Пункты договора купли продажи

Содержание

Как устроен договор купли-продажи

Пункты договора купли продажи

Сегодня вы покупаете хлеб или воду, завтра продаете зимний пуховик, а послезавтра подыскиваете велосипед для летних прогулок.

Все это происходит благодаря договору купли-продажи.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

В этой статье мы расскажем о юридической стороне вопроса — то есть что такое купля-продажа с точки зрения закона. Здесь будут практические примеры, но задача статьи — дать вам общее представление об этом понятии.

Это соглашение между двумя сторонами о том, что одна из них — продавец — передаст другой стороне — покупателю — определенную вещь, когда получит за нее оплату. Соглашение может быть письменным, но в некоторых случаях может быть и устным.

Договор купли-продажи нужен, чтобы подтвердить переход права собственности на товар от продавца к покупателю. Еще договор пригодится, если вам продали некачественный товар и вы хотите его обменять или вернуть свои деньги.

Договор купли-продажи могут заключать и граждане между собой, и гражданин с компанией, и две компании. Различается лишь размер ответственности и то, будет ли работать закон «О защите прав потребителей». Мы расскажем об общих правилах заключения договора купли-продажи и о нормах, которые защищают граждан.

Закон не обязывает вас заключать договор купли-продажи в письменной форме. Это значит, что даже когда вы на рынке покупаете килограмм огурцов, не подписывая никаких договоров, купля-продажа все равно происходит, а ваши отношения с продавцом все равно подчиняются общим правилам.

Есть три исключительных случая, когда Гражданский кодекс настаивает на том, чтобы вы составили договор купли-продажи в письменном виде:

  1. два гражданина РФ покупают/продают что-то дороже 10 тысяч рублей — ст. 161 ГК РФ;
  2. ваш контрагент — юридическое лицо — ст. 161 ГК РФ;
  3. вы продаете или покупаете недвижимость — квартиру, комнату, земельный участок, дачный домик и прочее — ст. 550 ГК РФ.

Если вы не составите и не подпишете договор в первых двух случаях, он все равно будет действовать. Но если что-то случится, вы не сможете позвать свидетелей в суд, чтобы подтвердить существование этого договора.

Если вы продаете или покупаете недвижимость, договор купли-продажи надо обязательно заключать в письменной форме. Иначе договор признают недействительным, а квартиру или дом — не вашей собственностью.

Регистрировать сам договор сейчас не надо даже при покупке квартиры. Регистрация нужна только при смене собственника. Нотариус для договора купли-продажи в большинстве случаев не требуется, но есть исключения.

Нотариус нужен, если вы продаете или покупаете имущество в таких ситуациях:

Именно тот, о котором договорились. Если Галя обещала продать Кристине туфли «Кристиан Лабутен» из натуральной кожи, размер 37, оттенок nude 6248 и обязательно с надписью Pigalle 120 patent kauf, то туфли «Гуччи» 38-го размера и без надписи не подойдут.

Ассортимент. Если Кристина ожидала несколько разных пар туфель, Галя должна продать их в точном соответствии с ожиданиями Кристины. Если Галя обманула ожидания Кристины, последняя может вообще отказаться принимать товар или попросить о замене неподходящих туфель. Такое право ей дает статья 468 Гражданского кодекса.

Количество. Если товарных единиц несколько, любой человек должен суметь их сосчитать. Нельзя договариваться о количестве товара в непонятных системах измерения.

Качество. Либо вы обговариваете качество товара отдельно, либо продавец передает вам товар, пригодный для целей, которые вы заявили при заключении договора. Например, если Кристина и Галя договаривались о туфлях, Галя не может продать Кристине туфли со сломанным каблуком, в которых невозможно ходить.

Продавец может попытаться продать некачественный товар, предупредив об этом покупателя заранее. Например, сказать: «Галя, у этих туфель отломан каблук, я тебе за него скину десять тысяч». Так можно.

