Предварительный залог

Залог из предварительного договора купли-продажи будущей недвижимости. Практические и политико-правовые вопросы

Предварительный залог

Договоры купли-продажи будущей недвижимости уже не вызывают протестов ни у кого кроме некоторых отдельных ученых-правоведов, не признающих обязательственную и распорядительную сделки. Такая позиция долго господствовала и в Росреестре, но, благодаря, постановлению Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 (далее ПП № 54), лед тронулся и сделки с будущими вещами вошли в оборот.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Нам недавно пришлось регистрировать залог вещи, которая не только будущая, но и неопределенная. С теоретической точки зрения стороны могут заключить договор и по поводу вещи, которая не определена с достаточной степенью точности.

Например, стороны могут заключить такую сделку, предметом которой может являться единорог. Если фактор недобросовестности, когда одна сторона знала о невозможности сделки и пыталась извлечь выгоду в связи с невозможностью предоставления по этой сделке, мы исключаем, то сделка вполне действительна.

Одна сторона идет в обозначенный лес и пытается поймать то, что по множеству описаний в фольклоре предполагается быть единорогом. А вторая сторона терпеливо ждет, осознавая все риски, прописанные в соглашении о раскрытии информации. Здесь обязательственная часть исполнена.

Распорядительная часть будет исполнена, когда заарканенный единорог перейдет в фактическое владение покупателя. Состоится traditio.

В нашем случае таким единорогом был объект будущей недвижимости, который не был никак определен.

Несмотря на то, что ПП №54 дает возможность заключать договоры в отношении будущей недвижимости лишь при наличии кадастрового номер объекта, в ситуации, когда объект может подлежать преобразованиям, влекущим изменения конфигураций кадастрового учета, договор в отношении этого объекта может быть признан недействительным.

Например, старое, но показательное дело № А46-8936/2010, рассмотренное Президиумом ВАС РФ 11 марта 2014 г. Два дольщика заключили договор, который суды признали договором простого товарищества. Один из дольщиков должен был внести в общее дело земельный учас­ток, а другой — денежные средства для строительства объекта на нем.

Но собственник земли не исполнил своей обязанности по регистрации долевой собственности на нее за всеми участниками договора. В то же время второй участник продолжал финансирование строительства, выполняя свою обязанность по внесению вклада.

В этом деле собственник участка свалился в банкротство, но ситуаций безответственного, недобросовестного и незаконного поведения на практике встречается тьма.

В нашей ситуации дольщики хотели реконструировать и перекадастрировать уже существующее здание, стоящее на земельном участке, назначение которого тоже менялось.

При этом стояла задача сохранить налоговый вычет за давность владения и каким-то образом обременить всю недвижимость залогом в пользу дольщиков, вкладывающихся деньгами, но ровно до момента, когда будет готов проект и будущие квартиры будут продавца конечным покупателям.

Более подробно о ситуации я написал в блоге: https://legalsupport.ru/predvaritelnyij-dogovor-kupli-prodazhi-budushhej-nedvizhimosti.html

Здесь же хочется обсудить, кто как смотрит на возможность такой конструкции. Росреестр, вплоть до высших эшелонов был скептически настроен к этой модели, уверяли, что в РФ никто такой договор еще не регистрировал (правда, нет, может кто-то регистрировал?), но после двух месяцев переписок и уточнений залог из предварительного договора будущей вещи был зарегистрирован успешно.

Рассуждения: залог — это вещное акцессорное обеспечение. Акцессорность, как и вещь — это две фикции в современном праве. Недвижимость по российскому праву определяется как условные границы, отделяющие часть пространства, и имеющие юридическое значение.

В данном контексте такие будущие границы ничем не уступают границам существующим. Невольно вспоминается фраза Бронислава Мичиславовича Гонгало: до чего мы дожили? Если в советские времена фикция объявлялась чуждой (советскому) праву, то ныне мы охотно объявляем фикцией реально существующие вещи.

 По-видимому, скоро нас (юристов) люди, не искушенные в юриспруденции, попросту перестанут понимать: стоит жилой дом, люди в нем живут (влюбляются, женятся, детей рожают…), но права на этот дом не зарегистрированы, и юрист утверждает: «Дома нет!» Как не вспомнить бессмертное: «Если на клетке слона прочтешь надпись «буйвол», не верь глазам своим». Человек приобретает квартиру как материальное благо (вещь), призванное удовлетворять жилищную потребность. Не тут-то было. Оказывается, он приобрел нечто несуществующее (или часть пространства) [или часть будущего пространства – прим. автора] (Гонгало Б.М. //Российское право: образование, практика, наука № 9 (62) 2009. С. 26-30).

