Покупка унаследованной квартиры

Содержание

Покупка квартиры доставшейся по наследству

Покупка унаследованной квартиры

2 453 просмотров

Закон предусматривает возможность подачи искового заявления в суд наследником в течение 10 лет. Если гражданин докажет, что его права нарушены, то суд признает его права на наследство. Однако спорное имущество может быть давно продано третьим лицам. Рассмотрим, какие риски несет покупатель, купив квартиру, полученную в наследство по закону или по завещанию.

Риски при покупке квартиры, полученной по наследству

Приобретение квартиры является рискованным мероприятием. На рынке недвижимости встречаются разные ситуации.

Варианты мошенничества с наследственной недвижимостью:

  1. Завещание составлено под влиянием угроз, недееспособным собственником или гражданином, который не осознавал последствия действий. Наследник вступает в права. Квартира неоднократно перепродается. Надлежащие наследники имеют право оспорить завещание в суде.
  2. Родственники умершего гражданина не знали о его гибели. Но впоследствии они обращаются в суд с заявлением о восстановлении сроков. Если суд удовлетворит подобные требования, то ранее выданное свидетельство признается недействительным. Следовательно, оформление наследства происходит повторно. Доли имущества перераспределяются.

Покупатель несет риск потери денежных средств, внесенных в качестве оплаты за квартиру. Наследственная квартира относится к самым проблемным объектам на рынке недвижимости.

Получателю необходимо выяснить следующую информацию:

  • наследование походило по завещанию или по закону;
  • сколько лет прошло с момента оформления наследства.

По завещанию

Особенностью приобретения наследственной квартиры, полученной по завещанию, заключается в возможности изучения документа. Покупатель может прочитать распоряжение и узнать о его особенностях.

Важно! Желание продавца скрыть документ, должен насторожить покупателя. если продавец не замышляет мошеннических действий, то причин для сокрытия данных нет.

Основные сложности при покупке квартиры, полученной по завещанию:

  1. Наличие завещательного отказа или возложения (ст. 1137 ГК РФ). Гражданин мог включить требование о проживании в квартире иждивенца или родственника. Закон защищает права оказополучателя, поэтому в случае перепродажи квартиры, право на проживание сохраняется.
  2. Наличие нескольких наследников. В договоре купли-продажи должны проставить подпись лично каждый из собственников. Однако зачастую граждане оформляют нотариальную доверенность на одного из продавцов. В завещании необходимо выяснить, скольким наследникам завещана жилплощадь. Если в состав собственников не входит один из потенциальных получателей, то приобретение объекта чревато неприятностями.

Возможно наследники оформили его долю законно (по абсолютному или адресному отказу). Однако не исключено, что гражданин просто не знал о наличии документа. В этом случае покупка чревата судебными разбирательствами.

  1. Наличие несовершеннолетних наследников. Если в завещании указан несовершеннолетний наследник, а в состав собственников квартиры он не входит, то необходимо потребовать разрешение районного отдела опеки на отказ от вступления в наследство. Наличие отказа говорит о том, что объем имущества меньше, чем количество долгов покойного. В противном случае отдел опеки такое разрешение не даст. Нужно изучить информацию – возможно квартира находится в ипотеке. Тогда нужно еще и разрешение банка на продажу.
  2. Фактическое вступление в наследство. В случае принятия имущества по факту, продавец не имеет необходимых документов на объект. Возможно наследники не знали о необходимости оформления имущества, которое находится у них в пользовании. Поэтому нужно проверить наличии всех необходимых документов на квартиру, включая свидетельство о правах на наследство.

Без завещания

Риски при покупке квартиры, унаследованной по закону:

  1. Перечень наследников достоверно не известен даже самим получателям. Наследодатель мог скрывать информацию о внебрачных детях, детях от других браков, иждивенцах.

Пример. Гражданин Р. длительное время работал на должности, предусматривающей командировки. Он отсутствовал по 5 месяцев в год. После его смерти, супруга и сын вступили в наследство. Однако через год объявилась женщина. Она пояснила, что гражданин Р.

проживал с ней в период командировок. А также у них есть совместный ребенок, которого наследодатель официально признал. Так как ей не сообщили информацию о его смерти, то она не могла своевременно подать документы нотариусу от имени сына. Суд восстановил срок для вступления в наследство.

Имущество было переделено на 3 наследников.

  1. Выявление наследников по праву представления или наследственной трансмиссии. В такой ситуации правом на получение собственности покойного наделяются наследники 2 или последующей очереди. Однако по праву представления долю в имуществе могут получить внуки. Такой вариант чреват полным изъятием собственности у наследника 2 очереди.

Пример. На момент смерти гражданки А., у нее не было официального супруга. А ее сын и родители погибли. Поэтому в наследство вступила родная сестра. Однако через 3 года объявилась сожительница сына.

У них была общая дочь. Отцовство было официально установлено. Поэтому девочка имела право на долю в имуществе бабушки.

Свидетельство о правах на наследство сестры пришлось аннулировать и передавать права на имущество внучке.

Предусмотреть все риски в такой ситуации практически невозможно. Приобретение такого жилого помещения целесообразно только после окончания 10 летнего срока давности.

Покупка квартиры, полученной в наследство менее 3 лет

Особенностью сделки с квартирой, унаследованной до 3 лет назад, является необходимость выплаты подоходного налога продавцом.

После продажи объекта, гражданин должен:

  • оформить налоговую декларацию в установленный срок;
  • оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости объекта.

Поэтому зачастую продавец настаивает на искусственном снижении стоимости в договоре купли-продажи. Остальную часть денежных средств он просит передать ему на руки наличными.

