Продать квартиру по ипотеке плюсы и минусы

Содержание

Продажа квартиры в ипотеку: риски продавца

Продать квартиру по ипотеке плюсы и минусы

Продажа и покупка квартиры – это всегда сложный и длительный процесс, который таит в себе множество подводных камней и сложностей. Безусловно, продажа квартиры по ипотеке всегда обременена рисками как для продавца, так и для покупателя. Сегодня мы расскажем о том, что стоит учитывать при реализации и приобретении такого жилья, чтоб не стать жертвой обмана.

Особенности продажи квартиры в ипотеку

Фото с сайта creditprofy.com

Собственник квартиры, реализующий ее по системе ипотечного кредитования, при продаже обременен теми же проблемами, что и обычный продавец: поиск покупателя, показ недвижимости, а также ему необходимо постоянно «отбиваться» от чересчур настойчивых советов риэлтора на тему снижения стоимости жилья.

В настоящее время граждане не полностью осведомлены о процедуре продажи квартиры в ипотеку, поэтому считают этот процесс сложным и запутанным. В таких ситуациях подключаются риэлторы, нагнетая обстановку, усложняя процедуру, для получения большей прибыли.

Плюсы и минусы сделки для продавца

Риск всегда «шагает» рука об руку с любым видом кредитования, и ипотека не является исключением, особенно для продавца жилья. Поэтому для большей безопасности сделку купли-продажи квартиры в ипотеку следует проводить через банковские структуры.

Преимущества банковских сделок

  • Удобная территория для проведения переговоров и расчетов.
  • Грамотное юридическое сопровождение обеих сторон сделки.
  • Соблюдение правомерной технологии проведения контрактов такого рода.
  • Профессиональная нотариальная консультация для правильного составления документации.
  • Передача только подлинных денежных средств, так как банк контролирует и проверяет на специальном оборудовании все процессы передачи денег.

Недостатки банковских сделок

  • Занимает большее количество времени, чем стандартные процедуры купли-продажи жилья.
  • Банковские структуры могут запросить дополнительный пакет документов, помимо общепринятого перечня бумаг, необходимого для сделки купли-продажи недвижимости.
  • Банки могут отказать в одобрении ипотеки на любой стадии оформления.

Последний недостаток является самым крупным. Банк действительно имеет право отказать в ипотечном кредитовании на любом этапе. Случаются ситуации, при которых уже более полугода подготовки контракта, банк отказывает в получении ссуды.

В такие моменты, продавцу приходится искать нового покупателя, чаще всего «ипотечников» владельцы жилья больше не рассматривают.

Подводя итог по преимуществам и недостаткам продажи недвижимости в ипотеку, можно сказать, что многочисленные плюсы и крупные суммы, в большинстве ситуаций перевешивают чашу весов в пользу продажи именно «ипотечникам».

Документы, необходимые для продажи

фото с сайта living.ru

Продавцу следует собрать следующий перечень документации:

  • Свидетельство, подтверждающее право владения на недвижимость.
  • Копии удостоверения личности владельцев.
  • Технический план или экспликация на недвижимость.
  • Копия домовой книги или выписка из нее.
  • Копия финансового лицевого счета.

Если среди владельцев указаны несовершеннолетние дети или ребенок является единоличным собственником, необходимо получить в органах опеки и попечительства разрешение на реализацию недвижимости.

Для проверки юридической составляющей жилья, необходимо получить выписку из ЕГРП, в которую включена информация о:

  • Актуальном составе собственников недвижимости.
  • Наличии обременений жилья.

Дополнительно банк может запросить:

  • Копию удостоверения водителя.
  • Билет военнообязанного.
  • Справку о состоянии здоровья из тубдиспансера и психоневрологии.

Также продавцу необходимо оформить документы оценки стоимости жилой недвижимости.

Необходимо помнить о том, что получить деньги за продажу можно только после процедуры переоформления собственности на недвижимость.

Этапы продажи квартиры в ипотеку

Фото с сайта rxcompany.ru

  • Сбор перечня обязательных документов.
  • Передача банковской организации пакета необходимых документов.
  • Оценка объекта недвижимости независимым экспертом, предоставление отчета об оценке жилья.
  • Одобрение банковской структурой кредитования и страхование ипотечных рисков покупателем.
  • Подготовка и подписание кредитного соглашения и договоров залога и купли-продажи.
  • Переоформление прав собственности и передача квартиры в залог банку.
  • Получение свидетельства о праве владения.
  • Оплата полной суммы наличными, денежным переводом на финансовый счет продавца или посредством использования банковской ячейки.

Риски для продавца

Одним из рисков для продавца при продаже квартиры по ипотеке является отказ покупателя из-за завышенной стоимости.

Большинство собственников, реализуя недвижимость по программе ипотечного кредитования, ставят цену выше, чем при обычной сделке купли-продажи, из-за более сложного процесса продажи.

Об этом факте осведомлены покупатели, поэтому они тщательно выбирают квартиры, сравнивая цены.

Еще одной проблемой может стать неплатежеспособность покупателя. При оформлении сделки, банк может в любой момент отказать в выдаче ипотеки, поэтому даже при долгом предварительном обсуждении, можно потерять клиента из-за решения банка отказать заемщику.

Мошенники. Их достаточно в каждой сфере, и недвижимость не исключение. Поэтому продавцу следует тщательно проверять всю документацию покупателя, а также обращать внимание на банк, в котором будет осуществляться ипотечное страхование.

Если банк вам не знаком, то стоит также навести справки о данном финансовом учреждении, возможно у него отсутствует лицензия или есть еще какие-либо проблемы с законом.

