Продажа квартиры после погашения ипотеки материнским капиталом

Содержание

Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция «РБК-Недвижимости»

Продажа квартиры после погашения ипотеки материнским капиталом

Рассказываем, можно ли продать квартиру, которая была куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены

Olga Bocharnikova/shutterstock

С этого года материнский капитал можно получить при рождении или усыновлении первого ребенка. Размер маткапитала составляет 466,6 тыс. руб. При рождении второго ребенка сумма увеличится на 150 тыс. руб. Всего за двоих детей семье выплатят 616,6 тыс. руб.

Маткапитал можно потратить на определенные цели. Например, на образование детей, на формирование накопительной части пенсии матери или на улучшение жилищных условий. Именно покупка жилья, в том числе в ипотеку, является одним из самых популярных способов использования данной субсидии.

Однако если семья решит продать такую недвижимость, могут возникнуть определенные трудности. Вместе с юристами рассказываем, можно ли продать квартиру, которая куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены.

Выделение детских долей

Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.

«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.

Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

Главное, что нужно знать: квартиру, приобретенную с использованием маткапитала, продать можно ( Yevhen Prozhyrko/shutterstock)

Согласие опеки и улучшение условий проживания детей

После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать.

«Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.

Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе.

Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.

Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.

Продажа ипотечной квартиры и маткапитал

Часто средства материнского капитала направляют на погашение ипотеки. Продать ипотечную квартиру можно только после того, как кредит будет выплачен полностью.

«Если использовался маткапитал, то родители обязаны выделить детям доли. Но этого сделать нельзя, потому что квартира находится в залоге у банка. Ведь если допустить, что в находящейся в залоге у банка квартире выделяются доли несовершеннолетним, получается, что сособственниками становятся дети, которые не в состоянии выплачивать долг», — отметила Асия Мухамедшина из АЮР.

Если родители перестанут платить по кредиту — банк не сможет обратить взыскание на такую квартиру, где доли принадлежат детям, это ущемит интересы несовершеннолетних, добавила юрист.

Именно поэтому кредит нужно погасить. Далее родители или один из них (зависит от того, как приобреталась изначально квартира) наделяют причитающимися долями детей и супруга (если это требуется) и получают согласие органов опеки.

Сделать это необходимо в течение полугода с момента выплаты кредита, добавила Елена Образцова. После того как ипотека выплачена, а доли детям выделены, квартиру можно продавать.

Требования в данном случае такие же — жилищные условия не должны ухудшаться.

Также продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, можно, если родители вернут полученные средства обратно Пенсионному фонду. «В моей практике был такой случай.

Средства материнского капитала возвращаются в Пенсионный фонд, то есть считается, что вы его не использовали и не обязаны выделять доли детям.

Далее банк дает согласие на продажу квартиры, ее продают как обычную заложенную квартиру», — поделилась историей нотариус.

В таком случае средства от продажи распределяются на два счета: одна часть переводится в банк, где ею погашается ипотечный кредит, а остаток поступает на счет продавца. Потом, когда будет приобретаться другое жилье, можно будет снова использовать средства маткапитала, если это потребуется.

Продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, сложнее, но все же реально ( komokvm/shutterstock)

Нюансы сделки

Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.

Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.

«То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства. Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова.

Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. «Всплыть» этот факт может спустя много лет. С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f0ed2019a794710ff3bff26

Погасили ипотеку материнским капиталом, теперь не можем продать квартиру. Что делать?

Продажа квартиры после погашения ипотеки материнским капиталом

После рождения близнецов мы с мужем закрыли ипотеку материнским капиталом. Тот еще был квест: оформили множество документов и справок, больше месяца ждали одобрения от пенсионного фонда и перевод денег.

Прошел год, и нам захотелось продать свою однушку и расширить жилплощадь. По словам знакомого риелтора, сделать это будет еще сложнее. Квартиры, в которые вложен материнский капитал, покупают неохотно.

А еще нам придется пройти придирчивую проверку в органах опеки. Это правда?

Изучив вопрос, я поняла: быстро продать квартиру действительно не получится. Материнский капитал — это не просто награда за рождение второго ребенка. Это способ поддержать молодую семью, обеспечить достойное будущее детям. Государство внимательно следит, как родители распоряжаются полученными средствами. Поэтому перед продажей придется получить разрешение от органов опеки.

Как добиться разрешения на продажу квартиры?

acegif.com

Прежде всего нужно подать в органы опеки пакет документов:

  • заявление от родителей;
  • заявление от детей старше 14 лет и письменное согласие от детей старше 10 лет;
  • паспорта и свидетельства о рождении всех участников сделки;
  • свидетельство о браке или разводе;
  • документы на продаваемую квартиру;
  • справки о погашении всех коммунальных и налоговых долгов.

Опека рассматривает заявление две недели. Разрешение действительно в течение 3-х месяцев, затем нужно получать новое.

Возможные причины для отказа

По условиям погашения ипотеки материнским капиталом в квартире у наших дочек своя доля. Основная задача органов опеки — убедиться, что при продаже жилья права детей как собственников не будут нарушены. Поэтому разрешение — это не формальность, а серьезная проверка. И в некоторых случаях она может закончиться отказом.

Откажут, если:

  • жилищные условия ребенка ухудшатся;
  • доля ребенка в новой собственности уменьшится;
  • опека сочтет, что новое жилье не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам;
  • в новой квартире будет прописано больше жильцов, чем в прежней;
  • квартира будет взята в ипотеку.

