Получение денег за продажу квартиры по ипотеке

Содержание

Налоги с продажи ипотечной квартиры | Налоговый вычет при продаже

Получение денег за продажу квартиры по ипотеке

Ипотека берется на годы. Однако жизненные обстоятельства переменчивы и нередко площади ипотечной квартиры становится мало. Несмотря на залоговое обременение, ипотечная жилплощадь является полноценным имуществом заемщика, которым он вправе распоряжаться – к примеру, продать.

Облагается ли налогом продажа ипотечной квартиры

Налогообложение к средствам от проданного ипотечного жилья применяется в порядке, совпадающем с продажей обычной, необремененной кредитом квартиры. Если право собственности квартировладельца оформлено менее 5 лет назад, то по факту продажи нужно выплатить государству 13% НДФЛ (ст.217.1 п.4. и ст.224 п.1 Налогового кодекса).

Однако продав ипотечное жилье, являющееся единственным принадлежащим объектом недвижимости, либо ранее унаследованное или подаренное близким родственником, собственник избежит уплаты подоходного налога, если прежде владел квартирой более 3-х лет (ст.217.1 п.3 Налогового кодекса).

Заметим, что собственник, продавший жилую ипотечную недвижимость, вправе использовать налоговый вычет размером до миллиона рублей (ст.220 п.2 Налогового кодекса). Либо, взамен имущественного вычета, сократить размер налогооблагаемого дохода на сумму, затраченную при покупке квартиры (требуется подтвердить документально).

Погашение ипотечных процентов также относится к необлагаемым подоходными 13%-ми затратам, т.к. средства по их оплате расходовались фактически на покупку ипотечного жилья (письмо Минфина за №03-4-08/4-166 от 13.09.2011).

Расчет НДФЛ после продажи ипотечной квартиры

Прежде необходимо отнять от суммы дохода расходы по покупке этого жилья. Правом заминусовать расход от дохода обладают все собственники недвижимости в РФ (как резиденты, так и нерезиденты), срок владения недвижимостью здесь неважен (ст.271.1 п.1 Налогового кодекса). Однако потребуются документы, подтверждающие затраты на покупку именно той квартиры, которая продается.

Формула расчета налогооблагаемого дохода при продаже ипотечного жилья: стоимость продажи минус стоимость покупки и минус сумму банковских процентов (см. пример ниже).

Пример: жилье ранее приобретено за 2 700 000 руб., выплачены проценты банку в размере 370 000 руб. Сейчас квартира продается собственником за 3 200 000 руб. Расчет налоговой базы такой: 3 200 000 – 2 700 000 – 370 000 = 130 000 руб. Соответственно, НДФЛ будет 130 000 х 13% = 16 900 руб.

Обратите внимание – занижать стоимость продажи квартиры в расчете снизить налогооблагаемый доход не следует! Налоговики будут сличать сумму договора купли-продажи с кадастровой стоимостью квартиры. В случае меньшей цены продажи, чем кадастровая стоимость на начало года продажи недвижимости, ФНС насчитает НДФЛ от стоимости по кадастру, помноженной на 0,7 (ст.214.10 п.2 Налогового кодекса).

Т.е. при продаже по договору ипотечной квартиры, например, в 2020 году за 2 600 000 руб., хотя ее кадастровая стоимость на январь 2020-го является 3 300 000 руб., налоговики применят «кадастровый» расчет налогооблагаемого дохода. ФНС умножит 3 300 000 руб. на 0,7 и на 13%, определив размер НДФЛ как 300,3 тыс. руб.

Текущую кадастровую цену квартиры можно узнать на публичной кадастровой карте, вписав кадастровый номер в поиске.

Налоговый вычет по ипотечной квартире

По Налоговому кодексу, купивший квартиру гражданин вправе получить имущественный вычет (ст.220 п.1 пп.3 и 4) на сумму затрат по покупке до 2 млн. руб. (ст.220 п.3 пп.1).

Если собственник решает продать приобретенное в ипотеку жилье, то полученный при покупке вычет остается при нем – в Налоговом кодексе отсутствуют ограничения по вычету на квартиру в случае намерение владельца продать ее.

Достаточно подтвердить расходы после покупки жилья, получить право вычета и воспользоваться им. Продаст собственник купленную квартиру, к примеру, через неделю после покупки или будет жить в ней годами – предоставленного ранее налогового вычета это не отменяет.

Если квартира покупалась за сумму менее 2 млн. руб., то налоговый вычет будет меньше максимально допустимого размера. Тогда гражданин вправе воспользоваться неиспользованной частью вычета при следующей покупке жилья (письмо Минфина за №03-04-05/5-90 от 31.01.2012).

Кроме того, если стоимость квартиры была более 2 млн. и собственник не успел выбрать полную сумму вычета (260 тыс. или 520 тыс. руб. (в браке)) в прошедшем налоговом периоде, то при продаже он может зачесть ее в НДФЛ.

Пример: при расчете НДФЛ выше от суммы дохода (стоимости продажи) отнималась сумма расхода (стоимость покупки) и выплаченные банку проценты, получилось 16 900 руб. налога. В случае если после покупки жилья собственник получил налоговый вычет в 150 тыс., то имеет право зачесть подоходные 16 900 в недополученных 110 тыс. руб.

