Почему дом не подходит под ипотеку

Как найти нужное жилье? Какие квартиры подходят под ипотеку?

Почему дом не подходит под ипотеку

Жильё, подходящее под ипотеку – ещё одно понятие, с которым столкнутся ипотечные заёмщики после одобрения кредитной заявки. На вопрос какое жильё подходит под ипотеку лучше и обстоятельнее ответят непосредственно сотрудники банка, выдавшего кредит.

Залоговое жильё – один из видов ликвидного актива банка, выдающего ипотечные кредиты. Ипотечная квартира будет реализована банком в своих интересах, если кредит не будет погашен заёмщиком.

Ликвидность предмета залога для последующей возможной реализации – ответ на вопрос, почему жильё не подходит под ипотеку.

Недвижимость – это залог

Банки дают кредит, только посмотрев, какую человек покупает квартиру. Мало шансов остается на одобрение ипотеки, если объект построен до 1970 года, имеет деревянные перекрытия или находится в полуразрушенном состоянии.

Если заемщик откажется выполнять свои обязательства, то ипотечная недвижимость будет продана с молотка. Поэтому жилплощадь должна быть ликвидной. Операции с жильем не являются профильным направлением финучерждений. Поэтому главная задача – это продать предмет залога без финансовых потерь.

Юридическая сторона вопроса

Купить или продать в ипотеку можно только «чистую» жилую недвижимость. Это понятие предполагает:

  • Отсутствие в числе собственников несовершеннолетних детей или наличие разрешения органов опеки на сделку.
  • Отсутствие среди владельцев недееспособных лиц, служащих или отбывающих срок заключения.
  • Неприемлемо, если из квартиры были незаконно выписаны любые лица, имеющие права на недвижимость.
  • Для земельного участка должно быть разрешение на индивидуальное жилое строительство. Менее интересны для банков участки для ведения личного подсобного хозяйства, дачного строительства, но купить или продать в ипотеку дом на таком участке возможно.

Желательно, чтобы срок владения превышал три года, а для объектов, приобретенных после 1 января 2020 года – более пяти лет. Это не жесткое правило, но к таким квартирам банки относятся с осторожностью. Возможны дополнительные или более длительные проверки всех документов и предыдущих жильцов.

Ипотечный объект не может являться предметом залога, быть арестованным или обмеренным правами третьих лиц. Исключением из правила станет закладная, когда ипотечное жилье продается в ипотеку другому человеку.

Все фактические параметры объекта должны соответствовать тому, что указано в документации. Если проведение сделки при наличии неоформленной перепланировки возможно по решению банка, то общая квадратура, план этажа и всего подъезда должны совпадать.

Какое жилье не подходит

В нашей стране очень сложно сразу приобрести хорошее жилье. Поэтому многие граждане решают начать с малого–приобрести комнату в коммунальной квартире или общежитии. Но скорее всего покупку комнаты руководство финучреждения не одобрит. Значит, придется оформлять потребительский кредит.

Важно! Необязательно покупать роскошные апартаменты. Но минимальным требованиям недвижимость должна отвечать. Должен быть отдельный вход и санузел, кухня. Кроме того обязательно наличие электрических, паровых, а также газовых систем.

Квартира не подходит под ипотеку, если незаконно проведена перепланировка. Агенты недвижимости могут скрыть этот факт, но если эти обстоятельства станут известны, шансы на получение кредита будут равны нулю.

Технические требования банка к квартире и дому

Каждое банковское учреждение имеет свой индивидуальный список требований, касающийся оформляемого в ипотеку жилья, но в целом, можно сформировать следующий перечень:

  1. Расположение объекта недвижимости.
  2. Возраст здания, его состояние.
  3. Особенности конструкции жилплощади.
  4. Комплектация квартиры или дома.
  5. Требования к перепланировке.

Местоположение жилого объекта

Взять ипотечный кредит на покупку жилья на первичном или вторичном рынке можно лишь в том случае, когда приобретаемый объект недвижимости располагается в «благополучном» районе. Это напрямую связано с ликвидностью покупаемых квартиры, частного дома.

Если здание расположено в отдаленном районе города (поселка), пригороде, в промышленной зоне, в местах с плохо развитой инфраструктурой, банк, скорее всего, откажет в выдаче кредита. Продать квартиру или дом, расположенный в неблагополучном депрессивном месте, будет затруднительно, поэтому финансировать такую ипотеку банк не станет.

