Продажа квартиры с использованием ипотеки

Содержание

Как продать квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция продажи ипотечной квартиры

Продажа квартиры с использованием ипотеки

Последние изменения: Январь 2021

Приобретение жилья по ипотечному кредитованию – стандартная процедура на вторичном рынке. Алгоритм включает более тщательный контроль сделки, так как продать квартиру в ипотеке невозможно без третьего участника – банковской организации.

Если по реализуемому объекту не выплачен кредит, то квартира находится в залоге у кредитной организации, а если жильё приобретается покупателем в ипотеку, то размер финансирования, сроки и условия подлежат согласованию с коммерческим банком.

Механизм отчуждения требует дополнительных шагов, включая оценку реализуемого жилого помещения и составление предварительного договора.

Оценка объекта недвижимости

Определение реальной рыночной стоимости важно для всех участников сделки, но первостепенно значимо для продавца при продаже квартиры в ипотеку.

Этому существует простое объяснение – коммерческие учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием, имеют собственную службу, занимающуюся как проверкой объектов обеспечения, так и их непосредственной оценкой.

При завышении банк просто откажет в финансировании, а явное занижение ударит «по карману» продавца.

Самостоятельная оценка

Если кредитная организация не настаивает на отчёте, выполненном профессиональными оценщиками, то продавец может самостоятельно оценить объект недвижимости для продажи квартиры на вторичном рынке по ипотеке.

В качестве источников информации можно использовать:

  • данные на Интернет-ресурсах о продаже сопоставимого жилья;
  • сведения, полученные от лиц, купивших или продавших аналогичные объекты.

Изучив вторичный рынок, можно ввести поправочные коэффициенты в зависимости от качественных характеристик (наличие капитального ремонта, замена сантехники и т.д.), влияющих на стоимостной показатель, и оценить в среднем квадратный метр с учётом этажности, года постройки и инфраструктуры. Полученное значение арифметически умножается на метраж квартиры и выводится оценочная стоимость.

Оценка экспертов

Несмотря на платность услуги, экспертная оценка, выполненная лицензированными оценщиками, придаёт значимости при продаже квартиры через ипотеку в глазах кредитного учреждения и снимает вопросы о возможности торга у покупателя. Алгоритм проведения включает:

  1. Поиск оценщика. Рекомендуется отдавать предпочтение компаниям, имеющим положительное реноме на рынке оценки недвижимости и пользующимся доверием конкретного банка, так как происходит продажа квартиры по ипотеке при участии кредитной организации, осуществляющей финансирование или дающей одобрение на смену залогодателя.
  2. Заключение договора с оценщиком. В документе фиксируется стоимость, время проведения, порядок оплаты и предоставления результата.
  3. Получение отчёта. Процедура продажи квартиры по ипотеке может предусматривать непосредственно передачу отчёта кредитному учреждению или продавцу для самостоятельного вручения.

Процесс в общей сложности занимает неделю. К отчёту прикладываются фотографии объекта, требующие выезда оценщика. Аккредитованные в банке компании могут составить документ по определённому шаблону с непосредственным представлением в финансовую организацию.

Поиск покупателя для ипотечной недвижимости

К поиску потенциального покупателя целесообразно перейти после проведённой оценки жилья. Продавцу следует определиться, как продавать квартиру по ипотеке, выбрав один из следующих способов:

  1. Самостоятельный поиск покупателя. Выбор данного способа предполагает размещение объявлений в средствах массовой информации и на специальных сайтах.
  2. Поиск при помощи агентства недвижимости или частного риелтора. Этот метод позволит сэкономить время, прибегнув к услугам посредников, однако расстаться с денежными средствами, составляющими порядка 2-5 % от стоимости реализуемого объекта.

Вне зависимости от выбранного способа продажи важным моментом, служащим для дальнейшей заинтересованности покупателя в приобретении является фактический осмотр квартиры. Услуги профессионалов помогут представить объект в выгодном свете, учитывая наиболее выигрышное время суток для демонстрации, акцентировать внимание на достоинствах и замаскировать недостатки.

Если жильё реализуется вместе с техникой и мебелью, то необходимо составить опись, присвоив имущественным ценностям инвентарные номера.

Согласование с банком реализации ипотечного жилья

 

Схема продажи квартиры по ипотеке требует одобрения кредитного отдела финансового учреждения. Реализация жилья, по которому не выплачен ипотечный кредит, невозможна без одобрения смены залогодателя или досрочного погашения обязательств и снятия обременения.

Продажа жилья в ипотеку

Банк рассматривает личность покупателя и предлагает доступные программы кредитования, устраивающие обе стороны. Ведущие банки предоставляют ипотечные кредиты от 300 тысяч рублей на период до 30-ти лет. Процентная ставка зависит от срока кредитования, ликвидности объекта недвижимости и оценки платежеспособности покупателя.

После выбора программы и согласования с банком покупатель заполняет заявку посредством:

  • заполнения на сайте коммерческого учреждения;
  • составления для действующих клиентов в личном кабинете;
  • личного посещения отделения банка.

После предоставления заявки покупатель и продавец ожидают решения кредитной организации. Банками рассматриваются документы, и принимается решение на протяжении 3-5 дней. При отказе в кредитовании продавцу придётся заново подыскивать покупателя или покупателю изыскивать собственные средства для приобретения квартиры.