 Причины для отказа от уменьшения цены квартиры в договоре со стороны покупателя:

  1. В случае выявления значительных недостатков жилого помещения, о которых продавец знал, но скрыл, возможно расторгнуть сделку в судебном порядке. Однако возврату подлежит только сумма по договору. В случае занижения цены, покупатель остается в проигрыше.
  2. Сокрытие информации от ИФНС является мошенничеством. Соглашаясь на уменьшение цены, покупатель становится участником действий, наказуемых законом.

Полученной в наследство более 3 лет назад

Считается, что приобретение квартиры, полученной в наследство, менее 3 лет назад, является более рискованной сделкой. Так как общий срок исковой давности не вышел. Однако по сделкам с наследственным имуществом такой срок составляет до 10 лет.

Поэтому в случае с наследственным имуществом не стоит отталкиваться от 3 летнего срока давности.

Судебная практика показывает, что суды занимают сторону добросовестных покупателей. Имущественные претензии родственников должны быть выставлены к наследнику (ст. 42 Постановления Пленума ВС № 9).

Единственное условие – покупателю не должно быть известно об ущемлении прав третьих лиц. Иначе договор купли-продажи может быть признан недействительным. Но даже если покупатель не пострадает, то избежать судебной волокиты ему не удастся (ст.ст.

37–38 Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22).

Покупка квартиры, полученной в наследство, через представителя

Если наследников несколько, то они могут оформить нотариальную доверенность на одного из них для удобства оформления следки.

На что нужно обратить внимание при заключении договора:

  1. Доверенность должна быть оформлена нотариально. Проверить подлинность доверенности можно на сервисе Федеральной нотариальной палаты.
  2. Перечень полномочий доверенного лица должен включать право подписи договора, право получения денежных средств (задатка, оплаты по контракту).
  3. При наличии доверенности от несовершеннолетнего собственника (в возрасте от 14 до 18 лет), необходимо указание на согласие законного представителя.
  4. Если наследником доли является малолетний гражданин, то законному представителю не требуется нотариальная доверенность для представления его интересов. Достаточно документа, подтверждающего его полномочия.

Важно! Если вопрос приема-передачи вырученных средств не прописан в документе, то нужно настоять, чтобы наследник присутствовал при заключении договора купли-продажи.

Пример. Наследник сделал доверенность на продажу своей квартиры. Покупателям пояснили отчуждение жилья через представителя внезапным отъездом владельца за границу. Стороны заключили предварительный договор купли-продажи. Покупатели передали представителю задаток.

После чего владелец квартиры отменил доверенность. Представитель пропал с поля зрения, перестал отвечать на звонки. Собственник заявил, что стал жертвой обмана. Основная сделка купли-продажи квартиры не состоялась. Покупатели не стали обращаться в полицию.

Мошенники оказались безнаказанными.

Срок давности при обращении в суд

Срок давности зависит от причин подачи иска:

Покупка квартиры, доставшейся по наследству: пошаговая инструкция

Алгоритм совершения сделки:

  1. Сбор документации.
  2. Оформление договора.
  3. Нотариальное удостоверение (при необходимости).
  4. Государственная регистрация.

Необходимые документы

Для заключения договора купли-продажи квартиры потребуются:

  • паспорта участников соглашения;
  • свидетельство о правах на наследство на отчуждаемый объект;
  • выписка из ЕГРН;
  • техническая документация на недвижимое имущество;
  • отчет об оценке объекта;
  • справка о составе семьи продавца.

Важно! Если квартира является наследственным имуществом, то согласие супруга на продажу не требуется. Объект является личной собственностью наследника.

Договор купли-продажи

При заключении договора купли-продажи стороны должны придерживаться базовых требований для подобных сделок.

В соглашении указываются следующие данные:

  • наименование документа;
  • дата, место его составления;
  • предмет соглашения;
  • стоимость имущества и порядок расчета;
  • права и обязанности сторон договора;
  • ответственность продавца/покупателя;
  • заключительные положения;
  • адреса, подписи участников сделки.

Договор составляется по числу сторон:

  • по одному для каждой стороны (продавец, покупатель);
  • если контракт подлежит нотариальному удостоверению, то оформляется дополнительный экземпляр для нотариуса.

Образец договора купли-продажи

Скачать образец договора купли-продажи

Расходы на проведение сделки

Основные расходы при оформлении договора купли-продажи квартиры

Источник: http://allo-urist.com/pokupka-kvartiry-po-nasledstvu/

Сделка купли-продажи квартиры, полученной ранее по наследству

Покупка унаследованной квартиры

Покупка квартиры—очень важное событие практически для каждого человека. Нередко случается, что жилье мы приобретаем один раз и на всю жизнь, поэтому подходить к этому вопросу нужно максимально серьезно и ответственно.

Независимо оттого, ищете вы вариант самостоятельно или с помощью риелтора, один из первых вопросов, который нужно задать продавцу—это на каком основании у него возникло право собственности на продаваемую жилплощадь. Основания могут быть разными.

Квартира, полученная в наследство

Специалисты в сфере недвижимости считают, что вариант покупки квартиры у лица, получившего ее в наследство — один из самых рискованных. Их опасения закономерны.

Если рассматривать последствия с точки зрения буквы закона, то можно сказать, что риск признания такой сделки судом недействительной полностью исчезает только после 10,5 лет после покупки!

Именно такой срок давности устанавливает законодательство для обращения в суд лица, чьи права при распределении наследства были нарушены.

Однако унаследованные квартиры составляют значительную долю рынка, поэтому часто покупатели все-таки идут на такой риск.

К тому же если следовать определенным правилам, этот риск можно минимизировать.

Вступление в наследство бывает двух видов: по закону и по завещанию. Рассмотрим основные моменты при покупке квартиры в обоих случаях.