Техническое состояние и срок эксплуатации здания

Хорошее состояние здания – залог успешного оформления ипотеки. Дом не должен быть ветхим, подлежащим реконструкции, аварийным. Банки также внимательно отслеживают возраст объекта недвижимости. На данный момент максимально допустимым сроком службы (по отношению к нормативно установленному в строительном паспорте) является временной отрезок в пределах 70% нормы.

Если вы решили оформить ипотеку на покупку квартиры, учтите, что банк не даст денег для приобретения жилплощади:

  • в одноэтажном или двухэтажном здании старого типа;
  • расположенном на цокольном этаже или в подвале.

Также банки крайне редко оформляют ипотеку на покупку квартир в старых панельных домах типовой застройки (хрущевки, сталинки), старых многоэтажках.

Также банки негативно реагируют на запросы по ипотечному кредитованию жилья в «хрущевках», старых панельных многоэтажках. На данный момент практически нереально приобрести квартиру в доме, построенном до 1970 г.

Частные дома, по которым ипотека будет одобрена, должны иметь:

  1. Прочный фундамент, построенный на основе бетона, камня или кирпича.
  2. Износ здания – не более 50%.
  3. Выделенный земельный участок с четко обозначенными границами, подтвержденными документально.
  4. Коммуникации, необходимые для жизни.
  5. Нормальную транспортную инфраструктуру (подъехать к дому можно круглый год).

Особенности конструкции

Ипотека не будет оформлена, если жилплощадь располагается в многоквартирном доме малосемейного типа, общежитии или в так называемой «гостинке». Также банки не приветствуют:

  • деревянные межэтажные перекрытия;
  • газовые колонки.

Кредиторы стремятся обезопасить ипотеку и обеспечить устойчивую стоимость жилплощади на случай реализации права на изъятие квартиры и последующей ее продажи. Приобретаемая в ипотеку квартира должна соответствовать следующим условиям комфортного проживания:

  1. Быть оснащенной водопроводом: горячей и холодной водой соответственно.
  2. Иметь необходимые сантехнические приборы: для кухни, гигиенических нужд и туалета.
  3. Должна присутствовать система отопления (электрическая, паровая или газовая). При этом нагревательные приборы должны располагаться в каждой отдельной жилой комнате.
  4. В помещении должны быть установлены входные и межкомнатные двери.
  5. В квартире должны стоять окна, плита для приготовления пищи (газовая или электрическая).

Покупаемая жилплощадь должна быть полностью пригодна для неотложного въезда новых хозяев и для их проживания в течение круглого года.

Требования к перепланировке

Переустройство жилья может требовать согласования с компетентными органами, а может быть разрешено и без утверждения в Жилищной комиссии. Но и в том, и в другом случае соответствующие изменения должны быть внесены в технический паспорт жилплощади.

Поэтому настоятельно рекомендуется утрясти этот вопрос до обращения в банк за кредитом, сверив технический паспорт объекта и его реальные параметры.

Что означает жилье подходит под ипотеку

Есть несколько требования к жилью на вторичном рынке, которое можно оформить в кредит:

  1. Технические свойства. Дом должен быть построен основательно. Желательно, чтобы был каменный или деревянный фундамент. Жилье не должно быть слишком изношено. Степень ветхости не должна превышать 50%.
  2. Наличие коммуникаций. Финучреждение должно проверить, имеется ли свободный подъезд к зданию, подведены ли коммуникации.
  3. Чистота сделки. Не должно возникнуть проблем с оспариванием в виде неожиданных претендентов на наследство или несовершеннолетних детей. Поэтому банковские служащие проверяют, чтобы с документами было все в порядке.
  4. Разрешено использование земельного надела. Если предназначением земли является частное строительство или занятие сельским хозяйством, то кредитная организация одобрит сделку.
  5. Наличие исправной крыши. Это требование актуально к квартирам, которые расположены на верхних этажах.

Подыскивая загородный дом, желательно проверить, стоит ли надел на кадастровом учете, сделана ли подводка необходимых коммуникаций. Если упустить из виду важные нюансы, значит, есть риск, что банк не одобрит заявку на получение кредита.

Особенности оформления военной ипотеки

Военнослужащие – участники ипотечной накопительной системы, также могут приобрести жилье с помощью кредитных средств, предоставленных банками.

Объектами недвижимости, которые они имеют право оформить, могут быть как готовые квартиры и дома с земельными участками, так и строящееся жилье.

Хотя у ряда банков и существуют какие-то свои требования, но в целом, общий список правил не отличается серьезно:

  • Квартира может находиться в строящемся или готовом многоэтажном доме;
  • Кредитуемым объектом может быть квартира, дом с земельным участком, коммунальная квартира, приобретаемая целиком, без разбивки на доли и комнаты;
  • Минимальное наличие или отсутствие легко воспламеняемых перекрытий и утеплителей;
  • Допустимая степень износа дома и давность постройки.

