Переуступка в ипотеку

Содержание

Как купить квартиру по договору переуступки?

Переуступка в ипотеку

ovchinnikovfoto/Depositphotos

Еще три-четыре года назад до 30% покупателей квартир в новостройках составляли инвесторы, которые вкладывались на старте продаж, а незадолго до ввода здания в эксплуатацию уступали свое право требования тем, кому нужно было жилье на высокой стадии готовности.

На сегодняшний день сделки по переуступке прав на рынке первичного жилья — явление не такое частое. Как правило, на продажу квартиры по договору цессии (а речь именно об этом) решаются те, кому по каким-либо причинам срочно понадобились деньги либо дольщик разочаровался в своем выборе: объекте или застройщике.

А в роли покупателей выступают желающие одновременно сэкономить и минимизировать риск недостроя.

Как выбрать новостройку и застройщика?

Переуступка прав: особенности сделок

Суть переуступки

Согласно законодательству РФ лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые впоследствии может передать третьей стороне.

Эти права могут передаваться сколько угодно раз, но только до момента ввода новостройки в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца и покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним.

Каким образом проходит переуступка?

Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях. Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.

Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке: он покупает не квартиру, а право требовать ее у застройщика. При этом к нему переходят все риски, связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия: например, оплачивать взносы, если есть задолженность, и принять квартиру по акту приема-передачи в установленный договором срок.

Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Как выбрать квартиру с переуступкой и оформить сделку цессии?

1. Проверьте репутацию застройщика

Не поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере проекта и строящемся ЖК, в котором планируете приобрести жилье.

Оцените, насколько быстро и качественно застройщик реализует все свои проекты, насколько компания открыта для дольщиков. Изучите учредительные документы компании и разрешение на строительство дома, проектную декларацию.

Все это можно найти на официальном сайте проекта либо на сайте или в офисе девелопера.

2. Выясните причину переуступки

Важно понять, почему дольщик хочет продать свое право требования квартиры в этой новостройке. Так, проблемы могут заключаться в качестве приобретаемого жилья. Вполне возможно, что он нашел технические недочеты и нарушения в строительстве. Поэтому будет нелишним осмотреть квартиру, на которую приобретается право требования.

3. Ознакомьтесь с договором и платежными документами

Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Особенное внимание обратите на права и обязанности дольщика, подлинный ли документ.

Обязательно запросите акт сверки или акт взаиморасчетов. В нем отражено, полностью ли дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично.

Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.

Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец. Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения, и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства до 31 апреля в следующем году после заключения договора. Сумма налога составляет 13% от стоимости объекта.

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

4. Соберите полный пакет документов

Следующий шаг — собрать документы и разрешения на проведение сделки.

Например, семейным людям нужно обязательно получить нотариально заверенное согласие супругов либо заявление о несостоянии в браке, а также разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети.

Продавец уведомляет застройщика о том, что собирается продать свое право требования, и получает от него письменное разрешение и справку об отсутствии или наличии задолженности. Для сделки вам также понадобятся договор долевого участия и паспорта сторон.

5. Разберитесь с ипотекой

Если дольщик приобретал квартиру по ипотеке, нужно получить согласие банка на сделку и перевод долга на покупателя.

В данном случае придется собрать пакет документов, который обычно требуется для оформления ипотечного кредита: оценку объекта, сведения о доходах, копию трудовой книжки, СНИЛС, паспорта и т. д.

Если покупатель готов внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать оплаты комиссионных за снятие обременения.

6. Подпишите договор цессии

Как правило, подписание договора цессии на переуступку прав требования проходит в офисе продаж, чтобы представитель застройщика или агентства оперативно смог завизировать документ со своей стороны.

По закону договор должен быть составлен в письменной форме, отражать юридические данные сторон сделки (сведения о компании-застройщике, дольщике и покупателе), содержать подробное описание объекта (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес), права и обязательства каждой стороны, стоимость, порядок и сроки расчетов, дату и подписи. Договор регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.

Юридическая информация

Более подробно с условиями, форматом соглашения и ответственностью сторон можно ознакомиться в статьях 382–390 ГК России. А нюансы сделки долевого участия и ответственность каждого участника описаны в Федеральном законе № 214.

7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги

В чем смысл поправок в 214-ФЗ?