Продажа жилья с непогашенной ипотекой

Можно ли продать квартиру, взятую в ипотеку, если ипотека еще не выплачена? Зачастую возникают ситуации, когда реализовывается объект недвижимости при наличии обременения. Продажа квартиры, купленной в ипотеку, находящейся в залоге у банка до полного погашения кредитных обязательств предполагает два варианта:

  1. Смена залогодателя. Обязательства по дальнейшему погашению кредита и начисляемых процентов передаются от продавца покупателю. Схема возможна при согласии и одобрении третьей стороны – кредитной организации.
  2. Погашение ипотеки покупателем. При отказе банка от передачи обязательств потенциальному покупателю, последний может полностью погасить кредит, после чего снимается обременение, а расчёт переходит в двустороннее русло между продавцом и покупателем без дальнейшего участия банковской организации.

Чем меньше остаток по кредиту в денежном выражении и ликвиднее реализуемый объект недвижимости, тем больше процент вероятности одобрения банка. Оптимальный вариант – погашение остатка кредита деньгами покупателя при наличии возможности и свободных средств.

Для реализации недвижимого объекта от продавца необходима подготовка и предоставление документов. Продажа квартиры с ипотекой требует рассмотрения пакета документации не только покупателем, но и банком – текущим или перспективным залогодержателем. Продавец обязан предъявить:

  1. Удостоверения личностей всех собственников:
    • внутренние паспорта взрослых членов;
    • свидетельства о рождении несовершеннолетних владельцев.
  1. Правоподтверждающий документ – выписку из ЕГРН, выдаваемую вместо свидетельства о праве собственности с середины 2016 года.
  2. Правоустанавливающий документ:
    • договор мены или купли-продажи;
    • свидетельство о наследовании либо приватизации;
    • дарственную;
    • решение судебного органа.
  1. Технический паспорт, включающий план, выдаваемый БТИ. Наличие неузаконенной перепланировки служит поводом для отказа банка в ипотечном кредитовании, поскольку реализовать данный объект залога кредитное учреждение не сможет без проблем.
  2. Справку управления жилищно-коммунального хозяйства. Документ необходим только покупателю для подтверждения отсутствия просроченной задолженности по потреблённым услугам.
  3. Расширенную выписку из домовой книги. Формуляр отражает:
    • всех зарегистрированных на текущий момент граждан;
    • временно снятых с регистрации лиц с указанием причин и даты выписки.
  1. Дополнительные документы при наличии:
    • зарегистрированных несовершеннолетних – разрешения органов опеки на реализацию жилья;
    • совместной собственности – нотариально заверенного согласия сособственника.

Если объект недвижимости сдаётся в аренду, то необходим договор аренды для сопоставления сроков и времени освобождения квартиры арендаторами.

Оформление договора купли-продажи

Отличительная особенность сделки, определяемая участием банка – обязательное оформление предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке и подписание основного соглашения только после согласования с кредитной организацией.

Предварительный договор обязан включать:

  • паспортные данные продавца и покупателя;
  • детальную информацию об объекте недвижимости;
  • существенные условия, включающие порядок расчётов, размер первоначального взноса, общую стоимость объекта:
  • условия расторжения сделки и возврата внесённого аванса или задатка;
  • дату составления и подписи участников.

После изучения банком предварительного договора, рассмотрения заявки и документов при условии одобрения заключается основной договор, дублирующий положения предварительного соглашения.  Изменения могут быть внесены при выраженном несогласии финансовой организации по определённым пунктам.

Завершающий этап реализации

После подписания документов сделка купли-продажи квартиры в ипотеку будет считаться завершённой после регистрации права собственности нового владельца на объект недвижимости в Росреестре.

В зависимости от наличия или отсутствия кредитного бремени, в выписке из ЕГРН будет отражено:

  • наличие обременения в виде нахождения объекта в залоге у банка до полного погашения обязательств;
  • отсутствие обременений, если покупатель оплатил числящийся долг по ипотеке.

Передача имущественного объекта в удовлетворительном состоянии фиксируется актом приёма-передачи, а окончательный финансовый расчёт подтверждается распиской – важной для банка, поскольку является свидетельством выполнения обязательств.

Юридическое сопровождение

Участие в процессе составления и подписания договора юристов финансовой организации исключает значительную часть рисков, однако особенности продажи квартиры по ипотеке заключаются в наличии третьей заинтересованной стороны с противоположными продавцу интересами. Если продавец заинтересован дороже реализовать объект недвижимости, то банк наряду с покупателем дешевле приобрести.

Сопровождение сделки грамотными юристами поможет решить ряд вопросов в пользу продавца, касающихся выбора оценщика и необходимости привлечения профессионала для поиска покупателя, составления договора с минимизацией рисков.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/ipoteka/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Можно ли продать ипотечную квартиру

Продажа квартиры с использованием ипотеки

Что делать, если квартира в залоге у банка и ее нужно продать? А если для покупки квартиры использовался материнский капитал или военная ипотека? Расскажем, как продать ипотечную квартиру в разных ситуациях.

Можно ли продать ипотечную квартиру по закону

Почти 30% квартир, приобретенных в ипотеку, приходится продавать до окончания срока кредита в силу различных причин:

особенность ипотечных отношений – ограничение прав собственника на распоряжение недвижимостью. Для любых законных сделок с такой квартирой требуется письменное согласие банка-кредитора.

Поэтому при любом варианте продажи нужно будет сначала обратиться в кредитную организацию, обсудить совместные действия и предоставить информацию.

Письменное разрешение банка на юридические действия с квартирой подается в Росреестр вместе с остальными документами для регистрации сделки.

Единственное исключение – полное погашение кредита. После этого банк отменяет обременение в ЕГРН, квартира выходит из ипотеки и владелец имеет право самостоятельно ее продать.