Другими словами, продав квартиру, мы должны тут же купить другую и вновь в течение 6-ти месяцев включить малышек в число собственников. В ипотечной квартире мы сможем это сделать, только полностью погасив кредит. Лет через 10–15. А значит, опека, скорее всего, не одобрит нам сделку.

Как можно обойти это ограничение?

acegif.com

Если ипотека — единственный шанс расширить жилплощадь, можно попытаться выделить детям долю в квартире родственников. Например, бабушки и дедушки.

Не зарегистрировать их по новому адресу, а именно сделать собственниками. При этом им должно принадлежать ровно столько же процентов и на одного жильца должно приходиться такое же количество квадратных метров (или больше).

На форумах пишут: все эти тонкости органы опеки на самом деле проверяют.

Можно продать квартиру с материнским капиталом без разрешения опеки?

Можно, но сделка будет незаконной. Опека может опротестовать ее в суде. Семье с детьми придется вернуть покупателю деньги, а покупателю — освободить квартиру.

Чем рискует покупатель?

Всё просто — деньгами. Если через какое-то время выяснится, что квартира продана без разрешения опеки, квартиру он вернет немедленно. А вот получать свои деньги будет годами, если у продавца не окажется нужной суммы.

Еще один риск: повзрослев, дети могут счесть, что их права все-таки были каким-то образом нарушены, и опротестуют сделку. Срок давности обращения — до достижения ими 21 года. Неудивительно, что потенциальные покупатели предпочитают тщательно проверять историю квартиры с материнским капиталом.

Как мы поступили в итоге? Выделили дочкам долю в трешке моей мамы, да и сами там прописались, чтобы получить кредит. Спокойно получили разрешение от опеки, продали квартиру и теперь ждем одобрения ипотеки от банка. Конечно, пришлось повозиться со всеми справками и оформлением собственности. Зато в следующем году въедем в новую, большую квартиру.

Что еще интересного почитать на канале:

Родственники просят прописать в квартире. Чем я рискую?

Пропали вещи после уборки квартиры клинерами. Что делать?

#страховойдомвск #вск #ипотека #недвижимость #материнскийкапитал

Источник: https://zen.yandex.ru/media/vsk/pogasili-ipoteku-materinskim-kapitalom-teper-ne-mojem-prodat-kvartiru-chto-delat-5def5f6ec7e50c00b8dbfb3d

Продажа квартиры с материнским капиталом

Продажа квартиры после погашения ипотеки материнским капиталом

Как можно продать квартиру с маткапиталом – пошаговая инструкция. Можно ли продать ипотечную квартиру с материнским капиталом и как разделить такое жилье при разводе – разбираем подробности.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

Материнский капитал относится к мерам государственной поддержки семей с детьми, является одним из видов бюджетного финансирования. А бюджетные деньги должны расходоваться строго по назначению и выполнять целевую функцию – в данном случае, улучшать жилищные условия детей и семьи в целом.

За исполнением законов и правил в этой сфере следят сотрудники пенсионного фонда, прокуратуры, органов опеки и попечительства. Основные нормативные акты – Закон о поддержке семей с детьми №256–ФЗ и Правила направления материнского капитала на улучшение жилищных условий, утвержденные Постановлением Правительства РФ №862.

Законодательство не запрещает продажу квартиры, приобретенной на материнский капитал, но продавать ее придется с учетом ограничений, которые накладывает государство. Закон защищает детей от ухудшения жилищных условий, препятствует совершению фиктивных сделок для обналичивания материнского капитала.

Отдельный вопрос – как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом. Помимо обычных ограничений по использованию материнской субсидии, возникают еще требования и ограничения банка. Однако и в этом случае можно продать купленную на материнский капитал квартиру, если действовать в рамках закона.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал – пошаговая инструкция

Для начала рассмотрим последовательность шагов по продаже купленной на материнский капитал квартиры, по которой не привлекался банковский кредит или он уже погашен (ипотека выплачена, обременение снято).

1.   Разобраться с выделением долей – выполнить требования ПФР 

Используя материнский капитал, родитель или заменяющий его человек обязуется перед Пенсионным фондом выделить всем членам семьи (и детям – в первую очередь) доли в приобретаемой квартире.

Если покупается готовое жилье, доли выделяются сразу при покупке.

Если квартира оплачивается маткапиталом на стадии строительства или с привлечением ипотечного кредита, то на выделение долей дается полгода после оформления свидетельства о собственности или завершения выплат по ипотеке.

После выделения долей обязанности, связанные именно с использованием материнского капитала, заканчиваются. Однако остаются ограничения, связанные с распоряжением жилплощадью, принадлежащей несовершеннолетним.

И вот в этом отношении дальнейшие сделки с квартирами контролируются органами опеки и попечительства, что ограничивает продажу квартир с детскими долями вне зависимости от того, использовался ли при покупке материнский капитал.  

2.   Найти подходящий вариант продажи квартиры, купленной на материнский капитал  

Как правило, купленную на материнский капитал квартиру нельзя просто продать – детям будет негде жить. Исключение из этого правила – если ребенку требуются деньги на дорогое лечение. Учитывая приоритет жизненно важных интересов ребенка, орган опеки может дать разрешение на продажу квартиры без покупки нового жилья.  