Помимо имущественного вычета по затратам на приобретение ипотечного жилья собственник (заемщик) вправе обратиться за налоговым вычетом на сумму погашения ипотечных процентов в размере до 3 млн. руб. (ст.220 п.4 Налогового кодекса).

Выплаченные банку проценты учитываются отдельно от имущественного вычета. НДФЛ будет возвращен от суммы, перечисленной финансовой организации. Перенос «процентного» вычета невозможен – он дается однократно под ипотечный кредит и под следующую взятую ипотеку применяться не будет.

Нюансы применения налогового вычета при ипотеке

Ипотечная квартира, равно как и прочая приобретенная в браке недвижимость, по Гражданскому кодексу признается совместно нажитым имуществом (ст.256 п.1).

Поэтому оба супруга после покупки жилья вправе получить по ней имущественный вычет, но лишь в рамках действительных затрат на приобретение жилплощади.

Напомним, что установленный Налоговым кодексом лимит по вычету НДФЛ для каждого гражданина – 2 млн. руб.

К сведению: с маткапитала, внесенного в счет оплаты жилищной ипотеки, получить имущественный вычет невозможно. При обращении за вычетом требуется вычесть сумму маткапитала из стоимости жилья, заявляя к вычету только эту разницу (ст.220 п.5 Налогового кодекса).

Супругам необходимо распределить вычет между собой, оформив (заявлением). Как распределить вычет – решать супругам. Отметим, что возвращение вычета возможно только лишь для работающих супругов, получающих «белую» зарплату, с которой выплачивается НДФЛ.

На кого из супругов оформлена ипотека, кто из них является собственником жилплощади  – не важно (письмо Минфина за №03-04-07/71589 от 31.10.2017). К примеру, по купленной за 2 млн. руб. квартире каждый супруг имеет право получить вычет с миллиона рублей. Или распределить иначе, допустим, с 1,5 млн. руб. возвращает налог супруг, а с 500 тыс. руб. – супруга.

Право имущественного вычета родственникам передать нельзя. Если квартира приобретена в ипотеку пенсионером, не имеющим налогооблагаемых доходов (только пенсия), вычет не может быть переведен на его взрослых детей.

Получается, что право на вычет в такой ситуации есть, но возвратить НДФЛ невозможно, поскольку пенсии налогом не облагаются. Однако пенсионеры вправе перенести вычет на три налоговых периода, предшествующих покупке жилья (ст.220 п.10 Налогового кодекса). При наличии доходов с выплаченным 13% НДФЛ за три предыдущих налоговых периода пенсионер вправе получить по ним вычет.

Если родители оплачивали долю ребенка в ипотечной квартире, они вправе возвратить НДФЛ с этих расходов (ст.220 п.6 Налогового кодекса). «Родительский» двухмиллионный лимит на возврат налога при этом не увеличивается, т.е. затраты по доле ребенка входят в него. После достижения ребенком 18 лет и приобретения им квартиры у него возникнет право на собственный, полноразмерный вычет.

Налог при различных вариантах продажи ипотечной квартиры

По Налоговому кодексу, налогообложению подлежит доход налогоплательщика (ст.209). А доход – это экономическая выгода, в рассматриваемом статьей случае (продажа квартиры) имеющая денежную форму (ст.41 п.1 Налогового кодекса). Соответственно, под НДФЛ подпадает сумма, являющаяся доходом квартировладельца-продавца.

Если ипотечное жилье продано равнозначно (с учетом суммы погашения процентов) или дешевле, чем покупалось – дохода нет, а значит, нет и налога.

Однако повторимся, что в ФНС будут сравнивать договорную стоимость продажи жилья с кадастровой ценой и если выявится разница в пользу последней, налог начислят от кадастровой суммы, помноженной на коэффициент 0,7.

Налогообложение с расчетом «по кадастру» продавцу квартиры чаще всего невыгодно.

Рассмотрим на примере подоходное налогообложение при вариантах продажи ипотечной квартиры, описанных в этой статье.

Допустим, что в ипотеку приобретена квартира-«вторичка», прошло с момента покупки два года и собственник решает ее продать, поскольку это жилье перестало его устраивать.

Или, по каким-либо причинам жизненного характера, квартировладелец не может далее оплачивать проценты – кредитное жилье придется продать, пока банк не запустил судебный процесс изъятия и реализации недвижимости, как объекта ипотечного залога.

В примере рассматривается условное жилье, купленное в ипотеку за 2 300 000 руб. с первоначальным взносом 1 млн. руб., со ставкой 9%  и с десятилетним сроком погашения. Продажа этой квартиры производится спустя 2,5 года от ее приобретения за 3 000 000 руб. Какой же НДФЛ потребуется выплатить после ее продажи, какие налоговые вычеты получит ее собственник?

Итак, посчитаем выплаченные банку платежи за три года. Умножаем ежемесячный аннуитетный (равномерный) платеж 16 468 руб. по рассматриваемой ипотеке на 30 месяцев, получаем 494 040 руб. (платежи возврата кредита+проценты).

Вычисляем доход от продажи: 3 000 000 – 2 300 000 – 494 040 = 205 960 руб. Соответственно, подоходный налог с 205 960 руб. (умножаем на 13%) будет 26 775 руб.

Рассчитаем имущественные вычеты. У основного заемщика, выплачивающего ипотеку, заплата без вычета НДФЛ, допустим, 30 000 руб. Тогда за 2,5 года он возвратит 117 000 руб. (кредитные выплаты банку + проценты за этот период), поскольку его подоходный налог в месяц 3 900 руб. (13% от 30 тыс. руб.).