Случаются ситуации, когда банк тоже может быть обманут посредством сложных изощренных махинаций, поэтому стоит узнать больше информации и о компании, которая занимается страхованием рисков ипотеки.

Потеря времени. В зависимости от того в какие сроки вам необходимо реализовать жилье, следует выбирать покупателя. Если вы хотите продать недвижимость в кратчайшие сроки, то, возможно, стоит отказаться от продажи квартиры в ипотеку.

Безусловно, при покупке квартиры по ипотечной системе покупатель также может столкнуться с рисками и подводными камнями, возникновение которых от него не зависит.

Поэтому, если существует острая необходимость продать квартиру быстро, то продажа в ипотеку не лучший вариант.

Как купить квартиру по ипотечной системе без риска

Фото с сайта cod57.ru

Со стороны продавца можно выделить риски завышенной стоимости при покупке квартиры в ипотеку покупателем. Многие владельцы квартиры умышленно завышают стоимость жилья для продажи по системе ипотеки, ссылаясь на сложность и длительность процедуры, а также возможность потери клиента.

Еще одним риском может стать приобретение жилой недвижимости с обременением, то есть находящееся в ипотеке, сданное в аренду и прочие осложнения. При покупке такой квартиры стороны часто оспаривают свои позиции через суд. В большинстве случаев, судебный орган не оказывается на стороне покупателя.

Мошенничество. В настоящее время необходимо быть особенно внимательным при дорогостоящих покупках. Современные схемы двойных продаж настолько изощрены, что могут запутать даже самого бдительного покупателя. Для уверенности в надежности продавца, следует нанять независимого юридического консультанта, который поможет проверить правомерность всей документации.

Неверная оценка жилья. Недвижимость может соответствовать требованиям, установленным для ипотечного жилья. Ошибка или намеренное ложное описание квартиры может раскрыться уже на последних этапах заключения сделки, или вовсе остаться незамеченным.

Отказ органов опеки. В случаях, когда единоличным или одним из владельцев является несовершеннолетнее лицо, продавцу необходимо получить в органах опеки разрешение на продажу. Выдача документов зависит от большого количества факторов, поэтому зачастую контролирующие органы отказывают в разрешении.

Наиболее распространенным риском является отказ банка в одобрении ипотечного кредитования. Если банк сочтет покупателя неплатежеспособным, то вся сделка может сорваться.

Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке

Продажа квартиры по системе военной ипотеки по большей части не отличается от реализации по обычной программе. Единственная особенность – одобрение квартиры банком, через который осуществляется кредитование. Также банк тщательно проверяет документы, и контролирует перевод средств.

Подводные камни

Проблемы, с которым могут столкнуться и продавец и покупатель, по большей части кроются в признании банком покупателя неплатежеспособным.

Если в кредите откажут, то сделка сорвется, что не сулит ничего хорошего ни одной из сторон.

Зачастую покупатель может подготовить все документы, и считать себя способным на получение кредита, но по многим причинам банк может отказать на любой стадии оформления сделки купли-продажи.

Советы сторонам сделки

  • Получить как можно больше информации о сторонах, участвующих в сделке. Не стесняться спрашивать документы и медицинские справки, так можно составить наиболее точную картину о том человеке, с которым вам предстоит сотрудничать.
  • Досконально проверять документацию, по возможности заручиться помощью профессионального юриста.
  • Проводить детальный осмотр помещения, коммуникаций и инженерных систем, для получения информации об актуальном состоянии квартиры.
  • Сравнить рыночную стоимость недвижимости и сумму, предложенную оценщиком. Если есть серьезные расхождения, стоит обсудить этот вопрос с продавцом.
  • Контролируйте все этапы сделки, даже те, где ваше присутствие необязательно, так вы сможете получить наибольшее количество информации о ходе процесса купли-продажи.

Частые вопросы

Фото с сайта finance.bigmir.net

  • Какие есть гарантии? – Задаток в сделках данного типа не предусмотрен, а банк может дать отказ на любом этапе оформления.
  • Когда происходит получение наличных? – Денежные средства продавец получает только после того, как переоформлены права на собственность и недвижимость передана банку в залог.
  • В какой форме передают деньги? – Наличные, банковским переводом или через банковскую ячейку, на усмотрение сторон.

Купля-продажа недвижимости в ипотеку не является очень сложным процессом. Для того чтобы сделка прошла гладко, старайтесь максимально проверять все ее составляющие – от документации до самой квартиры. К тому, же оформление сделки через банк намного надежнее самостоятельного заключения контракта, поэтому не стоит опасаться продавать недвижимость в таком формате.

Источник: https://datarealty.ru/articles/prodazha-zhilya/prodazha-kvartiry-v-ipoteku-riski-prodavcza.html

Продажа квартиры в ипотеке: особенности процедуры

Продать квартиру по ипотеке плюсы и минусы

Для многих россиян жилищный кредит – единственный способ приобрести собственную жилплощадь. А банки только способствуют ипотечному кредитованию, предлагая все новые и новые программы.

Но порой ссуда еще не погашена, а залоговое жилье необходимо реализовать, например, в связи с переездом.

Тогда и возникает вопрос о том, можно ли продать квартиру в ипотеке, ведь имущественные права заемщика несколько ограничены.

Права владельца на кредитную квартиру

Суть ипотеки в том, что банк выдает вам деньги под залог покупаемой квартиры. Это называется обременением вашего новоприобретенного имущества. После покупки жилья закладная на него отправляется на хранение в кредитную организацию и находится там до тех пор, пока вы не погасите заем.