Вообще, идеально подходит вариант с обменом жилья, или хотя бы одновременной продажи и покупки другой квартиры или дома.

Нужны веские основания для отчуждения недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему – например, улучшение качества или размера жилья, переезд семьи в связи со сменой места работы родителей, переезд из города в деревню или в другой регион по медицинским показаниям и тому подобное. При этом должны соблюдаться определенные условия:

  • в собственности ребенка будет не меньшее количество квадратных метров или доля в квартире, чем до этого;
  • новое жилье должно располагаться в не менее комфортном доме, чем до переезда – обмен нового жилья на развалюху не одобрят;
  • приветствуется переезд с окраин в центр города, из провинции в столицу;
  • кадастровая стоимость новой квартиры должна отличаться в большую сторону от старой (ну, или хотя бы стоимость детских долей должна стать выше, а не ниже).

Если новое жилье будет приобретаться с использованием ипотеки или число собственников в нем будет больше, чем в старой квартире, то опека может не согласовать такую сделку. Это будет ухудшением жилищных условий и способно повредить интересам ребенка. Как вариант, можно попробовать выделить детям доли в квартире родственников на время квартирной неопределенности.

3.   Согласовать сделку с органами опеки и попечительства  

Любые сделки, которые могут привести к отчуждению жилых помещений, принадлежащих детям, требуют разрешения от органа опеки и попечительства, иначе они не пройдут государственную регистрацию. Если каким-то образом даже удастся зарегистрировать такую сделку без согласия органа опеки, то это будет мошенничеством и повлечет, как минимум, расторжение договора.  

Исключением является ситуация, когда ребенок достигает возраста 18 лет и становится совершеннолетним. С этого момента органы опеки перестают защищать его интересы. В результате может получиться так, что доля старшего ребенка уменьшится при смене квартиры: доля его несовершеннолетних братьев и сестер не может быть уменьшена по закону, а вот его собственная доля такой защиты не имеет.  

Для получения разрешения на сделку нужно предоставить пакет документов в орган опеки:

  • заявление на получение разрешения на продажу – пишут оба родителя на бланках, которые можно взять у сотрудника органа опеки;
  • паспорта и свидетельства о рождении (если нет паспорта) владельцев квартиры, включая детей;
  • свидетельство о браке или о разводе;
  • свидетельство о собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
  • договор, по которому возникло право собственности на жилье;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • справка о зарегистрированных лицах – если ребенок не прописан в этой квартире, то нужна справка с места его постоянной регистрации;
  • справка о технической характеристике квартиры.

Единого административного регламента работы органов опеки пока нет, поэтому на разных территориях требования к документам могут различаться.

Могут и принять различные решения в одинаковых ситуациях, поэтому до подписания документов – в том числе и договора задатка, – следует проконсультироваться в опеке и узнать мнение чиновников относительно продажи квартиры с детскими долями.

 Если ребенок не входит в число собственников квартиры, а лишь зарегистрирован в ней по месту жительства, то получать разрешение органа опеки не нужно. 

4.   Пройти государственную регистрацию                                                        

В процессе подготовки сделки нужно серьезно проверить весь пакет документов – как по приобретаемой квартире, так и по своей, купленной на материнский капитал.  

Перед продажей доли членов семьи в квартире должны быть выделены в соответствии с соглашением, которое хранится в Пенсионном фонде с момента обращения родителя за материнским капиталом. Пройти согласование будущей сделки по продаже квартиры в органах опеки может быть нелегко, но это – лишь часть работы с документами.  

Органы опеки следят за соблюдением прав детей на сохранение доли в квартире, и на этом их зона ответственности заканчивается. Обеспечение юридической безопасности сделки целиком ложится на плечи родителей. Выбрать безопасный вариант обмена, продажи и покупки нового жилья, – все это требует сбора максимально полной информации.  

Наиболее надежный источник достоверных сведений о недвижимости – базы данных Росреестра.

Выписки из ЕГРН бывают разных видов и содержат не только информацию о текущей принадлежности квартиры, но и об истории перехода права собственности, об ограничениях и обременениях, о кадастровых номерах объектов, из которых был выделен данный объект (например, разделение квартиры на комнаты). Быстро получить любую выписку из государственных баз недвижимости можно через онлайн–сервис ЕГРН.Реестр, указав только адрес или кадастровый номер.  

Продать квартиру, купленную на материнский капитал, можно только через нотариуса, поскольку обязательно выделяются доли членов семьи, а все долевые сделки удостоверяются нотариально.

5.   Сообщить в органы опеки о выполнении условий разрешения

После завершения государственной регистрации продажи квартиры, купленной на материнский капитал. предоставить в орган опеки документы, подтверждающие наличие детских долей в новой квартире:  

  • договор купли-продажи,
  • выписку ЕГРН о регистрации права собственности.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

В подавляющем большинстве случаев банки не дают согласия на продажу ипотечной квартиры. Вместо этого они требуют от заемщика полного гашения ипотечного кредита, затем снимают обременение и предоставляют бывшему заемщику свободу действий. Однако не стоит думать, что легко будет найти покупателя, который согласится погасить ипотеку продавца и купить его квартиру.

Дело в том, что покупатель обычно тоже использует банковский кредит, а вот банки категорически не желают финансировать приобретение такого жилья.