Документы, которые должен принести на сделку покупатель

ДокументыГде получить?
ПаспортНа руках
Согласие супруга на передачу прав, либо свидетельство о расторжении брака (на руках), либо справка о несостоянии в браке, составленная со слов заявителя и заверенная у нотариусаЗаверить у нотариуса
Получить согласие банка на сделку и подписать кредитный договор, если квартира приобреталась в ипотекуВ банке, где предыдущий дольщик оформил ипотечный кредит
Для кредитного договора, если потребует банк, необходимо предоставить:- оценку объекта,- сведения о доходах,- копию трудовой книжки,- СНИЛС,- паспорт,- кадастровый паспорт,- технический паспорт,- справку о том, что не состоите на учете у психиатра.Оценочная компанияНа работеНа работеПенсионный фонд, на рукахНа рукахМФЦРайонное БТИ или МФЦПсихоневрологический диспансер
Разрешение органа опеки и попечительства, если есть детиРайонный уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа или в МФЦ

Документы, которые должен принести на сделку продавец

ДокументыГде получить?
ДДУНа руках
ПаспортНа руках
Согласие застройщика на сделкуЗаверить у нотариуса
Справка о полном или частичном погашении задолженности по взносам. Также называется акт сверки, или акт взаиморасчетовУ застройщика
Если долг погашен не полностью, тогда нужно оформить соглашение с покупателем о том, что он берет на себя обязательства по выплате оставшейся части взносовЗаверить у нотариуса
Справка из ЕГРП о том, что договор долевого участия зарегистрированРосреестр
Согласие супруга на передачу прав, либо свидетельство о расторжении брака (на руках), либо справка о несостоянии в бракеЗаверить у нотариуса
Разрешение органа опеки и попечительства, если есть детиРайонный уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа или в МФЦ
Согласие банка на переуступкуВ банке

Не пропустите:

Как безопасно купить квартиру, если она уже в ипотеке?

Купил и продал строящуюся квартиру. Должен ли я платить налог?

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

15 текстов о том, как защититься от мошенничества с квартирами

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_kupit_kvartiru_po_dogovoru_pereustupki/7630

Переуступка ипотеки на квартиру: что это такое, риски, налоги

Переуступка в ипотеку

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Договор ипотеки подразумевает перечень определенных прав и обязанностей как кредитора, так и заемщика. Каждая из сторон, согласно законодательству, имеет право передать свои права и обязанности третьему лицу. Такая процедура называется переуступкой.

Заемщик может передать право собственности на недвижимость третьему лицу, и вместе с этим передать права и обязанности перед банком по обслуживанию ипотечного кредита.

Вопрос о переуступке прав и обязанностей ипотекодателя может возникать в различных ситуациях:

  • После развода один из супругов отказывается от своей доли в совместно нажитом имуществе, при этом все платежи по кредиту платит второй супруг, у которого осталась в собственности недвижимость.
  • Срочная продажа недвижимости. Если заемщику необходимо в сжатые сроки закрыть кредит и реализовать недвижимость, он может это сделать по договору переуступки. Обычно эта процедура занимает меньше времени, чем досрочное погашение кредита, снятие обременения и продажа.
  • Получение наследства. После смерти заемщика его наследник поучает не только право собственности на недвижимость, но и обязанности, связанные с обслуживанием кредитного договора.
  • Заемщик хочет закрыть ипотеку, например, в связи с отсутствием возможности погашать задолженность.
  • Кредитор переуступает кредит другому юридическому лицу. Это может быть как в рамках продажи ипотечного портфеля, так и в рамках продажи кредита коллекторской компании из-за невыполнения заемщиком своих обязательств.

Разрешение банка

Единственный случай, когда заемщик может распорядиться залоговым имуществом, не спрашивая одобрения банка, это завещание. Все остальные операции, связанные с переходом прав собственности на недвижимость, которая находится в ипотеке, можно совершать только исключительно с разрешения кредитора.

Поэтому, прежде чем решать вопросы с потенциальным владельцем, необходимо обратиться в банк с соответствующим заявлением. Банки к таким операциям относятся крайне осторожно и выдают разрешение в исключительных случаях. Если операция будет каким-либо образом осуществлена без разрешения кредитора, он имеет право:

  1. Осуществить ряд мероприятий, вследствие которых сделка будет признана недействительной.
  2. Потребовать досрочно погасить всю задолженность по кредитному договору, в том числе и штрафные санкции, которые были наложены вследствие его нарушения.
  3. Провести процедуру взыскания залогового имущества.

​Если банк все-таки дает предварительное согласие на переуступку ипотеки, то потенциального заемщика будут проверять на платежеспособность так же, как и при оформлении кредита «с нуля».

Новому потенциальному владельцу необходимо предоставить в банк полный пакет документов, который необходим для рассмотрения возможности кредитования. Но ему будет проще собрать документы, чем при оформлении новой ипотеки. Нет необходимости предоставлять пакет документов на недвижимость, а также проводить ее оценку.

Это, в свою очередь, позволяет сэкономить денежные средства. Банк уже не проверяет документы на недвижимость и решение можно получить быстрей.

Кроме этого, явным преимуществом для нового заемщика является практически 100% юридическая чистота квартиры.

Обычно цена квартиры, которая продается по переуступке, ниже среднерыночной. Но необходимо выяснить наличие начисленных штрафных санкций по кредитному договору. Банк может перевести все штрафы на нового заемщика. Если их размер значительный, это может существенно уменьшить выгодность сделки. Обычно такие вопросы решаются в банке в индивидуальном порядке.