Размер первоначального взноса по военной ипотеке может составлять от 15% от стоимости кредитуемого объекта.

Существенные требования банки предъявляют к заемщиков, выдавая кредит лицам от 21 года и до 45 лет (в некоторых банках).

Также ряд кредитных организаций разрешает использовать сертификат только на определенную категорию жилья, например, на уже построенное, во избежание возможных рисков.

Ряд банков кредитует по военной ипотеке только готовое жилье и выставляют к новостройкам повышенные требования по степени готовности. Нюансы военной ипотеки вы можете узнать из нашего прошлого постав «Военная ипотека условия».

Источник: https://254009.ru/info/kakoe-zhile-podhodit-pod-ipoteku.html

Требования банков: какая квартира не подойдет для ипотеки

Почему дом не подходит под ипотеку

Требования банков: какая квартира не подойдет для ипотеки

Поиск жилья – сложный и ответственный процесс для любого покупателя. А если оно приобретается в ипотеку, придется учитывать еще и то, примет ли банк выбранную квартиру в качестве обеспечения по кредиту. Какие требования предъявляются к залоговой недвижимости, рассказывают наши эксперты. 

 
Руководитель отдела новостроек и отдела кредитных программ ООО «Аркада-Стиль» Наталья Попова: 

– Итак, вам одобрен кредит. Что делать дальше? Разные банки дают различные сроки на поиск квартиры или дома — от 1 до 3 месяцев. За этот период не нужно обновлять заявку и предоставлять новые документы. При выборе квартиры следует знать требования именно вашего банка, ведь в каждой организации могут быть свои ограничения по объектам. 

 
Одно можно сказать точно: ни один банк не примет квартиры в аварийном состоянии, квартиры, идущие под снос или под капитальный ремонт с расселением.

Эту информацию банки берут из отчетов оценочных компаний (оценка является обязательным условием ипотеки) или из постановлений администрации. По ряду банков есть ограничения по перекрытиям, например, не принимаются деревянные перекрытия.

Также банки обращают внимание на год постройки и на благоустройство квартиры (например, квартира не принимается, если нет горячей воды). Имеет значение и то, продает квартиру сам собственник или лицо по доверенности. Многие банки не работают с доверенностью.

По частным домам действует еще больше всевозможных ограничений. Во избежание лишней работы прежде всего стоит узнать все требования банка по объекту и только после этого приступать к поиску. 

Особое внимание нужно обратить на отношение вашего банка к перепланировкам, т. к. сегодня во многих квартирах таковые присутствуют. Банки не принимают перепланировки, которые нельзя узаконить (например, перенос «мокрых» зон, перекрытие вентиляционных шахт и т. д.). О перепланировках банки узнают из отчета оценочной компании.

Если после перепланировки площадь квартиры не поменялась и совпадает с кадастровым паспортом, то заемщику дается 6 месяцев на то, чтобы узаконить перепланировку или привести в соответствие. Все это прописывается в кредитном договоре. Если площади не совпадают по кадастровому паспорту, то необходимо узаконить перепланировку до регистрации сделки.

Банк не примет такую квартиру, т. к. сделку не зарегистрируют в Росреестре. 

Также имеет значение юридическая чистота квартиры — отсутствие иных собственников. Чистоту старой квартиры проверить очень сложно.

По копии лицевого счета, которую сегодня запрашивают банки, можно только увидеть, кто сегодня прописан в квартире. По ЕГРП – наличие арестов на квартиру. При нашем законодательстве добросовестный приобретатель жилья не застрахован от его потери.

Поэтому многие банки сегодня предлагают заемщикам страхование титула, страхование риска утраты собственности. 

Если вам одобрили кредит на новостройку, в первую очередь необходимо выяснить, какие застройщики аккредитованы в вашем банке. В случае с первичным жильем лучше сначала выбрать квартиру, а затем уже определиться с банком. Сегодня сами застройщики делают своим клиентам интересные предложения по рассрочке: без процентов и до конца строительства. И порой рассрочка интереснее ипотеки.

Руководитель омского подразделения компании «Финансовые партнеры» Галина Кузьмина: 


– На поиск квартиры обычно отводится от двух до трех месяцев в зависимости от банка. Если заемщик не успел за это время найти объект, то он должен заново подать в банк все документы и заполнить новую анкету.