Если банк покупателя заподозрит, что его клиенту пытаются продать квартиру, купленную на материнский капитал, то потребует дополнительно предоставить документы о том, что маткапитал не использовался.

Обычно для этого берут справку в Пенсионном фонде об остатке материнского капитала.

Причина такого отношения – в высоких рисках для покупателя и для залогодержателя (в данном случае – для банка), если продавец приобретал квартиру на материнский капитал:

  1. Даже если продавец сделал все по закону и выделил детям доли в квартире, то как залог она очень проблемна – при неуплате кредита выселить детей на улицу не позволят.
  2. Если доли не были выделены или были выделены с нарушениями – сделку можно оспорить в суде. Причем срок исковой давности намного длиннее общепринятого, 3 года после достижения обделенным ребенком 18-летия. Если, например, пострадал 5-летний ребенок, то он может заявить о своих правах даже через 15-16 лет.
  3. Если в результате сделку признают недействительной, то все участники должны будут вернуться на исходные позиции – квартиру вернуть продавцу, деньги – покупателю. Покупатель будет бесконечно долго получать свои деньги от продавца, и банк пострадает вместе с ним, ведь залог тоже аннулируется. Да и средства за это время значительно обесценятся из-за инфляции.

Такие проблемы возникнут по всей цепочке перепродаж квартиры, даже если квартира уже была неоднократно продана после использования маткапитала. Поэтому важно получить актуальную выписку из ЕГРН с историей перехода прав собственности и проверить использование материнского капитала во всех предыдущих сделках с квартирой. Заказать такую выписку можно из дома на сайте ЕГРН.Реестр.

Однако так ли уж невозможно продать ипотечную квартиру, купленную на материнский капитал? Вариантов немного, но они есть. Главным образом, это зависит от того, сможет ли продавец найти лояльного покупателя. Если, например, покупатель согласится погасить остаток долга по ипотеке в рамках договора задатка и орган опеки не будет возражать, то сделка вполне может состояться.

Продажа купленной на материнский капитал квартиры при разводе

Такая квартира находится в долевой собственности членов семьи и все юридические нюансы сделки по ее продаже связаны с двумя аспектами:

  1. Долевой характер собственности. Это значит, что нужно получить отказ других сособственников квартиры от покупки долей и договор купли-продажи оформлять нотариально.
  2. Согласование продажи с органами опеки.

На практике вопрос обычно решается одним из двух способов:

  • выкупить долю у бывшего супруга и остаться с детьми в той же квартире;
  • продать квартиру, деньги разделить соразмерно долям.

В последнем случае родителю с детьми достанется только часть выручки от продажи квартиры, купленной на материнский капитал, и сразу купить новое жилье без ухудшения условий и без привлечения ипотеки вряд ли получится. Однако орган опеки может дать согласие на продажу, если детям будут выделены доли в квартирах или домах родственников.

Наталья Петракова

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskiy-kapital

Квартира с материнским капиталом: как продать

Продажа квартиры после погашения ипотеки материнским капиталом
photographee.eu/Depositphotos

Особенностью оформления права собственности на жилье, купленное частично на средства материнского капитала, является наделение долями всех членов семьи, в том числе и детей. При этом граждане обязаны выделить доли детям в течение 6 месяцев с момента регистрации права собственности на квартиру или погашения ипотеки. Выдел долей осуществляется у нотариуса.

Главное о материнском капитале для покупки жилья

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

В чем сложность?

Наше государство обеспечивает охрану прав ребенка на недвижимость, купленную с помощью средств маткапитала. Поэтому, чтобы продать такую квартиру, необходимо получить согласие от органов опеки и попечительства. 

Процедура

Для начала вам необходимо письменно уведомить органы опеки по месту проживания о продаже жилплощади. В дальнейшем придется отправиться к ним на прием и заполнить заявление, в котором оба родителя обязуются соблюдать права и интересы несовершеннолетнего лица (ребенка).

Заявление составляется в присутствии инспектора по охране прав детства управления соцзащиты населения вашего района, который впоследствии заверяет данный документ. Затем представитель органов опеки проводит собеседование с родителями; а если ребенку больше 14 лет, с ним тоже.

Требования к продаже недвижимости, выдвигаемые органами опеки:

  1. Несовершеннолетний собственник не должен лишиться своей доли или эквивалентной суммы денежных средств (их переводят на счет ребенка). При этом доля ребенка в квартире, приобретенной с участием средств материнского капитала, не может уменьшиться, если разница никак не компенсируется.

  2. Родители либо опекуны обязаны предоставить ребенку условия проживания не хуже предыдущих. Доля в жилом помещении, площадь квартиры и удобства в новом жилье, как минимум, должны соответствовать прошлому.

Какие риски связаны с покупкой квартиры, купленной за маткапитал?

Маткапитал в 2020 году

Как получить согласие?

Лучшим способом получения согласия органов опеки на продажу квартиры «с маткапиталом» будет одновременная продажа имеющейся жилплощади и приобретение новой. Если родители продают жилье без выделения доли ребенка и без получения согласия (а такое бывает), такая сделка впоследствии может быть оспорена и признана недействительной.

Продажа квартиры, купленной в ипотеку, с вложением материнского капитала

Продать квартиру, за которую еще не выплачена ипотека, а средства маткапитала уже внесены, сложнее, чем продать такую же квартиру, но с закрытым жилищным кредитом. Когда вы покупаете жилье в ипотеку, оно находится в залоге у банка, и для начала вам необходимо получить его согласие на выделение доли.