Как могут продать ипотечную квартиру без участия заемщика

Инициатива по продаже квартиры в ипотеке может быть как со стороны заемщика, так и со стороны банка.

Банк потребует продажи залога при плохой ситуации с выплатами по ипотеке и отсутствии взаимопонимания с заемщиком. При этом должнику выгоднее самому найти покупателя. Если все же должник не может или не желает самостоятельно искать варианты, то банк обратится в суд, а затем организует продажу квартиры в ипотеке через процесс торгов.

Процедура длительная, занимает год-полтора и приводит к потерям для заемщика:

  • ухудшение кредитного рейтинга в результате просрочек по кредиту;
  • цена продажи ипотечной квартиры при реализации через торги может опуститься до уровня залоговой стоимости и далее – на 20-30% ниже рынка;
  • банк вычтет из выручки от реализации все суммы штрафов и повышенных процентов по просроченному займу.

Заемщик получит только остаток суммы после всех удержаний, если что-нибудь вообще останется. С суммы продажи нужно будет уплатить НДФЛ на общих основаниях.

Как продать ипотечную квартиру: 3 способа самостоятельной продажи

Существует три основных способа продажи ипотечной квартиры самим заемщиком:

  1. Свободная продажа после выкупа квартиры собственником через погашение кредита. Для погашения кредита заемщику потребуются либо собственные, либо заемные средства – например, потребительский кредит. После выплаты ипотечного кредита банк обязан снять обременение с недвижимости. Такой способ наиболее выгоден с финансовой точки зрения, поскольку не создает затруднений потенциальным покупателям.
  1. Выкуп квартиры покупателем (новым владельцем) путем гашения остатка долга по кредиту продавца без оформления ипотеки.

Безопаснее всего действовать через банк с использованием депозитарных ячеек. В одну ячейку помещаются наличные для уплаты остатка долга, в другую – остаток суммы для последующей передачи продавцу после регистрации прав нового собственника квартиры. Таким образом снижаются риски для всех сторон сделки: банк получает свои деньги и обеспечивает взаимные гарантии продавца и покупателя.

Общая последовательность действий такова:

2.1. Поиск покупателя – в объявлении целесообразно сразу указать, что квартира под ипотекой. Это позволит отсечь аудиторию, которой такая недвижимость изначально не подходит.

2.2. Продавец и покупатель заключают предварительный договор о продаже ипотечной квартиры или договор задатка через нотариуса – с обязательной оговоркой о порядке расчетов и последующем заключении договора купли-продажи.

2.3.  Производятся расчеты – обычно с использованием депозитной ячейки банка, но возможны и другие способы.

2.4.  Снимается обременение банка, подписывается и сдается на госрегистрацию договор купли-продажи. Для снятия обременения в Росреестр нужно предоставить закладную с отметкой о погашении и заявление кредитора о снятии ипотеки.

2.5.  После завершения регистрации сделки обе стороны получают выписку из ЕГРН о переходе права собственности на квартиру.

  1. Покупатель оформляет ипотечный кредит в том же банке для приобретения той же самой квартиры. Процедура стандартная, риски для всех минимальны.

Для такой схемы продажи потребуется согласие банка поменять старого заемщика на нового. Покупателю потребуется подготовить пакет материалов для получения ипотеки, а банк будет его проверять. Если кандидат в заемщики чем-либо не устроит кредитора, сделка не состоится.

При положительном решении банка заключаются два договора: договор купли-продажи и договор цессии (уступки права требования долга по кредиту). При этой схеме приобретатель жилья не будет тратиться на оценку и подготовку документов по квартире – они уже есть в банке. Квартира перейдет от бывшего собственника к новому владельцу без разрыва во времени.

После завершения сделки продажи ипотечной квартиры в выписке из ЕГРП будет числиться обременение только по новой ипотеке, старое снимут.

Проверить наличие обременений по любой квартире в любой момент можно через онлайн-сервис ЕГРН.Реестр – официальная выписка из государственной базы данных будет выслана файлом с ЭЦП максимально оперативно. Потребуется указать адрес или кадастровый номер недвижимости.

Можно ли продать ипотечную квартиру, купленную на материнский капитал

В принципе, можно. На практике – очень сложно. Дело в том, что материнский капитал предполагает выделение долей детей в приобретаемой квартире.

Пока квартира находится в ипотеке, этого можно не делать, если дать Пенсионному фонду обязательство выделить детские доли после завершения выплат по кредиту. В течение максимум 6 месяцев после гашения кредита и снятия обременения сделать это будет необходимо.

Иначе ПФР может потребовать деньги назад и возбудить дело о мошенничестве, а покупатель потеряет квартиру.

Таким образом, получается, что выделить доли все же придется еще в период действия ипотеки – а для этого требуется разрешение банка, который не заинтересован в появлении несовершеннолетних собственников. Даже если банк согласится, то продавать придется квартиру с невыплаченной ипотекой и детскими долями. Будет сложно найти покупателя и в любом случае не получится взять хорошую цену.

Кроме того, на защиту интересов детей встанет орган опеки – необходимо заранее проконсультироваться там и выяснить, при наличии каких гарантий могут дать разрешение на сделку.

Если доли детей будут небольшими (недостаточными для покупки любой жилплощади), то орган опеки может просто потребовать разместить деньги от продажи детских долей на банковском счете. Счет должен быть открыт на имя каждого ребенка отдельно.

Однако бывает и так, что орган опеки дает разрешение на выписку детей с жилплощади и продажу квартиры только при условии  предоставления детям аналогичных прав в другой квартире.

