Подписание предварительного договора купли продажи

Содержание

Заключение предварительного договора купли-продажи

Подписание предварительного договора купли продажи

В том случае, когда участники правоотношений по каким-либо причинам не могут сразу заключить договор, согласовав в нем все условия они могут заключить предварительный договор купли-продажи, и указать в нем, когда и при каких обстоятельствах будет заключен основной договор.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, предварительным договором купли–продажи можно считать соглашение, в соответствии с которым стороны берут на себя обязанность заключить договор и передать имущество в будущем.

Основным отличием предварительного договора от основного можно считать то, что он направлен не на закрепление фактической передачи вещи и получения за нее денежных средств, а на закрепление обязательств, которые возникнут в будущем.

Таким образом, предварительный договор купли–продажи и обязательства, возникающие на его основе, выходят за рамки традиционного понятия купли–продажи, закрепленного в ГК РФ.

Основные особенности предварительного договора купли–продажи

Для предварительного договора купли–продажи характерны некоторые особенности, которые могут сказываться не только на его структуре и содержании, но и на порядке его заключения.

  1. Специфическая цель заключения. Предварительный договор не является основой для перехода права собственности, а только указывает на заключение основного договора в будущем.
  2. Предварительный договор купли–продажи является самостоятельным договором. Не смотря на то, что он указывает на правоотношения, которые будут основаны на другом акте, предварительный договор самостоятельно закрепляет определенные права и обязанности сторон и является результатом их волеизъявления.
  3. Данный договор превращает право сторон на заключение договора в их обязанность, так как, подписав предварительный договор купли–продажи, стороны принимают на себя обязанность заключить основной договор. Уклонение или отказ от заключения основного договора в одностороннем порядке не правомерно и может быть рассмотрено судом, как нарушение прав другой стороны и условий сделки.
  4. Предварительный договор является безвозмездным. Это обусловлено тем, что в рамках предварительного договора не происходит передача имущества или денежных средств.

Форма и содержание предварительного договора купли–продажи

  • Субъектами предварительного договора купли–продажи могут быть любые субъекты гражданско–правовых отношений, особых требований к ним законодатель не предъявляет. То же самое касается и объектов договора.
  • Однако стоит отметить, что предварительный договор должен содержать указание на субъект и объект основного договора. Иными словами, стороны по предварительному договору будут являться и сторонами по основному. Четкое указание в предварительном договоре объекта купли–продажи указывает на то, какое именно имущество и в каком количестве будет приобретено (продано) в рамках основного договора.
  • Предварительный договор купли–продажи должен быть заключен в письменной форме. Даже если законодатель допускает совершения ряда сделок в устной форме для предварительного договора все равно необходима письменная форма. В противном случае данный договор будет считаться незаключенным, а сделка по нему ничтожной, данные положения закреплены в ст. 166 и 429 ГК РФ.
  • Предварительный договор купли–продажи не требует дополнительной регистрации, даже если купля–продажа по основному договору должна быть совершена в нотариальной форме или с прохождением процедуры государственной регистрации. Это обусловлено тем, что предварительный договор закрепляет только намерения совершить сделку, а намерение, в отличие от непосредственного перехода права собственности не подлежит регистрации.
  • По количеству экземпляров договора законодатель не закрепляет отдельных положений закона, таким образом, по общему правилу предварительный договор купли–продажи подписывается всеми сторонами договора в количестве, соответствующему количеству сторон.

Правоотношения, возникающие из предварительного договора купли–продажи

Из предварительного договора купли–продажи вытекают правоотношения, которые связаны с юридическими последствиями для сторон договора в будущем.

Заключенный надлежащим образом предварительный договор закрепляет за сторонами права и обязанности в дальнейшем купить (продать) указанное в предварительном договоре купли–продажи имущество, в установленный им срок или конкретную дату и по цене, указанной в предварительном договоре, если цена уже согласована на данной стадии.

Каждая сторона имеет право требовать заключения основного договора путем направления соответствующей оферты другой стороне, причем другая сторона уже не может необоснованно отказать в акцепте.

Обеспечение исполнения обязательства, возникающего из предварительного договора

Так как предварительный договор купли–продажи является обязательством, то к нему применимы меры обеспечения обязательств, закрепленные в ГК РФ.