При всей выгодности сделки, на первый взгляд, она имеет и ряд рисков. Банк не составляет дополнительное соглашение к первоначальному кредитному договору, а заключает новый. Его условия могут существенно отличаться от условий кредитования первого заемщика.

Может быть повышена ставка, уменьшен срок кредитования, введены различные комиссии, которые отсутствовали в первоначальном договоре. Все это существенно увеличивает ежемесячный платеж по ипотеке. Банк также потребует заключить новые договоры страхования.

Новому заемщику стоит очень внимательно изучать все договоры, так как они могут отличаться от типовых.

Если заемщик не погашает задолженность, банк может продать квартиру через аукцион, а может провести переуступку прав в пользу нового заемщика. Здесь возможна ситуация, когда изначальный владелец не хочет добровольно выселяться и приходится обращаться в органы МВД.

Самая неприятная ситуация, которая может возникнуть при переуступке ипотеки, когда бывший владелец обращается в суд с целью признания сделки недействительной. Он может объяснить иск тем фактом, что сделка была проведена на заведомо невыгодных условиях для продавца.

Процедура оформления

  1. Заемщик, желающий продать залоговую квартиру и «избавиться» от ипотеки, находит покупателя.
  2. Продавец и покупатель обращаются в банк для получения разрешения на проведение переуступки.

  3. Банк проверяет потенциального заемщика и выносит решение о возможности проведения переуступки.
  4. Между банком и покупателем заключается кредитный и ипотечный договор.
  5. Проводится регистрация перехода права собственности.
  6. Покупатель рассчитывается с продавцом.

  7. Новый заемщик погашает ипотеку, согласно условию кредитного договора.

Переуступка прав собственности является одним из способов, позволяющим сменить собственника по договору долевого строительства. Разница с покупкой жилья на вторичном рынке заключается в том, что правоустанавливающего документа на недвижимость у продавца нет.

Банки с осторожностью относятся к выдаче кредита на покупку квартиры в доме, которые не сданы в эксплуатацию. Работают они обычно только с узким перечнем застройщиков, с которыми есть определенные партнерские соглашения. Поэтому если человек хочет приобрести квартиру в новостройке, то стоит узнать, с каким банком работает компания-застройщик.

Порядок оформления договора будет зависеть от того, полностью или частично первоначальный покупатель рассчитался с застройщиком. Если расчет произошел в полном объеме, то разрешение строительной компании на переуступку не нужно.

Для покупателя основной риск приобретения такой недвижимости связан именно с застройщиком. Никто не может дать гарантию, что дом будет успешно достроен и сдан в эксплуатацию, тем более в заявленный изначально срок. При этом возникает риск остаться без квартиры, но с ипотечным кредитом. Чем больше процент работ по строительству выполнен, тем меньше риск не получить жилье.

Налогообложение

Договор переуступки заключают также с целью избежать дополнительного налогообложения. При заключении договора купли-продажи продавец обязан уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц, если он был собственником недвижимости меньше трех лет.

При участии в долевом строительстве под налогообложение подпадает разница между изначальными вложениями продавца и ценой, за которую квартира была продана.

При этом существуют способы снизить размер налога, подлежащего уплате:

  • В 2016 году продавец имеет право на налоговый вычет в пределе одного миллиона рублей.
  • Под налогообложение попадает разница между ценой продажи и покупки. Если продажа осуществлена по изначальной цене, то налог уплачивать не нужно.

Заплатить налог необходимо не позже 15 июля следующего года, после продажи.

Переуступка по инициативе кредитора

Переуступка ипотеки на жилье возможна и по инициативе банка. При этом согласие заемщика банку не требуется. Но он должен в обязательном порядке уведомить клиента о произошедших изменениях. В письменном виде заемщику должна быть предоставлена следующая информация:

  • Новые реквизиты для оплаты ежемесячного платежа.
  • Порядок и способы внесения ежемесячного платежа.
  • Изменения прав и обязанностей сторон.

Если заемщик не получил уведомления, новый кредитор не имеет права применять какие-либо штрафные санкции за несвоевременное исполнение обязательств.

Не стоит соглашаться на оформление ипотечного кредита, когда изначально существует договоренность о последующей переуступке. Потому что одного желания владельца недвижимости и потенциального покупателя недостаточно, решение всегда принимает кредитор.

Если у вас остались какие-либо вопросы по поводу переуступки ипотечной квартиры (в том числе уплате налогов), то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно вас проконсультировать.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pereustupka-ipoteki-na-kvartiru

Покупка квартиры в ипотеку по переуступке: нюансы и риски

Переуступка в ипотеку

Часто квартиры раскупают на этапе начала строительства дома. Часть из них потом продают по переуступке. Провести такую сделку можно до сдачи дома. В чём особенность переуступки и как получить ипотеку в таком случае, расскажем далее.

Переуступки также называют цессией. Это передача первичных прав на квартиру в новостройке новому владельцу. Покупатель берёт на себя права и обязанности дольщика, которые имел ранее продавец. Договор переуступки можно заключить, пока дом не сдан.