Как продать ипотечную квартиру, купленную по военной ипотеке

Чтобы продать такую квартиру, сначала нужно расторгнуть сделку по военной ипотеке. Это нужно согласовать с Росвоенипотекой – каждый случай рассматривается индивидуально. При этом есть общее правило – для снятия ипотеки в пользу государства должны быть погашены все обязательства по объекту недвижимости, включая банковский кредит, если он привлекался.

Самый простой способ продать такую квартиру – погасить обязательства военнослужащего перед Росвоенипотекой и банком за счет собственных средств и снять обременение. После этого квартиру можно продавать, а военной ипотекой можно воспользоваться повторно.

Обычный порядок действий при продаже квартиры под военной ипотекой:

  1. Узнать в банке и Росвоенипотеке сумму задолженности и сообщить о намерении снять обременение.
  2. Найти покупателя и деньги для погашения долга по кредиту и расчетов с Росвоенипотекой. Если своих средств нет или мало, можно воспользоваться кредитом. Покупатель также может внести свои средства в счет погашения задолженности продавца – например, по предварительному соглашению о продаже ипотечной квартиры.
  3. Погасить задолженность перед банком, получить закладную и снять обременение в Росреестре.
  4. Вернуть средства в Росвоенипотеку и направить заявление о снятии обременения в пользу государства.
  5. Получить официальную выписку из Росреестра об отсутствии обременений. Заказать такую выписку можно круглосуточно на сайте ЕГРН.Реестр. Данные формируются из базы данных Росреестра, юридически значимая выписка поступит на электронную почту.

Заключение

Продажа квартиры в ипотеке всегда означает финансовые потери. Как минимум, придется сделать скидку 10-15% для того, чтобы потенциальный покупатель согласился терпеть неудобства и дополнительные риски, связанные с покупкой залогового имущества.

Зачастую такими квартирами интересуются профессиональные риэлторы, которых не пугают юридические сложности работы с банками. Цена продажи будет минимальной, позволяющей риэлтору хорошо заработать на перепродаже.

Поэтому идеальный вариант – сначала выкупить квартиру, а затем продавать чистый от обременения объект. Если собственных средств для гашения остатка долга недостаточно, можно решить вопрос с помощью получения потребительского кредита.

Позднее можно продать ипотечную квартиру без потери стоимости, выплатить все долги и получить хороший доход.

Наталья Петракова

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/mozhno-li-prodat-ipotechnuyu-kvartiru

Как можно продать квартиру в ипотеке: способы, особенности военной ипотеки и продажи доли

Продажа квартиры с использованием ипотеки

Ситуаций, когда нужно продать квартиру в ипотеке, может быть множество. Среди вариантов – развод или расширение на большую жилплощадь. Итак, давайте разберём, как происходит процедура продажи и что для этого понадобится.

  1. Подробнее о продаже
  2. По какой причине может потребоваться продажа ипотечного жилья?
  3. Как банк относятся к таким сделкам?
    1. С участием банка
    2. Без участия банка
  4. Права владельца на квартиру в ипотеке
  5. Особенности продажи ипотечной недвижимости
  6. Способы продажи квартиры в ипотеке
  7. Процедура продажи квартиры в ипотеке
    1. Что потребуется?
    2. Какие потребуются документы?
    3. Пошаговые действия
  8. Нюансы продажи квартиры с материнским капиталом
  9. Особенности продажи квартиры при разводе
  10. Риски продажи квартиры в ипотеке
    1. Для покупателя
    2. Для продавца

Подробнее о продаже

Недвижимость, которая находится в обременении, не может быть продана без разрешения банка. Поэтому заемщик может только пользоваться жильем, которое находится в ипотеке. Кроме того, заемщик должен содержать жилье в надлежащем виде.

А вот продажа жилья третьим лицам, либо его утрата незаконна. Однако есть ряд ситуаций, когда банк может пойти на встречу клиенту и разрешить продажу жилья, находящегося в ипотеке.

Клиент может захотеть продать жилье в следующих случаях:

  • при потере достаточного для погашения займа дохода;
  • если появилась необходимость в более просторном жилье;
  • клиент хочет заработать на ипотечном кредите.

Все эти причины совершенно законны и могут послужить для продажи залогового жилья.

Как банк относятся к таким сделкам?

Жилье, приобретенное с помощью ипотечного кредита, является собственностью должника, однако, чтобы его продать, нужно вначале получить согласие банка.

И здесь есть несколько вариантов развития событий. С одной стороны банк заинтересован в том, чтобы займ был полностью погашен, и старается не препятствовать тому, чтобы клиент больше не нес долговые обязательства по жилищу.

Но с другой стороны при продаже залогового жилья банк теряет свои проценты, а так же прибыль, которую он постоянно получает, пока клиент выплачивает проценты по кредиту.

Права владельца на квартиру в ипотеке

Не смотря на то что владельцем жилья является человек, который взял недвижимость в ипотеку, продать ее без разрешения банка он не имеет права.

Для того, чтобы было продано имущество, нужно вначале получить одобрение финансовой организации.

Особенности продажи ипотечной недвижимости

В том случае, если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, то финансовая организация не имеет права отказать в продаже имущества. А чтобы заемщики не злоупотребляли подобной возможностью, продажа квартиры в ипотеке сопровождается наложением заградительных комиссий и штрафных санкций.

Однако подобные санкции несравнимы с теми последствиями, которые сулят вам прекращение платежей по ипотечному кредиту. Поэтому если вы понимаете, что больше не можете оплачивать ипотеку – не затягивайте с продажей, попробуйте решить ситуацию через судебное разбирательство.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Итак, давайте разберем, каким образом можно продать квартиру, которая находится в обременении у банка.

