эксперта

Станислав Ершов

Квалифицированный юрист. Готов ответить на любые ваши вопросы! Задавайте их прямо сейчас!

Написать эксперту

Но нужно помнить, что покупка квартиры на этапе постройки в ипотеку чревата трудностями, которые могут возникнуть в процессе оформления ссуды, а также нужно ждать одобрения получения денег, а потом и постройки дома. Чтобы избежать проблем, нужно соблюдать определенную последовательность порядка покупки.

Особенности этого вида кредитования

Ипотека на квартиру в новостройке имеет особенности, отличающие её от кредита на покупку жилья на вторичном рынке. Специфику диктует сам объект: дом на момент оформления кредита может быть вообще не построен. Среди основных особенностей ипотеки можно выделить следующие:

  1. Кредит даётся на жильё, находящиеся на стадии строительства, причём как в начале, так и перед сдачей в эксплуатацию. В результате, в отличие от ипотеки на вторичное жильё, заёмщик не может вселиться в квартиру сразу.
  2. В качестве продавца выступает или застройщик, или инвестор. В зависимости от этого, заключается, соответственно, договор долевого участия или договор цессии.
  3. Банки предпочитают давать ипотеку только на аккредитованное жильё. Иногда один объект аккредитуется сразу несколькими банками. Получить ипотеку на неаккредитованную квартиру можно, но это гораздо сложнее.
  4. Квартиры часто сдаются в эксплуатацию без какой-либо отделки. С одной стороны, это приводит к дополнительным расходам, с другой, позволяет обустроить жильё полностью по своему вкусу.

Ипотека на новостройку и вторичное жилье: отличия

Российские банки сегодня предлагают своим заемщикам 2 формата кредитования в случае покупки квартиры:

  • ипотека на новостройку;
  • ипотека на вторичное жилье.

Каждая из этих программ имеет свои плюсы и минусы. Вот какие существенные отличия имеют форматы:

ПризнакНа новостройкуНа вторичку
Какую квартиру можно приобрести в собственность?Только на стадии строительства, пока человек не получил на руки свидетельство на право собственности. Все, что покупается позднее, относится уже ко вторичному жилью.Квартиры старого жилого фонда + квартиры в достроенных новостройках. Т. е. если вы покупаете квартиру в новом доме, но уже после сдачи дома в эксплуатацию, фактически она будет новостройкой, а вот при оформлении ипотеки банки будут считать ее вторичной недвижимостью.
Способ покупкиНаиболее распространенный и надежный вариант – по договору долевого участия (ДДУ). Можно также купить жилье в новостройке по договору уступки. Суть заключается в том, что продавцом выступает не застройщик, а иное лицо (инвестор), который первоначально эту квартиру приобрел. Этот вариант менее выгодный и более рискованный. К тому же сами банки заинтересованы в работе с застройщиками напрямую, по такому жилью нередко предлагают дополнительные бонусы в виде сниженной процентной ставки.Договор купли-продажи с собственником жилья (физическим или юридическим лицом, например, агентством недвижимости).
Требования к приобретаемому жильюБольше требований предъявляется к застройщику, который должен пройти аккредитацию в банке по тому многоквартирному дому, где приобретается жилье. Есть требования и к стадии строительства. В зависимости от степени доверия к застройщику и программы это может быть постройка на стадии котлована, после прохождения нулевого цикла или возведения нескольких этажей.Касаются только технических особенностей самой квартиры и дома, в котором она находится. Также уделяется внимание проверке юридической чистоты сделки.
РискиКасаются даты сдачи дома в эксплуатацию. Не все застройщики соблюдают заявленные сроки. Иногда дом и вовсе получает статус долгостроя, недостроя.Связаны с юридической чистотой сделки.
Страхование жильяСтрахование титула не требуется, а вот само жилье застраховать придется, но сделать это можно будет только после ввода дома в эксплуатацию. До этого момента банк устанавливает более высокую процентную ставку.Кроме недвижимости страхуется еще и титул, как раз из-за вопросов юридической чистоты.

С чего начать?

Прежде чем взять ипотеку на новостройку, эксперты рекомендуют в первую очередь определиться с застройщиком. Это не так просто, как кажется на первый взгляд: несмотря на то, что государство защищает интересы заёмщиков в случае непредвиденных обстоятельств (это регламентировано Федеральным законом № 214), риск банкротства и простой недобросовестности есть всегда.