Чем выше официальный доход заемщика, тем быстрее он может возвратить имущественный вычет (260 тыс. руб.) не ожидая полного закрытия кредита, если этого позволяет его налогооблагаемый доход.

К примеру, с «белым» годовым доходом в миллион рублей вычет возможно получить за два года, по 130 тыс. руб. в год. Однако «процентный» вычет с 3 млн. руб.

допустимо получить лишь по фактически выплаченным банку процентам.

Предположим, что заемщик состоит в браке,  супруга трудоустроена и получает ежемесячную «белую» з/плату без вычета НДФЛ, к примеру, в размере 18 000 руб.

Договорившись, супруги поделили допустимый вычет с 2,3 млн. кредита так – с 1,3 млн. супругу (169 тыс. руб.), с 1 млн. рублей (130 тыс. руб.) супруге. Спустя 2,5 года супруга возвратит по вычету НДФЛ 70 200 руб. (13% от 18 тыс. составят 2 340 руб.).

Учитывая, что повторно получить вычет по процентам ипотеки невозможно, следует внимательно обдумать потребность обращения за ним к налоговикам. Может, следующая ваша ипотека будет на значительную сумму и на долгий срок.

Продажа ипотечного жилья с предварительным договором

Оформляя сделку по приобретению ипотечной квартиры предварительным договором (ст.429 Гражданского кодекса), покупатель и продавец запускают процесс снятия банковского обременения с недвижимости, что впоследствии позволит им подписать полноценный ДКП и завершить процедуру продажи.

Размер суммы предварительного договора должен быть достаточным, чтобы покрыть остаток долга продавца-заемщика перед ипотечным банком, включая невыплаченные проценты. Для покупателя важно обозначить в ПДКП, что выплачиваемая продавцу сумма – именно задаток.

Подоходный налог с выплаты по предварительному договору продавец не оплачивает, поскольку вся сумма уйдет банку-кредитору для снятия обременение с недвижимости (погашения закладной).

Обязанность продавца – оплатить НДФЛ с дохода от продажи жилья. Т.е. суммы, оставшейся после погашения ипотечного кредита с процентами.

Перед ФНС основаниями неоплаты налога послужат договор, допсоглашение с ипотечным банком и платежные документы, подтверждающие движение денежных средств.

Налог со сдачи ипотечной квартиры в аренду с выкупом

Условия закона «Об ипотеке» не ограничивают права заемщика на извлечение дохода от недвижимости, находящейся в банковском залоге. Однако ипотечный банк, как правило, вносит в договор пункт о недопустимости извлечения дохода из кредитуемой им квартиры. Впрочем, с банком все же можно договориться, если заявить отсутствие или недостаток иного дохода, позволяющего закрывать кредит.

Должен ли собственник ипотечной квартиры, сдающий ее в аренду, платить подоходный налог, если большая часть арендной платы или вся сумма уходит на погашение ипотеки?

Разумеется, должен. При этом неважно, сдает ли получатель ипотеки квартиру арендатору с ее последующим выкупом или без этого. Однако арендодатель-заемщик также вправе истребовать возврат выплаченных 13%, обратившись за имущественным вычетом. Максимальный предел вычета, напомним, составляет 260 тыс. руб.

Отметим, что в статусе индивидуального предпринимателя с использованием налоговой «упрощенки» (УСН) квартировладелец-заемщик, сдающий ипотечного жилье в наем и выплачивающий 6% подоходного налога, не в праве обращаться за вычетом по ипотеке. Вычет предоставляется государством только физлицам, выплачивающим 13% НДФЛ.

И продажа, и приобретение ипотечной квартиры – очень сложные операции. Вам безусловно понадобится поддержка профессиональных риэлторов специализирующихся на ипотеке и мы настойчиво рекомендуем обратиться за ней.

Источник: https://avprrb.ru/articles/ipoteka/nalog-i-vychet-pri-prodazhe-ipotechnoy-kvartiry/

Как продать квартиру в ипотеке?

Получение денег за продажу квартиры по ипотеке

особенность операций с залоговым имуществом – участие в них банка-кредитора как еще одной стороны сделки.

Существуют две схемы проведения таких операций. Первый вариант предполагает продажу квартиры со сменой залогодателя. Сначала заемщик получает у кредитора разрешение на проведение сделки. Далее стороны арендуют в банке-залогодержателе две депозитарные ячейки.

В первой будет размещена сумма остатка по кредиту, а во второй – оставшаяся часть оплаты квартиры. Партнеры подписывают договор купли-продажи и отправляют его на регистрацию.

После этого новый собственник становится залогодателем, а продавец получает доступ к первой ячейке, чтобы выплатить кредит. Банк выдает покупателю погашенную закладную, необходимую для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения.

Тогда продавец сможет изъять из второй ячейки оставшиеся деньги. Такой путь требует затрат на аренду банковских ячеек, зато считается наименее рискованным для всех сторон.

3 способа продать квартиру в ипотеке

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Согласно второму сценарию, покупатель вносит аванс или задаток (что суровее, так как предполагает двойной возврат, если сделка не состоится) в размере остатка по кредиту. Чтобы уменьшить риски приобретателя, стороны заключают предварительный договор купли-продажи.

