Покупка квартиры по ипотеке риски для продавца

Содержание

Продажа, покупка квартиры в ипотеку: риски покупателя и продавца | Юридические Советы

Покупка квартиры по ипотеке риски для продавца

Последнее обновление: 30.01.2020

Ипотека популярна у россиян даже в период кризиса: острая необходимость в собственном жилье способствует увеличению числа ипотечных кредитов в целом по стране. Трудно сказать, кто рискует больше: покупатель квартиры в ипотеку или тот, у кого жилье покупается – все зависит от конкретных обстоятельств.

При неблагоприятных обстоятельствах ущерб может понести каждая из сторон. Оставим ситуацию неплатежеспособности ипотечного должника для обсуждения в отдельной теме и рассмотрим, каким гражданско-правовым рискам подвержены продавец и покупатель, если речь идет об ипотечном жилье.

Потеря задатка

Одним из рисков покупателя в случае приобретения жилья в ипотеку является опасность потерять задаток.

Так, предшествующим непосредственно покупке квартиры шагом является оставление задатка продавцу (до 10% от стоимости), который остается у него в случае отказа приобретателя от сделки.

Поскольку на момент оставления задатка покупатель, оформляющий ипотеку, зачастую не знает о решении банка, существует вероятность утраты задатка, если ипотечный договор не будет заключен.

Как минимизировать риск: риск потери задатка можно существенно снизить, если указать в одном из пунктов предварительного договора купли-продажи на то, что отказ в выдаче кредита банком не является отказом от сделки по вине покупателя. Также можно договориться о сравнительно небольшом размере задатка.

Другие риски

Если банк одобрил жилье, которое вы подыскали и кредит был выдан, то опасность потери всех своих и заемных денег сохраняется при возникновении обстоятельств, которые достаточны для оспаривания состоявшейся сделки:

Во всех указанных случаях покупатель рискует не вернуть после отмены сделки денежные средства, потраченные на покупку жилья. Если в договоре купли-продажи цена жилого помещения была указана ниже фактической (во избежание уплаты значительного по своей сумме налога), то покупатель после расторжения договора вправе претендовать только на эту сумму.

Покупка квартиры, уже находящейся в ипотеке

Продажа залогового жилья набирает обороты, поскольку многим заемщикам попросту нечем обеспечивать ежемесячные платежи по ипотеке. Лучшим способом погасить долг для них становится продажа жилья, которое находится в залоге у банка. В такой ситуации создается определенная опасность крупного ущерба для покупателя, например:

Покупка квартиры с предварительным прекращением права залога

Это происходит в три этапа:

  • погашение задолженности перед банком — покупатель перечисляет часть стоимости жилья, равную долгу;
  • снятие обременения продавцом — после этого согласия банка на продажу не нужно;
  • оплата оставшейся части стоимости квартиры.

Из-за длительности процедуры риски для покупателя существенны, поскольку на каждом этапе возможно возникновения обстоятельств, препятствующих сделке:

  • Смерть, болезнь продавца, продавец скрылся и т.д — после погашения долга снятие обременения становится невозможным. В этом случае деньги, зачисленные на счет в качестве задатка и одновременно окончательного платежа по ипотечному долгу, безвозвратно теряются покупателем: банк их не вернет, взыскание с продавца или его представителей осуществить возможно, но проблематично исполнить.
  • Отказ продавца — также опасность потерять свои деньги после перечисления задатка сохраняется, учитывая возможность отказа продавца осуществить сделку до конца. В этом случае он, безусловно, несет ответственность по возврату уплаченных средств, но ввиду неплатежеспособности вернет их нескоро.

В случае покупки квартиры с обременением по ипотеке

Сделать это можно только с согласия банка и риски для покупателя многократно возрастают: приобретателю необходимо будет самостоятельно принимать меры по снятию обременения, препятствий в процессе этой процедуры может быть несколько:

  • Двойной залог — учитывая проблемы продавца с платежеспособностью, никто не может гарантировать нахождение квартиры под залогом в другом банке, у юридических или физических лиц – при таких обстоятельствах покупатель не сможет снять обременение;
  • Арест или запрет регистрационных действий по квартире, возникающие в рамках обеспечения иска в отношении продавца – запросить информацию об этом можно, но актуальность ее именно на день сделки не всегда достоверна;
  • Не точный расчет средств — расчет средств, предназначенных для покупателя в качестве погашения ипотеки, не всегда соответствует точности. Так, банки часто включают сумму просрочек и штрафов в общий долг, информируя об этом стороны по договору купли-продажи незадолго или в день сделки, а в некоторых случаях – просто списывают нужную сумму со счета, на который уже поступили деньги покупателя. Иногда суммы начисленных штрафов и пени могут достигать таких размеров, что сумма, причитающаяся должнику-продавцу после погашения задолженности, существенно уменьшается.

При любой реакции продавца, терпит убытки покупатель:

  • от отказа от сделки, если есть еще такая возможность
  • до обращения в суд с иском о признании сделки недействительной.