Кто вступает в наследство?

Это могут быть как родственники (иногда весьма дальние), так и совершенно посторонние люди, если на них оформлено завещание.

Наследники по закону

На наследство по закону имеют право все родственники наследодателя, однако очередность их притязаний определена законодательно.

Всего выделяется 7 очередей наследства. В первую очередь входят супруги, дети и родители, а далее по уменьшению родственных связей: братья и сестры, бабушки и дедушки, тети и дяди, вплоть до отчима, мачехи, пасынка и падчерицы.

Не следует забывать, что если наследник первой очереди умер раньше наследодателя, то права переходят уже к его наследникам. Это называется право представления. Так, если сын или дочь умерли раньше родителей, то их дети наследуют бабушкам и дедушкам наряду со своими родными тетями и дядями, то есть другими оставшимися в живых детьми.

А если у наследодателя все дети живы, то внуки могут наследовать только во вторую очередь—в случае, когда наследники первой очереди отказались вступать в наследство.

Если наследники второй очереди не хотят наследовать, это право переходит наследникам третьей очереди и так далее.

Наследники по завещанию

Что касается наследства по завещанию, то оно никак не связано со степенью родства. Собственник квартиры вправе завещать свое имущество любому человеку или организации независимо от наличия или отсутствия наследников по закону.

Завещание составляется лично собственником и заверяется у нотариуса. Факт его наличия может быть не известен никому, в том числе и упомянутым в нем лицам.

Завещание может в любой момент без каких-либо ограничений быть отменено или изменено наследодателем, причем он вправе это делать неограниченное количество раз. Любое последующее завещание безоговорочно отменяет предыдущее.

Риски при покупке квартиры у наследника по закону

Эти риски тем меньше, чем выше очередь вступления в наследство. Лучший вариант—это покупка квартиры у наследников первой очереди, которые либо вступили в наследство в равных долях, либо написали нотариально заверенный отказ от своей доли в пользу кого-то одного из них.

Но и в этом случае риск все же не равен нулю.

  1. У наследодателя может объявиться ребенок, о котором не знала его официальная семья. В таком случае он может претендовать на свою долю в наследуемой квартире даже после ее продажи.
  2. Если у наследодателя были на иждивении нетрудоспособные лица, то им положена обязательная доля в наследстве. В случае если недобросовестные наследники первой очереди умолчат об этом и продадут квартиру, это лицо может позже в судебном порядке требовать свою долю.
  3. Законодательством установлен срок в 6 месяцев, в течение которого наследники по закону должны предъявить свои права на квартиру. Поэтому право собственности оформляется не ранее истечения этого срока. Но нельзя забывать, что при наличии уважительных причин наследник, пропустивший этот срок, может заявить свои права и позже, в судебном порядке. Если ему удастся доказать, что он не знал и не мог знать о смерти наследодателя, то суд обяжет выделить ему законную долю в наследстве, а сделка купли-продажи может быть признана недействительной.

Риски при покупке квартиры у наследника по завещанию

На первый взгляд завещание—это однозначно выраженная воля наследодателя, и разночтений здесь возникать не должно. Однако на практике могут возникнуть следующие проблемы:

  1. Завещание может не учитывать интересы лиц, имеющих обязательную долю в наследстве: несовершеннолетние дети, иждивенцы.
  2. Очень сложно убедиться, что завещание, по которому оформлялось право собственности —окончательное. Нотариусы не обязаны следить за судьбой завещателей, а тем более разыскивать наследников. Поэтому всегда остается риск, что «всплывет» более позднее завещание, отменяющее предыдущее.
  3. Завещание может быть оспорено законными наследниками в суде. Если им удастся доказать, что наследодатель на момент составления завещания не мог отвечать за свои действия, находился под воздействием алкоголя или каких-то химических препаратов, подвергался физическому или психологическому насилию—документ будет признан недействительным. Если на момент такого судебного решения квартира, являющаяся предметом спора, будет уже продана, то сделка может быть признанной недействительной, и покупатель понесет ущерб.
  4. В завещании может быть использовано так называемое «отказное право». Наследодатель может завещать свою квартиру, оговорив, к примеру, право пользования ею пожизненно какого-нибудь третьего лица. Такое право может не исчезать и при смене собственника квартиры. Таким образом, покупатель вместе с квартирой может неожиданно приобрести и соседа—совершенно постороннего ему человека.

Как обезопасить себя при покупке квартиры у наследника?

Таким образом, если выбранный вами вариант достался продавцу по наследству, необходимо тщательно проверить все обстоятельства вступления в него.

Выясните состав семьи наследодателя. К сожалению, каких-то официальных путей это сделать по нашему законодательству не предусмотрено.

Поэтому вы можете только расспросить продавца квартиры, родственников предыдущего собственника, возможно, соседей. Так же нелишним будет просить предоставить расширенную справку из домоуправления, которая покажет, кто и на каких основаниях был когда-либо прописан в этой квартире.

Узнайте, по закону или по завещанию произошло вступление в наследство. Если по закону—то уточните, какая очередь наследников принимала наследство.

Первая—значит, проследите, чтобы все ее участники вступили в право собственности. В таком случае квартира будет оформлена на несколько человек, они должны принимать участие в сделке и ставить подписи под договором купли-продажи. Возможен вариант, что сделку проводит один из собственников на основании полученной у остальных доверенности.
В этом случае необходимо ознакомиться с этой доверенностью и проследить, чтобы она была оформлена по всем правилам.

Когда в наследство вступили не все наследники первой очереди, нужно запросить у продавца документы, подтверждающие, что никто не будет претендовать на свою долю впоследствии. Это может быть свидетельство о смерти наследника, нотариально заверенный отказ от своей доли в пользу нынешнего собственника.