Второй вопрос, который мы уже частично затронули в данном наблюдении, касается налоговой льготы по ст. 217.1 НК РФ и его справедливости в нашем случае. Данная льгота освобождает собственников недвижимости от уплаты налога при соблюдении определенных требований.

 Естественно, льгота не распространяется на недвижимость, являющуюся предметом предпринимательской деятельности. Данные требования в нашем случае формально соблюдаются.

Почему мы считаем, что они соблюдаются именно формально, потому что до конца неясен вопрос о правовой природе инвестиционной деятельности.

Инвестиционное право не оформлено в российской теории права в самостоятельную отрасль, как гражданское или трудовое, не является оно и подотраслью, как предпринимательское, корпоративное или институтом, как банкротство, правовой режим недвижимой вещи и др.

Мы отдаем себе отчет, что приведенная нами структура права не является универсальной, более того, скорее придерживаемся взгляда на то, что трудовое право не является самостоятельной отраслью, и что деление системы права на отрасли, подотрасли, институты – никак не соответствует современным взглядам на теорию права.

Однако, чтобы как-то передать нашу мысль о непростом положении инвестиционного права в пантеоне российской структуры права, мы в качестве примера использовали приведенный в данном параграфе подход к структурированию.

Инвестиционное право в этом пантеоне выступает как межотраслевой комплекс мер и регулирований в инвестиционной деятельности. Возможно, что-то поменялось, и мы адаптировали западный подход, выделяющий инвестиционную деятельность как особый вид деятельности.

Тем не менее, простого ответа в правоприменительной практике мы не нашли. Отсюда назрел следующий вопрос.

Вопрос: является ли деятельность, осуществляемая физическими лицами и соответствующая критериям инвестиционной, все-таки нормальной деятельностью физлиц или уже предпринимательской?

Рассуждения: ГК РФ разъясняет нам что “предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом” (ст. 2 ГК РФ).

Если относить инвестиционную деятельность к предпринимательской, получается, что, осуществляя такую деятельность физическое лицо нарушает как минимум общее требование, влекущее, гражданскую, административную и даже уголовную ответственность – уж точно никакими льготами пользоваться не может. Но определение ГК, как и должно быть в общем законе, дает только общие штрихи, принципы. Практика уже показала, что сдача квартиры в наем одним лицом другому не является предпринимательской деятельностью prima facie.

Для того, чтобы определить деятельность в качестве предпринимательской надо установить ее систематичность. Систематичность тоже уже принято понимать в связи с отлаженным процессом работы: наличие сайта, штата, офиса, бизнес-плана.

А если лицо инвестирует средства в те или иные объекты, с завидным постоянством извлекая прибыль, чертовски рискую, но не систематически, т.е. без сайта, штата и т.д. Нам видится, что такое лицо имеет право на льготы, рассчитанные на физических лиц.

Кроме того, такое лицо может заключать сделки исключительно в расчете на подобные льготы и подобное поведение не будет и не должно считаться незаконным или недобросовестным.

Источник: https://zakon.ru/discussion/2018/7/30/zalog_iz_predvaritelnogo_dogovora_kupli-prodazhi_buduschej_nedvizhimosti_prakticheskie_i_politiko-pr

Предварительный залог

Предварительный залог

Определение 1

Предварительным договором является документ, в соответствии с которым стороны, подписавшие его, обязуются в ближайшем будущем заключить основной договор.

Условия, предусмотренные основным договором, как правило, оговариваются на стадии заключения предварительного договора и минимально корректируются на стадии заключения основного договора.

В соответствии с положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор представляет собой организационный договор, содержащий условия, устанавливающие предмет и иные существенные условия основного договора, а также порядок его заключения.

Замечание 1

Цель заключения предварительного договора – закрепление обязательства по заключению сторонами в будущем основного договора на условиях, определенных предварительным соглашением.

Распространение возможности заключения предварительного соглашения на предмет залога является дискуссионным вопросом.

По мнению некоторых специалистов, положения статьи 429 Гражданского кодекса России не включают соглашения о способах обеспечения обязательств, так как они действуют в отношении договоров о заключении договора о передаче имущества, выполнении работ или об оказании услуг в будущем.

При этом Высший Арбитражный Суд Российской Федерации уточняет, что предметом предварительного соглашения не являются имущественные отношения, а выступают обязательства по заключению основного соглашения в будущем, следовательно, заключение предварительного договора залога не противоречит положениям указанной статьи.

Законодательные нормы не содержат прямого запрета в отношении предварительного залога, следовательно, диспозитивный принцип позволяет сделать вывод о разрешенности того, что не запрещено.

В результате на практике складывается ситуация, позволяющая предварять любой вид договоров заключением предварительного соглашения.

Таким образом, гражданское законодательство не препятствует заключению предварительного договора залога.

При этом в судебной практике имеют место случаи признания предварительного договора залога ничтожным в силу того, что залог является способом обеспечения обязательств.