Покупка квартиры  с помощью кредитных средств

  • На оплату покупки залоговой квартиры кредит может быть выдан только банком-залогодержателем.
  • Такая покупка иногда оборачивается для покупателя залогового жилья большой бедой. Так, применительно к вышеописанным ситуациям, если оплата ипотечного долга или всей залоговой квартиры сразу происходит с помощью заемных денег, то в случае неблагоприятных обстоятельств покупатель теряет не только свои личные средства, но и остается должником по своему обязательству.

Как снизить риск: в определенной степени снизить риск покупателя поможет использование специального счета-аккредитива или ячейки депозитария, откуда деньги не могут быть извлечены до регистрации сделки. При этом снятие обременения происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности на покупателя.

Способы передачи денег

Степень риска при продаже квартиры в ипотеку зависит от способа передачи денег, который определяется банком:

  • Ячейка депозитария — для продавца желательно использование ячейки депозитария банка, поскольку он гарантировано получит свои деньги после регистрации сделки. Если сделка не будет зарегистрирована по каким-то причинам, продавец отделается чувством досады от потраченного на сбор документов времени. Минимальная вероятность потери своих денег также возможна при прекращении деятельности банка в период, когда они хранились в ячейке;
  • Использование заблокированного счета (аккредитива), это альтернатива ячейки – доступ к разблокировке счета передается продавцу только после того, как сделка официально состоялась. В этом случае продажа квартиры через ипотеку практически не имеет рисков для продавца (разве только при отзыве у банка лицензии или мошенничестве сотрудников).

Отмена сделки

Вместе с тем, есть один нюанс в вышеописанных способах передачи денег продавцу. Так, если доступ к аккредитиву или ячейке предполагается только после регистрации и сделки, и ипотеки, то продавец может не получить средства в том случае, если ипотеку по каким-то причинам не зарегистрируют.

Как минимизировать риск: можно предусмотреть в договоре срок, в течение которого должна состояться передача денег продавцу в любом случае. Так, если такой срок равен трем месяцам, то при любых причинах неполучения денег продавцом в течение 90 дней за ним сохраняется право собственности, сделка отменяется.

Не предоставляйте оригиналы документов

При оформлении покупки жилья по ипотечному кредиту продавца, скорее всего, попросят предоставить в банк документы на квартиру.

Чтобы не стать жертвой мошенничества, не стоит предоставлять покупателю, как вы бы ему не доверяли, оригиналы.

Для большей уверенности копии предоставлять тоже нежелательно, лучше самому представить их в банк – времени уйдет больше, но убеждение в отсутствии обмана стоит дороже.

Когда оформлять квартиру в залог

Известно, что банк при предоставлении ипотечного займа потребует покупаемую квартиру оформить в залог. Вопрос в том, когда это сделать? В интересах продавца и для предотвращения незаконного распоряжения жильем залог не следует оформлять до полного расчета.

Если сделка признана недействительной

Тогда действует двухсторонняя реституция — возврат приобретённого имущества по сделке:

  • продавец вынужден будет вернуть все деньги, полученные за свою квартиру, если сделка будет признана недействительной по каким-либо причинам
  • в свою очередь, в такой ситуации покупатель возвращает квартиру.

Если суд признал сделку недействительной спустя длительное время после её заключения, существует опасность, что квартира повторно продана (иногда неоднократно). Вернуть квартиру первоначальному собственнику в данной ситуации будет весьма проблематично.

Риск продавца при оплате квартиры средствами военной ипотеки

Схема продажи жилья с оплатой военной ипотекой отработана давно:

  • участие в программе военного ипотечного кредитования только солидных аккредитованных банков
  • тщательная проверка чистоты сделки на всех этапах
  • четкая регламентация процедуры оплаты покупки

Все это приветствуется продавцами недвижимости, с учетом падения спроса на приобретение квартир. Но небольшой риск для продавца все же сохраняется. Продавцу следует знать, что:

Объект недвижимости подвергается тщательной проверке

Квартира не должна быть аварийной, наличие  системы теплоснабжения, исправной сантехники обязательно, фундамент здания должен соответствовать определенным требованиям исходя из соображений долговечности. Многочисленные проверки, оценки квартиры продавца не ведут к каким-либо прямым затратам с его стороны.

Вместе с тем, выявленные уже после совершения сделки неисправности в жилом помещении могут повлечь споры и претензии, в худшем случае – признание сделки недействительной.

Кроме согласования получения кредита в банке, документы дополнительно проверяются в ЦЖЗ «Росвоенипотеке» и только после одобрения деньги перечисляются на специальный счет.

Оформление большого количества документов

При этом неудобством для продавца (но в определенной степени защитой от риска) служит оформление большого объема документов.