Уступка прав требований по договору долевого участия допускается с момента госрегистрации договора до момента подписания сторонами акта передачи недвижимости (статья 11 Закона № 214-ФЗ). После сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нём лишь меняется покупатель.

Уступка прав, как и договор долевого участия, подлежит государственной регистрации.

Если квартира уже сдана застройщиком, и у первого покупателя есть право собственности, оформляется сделка купли-продажи, а не переуступки.

О том, какие бывают типы сделок по переуступке, рассказывает Александр Терентьев, руководитель отдела продаж ГК NordEst: «Наибольшей популярностью на рынке недвижимости пользуются 2 типа предложений продажи квартир по переуступке: квартиры по переуступке от подрядчика и квартиры от инвесторов строительства. Подрядная организация или инвестор получает от застройщика квартиры с дисконтом и продает их по низким ценам. При этом покупатель приобретает квартиру в ипотеку и по государственным программам, как у застройщика. При крупном строительстве генеральные подрядчики привлекают к работе мелкие организации – субподрядчиков, расчёт с которыми зачастую осуществляется квартирами. Застройщик передает квартиру подрядчику по договору долевого участия (ДДУ). В дальнейшем субподрядчик или подрядная организация продают оформленные на них квартиры по договору цессии».

Как правило, согласовывать с застройщиком сделку переуступки не нужно. За исключением случаев, когда в договоре между первым покупателем (который выступает продавцом) и застройщиком есть пункт об обратном.

«Застройщик может брать определённую сумму за согласие на продажу по переуступке (50 000-250 000 руб.), либо навяжет свои услуги (продажа только через их посредника), в этом случае переуступка будет бесплатной», – объясняет Кристина Лебедева, эксперт в сфере недвижимости.

Соберите документы и обратитесь в банк, в котором аккредитован объект строительства. Это значит, что кредитное учреждение уже проверило застройщика, и у вас будет меньше бумажной волокиты.

Важный момент: определение суммы, за которую планируете купить квартиру.

«Часто продавец не готов платить налог с прибыли и занижает стоимость квартиры. В этом случае вы должны обратиться в банк и уточнить, готов ли банк на занижение. И вы должны понимать, что банк будет оценивать вашу квартиру по заниженной стоимости», – объясняет Кристина Лебедева.

Если банк одобрил заём, подписывается договор цессии и кредитный договор. После этого документы передаются на регистрацию в Росреестр. Если вы не уведомляли застройщика о сделке цессии, самое время это сделать.

Сама процедура получения ипотеки по переуступке почти ничем не отличается, но набор документов будет расширенным. Подготовьте:

  • паспорт;
  • документ о передаче денег от первого покупателя застройщику (или другое подтверждение того, что деньги первым покупателем полностью уплачены);
  • ДДУ между застройщиком и первым покупателем, зарегистрированный в Росреестре;
  • действующее разрешение на строительство;
  • разрешение от застройщика на переуступку (если требуется);
  • согласие от супруга или супруги, если заключаете договор переуступки с дольщиком.

Плюсы покупки квартиры по переуступке:

  • цена ниже, есть акции и скидки;
  • уникальные предложения – некоторые типы квартир не представлены застройщиком и их можно приобрести только у инвестора или подрядчика;
  • полное юридическое сопровождение сделки.

Но есть и риски:

  • «долгострой» или «недострой»;
  • банкротство застройщика;
  • «серые» схемы продажи;
  • уступка несуществующих прав.

«У покупки квартиры в новостройке по уступке права требования есть не только плюсы, но и риски. Например, из плюсов: обычно цена квартиры, купленной через подрядчиков, ниже, чем у застройщика. Из минусов: дом могут не достроить, и вам придётся пройти через банкротство застройщика и арбитражный суд.

Когда покупают квартиру у застройщика, то первый договор – это договор долевого участия. Все последующие договоры продажи этой квартиры – это договоры уступки права требования.

Без разницы, какой по счету этот договор. При покупке по уступке права требования важно проверить предыдущие расчёты.

Если окажется, что расчёта нет, то это может быть причиной отказа суда в признании квартиры за вами.

Могу дать совет из печальной практики, когда мне пришлось ходить в арбитражный суд с моими клиентами, которые купили квартиру, а строящийся дом стали банкротить.

Нужно при покупке брать копии предыдущих договоров и расчётов, заверенные участниками этих договоров.

В арбитражном суде, когда будете подтверждать права на квартиру, они понадобятся», – рассказывает Дмитрий Иванов, директор агентства недвижимости ООО «Новая квартира».

Также к рискам можно отнести возможность встретить недобросовестного продавца, который продал право требования, не рассчитавшись с застройщиком. Советуем при подготовке к сделке не экономить на юридической проверке.

К примеру, она может показать, что на самом деле первый покупатель взял квартиру в рассрочку.

