Покупка доли в коммуналке

Содержание

Можно ли и как продать долю в комнате в коммунальной квартире

Покупка доли в коммуналке

1 220 просмотров

Коммунальные квартиры в РФ являются пережитком эпохи СССР. В тот период власти, желая удовлетворить потребности большинства семей в жилье, подселяли в большие квартиры новых жильцов. Это называлось уплотнением.

В результате в одной квартире могли проживать несколько семей, не являющихся родственниками. Объект предоставлялся по договору социального найма.

Особенностью жилья являлось наличие у семьи индивидуальной изолированной комнаты, но кухня, коридор и санузел находились в общем пользовании. Рассмотрим, как оформить продажу доли в коммунальной квартире.

Можно ли продать долю в комнате в коммунальной квартире

Законодательство РФ не содержит сведений о коммунальных квартирах. Однако в период приватизации, многие семьи успели оформить право собственности на свои комнаты.

Если участниками приватизации являлись члены семьи, то объект оформлялся в долевую собственность. Однако продать долю в коммунальной квартире можно исключительно в том случае, если продается комната целиком.

Закон не запрещает гражданину, владеющему долей в комнате, выставить ее на продажу. Однако если сособственники откажут в выкупе, то найти покупателя из числа третьих лиц будет непросто. Фактическое вселение в такое жилье невозможно. Единственным вариантом является покупка для оформления регистрации.

Как продать долю в комнате в коммунальной квартире

Продать долю в коммунальной квартире можно при соблюдении следующих условий:

  • доля выражена в виде отдельной комнаты;
  • продавец является единственным владельцем (или все сособственники согласны на продажу);
  • объект находится в собственности продавца;
  • квартира имеет статус коммунальной (разделены лицевые счета для оплаты коммунальных услуг).

Алгоритм действий

Процесс продажи доли в коммунальной квартире можно разделить на несколько этапов.

Порядок действий:

  1. Оформление права собственности
  2. Подготовка документов
  3. Уведомление сособственников
  4. Договор купли-продажи
  5. Обращение к нотариусу
  6. Государственная регистрация

Оформление права собственности

Для того чтобы продать долю в коммунальной квартире необходимо оформить право собственности на нее. Процедура напрямую зависит от основания проживания в жилом помещении.

Возможные варианты:

  1. Договор социального найма. В таком случае нанимателю необходимо оформить приватизацию. Это возможно исключительно, если лицо ранее не воспользовалось правом на выкуп государственного имущества или являлось участником приватизации в несовершеннолетнем возрасте.
  2. Наследование. Если наследник ранее не оформил документы или принял имущество фактически, то нужно обратиться к нотариусу и в суд. Продажа возможна только после регистрации права собственности на долю в Росреестре.

В случае если доля была приобретена по договору купли-продажи или по контракту дарения, то процедура дополнительного оформления не требуется.

Важно! Для продажи доли в коммунальной квартире необходимо, чтобы продавец является собственником данного имущества. Информация о право собственности должна быть внесена в ЕГРН.

Подготовка документов

Подготовить документацию целесообразно заблаговременно. Так как процесс может занять длительное время.

Перечень документов для продажи:

  • гражданский паспорт;
  • согласие на продажу от супруга (если покупка была оформлена в браке);
  • правоустанавливающий документ (если сособственников несколько – то документы-основания от каждого);
  • выписка из ЕГРН;
  • выписка с лицевого счета об отсутствии долгов;
  • выписка из домовой книги о прописанных;
  • технический паспорт из БТИ.

Пример. Супруги Т. Приватизировали комнату в коммунальной квартире. Через 10 лет они оформили развод. Женщина вступила в повторный брак. После ее смерти наследником ½ доли комнаты стал ее второй супруг. Таким образом, у одного мужчины в качестве правоустанавливающего документа вступает акт о приватизации, а у второго – свидетельство о правах на наследство.

Если одним из собственников является несовершеннолетний, то для продажи необходимо приложить:

  • разрешение отдела опеки;
  • документ, подтверждающий полномочия законного представителя.

При продаже доли в коммунальной квартиры, принадлежащей малолетнему (от рождения до 13 лет), необходимо согласие двух родителей или другого законного представителя. Интересы ребенка представляет один из родителей. Согласие ребенка и его личное присутствие на сделке не требуется.

Если сделка осуществляется в отношении имущества несовершеннолетнего (от 14 до 17 лет), то ребенок самостоятельно представляет свои интересы. Однако его родитель должен дать согласие на оформление сделки.

Уведомление сособственников

В соответствии со ст. 250 ГК РФ совладельцы имущества имеют преимущественное право выкупа. В коммунальной квартире таким правом наделяются не только сособственники комнаты, но и владельцы других комнат квартиры.

Уведомление должно содержать следующие сведения:

  • информацию о продаже;
  • размер доли;
  • стоимость;
  • дату вручения.