Получив деньги от покупателя, банк дает согласие на сделку и направляет заявление на снятие обременения с квартиры. Одновременно подписывается договор купли-продажи. После его регистрации продавец получает оставшуюся сумму.

Эта схема вызывает оправданные опасения со стороны покупателя, поскольку после снятия обременения собственник может отказаться от регистрации договора купли-продажи. Тогда придется требовать исполнения продавцом обязательств через суд, что может значительно затянуть сделку.

Тем не менее, такой механизм достаточно распространен, особенно, если размер остатка долга составляет относительно небольшую часть от стоимости квартиры.

Отвечает руководитель отдела продаж «Битиэль недвижимость» Алексей Кочетов:

Ипотечный кредит выдается под залог квартиры. Значит, до момента погашения кредита банк, которому Вы должны, ограничивает Вас в праве распоряжения имуществом по Вашему усмотрению – накладывает обременение на объект недвижимости. Любые сделки по квартире можно осуществлять только с согласия банка.

Итак, Вы твердо решили продать квартиру, за которую выплачиваете ипотеку. Алгоритм действий дальше будет разным: в зависимости от того, купят ли ее сразу или возьмут в ипотеку.

В первом случае Ваши действия будут выглядеть так:

1) Вы находите покупателя сами или с помощью риелтора/агентства недвижимости;

2) получаете разрешение от банка на продажу квартиры;

3) страхуете себя от мошенничества: договариваетесь с менеджером банка, чтобы две сделки – по снятию обременения и по регистрации квартиры – совершились одновременно;

4) производите расчет. Всю сумму за квартиру можно разделить на две части. Первую получает банк в счет погашения ипотечного долга. Вторую – продавец квартиры, то есть Вы. Однако распоряжаться деньгами можно будет только после регистрации договора купли-продажи.

Во втором случае разница будет в последнем пункте. Если покупатель не рассчитывается с банком, а переоформляет на себя ипотечный кредит, то обязательства по выплате переходят на него. Банки очень неохотно соглашаются на такую сделку, а, значит, это очень нечастый случай.

И, конечно, можно воспользоваться помощью агентства недвижимости. Если агентство занимается срочным выкупом, его специалисты выкупят квартиру у Вас из-под ипотеки и в дальнейшем сами займутся ее продажей.

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Отвечает основатель проекта «Личный актив» Ксения Воронина:

Для начала нужно получить у банка разрешение на продажу квартиры из-под залога. Для этого необходимо подать туда заявление. Обязательно попросите проставить на копии входящий номер, чтобы отследить ответ.

По закону банк не обязан разрешать продажу, но на практике банки обычно не отказывают. Если цена продажи ниже суммы долга, то с Вас потребуют погашения кредита полностью. После получения разрешения Вам нужно будет подготовить договор купли-продажи (с указанием, что квартира находится под ипотекой) и согласовать с банком дату сделки.

Может быть две схемы расчетов.

  1. Покупатель вносит деньги в погашение кредита, и банк сразу выдает документы для снятия обременения (залога), которые Вы подаете в Регпалату вместе с договором купли-продажи. Эта схема предпочтительна для банков, но рискованна для покупателя.
  2. Покупатель вносит деньги в ячейку (или в две ячейки – одна для банка на сумму кредита, вторая на остаток суммы для продавца), банк выдает письмо-разрешение на продажу, и регпалата регистрирует переход права собственности с обременением. После чего банк гасит кредит и выдает покупателю документы для снятия залога, с которыми тот получает «чистое» свидетельство о собственности.

Отвечает коммерческий директор BSA Алексей Зубик:

Вот некоторые возможные варианты реализации квартиры в ипотеке:

  1. Досрочное погашение. При таком виде продажи кредитозаемщик находит клиента, который согласен купить жилье, которое не было оплачено до конца. Тогда покупатель выплачивает ему необходимую сумму для преждевременного погашения ипотеки.
  2. Самостоятельная реализация. Вы самостоятельно ищете покупателя. Следом банк составляет между продавцом и покупателем предварительный письменный договор о дальнейшем приобретении жилплощади, который заверяется нотариусом. Покупатель вносит в одну ячейку нужную сумму для погашения задолженности; если этой суммы не хватает, заемщик вносит оставшуюся сумму – в другую. После успешной операции со средствами с квартиры снимается обременение и оформляется договор купли-продажи. Только после этого банк и заемщик имеют право получить доступ к ячейкам с деньгами.
  3. Продажа при помощи банка. Если Вы решили пользоваться данной схемой, то в таком случае банк будет вести сделку от начала до конца, выдаст свою ячейку и займется всеми документами. От продавца будут нужны только подписи.
  4. Продажа долговых обязательств. Также подобный вид продажи квартиры в ипотеке называется системой перекредитования. Применяется в том случае, если покупатель хочет купить квартиру в ипотеке в кредит.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?

Как получить субсидию на покупку жилья?

15 статей о недвижимости, браке и разводе

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_v_ipoteke/6638

Как продать ипотечную квартиру – досрочное погашение долга или перевод залога на покупателя

Получение денег за продажу квартиры по ипотеке

Время, когда люди покупали и продавали квартиры за наличные денежные средства, прошло. Одной из причин стало значительное увеличение стоимости недвижимости. В связи с чем большинство людей не могут позволить себе приобрести квартиру за собственные средства и восполняют недостаток денежных средств путем привлечения банковского капитала.