А на эти условия готовы пойти далеко не все банки: мало кому хочется брать на себя ответственность за выделение детской доли, так как если родители-заемщики вдруг по каким-либо причинам откажутся или не смогут обслуживать свой ипотечный заем, квартиру придется реализовывать. А это является затруднительным, когда среди собственников есть несовершеннолетний.

Поэтому рекомендуется сначала погасить кредит и только после этого выделять в квартире доли.

Опасность для покупателей

Когда несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире, он становится полноправным участником сделки по договору купли-продажи. В случае, если собственник не исполняет обязательства по получению материнского капитала и не выделяет долю ребенку, это является серьезным нарушением условий и ведет к судебному пересмотру всех последующих действий с имуществом.

Иск в суд могут подать как дети, которые смогут претендовать на долю в квартире, когда достигнут совершеннолетия, так и заинтересованные государственные органы: прокуратура и органы опеки. По итогу покупатель квартиры (новый собственник) может лишиться собственности по решению суда, а квартира будет возвращена предыдущему владельцу и распределена в виде долевой собственности. 

Как узнать, был ли использован маткапитал?

  1. Убедитесь, что квартира была приобретена владельцами, а не приватизирована и не получена в наследство.
  2. Выясните, была ли у продавца возможность использования маткапитала. Для этого нужно узнать/спросить, есть ли у собственника квартиры второй (третий и последующий) ребенок, который родился позже 1 января 2007 г.

    , или первый ребенок, который родился позже 1 января 2020 г.

  3. Если гипотетически собственник мог использовать маткапитал, необходимо узнать, получил ли он его и потратил ли он его именно на «улучшение жилищных условий» — покупку недвижимости.

    Если продавец покупал первичное или вторичное жилье либо участвовал в долевом строительстве, об использовании маткапитала будет сказано в договоре.

Важно помнить, что если продавец покупал квартиру в ипотеку, он также мог оплачивать кредит с помощью материнского капитала.

Но выделить доли в квартире можно только после того, как кредит погашен, так как банк выдает ипотеку под залог квартиры. И в данном случае в договоре купли-продажи будет указано, что для покупки жилья была использована ипотека. А что кредит погашался с помощью маткапитала, указано не будет.

Покупателю остается надеяться на добросовестность продавца и исполнение обязательств с его стороны перед государством. Вместе с тем можно запросить у продавца выписку из банка, где будут указаны движения по счету, спросить о наличии детей и запросить справку из Пенсионного фонда.

Можно ли продать строящуюся квартиру, купленную на маткапитал?

Купив жилье за маткапитал, можно дать детям доли в другой квартире?

Как снизить риски перед покупкой квартиры?

  1. Самый простой способ — обратиться к юристу. В перечне многих юридических фирм есть услуга проверки чистоты квартиры. Юрист соберет с собственника все необходимые справки, а также проверит документы для проведения безопасной сделки.
  2. Самостоятельно провести сделку через нотариуса.

    Нотариус через реестр нотариальных сделок может узнать, давал ли собственник нотариальное обязательство о выделении долей детям. Но это не гарантирует достоверной информации в случае, если маткапитал использовался для погашения ипотеки, но доли по факту выделены не были.

  3. Риск исчезает, если собственник перед продажей сам покажет сертификат и предъявит справку из Пенсионного фонда, что материальный капитал не был использован на покупку данной недвижимости.

    Кроме того, вы можете не беспокоиться, если в свидетельстве о праве собственности уже есть выдел долей на всех членов семьи.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Инструкция: как купить вторичную квартиру за материнский капитал?

Могу ли я выкупить долю квартиры за маткапитал у своего отца?

Как продать квартиру, если она куплена на маткапитал?

Можно ли продать квартиру, если среди собственников – дети?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kvartira_s_materinskim_kapitalom_kak_prodat/101060

Вложил материнский капитал в квартиру и теперь хочу ее продать

Продажа квартиры после погашения ипотеки материнским капиталом

Купили квартиру в ипотеку. Часть денег внесли за счет средств материнского капитала. Ипотеку еще не выплатили. Хотим продать квартиру, но не знаем как.

Что делать?

Андрей

У вас есть три способа продать ипотечную квартиру:

  1. Досрочно погасить кредит, а потом продать квартиру без обременения.
  2. Оформить договор купли-продажи при согласии банка.
  3. Переоформить ипотечный кредит на покупателя.

Про каждый из вариантов в Т—Ж есть подробный разбор в отдельной статье.

Если доли еще не выделяли. Когда квартиру покупают в ипотеку, как правило, доли сразу не выделяют: банки предпочитают, чтобы у квартиры, которую передают в залог, были совершеннолетние собственники. Но это зависит от банка.

Наш калькулятор подскажет, как выделить доли правильно, чтобы у опеки не возникло вопросов.