Продавец должен подготовить уведомление о продаже и направить его совладельцам. Если они отказываются получать заказное письмо или уклоняются от вручения, возможно обратиться к нотариусу.

За отдельную плату нотариус оформит письменное уведомление и направит совладельцам. В случае отказа получателей от вручения. Нотариус выдаст соответствующий документ. Он используется при оформлении сделки вместо официального отказа сособственников.

У совладельцев есть 30 дней для принятия решения. Они должны или выразить согласие на выкуп в устной форме, или отказ в письменной форме. Отказ должен иметь нотариальное удостоверение.

Важно! Отсутствие согласия на выкуп в течение 30 дней с момента вручения трактуется как отказ.

С этого момента гражданина имеет право предложить выкуп третьему лицу. При получении согласия на покупку совладельцы оформляют сделку.

Договор купли-продажи

Для оформления контракта продажи доли в коммуналке можно обратиться к специалисту. Целесообразно привлечь к этому вопросу юриста. Он не только подготовит документы, но и проверит юридическую чистоту сделки. Расходы за услуги специалиста можно поделить между сторонами.

Документ должен включать следующие сведения:

  • наименование договора;
  • дата оформления;
  • населенный пункт, в котором заключается сделка;
  • данные сторон и их представителей;
  • предмет сделки (описание комнаты, квартиры, дома, этажность, этаж);
  • величина доли;
  • стоимость;
  • порядок расчета;
  • права и обязанности сторон;
  • сведения об акте приема-передачи;
  • заключительные положения;
  • реквизиты сторон;
  • подписи.

Образец договора продажи доли в коммуналке

Скачать договор купли доли в коммуналке

Обращение к нотариусу

С августа 2019 года не требуется нотариальное удостоверение всех сделок, которые проводятся в отношении долевой собственности. Поэтому обращение в нотариальную контору потребуется в следующих ситуациях:

  • доля продается совладельцам;
  • в качестве продавца выступает несовершеннолетний;
  • продается только доля комнаты в коммунальной квартире;
  • одна из сторон настаивает на участии нотариуса.

Пример. Гражданин Б. покупал комнату в коммунальной квартире. Собственником жилья являлась гражданка Р., 75 лет. Женщина не использовала представителя, однако совместно с ней присутствовала ее племянница. Гражданка Р. являлась единственным собственником.

Поэтому внешне сделка выглядела привлекательно: отсутствие совладельцев, единственный собственник. Покупатель был смущен престарелым возрастом женщины, поэтому настаивал на наличии сведений из психиатрического и наркологического диспансера и участии нотариуса.

Продавщица отказалась от сделки.

Хотя участие нотариуса значительно увеличивает расходы на сделку, обращение к нему защищает покупателя от риска. В данной ситуации племянница женщины могла впоследствии признать ее недееспособной и отменить сделку. Суд конечно назначит возврат денежных средств. Однако они будут удерживаться с пенсии женщины в количестве, не превышающем 50% от суммы дохода.

С 2019 года на нотариуса также возложена обязанность по предоставлению договоров по сделкам в отношении недвижимости в Росреестр. Информация передается по заявлению сторон в электронной форме. После регистрации, нотариус распечатывает для нового собственника выписку из ЕГРН.

Государственная регистрация

Если сделка проводилась без участия нотариуса, то обязанность по передаче документов в Росреестр возлагается на стороны. Право собственности переходит только с момента государственной регистрации.

Обязательным условием является оплата госпошлины. В 2021 году стоимость госрегистации составляет 2 000 р.

Процедура может быть проведена непосредственно в отделении Росреестра или через МФЦ. Заявление на регистрацию заполняет каждая из сторон.

К заявлению необходимо приложить всю документацию и договор купли-продажи. Квитанция об оплате пошлины предоставляться не должна. Сведения передаются в Росреестр в электронном виде.

Договору купли-продажи предоставляются по количеству участников сделки + 1 – для Росреестра.

Пример. При совершении сделки купли-продажи доли в коммуналке в качестве продавца выступал единственный собственник, а в качестве покупателей – семейная пара. Для них потребовались 3 экземпляра договора + 1 – для уполномоченного органа.

Расходы

Основные затраты на оформление сделки

№ п/пВид затратПримерная цена
1Предпродажная юридическая консультация3 000 р. (на нашем сайте – бесплатно)
2Подготовка договора нотариусомВ зависимости от региона обращения (от 5 000 р.)
3Нотариальное удостоверениеОт 0,5% от суммы сделки
4Государственная регистрация2 000 р.

Дополнительные расходы могут понадобиться на проведение оценки доли, оформление права собственности, обращение к нотариусу для направления уведомления, подготовку технического паспорта.

Налоги

При оформлении купли-продажи коммунальной квартиры необходимо помнить о необходимости оплаты налогов. Продавец обязан до 01.04 следующего года подать налоговую декларацию и оплатить налог. Его сумма составляет 13% от стоимости доли.