Автоматически решение не принимается, заемщика повторно рассматривают так же внимательно, как и при первом обращении: можно и отказ получить, ведь жизненная ситуация клиента за эти месяцы способна измениться (появятся неоплаченные долги в базе службы судебных приставов, например штрафы ГИБДД, или зарплату на работе уменьшат).

Конечно, ветхие и аварийные объекты банки в обеспечение не примут, да и заемщики вряд ли такие квартиры или дома захотят приобретать с использованием ипотеки. 

Причиной отказа по объекту в большинстве банков станут самовольное присоединение мест общего пользования (например, тамбура перед квартирой) и самовольная перепланировка, которую невозможно узаконить (снесены несущие стены, на первом этаже пристроен балкон без разрешения, перенесены «мокрые» зоны: кухню поменяли местами со спальней).

В ряде банков не возьмут к рассмотрению квартиру с деревянными перекрытиями. Банки смотрят на процент физического износа объекта, и если он более 50 %, то могут и отказать.

Во всех кредитных организациях требования к залогу разные, поэтому, прежде чем выбирать квартиру, необходимо уточнять, какие у данного банка есть ограничения по объектам покупки. 

В некоторых банках есть четкое ограничение по самовольным перепланировкам, т. е. такие квартиры не рассматриваются.

В других банках могут принять объект с «переделками», если заемщик предоставит справку из соответствующей организации о том, что они могут быть узаконены.

Есть и такой вариант, когда независимые оценщики в своих отчетах указывают, что самовольная перепланировка может быть узаконена или приведена в исходное состояние. Банк дает заемщику полгода на решение проблемы в ту или иную сторону. 

Что касается требований к юридической чистоте квартиры, то прежде всего важно наличие всех документов на продаваемый объект. Ряд банков не примет жилье, если оно продается по доверенности. Настороженно отнесутся и к квартире, которая часто перепродавалась за короткий срок. По таким сомнительным объектам могут затребовать дополнительные справки, например из пенсионного фонда. 

Если приобретается квартира на первичном рынке и объект аккредитован в конкретном банке, то вполне вероятно, что купить ее можно и до начала строительства (особенно если дом строится с участием кредитных средств банка, выданных застройщику). В каких-то банках по аккредитованным объектам есть требования к степени готовности дома от 20 % до 70 %. Не удастся взять в ипотеку неаккредитованную новостройку – тут необходим дополнительный залог. 

Если банк не одобрил квартиру, повлиять на его решение уже не получится. Заемщик знал, какой объект банк рассматривать не станет (его обязательно предупреждают об этом). Тут или кредитора менять, или недвижимость. 

Но следует знать, что банк ни при каких обстоятельствах не даст ипотеку на квартиру, если: 1) там использовался материнский капитал и владелец не исполнил свои обязательства по наделению долями всех (в том числе и несовершеннолетних) членов семьи; 2) в квартире прописан (или был прописан на момент приватизации) кто-то, кто имел право на участие в приватизации, но этим правом не воспользовался и не давал нотариального отказа (например, сидел в тюрьме или лечился в ПНД); 3) если в квартире произведена такая самовольная перепланировка, которую невозможно узаконить.

Начальник отдела продаж розничных продуктов филиала «Газпромбанк» (АО) в г. Омске Ирина Сафронова:

– В Банке ГПБ положительное решение о предоставлении ипотечной ссуды на любом рынке жилья действительно в течение 4 месяцев.

В установленный срок заемщик может выбрать интересующую квартиру и предоставить в банк документы по недвижимости для последующего оформления кредита.

Если заемщик не уложится в этот срок, он может обновить свои документы для повторного и значительно более быстрого рассмотрения банком его ипотечной кредитной заявки.

 
Приобретаемое жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям: 

 • иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел; • быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;• быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;• иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах); Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям:• не находиться в аварийном состоянии;• не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;• иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент;

• несовершеннолетние дети не должны быть сособственниками жилого помещения, передаваемого в залог по кредиту.

Банк ГПБ не предоставляет ипотечные ссуды на приобретение квартир в жилых домах, построенных до 1994 года (за исключением недвижимости, расположенной в границе города).

Ограничений по кредитованию заемщиков на приобретение квартир с узаконенными перепланировками нет.

Квартиры с самовольными перепланировками принимаются Банком ГПБ ограниченно.

Отсутствует возможность приема самовольных перепланировок квартир, затрагивающих несущие конструкции жилого дома, переноса «мокрых» точек (раковины, туалет и ванная) в квартире, а также места общего пользования в жилом доме. 