Все права участников ипотеки указаны в федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 16.07.1998 №102-ФЗ). Статья 29 этого документа разрешает покупателю имущества использовать его по прямому назначению. То есть жить в квартире, регистрировать в нее всех, кого душа пожелает, сдавать жилье в аренду и так далее.

А вот что касается распоряжения имуществом (права на продажу), есть кое-какие тонкости. В статье 37 говорится, что квартира может быть отчуждена, в том числе через продажу, – но только с согласия залогодателя.

А это значит, что при любом способе продажи первым шагом станет обращение в банк.

В противном случае сделка может быть оспорена, а имущество перейдет во владение банка – об этом нам говорит статья 301 Гражданского кодекса РФ.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Каждого третьего заемщика волнует вопрос: можно ли продать имущество, которое было приобретено за счет заемных средств? Поскольку данный продукт выдается на длительный срок, то кредиторы понимают, что могут случиться непредвиденные ситуации, поэтому в большинстве случаев не против продажи имущества.

Если внимательно изучить условия кредитного договора, то можно не только получить ответ на данный вопрос, но и узнать что следует для этого сделать. В кредитном договоре прописываются условия продажи, которые следует просто внимательно изучить.

На практике актуальны следующие варианты продажи:

  • Погашение долга ранее срока. Для такой сделки потребуется найти покупателя, который не против будет приобрести квартиру, обремененную залогом.
  • Перекредитование. Данный вариант подходит тем заемщикам, которые могут оформить кредит на более выгодных условиях, с целью погашения имеющегося ипотечного долга.
  • Смена заемщика. В этом случае потребуется найти покупателя, который согласится взять на себя ипотечный долг. Заемщик сможет получить только те средства, которые он выплатил финансовой компании, в счет погашения долга.

Получается, можно продать имущество, не выплатив ипотеку. Единственное, о чем необходимо помнить, что к данному вопросу следует подходить крайне ответственно.

Кто и зачем продает квартиры в ипотеке

Из множества причин, по которым люди пытаются продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, отметим главные:

  • Невозможность обслуживать ипотеку. Владелец жилья потерял работу или другой источник дохода, и больше не в состоянии платить ежемесячно крупные суммы.
  • Желание (и возможность) улучшить жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. Продажа квартиры дает недостающие средства для покупки новой большей жилплощади.
  • Семейные или бытовые обстоятельства. Развод, свадьба, плохие соседи, выявившиеся существенные недостатки квартиры (необязательно трещины на стенах – может быть, изменение маршрутов общественного транспорта или постройка по соседству шумного торгового центра).

Кто покупает квартиры в ипотеке

В 99 процентах случаев выставленная на продажу квартира с обременением продается по существенно сниженной цене. Для опытного риэлтора подобные предложения – золотое дно, поэтому чаще всего на объявления первыми откликаются именно они.

Кроме того, специалисты по недвижимости – народ рисковый, ради хорошей прибыли некоторые из них готовы платить вперед. И если вы согласны подвинуться по цене процентов на 20-30 от рыночной, можно воспользоваться услугой срочного выкупа.

Также риэлторы (естественно, опытные и грамотные) могут оказаться полезными, если потребуется убеждать сомневающихся и опасающихся покупателей.

Именно последние, не имеющие больших сумм, но желающие приобрести квартиру побольше и получше, – вторая категория покупателей жилья в ипотеке.

Они согласны на сложную сделку за дисконт процентов в 10 к рыночной цене, но предпочитают, чтобы их вел за руку опытный специалист.

Еще одна группа покупателей – ценители жилья в конкретных домах. Если ваша ипотечная квартира находится в жилом комплексе, куда стремится попасть жить полгорода, то беспокоиться не о чем: найдутся желающие и на предложение с обременением.

Законодательные нормы

Все ипотечные заемщики, да и простые обыватели, знают, что если человек решил взять ипотеку, недвижимость будет находиться в залоге у банка, пока он не вернет все деньги.

Такое правило действует у всех кредиторов, поскольку позволяет им подстраховаться: когда должник прекращает по каким-то причинам выполнять свои долговые обязательства, объект выставляют на продажу, а средства с его реализации забирают себе.

Согласно ч. 2 ст. 346 ГК РФ, залогодатель может пользоваться предметом залога в соответствии с договором, но отчуждать его без ведома и согласия залогодержателя (банка) – нет, если иное не предусмотрено договором. Т.е. в результате ипотечного кредитования квартира заемщика становится его собственностью. Однако при невыплаченной ипотеке юридических прав ее владелец не имеет.

Поскольку на недвижимость, заложенную по ипотечному договору, устанавливается обременение, отчуждение ее (продажа, обмен, повторный залог или внесение в качестве вклада, дарение) невозможно, если кредитор не даст на это добро. Разрешаются: завещать заложенное имущество, регистрировать в нем того, кого нужно. И даже условия соглашения по ипотеке не могут это запретить.

Что касается сдачи квартиры, дома в аренду и вообще передачи другим лицам на временное пользование/владение, то здесь законодательство дает такое право, если опять-таки иное не предусмотрено договором залога либо законом. К тому же, заемщика это не освобождает от выплат по ипотеке. Вывод: обменять, продать квартиру, взятую в ипотеку, можно либо с согласия кредитора, либо после снятия с нее обременения, полностью погасив кредит.

Согласие банка на продажу квартиры в ипотеке

Приобретенная квартира посредством ипотеки является имуществом должника, но чтобы продать ее, нужно получить согласие банка.

С одной стороны, банк заинтересован в полном погашении займа и не должен препятствовать продаже залоговой недвижимости, если заемщик не может больше нести долговые обязательства по ипотеке.