Сбор не оплачивается в следующих случаях:

  • с момента возникновения права собственности прошло более 5 лет (если право владения возникло в результате купли-продажи, приватизации);
  • с момента возникновения прав прошло более 3 лет (если право было получено в результате наследования или дарения.

Сроки исчисляются с момента приобретения права собственности. В случае приобретения объекта в период брака, право владения возникает у супругов одновременно, вне зависимости от того, на имя кого из них оформлены документы. Если супруги оформляют соглашение о выделении долей, то срок продолжает исчисляться с момента основного появления права.

При передаче в дар долей детям или оформлении соглашения о выделении долей, срок исчисляется с момента государственной регистрации.

Если гражданин не является налоговым резидентом РФ, то он обязан выплатить сбор вне зависимости от срока приобретения права собственности.

Хотя законодатель пытается избавиться от пережитков в виде коммунальных квартир, на рынке недвижимости можно найти множество вариантов. При оформлении сделки стороны должны соблюсти ряд нюансов.

Чтобы не допустить ошибок, целесообразно получить предпродажную консультацию юриста. Специалист не только предупредит о подвижных камнях, но и предложит варианты оплаты. Получить бесплатную консультацию можно прямо на сайте.

Просто опишите проблему для дежурного юриста.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/prodazha-doli-v-kommunalnoj-kvartire/

Как я выкупила последнюю долю в коммуналке

Покупка доли в коммуналке

Екатерина Иващенко

покупает квартиру по долям

Мы решили покупать квартиру по долям, потому что не хотели влезать в ипотеку.

С 2017 года мы с мужем последовательно выкупали комнаты в коммунальной квартире и таким образом стали собственниками 61/100 долей. Об этом процессе я подробно рассказывала в своей первой статье для Т—Ж.

В 2020 году мы выкупили последнюю комнату: квартира окончательно стала нашей. Расскажу, как мы купили последнюю долю и дорого ли пришлось за нее заплатить.

В 2017 году мы решили приобрести свое жилье и купили 7/20 долей в коммунальной квартире в Иванове. По устной договоренности у каждого из собственников было по комнате, хотя по метражу они не соответствовали долям. Мы заняли комнату 15,8 м² и заплатили 425 000 Р.

Через год в 2018 году мы выкупили 26/100 долей за 400 000 Р у семьи с детьми, которой принадлежала соседняя маленькая комната. Если пересчитывать ее стоимость за 1 м², она обошлась нам дороже остальных — 24 540 Р/м².

Когда мы заехали, в квартире никто не жил — и так было все эти три года. Но редкие визиты внука собственницы последней комнаты доставляли нам дискомфорт. Мы решили попробовать выкупить и эту последнюю, третью долю.

Собственницу последней доли я никогда не видела и не была с ней знакома. Внук говорил, что в какой-то момент она стала лежачей, а последние пару лет даже его узнает с трудом. По его словам, она не хотела продавать комнату. Да и сделать это было бы проблематично: при купле-продаже нотариус засомневалась бы в дееспособности продавца.

Мне же хотелось закрыть вопрос с комнатой окончательно: очень надоело, что в любой момент в квартиру может прийти чужой человек. Мы не спрашивали его о бабушке во время каждого визита, но раз в несколько месяцев я смотрела в реестре наследственных дел, не открыто ли там наследственное дело на ее имя. Сам внук сразу хотел продать долю нам, так как для него она обременительна.

Достаточно знать ФИО человека, чтобы отслеживать наследственные дела. Но если имя распространенное — придется сверять с адресом нотариуса или узнавать дату рождения

Достаточно знать ФИО человека, чтобы отслеживать наследственные дела. Но если имя распространенное — придется сверять с адресом нотариуса или узнавать дату рождения

В начале января, когда внук соседки снова пришел проверять комнату, мы спросили его про бабушку. Он подтвердил, что она умерла, и сказал, что они готовы продать нам комнату.

Я была готова отдать за оставшуюся долю не больше 675 000 Р. Тогда получалось, что всю квартиру мы бы купили не дороже 1,5 млн. За более высокую цену можно было сразу купить подобную квартиру в нашем городе, а не выкупать комнаты в коммуналке по очереди.

Весь вопрос был в том, сколько денег запросит мужчина — он понимал, что когда мы купим последнюю комнату, то станем собственниками всей квартиры.

У нас было полгода, чтобы найти деньги. Сосед не мог продать комнату сразу, потому что в наследство вступают только через 6 месяцев после смерти наследодателя.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Когда мы покупали самую первую комнату в этой квартире, сосед рассказывал нам, что бабушка оставила завещание в его пользу. Тогда мы подумали, что это удобно — мы знаем будущего собственника и его намерения. У мужчины была сестра, внучка бабушки, и мы поняли, что благодаря завещанию никто больше претендовать на комнату не сможет.