С участием банка

В том случае, если у хозяина жилья не хватает времени на продажу квартиры (к примеру, он часто находится в командировках или меняет место жительства), заемщик может переложить обязанности по продаже квартиры на плечи банка.

При таком раскладе снятием обременения занимается только финансовая организация и покупатель, а присутствия заемщика здесь не требуется. Остаток от совершенной сделки, если только он есть, после регистрации жилья заёмщик может забрать в депозитарной ячейке банка в любое время.

Часто так происходит сделка еще и в том случае, если клиент не выполняет свои обязательства по оплате платежей, у него накапливается большой долг, и финансовая компания принимает решение о продаже жилья и снятии обременения.

Без участия банка

Здесь возможно несколько вариантов событий, и один из них – это досрочное погашение. Как и при каких условиях можно продать жилье таким образом? Найти покупателя, который будет согласен на подобную схему, довольно сложно. Многих клиентов отпугивают обремененные квартиры, тем более что на вторичном рынке всегда есть альтернативные юридически чистые предложения.

Чаще всего к подобной досрочной схеме прибегают лица, которые вкладывают средства в строящееся жилье. Квартиры с современной планировкой, да еще и в новостройках, пользуются большим спросом, а на заключительной стадии строительства у нормального, добросовестного заемщика практически не бывает свободных вариантов.

Потенциальный покупатель жилья вносит задаток, необходимый для полного погашения ипотечного кредита в банке, по дополнительному соглашению с заемщиком, которое должно быть заверено у нотариуса.

После того, как обременение будет снято, а ипотечный кредит – закрыт, что, как правило, занимает до пяти рабочих дней, покупатель и продавец жилья посещают регистрационную квартиру и оформляют договор купли-продажи, либо переоформляют договор долевого строительства.

Еще один вариант – это самостоятельная продажа. Если вы продаете квартиру сами, то не стоит скрывать тот факт, что жилье находится в обременении у банка. Если вы будете выдавать клиенту информацию частями и умалчивать о важных деталях, то покупатель может подумать, что его вовлекают в какую-то аферу.

На самом деле здесь все довольно просто. После того, как покупатель посмотрит квартиру и она ему понравится, он должен будет обратиться в финансовое учреждение и изъявить желание выкупить залог.

Сотрудники финансовой организации составят с новоиспеченным клиентом договор купли/продажи и заверят его у нотариуса.

Покупатель при этом носит часть денег в банк для погашения задолженности, а остальную часть отдает заемщику.

После проведенной сделки с жилья снимается обременение и оформляется на квартиру договор купли-продажи.

Продажа долговых обязательств

Залоговые квартиры привлекают прежде всего своей низкой стоимость жилья. Для клиентов, пожелавших приобрести жилье таким образом, процедура займа будет мало чем отличается от обычной.

Процедура продажи квартиры в ипотеке

Разберем, как осуществляется продажа жилья.

Что потребуется?

Если продажей жилья занимается банк, то клиенту остается просто сидеть и ждать, когда финансовая организация выполнит все сама. Если же клиент занимается продажей самостоятельно, то нужно найти покупателя и предоставить ему возможность написать в банке заявление на выкуп залога.

Какие потребуются документы?

Главное, что понадобится клиенту – это документы на продаваемое жилье. Кроме того, нужно будет провести оценку жилья для банка.

Перерегистрацией обременения в Росреестре по случаю нового владельца занимается сам банк. Заемщику остается только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обстоятельства.

Пошаговые действия

При продаже жилья и снятия обременения за счет покупателя выполняются следующие действия:

  • подаются документы для рассмотрения покупателя в качестве потенциального заемщика;
  • если заявка одобряется, то осуществляется оценка и страхование жилья.

Нюансы продажи квартиры с материнским капиталом

Если вы хотя бы частично погашали ипотеку материнский капиталом, либо если капитал был использован при приобретении жилья, который был передан в качестве залога Банку, вам нужно предоставить в органах соцопеки согласие на продажу недвижимости.

Особенности продажи квартиры при разводе

Идеальный вариант при разводе – найти не хватающую сумму и оплатить ее досрочно. Но что делать, если нужной суммы нет? Тогда бывшие супруги будут оплачивать ипотеку и дальше, причем оплачиваемая часть ипотеки должна быть соразмерна доле жилья.

Риски продажи квартиры в ипотеке

Итак, давайте разберем, какие риски несет покупатель, а какие – продавец.

Для покупателя

Самый большой риск, который несет покупатель – банк может не одобрить сделку. Причин тому много, однако служба безопасности, как правило, не отчитывается, в чем именно причина отказа.

В итоге продавец рискует тем, что ему придется вернуть залог, так как сделка сорвана по вине третьих лиц, а не по инициативе покупателя.

Для продавца

Если клиент соглашается на досрочное погашение и при этом дает нетающую сумму денег заемщику, то он рискует своими средствами.

О том, возможно ли продать квартиру в ипотеке, и как это сделать, можно узнать из видеоролика.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/kak-mozhno-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Как продать квартиру, обремененную ипотекой

Продажа квартиры с использованием ипотеки

Оформленная на квартиру ипотека не является препятствием для ее продажи. Но особенностью такой сделки станет необходимость согласовать продажу с банком, который выдал кредит продавцу. Ниже приведен план действий продавца в этом случае.