Но если продавец не предупредил, а покупатель не заметил подвоха, то, согласно ст. 475 ГК РФ, покупатель может:

  1. потребовать уменьшить цену соразмерно недостатку товара;
  2. потребовать отремонтировать товар, если это возможно;
  3. отремонтировать товар за свой счет, а потом прийти к продавцу с чеком за ремонт и потребовать полного возмещения.

Если товар так плох, что использовать его по назначению точно не получится, то покупатель может либо потребовать назад деньги, либо заменить товар на аналогичный, но уже качественный.

Проверить документы. Когда вы получаете товар, обязательно проверяйте, на месте ли все инструкции, технические паспорта и сертификаты качества. Передать их вам вместе с товаром — обязанность продавца, даже если он продает вам ношеные туфли (п. 2 ст. 456 ГК РФ).

Предположим, Маша решила купить пылесос. Она зашла на сайт крупного магазина бытовой техники и выбрала себе ручной пылесос «Дайсон» за 19 990 рублей. Сайт предложил Маше два варианта доставки: самовывоз из розничного магазина и доставку курьером. Когда же пылесос юридически станет принадлежать Маше?

Пылесос попадает под Машину ответственность только после того, как она взяла его в руки. Если Маша после этого уронит и сломает пылесос, то она сама виновата.

Если с товаром что-то случилось, рискует Маша, но она может предъявить претензии курьерской службе.

Московский городской суд в определении по делу № 33-3461 о взыскании стоимости недоставленного товара с продавца признал, что продавец перестает нести ответственность за товар, когда отдает его курьеру.

Товар выехал из магазина, целый и в полной комплектации — продавец перестал нести риск случайной гибели. Если товар погиб по дороге, например, в результате ДТП, магазин не обязан возмещать вам его стоимость.

Оплатить товар можно как угодно, но обговорить способ оплаты нужно заранее.

Работает это и наоборот: если у вас в договоре есть условие об отсрочке или рассрочке платежа, то по умолчанию продавец не может заставить вас заплатить раньше срока. Но могут быть специальные условия в договоре, которые позволят продавцу это сделать, например, если вы задержите очередной платеж рассрочки.

Не существует строгой обязательной формы договора купли-продажи, вы можете составить его в свободной форме. Помните обо всех пунктах, которые мы описывали в статье: какой товар, сколько его, за сколько, когда, кто и как доставляет.

Оформлять договор купли-продажи можно дома, в кафе, на улице, в парке — где угодно. Можно сходить к нотариусу, но это вас делать никто не заставляет, даже закон.

Если в ваших отношениях с контрагентом что-то изменилось, вы можете либо заключить новый договор — то есть переоформить его, либо подписать дополнительное соглашение к старому.

Мы составили примерный образец договора купли-продажи на примере туфель.

Договор купли-продажи регистрировать не нужно.

Но если вы покупаете машину или квартиру, государство требует от вас зарегистрировать переход права собственности на товар. Для этого обязательно нужно составить договор в письменной форме в трех экземплярах — для покупателя, продавца и регистрирующего органа.

Способ 1. Другая сторона не против расторжения, и вы просто договариваетесь о том, что купля-продажа не состоится. Не состоялась — и не состоялась, так можно.

Из-за существенного изменения обстоятельств вы можете расторгнуть любой договор, не только купли-продажи.

Способ 3. Если вы продавец, а ваш покупатель не принял товар, то вы в любой момент можете потребовать расторжения договора. А если покупатель товар принял, но не платит за него, тогда смело требуйте и расторжения, и возврата товара.

Способ 4. Если вы покупатель, а продавец передал вам неполный комплект товаров, безнадежно испорченный товар, товар не в том ассортименте, который вы просили, не сказал, что товаром владеют еще пять человек, и отказывается исправить свои ошибки, — вы можете расторгнуть договор.

Договор действует до тех пор, пока продавец не передаст товар, а покупатель не оплатит его. Когда это происходит, договор считается исполненным.

В договор можно включить условие о передаче товара к определенному сроку. После этого договор действительности не теряет, но для продавца наступает просрочка, если он вдруг не передал товар.

Как только вы пересекаете порог магазина или начинаете складывать товары в виртуальную корзину, покупая в интернете, вы — потребитель.