Купив квартиру в ипотеку, вполне можно оказаться в ситуации, когда Вы не смогли ее выплачивать, причем причины могут быть абсолютно разными, например, прибавление в семье, увольнение с работы, пандемия коронавируса.

Или, наоборот, Вам вдруг повысили зарплату на новой работе, и Вы решили строить собственный дом, а не жить в приобретенной ранее квартире.

Неважно какая причина, но теперь перед Вами стоит задача продать жилье, купленное в ипотеку.

Возникает резонный вопрос – можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, если она находится в залоге у банка? И мы сразу на него ответим. Да, можно.

Однако сама процедура немного отличается от привычной реализации жилой площади, что часто настораживает продавцов. Давайте разберемся, что настолько пугает собственников, что они отказываются от сделок, и какие риски их ожидают в реальности?

Какие документы понадобятся для сделки?

В целом список документов для продажи ипотечной квартиры практически не отличается от перечня бумаг, которые нужны при обычной сделке купли-продажи. Вам понадобятся:

  1. Копии паспортов участников сделки.
  2. Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство или выписка из ЕГРН; договор купли-продажи; договор долевого участия и т.д.).
  3. Свидетельство о браке и согласие супруга/супруги на продажу жилья, удостоверенное нотариусом (если квартира приобреталась во время брака и ее статус не регулируется брачным договором).
  4. Разрешение органов опеки и попечительства (если один из собственников продаваемого жилого помещения несовершеннолетний).
  5. Справка о наличии или отсутствии зарегистрированных лиц в жилом помещении (можно получить в МФЦ, в Главном управлении по миграционным вопросам при МВД России, в управляющей компании или оформить через Госуслуги).
  6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Ее можно получить в управляющей компании или через МФЦ.
  7. Документ с результатами оценки стоимости продаваемого жилья.

С чего же начать продажу квартиры?

Для начала Продавцу следует уточнить в банке, являющемся залогодержателем, о возможности реализовать недвижимость. Может потребоваться разрешение банка в зависимости от условий кредитного договора и внутренней политики банка.

Банки без энтузиазма дают разрешение на продажу ипотечных квартир, поскольку это лишает их части прибыли. В некоторых договорах на этот случай прописано применение штрафных санкций.

Получив разрешение банка, необходимо найти покупателя. Однако сделать это будет достаточно трудно, ведь мало кто хочет иметь дело с заложенной квартирой. В большинстве своем покупатели боятся быть обманутыми, не хотят связываться с банками, закладными.

Но на самом деле, риск связаться с мошенниками при покупке ипотечной квартиры намного ниже, чем при приобретении незаложенной. Фактически здесь помимо покупателя и продавца участвует финансовая организация, задача которой в том числе проконтролировать законность сделки.

Кроме того, продавцу необходимо учесть, что в большинстве случаев ипотечные квартиры продаются с существенным снижением цены по сравнению с рыночной (до 15–20%). Это вызвано тем, что ипотечная квартира имеет обременение (она находится в залоге у кредитора), а это означает дополнительные неудобства для покупателя по сравнению с покупкой квартиры без обременения.

Продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка, владелец-заемщик может тремя путями:

  1. Погасить кредит досрочно;
  2. Погасить кредит в процессе сделки купли-продажи (за счет средств Покупателя);
  3. Продать квартиру вместе с ипотечным долгом (смена заемщика и перевод долга);

Досрочное погашение долга

Этот способ самый простой с технической точки зрения, но достаточно трудоемкий и затратный для Продавца. Суть данного способа в том, что продавцу необходимо где-то найти недостающую для погашения долга сумму (например, взять краткосрочный потребительский кредит).

В этом случае, продавец гасит задолженность перед банком, получает справку об отсутствии задолженности. С этой справкой необходимо пойти в Росреестр и снять обременение с объекта недвижимости.

После данной процедуры Продавец может спокойно распорядиться квартирой и продать ее без проблем. При этом вырученные денежные средства после продажи недвижимости могут пойти на погашение потребительского кредита.

Нужно заметить, что многие крупные банки предлагают специальные программы, например, рефинансирование ипотеки.

С формальной точки зрения это новый кредит, которым погашается имеющийся ипотечный кредит. Берут его для улучшения условий кредитования – если не нравится ставка, размер ежемесячного платежа, качество обслуживания в банке, а также, если необходимо вывести квартиру из-под залога для последующей продажи.

Досрочное погашение – достаточно трудновыполнимый способ, но более быстрый. Кроме того, именно данный способ гарантирует, что Вы сможете продать заложенную банку квартиру по рыночной цене.

Погашение ипотеки за счет средств Покупателя

Это один из самых распространённых способов продажи заложенной квартиры, который технически реализуется следующим образом.

Собственные денежные средства Покупателя делятся на две части: одна часть идет на погашение задолженности по ипотеке, вторая переходит Продавцу. Если используются наличные денежные средства, расчеты происходят с использованием двух банковских ячеек, если безналичные, то путем открытия двух аккредитивов.

Банковская ячейка – это индивидуальный сейф, который клиент арендует для хранения денег, важных документов, драгоценностей и других ценностей. Арендатором ячейки, обычно, выступает Покупатель квартиры, он же и закладывает туда деньги для Продавца.

Договор аренды банковской ячейки можно заключить также и между тремя сторонами: документ могут подписывать Покупатель, банк и продавец.