Дело в том, что если у умершего человека есть нетрудоспособные близкие родственники, то они получают половину от того, что им досталось бы по закону, если бы не было завещания. Дочь умершей собственницы уже вышла на пенсию, поэтому считалась нетрудоспособной, а значит, после смерти матери ей полагалась обязательная доля в наследстве несмотря на завещание. Для нас это стало неожиданностью

Однако сосед уверил нас, что договорится с матерью, и нас этот вопрос не коснется. В любом случае ей принадлежало бы не больше 4 м² в квартире. Это незначительная доля. Если бы женщина отказалась ее продавать, она все равно бы не смогла ей пользоваться. Но все-таки нам было бы спокойнее, если бы квартира целиком стала нашей.

Бабушка с дедушкой150 000 Р
Родители100 000 Р
Отложили с зарплаты80 000 Р
Налоговый вычет75 000 Р
Продали биткоин40 000 Р
Заработали на росте акций за период с апреля по август40 000 Р
Продали вещи на «Авито» и «Юле»15 000 Р

Бабушка с дедушкой

150 000 Р

Отложили с зарплаты

80 000 Р

Заработали на росте акций за период с апреля по август

40 000 Р

Продали вещи на «Авито» и «Юле»

15 000 Р

В августе мы вышли на сделку. Мы выкупали долю в квартире, а такие сделки нужно проводить через нотариуса. Наша сделка прошла у нотариуса, который занимался наследственным делом умершей собственницы.

Долю мы решили оформлять на мужа, чтобы в будущем он тоже мог общаться с коммунальщиками как собственник.

Хотя формально мы все равно все доли приобретали в браке, и при разводе наше имущество будет делиться поровну.

В день сделки меня в Иванове не было — я уехала в отпуск в соседнюю область к родителям. Мы были уверены, что сделку перенесут на сентябрь, так как сосед не успевал оформить справки и получить документы из МФЦ. Но он справился быстрее, а проводить сделку осенью и платить еще за два месяца коммуналку не хотел.

Также я оформила отказ от права преимущественной покупки. Я собственник оставшихся долей в этой квартире. По закону тот, кто продает долю, должен оповестить всех сособственников о своем желании продать долю.

И лишь если они откажутся или не изъявят желания купить долю, ее можно продавать третьим лицам.

Несмотря на официальный брак, мой муж считался третьим лицом, а я как сособственник должна была отказаться от своего права преимущественной покупки. За отказ я заплатила 1200 Р.

19 августа 2020 года муж, сосед и его мама встретились у нотариуса. Нотариус составил договор и зачитал его условия, обе стороны перечитали его еще раз. Муж передал соседу деньги, а они с матерью написали расписки от руки, что все получили. Весь процесс занял не больше получаса. Муж не волновался, так как для нас это была уже третья такая сделка.

После сделки на руках у мужа остались:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Передаточный акт.
  3. Техпаспорт квартиры — теперь у нас их три и все одинаковые.
  4. Согласие супруга на покупку.
  5. Отказ от преимущественной покупки.
  6. Расписка о передаче денег.

Когда сделка проходит через нотариуса, документы на регистрацию можно подать тоже через него. Это удобно — не нужно отдельно идти в МФЦ, плюс регистрация проходит буквально за несколько дней.

Мы решили заплатить 400 Р, чтобы нотариус сам подал документы на регистрацию сделки в Росреестре и объединил две купленных у соседа и его матери доли.

Выписку из ЕГРН заверила сама нотариус, так как получила ее в электронном вариантеТак выглядит третья комната, которую мы купили.

Первые к замене — окна и батареи

Хотя квартира теперь принадлежит только нам, лицевые счета по коммунальным платежам приходят по-прежнему с фамилиями старых собственников — в сентябре нам пришли аж 16 платежек.

Поэтому их объединение — это первое, чем я занялась, когда вернулась из отпуска.

Здесь 16 платежек за сентябрь на одну нашу квартиру — вода, газ, вывоз ТБО, управляющая компания, электричество, отопление и капитальный ремонтОдно из моих заявление на объединение ЛС, отличаются только номера и графа «кому»
В Водоканале у меня попросили справку о количестве зарегистрированных в квартире. Ее можно было взять в МФЦ. Я смогла туда записаться только через две недели. Я записалась, но не пошла — мы просто установили счетчик на воду. И справка стала не нужна.

В итоге за октябрь пришло 8 платежек. Но этим все не закончилось — у меня нашелся долг за капремонт. Мы стали выяснять причину, потому что все квитанции я оплачивала аккуратно.

Оказалось, что когда я объединяла два лицевых счета по капитальному ремонту после покупки предыдущей комнаты, мне забыли учесть оплаты по закрытому счету. В результате у меня за пять лет набежал долг. Пришлось разбираться.