В этом случае новый покупатель (которому переходят все права и обязанности прежнего владельца) будет вынужден продолжать платить застройщику.

Вероятность неблагоприятного исхода сделки можно снизить, если проверить репутацию инвестора перед покупкой жилья.

«Многие покупатели считают приобретение такого жилья риском. Но риски минимальны, потому что переуступка прав ДДУ проходит с официальным сопровождением всей документации. Застройщик передаёт квартиры подрядчику по договору долевого участия в рамках 214-ФЗ.

С покупателем подписывается договор уступки права требования на квартиру. После регистрации договора покупатель становится полноправным дольщиком. Такой тип сделки исключает риски серых и двойных продаж одной квартиры разным покупателям.

Однако стоит отметить, что частные инвесторы строительства (физические лица), купившие квартиру у застройщика на начальном этапе и продающие дороже перед сдачей, занижают стоимость квартиры в договоре переуступки, чтобы избежать налогов.

Крупные инвесторы показывают всю стоимость, что делает сделку максимально прозрачной. Для уверенности в чистоте сделки обращайтесь к инвестору с проверенной репутацией», – рассказывает Александр Терентьев.

Обратите внимание: при покупке квартиры в ипотеку по договору цессии может потребоваться больше сбережений.

Комментирует Дарья Шестакова, эксперт по недвижимости АН «Воронин и Ко»: «Самое главное при покупке квартиры по переуступке в ипотеку – это уметь правильно рассчитать первоначальный взнос. Этот расчёт зависит от суммы, которая будет указана в соглашении о замене лица в договоре переуступки.

Почему это важно? Приведем пример. Человек в самом начале строительства купил квартиру за 2 млн руб., а через два года на этапе завершения строительства он решил продать эту квартиру, но уже за 3 млн руб. При этом продавец хочет указать в договоре переуступки сумму 2 млн руб. (это очень распространённая ситуация).

Тогда сумма, которая должна быть на руках у покупателя, будет рассчитываться следующим образом. Если по требованию банка минимальный первоначальный взнос должен быть не менее 15%, то 15% берётся от суммы 2 млн руб. и к этой сумме прибавляется разница между реальной ценой квартиры и суммой в договоре.

Получаем: 2 млн * 15% + (3 млн – 2 млн) = 1,3 млн – это минимальный размер суммы, которая должна быть у покупателя до сделки (собственные средства). Если бы он покупал квартиру у застройщика за 3 млн руб., то нужно было бы иметь первоначальный взнос в размере 450 тыс. руб.

Риск этой схемы: если застройщик не достроит дом или задержит сроки передачи ключей, то все штрафы и пени будут начисляться с 2 млн руб., а не с 3 млн».

Источник: https://money.inguru.ru/ipoteka/stat_pokupka_kvartiry_v_ipoteku_po_pereustupke_nyuansy_i_riski

Что такое переуступка ипотеки на квартиру, и какие есть риски?

Переуступка в ипотеку

Переуступка ипотеки на квартиру: что это такое, риски, налоги

Ипотечное соглашение предполагает целый спектр преференций и обязательств у участников. Например, заемщик, оформив жилищный заем, перестал осуществлять внесение ежемесячных платежей, тогда банковская организация может найти следующий выход из ситуации – переуступка ипотеки на квартиру.

В определенных случаях такой исход может удовлетворить насущные интересы сторон, и для всех осуществление процедуры будет иметь положительный эффект.

В каких случаях может потребоваться

Должнику разрешено передавать преференцию обладания на залоговую жилплощадь третьим лицам, а также все обязательства, связанные с жилищным займом.

Необходимость в процедуре возникает по факту наступления самых разных обстоятельств в человеческой жизни:

  1. После развода один из экс супругов отказывается от своей части в пользу другого. Соответственно все бремя по выплате кредита ложится на плечи одного, но и в последующем он становится полноправным владельцем всей недвижимости целиком.
  2. Требуется реализация имущества в срочном порядке.

    У должника есть сжатые сроки для аннулирования займа и продажи недвижимости. Здесь возможно воспользоваться передачей преференций на жилплощадь. Как правило, процесс требует намного меньше времени, чем заблаговременное ликвидация займа, снятие ограничения с жилья и, наконец, его продажа.

  3. Получение в рамках наследственной массы.

    Наследуемое лицо приобретает не только прерогативу владения, но и обязательство аннулирования ипотеки перед банковским учреждением.

  4. Должник желает ликвидировать кредит в связи с отсутствием возможности дальнейшего погашения самостоятельно.

  5. Держатель ипотеки уступает прерогативу истребования заемных средств другому юридическому лицу на основании продажи портфеля ипотеки или при неисполнении заемщиком обязанностей внесения платежей – коллектору.

Разрешение кредитного учреждения

Заключив соглашение с банковской организацией, разрешать вопросы, касающиеся предмета залога в одиночку, не удастся.

Единственный легальным случаем распоряжения таким имуществом является переход прав по факту смерти и, соответственно, по завещанию к наследнику.