С другой стороны, при разрешении продажи залоговой недвижимости банк теряет свою возможную прибыль, связанную с выплатами процентов за использование заемных средств, выданных на приобретение этой недвижимости.

Если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, то банк не может отказать. Чтобы заемщики не злоупотребляли такой возможностью, продажа ипотечной квартиры сопровождается наложением существенных штрафных санкций и заградительных комиссий.

Но они несравнимы с вероятными последствиями из-за прекращения платежей по ипотеке. Если заемщик объективно не может больше регулярно платить по кредиту – ему не стоит затягивать с продажей, разумней разрешить сложившуюся ситуацию до судебного разбирательства.

Как можно продать квартиру в ипотеке?

Возможны следующие варианты продажи ипотечной квартиры:

  1. Досрочное погашение. Заемщик находит покупателя, согласного приобрести квартиру с обременением, и получает от него необходимую сумму для досрочного погашения ипотеки.
  2. Самостоятельная продажа. Банк заключает письменное соглашение о последующей покупке квартиры с покупателем. Покупатель рассчитывается по ипотеке, заемщик получает справку, свидетельствующую об отсутствии задолженности, и снимает самостоятельно обременение.
  3. Продажа с помощью банка. Покупатель вносит необходимые суммы для погашения ипотеки и покупки квартиры на две депозитные ячейки. Банк занимается снятием обременения сам.
  4. Продажа долговых обязательств. Для покупателя, желающего также приобрести ипотечную квартиру в кредит, существует схема перекредитования.

Досрочная уплата ипотеки

Этот способ – самый простой с точки зрения понимания, и самый сложный с точки зрения поиска покупателей, потому что нужен покупатель с наличкой. Схема сделки такова: вы берете у покупателя задаток, оплачиваете им остаток кредита, снимаете обременение и продаете квартиру уже как свободную от притязаний банка.

Этапы оформления:

  • Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости. При этом в некоторых случаях нужно будет указать причину досрочного погашения ипотеки.
  • Вместе с банком определяем сумму оставшегося долга.
  • Составляем предварительный договор купли-продажи с покупателем, заверяем у нотариуса, что будет защищать интересы обеих сторон. Важно отразить в Договоре, что покупатель погашает кредит за владельца квартиры и остаток долга вносится как аванс или задаток (продавцу лучше оформлять задатком, так как в случае срыва сделки по вине покупателя, задаток остается у продавца квартиры);Это важный момент: он позволяет (по крайней мере, теоретически) вернуть задаток, если продавец вдруг передумает расставаться с квартирой, или с ним что-то случится.
  • Выписываем всех зарегистрированных в квартире, включая владельца. Несовершеннолетние также входят в этот список. Урегулирование вопроса с органами опеки происходит как при обычной сделке.
  • Берем у покупателя задаток, равный сумме остатка по ипотечному кредиту (можно взять и больше, но вряд ли покупатель расщедрится).
  • Вносим полученную сумму в банк, закрываем ипотеку, снимаем обременение.
  • Подписываем договор и регистрируем переход права собственности в регистрационной палате.
  • Получаем оставшуюся сумму от покупателя.

Плюсы

Все этапы сделки просты и понятны всем ее сторонам. Кроме того, это самый быстрый способ продажи, время ограничено только сроками проведения необходимых процедур в банке и госорганах. Вы не зависите от решения банка.

Минусы

Это наиболее рискованная для покупателя форма продажи ипотечной квартиры.

В любой момент после передачи задатка и снятия обременения продавец может отказаться от сделки, перестать выходить на связь, попасть в больницу, уйти из жизни, и заставить его или наследников вернуть деньги будет очень непросто. Нотариальное оформление договора будет на стороне покупателя, но решение вопроса через суд может сильно затянуть сроки.

Сфера применения

Именно из-за рискованности досрочное погашение ипотеки через покупателя – относительно редкий вариант, и используется он больше при продаже нового жилья, находящегося в процессе строительства.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка.

Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру. Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону.

Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением.

Дальнейший ход сделки таков:

  • Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
  • Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
  • Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
  • С квартиры снимается обременение.
  • Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
  • Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа с помощью банка

К этому варианту прибегают лица, которые не могут или не имеют желания присутствовать лично на сделке. Тогда главное участие принимает кредитор.

Все этапы, от начала до конца, (оценка квартиры, поиск покупателя, демонстрация объекта, снятие обременения и т.д.) совершают банковские сотрудники и лицо, которое собирается купить квартиру, взятую по ипотеке.

Будущему новому владельцу придется оплатить ипотеку и переоформить жилье на свое имя.

Если между ценой на жилплощадь и суммой ипотечной задолженности образуется денежный остаток, их полагается отдать продавцу. Они будут храниться в ячейке. Доступ к ним он получит после подписания всех документов.

Подобная схема выгодна заемщику тем, что он может продать квартиру после ипотеки, не взваливая на свои плечи все хлопоты, связанные с оформлением, не тратя личного времени, не беспокоясь о безопасности проведения операции.

Потребуется только ваша подпись. Но банки не особо заинтересованы в продаже ипотечной недвижимости, т.к. они не имеют со сделки прибыль, а только возвращают кредитные средства. К тому же, цена продажи снижается, проходит больше времени.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

Вариант, при котором банк участвует в сделке как непосредственный получатель задатка. Саму сделку проводит продавец (лучше с привлечением знакомого риэлтора или по рекомендациям своих знакомых). Отличительной особенностью является использование банковской депозитарной ячейки, а точнее двух.