Если таких документов нет, нужно удостовериться, что все наследники первой очереди оповещены о смерти наследодателя, но не предъявили своих прав на наследство в установленный законом срок. Доказательством может служить, например, телеграмма о смерти с отметкой о вручении адресату.

Когда продавец—наследник не первой очереди, аналогичным образом нужно удостовериться, что не были обойдены наследники предыдущих очередей, если они существуют. Если право собственности возникло у продавца на основании завещания, то в первую очередь следует ознакомиться с этим документом, чтобы узнать, нет ли каких-либо обременений.

Далее следует выяснить, не существует ли лиц, которые могут претендовать на обязательную долю в наследстве. И третий шаг: постараться удостовериться, что это завещание—последнее и окончательное. Для этого можно подать запрос в нотариальную палату.

Еще один способ снизить риски покупателя — это страхование покупки квартиры, так называемое титульное страхование. Оно обеспечит сохранность ваших денежных средств, потраченных на покупку квартиры, даже в том случае, если впоследствии сделка будет признана недействительной.

Когда продавец может предоставить все требуемые доказательства, риски, что сделка купли-продажи в дальнейшем будет оспорена, сводятся к минимуму.

Составляем договор купли-продажи

такого договора регулируется ст. 550 гражданского Кодекса Российской Федерации. Он составляется в письменной форме и должен содержать следующие сведения:

  1. название документа;
  2. место его составления;
  3. дата составления
  4. паспортные данные сторон;
  5. описание предмета договора (местонахождение квартиры, этаж, площадь, количество комнат и т.д.);
  6. основание владения (реквизиты документа, на основании которого у продавца возникло право собственности);
  7. цена квартиры;
  8. порядок и срок оплаты;
  9. данные лиц, имеющих право пользования квартирой, если таковые имеются;
  10. подписи сторон с расшифровкой.

Как видно, форма договора едина и не зависит от того, на каком основании возникло право собственности на квартиру. Он может быть составлен как в простой письменной форме, так и с нотариальным заверением. В любом случае договор подлежит государственной регистрации.

Образец договора можно скачать по ссылке.

Итак, покупка квартиры, право собственности на которую возникло в результате принятия наследства, всегда несет в себе известную долю риска.

Однако поскольку такие квартиры составляют значительную часть вторичного рынка недвижимости, вряд ли целесообразно с ходу отметать подобные варианты. Но стоит максимально обезопасить себя, запросив у продавца максимум сведений о наследодателе. Также есть смысл при проведении подобной сделки обратиться к помощи опытного юриста по недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/po-nasledstvu.html

Что проверить до покупки квартиры, которую продавец получил в наследство

Покупка унаследованной квартиры

Иногда квартиры живут дольше людей. Если такое случается, то жилье переходит в наследство.  Такая недвижимость часто встречается на рынке и может скрывать ряд проблем. Самое страшное, что может случиться с покупателем унаследованного жилья, — он лишится квартиры. Чтобы такого не было, рассказываем, что проверить перед покупкой квартиры, полученной в наследство.

Чем опасна покупка квартиры, полученной в наследство

Унаследованная квартира принадлежит владельцу на праве частной собственности. Ее можно продать, подарить, заложить и сдать в аренду — как любое другое жилье. Никаких препятствий к сделкам с такой недвижимостью нет, но для покупателя она несет ряд потенциальных рисков. Причем эти риски никуда не исчезнут в течение десяти лет.

Особо опасны квартиры, полученные в наследство 2-3 год назад. Такая недвижимость обычно продается со скидкой 5-10% и долго висит на сайтах объявлений.

Квартира может быть унаследована по закону или по завещанию. Если погибший оставил завещание, то квартира может перейти хоть к соседям, хоть к друзьям. Если же завещания нет, то наследники претендуют на жилье в порядке очереди:

  1. Супруги, дети и родители;
  2. Братья и сестры, бабушки и дедушки;
  3. Дяди и тети;
  4. Остальные родственники.

Стандартный срок принятия наследства — 6 месяцев. За эти полгода наследники должны определить свои доли, поругаться в суде и получить свидетельство о праве наследования. До истечения 6 месяцев продавать и покупать такую квартиру вообще нельзя.

Но по закону наследники могут претендовать на квартиру и после его истечения. Случается, что их не было видно несколько лет, а потом они объявляются, заявив свои права на квартиру. Для этого достаточно доказать в суде, что они не знали о смерти родственника или никак не могли заявить свои права раньше.

Особенно опасно то, что узнать о всех наследниках очень сложно. В доступных документах обычно можно увидеть только наличие детей и супругов, а откуда можно узнать о внебрачном сыне или давно пропавшей тетушке из Тюмени?

Как же тогда купить квартиру, которая досталась продавцу по наследству? Расскажем, как действовали другие люди.

Ситуация 1. Покупка недавно унаследованной квартиры

Дарья пять лет назад купила квартиру, которую продавец получил в наследство. С того момента, как продавец получил свидетельство о праве наследования, прошло всего полгода, но сделка все равно закончилась хорошо. Дарья знала, что покупка унаследованной квартиры имеет подводные камни, поэтому тщательно подошла к проверке. Она изучила документы:

  • Выписку из ЕГРН. Дарья заказала в сервисе ЕГРН.Реестр полную выписку и убедилась, что продавец является собственником квартиры на основании свидетельства о праве на наследство. В этой же выписке проверила отсутствие ипотеки, ареста, залога и других обременений. В выписке из ЕГРН о переходе прав можно проследить историю перехода прав на квартиру.
  • Свидетельство о праве на наследство. В этом документе девушка проверила совпадение описания квартиры с тем, что указано в свидетельстве. Нашлись отличия, поэтому она попросила продавца объясниться. Оказалось, что была сделана перепланировка с изменением площади.
  • Паспорт собственника. Далее она сравнила данные паспорта продавца с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и свидетельстве о праве на наследство.
  • Технические документы. Эти бумаги стоит изучить при покупке любой квартиры, чтобы убедиться в совпадении данных выписки с техническими характеристиками.