Денежные средства получает продавец только после регистрации права собственности

Денежные средства по договору купли-продажи продавец вправе получить только после регистрации права собственности военнослужащего, то есть в течение срока от 5-7 (обычно) до 30 (редко) дней. Длительность такого периода между заключением договора и получением денег уже сама по себе нежелательна для продавца.

Источник: http://juresovet.ru/prodazha-pokupka-kvartiry-v-ipoteku-v-kredit-riski-prodavca-i-pokupatelya/

Как в 2021 году купить квартиру, если она все еще в ипотеке — описаны 4 случая

Покупка квартиры по ипотеке риски для продавца

  1. Проживём.com≫
  2. Квартира≫
  3. Покупка≫
  4. Ипотечной квартиры

Статья обновлена: 14 января 2021 г.

Здравствуйте.

Примерно раз в три месяца ко мне приходят такие клиенты — они очень хотят купить квартиру, но продавцы еще не выплатили ипотеку и она в залоге у банка.

Данный факт не сильно не смущает моих клиентов, поэтому спрашивают что можно сделать и как им выйти на сделку.

Свою инструкцию я разделила на 2 ситуации в зависимости от того, дает ли банк у продавцов согласие на продажу или нет. К тому же расписала как все оформляется, если и покупатели тоже с ипотекой.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

Сначала продавцы спрашивают у банка согласие на продажу

Так как квартира в залоге у банка, на ее продажу нужно получить его согласие — п. 2 ст. 346 ГК РФ. Иначе сделка не будет зарегистрирована — пп. 16 п. 1 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости. Поэтому в первую очередь продавцам нужно обратиться в свой банк и спросить согласие.

К сожалению, банки по-разному принимают решения. Например, в Петербурге банк ВТБ и некоторые отделения Сбербанка дают согласие и даже помогают в оформлении сделки. Другие же банки не принимают участия.

Обычно сотрудники говорят: «Пусть собственники оплатят ипотеку, а потом делают с квартирой что хотят. Нас это уже не касается».

К сожалению, нельзя заставить банк дать согласие на продажу, этот вопрос полностью на его усмотрении.

Банк дал согласие

В этом случае банк до сделки выдаст продавцам справку об отсутствии задолженности и поможет в оформлении сделки. После успешной регистрации сделки банк заберет свою часть денег (долг по ипотеке), остальную часть получат продавцы.

Я написала 2 инструкции в зависимости от того, как покупатели будут расплачиваться за квартиру: 1) если покупатели расплачиваются полностью со своих денег без привлечения ипотеки, субсидий и прочего. 2) если покупатели тоже «ипотечники» — подробнее.

Если покупатели без ипотеки и субсидий

Сначала краткая инструкция как все оформляется. Например, квартира стоит 7 млн. руб., долг продавцов — 3 млн. руб.

1) Проводится задаток. Покупатели передают некоторую сумму денег в качестве задатка, например, 50 тыс. руб. Продавцы и покупатели подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. 2) Продавцы пишут в своем банке заявление о досрочном погашении ипотеки. Взамен им выдадут справку с точной суммой долга.

3) Участники сделки составляют образец/проект договора купли-продажи и передают его в банк. 4) На основе поданного договора сотрудник банка сам составит договор купли-продажи в окончательном виде. Можно выходить на сделку. 5) В день сделки участники идут в банк, где покупатели закладывают деньги в сейфовую ячейку или на аккредитивный счет. Деньги делят на две части — 3 млн. руб.

банку (долг по ипотеке), остальные 2,95 млн. руб. продавцам (50 тыс. руб. продавцы получили ранее в качестве задатка). Эти деньги банк и продавцы получат после успешной регистрации сделки. После того как деньги заложены участники сделки подписывают договор купли-продажи. 6) Далее нужно подать документы в МФЦ или в Регпалату для регистрации сделки купли-продажи.

7) После того как сделку зарегистрируют, продавцы забирают свою часть денег, а банк свою.

  1. Задаток.

    Задаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами + какие документы подписывать.

    Задаток является гарантом, что участники точно выйдут на сделку — п. 1 ст. 380 ГК РФ. После передачи задатка нельзя просто так отказаться от сделки. Если продавцы по своей вине не выйдут на сделку, они обязаны вернуть покупателям задаток в двойном размере. Если покупатели откажутся, задаток остается у продавцов. Это называется обеспечительная функция — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

    Размер задатка обычно от 30 до 100 тыс. руб., но здесь уже по договоренности. Это сумма обязательно идет в счет стоимости квартиры.

    После передачи денег участники подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. В случае суда благодаря этим двум подписанным документам, задаток не будет признан судом как аванс.

    Далее продавцам нужно написать от руки расписку в получении задатка и отдать ее покупателям. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве задатка для последующей продажи квартиры, дата и подпись продавцов.

  2. Продавцы подают в банк заявление о досрочном погашении ипотеки.

    После подачи заявления продавцам дадут справку с точной суммой остатка долга. Покупателям приходить в банк не нужно.