Все остальные манипуляции с залоговой недвижимостью по моменту распоряжения ею можно совершать исключительно с получения одобрения банком (по сути, до погашения займа все еще реальным собственником жилплощади).

ВАЖНО !!! Поэтому предварительно надлежит известить банк о своих намерениях в письменном виде посредством отправки заявления с указанием просьбы. Заемные организации к такому рода обращениям относятся крайне осторожно и скептически, поэтому и одобряют прошение довольно редко.

Если заемщику все же удастся совершить операцию без ведома банка, то последний вправе:

  • признать сделку недействительной в судебном порядке;
  • истребовать досрочного погашения займа с выплатой всех примененных штрафных санкций, последующих по факту одностороннего нарушения заключенных договоренностей;
  • взыскать имущество, находящееся в залоге.

Риски и преимущества для нового владельца

Для нового участника правоотношений в проведении процедуры есть как положительные моменты, так и отрицательные.

К преимуществам ситуации можно отнести:

  1. Проще собрать документацию по списку для кредита. Отпадает необходимость предоставлять бумаги, касающиеся оценки недвижимости. Так как услуги оценщиков стоят не дешево, это здорово позволит сэкономить.

  2. Решение по переуступке можно получить намного раньше, поскольку опять же банк уже не проверяет документацию по оценке стоимости квадратных метров.
  3. Практически всегда достается юридически чистая жилплощадь (без прав третьих лиц, задолженностей).
  4. Может порадовать цена квартиры.

    Она в любом случае будет меньше стоимости на рынке недвижимости.

Вместе со всеми плюсами, есть и свои существенные минусы выбора приобретения квартиры таким способом.

На каждое преимущество есть свое «но», которое может полностью его перечеркнуть и обесценить в глазах потенциального заемщика:

  • не избежать полной проверки на платежеспособность;
  • нужно предоставить все документы, требующиеся для одобрения кредита;
  • начисленные санкции могут в разы поднять итоговую стоимость приобретаемого жилья. Необходимо в индивидуальном порядке уточнять и обговаривать перевод такого рода обязательств;
  • не происходит составления дополнительного соглашения к уже существующему договору, а заключается новый. Это чревато и изменившимися условиями кредитования – повышение процентной ставки, уменьшение периода ликвидации, добавление различных комиссионных взносов. Все эти меры соответственно увеличивают размер ежемесячного платежа;
  • требование организации заключать новые соглашения о страховке;
  • в случае образования задолженности, банк вправе реализовать имущество через аукцион или вновь передать прерогативу другому человеку;
  • есть риск отказа о выселении первоначального заемщика. Тогда придется прибегнуть к помощи ОВД;
  • также бывший владелец вправе оспорить действительность сделки. Суд выступит на его стороне, если последний докажет наличие заведомо невыгодных условий для него при сделке.

Процедура предполагает четко разграниченный порядок действий:

  1. Должник, желающий избавить себя от бремени кредитных обязательств, и реализовать квартиру, находит подходящего претендента на такую покупку.
  2. Продавец и покупатель обращаются в банковское учреждение за одобрением перехода преференций.

  3. Банк проводит проверку потенциального клиента и выносит заключение о возможности или невозможности заключения с ним сделки.
  4. Промеж заимодателя и приобретателя подписывается вновь созданное ипотечное соглашение и сопутствующие договоренности.
  5. Осуществляется перерегистрация прерогативы владения.

  6. Производится расчет покупателя и продавца (разница от уплаченной суммы по ипотеке).
  7. Новый участник правоотношений ликвидирует заем на оговоренных основаниях.

Переуступка в новостройке

Передача прерогативы собственности является одним из вариантов для квартиры, купленной по ДДУ. Отличие от приобретения жилплощади во вторичке состоит в том, что еще нет правоустанавливающих бумаг на домовладение у продающего субъекта.

Однако здесь есть свои сложности вообще по оформлению займа на жилплощадь в новостройке. Поскольку банковские учреждения с большой осторожностью относятся к домам, еще не прошедшим проверку и не сданным в эксплуатацию.

В основном каждый конкретный банк сотрудничает исключительно с проверенными застройщиками, имеющими хорошую репутацию и партнерские взаимоотношения с кредитным учреждением.

Поэтому, прежде чем приобретать недвижимость в строящемся объекте, надлежит проконсультироваться в банке, где есть возможность получения займа.

В целом распорядок переоформления также будет обусловлен тем, погасил ли изначальный покупатель денежные обязательства перед застройщиком, в полном объеме или лишь частично.

ВНИМАНИЕ !!! Для покупателя высок риск остаться в итоге и без жилья, но с кредитом.

Поскольку застройщик может вовсе не возвести здание, осуществить работу с большим запозданием или выполнить ее некачественно, что повлечет за собой дополнительные расходы.

За ходом выполнения работ в таких ситуациях надлежит тщательно наблюдать и спрашивать отчета по каждому проведенному действию, запросить план проведения работ и иными способами обезопасить себя.