Чтобы не ошибиться в выборе застройщика, рекомендуем ориентироваться на следующие критерии:

  • Внушительный срок действия на рынке.
  • Аккредитация несколькими банками.
  • Действие строго в рамках закона.
  • Сдача объектов вовремя, наличие хороших отзывов.

Если банк аккредитовал застройщика, значит, он проверил его и считает надёжным.

Долевое строительство – плюсы и минусы

В закон «Об участии в долевом строительстве» в 2020 году были внесены поправки https://kodeks.systecs.ru/zakon/fz-214/. Эта мера направлена на то, чтобы обезопасить дольщиков и вернуть деньги людям, подписавшим ДДУ, но не получившим квартиры.

Граждане брали ипотеку, надеялись на выгодность предложения, но столкнулись с проблемами в сфере строительства, о которых не могли знать. Риски при долевом строительстве очень велики. Гарантировать, что компания-застройщик не обанкротится очень трудно.

На практике, даже зарекомендовавшие себя компании могут оказаться финансово неплатежеспособными.

Плюсы долевого строительства (+)

Минусы долевого строительства (-)

Стоимость квартиры ниже, чем на рынке готовой недвижимости

Источник: https://RosComLand.ru/ipoteka/etapy-oformleniya-ipoteki-na-novostrojku-2.html

Какие документы нужны для ипотеки на новостройку

Оформление ипотеки на новостройку этапы

Подготовить документы для ипотеки в новостройке не составит особого труда. Главное, заранее разобраться, какие бумаги и когда понадобится. В разных ситуациях пакет будет немного отличаться. При этом надо учитывать, что приобретение квартиры в новом доме возможно различными способами и каждый из них имеет целый ряд особенностей.

Документы для подачи заявки на ипотеку в новостройке

Приобрести в кредит квартиры в новых домах могут российские граждане, а иногда и иностранцы. Первым этапом в оформлении станет выбор подходящей кредитной программы и подача заявки. Документы для оформления ипотеки в новостройке будут несильно отличаться в зависимости от гражданства заемщика.

Стандартный пакет включает следующие бумаги:

  • паспорт российского или иностранного гражданина;
  • СНИЛС (только граждан РФ);
  • справки, подтверждающие доход и занятость;
  • военный билет (только для мужчин – граждан РФ в возрасте до 27 лет);
  • бумаги, подтверждающие законное пребывание в РФ (только для иностранных граждан);
  • свидетельство о браке (при наличии соответствующих оснований).

Замечание. Необязательно представлять документы на собственность с заявкой на ипотеку в новостройке. Они будут запрошены уже после одобрения ссуды.

Рассматривают заявку и принимают решение в среднем за 2-7 дней. Иногда может потребоваться дополнительное время для проверки информации, например, запрашивая подтверждение справок у работодателя. Но специально затягивать процедуру никто не будет.

Подтверждение дохода и занятости

По стандартным условиям запрашивает справку о зарплате по форме 2-НДФЛ и копию трудовой книжки. Их можно получить у работодателя, обратившись в отдел кадров, бухгалтерию или к непосредственному руководителю.

Некоторые банки принимают для подтверждения доходы также справку по форме работодателя или собственному образцу, налоговые декларации. А вместо копии трудовой книжки можно представить заверенную выписку из нее или копию контракта.

Совет. При подаче заявки стоит подтверждать все имеющиеся доходы по максимуму. При наличии подработки надо не забывать об этом и подтвердить заработок по ней. Это повысит шансы на одобрение крупной суммы кредита.

Если заемщик решил оформить ипотечный кредит в банке, через который он получает зарплату, то ситуация упростится. Ему не придется подтверждать размер зарплаты. Эта информация уже есть в распоряжении банка и сотрудники кредитной организации без проблем ее получат. Копии трудовой книжки в этой ситуации также обычно не нужны.

Ипотечный кредит без подтверждения доходов

Собрать все документы для ипотеки в новостройке не всегда просто, а часто и нереально. У многих возникают сложности с подтверждением доходов.

Часто официальная зарплата установлена в минимальном размере или ее совсем нет. Предприниматели, владельцы бизнеса также не всегда могут подтвердить доходы с помощью деклараций.

Банки учли этот момент и предложили ипотечные программы с оформлением без справок о доходах и копий трудовой книжки.