Исходя из судебной практики, сторона, чьи права были нарушены несоблюдением условий предварительного договора купли–продажи, может требовать компенсации понесенных ей убытков.

Это обусловлено тем, что заключая предварительный договор, сторона уже рассчитывает на право владения имуществом в будущем или на получение прибыли от его продажи.

Понесенные убытки должны быть подтверждены документально.

Кроме этого предварительный договор может содержать положения о штрафных санкциях или неустойке, которая может быть взыскана в случае несвоевременного заключения основного договора или отказа в его заключении.

На практике существуют случаи, когда обеспечительной мерой выступает помещение в банковскую ячейку или депозит денежных средств, которые продавец сможет получить только в результате исполнения своих обязательств в полном объеме, а покупатель в свою очередь не сможет забрать их, отказавшись от заключения основного договора купли–продажи.

Стоит отметить, что, не смотря на распространенную практику внесения задатка за приобретаемое имущество, к предварительному договору купли–продажи данная обеспечительная мера не применима. Это обусловлено тем, что сам по себе предварительный договор является безвозмездным и в его рамках не может быть осуществлена передача денежных средств.

Правовые последствия нарушения предварительного договора купли–продажи

В случае нарушения условий предварительного договора, пострадавшая сторона имеет право на судебную защиту, в этом случае с соблюдение норм ГПК (при подсудности дела арбитражным судам необходимо соблюдение претензионного порядка урегулирования спора) она имеет право обратиться с иском в суд.

В суде можно заявить требования о принуждении второй стороны к заключению основного договора купли–продажи. Кроме того, если закон или предварительный договор купли–продажи это предусматривает, то можно заявить требования о взыскании неустойки и компенсации понесенных убытков.

Прекращение предварительного договора купли–продажи

Правоотношения, возникшие в момент подписания предварительного договора, прекращаются по нескольким основаниям:

  1. Заключение основного договора. В соответствии со ст. 408 ГК РФ, обязательство прекращается в случае его исполнения, таким образом, заключение основного договора прекращает действие предварительного, а соответственно и всех связанных с ним обязательств.
  2. Добровольное расторжение предварительного договора купли–продажи по соглашению сторон.
  3. Истечение срока, указанного в предварительном договоре, в который сторона должна была направить оферту на заключение основного договора. В этом случае считается, что сторона просто не воспользовалась возникшим у нее правом на совершение сделки.

Лучше доверьте работу по заключению договоров и сопровождению сделок юристу или адвокату. Поверьте, он знает тонкости и нюансы, которые помогут Вам не только сохранить время, но избежать критических ошибок. А найти опытных юристов из любого города России Вы сможете на ЮрПроводнике.

Найти юриста

Поиск по опытным юристам и адвокатам недалеко от Вас

Сравнить цены

Работайте с опытными юристами по фиксированным ценам

Предварительный договор купли–продажи является своеобразным регулятором отношений между контрагентами, так как он самостоятельно не является основанием смены собственника имущества и извлечения прибыли, но гарантирует наступление подобных последствий в будущем.

Выводы:

  1. Предварительный договор купли–продажи — соглашение, в соответствии с которым стороны берут на себя обязанность заключить договор и передать имущество в будущем.
  2. Заключается договор в письменной форме, не требует регистрации, может содержать условия о санкциях, штрафах, неустойке.
  3. Сторона, чьи права были нарушены несоблюдением условий предварительного договора купли–продажи, может требовать компенсации понесенных ей убытков и имеет право на судебную защиту.
  4. Договор является безвозмездным, в его рамках не может быть осуществлена передача денежных средств.
  5. Расторгнут предварительный договор купли–продажи может быть заключением основного договора, по соглашению сторон или по истечению срока указанного в предварительном договоре, в который сторона должна была направить оферту.

Источник: http://JurProvodnik.ru/soveti/592-zaklyuchenie-predvaritelnogo-dogovo-kupli-prodazhi

Предварительный договор — Audit-it.ru

Подписание предварительного договора купли продажи

В зависимости от юридической направленности договоров выделяют основные и предварительные договоры. 

Предварительный договор – это соглашение, согласно которому стороны по договору обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг  на условиях, предусмотренных предварительным договором. Можно сказать, что предварительный договор – это договор, стороны которой выражают намерение заключить в будущем контракт на выполнение услуг, работ, передачу какого-либо имущества в собственность.