При этом обобщение судебной практики в целом позволяет сделать вывод о большей склонности судов в признании возможности заключения предварительного договора залога.

Характерные черты предварительного договора залога

Назначение предварительного договора залога, как и любого аналогичного договора, состоит в регулировании гражданско-правовых отношений.

Его необходимость определяется тем, что наличие такого договора является гарантией заключения основного договора на условиях, предусмотренных в предварительном договоре, в том случае, когда заключение основного договора в текущий момент по каким-либо причинам невозможно.

Примером таких причин может выступать неготовность полного пакета документов, необходимых для заключения основного договора ипотеки, в результате чего заключается предварительный договор залога.

В данном примере жилое помещение, планируемое к приобретению по договору ипотеки, уже не может быть продано другому лицу, а кредитная организация берет на себя обязательства кредитования лица под залог имущества.

Таким образом, потребности гражданского оборота требуют заключения предварительного договора при определенных условиях.

Действие договора начинается с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законодательством.

Для регистрации договора, как правило, требуется предоставление определенного набора документов, в том числе документов, устанавливающих право собственности на залоговое имущество. Это не всегда возможно.

Например, жилой объект может быть еще не закончен строительством, соответственно, документы, подтверждающие право собственности еще не готовы, хотя формально лицо уже выступает в качестве владельца данного имущественного объекта.

В этом случае и заключается предварительный договор залога.

Замечание 2

Следует отметить такие положительные черты предварительного договора залога, как способность оказывать положительное влияние на стабильность установления и развития гражданских правоотношений.

Кроме того, предварительный договор залога защищает интересы кредитора, выдавшего заемщику деньги, правом требования кредитора на заключение в будущем договора залога определенного имущества после приобретения должником права собственности на него.

Порядок составления предварительного договора залога

Обязательными элементами предварительного договора залога являются:

  • номер договора;
  • место составления договора;
  • дата подписания договора.

Предварительный договор залога включает в себя несколько частей, к числу которых относятся:

  • предмет предварительного договора залога;
  • сроки заключения основного договора;
  • описание условий, на основе которых планируется заключить основной договор;
  • права и обязанности сторон по основному договору;
  • ответственность сторон по договору;
  • порядок разрешения споров по договору;
  • срок действия договора и особые условия при их наличии.

Состав документов, необходимых для заключения предварительного договора залога

Для заключения предварительного соглашения, касающегося залога имущества, необходим определенный пакет документов, в состав которого входят:

  • документ, подтверждающий право собственности на объект залога, или иной документ, способный его временно заменить;
  • документ, подтверждающий отсутствие обременений на имуществе;
  • документ, подтверждающий рыночную стоимость залогового имущества;
  • справка о составе лиц, прописанных в жилом помещении;
  • выписка из реестра регистрации права собственности;
  • справка о присвоении кадастрового номера земельному участку, если объектом залога выступает частный дом.

Источник: https://spravochnick.ru/bankovskoe_delo/predvaritelnyy_zalog/

Образец предварительного договора залога

Предварительный залог

Предварительный договор залога №___

г.__________________________________         «_____» _______ ___ г.