Банк ГПБ анализирует комплект правоустанавливающих документов по приобретаемой недвижимости, в том числе и документы, предоставляемые продавцом квартиры (физическим лицом и/или застройщиком) для соблюдения чистоты сделки и минимизации рисков для покупателя недвижимости. 

Что касается первичного рынка, в Банке ГПБ возможно приобретение квартиры на начальных этапах строительства, в том числе при завершении застройщиком «нулевого» цикла строительства (сваи, фундамент). Квартиру можно приобрести как в рамках 214-ФЗ (договоры долевого участия, уступки), так и по схеме ЖСК. Однако нельзя купить новостройку, не прошедшую аккредитацию в банке. 

Банк ГПБ не предоставляет ипотечные кредиты на покупку следующих объектов жилья: 


• комнат в коммунальных квартирах (за исключением случаев приобретения последней комнаты и оформления права собственности и залога (ипотеки) на всю квартиру);• квартир, расположенных в малосемейках (домах гостиничного типа и типа общежития); с деревянными внешними стенами;• индивидуальных жилых домов старше 25 лет;• индивидуальных жилых домов с деревянными внешними стенами старше 10 лет;• не предназначенных для постоянного проживания (летние, дачные, садовые домики и иные строения);• индивидуальных жилых домов, построенных на земельных участках, принадлежащих продавцу на праве аренды;

• индивидуальных жилых домов, принадлежащих продавцу на ином праве (право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования).

Начальник управления по работе с партнерами Омского отделения Сбербанка России Юлия Абрамова: 


– Сбербанк предоставляет заемщику 60 календарных дней для поиска объекта недвижимости. Если этого срока клиенту недостаточно, необходимо подать новую заявку.

В ряде случаев при рассмотрении документов по объекту недвижимости банк может отказать в получении кредита на этот объект.

Здесь важно отметить, что Сбербанк особое внимание уделяет юридической чистоте документов на недвижимость и самим продавцам жилья. 

Так, в кредитовании недвижимости откажут, если квартира находится под обременением, арестом или признана аварийным жильем. Также выдачу кредита Сбербанк не одобрит, если клиент хочет приобрести недвижимость у застройщика с испорченной деловой репутацией, не соблюдающего требования законодательства РФ и не прошедшего проверку службами банка.

Еще один показатель того, что банк не будет кредитовать данную недвижимость, – наличие в выбранной квартире неузаконенной перепланировки, которая привела к изменению общей площади объекта или его назначения (чтобы оформить кредит, внесенные изменения необходимо будет узаконить).

Во всех вышеперечисленных случаях заемщик может предоставить банку в залог другую недвижимость, соответствующую требованиям финансовой организации. 

Отдельно нужно отметить тот факт, что сам продавец недвижимости не может являться созаемщиком или поручителем по кредиту.

Если же квартиру продает близкий родственник (родители/дети/один из супругов), то продавец должен иметь прописку в ином месте и/или иметь в собственности другую жилую недвижимость.

Что касается квартир на первичном рынке, то кредитовать строящуюся недвижимость можно начиная с 10%-ной готовности надземной части объекта и при условии, что застройщик прошел аккредитацию в банке.

Нашли опечатку в тексте? Выделите её и нажмите ctrl+enter

Источник: https://gorod55.ru/news/city/15-07-2015/trebovaniya-bankov-kakaya-kvartira-ne-podoydet-dlya-ipoteki

Шансов почти нет

Почему дом не подходит под ипотеку

Вместе с экспертами разбираемся, кому из потенциальных заемщиков в этом году будет трудно получить ипотеку

Евгений Разумный/Ведомости/ТАСС

В начале апреля крупные российские банки на фоне пандемии COVID-19 и экономических потрясений начали ужесточать требования по ипотечным кредитам. Таким образом банки «отрезают» неподготовленных заемщиков. Одними из первых отреагировали на изменение ситуации на рынке банк «Открытие», Росбанк и Совкомбанк.

«Открытие» и Совкомбанк подняли минимальный размер взноса на 10 п.п. — до 20% по кредитам на готовое и строящееся жилье. Росбанк пересмотрел условия четырех программ: пороговый размер взноса по кредитам под залог имеющегося жилья, а также по ссудам на покупку квартиры, доли в ней или комнаты вырос на 5 п.

п., до 35% и 15% соответственно; на 10 п.п. (до 35%) вырос первоначальный взнос по кредитам на готовые дома. По мнению аналитиков, в ближайшее время банки продолжат ужесточать требования к заемщикам, повышая минимальное значение первоначального взноса по ипотеке и финансовому состоянию будущего клиента.