Отметим, что к предварительному договору гражданским законодательством предъявляется ряд необходимых требований.

Предварительный договор и гражданское законодательство

В силу ст. 429 ГК РФ, предварительным признается договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом закон предъявляет два принципиальных требования к предварительному договору для того, чтобы он порождал права и обязанности: к форме и содержанию.

Преимущества предварительного договора

Заключение предварительного договора помогает при осуществлении сложных сделок.

Предварительный договор позволяет установить права и обязательства сторон в случае, когда заключение основного договора невозможно по ряду объективных причин.

Предварительное соглашение помогает в следующих ситуациях, а именно когда:

  • документы для заключения сделки не готовы или готовы частично и на их подготовку требуется дополнительное время. 
  • перед подписанием основного договора необходимо выполнить некоторые дополнительные действия (например, получить разрешение государственных органов). 
  • осуществляется процесс наследования. При этом одна из сторон сделки дожидается вступления своих законных прав в силу. 
  • операции по передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг по основному договору не могут быть реализованы в полной мере в данный момент. Например, одной из сторон необходимо собрать необходимую сумму денежных средств. 
  • один участник отношений не имеет достаточного количества времени для заключения окончательной сделки в данный момент (например, участник сделки находится в командировке).

Форма  предварительного договора

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Если форма основного договора не установлена, то предварительный договор заключается в письменной форме.

Условия предварительного договора

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора.

Предварительный договор и срок заключения основного договора

Как правило, в предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны принимают на себя обязательство заключить основной договор.

Если же такой срок не прописан в предварительном договоре, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. По общему правилу, которое можно вывести из п. 5, 6 ст. 429 ГК РФ, любая из сторон предварительного договора может до окончания срока его действия направить другой стороне предложение заключить основной договор.

Если никаких специальных условий в самом предварительном договоре нет, вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях. 

Отличие предварительного договора от основного договора

Главным отличием предварительного договора от основного договора является то, что предварительный договор не порождает прав и обязанностей, связанных с приобретением имущества, выполнением работ, оказанием услуг.

Однако предварительный договор порождает обязанность сторон заключить договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения окончательного договора.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием заключить основной договор.

При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре, и т.д.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, отраженных в постановлении суда. Датой заключения основного договора будет считаться дата вступления в законную силу постановления суда. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.

Таким образом, уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки.

Когда предварительный договор прекращает действие

Предварительный договор прекращает действие:

  • в случае заключения сторонами основного договора;
  • если срок действия предварительного договора истек, а ни одна из сторон так и не выразила желания заключить основной договор.

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/agreements/predvaritelnyy_dogovor.html

Чем рискует покупатель, заключая предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке

Подписание предварительного договора купли продажи

Помимо договоров долевого участия по Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», на рынке существует много других схем привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов.

  Некоторые из них полностью незаконны, поскольку 214-ФЗ запрещает застройщикам собирать с покупателей деньги какими-либо иными способами.  Покупка квартиры у застройщика по предварительному договору купли-продажи (ПДКП) находится в «серой» зоне.

  Такая схема может быть как законной, так и не законной – в зависимости от обстоятельств.

Пдкп в новостройке – что  это, законно ли это?

Предварительные соглашения любого вида (в том числе, и ПДКП в новостройке) – это соглашения, которые заключаются в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ. Согласно ей, стороны вправе договориться о том, что в будущем продавец передаст покупателю недвижимое имущество – жилье.

  Предварительные договоры подписывают  в случае, когда такое имущество еще не создано, или не приобретено продавцом, либо его характеристики еще точно не известны. Например,  в соглашении о купле-продаже должна быть указана площадь и кадастровый номер жилого помещения, чтобы точно ее идентифицировать.

  Эти данные становятся известны только после завершения строительства, технической инвентаризации и кадастрового учета.

Как правило, предварительный договор обеспечивается внесением некоторой суммы покупателем в виде задатка.

  Однако, если эта сумма существенна (сопоставима с полной ценой по основному договору), предварительный договор на самом деле является договором купли-продажи будущей вещи.  Заключение таких соглашений также возможно.

  Разница в том, что в этом случае не требуется подписывать в будущем какое-либо новое соглашение.  Покупатель может получить квартиру сразу по исходному соглашению, ошибочно названному предварительным.