  3. Составляется образец/проект договора купли-продажи

Источник: https://Prozhivem.com/kvartira/pokupka/ipotechoi

Пять способов продажи квартиры в ипотеке

Покупка квартиры по ипотеке риски для продавца

Значительную долю жилой недвижимости покупают в ипотеку, поскольку этот вариант в глазах покупателей имеет массу преимуществ: прозрачность и надежность сделки, возможность получить квартиру сразу, а оплачивать в течение длительного времени небольшими платежами, отсутствие расходов за съемное жилье. Но ипотека – это долгосрочный кредит на 10 или даже 20 лет. За эти годы ситуация может потребовать продажи квартиры в ипотеке. Давайте разберемся, как это лучше всего сделать. 

Возможна ли продажа?

По закону недвижимость с обременением является полноценной собственностью заемщика, что дает право распоряжаться ей по своему усмотрению, но с учетом некоторых аспектов.

Самое главное ограничение –  необходимо согласие заемщика на совершение любых юридически значимых действий до полного погашения ипотечного займа. 

Поэтому первое что нужно сделать владельцу, нанести визит в банк и заручиться согласием на продажу. После того, как формальности с кредитором улажены, можно приступать к следующему шагу: выбор оптимальной схемы реализации недвижимости.

Единственное исключение из этого правила – рассчитаться по ипотеке за квартиру досрочно. После этого с жилья снимается обременение, и вы можете продавать или сдавать ее без оглядки на мнение третьих лиц.

Способ 1. Досрочный расчет по ипотеке

Заемщик полностью гасит ипотечный кредит. Этот способ чаще всего используют в случаях, когда большая часть ипотеки уже выплачена, и есть сбережения либо возможность где-то перезанять нужную сумму для оплаты.

Что важно для досрочного погашения ипотеки:

  1. Изучите договор ипотеки на квартиру или проконсультируйтесь со своим кредитным экспертом, узнайте, нет ли каких-то штрафов или скрытых платежей при досрочном погашении. Многие заемщики эту информацию уточняют еще на этапе заключения кредитного договора в надежде начать гасить ипотеку досрочно. Но на всякий случай лучше уточните повторно.
  2. Просмотрите свой график платежей, посчитайте разные варианты. Возможно, есть смысл закрыть займ досрочно, но – несколькими частями. Это облегчит финансовую нагрузку и позволит избежать переплат, которые могут возникнуть, если недостающие средства вы будете где-то занимать.

После выплаты всех средств обязательно убедитесь, что вы ничего не должны банку, получите подтверждающие документы.

Способ 2. Потребительский заем для досрочного расчета по ипотеке

Можно считать этот способ разновидностью предыдущего. Там также рассматривался вариант займа недостающей суммы. Здесь мы поговорим о варианте займа в том же банке, где вы оформляли ипотеку.

Для этого также нужно связаться со своим кредитным экспертом, обрисовать ситуацию, и запросить возможность оформления на остаток суммы потребительского кредита. Многие банки охотно идут навстречу, при условии, что сумма оставшихся выплат не слишком большая, а выделенный займ пойдет на погашение ипотеки.

Способ 3: Ипотеку за квартиру гасит покупатель

В случае если самостоятельно погасить долг не удается, можно воспользоваться средствами покупателя. На практике сделка такого рода осуществляется следующим образом:

  1. После оформления предварительного договора купли-продажи или, в некоторых случаях, оформления расписки, собственник квартиры принимает аванс от покупателя.
  2. Продавец ставит в известность банк о досрочном погашении и полностью гасит кредит.
  3. Банк, в свою очередь, снимает залог и выдает закладную, на которой стоит пометка о полном погашении займа.
  4. Следующим шагом станет обращение в Росреестр или МФЦ для снятия обременения с недвижимости. Как правило, этот процесс занимает до 5 рабочих дней. Оповещение о снятии обременения происходит через смс.
  5. Владелец и покупатель оформляют основной договор купли-продажи, в котором ранее полученный аванс указан в качестве первого взноса.

Сложность таких сделок заключается в том, что не всегда удается найти быстро покупателя, который готов предоставить крупную сумму в качестве аванса.

Способ 4: Продажа квартиры с переуступкой ипотечного долга покупателю

В этом случае сделка осуществляется под полным контролем банка-заемщика, что минимизирует любые риски и возможные осложнения, как для владельца, так и для покупателя.

Этот вариант является оптимальным, если у покупателя нет достаточной суммы для полной оплаты жилья. По сути, кредит продавца переоформляется на нового кредитора.

В некоторых случаях лояльно настроенные банки соглашаются рефинансировать ипотеку, тем самым улучшая условия кредитования в пользу покупателя.

Порядок действий при передаче ипотечного долга:

  1. Продавец оповещает заемщика о намерении передачи долга по займу новому лицу. Банк в течение нескольких дней принимает решение по предстоящей   сделке.
  2. Покупатель подготавливает пакет необходимых документов. Как правило, перечень тот же, что и при оформлении стандартного ипотечного займа.