Вместе с экспертами разбираемся, кому в этом году будет трудно получить ипотеку.

https://www.youtube.com/watch?v=ijpDULZ-4ow

Курс на ужесточение требований к заемщику

Банки при выдаче ипотеки уже стали применять более жесткий кредитный скоринг и тщательнее оценивать платежеспособность будущего клиента. По мнению аналитиков, в будущем требования к заемщикам будут ужесточаться, таким образом, банки станут отсеивать рискованных клиентов.

Ужесточение требований к ипотечным заемщикам в 2020 году будет наблюдаться по всем категориям клиентов, считает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

Многие банки в марте-апреле уже повысили ставки по ипотеке и требования к первоначальному взносу.

С высокой вероятностью на горизонте ближайших трех — шести месяцев смягчения требований к заемщикам не произойдет.

Ярослав Чингаев/ТАСС

«Основной причиной ужесточения условия кредитований является неопределенность в отношении того, какой масштаб примет ухудшение качества кредитного портфеля и какой запас капитала необходим для прохождения кризиса», — пояснил директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. По его мнению, по мере того как масштаб экономического спада станет понятен, требования к заемщикам могут смягчаться.

Сейчас банки детально оценивают платежеспособность будущего заемщика и перспективу того, может ли он потерять работу или получить снижение зарплаты после окончания карантина.

«Как только закончится карантин и станут понятны масштабы проблемы, банки начнут корректировать требования к заемщикам.

Не исключаю, что вмешается регулятор и введет дополнительные коэффициенты риска по ненадежным заемщикам», — отметил аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев.

По его мнению, может быть повышен минимальный первоначальный взнос в случае роста просроченной задолженности. Но на данную меру банки пойдут в крайнем случае, потому что, увеличивая взнос, они будут терять большое количество потенциальных заемщиков.

Тем временем президент России Владимир Путин поручил правительству подготовить предложения о снижении первоначального взноса до 15% при выдаче ипотеки семьям с детьми. Подготовить соответствующие предложения кабмину необходимо к 20 мая.

Ужесточение требований приведет к тому, что часть потенциальных заемщиков будет получать отказ по жилищному кредиту.

По словам аналитика ГК «Финам», как и раньше, в категории риски будут те, кто вносит небольшой первоначальный взнос. Сюда же можно отнести тех, кто в качестве первой суммы использует материнский капитал.

«Если семья не смогла накопить первоначальную сумму и вносит ее маткапиталом, то велика вероятность, что им откажут», — считает эксперт.

Однако в наибольшей зоне риска окажутся сотрудники компаний, занятых в сфере малого и среднего бизнеса, а также в отраслях, которые в наибольшей степени пострадали от пандемии (туризм, непродуктовый ретейл, рестораны, спорт), продолжила Екатерина Щурихина. Получить ипотеку данным категориям заемщикам будет достаточно сложно, для банков они будут наиболее рискованными клиентами.

В невыгодном положении окажутся самозанятые и индивидуальные предприниматели. «Они сейчас находятся в наиболее тяжелом положении и не загружены работой. Шансов на получение жилищного кредита у них почти никаких», — отметил Алексей Коренев.

Антон Новодережкин/ТАСС

Будущее молодого заемщика

Сложно получить ипотеку будет и молодым специалистам. До пандемии банки достаточно лояльно относились к молодым заемщикам, их доля в общем количестве выданных кредитов росла. По оценке «Инком-Недвижимости», за пять лет только на вторичном рынке жилья столицы доля молодых ипотечников увеличилась с 50% до 70%.

Теперь отношение банков к такой категории заемщиков может измениться. «Чтобы получить одобрение банка, молодой заемщик должен занимать хорошую должность, иметь приличный стаж работы и быть уверенным, что после окончания карантина останется на рабочем месте с хорошей зарплатой», — сказал аналитик ГК «Финам».

Валерий Пивень из АКРА, напротив, считает, что у молодых заемщиков не будет больших трудностей при получении ипотеки. «В России нет проблемы высокой безработицы среди молодежи.

Более того, работодатель часто предпочитает брать на работу именно молодежь, которая, к тому же, обладает более высокой трудовой мобильностью.

Поэтому риски длительной потери дохода для молодежи останутся умеренными, и для банков молодые заемщики будут привлекательным клиентом», — пояснил он.

Кому будет проще получить ипотеку

В более выигрышном положении при получении жилищного кредита окажутся представители бюджетной сферы и госструктур — эти сферы в карантин остались на плаву. Зарплаты данных категорий потенциальных заемщиков на период самоизоляции с высокой вероятностью сохранились и останутся примерно на докризисном уровне после ее снятия, считают эксперты.