___________________________________________________________(наименование организации)именуем    в дальнейшем «Залогодержатель», в лице__________________________________________________________________________    (должность, фамилия, имя, отчество)действующего на основании ____________________, с одной стороны,(Устава)И __________________________________________________________(наименование организации)именуем    в дальнейшем «Залогодатель», в лице __________________(должность, фамилия, имя, отчество)действующего на основании___, с другой стороны, заключили настоящий(Устава)договор о нижеследующем:1. Предмет договора1.1. Стороны обязуются заключить в будущем Договор залога _____________  (далее — Договор залога), основные условия которого стороны определяют в настоящем предварительном Договоре.1.2. __________________ расположена по адресу: __________________.(недвижимость)Площадь недвижимого имущества: _____________________________________. План БТИ к настоящему Договору прилагается.1.3. Право собственности на _____________________________________ возникнет у Залогодателя после проведения в органе по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней регистрации перехода права собственности на ______________________________ и регистрации Договора купли-продажи ____________________________________ (недвижимое имущество) №_______ от «____    »________ ____ г. между ____________________________________ и ____________________.(залогодателем по настоящему Договору)1.4. Договор залога будет заключен сторонами настоящего Договора в течение _____ дней (недель, месяцев) (или до определенной сторонами календарной даты) с момента регистрации Договора купли-продажи ____________________ в органе по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.2. Основные условия будущего договора2.1. Залогодержатель принимает, а Залогодатель передает в обеспечение возврата целевого займа, согласно договору целевого займа №____ от «___»_______ ___г., заключенному между Залогодержателем и Залогодателем на сумму(    ) рублей на срок____, принадлежащее ему на праве собственности, _____________________(недвижимое имущество (предмет залога))находящееся по адресу:______________________________________Стоимость _____________ стороны определили в размере (    ) рублей.(недвижимого имущества)2.2. Указанное недвижимое имущество принадлежит Залогодателю на праве собственности, на основании договора купли-продажи №____ от «____»_______ ___ г., что подтверждается записью о государственной регистрации ________________________ №_____    от «____ »_________ ____ г.(отдела органа регистрации недвижимости)(Свидетельство о государственной регистрации права от «___»_________ ____ г.2.3. Залогодатель обязан:- совместно с Залогодержателем зарегистрировать Договор залога в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ;- принимать соответствующие меры к сохранности объекта недвижимости, включая текущий и капитальный ремонт;- осуществлять необходимые коммунальные платежи;- по требованию Залогодержателя передавать ему нотариально заверенные копии документов, подтверждающие право собственности Залогодателя на заложенный объект недвижимости;- гарантировать, что на день заключения Договора залога недвижимое имущество, указанное в настоящем Договоре, принадлежит ему на праве собственности, а также не является предметом залога по другим договорам и не может быть отчуждено по иным основаниям третьими лицами, в споре и под арестом не состоит;- не сдавать предмет залога в аренду или в залог выполнения обязательства, не предусмотренного настоящим Договором.2.4. Залогодатель имеет право:- владеть и пользоваться недвижимым имуществом, указанным в настоящем Договоре, в соответствии с его назначением;- с письменного согласия Залогодержателя распоряжаться недвижимым имуществом, указанным в настоящем Договоре, путем его отчуждения с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, или путем сдачи в аренду.2.5. Залогодержатель обязан:- совместно с Залогодателем зарегистрировать Договор залога в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ;- оплатить все расходы по регистрации Договора залога.2.6. Залогодержатель имеет право:- проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания недвижимого имущества, указанного в настоящем Договоре;- требовать от Залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения недвижимого имущества, указанного в настоящем Договоре, в надлежащем состоянии;- требовать от любого лица прекращения посягательств на недвижимое имущество, указанное в настоящем Договоре, угрожающих ему утратой или повреждением.2.7. Взаимоотношения сторон, прямо не урегулированные Договором залога, регламентируются действующим законодательством Российской Федерации.2.8. Залог обеспечивает требования Залогодержателя в том объеме, в каком они существуют к моменту их фактического удовлетворения, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а также неустойку и др.2.9. В случае частичного исполнения Залогодателем обеспеченного залогом обязательства залог сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения обеспеченного им обязательства.2.10. Все расходы по регистрации Договора несет Залогодержатель.2.11. Договор залога прекращает свое действие:- при прекращении обеспеченного залогом обязательства;- при достижении письменного согласия сторон на расторжение настоящего Договора.2.12. Договор залога вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного выполнения условий Договора.3. Ответственность сторон3.1. В случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения Договора залога, предусмотренного настоящим Договором, то уклоняющаяся сторона должна будет возместить добросовестной стороне убытки, причиненные таким уклонением. Помимо убытков, уклоняющаяся сторона должна уплатить добросовестной стороне штраф в размере ________ .4. Порядок разрешения споров и претензий4.1. Споры и претензии, вытекающие из настоящего Договора, разрешаются сторонами путем переговоров.4.2. В случае недостижения соглашения путем переговоров споры и разногласия подлежат разрешению в судебном порядке в соответствии с законодательством РФ.5. Изменение, расторжение и прекращение договора5.1. Изменение и расторжение настоящего Договора производится только по взаимному соглашению сторон.6. Срок действия договора6.1. Настоящий Договор подлежит нотариальному удостоверению.6.2. Договор вступает в силу с момента его нотариального удостоверения и действует до полного выполнения условий Договора.6.3. Срок действия Договора может быть продлен по соглашению сторон.6.4. Договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон и для нотариуса.7. Приложения к Договору1. Нотариально удостоверенная копия Договора купли-продажи____________________________________________________ . (объекта недвижимости)2. Акт оценки стоимости ______________________________. (объекта недвижимости)8. Юридические адреса и иные реквизиты сторон Залогодатель:                               Залогодержатель:Наименование организации        Наименование организацииЮридический                                Юридическийадрес                                             адрес

ИНН                                                ИНН

Код по ОКПО                                  Код по ОКПО

р/с                                                   р/с

к/с                                                   к/сВ банке БИК                                    В банке БИКФ.И.О.                                             Ф.И.О.Подпись                                          Подпись

М.П.                                                 М.П.

Скачать образец в формате doc

 

Источник: http://www.samsebeyurist.ru/k5/226-obrazec-predvaritelnogo-dogovora-zaloga.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.