Для подачи заявки на ипотеку без подтверждения дохода будет достаточно только паспорта и СНИЛС. Данные программы имеют ряд особенностей, о которых надо знать обязательно:

  • Первый взнос должен составить минимум 50% от стоимости жилья (редко – от 35%).
  • Воспользоваться такими программами смогут обычно только российские граждане, даже если в выбранном банке доступно ипотечное кредитование для иностранцев.
  • Ставка по кредиту будет выше на 1-2%.

Если кредитная история не идеальна, то рассчитывать на одобрение ипотечного кредита без подтверждения дохода не стоит. Финансовое учреждение часто предпочтет не рисковать и предложит воспользоваться в этой ситуации стандартной программой.

Оформление покупки в готовой новостройке

Самая простая ситуация, если дом уже построен. В этом случае достаточно представить документы на собственность по квартире в новостройке, а ипотека будет оформляться по стандартной схеме:

  • для согласования недвижимости в банк предоставляет выписка из ЕГРН, отчет по оценке (при необходимости);
  • между банком и заемщиком заключается кредитный договор, договор залога недвижимости, закладная (при необходимости);
  • заемщик заключает необходимые договора со страховыми компаниями, вносит первый взнос;
  • между заемщиком и застройщиком заключается договор купли-продажи, на жилье;
  • сделка и обременение регистрируются в Росреестре;
  • банк переводит деньги компании-продавцу.

Фактически сделка проходит точно так же, как и на вторичном рынке, но покупка квартиры осуществляется у застройщика. Данный вариант удобен всем, но цена за квадратный метр будет самой высокой.

Оформление покупки квартиры в строящемся доме

Часто нет возможности сразу оформить документы на право собственности, т. к. ипотека в новостройке берется на этапе строительства. В этом случае изначально в залог оформляются права требования к заемщику, а не объект недвижимости. Существует 2 схемы оформления таких сделок: через договор долевого участия в строительстве и через цессию (уступку прав требований).

Договор долевого участия (ДДУ) заключается напрямую с застройщиком. Он подлежит государственной регистрации в Росреестре. Это призвано защитить права покупателя недвижимости. Обременение накладывается также изначально на права, полученные по этому договору.

Когда дом сдан и готовы документы, происходит оформление собственности в новостройке, ипотека при этом продолжает действовать. Заемщику остается только переоформить обременение на объект недвижимости и представить выписку из ЕГРН об этом в банк.

Договор цессии заключается, если продавцом выступает не сам застройщик, а другой человек или фирма. По нему происходит переход прав требований к заемщику. Он также подлежит регистрации в Росреестре. В остальном все будет также – сначала залогом выступают права по договору ДДУ, а затем – готовая квартира.

Важно. Банки неохотно согласовывают ипотеку на объекты приобретаемые по договору цессии у третьих лиц. Риски в этом случае выше.

Аккредитованный и неаккредитованный застройщик

При выдаче кредита на приобретение жилья в строящемся доме финансовое учреждение довольно строго проверяет застройщика.

Кредитор совершенно не заинтересован, чтобы стройка застопорилась и клиенты испытывали проблемы с получением квартир.

Это может привести к тому, что некоторые из них перестанут платить ежемесячные платежи, а обращение взыскания на предмет залога вернуть деньги не особо поможет.

Процедуру проверки застройщика называют аккредитацией. Большинство компаний проходит ее в крупных банках сразу после начала стройки. Клиентам в этом случае не надо заниматься дополнительными документами, а достаточно сообщить банковскому служащему, у какого застройщика будет приобретаться жилье и по какому адресу.

Есть возможность взять ипотечный кредит также и на квартиру у застройщика, который не проходил аккредитацию в выбранном клиентом банковском учреждении. В этом случае именно потенциальному заемщику придется у компании-застройщика запросить следующие бумаги представить их специалистам финансовой организации:

  • разрешение на строительство;
  • учредительные документы компании-застройщика;
  • свидетельство (или выписка), подтверждающее собственность на землю под строительство;
  • инвестиционный контракт.

Важно. Кредитная организация может запросить и другие документы для проверки застройщика. Обычно согласование компании происходит долго и не всегда легко. Значительно проще обратиться к уже аккредитованным застройщикам.

Документы для ипотеки в новостройке собрать потенциальному заемщику не составит труда, если он работает официально. По недвижимости подготовкой бумаг обычно будет заниматься застройщик и клиенту их достаточно будет просто передать в банк. Но в любом случае каждый все договоры надо внимательно читать, перед тем как ставить подпись.

Источник: https://mobinvest.ru/dokumenty-dlya-ipoteki-na-novostrojku/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.