Этапы оформления:

  • Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости.
  • Вместе с банком определяем сумму оставшегося долга.
  • Покупатель закладывает деньги в две ячейки: одну для банка (в размере невыплаченной ипотеки), вторую (остаток) для продавца.
  • Подписывается договор купли-продажи и регистрируем сделку в Росреестре.
  • После регистрации перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а продавец получает деньги из первой ячейки для погашения остатка долга по ипотеке.
  • Затем банк выдает покупателю погашенную закладную на квартиру по которой он получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Обычно все это происходит в МФЦ.
  • После выполнения перечисленных выше условий продавец получает доступ ко второй ячейке с оставшимися деньгами.

Источник: https://sposob-zarabotat.ru/prodazha-kvartiryi-v-ipoteke/

Риски при продаже квартиры по ипотеке: минусы и риски для продавца

Продать квартиру по ипотеке плюсы и минусы

Продажа квартиры в ипотеку, риски продавца с покупателями-ипотечниками (по ипотеке Сбербанка), особенности процедуры сделки, возможные минусы для собственника.

Считается, что квартира продаваемая в ипотеку не несет рисков для продавца. Предлагаю разобраться так ли это на самом деле или какие потери несет собственник, соглашаясь на условия банка.

Дополнительно читайте статью о Продажа квартиры и риски продавца

Ипотека для продавца квартиры: риски и минусы

Для начала рассмотрим минусы, которые продавец получает, если покупатели квартиры с ипотекой. От проверки жилища на «юридическую чистоту» до проверки собственника на дееспособность, сбор документов и технической документации на объект недвижимости и как это коснется продавца.

Минусы и плюсы продажи квартиры по ипотеке

Перечень минусов
По сравнению с продажей квартиры за наличные, при продаже жилья по ипотеке вам придется собрать больше документов и справок, потому что ипотечный кредит предусматривает залоговое имущество. Банк рассматривает вашу квартиру, как предмет залога для будущей сделки, а так же вас, как добросовестного покупателя.

Какие дополнительные документы потребует от вас банк:

  1. Техпаспорт с экспликацией (дата обновления не более 5 лет);
  2. Кадастровый паспорт (дата изготовления не более пяти лет);
  3. Заключение оценочной компании (сотрудник придет и заснимет квартиру), чтобы банк принял решение насколько правдоподобна цена, за которую вы продаете квартиру;
  4. Справка с психоневрологического диспансера.

Для сделки за наличные перечисленные выше документы не нужны, а значит, меньше суеты для вас.

Следующий минус — получение денег за квартиру в два этапа. Первоначальный взнос (10-20% от стоимости квартиры) в день, когда подаете документы на регистрацию сделки купли-продажи жилплощади. И черед 5 дней получаете переводом с банка вторую часть суммы.

При таком способе передачи денег есть риск для продавца квартиры, что сделку приостановят по независящим от вас причинам и получение денег может затянуться по срокам, либо что-то случиться с покупателем квартиры (по здоровью, лишиться работы, уйдет из жизни) и это грозит лишними телодвижениями.

Продать квартиру по ипотеке быстро у вас не получится, хоть и риски продавца здесь снижает банк, но в то же время обязывает вас подчиниться условиям оформления сделки, которые предусматривают дополнительные этапы, например:

  • одобрение квартиры, как предмета залога. Эти действия увеличивают срок оформления сделки купли-продажи на 5-7 дней;
  • сроки на сбор дополнительного пакета документов, о котором написал выше (3-5 дней);
  • получение заключения оценочной компании (1-2- дня).

Если в квартире имеется неузаконенная перепланировка банк может настоять на том, чтобы вы оформили ее узаконение. Процедура ценой от 30 тысяч рублей займет время от 2-3 месяцев.

Плюсы
Из плюсов для продавца при продаже квартиру через ипотеку — риски мошеннических финансовых действий со стороны покупателя почти исключены, т.к. большую часть суммы переводит банковская организация.

Финансовые операции и этапы сделки контролирует кредитная организация. Документы (предварительный договор купли-продажи, ДКП) составляет банк по своему шаблону, что снимает часть расходов на пользование услугами юристов.

Квартира в ипотеку: риски для продавца

Банк, при отсутствии форс-мажора, гарантирует перевод денег на счет продавца (второй части, которая является ипотечным кредитом), исключая риск обмана со стороны покупателя.

В отличие от получения денег за квартиру наличными, при продаже квартиры под ипотеку риски продавца получить поддельные купюры Банка России стремятся к нулю, т.к. перевод осуществляется со счета на счет.

Продажа квартиры через ипотеку Сбербанка и другие банки: риски продавца

Наиболее часто покупатели жилья оформляют ипотечный кредит через Сбербанк России. Но деньги могут быть от любой кредитной организации и разницы нет никакой в названии банковского учреждения. Продавцу важно обратить внимание на несколько нюансов.

Покупатели, собирая пакет документов для одобрения предмета залога попросят у вас оригиналы документов, чтобы сотрудник Сбербанка сличил их с копиями (снял копии) и заверил печатью банка.

Продавец, передавая оригиналы документов на квартиру рискует тем, что:

  • Их могут повредить (элементарно помять, порвать, поставить чашку кофе на документ и т.д);
  • Потерять, оставив в кафе, которое забежали, чтобы перекусить и т.д.

Второй риск — сделку купли-продажи жилплощади признают недействительной по причине проблем, возникших на стороне покупателя. Риск возникает редко, т.к. банк старается выбрать наиболее надежного плательщика кредита, но форс-мажор никто не исключает.

Третий риск — вы потратите время на сбор документов для одобрения банком приобретаемого ипотечником жилья, а банк откажет в одобрении без объяснения причин, а за этот период вы можете упустить других потенциальных покупателей, которые могли бы приобрести вашу квартиру за собственные деньги или ипотекой иного банка.