Пошаговая инструкция

Продажа квартиры с ипотекой может происходить по различным причинам: продавец не в состоянии больше выплачивать кредит, желает улучшить жилищные условия или сменить место жительства, либо по иным причинам. В любом случае для осуществления такой продажи необходимо предпринять следующие действия:

  • Найти покупателя на квартиру.
  • При необходимости, заключить предварительный договор купли-продажи.
  • Определить схему продажи в зависимости от обстоятельств — будет ли покупатель брать кредит, оплачивать покупку своими средствами и т.п.
  • Согласовать схему продажи с банком, выдавшим ипотеку.
  • Заключить договор купли-продажи.
  • Подать документы на регистрацию перехода права собственности и снятие обременения.
  • Завершить расчеты по договору и погасить ипотеку.

В зависимости от обстоятельств, последовательность действий может меняться. Ниже мы рассмотрим подробнее, как действовать в разных возможных ситуациях.

Схема продажи квартиры и снятия обременения

Основной фактор, определяющий, как пройдет сделка – за счет чего будет финансироваться покупка.  Если покупатель приобретает квартиру за свои деньги, может быть два варианта расчетов: напрямую с продавцом или через банк.

Покупатель оплачивает снятие ипотеки

В менее вероятном случае покупатель дает продавцу заем, за счет которого тот погашает долг перед банком и снимает обременение, после чего квартира передается покупателю.

Если покупатель готов предоставить средства на погашение ипотеки продавца, стороны могут действовать по следующей инструкции:

  • Стороны заключают договор займа, а также предварительный договор купли-продажи квартиры;
  • За счет полученных средств продавец погашает ипотечный кредит;
  • Банк снимает обременение с недвижимости и регистрирует освобождение квартиры от ипотеки в Росреестре;
  • Продавец и покупатель заключают основной договор купли-продажи и регистрируют переход права собственности на недвижимость;
  • Стороны заключают соглашение о прекращении обязательств продавца по займу зачетом с обязательствами покупателя по оплате по договору купли-продажи.

Если стороны намерены погасить выданный кредит до сделки, получать согласие банка не нужно.

Покупатель погашает кредит и одновременно приобретает квартиру

В этом случае средства покупателя передаются напрямую банку в оплату выданного продавцу ипотечного кредита. Получив деньги, банк снимает обременение с недвижимого имущества.

Эта схема требует согласования всех действий между сторонами и банком. Но, несмотря на большое количество согласований и бумажной работы, это наиболее рабочий механизм того, как можно продать квартиру из-под ипотеки.

Пошаговая инструкция для сторон в этом случае выглядит следующим образом.

  • Стороны заключают предварительный договор купли-продажи и согласовывают сделку с банком.
  • В день сделки покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи с подробным описанием механизма расчетов – какая сумма будет перечислена банку, какая передается продавцу. В этом случае будет уместно использовать механизм расчетов через аккредитив, позволяющий перечислить разницу продавцу только после того, как покупатель получит квартиру.
  • Банк снимает обременение с жилья.
  • Стороны регистрируют переход права собственности к покупателю, после чего продавец получает остаток денег.

Эта схема более безопасна для покупателя, но не защищает его от всех рисков. Самый безопасный вариант для него – переоформить на себя ипотечный кредит, и после погасить его самостоятельно. Это позволяет подстраховаться от действий продавца, который может прекратить сделку или предпринять иные действия, которые не позволят завершить ее.

Покупатель берет кредит в том же банке

В этом случае существующая ипотека фактически переоформляется на нового владельца недвижимости.

Возможен также вариант, при котором кредит на покупку предоставляет другой банк. Этот способ покупки также возможен, но требует серьезной подготовки и существенно сложнее предыдущих. Вместо одного банка в процессе задействовано два, что увеличивает количество необходимых усилий и временных затрат.

Инструкция по переоформлению ипотечного кредита на покупателя выглядит следующим образом:

  • Покупатель и продавец согласовывают продажу с банком;
  • Покупатель подает документы на одобрение ипотечного кредита;
  • После получения одобрения банк готовит пакет документов на замену стороны и перевод долга по ипотечному кредиту на новое лицо (покупателя);
  • Стороны подписывают документы, после чего производится одновременная регистрация смены собственника и регистрация изменений в ипотеке;
  • Покупатель перечисляет продавцу остаток денег (для этого также можно использовать аккредитив, ячейку, прямой перевод или иные способы);
  • При желании, покупатель гасит ипотечный кредит досрочно.

Когда необходимо согласие банка

Если ипотечный кредит не погашен до продажи квартиры, продавцу потребуется согласие банка на осуществление сделки. Порядок его получения, как правило, определен в кредитном договоре.

Если оформить сделку без согласия банка, тот потребует досрочно выплатить кредит. Распоряжение заложенным имуществом без согласия залогодержателя является существенным нарушением кредитного договора.

В любом случае продажа квартиры по согласованию с банком – это лучший способ избавиться от ипотечных обязательств, если они стали непосильными. Выбор между той или иной схемой продажи зависит от сложившейся ситуации и переговоров участников сделки между собой и с банком.

Продажа ипотечной квартиры имеет много нюансов, которые невозможно рассмотреть в одной статье. Проконсультируйтесь с юристом и получите точный ответ на Ваш вопрос.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/kak-prodat-kvartiru-s-ipotekoy

Как продать квартиру в ипотеке: инструкция

Продажа квартиры с использованием ипотеки

Первую квартиру сегодня большинство граждан покупает в ипотеку.

Это не требует изначально большой суммы, а жилье по документам становится собственностью заемщика сразу после регистрации договора купли-продажи.