Также Дарья изучила круг наследников и убедилась в отсутствии (хотя бы явном) других претендентов на жилье. Еще она попросила продавца написать и заверить у нотариуса заявление о том, что в случае судебного разбирательства он за свой счет возместит ей все финансовые и имущественные потери.

Ситуация 2. Покупка унаследованной квартиры с завещательным отказом

Виктор осознанно купил квартиру с завещательным отказом, чтобы сэкономить. Завещательный отказ — это обременение, которое предусматривает обязанность наследника сделать что-то для третьих лиц. Если оно связано с квартирой, то указывается в ЕГРН. Важно помнить, что все обременения переходят к покупателю.

Иван Михайлович 75 лет проживал в квартире со своей сожительницей Марией Петровной. После своей смерти он завещал квартиру своему единственному сыну, но предусмотрел в нем условие, что Мария сможет одна жить в квартире до своей смерти.

По условиям завещательного отказа вселять в квартиру других лиц до этого момента было запрещено. Виктор с большой скидкой купил эту квартиру у сына наследодателя, который честно рассказал ему о проблеме.

Въехать в квартиру Виктор смог только после смерти Марии Петровны — через 5 лет после покупки жилья.

Виктору повезло, но не все продавцы готовы честно рассказать о наличии завещательного отказа. Человек, в пользу которого написан отказ, может потребовать у наследника его исполнения в течение 3 лет со дня открытия наследства. Если купить недвижимость, которая унаследована больше 3 лет назад, то рисков меньше.

Ситуация 3. Покупка квартиры, унаследованной по закону

Максим покупал унаследованную по закону квартиру. Он знал, что это опасно, поэтому попросил помощи у знакомого риелтора. Они вместе изучили все документы, проверили родственников и оформили сделку. Но, как позже оказалось, всех потенциальных наследников найти не удалось.

Через пару лет после заключения сделки объявился сын покойного мужчины от первого брака, о котором не знала продавец — дочь от второго брака, считавшая себя единственным ребенком. Сын отправился в суд, чтобы расторгнуть заключенную сделку и получить свои деньги.

К сожалению, попросить продавца написать такое же нотариальное заявление, как сделала Дарья, Максим и риелтор не подумали. Их спасло то, что в документах по сделке они указали реальную цену приобретения квартиры. Сделку расторгли, но Максим получил полную компенсацию расходов. Если бы цена сделки была занижена, то и полную компенсацию получить бы не получилось.  

Вывод: принимайте решение о покупке жилья, собрав об объекте максимум информации. Не забывайте заказать выписку из ЕГРН и проверить наличие обременений. Сделайте это прямо сейчас!

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/chto-proverit-do-pokupki-kvartiry-kotoruyu-prodavets-poluchil-v-nasledstvo

Покупка унаследованной квартиры

Покупка унаследованной квартиры

В наше агентство обратилась женщина, желающая купить однокомнатную квартиру. Эта квартира была унаследована ее владельцем год назад от родного отца.

Владелец попросил нашу клиентку при оформлении договора купли-продажи на квартиру, указать стоимость 1 миллион рублей. Реальная цена жилья, которую должна была оплатить наша клиентка составляла 6 миллионов рублей.

Именно этот момент заставил ее обратится за профессиональной помощью. Как оказалось не зря. Наши юристы разъяснили сложившуюся ситуацию.

Особенности покупки квартиры полученной по наследству

Недвижимость, полученная в наследство принадлежит наследнику на правах частной собственности. Поэтому она может быть продана или подарена, как и любое другое имущество. Особенностей оформления сделок с таким наследным имуществом закон не предусматривает. Однако, фактически, покупая унаследованную недвижимость, покупатель идет на риск.

Это связано с тем, что наследное право имеет множество разных нюансов, проследить которые не всегда представляется возможным. Поэтому, при покупке квартиры, полученной продавцом в наследство, следует быть готовым к разным неожиданностям в течение 10 лет.

Подробно можно ознакомиться в статье: Сроки исковой давности по наследственным делам

Квартира может быть унаследована по закону или по завещанию. По возможности этот момент необходимо выяснить у продавца. По закону наследниками могут быть только родственники покойного. При этом они делятся на группы по очередности права на получение наследства:

  • Первая очередь — супруг, дети (как родные, так и усыновленные) и родители;
  • Вторая очередь — родные братья и сестры, дедушки и бабушки;
  • Третья очередь — тети и дяди;
  • Остальные очереди — родственники по порядку убывания поколений и степеней родства.

Таким образом, унаследовав квартиру по закону, родной сын покойного может не знать о том, что кроме него есть другие дети, которые могут претендовать на наследство. Ст.1155 Гражданского кодекса РФ позволяет восстановить пропущенный срок для принятия наследства, если наследник не знал о смерти наследодателя или имел другие уважительные причины.

В этом случае свидетельство о праве на наследство будет аннулировано, а унаследованное имущество поделено между наследниками в новых долях. Гражданский кодекс гласит, что наследник должен обратится в суд в течение 6 месяцев с того момента, как он узнал о смерти наследодателя и своем возможном праве на наследство. Хотя в ст.

1155 ГК РФ не указан предельный срок давности, на практике применяются нормы п. 2 ст.196 ГК РФ. В ней сказано: «срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен». То есть, новый законный наследник может появится спустя несколько лет и потребовать свою законную долю в квартире.