Проще всего получить ипотеку будет тем, кто имеет хороший доход, сможет его подтвердить (лучше, если это зарплатный проект) и имеет хорошую кредитную историю.

«Если заемщик сможет подтвердить уровень дохода, достаточный для обслуживания долга, и обладает хорошей кредитной историей, его шансы на получение кредита останутся высокими. Ипотека в любом случае одно из самых надежных направлений кредитования, дополнительные риски банки будут закладывать в условия предоставления кредита», — сказал Валерий Пивень.

Сергей Коньков/ТАСС

По оценкам экспертов, хороший доход для получения ипотеки в понимании банков — от 80–100 тыс. руб. и выше. Получить кредит с такой зарплатой будет легко. «Для того чтобы успешно обслуживать ипотечный заем, нужно, чтобы у человека оставалось свободных денег порядка 40–50 тыс. руб. Для этого зарплату нужно иметь вдвое больше», — пояснил Алексей Коренев.

Например, если человек работает в структуре «Газпрома» и получает высокую зарплату, для банка такой заемщик является наиболее привлекательным. В целом можно сказать, что легче всего получить кредит тому, кто в нем не нуждается, и тяжелее тому, кому он нужен, подытожил Коренев.

Банки обещают не ужесточать требований

Банки, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», заявили, что не планируют ужесточать требования к заемщикам, но взвешенно подходят к оценке рисков.

В Райффайзенбанке отметили, что традиционно придерживаются консервативной кредитной политики и комплексно взвешивают все риски, однако в настоящее время не вводят дополнительных ограничений для получения ипотеки.

Банк «Открытие» больше не планирует ужесточать требования для какой-либо отдельной категории заемщиков. «Если говорить в целом, то с учетом экономической ситуации мы скорректировали риск-политику и более строго смотрим на клиентов, по совокупности факторов запроса которых видим, что кредитный риск по ним существенно растет в текущих условиях», — пояснили в пресс-службе банка.

Не поменял требований к ипотечным заемщикам банк ВТБ. «В текущей ситуации мы считаем важным оказать поддержку нашим клиентам», — отметили в пресс-службе кредитной организации.

Руководитель центра разработки ипотечных продуктов Промсвязьбанка Марина Заботина заявила, что банк не планирует менять требования к ипотечным заемщикам. «Напротив, банк улучшает условия для своих клиентов. ПСБ дополнительно снизил ставку на 0,5 п.п., до 6% в рамках государственной программы субсидирования ипотеки на новостройки», — отметила она.

МКБ не вводил никаких ограничений, продуктовый конвейер работает в штатном режиме. В Росбанке, в свою очередь, уже предприняли ряд ужесточающих мер. Например, отказались от льготных условий в части требований к первоначальному взносу для некоторых заемщиков (зарплатные клиенты).

«В ближайшее время дополнительных ограничений вводить не планируется.

Условия ипотечного кредитования в целом остаются на базовом уровне — как в части требований к доходу, так и к первоначальному взносу (от 15%)», — заявил руководитель центра цифрового партнерского бизнеса Росбанка Игорь Дмитриев.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5eaac6389a7947d34a49a119

Требования к квартире под ипотеку: почему не подходит?

Почему дом не подходит под ипотеку

После одобрения банком ипотеки заемщик начинает активно искать недвижимость. Заключить сделку купли-продажи можно в течение трех месяцев с момента вынесения положительного решения о предоставлении кредитных средств. Поэтому необходимо знать условия, при которых банк одобрит объект приобретения.

У каждой кредитной организации свои критерии ипотечного жилья, поэтому необходимо заранее их узнать. Банк должен быть уверен, что в случае невозможности погашения ипотечных платежей, он сможет реализовать заложенную недвижимость для возврата своих средств.

Требования

Приобрести в ипотеку можно квартиру, коттедж или долю в недвижимости. Для начала нужно определиться на каком рынке жилья искать варианты.

Если квартира в новостройке, то основное общее требование под ипотеку касается аккредитации строительной организации в банке, предоставляющем кредитные средства.

А вот к жилью на вторичном рынке много критериев, которые нужно учитывать при рассмотрении вариантов.

Причины, по которым квартира может не подходить под ипотеку:

  • месторасположение дома;
  • год строительства;
  • материалы конструктива;
  • этаж (первый и последний одобряют редко, их трудно продать);
  • тип здания — многоквартирный дом (общежитие, гостиничное здание не рассматриваются);
  • дом не признан аварийным, не состоит в программе реновации, реконструкции с последующим сносом;
  • квартира должна быть в доме, где более двух этажей;
  • все платежи должны быть погашены;
  • отсутствуют какие-либо обременения на недвижимость.