Единственный недостаток – обременение, которое ограничивает право распоряжения имуществом. Поэтому продать квартиру в ипотеке непросто, но возможно, особенно если привлечь опытного риэлтора.

Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, и как это сделать

«Могу ли я продать квартиру в ипотеке?» — вопрос, который граждане довольно часто адресуют риэлторам и юристам. Причины могут быть любые: от банальной нехватки денег до желания приобрести другое жилье. Ответ однозначный – да. Но придется столкнуться с рядом трудностей.

Существует несколько схем продажи жилья, находящегося в ипотеке. Рассмотрим каждую отдельно.

Самостоятельное погашение долга

Найти покупателя, который согласится купить квартиру, ипотека по которой еще не погашена, сложно. Поэтому самым очевидным вариантом является самостоятельное досрочное погашение кредита.

Если не хватает собственных средств, можно взять нецелевой потребительский заем. Сегодня банки готовы выдать заемщику несколько миллионов рублей, чего вполне хватит для закрытия жилищного кредита. Но есть 2 проблемы:

  • Банк может не одобрить дополнительный кредит, так как у заявителя из-за ипотеки уже и так серьезная финансовая нагрузка, и новый кредит, по мнению финансового учреждения, он не потянет.
  • Реальная сумма от продажи квартиры будет меньше ожидаемой, так как придется дополнительно погасить проценты по новому кредиту, а потребительские займы дорогие.

Самостоятельное погашение подойдет, если осталась относительно небольшая сумма долга.

Квартира продается по стандартной схеме (заключение договора купли-продажи, передача аванса, перерегистрация прав собственности). Разрешение банка не требуется.

Погашение ипотеки средствами покупателя

Этот вариант сделки идеален для продавца. Но найти покупателя проблематично по нескольким причинам:

  • У потенциального клиента должна быть вся сумма для приобретения жилья наличными без субсидий или кредитов;
  • Для покупателя это сделка с высоким риском, так как аванс передается без фактического договора купли-продажи.

Если вторую сторону все устраивает, сделку можно совершить даже без фактического одобрения от банка-кредитора. Ссуда погашается досрочно за счет аванса, обременение с квартиры снимается и осуществляется купли-продажа имущества.

Вот пошаговая инструкция, как продать квартиру, купленную в ипотеку, за наличные:

  1. Запрос одобрения на сделку в банке. Необязательное условие. Заявление на одобрение продажи можно заменить простым запросом выписки по остатку долга. Результат в обоих случаях одинаковый – заемщик получает справку, где указан остаток долга.
  2. Продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. В документе прописываются все нюансы сделки, включая способ передачи денег и срок перерегистрации прав собственности. Соглашение должно быть нотариально заверено. Однако составить его поможет только опытный юрист или риэлтор.
  3. Покупатель передает продавцу аванс, равный сумме долга по ипотеке.
  4. Заемщик закрывает кредит, снимает обременение с жилья.
  5. Регистрируется договор купли-продажи квартиры, и продавец получает остаток средств.

Внимание! Для защиты интересов обеих сторон деньги, которые остаются после погашения ипотеки, оставляются в банковской ячейке или создается аккредитив. Доступ к средствам продавец получит только после перехода прав собственности, подтвержденного выпиской из ЕГРН.

Переоформление жилищного займа

Перевод долга более реален, чем продажа квартиры за наличные. Это трехсторонняя сделка при участии банка, поэтому она считается абсолютно безопасной для всех. Покупатель оформляет договор ипотеки и получает в собственность жилье, продавец погашает свои долги и получает остаток денег наличными, а квартира, как и раньше, остается в залоге у банка.

Но тут тоже есть свои сложности и нюансы, поэтому рассмотрим пошаговую инструкцию:

  1. Продавец отправляет запрос в банк на разрешение продажи ипотечной квартиры. В данной ситуации разрешение банка – обязательное условие.
  2. Покупатель подает в банк заявку на оформление ипотеки на квартиру. Кредитор проверяет, подходит ли заявитель по требованиям. Так как желаемая квартира уже находится в залоге у банка, то ответ по заявке выдается достаточно быстро.
  3. Подписывается предварительный договор купли-продажи с описанием всех нюансов сделки. Сам документ помогает подготовить юрист, но подписание проводится в присутствии представителя банка.
  4. Покупатель пересылает в банк аванс, сумма которого не менее размера предварительного взноса по ипотеке.
  5. Оформляется аккредитив. Туда переводится аванс от покупателя полностью, если размер меньше, чем сумма, которую должен получить продавец. Остальную часть переводит банк-кредитор. Аванс переводится частично, если продавец в сухом остатке должен получить небольшую сумму.
  6. Регистрируется договор купли-продажи, а в документах на ипотеку меняется имя залогодателя. После этого продавец получает свои деньги.

Для наглядности проведения сделки с авансом рассмотрим 2 примера.

Аванс слишком маленький. Квартира стоила 4 миллиона рублей. Из них продавец успел погасить уже 2 миллиона. У покупателя есть только 1 миллион. Эта сумма переводится на отдельный счет, и еще 1 миллион выплачивает банк. У покупателя остаток выплат — 3 миллиона рублей.

Аванс слишком большой. Квартира по ипотеке стоит 4 миллиона, из которых продавец оплатил уже половину (2 миллиона). У покупателя есть 3 миллиона. 2 из них переводятся продавцу, еще 1 переводится в качестве частичного досрочного погашения. Итого остается к оплате 1 миллион рублей.