Ситуация по налогам

Часто соглашение о переуступке фиксируют, надеясь избежать добавочных трат по налогам. При подписании соглашения купли-продажи бывший владелец обязуется уплатить в государственную казну сбор по факту реализации имущества, если был обладателем меньше трех лет.

Существуют реально действующие методы снижения размера налогового сбора:

  • оформление вычета по процентам с ограничением суммы в 3 млн. рублей и по основному долгу – 2 млн. То есть реально взять 390 и 260 тыс. максимум;
  • под обложение попадает сумма, которая была между суммой на покупку и продажу. Если недвижимость была продана за ту же стоимость, что и приобреталась, то налог не взимается.

Переуступка по инициативе заимодателя

Кредитор также вправе инициировать перемену лиц. Но в данном случае не требуется согласие заемщика. Например, один банк перепродает ипотечные займы другому. Второй становится действующим кредитором и приобретает прерогативу требования возврата средств с должников. Пример наиболее доступно поясняет что это такое переуступка ипотеки.

Однако в обязательно необходимо информировать лицо в письменно о завершении трансформации. Лицу необходимо сообщить следующие сведения:

  1. Для перечисления платежей координаты получателя (реквизиты).
  2. Периодичность и методы зачисления оплаты.
  3. Изменения преференций и обязательств участников.

В случае неполучения клиентом такого оповещения новый кредитор требовать своевременного исполнения обязательства и наказывать штрафными санкциями не вправе.

Позиции двух крупных банков страны на счет процедуры

Если инициатором переуступки является физическое лицо, то не каждый банк пойдет навстречу и одобрит желание клиента. Так, в Сбербанке не дадут соглашения без веских на то оснований. Например, супругов, при оформлении займа и отсутствии брачного контракта, в обязательном порядке делают со заемщиками. А в случае их развода предъявляют требования к одному из супругов в полном объеме.

ВТБ24 также не соглашается на проведение процедуры и в большинстве случаев предлагает рассмотреть следующие варианты:

  • реализовать недвижимость;
  • отдать долги банку.

Законодательное регулирование

Все вышеперечисленные моменты, касающиеся комментируемой темы, регламентируются действующим законодательством. Ключевыми НПА этой сферы считаются – гражданский кодекс и ФЗ «Об ипотеке».

Возможность уступки прерогативы требования другому кредитору прописана в статье 382 ГК РФ.

Ст. 391 кодекса говорит о такой же преференции должника. Однако его желание можно удовлетворить только после получения предварительного согласия кредитора.

Залоговое имущество делает особенным его эксплуатацию, а также вносит коррективы в полномочия по распоряжению. Согласно п.3 ст.

37 ипотечного закона только завещать должник вправе без согласия банка, а все остальные манипуляции должны быть с ним согласованы.

Также владеть и пользоваться разрешено исключительно в соответствии с целями предназначения, то есть для проживания. Эксплуатация в иных целях может послужить поводом для конфликта с заимодателем.

Источник: https://jurists-online.ru/ipoteka/pereustupka-ipoteki-na-kvartiru

Как продать или купить ипотечную квартиру по переуступке

Переуступка в ипотеку

Покупка квартиры по переуступке несет в себе определенные риски, а если она вдобавок обременена ипотекой, то и дополнительные бюрократические проволочки и временные издержки. Но на фоне всех этих неудобств есть и неоспоримые плюсы. Правда, только для покупателя. Такая квартира, как правило, стоит на порядок ниже, чем аналогичный вариант у застройщика.

Пока квартира еще только строится, права собственности на нее еще нет, поэтому продать или купить ее можно по договору уступки прав по договору ДДУ (Договору долевого участия).

Банки и застройщики не жалуют переуступки. Для застройщиков такие квартиры составляют серьезную конкуренцию оставшимся нереализованным метрам на объекте. А для банков продажа ипотечной квартиры почти всегда означает полное досрочное погашения долга, что лишает их регулярного притока денег.

Итак, что же делать и с чего начинать, если вы решили продать ипотечную квартиру.

1. Получить согласие застройщика

Прежде всего, надо перечитать свой Договор долевого участия и убедиться, что в нем отсутствует условие, накладывающее запрет на продажу квартиры до регистрации права собственности.

Несмотря на то, что ни Гражданский кодекс, ни 214 ФЗ не предусматривает ничего подобного, такое требование не противоречит закону. Судебная практика показывает, что сделки, заключенные в обход данного требования, признаются недействительными.

Если такого условия нет, необходимо получить от Застройщика официально оформленное согласие.

2. Согласовать сделку с банком

Если квартира приобретена на заемные средства, необходимо согласовать ваши намерения по продаже с банком.

3. Уточнить сумму задолженности

Нужно не просто уточнить сумму, а получить от банка справку с указанием оставшейся суммы долга.