К одной ячейке получает доступ банк-залогодержатель, к другой Продавец. Оба получат доступ к ячейкам только после подписания Договора купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности на квартиру.

Продавец может забрать эти деньги строго в соответствии с условиями соглашения об аренде банковской ячейки. В данном соглашении устанавливается перечень документов, при предоставлении которых денежные средства могут быть получены Продавцом, а также конкретные сроки.

Обычно только после регистрации права перехода права собственности на квартиру Продавец имеет право прийти в банк с экземпляром договора и забрать деньги из банковской ячейки, предоставив при этом подтверждающие документы.

Возможные риски использования банковских ячеек заключаются в том, что не все Банки контролируют денежную сумму, которую Покупатель закладывает в ячейку, и не все проверяют купюры на подлинность. Некоторые банки требуют дополнительную плату за услугу по описи вложения в банковскую ячейку, но опять же ее оказывают не все банки.

Чтобы обезопасить себя от таких рисков, необходимо выбирать надежные банки с хорошей репутацией, и дополнительно заказывать услугу по проверке купюр на подлинность до закладки их в ячейку.

Аккредитив – это форма безналичных расчетов, при которой покупатель и продавец взаимодействуют не напрямую, а с привлечением банков-посредников, которые следят за выполнением условий договора и проверяют предусмотренные сделкой коммерческие документы до перечисления денег.

Суть процедуры схожа с банковской ячейкой, разница лишь в том, что здесь расчет осуществляется безналичными денежными средствами.

Этот способ передачи денег наиболее безопасен. В данном случае банк в некоторой мере становится гарантом правильности взаиморасчетов между сторонами.

В этом варианте не используются наличные денежные средства, поэтому исключаются связанные с ними риски – фальшивые купюры, кража денег и пр. Кроме того, факт поступления средств, размер суммы и подлинность денег контролирует банк, а не продавец.

А в-третьих, защищена вся сумма, в то время как никто не знает, сколько денег положили в банковскую ячейку.

Продажа квартиры вместе с долгом

Нет смысла тратить усилия по снятию обременения, если Покупатель ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, не имеет достаточных средств, и сам готов взять ипотечный кредит на ее покупку. Суть сделки в итоге сводится к переоформлению заемщика в качестве залогодателя по новому кредитному договору.

В соответствии со ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, продажа квартиры, обремененной ипотекой, возможна только с согласия держателя залога (т.е.

банка), если договором об ипотеке не предусмотрено иное.

По общему правилу, Покупатель такой квартиры не только получает право собственности, но и становится на место заемщика (Продавца) и должен исполнить все его обязательства по договору об ипотеке.

Смысл данной процедуры заключается в том, что по согласованию с банком происходит перемена лиц в кредитном обязательстве – на место одного заемщика встает другой.

Для этого с заключаются два договора – Договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредитному договору) и Договор купли-продажи квартиры.

То есть одновременно с правом собственности на квартиру происходит и перевод долгового обязательства вместе с обременением (залогом). Новый должник приобретает право собственности на заложенную квартиру, а вместе с ним и обязанность погасить остаток долга.

Квартира же так и остается в залоге у банка до полной выплаты кредита уже новым собственником квартиры.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/prodat-kvartiru-v-ipoteke-mozhno-no-slozhno-yurist-rasskazyvaet-kakie-est-varianty

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую

Получение денег за продажу квартиры по ипотеке

В среднем ипотечный кредит выплачивается за 15-20 лет. За это время с семьей, купившей квартиру в кредит через банк, может случиться очень многое: рождение детей, смена работы, ее потеря, болезни, переезды. И в какой-то момент придется задуматься о новом жилье – но как быть, если уже имеющаяся собственность все еще находится в залоге банка?

Многие по своему незнанию полагают, что продать жилье, находящееся в залоге банка, невозможно. Однако если же вам вдруг понадобилось переехать и избавиться от старой недвижимости, есть варианты ее продажи. Итак, можно ли продать квартиру в ипотеке? В чем особенности этой процедуры и стоит ли игра свеч? Расскажем в этой статье.

Причины для продажи квартиры

Начнем издалека. Что такое ипотека в принципе? Банк дает вам деньги под залог жилой площади, которую вы планируете приобрести. То есть, оплатив новое жилье, вы передаете права на него банку. Это называется обременением новоприобретенного имущества. Закладная на купленную собственность хранится в банке до момента полной выплаты долга.

Что это значит для участников сделки? Права покупателя закреплены в ФЗ «Об ипотеке» и подразумевают, что ипотечный заемщик может использовать купленную квартиру по ее прямому назначению – жить в ней, регистрировать в ней всех, кого захочет, сдавать в аренду и так далее. Ограничивается только право на продажу.

В ст. 37 того же ФЗ говорится, что собственность может быть отчуждена, например, для продажи, но для этого нужно согласие залогодателя – то есть разрешение банка, в котором вы оформляли кредит. Если вы попытаетесь продать ипотечную квартиру без согласия кредитора, сделка будет оспорена, а имущество перейдет во владение банка (ст. 301 ГК РФ).

Чтобы получить разрешение, нужно обозначить четкие причины продажи. Мы уже коротко коснулись этой темы ранее, в введении к статье. Однако стоит рассказать подробнее. Чаще всего заемщики продают жилье в ипотеке банков по следующим причинам:

  • Невозможность обслуживать ипотеку

Все, кто хоть раз имел дело с банком, знают, что кредиторов не волнует материальное положение заемщика. Платежи нужно погашать ежемесячно и вовремя – иначе есть вероятность накопить огромный долг из-за повышения ставок и штрафов.