Ниже перечислим, какие квартиры не подходят под ипотеку.

Расположение

Расположение квартиры — первоочередной критерий. Она должна находится в благоприятном районе, не на окраине города. Развитая инфраструктура (школа, детский сад, поликлиника и иные соцучреждения), хорошая транспортная доступность, наличие рядом станций метро, автобусных остановок, благоприятная экологическая обстановка гарантируют шансы на положительный ответ банка.

Возраст

Еще один важный показатель ликвидности жилья — год, в котором оно было построено. Для разных регионов России показатель возраста представляется по-разному. В Санкт-Петербурге много домов, имеющих историческое значение и банки, несмотря на значительный возраст здания, одобряют сделки по таким квартирам.

А вот в Москве разрешают приобретать жилье только в домах старше 1970 года. В других регионах России рассматривают недвижимость старше 1950 года постройки. Жилое строение должно быть изношено не более 70 процентов от общего срока эксплуатации здания, в котором оно расположено.

Материал

Конструктив квартиры должен быть выполнен из негорючих материалов — кирпич, бетон. Деревянные строения или перекрытия из дерева и иных материалов, которые подвержены коррозии или гниению относятся к неликвидным критериям и банк такую квартиру не разрешит приобрести в ипотеку. Фундамент здания должен быть выполнен из прочных материалов.

Внутренняя отделка

Внутренняя отдела может стать причиной, почему квартира не подходит под ипотеку. В первую очередь она должна быть пригодной для удовлетворения жизненных потребностей и должна иметь:

  • водоснабжение (горячее и холодное);
  • водоотведение;
  • отопление;
  • сантехника (краны для подачи воды, унитаз, душ);
  • батареи отопления в каждой комнате;
  • наличие окон со стеклами;
  • входная и межкомнатная двери;
  • на кухне — плита;
  • разводка электрики.

Планировка

Любая перепланировка, особенно если она затронула несущие конструкции, должна быть узаконена. Покупатель должен проверить этот критерий сопоставив данные техпаспорта на квартиру с ее реальным состоянием. Если перепланировка незаконна, банк может отказать в одобрении сделки.

Как банк проверяет квартиру?

Какое жилье не подходит под ипотеку, а квартиры в каких домах можно взять в кредит решает отдельно каждое кредитное учреждение. Для принятия решения о выдаче ипотеки под конкретную недвижимость банк должен ее проверить. Для этих целей покупатель заказывает оценку квартиры у оценщика, рекомендуемого банком.

В отчете оценщик подробно описывает общее состояние квартиры, наличие коммуникаций, планировку, рыночную и залоговую стоимость. Специалисты кредитной организации знакомятся с отчетом оценщика, проверяют соответствие требований банка к приобретаемой квартире и принимают решение по сделке.

Документы

Для переоформления права собственности на квартиру необходимо подготовить следующие документы:

  1. Документ, подтверждающий право на квартиру (свидетельство, выписка из ЕГРП, договор или иной документ, на основании которого жилье приобреталось продавцом).
  2. Выписка из домовой книги с подробными сведениями кто, когда, куда выписывался и по какой причине (внимательно надо проверить не был ли кто выписан из-за нахождения в местах лишения свободы).
  3. Если при продаже затрагиваются интересы детей (они были прописаны в квартире или являются собственниками) необходимо согласие органов опеки и попечительства.
  4. Справки об отсутствии долгов по коммунальным и иным платежам.
  5. Документ, подтверждающий законность перепланировки (при ее наличии).
  6. Согласие второго супруга на продажу и покупку недвижимости.
  7. Отчет оценщика.

Что делать, если есть неофициальная перепланировка?

Не на всю перепланировку в квартире можно получить официальное разрешение и оформить ее надлежащим образом.

Это происходит в случае переноса несущих конструкций или перемещении туалетной и ванной комнаты в другую часть квартиры, где не проходят общие коммуникации.

Если узаконить перепланировку нельзя продажа квартиры возможна. Покупатель, зная о проблеме соглашается взять все риски на себя.

Законодательно покупка квартиры с перепланировкой разрешена, но банки, просчитывая свои риски, с одной стороны не имеют права отказать, с другой стороны, делают это. Каждый конкретный случай индивидуален. Если перепланировка незначительная, покупатель, после заключения сделки, может ее узаконить самостоятельно, как собственник квартиры.

Источник: https://rieltor-ask.ru/trebovaniya-k-kvartire-pod-ipoteku-pochemu-ne-podxodit/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.