Все деньги нашлись, но пришлось потратить два часа.

По ошибке сотрудника капремонта мне насчитали долг — 2299,72 Р

Изначально за газ и воду мы платили по тарифу. Но когда мы стали собственниками, то решили поставить на воду счетчик. Купили его за 600 Р и еще 120 Р заплатили за муфты. За установку ничего не платили: у мужа есть паяльник для пластиковых труб, и он все сделал сам. Опломбировали нам бесплатно.

В третьей комнате будет детская, но так как детей в ближайшее время мы не планируем, ремонт в ней делать пока не будем. Также хотим объединить кухню и часть самой маленькой комнаты для кухни-гостиной, а из второй части сделать мини-спортзал — поставить турник и лавку со штангой.

Опломбировка счетчика бесплатная. Переписали данные из паспорта прибора и опломбировали за 5 минут

В итоге при покупке квартиры по долям мы заплатили за всю квартиру 1 325 000 Р.

Это примерно на 500 000 Р ниже средней рыночной цены в Иванове на аналогичные квартиры в двухэтажных кирпичных домах.

С учетом того что нам не пришлось брать ипотеку, а оплачивали мы все постепенно, покупка оказалась еще выгоднее.

Конечно, при таком способе покупки есть большие риски. Например, собственники последней доли могут завысить цену или попытаться продать ее третьим лицам. Но последнее законным способом провернуть сложно, потому что у сособственников есть право преимущественной покупки.

Третья комната

5600 Р вместе с госпошлиной

  1. Сделки с долями обязательно проводятся через нотариуса.
  2. Чтобы сделка прошла быстрее, лучше заранее оформить отказы сособственников от права преимущественной покупки.
  3. За последнюю долю в квартире могут запросить больше рыночной цены, поэтому нужно подготовить аргументы для торга.
  4. После покупки квартиры, где было много собственников, придется объединять лицевые счета по услугам ЖКХ. Иначе есть риск ежемесячно получать ворох платежек.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/dokupila-vsu-kvartiru/

Вс объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее

Покупка доли в коммуналке

Одни из самых сложных гражданских споров в наших судах – споры собственников долей в одной квартире. Сколько в нашей стране таких владельцев долей в квартирах, точно не подсчитано, но известно, что счет их идет на сотни тысяч и постоянно растет.

Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят.

В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься.

Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.

Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.

Верховный суд разъяснил порядок оплаты кредитов во время пандемии

Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты.

Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть “по кусочкам” трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот “подарок”, они стали просить новых соседей продать им свои метры.

Но договориться о цене не вышло.

Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск.

В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось.

При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.

Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.

Верховный суд разрешил арест имущества в период пандемии

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить. И еще – если собственник не заинтересован в использовании общего имущества.

Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам.

Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.

Если долю квартиры нельзя сделать отдельным помещением, она считается незначительной

Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил.

Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения.

Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля “лишнего” соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.

Росреестр предлагает упростить получение прав собственности

В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.

Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Пришлось разрабатывать специальный закон.

По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем.

Если доля меньше этой нормы – сделку продажи провести не получится. Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.

Источник: https://rg.ru/2020/05/11/vs-obiasnil-kak-prinudit-sobstvennika-doli-v-kvartire-prodat-ee.html

Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Покупка доли в коммуналке
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Жилищное право » Жилищный фонд » Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Коммунальная квартира – это несколько жилых комнат в составе одного помещения.

У имущества может быть один собственник или несколько, в последнем случае правоотношения выстраиваются исходя из правовых норм, регулирующих право общей собственности.

Юридически можно охарактеризовать определение «право собственности на общее имущество» как возможность совместно владеть имуществом, распоряжаться им в установленных законом пределах и пользоваться многими лицами одновременно.

Коммунальная квартира – это несколько жилых комнат в составе одного помещения. Кроме комнат на территории «коммуналки» расположено общее имущество граждан – собственников и оборудование для обслуживания такого имущества и комнат.

Как правило, в каждой из комнат проживает отдельная семья, не связанная узами родства с гражданами, проживающими в других комнатах квартиры.

Рассмотрим подробно юридические особенности правоотношений граждан, проживающих в коммунальных квартирах относительно общей собственности, проанализируем, руководствуясь действующим российским законом, распределение долей в праве собственности.

Понятие «общее имущество в коммунальной квартире»

Законом для граждан–собственников, проживающих в одной коммунальной квартире определен режим долевой собственности в отношении общего имущества (см. в ст. 41 ЖК РФ).

Правила, определяющие режим долевой собственности, действуют в отношении помещений, предназначенных для хозяйственного и иного обслуживания двух и более комнат.

В этот перечень входят кухни, общие коридоры, кладовки, ванные и санузлы, а также другие помещения, которыми пользуются граждане, проживающие в коммунальной квартире, в соответствии с правилами долевой собственности.