  3. Заключается договор цессии, т.е. права и обязанности по существующему займу переходят покупателю. В случае изменений условий кредитования вместо договора цессии банк заключает новое кредитное соглашение.
  4. Подписывается договор купли-продажи.

     

  5. Регистрируется переход прав собственности на ипотечную недвижимость новому заемщику, а также выполняется повторная процедура регистрации обременения в Росреестре.

В результате при продаже вы, как продавец, получаете только часть стоимости квартиры, зато даже на ранних стадиях можете продать ненужное жилье и забыть о выплатах банку.

Способ 5: Продажа ипотечной недвижимости непосредственно банком

Этот способ не относится к вариантам продажи квартиры по желанию владельца, тем не менее, он также существует. Такая продажа является вынужденной мерой, к которой банки прибегают при наличии крупных долгов по займу у владельца квартиры и только в том случае, если иных решений найти не удалось.

Иногда такие сделки проводятся по добровольному согласию должника, но чаще всего для этого банк получает соответствующее решение суда. 

Продажа подобных квартир практически всегда осуществляется по заниженным ценам, так как банк заинтересован максимально быстро получить деньги. Потому при малейшей возможности нужно избегать такой ситуации.

  1. Никогда не прячьтесь от сотрудников банка, если возникли финансовые сложности.
  2. При временных проблемах оповестите банк, возможно, вам пойдут навстречу и дадут кредитные каникулы.
  3. В случае серьезных проблем обсудите с кредитным консультантом ситуацию. Может быть, вам реструктуризируют кредит или разрешат самостоятельно продать квартиру одним из перечисленных выше методов.

Если судебное решение у банка уже на руках, продажа осуществляется в форме аукциона. При этом, если вырученной от продажи суммы недостаточно для полного погашения займа с учетом всех пеней и штрафов, продавец остается должником банка. В случае, когда сумма превышает долг, разница, оставшаяся после оплаты, передается заемщику.

Плюсы и минусы продажи ипотечного жилья

Понятно, что продавать квартиру в ипотеке решаются не потому, что это очевидно выгодно. Обычно к этому приводят различные жизненные ситуации. Тем не менее, нужно понимать все особенности предстоящей сделки.

К несомненным плюсам относятся:

  1. Защита от мошенничества покупателя. Банк контролирует все операции и следит за юридической чистотой сделки.
  2. Минимальные затраты при заключении сделки. Налоги при продаже недвижимости, находящейся в ипотеке, не уплачиваются, все расходы по переоформлению несет покупатель.

Очевидные минусы:

  1. Недвижимость с обременением стоит на порядок дешевле аналогичного жилья без ипотеки.
  2. Квартиры в ипотеке не пользуются особым спросом, поэтому поиск покупателя может затянуться на несколько месяцев.

  3. Вырученные от продажи средства продавец получает только после того, как сделка прошла регистрацию в Росреестре.

Мы рассмотрели разные способы продажи квартиры в ипотеке и убедились, что поставленная задача вполне реальна.

Главное, найти тот вариант, который наиболее подойдет в конкретно вашем случае.

Источник: https://23kvartiri.ru/pyat-sposobov-prodazhi-kvartiry-v-ipoteke/

Продажа, покупка квартиры в ипотеку, в кредит: риски продавца и покупателя

Покупка квартиры по ипотеке риски для продавца

Рассмотрим, какие опасности подстерегают человека, собирающегося приобрести жилплощадь с привлечением средств ипотечного кредитования.

Задаток

Одной из форм начального соглашения о покупке квартиры становится внесение задатка. В частности, покупатель передаёт продавцу определённую денежную сумму, чтобы подтвердить серьёзность намерений.

Это необязательное, но вполне объяснимое со стороны продавца условие: человек желает обрести уверенность, что квартира будет продана, поэтому отказывает другим претендентам.

В некоторых случаях покупатель выбирает квартиру на этапе согласования кредита, поэтому не имеет твёрдой уверенности в том, что ипотека будет одобрена.

При полученном отказе внесённый задаток остаётся продавцу. Этот момент часто становится предметом юридических споров: продавец не отдаёт сумму, покупатель настаивает, что авансовый платёж нужно вернуть. Как обычно, истина находится посередине.

Последствия неисполнения условий договора, обеспеченного задатком, регулируются ст. 381 ГК РФ, где чётко обозначено следующее:

  • если договор не исполняет покупатель, задаток остаётся продавцу;
  • если условия нарушаются стороной, получившей аванс, сумма возвращается в двойном размере.

Дополнительные риски

Даже имея на руках нужную сумму кредита и приобретая одобренную банком квартиру, риски для покупателя сохраняются. Сделку после заключения можно оспорить в таких случаях:

  • отсутствует согласие одного из супругов, если жилплощадь считается совместно нажитым имуществом;
  • квартира перешла владельцу по наследству, и после продажи появились другие претенденты на обладание недвижимостью;
  • жильё куплено с привлечением средств материнского капитала, но до продажи доли несовершеннолетних собственников не были выделены;
  • продажа совершена с нарушением прав несовершеннолетних и без одобрения органов опеки.