Вы узнали, чем является ипотека для продавца квартиры, риски, плюсы и минусы, нюансы, чтобы принять решение стоит ли продавать квартиру по ипотеке в вашей ситуации.

Источник: https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/riski-prodazhe-kvartiry-ipoteke.html

Покупаем квартиру в ипотеку на что следует обратить внимание какие есть плюсы и минусы

Продать квартиру по ипотеке плюсы и минусы

Подозреваю, что, прочитав название статьи, вы усмехнулись: «Ха-ха, квартиру в ипотеку! Это же – кабала на 30 лет, с трёхкратной переплатой за всё время – это как минимум!».

Когда у вас есть крыша над головой, вы, скорее всего, даже не задумываетесь об ипотеке. Либо, как и большинство россиян, считаете так: «Влезать в долги на целых 30 лет? За это время ситуация в стране и в мире может непредсказуемо измениться. А если я лишусь работы, чем я буду платить? Нет, это точно не для меня!»

А ведь дополнительное жильё может принести вам дополнительный доход от сдачи его в аренду. Или может понадобиться для подрастающего отпрыска.

Давайте разбираться, где плюсы, а где минусы ипотечного кредитования недвижимости, что выгодно, а что – нет?

Положительные стороны приобретения недвижимости в ипотеку

Конечно, в ситуации, когда жить негде, тут и думать нечего – ипотека выгодна! Представьте: молодая семья снимает квартиру, и каждый месяц платит за неё – ни много, ни мало, как ежемесячный ипотечный платёж.

Первый плюс – оплата за своё жильё!

Деньги на ветер, потому что съёмная квартира никогда не станет собственной! А вот в случае с ипотекой – станет, хоть и через 30 лет. Вот вам и первый очевидный плюс!

Второй плюс – фиксированная стоимость!

Идём дальше. Второй плюс в том, что в договоре при оформлении ипотеки фиксируется стоимость квартиры на день покупки. И эта цифра останется неизменной при любых обстоятельствах – хоть революция, хоть дефолт, хоть инфляция, хоть просто подорожание жилья.

Например, в Москве жильё дорожает в среднем на 25-30% в год. Если, к примеру, в 2000 году «однушку в хрущобе» можно было приобрести за 15000-17000$$, то сейчас такая квартирка стоит от 150000$$. Вот и посчитайте, сколько бы вы сэкономили, взяв ипотеку 11 лет назад!

Третий плюс – это налоги!

  1. Вы получаете налоговый вычет с 2 млн. рублей, то есть 260 000 рублей.
  2. От налогов освобождаются все проценты по кредиту, которые вы выплачиваете банку.

Кстати, получить налоговый вычет вы можете, даже если купили квартиру 10 лет тому назад, главное – собрать подтверждающие документы об уплате вами подоходного налога.

Четвёртый плюс – социальный!

Собственная квартира – это постоянное место жительства и прописки, а значит и полный спектр социальных услуг:

  • Оформление ребёнка в детский сад
  • Бесплатное медицинское обслуживание в районной поликлинике
  • Возможность по закону устроиться на работу

Наличие постоянной прописки экономит солидную сумму на платных врачах, коммерческих детских садах. А в Москве ещё и на оформлении регистрации по месту пребывания. Кроме того, от постоянной прописки часто зависит продвижение по карьерной лестнице.

Пятый плюс – это дети!

Потому что в качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал, а он в 2017 году составит почти 453 026 рублей.

Есть ипотечные программы, где первоначальный взнос для молодой семьи 10% (а в Сбербанке – даже и 0% – на строительство дома). А если у вас много детей, то только за счёт материнского капитала уже вполне можно построить домик!

Можно ли найти выгодный ипотечный кредит

Теперь давайте разберёмся с вопросом, как наиболее выгодно взять ипотечный кредит.

Итак, к выбору банка нужно подходить с особой тщательностью. Не секрет, что самую большую сумму вы потратите на выплату процентов по ипотеке, поэтому нужно искать банк, где этот процент минимальный.

Процентная ставка в разных банках может отличаться всего на 0,1%, но на большой сумме долга это обернётся колоссальными потерями.

В некоторых банках процент по ипотеке составляет 7.5%, но при этом вам выдадут гораздо меньшую сумму и попросят первоначальный взнос от 20% стоимости жилья. В Сбербанке ставка по ипотеке от 12%, но первоначальный взнос меньше, а сумма кредита больше.

В общем, вооружайтесь калькулятором и отправляйтесь в поход по банкам. Внимательно считайте всё, что вам предлагают. Учтите, что кроме суммы кредита вам предстоят и другие выплаты.

Какие дополнительные суммы придётся заплатить банку

Это плата за выдачу кредита – от 0,5% до 3% от его суммы, но не менее 15 000 рублей, хотя и не более 150 000 рублей.

Некоторые банки громко заявили об отмене платы за выдачу кредита, но заменили это комиссионными за открытие и ведение ссудного счета или за выдачу наличных. Считайте, складывайте, выбирайте минимальную сумму.

Внимательно разберитесь с тем, как банк начисляет проценты – на всю сумму кредита или на остаток долга.

Как правило, платить предлагается аннуитетными платежами, (то есть одинаковыми каждый месяц), из которых сначала идёт погашение процентов. Поэтому в первые годы практически не погашается сумма займа.

Другое дело, если процент начисляется на остаток долга, тогда и погашение происходит равномерно. Конечно, это выгоднее.

Можно ли снизить процент по ипотеке и погасить досрочно кредит на недвижимость

Уменьшить процент переплаты по кредиту можно, сократив срок кредитования, но тогда необходимо вносить большие ежемесячные платежи. Можно погасить кредит досрочно, что тоже уменьшит переплату.