Российское законодательство не относит оборудование, предназначенное для технического, противопожарного, санитарного и иного обслуживания помещений «коммуналки» к общему имуществу собственников.

Следовательно, режим долевой собственности на это оборудование не распространяется. Поменять размер и состав общего имущества можно путем переустройства.

Также изменения достигаются перепланировкой, но с учетом нюансов: необходимо согласие на эти действия со стороны каждого из собственников комнат.

Названные мероприятия можно провести только путем получения соответствующих разрешений в уполномоченных на их выдачу органах.

Доли собственников комнат в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество

Каждый гражданин имеющий на праве собственности комнату в составе коммунальной квартиры, наделен полноценным правом на общее имущество квартиры и ограничен частью (долей) в праве общей собственности. Указанная доля соизмерима с размером комнаты собственника.

Собственник комнаты имеет правомочие совершать разрешенные законом сделки в отношении принадлежащей ему недвижимости, в рассматриваемых правоотношениях речь идет о комнате. Важно, чтобы эти сделки не нарушали права других собственников.

Закон запрещает собственникам приобретать исключительные, индивидуальные права в отношении долей в праве общей собственности (см. в ст. 42 ЖК РФ). Указанной статьей закреплен еще один запрет: собственник не может передать кому-то долю в праве общей собственности на имущество обособленно от передачи прав собственности.

Иными словами, нельзя передать указанную долю другому лицу, без отчуждения недвижимого имущества тому же лицу, например, путем продажи или дарения.

В случае, когда хозяин помещения на основании заключенной сделки передал комнату другому гражданину в собственность, по общему правилу доля в праве общей собственности на имущество в неизменном виде перейдет к последнему собственнику.

Режим и реализация прав и обязанностей собственника в коммунальной квартире

Каждый собственник комнаты имеет право:

  • на размещение своих личных вещей, предметов мебели на общей территории квартиры, но так, чтобы это не мешало другим гражданам;
  • на проживание с соблюдением режима тишины в ночное время и несет определенные обязанности по соблюдению такого режима;
  • на использование общей собственности коммунальной квартиры для своих нужд, при этом имеет равные с другими собственниками права в отношении этого имущества;
  • на содержание общего имущества в надлежащем санитарном состоянии со стороны других граждан, проживающих в квартире, также несет обязанность по содержанию общей территории в благоприятном санитарном состоянии;
  • на приглашение в свою комнату гостей, на регистрацию других граждан на своей доле квартиры и на передачу права пользования комнатой другому лицу по договорам, если это не нарушает права соседей;
  • на содержание домашних животных, если это не вредит санитарному состоянию жилья и не является угрозой для здоровья соседей.

Относительно запретов для собственников комнат законодатель устанавливает такие правила:

  • запрещено курение в местах, доступных для общего пользования граждан в коммунальной квартире;
  • запрещено нарушать режим тишины соседей в ночное время.
  • запрещены действия в отношении общего имущества, приводящие к его неисправности и порче.

Вопросы проведения ремонтных работ общего имущества должны решаться собственниками совместно. Очередность и режим пользования указанными помещениями в коммунальной квартире законодательно не определены, поэтому выстраиваются на основании договоренностей между собственниками помещений. Разногласия могут быть решены в судебном порядке.

Принцип следования доли

Российское законодательство устанавливает переход к новому собственнику доли в праве общей собственности на общее имущество в момент принятия новым лицом недвижимого объекта в собственность, например, во время наследования или покупки. Доля, определяющая правомочия собственника в праве общей собственности на имущество, является элементом прав на помещение и следует судьбе прав собственности на это помещение.

Иными словами, при продаже гражданином своей комнаты в коммунальной квартире другому лицу, это лицо во время покупки недвижимости получает не только право собственности на комнату, но еще и право собственности на долю в общем праве собственности относительно общего имущества коммунальной квартиры, которое имел прошлый хозяин. Закон определяет, что доля в праве общей собственности нового собственника при покупке или принятии комнаты на другом основании равнозначна доле, которая принадлежала предыдущему собственнику (см. в п.4 ст. 42 ЖК РФ).

Правило преимущественной покупки

Когда собственник решает продать комнату в коммунальной квартире, он должен предложить ее покупку остальным хозяевам комнат в квартире в первую очередь. Такое правило определяется положениями ГК РФ и называется правилом преимущественной покупки.

Этот принцип должен безусловно соблюдаться лицом, отчуждающим недвижимое имущество в коммунальной квартире, если он намерен отчуждать имущество по договору купли – продажи, также правило применимо к договору мены.

А вот на договор дарения оно не распространяется.

Гражданский кодекс устанавливает обязанность собственника предложить покупку имущества другим собственникам в «коммуналке» по такой цене и в том порядке, которые установлены для продажи иным лицам (см. ст. 250). Однако, в случае продажи комнаты с публичных торгов, такая обязанность отсутствует.