Нюансы перевода долга

Переоформление ссуды возможно только в одном банке, т.е. потенциальный покупатель должен подать заявку на жилищный займ в финансовое учреждение, которое является залогодержателем. Не все банки вообще готовы на такую процедуру.

Это отличный способ, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка или ВТБ, так как оба эти учреждения довольно лояльно относятся к клиентам и подобным сделкам. А вот другие банки могут не разрешить переоформление ипотеки, и придется искать другой вариант.

Покупатель не просто оформляет новую ипотеку, он подписывается по условиям, которые были предоставлены продавцу, включая срок и ставку. Впрочем, условия можно изменить уже после заключения договора (реструктуризация долга или рефинансирование ипотеки).

Выставление жилья на аукцион

Если у заемщика возникли проблемы с выплатой ипотеки, кредитор имеет право продать жилье самостоятельно. Обычно собственнику предоставляется период для самостоятельного поиска покупателя. Но если в течение 3-6 месяцев недвижимость не реализована и долг продолжает расти, банк выставляет имущество владельца на аукцион.

Выставление квартиры на аукцион для собственника невыгодно.

Банк хочет побыстрее продать дом, чтобы вернуть свои деньги. Поэтому изначально устанавливается цена ниже рыночной. А дальше она будет падать. В итоге за квартиру можно будет выручить от 50 до 80% начальной стоимости.

Если этой суммы хватит только на покрытие задолженности по ипотеке, заемщик вообще ничего не получит. При худшем раскладе банк через суд может получить разрешение на продажу иной недвижимости гражданина. Поэтому нужно тщательно взвесить все за и против. Если иного выхода нет, то придется «продавать» ипотечную квартиру банку.

Банк не дает согласие на продажу жилья: что делать

Обойтись без разрешения от банка на продажу квартиры в ипотеке можно, если:

  • у покупателя есть деньги для оплаты полной стоимости недвижимости;
  • у покупателя есть деньги для закрытия долга по ипотеке.

Во втором случае аванс идет на закрытие остатка по жилищному займу. А после снятия обременения квартира продается в ипотеку. При этом покупатель может оформить кредит на недвижимость уже в другом банке (по желанию).

Если же у клиента недостаточно средств для закрытия ипотеки, без разрешения банка сделку провести невозможно. Обычно такой нюанс изначально прописывается в договоре займа.

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Сегодня существуют разные программы помощи при покупке жилья. Это может быть пониженная ставка для семей с детьми или субсидии по госпрограмме. Например, материнский капитал. За его счет невозможно купить квартиру, но деньги можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке.

Материнский капитал имеет жесткие ограничения по цели использования, поэтому возникает вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом. Не заставят ли родителей возвращать деньги по сертификату? Или будут ли проблемы у покупателей?

Продать жилье, частично оплаченное материнским капиталом, можно. Но родителям рекомендуется изначально проконсультироваться в органах опеки и попечительства на этот счет. Кроме того, не все покупатели готовы пойти на такую сделку.

Нужно выделить доли на детей. Это наиболее сложный этап. Суть в том, что дети имеют право на обязательную долю в квартире, купленной с использованием мат.капитала.

Выделение доли залоговой квартиры оформляет банк. Но не все финансовые учреждение согласны на это.

Поэтому легче закрыть ипотеку (за счет средств покупателя или деньгами потребительского кредита), а потом уже выполнять все необходимые действия.

Если банк все же согласится, то он же и рассчитывает, какая часть квартиры принадлежит детям. Речь идет не о разделении всей квартиры, а о выделении доли с учетом средств мат.капитала.

Пример расчета. Квартира по ипотеке стоит 4 миллиона рублей, размер маткапитала 467 тысяч, т.е. сертификатом оплачена ⅛ квартиры. А значит, обязательная доля каждого члена семьи составляет 1/34 квартиры. Это всего около 3% от всей площади квартиры.

Так как обязательная доля детей в квартире, купленной с использование средств мат.капитала, очень мала, то разрешение на продажу почти всегда выдается без проблем.

А дальше уже по решению комиссии родители обязаны либо положить доли детей от выручки на банковский счет или предоставить детям другое жилье.

Условия могут быть разные, поэтому и нужна консультация от сотрудника органов опеки и попечительства.

На покупателе все эти действия с выделением доли никак не отразятся. Квартира после продажи будет полностью в его собственности.

Только сама процедура перехода прав собственности немного затянется, так как продавцу потребуется получить документы с выделением доли и разрешение от органов опеки. В остальном процедура стандартная.

Как продать квартиру по военной ипотеке

Хотите продать квартиру в ипотеке? Это можно сделать, даже если речь идет о целевом жилищном займе для военных. Особенность военной ипотеки в том, что у недвижимости 2 залогодержателя:

Это не должно вызвать проблем с продажей жилья. Но по итогу сам продавец, скорее всего, ничего не выручит от сделки.

По стандартной схеме гражданин получает на руки разницу между стоимостью квартиры и остатком по ипотеке. Однако в случае с военной ипотекой придется еще вернуть деньги на счет НИС.

Для продажи жилья в военной ипотеке лучше найти клиента, который сразу сможет выплатить всю сумму. Переоформление ипотеки невозможно, так как военнослужащие оформляют займ по особым условиям. Возможность переуступки квартиры стоит обсудить с сотрудниками банка-кредитора. У некоторых учреждений есть собственные схемы перевода долга.

Продажа квартиры в ипотеке связана с рядом сложностей. После продажи жилья продавцу необходимо заплатить налог в размере 13%. Хотя, если квартира числилась в собственности более 3 лет, то гражданин может оформить налоговый вычет и не платить налог с продажи недвижимости.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.