Поэтому при ухудшении своего материального благополучия (потеря работы из-за сокращения, разорилось ваше предприятие или прогорел бизнес), стоит сразу же обратиться в банк.

Здесь вам предложат несколько вариантов решения проблемы – перекредитование или рефинансирование на более выгодных условиях, либо, если вы не видите возможности улучшения своего материального положения, продать ипотечную квартиру и переехать на съемное жилье или к родственникам, в зависимости от ваших обстоятельств.

  • Желание, возможность или необходимость улучшить – или сменить жилищные условия

Например, при пополнении в семье, вам может потребоваться еще одна комната. Или же вам необходимо переехать по работе.

Также причиной может стать простое желание переехать в более комфортное место – в благоприятном районе, на удобном этаже и т. д. Здесь также есть две опции решения проблемы.

Первая – получение второй ипотеки, если позволяют доходы вашей семьи. Второй вариант – продажа имеющегося жилья.

  • Семейные и бытовые обстоятельства

Можно продать квартиру и в случае, если вы собираетесь разводиться, жениться или выходить замуж. И даже если у вас происходят конфликты с соседями. И даже если вы обнаружили недостаток застройки – неважно, появившаяся ли это трещина в потолке, которой ранее не было, либо изменение маршрутов общественного транспорта или шумное строительство неподалеку.

Можно ли продать ипотечную квартиру – и заработать на этом? Можно. Однако этот вариант годится только тем, кто заранее решил заработать на продаже собственности в новостройке – или в тех случаях, когда необходимость в купленном в ипотеку жилье отпала за время его строительства.

Схема выглядит так: вы покупаете жилье на ранних этапах строительства и добросовестно выплачиваете кредит весь срок до сдачи объекта в эксплуатацию. Готовый объект будет стоить гораздо дороже, а значит вы сможете перекрыть все расходы на ипотеку.

Специалисты советуют продавать ипотечную собственность до ее сдачи в эксплуатацию – так будет проще переоформить договор.

Кто готов купить квартиру в ипотеке?

У тех, кто собирается продать квартиру в залоге банка, часто возникает вопрос – кто будет ее покупать? Кто захочет иметь дело с залоговой недвижимостью, обремененной ипотекой? Несмотря на расхожее мнение, такие покупатели существуют – и делятся на несколько категорий.

Первая категория – это риелторы. Дело в том, что чаще всего квартиры в обременении продаются по сниженной цене. Для этих специалистов по недвижимости такие сделки – настоящая находка, поэтому чаще всего на объявления откликаются именно они. Ради прибыли они даже готовы внести выплату вперед, особенно если вы готовы «скинуть» 20−30% от рыночной стоимости.

Вторая категория покупателей – люди, не имеющие достаточного количества денег, но желающие обзавестись собственностью побольше или в хорошем районе. Эти покупатели часто сомневаются в решении приобрести жилье в обременении, поэтому на помощь приходят как раз-таки риелторы – ведение сделок купли-продажи опытным специалистом увеличивает шанс получить выгоду для всех ее участников.

И третья категория – это «ценители, люди, давно присмотревшие квартиру в конкретном районе или жилом комплексе, но не имеющие достаточных средств. Если ваше жилье – лакомый кусочек, — вы сможете его быстро продать.

Способы продажи

Как продать ипотечную квартиру? Как мы уже отметили выше, обычная схема с договором купли-продажи здесь не работает. Любой из описанных нами далее способов начнется с обращения в банк.

Всего существует четыре варианта продажи собственности в залоге банка:

  • Досрочное погашение ипотеки,
  • Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки,
  • Продажа жилья вместе с долгом,
  • Продажа недвижимости банком.

Расскажем о каждом способе подробнее.

Досрочное погашение ипотеки

Самый простой для понимания, но крайне сложный для владельцев жилья способ – досрочное погашение кредита и снятие обременения с квартиры с последующей ее продажей. Как это выглядит на деле?

Для этого вам потребуется заранее найти покупателя с уже имеющейся суммой для оплаты. Вы берете задаток, погашаете им оставшийся долг в банке, снимаете обременение, после чего продаете уже свободное от залога жилье.

Поэтапно схема выглядит так:

  • Получение согласия от банка и определение оставшегося долга;
  • Составление предварительного договора купли-продажи с покупателем и заверение его у нотариуса;
  • Выписка всех зарегистрированных жильцов из квартиры – включая ее владельца и несовершеннолетних;
  • Получения задатка, равного по сумме оставшемуся долгу, и внесение средств в банк;
  • Подписание договора и регистрация нового права собственности;
  • Получение остатка от покупателя.

С одной стороны, этот способ – самый простой и понятный. С другой – самый рисковый для покупателя. Существует множество историй о том, как продавец получал задаток и просто переставал выходить на связь.

Случалось и так, что продавец заболевал или умирал, и его родственники и наследники отказывались возвращать деньги. Закон, конечно же, будет на стороне покупателя, однако судебный процесс может затянуться на очень долгое время.

Поэтому сложно найти того, кто согласиться приобрести ипотечное жилье по этой схеме.

Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки

Как продать ипотечную квартиру с большей вероятностью? Во втором способе банк участвует как получатель задатка, а сделку проводит владелец. Но при этом используются две банковские депозитарные ячейки.

Как это выглядит?

  • Продавец получает согласие банка и определяет сумму оставшегося долга;
  • Покупатель открывает две депозитарные ячейки: одна в размере невыплаченной ипотеки, другая с остатком – для продавца;
  • Подписывается договор купли-продажи, регистрируется сделка;
  • Продавец получает деньги, чтобы погасить остаток долга, а залоговое обязательство переходит покупателю;
  • Покупатель получает погашенную закладную, после – выписку об отсутствии обременения;
  • После выполнения всех перечисленных условий продавец получает оставшиеся деньги из второй ячейки.

Сделку контролирует банк, поэтому она безопасна для всех ее сторон. Продавец не исчезнет, покупатель сможет вернуть деньги в случае форс-мажорных обстоятельства, а банк гарантированно получает остаток долга.

Продажа жилья вместе с долгом

Этой схемой пользуются покупатели, у которых нет достаточных средств для покупки – вместе с квартирой им передаются обязательства предыдущего владельца. При этом условия по ипотеке могут остаться прежними или поменяться. Главный плюс для покупателя – возможность купить новую собственность на лучших условиях, чем при оформлении «свежей» ипотеки.

Как продать квартиру в ипотеке по схеме «перезайма»?

  • Сообщите в банк о желании досрочно погасить кредит;
  • Найдите покупателей, готовых взять жилье в ипотеку, уже имеющих сумму не меньше, чем оставшийся долг по кредиту;
  • Заключите договор задатка с покупателем и заверьте его у нотариуса;
  • Покупатель вносит первый взнос, которым полностью погашает ваш долг;
  • С недвижимости снимается обременение;
  • Далее оформляется новая ипотека, но уже в банке, в котором ее хочет оформить покупатель;
  • Происходит оценка жилья;
  • После одобрения сделки подписывается новый договор купли-продажи и регистрируется право перехода собственности.

Риски обеих сторон – минимальны. Единственный ее минус – это сложный процесс поиска покупателя. Чаще всего этим занимаются агентства недвижимости, прикрепленные к банку.

Продажа недвижимости банком

Этот способ чаще всего применяется при серьезных просрочках по кредиту или тогда, когда сам заемщик не имеет возможности далее выплачивать долг. В этом жилье продается на специализированных площадках.

  • Первый этап – получение согласия как банка, так и заемщика;
  • Подписание согласия на продажу через структуры кредитной организации;
  • Оценка собственности и выставление ее на торги, поиск покупателей – процесс может затянуться на долгое время, а цена – понижаться.

    При этом продавец – то есть первый заемщик, — не сможет этому возразить;

  • Покупатель снова создает две ячейки: в первую помещается сумма, равная долгу заемщика, во вторую – деньги для продавца.

    В зависимости от суммы долга, покупатель может не получить ничего с этой сделки;

  • Заключение договора купли-продажи, снятие обременения и открытие ячейки;
  • Регистрация перехода права собственности и открытие ячейки с деньгами для продавца.

В этом случае продавец может не волноваться о сопровождении сделки – эта задача полностью лежит на банке. Однако цена, как правило, сильно снижена, так как банку важно вернуть выданные заемщику деньги, и интересы продавца кредитора не волнуют. Поэтому часто сумма продажи равна конечному остатку ипотечного кредита.

Список документов

Итак, мы разобрались в том, как продать квартиру и какие способы существуют. Для каждого из приведенных вариантов существует свой набор документов, который вам необходимо уточнить в банке. Мы же приведем полный список.

  • Паспорта всех владельцев или свидетельства о рождении для детей, младше 14 лет;
  • Выписка из ЕГРН на продаваемую собственность;
  • Технический паспорт жилья;
  • Выписка из домовой книги со списком всех зарегистрированных лиц – если на момент продажи там будет прописан хоть один человек, банк откажет в проведении сделки;
  • Справка из управляющей компании об отсутствии долга по коммунальным платежам;
  • Разрешение органов опеки на продажу в случае, если среди владельцев есть несовершеннолетние лица;
  • Нотариально заверенное согласие супруга, если собственность куплена в браке, в том числе и после развода;
  • Справка об оценке недвижимости.

Каковы риски?

Как уже было сказано выше, не каждый решится купить жилье, обремененное ипотекой. Разберем этот момент подробнее.

Продавец практически не рискует. Залоговые права зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не сможет лишить его жилплощади до тех пор, пока сделка не будет завершена, а обременение не будет снято.

Больше всех рискует именно покупатель. Так, если продавец не согласовал сделку с банком, ее могут оспорить.

Кроме того, бывают случаи, когда продавец «сбегает» после получения задатка и снятия залога, и получить деньги назад становится очень сложно.

Причем это может произойти и без злого умысла продавца – форс-мажорные обстоятельства, проблемы с документами, органами опеки, болезни или даже смерть могут помешать планам продавца. В любом случае вернуть задаток будет крайне проблематично.

Поэтому для максимального комфорта всех сторон сделки мы рекомендуем сотрудничество с банком и проверенными риелторами. Таким образом сделка станет выгодной и для покупателя, и продавца. Правда и мифы о деньгах в Яндекс Дзен Ипотека Население Общество

Источник: https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/prodazha-kvartiry-v-ipoteke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.