Закон устанавливает обязанность продавца уведомить всех собственников комнат квартиры о намерении продать квартиру, сделать это нужно письменно и с указанием точной цены и условий продажи.

Если в течение 30 дней от предупрежденных граждан не поступит предложения о покупке недвижимости, собственник может продать ее иным лицам и такая следка не будет нарушать закон.

Если лицо, отчуждающее комнату, не соблюдает правила, установленные ГК РФ и минуя этап предупреждения по правилу преимущественной покупки передает комнату третьим лицам, собственники коммунальной квартиры на законных основаниях могут обратиться в суд за восстановлением своего нарушенного права преимущественной покупки.

общего имущества в условиях коммунальной квартиры

Каждый из собственников комнат несет бремя расходов в установленном размере как за саму квартиру, так и за комнату.

Выполнение указанной обязанности заключается в своевременной оплате собственником содержания общего имущества, находящегося в пределах его коммунальной квартиры и оплаты содержания жилого помещения.

Суммы платежей собственников высчитываются исходя из размера долей в праве общей собственности на имущество квартиры.

Соответственно, гражданин, которому принадлежит несколько комнат, несет бремя содержания помещения, выражающееся в большем денежном эквиваленте, чем собственник одной комнаты.

Кроме обязанностей по содержанию коммунальной квартиры на собственнике лежат обязательства по содержанию общего имущества дома, в котором располагается квартира, эти обязательства также исполняются в объеме, определенном на основании долей.

Коммунальные услуги в коммунальной квартире платятся исходя из критериев оплаты.

К примеру, когда оплата начисляется исходя из количества граждан, проживающих в квартире, в частности за водоснабжение, оплата производится без учета долей собственности в квартире.

Когда оплата за коммунальные услуги начисляется исходя из площади квартиры, в частности, за отопление, ее условия изменяются: собственники оплачивают услугу соответственно с размером принадлежащих им долей в праве общей собственности.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/zhilishhnyj-fond/dolja-na-obschee-imuschestvo-v-kommunalke.html

Покупка комнаты в коммуналке: плюсы и минусы

Покупка доли в коммуналке

Покупка комнаты в коммунальной квартире зачастую выступает в роли старта на первое время, особенно если денег недостаточно на полноценное жилье, а обзавестись собственным углом надо. Благо, действующее законодательство позволяет приобрести квартиру не целиком, а лишь частично. Однако такое решение имеет подводные камни, о которых мы расскажем в этой статье.

5 специфических нюансов коммуналки

Во-первых, стоит понимать, что оформление владения комнатой отличается от выделения доли в квартире и для него характерна своя специфика. Долевая собственность не имеет четких рамок, нельзя сказать, что, например, гостиная моя, а кухня – твоя. Долю ограничивает только количество квадратов.

Если разговор заходит о комнате, то предстоит «распиливание» жилья на обособленные доли. Это и есть в коммунальной квартире первый подводный камень: следует внимательно ознакомиться с документами до заключения сделки, чтобы приобрести комнату, а не долю.

Последние обычно стоят дешевле, но вы не получите конкретного угла в квартире, график посещения санузла и других общих помещений придется согласовывать с остальными жильцами.
 

Во-вторых, следует понимать, что последующая продажа комнаты в коммунальной квартире тоже подводными камнями не обделена: такие помещения мало востребованы, невзирая на низкую стоимость.

В-третьих, получить ипотечный кредит для этих целей будет очень сложно, поскольку такое жилье для банков не представляет интереса в качестве залога.

В-четвертых, при оформлении следует убедиться, что продавец перед выставлением на продажу, предлагал свою часть другим собственникам и получил письменный отказ.

В-пятых, не стесняйтесь требовать у продавца документы: выписку из ЕГРН, документ, подтверждающий право собственности и другие. Хотя комната или доля стоят дешевле квартиры, вы собираетесь вложить немалые деньги и должны по возможности обезопасить сделку.

Чтобы продать..

Основной особенностью коммунальных квартир и их подводным камнем, который не очевиден обывателю, можно назвать то, что приоритетным правом на выкуп обладают прочие хозяева этого жилья. Поэтому если продающий не озаботился получением их письменного отказа от приобретения своей доли, они имеют право оспорить сделку.

Аналогичную процедуру придется проделать и новому владельцу, если он захочет продать свою недвижимость. Проблемы могут возникнуть, если другие собственники живут не в коммуналке, и их местонахождение остается тайной.

Впрочем, если кусок жилья планирует приобрести один из собственников жилой площади, прочих можно не уведомлять.

Вторым интересным моментом становится вероятность, что часть доли в коммуналке не приватизирована и принадлежит муниципальным властям. При таком раскладе требуется направить письменное предложение о покупке в соответствующий госорган.