Обычно суд идет на встречу таким наследникам и присуждает вернуть квартиру, а продавец в этом случае обязан вернуть деньги.

Надо отметить, что в случае существования завещания, кроме тех, кто в нем указан претендовать на наследство могут только те, кто имеет право на его обязательную долю, в соответствии со ст.1149 ГК РФ:

  • Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети умершего;
  • Нетрудоспособные супруг и родители умершего;
  • Иные нетрудоспособные иждивенцы умершего, подлежащие обязательному призванию к наследованию.

Их доля должна обязательно составлять половину от доли, причитающейся им в случае унаследования имущества по закону. Остальные наследники по закону, вне зависимости от очередности, могут рассчитывать на наследство только в случае признания завещания недействительным.

Риски при покупке наследственной квартиры до 3 лет после вступления в наследство

опасность, подстерегающая покупателя при покупке унаследованной квартиры состоит в том, что за продажу такого жилья продавец должен заплатить НДФЛ, в соответствии с требованиями Налогового кодекса.

Поэтому стандартной просьбой в таких случаях можно считать предложение занизить стоимость квартиры в документах. Как это и произошло в отношении нашей клиентки. Допускать такого занижения ни в коем случае нельзя. Ведь выгоду получит только продавец, а покупатель — дополнительный риск.

Ведь если появятся желающие заявить свои наследные права на эту квартиру, и суд решит вопрос в их пользу, покупателю будет причитаться к возврату только сумма, указанная в договоре купли-продажи. А это значит, что есть реальный риск не получить большую часть денег.

На практике разница в цене оформляется распиской на оплату неотделимых улучшений, таких как перепланировка квартиры или дорогой ремонт.

Нюансы при покупке квартиры после 3 лет вступления в наследство

После того, как с момента вступления в наследство прошло 3 года, риски для покупателя жилья все равно сохраняются. Срок давности может быть восстановлен в судебном порядке. Правда для этого должны существовать исключительные обстоятельства. В соответствии с нормами ст.

205 ГК РФ это может быть болезнь или беспомощное состояние потенциального наследника. Наследники, могут аргументировать пропуск срока исковой давности тем, что они не знали о причитающемся наследстве.

Однако эти обстоятельства будут приняты судом во внимание, если они имели место в течении последних 6 месяцев срока исковой давности.

Наследник, у которого имеются уважительные причины пропуска, обязан обратиться в суд не позже 6 месяцев со дня отпадения обстоятельств, послуживших основанием пропуска срока, установленного законом. Важно!!! истечение данного срока лишает наследника права на обращение в суд.

Надо отметить, что срок в 3 года исчисляется не с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость, а со дня принятия наследства. Чаще всего это день смерти наследодателя. Поэтому, если в свидетельстве о наследстве указана дата намного раньше чем в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, это абсолютно нормально и законно.

Даже если прошло 3 года, риск появления новых наследников все равно сохраняется. К сожалению, выяснить заранее есть ли такие наследники, не представляется возможным. Однако, исходя из судебной практики следует, что через 3 года фиксируется очень мало прецедентов появления новых претендентов на наследство.

На что покупатель унаследованного жилья должен обратить особое внимание

Поскольку существуют случаи мошеннических действий со стороны продавцов квартир, доставшихся по наследству, покупатель должен обратить внимание на такие моменты:

  1. Обязательно выяснить в УК, ЖЭУ или у соседей состав семьи продавца. Кто был зарегистрирован в этой квартире и в каких родственных отношения состоял с продавцом или с наследодателем, так же необходимо заказать архивную выписку из домовой книги.
  2. Если квартира досталась продавцу по завещанию, ознакомится с текстом этого завещания. Ведь существует вероятность, что в нем, в соответствии со ст.1137 ГК РФ, содержится завещательный отказ. Это значит, что завещатель мог обязать наследника предоставить пожизненное право пользования жильем какому-либо лицу. При этом, смена владельца жилья не влияет на такое право.

Пример: Умер Геннадий Петрович, состоящий в гражданском браке с Мариной Васильевной. По завещанию он оставил квартиру своему единственному сыну, но включил в него условие, что Марина Васильевна имеет право единолично проживать в квартире и пользоваться ей до своей смерти.

По условиям завещательного отказа вселение в квартиру других лиц, до смерти Марины Васильевны было запрещено. Сын продал унаследованную квартиру, но честно рассказал новому владельцу про завещательный отказ.

Таким образом право въехать в свое жилье наступило у покупателя только после того как умерла Марина Васильевна, через 4 года после приобретения квартиры.

Однако на практике многие продавцы не ставят в известность покупателей о завещательном отказе, и после покупки квартиры это становится весьма неприятным сюрпризом.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/nasledstvstvennye-kvartiry/pokupka-unasledovannogo-zhilya/

Риски при покупке квартиры у наследников

Покупка унаследованной квартиры

Чем может быть опасна покупка квартиры у наследников? Покупка жилья ответственный и важный шаг в жизни большинства людей, подходить к нему нужно серьезно и не торопясь. Нередко покупатели сталкиваются с жилплощадью, которая досталась продавцам по наследству.

Покупателей данный факт отпугивает, но как быть если жилье понравилось и идеально подходит по всем параметрам единственный минус это, то что оно было унаследовано. Оказаться и искать дальше или рискнуть и купить?

Способы получения наследства

Для начала надо понять, что такое наследство. Это имущество, являвшееся собственностью человека, а после смерти перешедшее во владение его родственникам или иным лицам.

Данный переход возможен двумя способами:

  1. По завещанию в этом случае имущество может быть передано как родственникам, так и абсолютно чужим людям.