Кстати, обратите внимание на то, как банк относится к досрочному погашению. Одни ограничивают этот факт сроками – не ранее, чем через 6 месяцев или через год.

Другие берут плату за досрочное погашение, что-то вроде штрафа за недополученную прибыль. Но есть банки, которые никак не ограничивают досрочное погашение.

Чтобы сэкономить на выплате процентов, конечно, выгоднее погасить кредит в самом его начале. В конце, особенно при начислении процентов на остаток долга, переплата уже не существенна.

Дополнительные расходы на приобретение жилья

Учтите, что помимо банковских затрат вам предстоят и другие платежи. Обязательно потребуется заплатить страховую премию за страхование жилья и за страхование жизни. В разных компаниях эта премия варьируется от 0,09% до 0,15%. Но выбрать страховую компанию не всегда удаётся. Как правило, банк сотрудничает только с одной из них.

Также нужно платить услуги оценщика и нотариуса. И, если с выбором нотариуса у вас – полная свобода действий, то оценщика присылает банк – разумеется, «своего» – ни о каких частных или независимых оценщиках не может быть и речи.

Сумма для оценщика начинается от 5 тыс. рублей и меняется только в сторону увеличения в зависимости от размера жилплощади и района её расположения. Чем скромнее жильё, тем меньше возьмёт оценщик.

Поиск квартиры через агентство недвижимости и проверка её юридической «чистоты» обойдутся вам в 50 000 – 100 000 рублей. Эту сумму можно сэкономить, занявшись поисками самостоятельно. А «чистоту» можно проверить через правоохранительные органы и регистрационную палату.

Что делать если возникли финансовые сложности

И последний момент – очень важный. Если вы неуверены в стабильности своей зарплаты и боитесь, что не сможете погасить кредит из-за непредвиденного случая, то знайте, что существуют финансовые брокеры.

Они помогут в критическом случае переоформить кредит в другом банке с погашением долга в первом. Да ещё и под меньший процент. В совсем уж отчаянном положении те же брокеры могут помочь вам перепродать эту квартиру или переоформить ипотеку на другого человека.

Так что не бойтесь лишиться своего жилья. Всегда можно найти возможность перегруппироваться или альтернативный выход из положения.

Кроме того, в России по сравнению со всем остальным миром очень мало желающих воспользоваться ипотекой.

Есть такой негласный национальный проект – довести число желающих до 60 – 70% населения. Конечно, ведь на этом зарабатывают не только банки, но и государство! Поэтому государство кроме банков пытается поддерживать и заёмщиков.

Разрабатываются и внедряются различные программы и по снижению процента по ипотеке и с различными льготами для молодожёнов, или семей с детьми, или отдельных категорий граждан, например, учителей, врачей, военных.

Кстати, в целом идёт снижение процента по ипотеке. А вот стоимость аренды жилья возрастает. И это делает выгодным приобретение жилья в ипотеку и сдачи его в аренду. Так что – пусть ваши жильцы оплачивают вашу ипотеку!

Источник: https://realty-u.ru/ipoteka-i-nedv/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-ili-plyusy-i-minusy-ipotechnogo-kreditovaniya.html

Пять способов продажи квартиры в ипотеке

Продать квартиру по ипотеке плюсы и минусы

Значительную долю жилой недвижимости покупают в ипотеку, поскольку этот вариант в глазах покупателей имеет массу преимуществ: прозрачность и надежность сделки, возможность получить квартиру сразу, а оплачивать в течение длительного времени небольшими платежами, отсутствие расходов за съемное жилье. Но ипотека – это долгосрочный кредит на 10 или даже 20 лет. За эти годы ситуация может потребовать продажи квартиры в ипотеке. Давайте разберемся, как это лучше всего сделать. 

Возможна ли продажа?

По закону недвижимость с обременением является полноценной собственностью заемщика, что дает право распоряжаться ей по своему усмотрению, но с учетом некоторых аспектов.

Самое главное ограничение –  необходимо согласие заемщика на совершение любых юридически значимых действий до полного погашения ипотечного займа. 

Поэтому первое что нужно сделать владельцу, нанести визит в банк и заручиться согласием на продажу. После того, как формальности с кредитором улажены, можно приступать к следующему шагу: выбор оптимальной схемы реализации недвижимости.

Единственное исключение из этого правила – рассчитаться по ипотеке за квартиру досрочно. После этого с жилья снимается обременение, и вы можете продавать или сдавать ее без оглядки на мнение третьих лиц.

Способ 1. Досрочный расчет по ипотеке

Заемщик полностью гасит ипотечный кредит. Этот способ чаще всего используют в случаях, когда большая часть ипотеки уже выплачена, и есть сбережения либо возможность где-то перезанять нужную сумму для оплаты.

Что важно для досрочного погашения ипотеки:

  1. Изучите договор ипотеки на квартиру или проконсультируйтесь со своим кредитным экспертом, узнайте, нет ли каких-то штрафов или скрытых платежей при досрочном погашении. Многие заемщики эту информацию уточняют еще на этапе заключения кредитного договора в надежде начать гасить ипотеку досрочно. Но на всякий случай лучше уточните повторно.
  2. Просмотрите свой график платежей, посчитайте разные варианты. Возможно, есть смысл закрыть займ досрочно, но – несколькими частями. Это облегчит финансовую нагрузку и позволит избежать переплат, которые могут возникнуть, если недостающие средства вы будете где-то занимать.

После выплаты всех средств обязательно убедитесь, что вы ничего не должны банку, получите подтверждающие документы.