Продавать долю в общем с несколькими законными владельцами жилье третьим лицам можно только после получения письменного отказа всех заинтересованных лиц. Закон запрещает запрашивать цену ниже той, которая предъявлялась соседям.

Стоит ли инвестировать

Чтобы представить инвестиционную привлекательность покупки комнаты в коммунальной квартире и подводные камни этого предприятия, важно трезво оценить все ракурсы сделки.
 

К несомненным преимуществам подобной сделки относятся:
 

• Невысокая стоимость, сравнивая даже с  так называемыми студиями и малосемейками;

• Возможность инвестирования доступной суммы и в будущем получения пассивного дохода от сдачи жилья;

• Регистрация в конкретном городе, без которой невозможно прикрепиться к поликлинике или записать малыша в детский сад;

• Перспектива выкупить в дальнейшем прочие комнаты и оформить помещение в полную собственность;

• Экономия на коммунальных платежах;

• Вероятность расселения жилья и получения более достойного.

Минусы тоже очевидны:

• Продажа будет связана с большими сложностями;

• Все общие помещения, такие как санузел и кухня, придется делить с соседями;

• Неизвестно, с кем придется проживать бок о бок, нередко в коммунальных квартирах собирается маргинальный контингент.

Чтобы инвестиция оказалась выгодной, перед покупкой стоит провести ряд подготовительных мероприятий. Например, выяснить, с кем придется соседствовать.

Именно остальные жильцы могут сильно повлиять на возможность сдавать угол.

Также неплохо исподволь уточнить у собственников, не планируют ли они продавать свои доли, чтобы иметь возможность оценить вероятность приобретения данного объекта недвижимости в полное владение.

Приложение некоторых усилий может сделать такую инвестицию доходной и выгодной.

На что стоит обратить внимание перед подписанием сделки

В целом договор купли-продажи комнаты отличается от аналогичного на полноценное жилье. Но, тем не менее, при заключении сделки возможны проблемы.

Для начала убедитесь, что на приобретаемой площади не имеют регистрации не достигшие совершеннолетия или недееспособные собственники. Если таковые имеются, вам понадобится затребовать у продавца письменное разрешение органов опеки.
 

Далее вам понадобится следующий список документов:
 

• Правоустанавливающий документ (на основании которого продавец владеет недвижимостью, например, договор дарения или свидетельство о наследовании);

• Выписка из ЕГРН и свидетельство о праве собственности;

• Соглашение о распределении долей, подписанное всеми собственниками жилья и заверенное в нотариальной конторе;

• Справки, свидетельствующие об отсутствии задолженностей за ЖКУ;

• Письменно зафиксированный отказ каждого из собственников жилья от преимущественного права выкупа доли (комнаты);

• Выписка из домовой книги с информацией обо всех прописанных на данной жилплощади;

• Техническая и кадастровая документация.

Чтобы при покупке комнаты в коммунальной квартире не напороться на подводные камни этой сделки, лучше всего обратиться к профессионалам: риэлторам и юристам. Так вы сможете без лишней траты времени и нервов, гарантировать качество приобретаемого жилья и свести к минимуму любые риски в ходе сделки.

Можно ли использовать маткапитал

Вопрос о возможности воспользоваться сертификатом на материнский капитал для приобретения доли или комнаты решается с каждым индивидуально.

Жилой Кодекс РФ утверждает, что средства маткапитала могут быть потрачены на приобретение обособленного помещения, каковым является и комната в коммунальной квартире, но подводные камни состоят в том, что покупателю потребуется привести доказательства ее обособленность. А еще придется оборудовать отдельный вход.
 

Соответственно, покупка доли уже невозможна, исключение будет сделано в том случае, если эта доля является последней и при ее покупке жилье окажется полностью в собственности одного владельца.

Важно учитывать, что закон запрещает покупать у супруга или супруги. Госорганы будут внимательно следить за чистотой сделки, поскольку маткапитал нередко пытаются обналичить путем мнимой покупки доли у родственников.

Подытожим..

Покупка комнаты в коммунальной квартире может выступить в качестве старта и инвестиции в будущее. Такой вариант хорош для решения проблем с пропиской при отсутствии достаточной суммы для приобретения полноценного жилья.

В перспективе она станет источником пассивного дохода или ее можно продать и приобрести что-то более подходящее. Однако покупка, сдача и продажа комнаты в коммунальной квартире связана с подводными камнями на всех этапах. Чтобы избежать казусов, обращайтесь в АН «Владис».

Юридический отдел «Владис» проверит наличие и правильность составления всех документов, а также докажет юридическую чистоту приобретаемой недвижимости, чтобы гарантировать отсутствие риска для клиентов.

Наши риэлторы помогут подобрать лучший вариант из обширной базы и выступят посредником в переговорах с продавцом.

Источник: https://msk.vladis.ru/news/2149

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.