+keys.flatArea,quester.childShare=quester.motherCapitalArea/(+keys.adultCount+ +keys.childCount),quester.realChildShare=Math.round(10Math.max(1,quester.childShare))/10,quester.adultShare=+keys.flatArea-quester.realChildShare*+keys.childCount;return ''})()+'Минимальная доля ребенка — %format.0('+quester.

realChildShare+') м²'”, “description”: [“'Вы купили квартиру '+keys.flatArea+' м², которая стоила %format('+keys.flatPrice+') Р, и вложили в нее материнский капитал в размере %format('+keys.motherCapital+') Р. Маткапиталом вы оплатили %format.0('+quester.

motherCapitalArea+') м² жилья — эта доля принадлежит всей семье и делится поровну между родителями и детьми. '+(+keys.adultCount

Если вы представляли в ПФР подобное обязательство, вам нужно обратиться в банк до продажи. Если остаток долга небольшой, возможно, банк разрешит вам выделить доли детям в этой квартире. Тогда на продажу вы выставите квартиру с непогашенной ипотекой и с детскими долями. Найти на нее покупателя будет непросто, но все возможно.

Или, в случае когда покупатель готов дать вам задаток, чтобы погасить остаток долга, вы можете закрыть ипотеку, потом выделить доли детям, а после этого оформить куплю-продажу.

Продавать квартиру без выделения долей детям опасно. Пенсионный фонд может потребовать деньги обратно и даже обвинить вас в мошенничестве. В такой сделке есть риски и для покупателя: договор могут оспорить, и квартиру у него заберут.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Органы опеки и попечительства обычно дают разрешение на совершение сделки, если родители взамен приобретают в собственность детей доли в праве общей собственности на другое жилье. При этом оно должно быть равноценным продаваемому — не меньшим по площади и стоимости.

Вот примерный перечень того, что может понадобиться:

  1. Заявление от обоих родителей о предоставлении разрешения на продажу — его вы можете написать непосредственно в ведомстве.
  2. Паспорта родителей.
  3. Свидетельства о рождении детей.
  4. Если детям больше 10 лет — их согласие на отчуждение принадлежащей им доли в праве общей собственности на квартиру.
  5. Правоустанавливающие документы на квартиру — в вашем случае это может быть договор купли-продажи или договор долевого участия в строительстве.
  6. Копии паспортов всех собственников жилого помещения.
  7. Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости.
  8. Поэтажный план и экспликация квартиры.
  9. Отчет о рыночной стоимости имущества.
  10. Выписка из лицевого счета.

Такие же документы нужно представить на квартиру, которую покупаете взамен.

Если вам разрешили сделку, вы можете оформить ее все теми же тремя способами. Только к документам для сделки купли-продажи приложите еще разрешение органов опеки и попечительства: без него регистрирующий орган не зарегистрирует переход права.

После сделки нужно обязательно выполнить те условия, о которых договорились с опекой: это проверят.

Если квартира была в собственности больше минимального срока владения. Тогда отчитываться о сделке и платить налог не нужно. Сейчас минимальный срок владения — 3 года или 5 лет в зависимости от года покупки. С 2020 года для единственного жилья он в любом случае составит 3 года — возможно, есть смысл немного подождать со сделкой, чтобы не терять деньги.

Если квартира у вас в собственности меньше минимального срока владения. Придется подать декларацию и посчитать налог. Возможно, платить ничего не нужно, потому что можно использовать вычеты.

Как учесть маткапитал в расходах. При расчете вычетов включайте в состав расходов на квартиру сумму материнского капитала. Есть такая особенность: при покупке квартиры маткапитал не входит в состав вычета, а при продаже — входит. То есть из суммы продажи можно вычесть все расходы, даже ту часть, которую за вас заплатил бюджет.

Что делать с процентами по ипотеке. При продаже квартиры их тоже можно включить в состав расходов. То есть проценты уменьшат доход от продажи жилья. Налог нужно начислить только на разницу между суммой продажи и расходами на покупку и уплату процентов.

Что делать с детскими долями. Если выделить доли детям по договору дарения или через соглашение, они получат их безвозмездно.

При продаже этих долей раньше минимального срока детям нужно начислить НДФЛ, причем со всей суммы продажи. Налог можно уменьшить только на какую-то долю вычета, но не на расходы по покупке этих долей, хотя родители за них заплатили.

Формально у детей таких расходов не было. Из-за этого многие семьи уже потеряли сотни тысяч рублей.

Подайте декларации по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Если есть налог к уплате, заплатите его в бюджет до 15 июля.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/prodazha-ipoteki-s-matkapitalom/

Продажа квартиры, если при погашении ипотеки использован мат.капитал | Дом | Квартирный вопрос

Продажа квартиры после погашения ипотеки материнским капиталом

  • Подскажите пожалуйста, продаем квартиру, погасили ипотеку и в том числе использовали материнский капитал. Собственник квартиры муж, никто не прописан.

    Могут ли покупатели как-то узнать, что доли детям не выделялись? Квартира новостройка, 3 года в собственности, ипотечное обременение сняли года назад.

    Я понимаю у риелторы покупателя должны быть выходы в ПФР? А еще как могут узнать?
    Чтобы не создавать лишних вопросов, продаем квартиру в МО и покупаем в Москве, доли выделить хотим уже в новой квартире.

  • Если у вас было досрочное погашение (а видимо так и было), то грамотный риэлтор покупателей спросит условия досрочного погашения. Обычно риэлторы просекают такие моменты, двое детей и погашенная ипотека.

    Именно по этой причине, я не использую свой мат. капитал на квартиру….мало ли, что в жизни случится, вдруг надо будет срочно продать. Уж очень незначительно падает ежемесячный платеж, не стоит оно того.