  2. Или по закону, законодательство предусматривает передачу наследства в порядке очереди которая образуется в связи с родственными узами наследодатели и приемников.

В обоих случаях получение наследства происходит после обращения в нотариальную контору по месту проживания наследодателя. Нотариус открывает наследственное дело и в течении полугода происходит оформление собственности на нового владельца.

Риски при покупке унаследованной квартиры

В обоих случаях при приобретении наследственной жилплощади есть опасность в дальнейшем столкнуться с претензиями со стороны родственников скончавшегося наследодателя. Это происходит в тех случаях, когда в результате оформления наследства нарушаются их права. В некоторых случаях изощренные мошенники могут даже пойти на то чтоб подделать завещание.

ВНИМАНИЕ !!! Продажа жилья может осуществлять по генеральной доверенности во всех этих ситуациях следует обратиться к нотариусу и юристу они помогут разобраться в том достоверны ли документы или нет. Пусть обращение к этим специалистам потребует некоторых дополнительных затрат, но обезопасить от крупных денежных потерь в дальнейшем.

Некоторые страховые организации предлагают возможность застраховать сделку по приобретению унаследованной квартиры от возможных последствий, то есть в случае появления нежданных наследников расходы ложатся на страховщиков.

По закону

В соответствии с законом существует наследственная очередь, которая выстраивается из людей имеющих кровную связь с покойным.

Порядок зависит от того на сколько ближе узы, то есть от близких родственников к дальним. ГК РФ предусматривает 8 очередей:

  • наследники первой очереди — это супруги если в разводе, то не считаются, дети родные и приемные и родители;
  • к приемникам второй очереди относят братьев и сестер даже если у них только один родитель общий, а также бабушки и дедушки;
  • третьей считаются дядюшки и тетушки;
  • 4 и последующие очереди редко вступают в наследственные права так как обычно находят родных более близких по узам.

Родственники приглашаются к наследованию по очередности, если отсутствуют претенденты впереди стоящей приглашают приемников из следующей очереди. Но бывают случаи, когда люди не знают о том, что стали наследниками или от них скрыли этот факт другие родственники.

ВНИМАНИЕ !!! Получив наследство по закону, риски, что появятся еще наследники достаточно велики так, как нотариусы не занимаются поисками возможных претендентов на наследство.

То есть после смерти наследодателя имущество может перейти к его ребенку от бывшей жены, но окажется, что помимо этого ребенка у него еще есть ребенок на стороне, от которого он не отказался и дал свою фамилию, что дает ему полное право претендовать на часть собственности покойного.

Или муж и жена расстались, не развелись, супруг скончался, а она не знала, наследство досталось брату покойного, относящемуся ко второй очереди. Но через полгода объявилась наследница и потребовала свое имущество.

  Ситуации подобного рода может быть множество и каждая приведет к разбирательству в судебном порядке.

Если покупатель все же рассматривает квартиру, которую продавец получил по завещанию стоит ознакомиться с некоторыми возможными рисками:

  • завещание может быть опровергнуто, подать документы на оспаривание волеизъявления наследодателя может любой из наследников по очереди;
  • завещатель мог оставить дополнительные указания, касающиеся того чтобы наследники выполнили ряд обязательств в отношении иных лиц.

    Это может быть предоставление права проживания третьим лицам на территории жилой площади на какой-то определенный скок и т.д. Данное волеизъявление не аннулируется в случае продажи недвижимости, и покупатель может вместе с жильем приобрести еще и соседа;

  • в соответствии с законодательством в частности ГК РФ ст.

    1149 учтены категории лиц, имеющих право на выделение обязательной части в наследстве к ним, относятся: дети, являющиеся нетрудоспособными или не достигшими возраста совершеннолетия, второй супруг и родители скончавшегося признанные нетрудоспособными, нетрудоспособные иждивенцы, находящиеся на попечении покойного не менее одного года.

    Независимо от того, что в завещании, они не были указаны они вправо получить часть наследства, она равна половине от той доли которая могла бы быть получена по закону в порядке очередности.

Существует также возможность того что составленное завещание будет признано не действительным, для этого должны быть основания:

  • если завещатель в период составления документа был признан недееспособным;
  • в момент составления завещания находился под воздействием алкоголя, наркотических веществ и т.д.
  • на завещателя оказывалось давление со стороны третьих лиц в момент составления бумаги.

Не исключен также факт того что наследник по завещанию буде признан не достойным такое возможно если:

  • со стороны наследника были совершены действия противоправного характера в отношении завещателя или иных возможных приемников;
  • если со стороны приемника не выполнялись обязательства на содержание покойного.

Наличие завещания не обезопасит от рисков появления возможных претендентов на наследство, недовольные родственники и в этом случае могут подать на оспаривание завещательного документа.

Сроки давности

Несмотря на то что законом установлено, что на протяжении шести месяцев наследники должны оформить и вступить в права наследования по факту все немного сложнее. Так как не всегда наследники знают о наследстве или имеют возможность его принять в установленный период срок пропускается, но суд при наличии серьезных причин может его восстановить.

ВАЖНО !!! Итак, в соответствии со ст.1155 ГК РФ которая говорит о том, что наследник пропустивший срок вступления по уважительной причине вправе в судебном порядке восстановить срок. Подать в суд можно в течении полугода с момента как узнал о том, что являлся наследником.

А для тех наследников, чьи права были нарушены, и они били проигнорированы, как приемники, законом предусмотрено обращение в суд с иском в течение десяти лет с момента смерти завещателя (ст.196 ГК РФ) и не важно была ли наследственная собственность перепродана или нет.

До 3 лет

Продажа жилья, которое получено во владение менее чем три года назад обязует продавца выплатить государству налог в размере 13% с суммы, полученной за продажу, и не редко поступает предложение указать в договоре сумму ниже реальной.