Способ 2. Потребительский заем для досрочного расчета по ипотеке

Можно считать этот способ разновидностью предыдущего. Там также рассматривался вариант займа недостающей суммы. Здесь мы поговорим о варианте займа в том же банке, где вы оформляли ипотеку.

Для этого также нужно связаться со своим кредитным экспертом, обрисовать ситуацию, и запросить возможность оформления на остаток суммы потребительского кредита. Многие банки охотно идут навстречу, при условии, что сумма оставшихся выплат не слишком большая, а выделенный займ пойдет на погашение ипотеки.

Способ 3: Ипотеку за квартиру гасит покупатель

В случае если самостоятельно погасить долг не удается, можно воспользоваться средствами покупателя. На практике сделка такого рода осуществляется следующим образом:

  1. После оформления предварительного договора купли-продажи или, в некоторых случаях, оформления расписки, собственник квартиры принимает аванс от покупателя.
  2. Продавец ставит в известность банк о досрочном погашении и полностью гасит кредит.
  3. Банк, в свою очередь, снимает залог и выдает закладную, на которой стоит пометка о полном погашении займа.
  4. Следующим шагом станет обращение в Росреестр или МФЦ для снятия обременения с недвижимости. Как правило, этот процесс занимает до 5 рабочих дней. Оповещение о снятии обременения происходит через смс.
  5. Владелец и покупатель оформляют основной договор купли-продажи, в котором ранее полученный аванс указан в качестве первого взноса.

Сложность таких сделок заключается в том, что не всегда удается найти быстро покупателя, который готов предоставить крупную сумму в качестве аванса.

Способ 4: Продажа квартиры с переуступкой ипотечного долга покупателю

В этом случае сделка осуществляется под полным контролем банка-заемщика, что минимизирует любые риски и возможные осложнения, как для владельца, так и для покупателя.

Этот вариант является оптимальным, если у покупателя нет достаточной суммы для полной оплаты жилья. По сути, кредит продавца переоформляется на нового кредитора.

В некоторых случаях лояльно настроенные банки соглашаются рефинансировать ипотеку, тем самым улучшая условия кредитования в пользу покупателя.

Порядок действий при передаче ипотечного долга:

  1. Продавец оповещает заемщика о намерении передачи долга по займу новому лицу. Банк в течение нескольких дней принимает решение по предстоящей   сделке.
  2. Покупатель подготавливает пакет необходимых документов. Как правило, перечень тот же, что и при оформлении стандартного ипотечного займа.

  3. Заключается договор цессии, т.е. права и обязанности по существующему займу переходят покупателю. В случае изменений условий кредитования вместо договора цессии банк заключает новое кредитное соглашение.
  4. Подписывается договор купли-продажи.

     

  5. Регистрируется переход прав собственности на ипотечную недвижимость новому заемщику, а также выполняется повторная процедура регистрации обременения в Росреестре.

В результате при продаже вы, как продавец, получаете только часть стоимости квартиры, зато даже на ранних стадиях можете продать ненужное жилье и забыть о выплатах банку.

Способ 5: Продажа ипотечной недвижимости непосредственно банком

Этот способ не относится к вариантам продажи квартиры по желанию владельца, тем не менее, он также существует. Такая продажа является вынужденной мерой, к которой банки прибегают при наличии крупных долгов по займу у владельца квартиры и только в том случае, если иных решений найти не удалось.

Иногда такие сделки проводятся по добровольному согласию должника, но чаще всего для этого банк получает соответствующее решение суда. 

Продажа подобных квартир практически всегда осуществляется по заниженным ценам, так как банк заинтересован максимально быстро получить деньги. Потому при малейшей возможности нужно избегать такой ситуации.

  1. Никогда не прячьтесь от сотрудников банка, если возникли финансовые сложности.
  2. При временных проблемах оповестите банк, возможно, вам пойдут навстречу и дадут кредитные каникулы.
  3. В случае серьезных проблем обсудите с кредитным консультантом ситуацию. Может быть, вам реструктуризируют кредит или разрешат самостоятельно продать квартиру одним из перечисленных выше методов.

Если судебное решение у банка уже на руках, продажа осуществляется в форме аукциона. При этом, если вырученной от продажи суммы недостаточно для полного погашения займа с учетом всех пеней и штрафов, продавец остается должником банка. В случае, когда сумма превышает долг, разница, оставшаяся после оплаты, передается заемщику.

Плюсы и минусы продажи ипотечного жилья

Понятно, что продавать квартиру в ипотеке решаются не потому, что это очевидно выгодно. Обычно к этому приводят различные жизненные ситуации. Тем не менее, нужно понимать все особенности предстоящей сделки.

К несомненным плюсам относятся:

  1. Защита от мошенничества покупателя. Банк контролирует все операции и следит за юридической чистотой сделки.
  2. Минимальные затраты при заключении сделки. Налоги при продаже недвижимости, находящейся в ипотеке, не уплачиваются, все расходы по переоформлению несет покупатель.

Очевидные минусы:

  1. Недвижимость с обременением стоит на порядок дешевле аналогичного жилья без ипотеки.
  2. Квартиры в ипотеке не пользуются особым спросом, поэтому поиск покупателя может затянуться на несколько месяцев.

  3. Вырученные от продажи средства продавец получает только после того, как сделка прошла регистрацию в Росреестре.

Мы рассмотрели разные способы продажи квартиры в ипотеке и убедились, что поставленная задача вполне реальна.

Главное, найти тот вариант, который наиболее подойдет в конкретно вашем случае.

Источник: https://23kvartiri.ru/pyat-sposobov-prodazhi-kvartiry-v-ipoteke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.