Например, дольщик заключил ДДУ с застройщиком, и ожидает получения ключей. До завершения стройки остается немного, однако дольщик уже принял решение не жить в новостройке, а продать ее.  Он может не ждать получения права собственности для начала продажи.  Вместо этого он может найти покупателя и заключить с ним ПДКП или договор купли-продажи будущей квартиры.

Другое дело, если покупатель подписывает предварительный договор купли-продажи квартиры с застройщиком.  Статья 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» 214-ФЗ запрещает застройщикам привлекать средства граждан для строительства домов каким-либо иным способом, помимо заключения договоров долевого участия.

  Именно ДДУ дает наибольший уровень гарантий дольщику: залог прав на земельный участок и недостроенный дом, контроль со стороны государственных органов и прозрачность всей информации о проекте строительства и о застройщике.

Такие ограничения побуждают строительные компании искать обходные пути и привлекать средства альтернативными способами.

Однако существуют два исключения:

  • предварительный договор с застройщиком возможен без оплаты – просто в подтверждение намерения покупателя приобрести новостройку после ее ввода в эксплуатацию. Однако такие случаи редки. Как правило, ПДКП заключается все-таки с целью сбора денег с граждан.

Или же:

  • дом уже достроен и получено разрешение на его ввод в эксплуатацию. Заключение ДДУ с этого момента становится невозможным.  Если у застройщика еще остались свободные квартиры, он может продолжить продавать их по ПДКП. Это не будет считаться заключением предварительного договора купли-продажи квартиры в новостройке – ведь дом уже построен.

Чем рискует покупатель

Покупка новостройки по предварительному договору и выплата средств по нему несет существенные риски для покупателя.

ПДКП означает, что застройщик не может, или не хочет соответствовать высокому уровню требований, предъявляемых 214 – ФЗ.  Насколько надежна такая строительная компания, и будет ли вообще достроен дом?

Отказ заключить основной ДКП

Даже если строительство успешно завершено, застройщик может отказаться заключить основное соглашение о купле-продаже.  Например, квартира будет продана другому покупателю по более высокой цене. Получит ли дольщик назад свои деньги, если дом не будет построен или застройщик откажется подписать основной ДКП?

Юридически такая вероятность существует.

Если предварительный договор купли-продажи квартиры от застройщика будет расторгнут без заключения основного соглашения, строительная компания обязана вернуть полученные средства и уплатить проценты за период пользования ими.

  Правда, ставка процентов окажется в два раза ниже, чем гарантированная по 214-ФЗ. Поэтому для покупателя возникают дополнительные риски:  деньги могут обесцениться за период строительства. Или, счета застройщика окажутся пусты.

Дом окажется не достроен

Если срок заключения основного ДКП уже подошел, но дом не достроен, покупателя подстерегают новые трудности.  Пока многоквартирный дом не сдан в эксплуатацию, застройщик не может оформить свое право собственности на новостройку и передать ее покупателю.  Вторая сторона ПДКП будет вынуждена дожидаться окончания строительства или требовать деньги назад.

Строительные дефекты

По договору купли-продажи покупатель принимает построенное жилье, осмотрев его.   Однако в новостройке могут обнаружиться скрытые недостатки, не заметные при первичном осмотре.

  По ДДУ срок гарантии на передаваемое недвижимое имущество не может быть менее 5 лет.

Но при покупке квартиры по ПДКП от застройщика риски увеличиваются: застройщики устанавливают значительно меньший гарантийный срок – обычно, 1 год.

Дефекты в тексте соглашения

Кроме того, сам предварительный договор от застройщика может иметь намеренно допущенные дефекты.  Например, его условия могут быть сформулированы настолько расплывчато, что суд не признает соглашение о них достигнутым.  В этом случае риск дольщика — также не получить квартиру и, в лучшем случае, получить назад обесценившиеся за это время деньги.

Двойные продажи

В отличие от ДДУ, требование об обязательной регистрации ПДКП в новостройке законом не установлено.  А значит, ничто, кроме доброй воли, не помешает застройщику продать одну и ту же квартиру несколько раз.  В этом случае жилье получит только тот покупатель, который фактически примет его по акту приема-передачи.  Остальные же смогут надеяться лишь на возврат средств.