Лица, чьи права при совершении сделки были нарушены, могут оспорить её в судебном порядке, вернув себе недвижимость. Возврат денег покупателю остаётся спорным вопросом: продавец может уехать в другую страну, не оставив контактов.

Приобретение недвижимости с непогашенной ипотекой

Важно понимать, что с момента покупки квартиры в кредит вплоть до погашения займа недвижимость остаётся в залоге банка. Это обязательное условие программ ипотечного кредитования.

Если человек не может дальше исполнять долговые обязательства по ипотеке, квартира выставляется на продажу.

Стоимость такой недвижимости обычно ниже, но предполагаемая выгода грозит покупателю крупными финансовыми рисками.

Сделка с предварительным снятием залога

Выполняются такие операции в 3 этапа:

  1. Покупатель выплачивает остаток кредита.
  2. Продавец снимает обременение.
  3. Передаётся оставшаяся часть денег и переоформляется право собственности.

Процедура занимает время и предполагает следующие риски для покупателя:

  1. Независящие обстоятельства. После погашения задолженности перед банком продавец может скоропостижно умереть или скрыться, не сняв обременения с квартиры. Перечисленные средства банк не вернёт, сделка приостановится.
  2. Отказ от сделки. Схема напоминает предыдущий вариант: покупатель выплачивает часть долга, продавец отказывается от продажи. Разумеется, юридический владелец жилья обязан вернуть средства, даже в двойном размере. Однако, если он признан неплатёжеспособным, ждать возмещения убытков придётся бесконечно долго.

Продажа с обременением

Такие сделки проводятся только с согласия банка, и риски покупателя многократно возрастают. В частности, снимать обременение придётся покупателю. Здесь возникают такие трудности:

  • дополнительный залог – испытывая финансовые затруднения, владелец может перезаложить квартиру третьим лицам;
  • административный арест – если банк подал в отношении заёмщика судебный иск, юридические действия по объекту залога невозможны;
  • неточность расчётов – стараясь возместить убытки, банк закладывает в стоимость квартиры штрафы за просроченную задолженность.

Покупка залоговой квартиры в кредит

Оформить кредит на приобретение такой квартиры можно только в банке, который является залогодержателем. Риски продавца заключаются в том, что, получив заем и погасив задолженность владельца, продавец отказывается от завершения сделки. В таких ситуациях человек не только теряет деньги, но и вынужден погашать полученный кредит.

Риски продавца при сделках с привлечением заёмных средств

Важно понимать, что сделки купли-продажи – это двусторонний договор, поэтому продавец также рискует стать жертвой обмана. Учитывая, что этот участник договора уже владеет недвижимостью, опасность заключается в передаче средств: зарегистрировав право собственности, покупатель отказывается выплачивать заявленную сумму. Рассмотрим, как избежать подобных проблем.

Взаиморасчёт

Чтобы снизить собственные риски, продавцу выгодно использовать такие способы передачи средств:

  1. Депозитная ячейка. Здесь хранятся деньги покупателя до момента регистрации сделки. Когда переход права собственности подтверждён официально, покупатель получает квартиру, продавец – доступ к депозитной ячейке и деньгам. Если сделка срывается по каким-либо причинам, остаётся лишь досада о времени, потраченном на сбор документации для заключения сделки.
  2. Аккредитив. Это специальный счёт, на котором размещаются денежные средства, доступ к которым не имеет ни один из участников сделки до момента её завершения. Взаиморасчёт производится по предыдущей схеме: когда право собственности переходит покупателю, продавец получает деньги.

В любом из перечисленных способов мошенничество со стороны участников сделки полностью исключается, однако определённая степень риска сохраняется.

В частности, у банка могут отозвать лицензию в период нахождения средств, поэтому забрать деньги невозможно.

Кроме этого, не исключается вероятность мошенничества со стороны сотрудников кредитно-финансового учреждения. Отметим, что такие риски минимальны, но они присутствуют.

Сделка не состоялась

Ключевым условием передачи средств с депозитной ячейки или счёта-аккредитива становится регистрация сделки: передача права собственности на объект недвижимости. В частности, если Росреестр отказывает зарегистрировать сделку по каким-либо причинам, продавец не получает доступ к деньгам.

Документы

Перед заключением сделки продавец обычно проверяет юридическую чистоту недвижимости, на что имеет полное право. Для этого изучаются все бумаги, связанные с квартирой на предмет выявления неучтённых собственников, задолженностей по ЖКХ и прочих нюансов.

Передача залога

Если продавец оформляет ипотеку для покупки квартиры, приобретаемый объект недвижимости переходит в залог к банку, выдающему кредит. Передачу жилплощади в качестве залога лучше оформлять после получения денежной суммы в полном объёме. Эта превентивная мера полностью исключает несанкционированное распоряжение чужой собственностью.