Это прекрасно, потому что вы переходите под защиту не только гражданского кодекса, но и специального закона «О защите прав потребителей».

Важное уточнение: это действует, только если вы делаете покупки лично для себя, а не, например, для своего магазина автозапчастей.

Обязанность оформить уголок потребителя и поместить туда Правила продажи отдельных видов товаров, книгу отзывов и предложений, закон «О защите прав потребителей» и всю информацию о своем магазине.

Обязанность об информировании. Потребитель имеет право знать все о товаре, а продавец обязан рассказать ему все, что тот должен знать. За нарушение обязанности об информировании — расторжение договора или возмещение убытков.

Обязанность продать товар по той цене, которая написана на ценнике. Продавец не может менять цену в процессе сделки, не может неожиданно передумать и продать подороже.

Обязанность продать всё, что находится на витринах, если только продавец специально не напишет на товаре «Не для продажи».

Обязанность принять товар к обмену и возврату согласно ст. 18 и ст. 25 закона «О защите прав потребителей».

О том, как вернуть покупку, которая разонравилась, мы писали раньше.

Не стоит злоупотреблять своими правами потребителя. Суды иногда встают и на сторону продавцов.

Например, гражданин Хохлов решил засудить производителя орехов за то, что нашел в пачке орешков дохлую мышь.

Однако судья Хорошевского районного суда в решении по делу № 2-176/2011 постановила, что производитель не виноват и мышь не могла попасть в упаковку с жареным фундуком при фасовке.

Это значит, что мышь задушили и подбросили уже в открытую пачку с орешками. Так Хохлова косвенно признали шантажистом и не удовлетворили его требования.

  1. Главное в договоре купли-продажи — точно и ясно оговорить, о каком товаре идет речь.
  2. Договор в письменной форме почти всегда можно не заключать. Но если вы покупаете квартиру, машину или что-то очень дорогое, мы рекомендуем все-таки составить и подписать договор.
  3. Потребитель всегда прав, но никогда не должен злоупотреблять своими правами.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/sales-dogovor/

Договор купли-продажи: основные пункты и дополнения. Уделите должное внимание всем деталям документа

Пункты договора купли продажи

Любая сделка на вторичном рынке предусматривает заключение договора купли-продажи. Он состоит из обязательных пунктов и дополнений. Участники сделки имеют право в договоре отразить свои условия и важные моменты. При возникновении любых сложностей они будут веским доказательством, чтобы отстоять права в суде.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Корреспондент портала Metrinfo.ru постарался разобраться в том, на что нужно обратить внимание до того, как договор купли-продажи станет официальным документом.

О пользе предусмотрительности
Реалии нашего рынка недвижимости таковы, что никто никогда не заключает договор купли-продажи на недвижимость сразу. Сначала составляется некий первоначальный документ – предварительный договор, авансовое соглашение или еще какая-то бумага.

«Я бы назвала этот документ самым важным, – убеждена Ольга Варакутина, директор отделения агентства «МИЦ-недвижимость». – Ведь именно в нем оговариваются все условия будущей сделки, само подписание договора купли-продажи будет происходить так, как это описано в предварительном договоре.

Изменить условия без согласия другой стороны будет уже невозможно».

Первый вопрос, который эксперт рекомендует прояснить: с кем вы договариваетесь? Действительно ли человек, называющий себя хозяином квартиры, им является? Нет ли других собственников? Будут ли они согласны с условиями продажи (да и вообще с самой продажей)? Если кто-то называет себя представителем собственника, он должен иметь соответствующую доверенность.

Далее в предварительном договоре следуют все детали будущей сделки. Прежде всего, цена. Порядок оплаты. В каком месте будет проходить сделка. Кто будет нести расходы по ее (сделки) заключению. Даже такие вопросы, как последующее освобождение квартиры и передача ключей, тоже лучше обсудить заранее.

«От того, насколько четко будут обозначены условия в предварительном соглашении, зависит, будет ли заключен договор купли-продажи, а также последствия для сторон в случае, если договор заключен не будет, – говорит Оксана Щеславская, юрист компании «Пересвет-Недвижимость».