В случае если появляются новые наследники, восстанавливающие свои права, а суд встает на их сторону, то продавец должен вернуть сумму, полученную за жилье обратно покупателю, а покупатель передать квартиру.

И такт возникает вопрос, какую же сумму вернет продавец? Естественно ту что указана в документах и доказать, что она на самом деле была больше вряд ли получится. Покупатель теряет не только жилье, но и часть уплаченных за него денежных средств.

Наиболее распространенные случаи, которые могут возникнуть при приобретении наследственного имущества:

  • вероятность того что в течении первых нескольких лет после приобретения недвижимости могут объявиться родственники, которые не знали о наследстве и в судебном порядке восстановить сроки принятия;
  • возможно появление лиц, имеющих право на обязательную долю в имуществе, но узнавших об этом не своевременно;
  • также со стороны нечестных продавцов может быть скрыт факт наличия распоряжения наследодателя дающего право проживания на территории продаваемого объекта постороннему лицу;
  • есть риски того что лицо продающее недвижимость может быть признано недостойным после совершения сделки о продаже;
  • при оформлении наследства не учли наличие доли второго супруга. Такое возможно в случае если супруги разъехались много лет назад, а официально отношения не прекратили
  • аннулирование написанного завещания.

Наступление любого из этих обстоятельств, скорее всего приведет к тому что права законных наследников на жилье могут быть восстановлены. Что является неприятнейшим моментом для покупателя. Первые годы риски оспаривания наследства наиболее высоки.

После 3

Продажа наследственной квартиры после трех лет владения ею не дает полной уверенности в том, что не объявятся неожиданные наследники, но значительно снижает риск их появления. В соответствии со сроком, установленным ГК РФ ст.196 период подачи иска по наследственным вопросам составляет три года.

Началом считается момент, с которого истцу стало известно о праве на наследство. Максимально установленный временной промежуток, в течении которого возможно подать иск об оспаривании прав на наследственную массу в виде жилого помещения составляет десять лет с момента кончины наследодателя.

Но несмотря на это все же безопаснее заключать сделки с унаследованной собственностью если она во владении продавца более трех лет.

Покупатель может снизить риск возникновения возможных проблем если:

  • приобретать недвижимость будет у наследника, который владеет жильем более 6 лет, в таком случае появление нежданных наследников сводится к минимуму;
  • подробно изучить все бумаги на жилое помещение. Можно обратится к юристу, который занимался наследством и уточнить круг возможных наследников.

    Также можно подстраховаться и попросить продавца составить документ, по которому в случае возникновения судебных тяжб, связанных с появлением нежданных наследников все будет оплачено стороной продавцом;

  • ни при каких обстоятельствах не занижать цену в договоре о купле продаже.

    Так как последствия такой сделки выйдут боком покупателю, если вдруг возникнет потребность в возврате имущества.

Собираясь купить квартиру у наследников следует очень тщательно подойти к покупке изучить внимательно все документы, которые потребуются для проведения сделки:

  • следует ознакомиться со свидетельством о смерти, важно чтоб смерть была установлена медицинским учреждением, а не судом.

    Факт установки смерти через суд, возможен только для лиц безвестно пропавших, что не гарантирует того что такое лицо вернется и заявит права на собственность;

  • стоит также ознакомиться с кругом возможных претендентов правопреемников, желательно чтоб были предоставлены свидетельства о разводе, рождении, браке, кончине возможных наследников;
  • если продавец состоит в браке потребуется заверенное соглашение со стороны второго супруга;
  • следует также запросить выписку из домовой книги, в которой указаны все жильцы когда-либо зарегистрированные на продающейся площади;
  • важно чтоб продаваемая квартира принадлежала продавцу по праву собственности. Оформление, которой возможно только по истечению установленного срока, который равен полугоду с даты кончины наследодателя. Регистрация проводится в ЕГРН и после выдается свидетельство на собственность;
  • при наличии завещания стоит его прочесть, чтобы исключить возможность появления нежданных жильцов и т.д.
  • приобретение только части наследства, то есть доли принадлежащей одному из наследников следует убедиться в наличии у продавца письменных отказов со стороны остальных владельцев, так как статья ГК РФ гласит, что в первую очередь необходимо предложить свою часть остальным совладельцам имущества;
  • продажи несколькими наследниками требует подписания договора о продаже всеми продавцами;
  • ну и потребуется стандартный набор — это паспорт владельца квартиры, документы из БТИ и кадастра.

ВНИМАНИЕ !!! Важно уточнить нет ли у покойного близких родственников за границей которые могут просто не знать о его смерти и объявятся после того как сделка о продаже будет оформлена. В их случае суд восстановит срок вступления в право наследства, и жилье придется вернуть законным правообладателям.

Для того чтобы обезопасить себя при проведении сделки с квартирой, полученной по наследству следует прибегнуть к помощи квалифицированных специалистов нотариуса, юриста. Они помогут избежать возможных сложностей изучив документы, смогут сказать стоит ли рисковать и приобретать такое жилье или лучше поискать другое.

Приобретение недвижимости у наследников достаточно рисковая покупка, но если такая квартира находится во владении уже достаточно долгое время лучше если около десяти лет, то приобретение ее вполне безопасно.

Во всех остальных случаях стоит внимательно отнестись к проверке документов на недвижимость, особенно если приобретение будет осуществляться через ипотеку. Для того чтобы снизить риски потерять денежные средства, затраченные на приобретение, ни в коем случае не указывать в договоре цену ниже действительной.

Также стоит прибегнуть к помощи юриста он поможет разобраться с документами и исключить обман со стороны продавцов.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-u-naslednikov

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.