Признание сделки недействительной

В этом случае договор расторгается, и обретённое имущество возвращается первоначальному владельцу. Это происходит по стандартной схеме:

  • покупатель – теряет имущественные права, следовательно, обязан вернуть квартиру предыдущему собственнику;
  • продавец – возвращает полученные по сделке деньги.

Военная ипотека: чем рискует продавец

Военная ипотека – программа кредитования, разработанная в соответствии с Федеральным законом №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» специально для обеспечения жильём военнослужащих по контракту: солдат, сержантов, офицеров и прапорщиков.

Суть сводится к тому, что для каждого из участников программы заводится лицевой счёт, где постепенно накапливаются средства. Через 3 года военнослужащий подаёт рапорт на получение ипотеки и покупку жилья.

Накопленные средства выступают в качестве первоначального взноса, обязательные платежи погашаются из средств Федерального бюджета.

Такой вид кредитования имеет ряд преимуществ для продавца:

  • в программе участвуют только банки с господдержкой;
  • чистота сделки тщательно проверяется;
  • процедура отработана и не вызывает сложностей в оформлении.

Рассмотрим, какие опасности для продавца скрывает этот вид кредитования.

Проверка объекта недвижимости

Акт оценки жилья заказывается и предоставляется собственником квартиры. Выбор эксперта остаётся за владельцем. Однако сделка согласовывается и одобряется Росвоенипотекой. Если после передачи права собственности в квартире выявляются технические недостатки, например проржавевшие трубы, сделка оспаривается и признаётся недействительной.

Пакет бумаг

Ввиду тщательной проверки продавцу приходится собирать внушительный пакет документов, что влечёт дополнительные расходы и доставляет неудобства.

Заключение

Подведём итог:

  • сделки с недвижимостью подразумевают риски для каждой из сторон;
  • избежать неприятностей помогает тщательная проверка документов на всех этапах;
  • продавцам невыгодно связываться с квартирами, имеющими обременение;
  • для взаиморасчётов лучше использовать банковский депозит.

Вам также может понравиться

Источник: https://DamSovet.net/nedvizhimost/prodazha-pokupka-kvartiry-v-ipoteku-v-kredit-riski-prodavtsa-i-pokupatelya/

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Покупка квартиры по ипотеке риски для продавца

Продажа квартиры – это ответственный шаг, который сопровождается достаточно большим количеством нюансов и особенностей. Сейчас практически каждая вторая сделка проходит с использованием заемных денежных средств. И именно поэтому нужно знать какие при продаже квартиры риски продавца.

Оформление

Высокая стоимость за недвижимость не позволяет гражданам приобретать объект за собственные сбережения. Именно поэтому, часто используются заемные денежные средства. Неизвестная процедура и отложенная транзакция наводит продавца на мысли об отказе в реализации. И часто продавцы выбирают именно наличный расчет во избежание обмана.

Конкретная специфика проведения процедуры имеется, как и в любой другой сделке. Для уточнения какие именно подводные камни имеются у процедуры, нужно помнить алгоритм действий банка от подачи заявки на получение максимальной суммы займа до перечисления денежных средств на счет продавца.

Специалисты выделяют несколько этапов, которые представляют трудности для человека, реализующего объект недвижимости:

  1. проведение анализа на обременение и состояние, оценка и определение рыночной стоимости;
  2. подготовка к проведению сделки и окончательной транзакции;
  3. принятие залогового имущества и право устанавливающих документов;
  4. перечисление полной суммы продавцу по договору заимствования.

Анализ жилого объекта

Проведения анализа по техническому состоянию представляет собой:

  1. осмотр строительных конструкций, в том числе их состояние на данный период времени;
  2. проверка коммуникаций и снабжения, отсутствие коррозии или ее наличие;
  3. наличие дверей и оконных блоков, их целостность, остекление;
  4. наличие розеток, их состояние, выключателей, электропроводки в целом.

Изначально контроль производится покупателем, а затем только кредитным учреждением. Если к продаже идет вторичное жилье, то на этом этапе проводятся проверки по технической характеристике, соответствие планировки. Если это обычная сделка – на новостройки, то кадастровый план не требуется к предоставлению.

Оценка объекта

Как только продавец и представитель кредитора убедились в характеристиках объекта, банк назначает проведение специализированной экспертизы. Она напрямую позволяет определить стоимость жилой недвижимости. Банк часто рекомендует обращаться к конкретному специалисту, который проведет оценку.

Процедура, например, проводимая в кредитном учреждении Сбербанк,  позволяет установить фактическую стоимость недвижимости, исходя из характеристик, таких как:

  1. возраст постройки;
  2. место расположения;
  3. состояние.

Решение эксперта – сумма, за которую можно продавать и совершать сделку. Такое действие необходимо для минимизации необоснованного завышения цены.