  • можно сказать, что погасили ипотеку просто суммой денег, как они проверят маткапитал это был или нет?продала машину за 350 тысяч и погасила остаток ипотеки, надоело платить допустим

    Имеют ли право допустим покупатели требовать от меня справку об остатках материнского капитала?

  • да вы вообще можете не показывать документы, вопрос на сколько нужно это покупателям и насколько нужно именно вам продать квартиру , а найти информацию в пфр думаю можно также как и например расширенные выписки

  • Справку просят из пф, что маткап не использовался.

  • Вы видимо никогда не сталкивались с ПФР, выудить от них информацию очень сложно.

  • Есть ли форма такой справки?

  • У меня знакома я работает в ПФ на Панфилова в Химках, она мне сказала, что прокуратура в массовом порядке выборочно берет пачку обязательств и вперед…где продали и не оформили все вернуть в первоначальную собственность..покупатели очень рискуют.

  • Интересно как прокуратура узнает продана квартира или нет? Допустим я продаю квартиру в московской области и покупаю в Москве. В пенсионный фонд никакой информации не поступает, пенсионный фонд перечислил деньги в банк на погашение ипотеки два года назад и обременение с квартиры снято, выдается свидетельство о собственности, даже если я наделили детей долями, то в ПФР никакую информацию не представляю и нигде в регпалате не спрашивают с использованием капитала или нет была куплена квартира.Не в обиду вашей подруге, но именно на панфилова в ПФР северного округа у нас постоянно теряли документы при оформлении ипотечного взноса, давали ошибочные советы и не забуду, как мадам из отдела материнского капитала спала под вентилятором в летний день и я ее разбудила. Пределом критической массы было то, что они вызвали меня по телефону, я приехала, мне вручили бумагу и сказали отнести в другой кабинет этажом ниже. Это был пипец)) тащиться с двумя детьми по пробкам, чтобы перенести им бумажку из кабинета в кабинет.

    Проверка прокуратуры проводится наверняка по жалобам)

  • Если я у нотариуса оформляю обязательство для покупателя, что обязуюсь выделить доли детям в покупаемой новой квартире ? Есть ли такая форма?

  • Говорю же выборочно проверяют!

  • И что в реестре скажут? Квартира была в ипотеке, ипотека снята…собственник как был один, так и остался. Сказать может только ипотечный банк, который получил маткапитал.

    Но раз обременение банк снял , выдал справку о погашении ипотеки ( кстати там тоже не указано откуда поступили денежные средства) и собственность оформлена, то у банка к владельцу квартиры претензий нет.

    А вот если продавать квартиру с выделенными долями, то тогда ипотечные банки связываться с несовершеннолетними не хотят

  • Я только сейчас продала квартиру с непогашенной ипотекой с использованием МК, как я пожалела что сказала банку и покупателю что использовался МК если б не сказала, то продала по тихому, ан нет потянул меня кто-то за язык! в банке и не догадывались что там у них использовалось программа составлена так, что только остаток задолженности виден. Если хотите продать продайте по тихому, а том что будет то будет!

  • Да, спасибо. Наверное так попробуем, просто геморроя с этим долями детям много.

  • И? что это дает покупателю? У вас есть обязательства выделить доли в продаваемой вами квартире. То есть вашу сделку можно будет признать незаконной. А то, что вы там что-то будете выделять детям в новых квартирах это ваше право. У вас обязательства именно в этой конкретной квартире.

  • очень надеюсь, что бумеранг таки существует.

  • Ответьте, как ЗАКОННО продать квартиру с невыплаченной ипотекой с использованным мат.кап. в банке не выделяют долю детям!

  • А как можно продать то за что денег не заплатили? С согласия и согласования с банком, только после выплаты долга, ни как не иначе, вы сперва долг погасите, а потом уже обременение снимут. Технически может выглядеть и одновременно, но суть от этого не меняется. Обязательства данные вами в отношении мат капитала, как раз после погашения и должны исполнить и потом уже с разрешения опеки продавайте.Сами себе усложнили жизнь.Нету денег не принимается в вашем случае, вы же их взяли, значит надо отдать.

    Можно найти покупателя, готового заплатить вам аванс в сумме долга, погасить ипотеку, выделить доли по обязательству, обратится в опеку за разрешением на продажу, вот законный путь.

  • почему именно так? у нас был вариант 2 ячейки 1 банку, вторая продавцу, банк дает согласие на снятие обременения, в регпалату подаются сразу все документы, сначала 5 дней снимаем обременение, потом регистрируем квартиру на нас, доступ к ячейкам у все после получения нами квартиры

  • Потому что у автора был использован маткапитал. Поэтому схема только звучит похоже, а по сути сильно отличается.

  • Я же написала про ипотечников “Технически может выглядеть и одновременно, но суть от этого не меняется.”
    А в случае МК есть еще и обязательство наделить долями, поэтому между снимается обременение и регистрацией на нового собственника, надо еще обязательство исполнить, наделить долями детей, а дети просто так без разрешения опеки продать не могут, им взамен что то покупать надо.

  • Это вы о себе? Вам конечно вернется, не сомневайтесь. Я делаю, как удобно моей семье и не собираюсь потом отнимать квартиру, которую продала.
  • Аванс от покупателя более 3-х млн, смешно звучит! Главное в том, что вернуть МК невозможно в ПФ, я писала в пенс. фонд мне ответили федеральная программа невозможно вернуть, выделить долю детям тоже невозможно, почти тупик правовой. Я все таки продала квартиру с дисконтом равную МК .