ПДКП при банкротстве застройщика

Дополнительные сложности для покупателя принесет ухудшение финансового положения девелопера.  Если начинается банкротство застройщика, предварительный договор купли-продажи может стать проблемой.

  Строительство многоквартирного дома, как правило, останавливается до решения вопроса о том, откуда брать деньги на достройку. Поэтому получение ключей покупателем откладывается на неопределенный срок (если вообще состоится).  Забрать же уплаченные деньги тоже будет невозможно – их нет у застройщика-банкрота.

Поэтому покупатель может лишиться как квартиры, так и денег.  Единственное, что ему остается – требовать деньги через суд.

Судебная практика по этому поводу складывается в пользу покупателей жилья по ПДКП. Суды, как правило, встают на их сторону и включают их в реестр кредиторов застройщика (то есть, список тех, перед кем застройщик имеет задолженность).

Основу для многочисленных судебных решений дает Федеральный закон «О банкротстве» от 26 октября  2002 года № 127-ФЗ.  Согласно его статье 201.

1 к дольщикам приравниваются также покупатели квартир по предварительным договорам, либо участники ПДДУ, приобретатели векселей и другие граждане, обманутые застройщиками.

Требования участников таких сделок о передаче жилья или возврате средств приравниваются к требованиям дольщиков по 214-ФЗ.

На основе этих норм закона, ПДКП, ПДДУ и другие соглашения приравниваются к ДДУ, и право покупателей претендовать на получение средств или жилое помещение признается.  Однако, в любом судебном процессе могут возникнуть неприятные  сюрпризы.  Поэтому заранее гарантировать положительное решение суда невозможно.

Кроме того, признание права еще не означает получение средств или жилья. Банкротство застройщика надолго остановит все его стройки.  Если же имели место двойные продажи, покупатель может вообще не получить жилье.  Даже если вместо этого получится вернуть уплаченные средства, они могут значительно обесцениться за прошедшее время.

Заключение ПДКП

Если покупатель все же желает рискнуть, нужно хотя бы правильно заключить предварительный договор купли-продажи с застройщиком.  Согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ, в нем должны содержаться существенные условия основного ДКП:

  • подробное описание жилого помещения;
  • его цена;
  • срок заключения основного ДКП.

Эти условия должны быть сформулированы точно и недвусмысленно.

Для покупателя выгодно, если ПДКП будет максимально похож на договор долевого участия.  То есть, в нем должно быть указано, что жилье приобретается в новостройке и передается покупателю после ввода дома в эксплуатацию.  В этом случае при возникновении проблем с застройщиком есть отличный выход  — признание предварительного договора договором долевого участия.

Подписание основного ДКП

По наступлении установленного предварительным договором срока, стороны должны заключить основной договор купли-продажи.  В нем приводится:

  • полное описание квартиры;
  • порядок уплаты оставшейся части цены;
  • дальнейшие действия сторон по регистрации перехода права собственности к покупателю;
  • если по ПДКП был уплачен обеспечительный взнос, основной ДКП должен содержать условие о его зачете в счет цены.

Основной ДКП не подлежит регистрации.  Однако в Росреестр все же придется обратиться – право собственности покупателя на квартиру возникнет только после его регистрации.

Образец ПДКП

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с застройщиком и основного ДКП вы можете изучить на нашем сайте.

Особые случаи заключения ПДКП

У покупателя может возникнуть желание оплатить квартиру материнским капиталом.

 Но нужно учитывать, что использование материнского капитала может осуществляться только при полном соблюдении законодательства – иначе сделка не будет одобрена.

  Поэтому заключение предварительного договора купли продажи с участием в сделке материнского капитала возможно лишь в случае, если дом уже введен в эксплуатацию.  На этапе строительства это будет незаконным.

Аналогичная ситуация складывается в случае покупки квартиры от имени несовершеннолетнего.  Предварительный договор купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего заключается с согласия органа опеки и попечительства (как правило, это местный муниципалитет).  Сделку не одобрят в случае, если застройщик не имеет права заключать ПДКП.

По предварительному договору купли-продажи новостройки могут предлагаться по очень  низкой цене.  Поэтому эта схема становится очень привлекательной для покупателя.  Однако никогда не стоит забывать о сопутствующих рисках – возможно, предоставленная скидка того не стоит.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/pdkp

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.