Страхование

Страхование залогового имущества – это обязательная процедура, которая полагается по действующему законодательству. Чтобы сохранить ликвидное состояние жилья, и фактически гарантировать возвратность финансовому учреждению.

Оформляется полис от разных стихий – пожара, повреждения или наводнения.

Объект в залог

Как только все вышеперечисленные действия будут проведены, финансовая организация дает согласие, проводится передача прав собственности между продавцом и покупателем.

Затем объект недвижимости переходит в качестве залога банку.

Совершается это только после подписания договора о купле–продаже, денежные средства продавцу перечисляются после перехода прав собственности для собственной безопасности.

Безопасной сделкой ипотечное кредитование признано благодаря внесению поправок в действующее законодательство. Теперь, если продавцу не поступили денежные средства в течение 10 дней после перехода прав собственности, сделка автоматически ликвидируется и признается недействительной. Соответственно, право собственности возвращается к прежнему владельцу.

Перевод денежных средств

Денежные средства перечисляются безналичным путем. То есть с текущего счета заемщика на расчетный человека, реализующего объект. Все риски сведены к минимуму за счет действующего законодательства и безналичного перевода.

Нередко банки используют схему проведения без заемщика, проводя сделку самостоятельно.

Преимущества и недостатки

В любой сделке риски присутствуют. И ипотечное кредитование не является исключением из правил. Именно поэтому, все сделки такого рода стоит проводить через кредитное учреждение.

Преимущества:

  1. удобство при оформлении сделки, имеется удобная территория для проведения взаиморасчета;
  2. юридическое сопровождение с каждой стороны;
  3. правомерные действия в соответствии с действующим законодательством;
  4. нотариальная консультация, корректное составление документации;
  5. перевод только подлинных денежных средств, так как имеется специализированное оборудование.

Недостатки:

  1. считается, что банки могут затягивать сделку, чем при стандартной процедуре;
  2. кредитор вправе запрашивать дополнительную документацию помимо стандартного пакета;
  3. банковское учреждение имеет право отказать в ипотечном кредитовании на любой стадии проведения транзакции.

Последний недостаток считается самым существенным. Нередко происходит ситуация, когда все документы подготовлены, предварительное одобрение имеется, однако в конце отказывают в выдаче денежной ссуды. Это негативно сказывается на продавце, который потерял свое время и возможных покупателей, и на потенциальном заемщике.

Документы для реализации

Для реализации квартиры потребуется следующий пакет документов:

  1. свидетельство о праве собственности на объект;
  2. удостоверение личности собственника;
  3. техплан на квартиру или дом;
  4. домовая книга или выписка при необходимости;
  5. копия банковского документа о лицевом счете.

Если владельцем является несовершеннолетнее лицо, то нужно получить разрешение от органов опеки и попечительства, и также предоставить банку. Для уточнения «чистоты» квартиры нужно получить выписку из единого реестра, где отображаются следующие сведения:

  1. актуальный перечень собственников;
  2. наличие залога.

Кредитная компания имеет полное право запросить иные документы, необходимые для проверки:

  1. водительское удостоверение;
  2. билет военнообязанного;
  3. справка из психологического диспансера или тубдиспансера.

Помимо этого в дополнение предоставляются документы, подтверждающие проведение экспертизы по оценке.

Риск

Основным риском для продавца становится отказ покупателя в приобретении объекта недвижимости по завышенной цене. Некоторые продавцы специально завышают стоимость, чтобы окупить свои расходы за счет долговременного пребывания в процессе ипотечного кредитования. И покупатели знают об этой тенденции, поэтому тщательно подбирают объект недвижимости.

Также проблемой становится неплатежеспособность покупателя. На любом этапе проведения сделки банк вправе отказать в выдаче денежного займа.

Существует на рынке не мало мошенников. Продавец должен тщательно проверять все документы, обращать внимание только на крупные и популярные кредитные учреждения. Мало того, нужно просмотреть где будет происходить ипотечное страхование. Если банк не известен человеку, то можно запросить информацию о нем на официальном сайте Центробанка.

Потеря ценного времени. Продавец должен определиться с тем, за какие сроки он желает продать объект недвижимости. В зависимости от этого стоит выбирать покупателя. Если денежные средства нужны в короткие сроки, то выбирать ипотечное кредитование не стоит. Покупатель также сталкивается с немалым количеством нюансов и подводными камнями. Все это не зависит от лиц, которые проводят сделку.

Именно поэтому, если нужно быстро продать – не стоит использовать данный тип реализации.

Внимание! В данной статье информация могла устареть! Для уточнения информации заполните заявку ниже и квалифицированный юрист поможет решить вашу задачу или позвоните по телефонам указанным на сайте. Консультация или звонок бесплатно!

Источник: https://irg77.ru/ipoteka/riski-prodavtsa-pri-prodazhe-kvartiry-v-ipoteku/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.