  • это я Вам. Вы нарушаете закон и заведомо планируете обмануть будущих покупателей. На языке УК это называется мошеничество.И это не Вы будете иметь возможность вернуть квартиру через много лет у людей которые честно заплатили за квартиру, а Ваш ребенок. Как там все обернется и воспользуется ли он своим правом предсказать невозможно.

    Очень надеюсь, что облапошить ничего не подозревающих покупателей у Вас не получится.

  • Я поняла, что мне. Но вот про бумеранги и всякую хрень вы первая начали разговор. Отбросьте эмоции, я не вам продаю.Я прекрасно понимаю, что могут сделать дети в течении 3 лет после 18 летия, у которых родители провели такую сделку.никто не собирается отнимать квартиру, которую продали. Мои дети ничего не узнают о маткапитале и жилье у них будет.

    Терять деньги и продавать дешевле из-за выделенных долей, я тоже не собираюсь.

  • Вот и славно. Пожелаю Вам купить именно такую же квартиру и понадеяться на порядочность продавцов в дальнейшем. Вы же не видете ничего страшного в продаже такой квартиры, значит и покупка, следуя Вашей же логике, тоже будет хорошим приобретением.

  • Я уже купила)) в новостройке у застройщика)
    Выпейте валерьянки и не нервничайте) морщины появятся)

  • Еще лучше. Вы в курсе, что срок давности начинается с того момента, как ваши дети узнают о нарушении своих прав?Раз вы не собираетесь им об этом говорить, они вполне могут устроить покупателям иск тогда, когда зададутся этим вопросом и узнают, куда пошел маткапитал.И, т.к. времени до этого еще достаточно, к тому моменту уже могут появиться механизмы, позволяющие им узнать судьбу этих денег.Сочувствую вашим покупателям. Они нарвались на мошенников (без эмоций, именно так и называется то, что вы обираетесь сделать).

    ЗЫ. Доли в новой квартире можете выделять, можете не выделять – это не важно, никакого отношения к МК они не имеют.

  • именно так это и называется. мошенничество. детей собственности лишили,а теперь и покупателя подставляют.

  • дама в курсе и ей насрать.

  • Вопрос в тему. Автор темы описала, в общем, схему, которую использует не она одна.Подскажите, от подобных схем сейчас можно защититься? Ну там затребовать у продавцов какие-нибудь справки, где было бы отражено использование маткапитала или следовало, что он не был использован?

    Или легальных возможностей никаких и либо только “через задний проход”, если у кого есть выход в ПФР, либо просто не покупать квартиры, в которых может всплыть использование МК (но это уж очень много отсекается).

  • вы правильно выразились “через задний проход”

  • Ну что через это место у нас (да и не только у нас) можно сделать что угодно – это ни для кого не секрет.
    Вопрос, есть ли не такие вонючие методы.

  • а вот я задумалась. Как мне в будущем (если вдруг захочу продать свою кв-ру), убедить покупателя в том, что мат капитал я не использовала при погашении ипотеки?
    Быть может запросить при погашении ипотеки какую-то выписку по платежам, где будет видно, что досрочного погашения не было….а если таки удастся досрочно погасить?

  • Запросить у продавца справку из ПФ об остатке средств МСК. Такие справки ПФ ежегодно высылает получателям МСК, не использовавшим его. Если размер МСК равен установленному законодательством (точный размер всегда можно найти в интернете), то право продавца на МСК не реализовано, а значит, можно смело покупать это жильё.Если же продавец не сможет или не захочет подтвердить, что его МСК в целости и сохранности, то связываться с ним опасно
  • нашла, ответ выше
    НО….если я использую мат капитал, на другие нужды….например образование детей, то справка из ПФ покажет что таки мат капитал использовался, но они не обязаны отслеживать куда….

  • а как узнать-есть ли у продавца дети?
    у моего мужа не вписан ребенок был при получении нового паспорта

  • а недостаточно, что дети будут в паспорте жены?

  • наверное вы автор темы? Так вот дети вписаны у вас, продать без вашего согласия муж не имеет права, даже если он собственник. Поэтому в сделке вам все равно придется фигурировать.

  • нет,я не автор темы. эт я на будущее

  • Как выглядит такая справка не знаю, я так поняла что справка из ПФ показывает только остаток средств на МК.

  • Я автор темы , такие страсти разгорелись . Спешу всех успокоить, поговорили с риелтором, доли выделять будем, она нас убедила, что при продаже проблем не должно быть, поможет в оформлении. Спасибо всем ответившим.
  • А долями как наделяют? Дарят или как оформляется это? Каким договором?

  • Только договором дарения.

  • А разве можно детям ( когда они станут взрослыми) потом передарить допустим эту долю другому человеку ( например сестре или брату)?

  • Можно, но только по достижении совершеннолетия.

  • У меня двое детей, ни один из них в паспорт не вписан. Так что и в паспорте жены не обязательно.

  • главный вопрос, выделять доли будете где, надеюсь в продаваемой квартире?

  • Да, конечно в продаваемой

Источник: https://eva.ru/house-and-hobby/messages-3370011.htm

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.