4. Составить Предварительный договор с обеспечением платежа

Он закрепляет обязанности сторон заключить основной договор в срок и на условиях, указанных в предварительном договоре. В предварительном соглашении должен быть указан размер задатка, на что он идет, и в какие сроки осуществляется выход на переоформление ДДУ.

Дело в том, что покупатель рассчитывается с продавцом двумя траншами. Один (задаток) идет в счет погашения основного долга перед банком, а вторым уплачивается разница между стоимостью квартиры и размером задолженности перед кредитной организацией.

И вот в момент погашения ипотеки самое уязвимое положение у покупателя. Если вдруг после закрытия долга и снятия обременения с квартиры продавец откажется выходить на сделку, то покупатель рискует остаться ни с чем.

Именно для этого нужен предварительный договор, который является для покупателя страховкой и гарантией, фиксируя все сроки и договоренности. Если продавец не выходит на сделку в оговоренные договором сроки, то покупатель в судебном порядке взыскивает с продавца задаток в двойном размере.

Для того, чтобы в случае необходимости подлинность договора не вызывала сомнений, настоятельно рекомендуется подписать его у нотариуса.

5. Погасить долг перед банком

За счет средств покупателя необходимо погасить задолженность. Как правило, данная процедура проводится в присутствии покупателя, чтобы последний мог убедиться в целевом использовании своих средств.

6. Снять с квартиры обременение

После того, как денежные средства поступят в банк, он должен выдать справку о закрытии кредитного договора. С ней необходимо обратиться в Росреестр, где с квартиры будет снято обременение. Эта процедура может занять 2 недели.

Спокойнее и удобнее всего осуществлять данную операцию силами банка. После того, как покупатель погасил ипотеку продавца, банк сам подает документы в Росреестр на снятие обременения. Данная опция предоставляется банками на платной основе.

7. Переоформить ДДУ

Во имя единства всех процессов и поддержания документального порядка, застройщики, как правило, берут на себя функции по переоформлению договора долевого участия.

Все, что остается сделать покупателю и продавцу – это отправить все необходимые данные и скан-копии документов и в назначенный день приехать в офис компании-застройщика на подписание договора уступки прав (также такой договор называют цессией).

Разумеется, делают это застройщики не по доброте душевной и не за спасибо, а за вполне конкретные деньги. Обычно цена такой услуги начинается от 10 000 рублей, а в некоторых случаях достигает нескольких десятков тысяч. Лучше заранее прояснить этот момент и условиться между собой, кто понесет данные расходы.

8. Зарегистрировать договор цессии в Росреестре

Договор уступки прав так же, как ДДУ или договор купли-продажи, должен в обязательном порядке пройти государственную регистрацию в Росреестре. Без этого у покупателя не будет никаких прав в отношении данной недвижимости. Эта манипуляция, как правило, также осуществляется силами застройщика в рамках платной процедуры по сопровождению сделки.

9. Произвести оплату по договору уступки прав

Финальные расчеты также вызывают у участников сделки вопросы. Каждый рискует в равной степени. Продавец, подписав договор и сдав его на регистрацию, может так и не получить своих денег. Покупатель же может отдать деньги, но не дождаться от Росреестра подтверждения перехода прав. И хотя в случае с ипотечной квартирой риски минимальны, но тем не менее они есть.

Поэтому самый безопасный вариант расчетов между продавцом и покупателем – это использование банковской ячейки. Для продавца условием доступа к ней становится наличие зарегистрированного в Росреестре договора уступки прав.

Аналогичным способом, набирающим в последнее время популярность, является банковский аккредитив. Принцип его действия схож с банковской ячейкой, но аккредитив позволяет осуществлять безналичные расчеты. Правда, стоимость такой услуги ощутимо выше.

Сколько времени потребуется на осуществление сделки?

Продажа ипотечной квартиры по договору уступки прав подходит только тем, кто никуда не торопится. С учетом погашения долга и снятия с квартиры обременения вся процедура займет около полутора месяцев.

Хотя с другой стороны, это вряд ли можно назвать принципиальным неудобством.

У продавца такой недвижимости все равно нет другого варианта, а покупатель в любом случае не может воспользоваться недвижимостью, так как она находится на стадии строительства.

Можно ли продать ипотечную квартиру по договору уступки прав в ипотеку?

Да, можно. И несмотря на кажущуюся нереалистичность процедуры, этот вариант является самым безопасным для продавца и покупателя. По сути оформляется перевод долга на другого заемщика. В двух словах схема выглядит следующим образом:

  • Покупатель берет ипотеку в том же банке, в залоге у которого находится квартира.
  • Банк сам закрывает долг продавца.
  • Далее покупатель либо выплачивает банку ипотеку согласно графику, либо осуществляет досрочное погашение уже своего долга.

Но, к сожалению, такой привлекательный вариант практикуют далеко не все банки.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5cb07d4efd957f00b2375ae7/kak-prodat-ili-kupit-ipotechnuiu-kvartiru-po-pereustupke-5e1ef218c49f2900b256d996

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.