– Большое значение имеют формулировки – в зависимости от них предварительный договор может быть расценен судом как договор залога, как долговая расписка, как договор поручения и т.д.

От этого зависит, сможет ли покупатель в случае незаключения основного договора вернуть уплаченные им продавцу деньги, можно ли будет в судебном порядке обязать продавца заключить основной договор либо заставить возместить убытки».

Что должно быть в этом документе? «Подробное описание сторон сделки: ФИО, пол, дата рождения и т.д., – перечисляет Дмитрий Аверин, руководитель юридического департамента компании «Новое Качество».

– Это все важные моменты: не указание, например, пола, например, является основанием для приостановки регистрации сделки». Также необходимо описание предмета сделки на основании данных органов ФРС и БТИ.

И, разумеется, цена (о ней мы подробно поговорим чуть позже), а также сроки оплаты и сроки передачи имущества.

Помимо вышеперечисленных аспектов (они обязательны с юридической точки зрения) есть и другие. Формально без них можно обойтись, но лучше все же сделать. «Неплохо было бы описать состояние квартиры (учитывая, что это вторичный рынок), хотя бы в общих чертах, чтобы избежать возможных претензий в дальнейшем, – говорит Дмитрий Аверин.

– Если квартира продается с мебелью, желательно описать ее тоже». Также хорошо бы указать, – кто, в каком порядке, в какие сроки и за чей счет передает документы на регистрацию сделки.

Еще аспект: если оплата производится после госрегистрации, будет ли в этот период квартира находиться в залоге у продавца? Обычно органы ФРС в подобных случаях по умолчанию ставят запись о залоге – покупателю потом придется потратить массу времени и сил, чтобы снять его.

Ольга Варакутина («МИЦ-недвижимость») напоминает и о такой проблеме, как телефонный номер.

Дело в том, что по правилам МГТС телефон принадлежит не квартире, а человеку – соответственно, продавец квартиры может написать на телефонный узел заявление с просьбой перевести номер на его новый адрес.

Покупатель остается, таким образом, без телефона – чтобы поставить новый, ему придется опять-таки тратить время и силы.

Дело в том, что деньги, вырученные от продажи квартиры, являются доходом, с которого продавцу следует заплатить подоходный налог – 13%. Правда, ст. 220 Налогового кодекса (НК) предоставляет налогоплательщику т.н. налоговый вычет – если он владел продаваемой недвижимостью более трех лет, то на полную сумму. Если менее – до 1 млн. руб.

Что это означает на практике? Квартиры (во всяком случае, в Москве) стоят значительно больше миллиона. Возьмем для примера, что владелец со «стажем» менее трех лет продает свою недвижимость за 4 млн. руб. Вычетом не покрывается 3 млн. (4-1), и 13% с этой суммы составит 390 тыс. руб. Именно столько налогов и придется заплатить. Многовато…

На рынке давным-давно изобретена схема, позволяющая уходить от налогов: в договор просто записывалась заниженная сумма. Долгие годы ситуация пребывала в более-менее стабильном состоянии – фискалы время от времени строго грозили пальчиком, но никаких реальных шагов по отлову и наказанию окаянцев не предпринимали.

Нынешней осенью (кризис, однако!) ситуация изменилась: «уклонистами» занялись всерьез.

По информации, которой с нами поделился Феликс Альберт, президент компании «ХИРШ-Россия», прежде сотрудники налоговых органов пытались воздействовать на продавцов, но те обычно твердо стояли на своем: квартира продана за миллион, и точка! Теперь тактика иная: сначала идут к покупателям и говорят, что приобретение квартиры существенно дешевле рынка является материальной выгодой, с которой покупатель обязан заплатить налог. Обычно покупатель имеет доказательства того, сколько он заплатил за квартиру в реальности: при сделках всегда оформляются расписки в получении денег, причем на истинные суммы. Стремясь отвести от себя угрозу, покупатель предъявляет эти расписки налоговикам, а те идут с ними уже к продавцам. «Учитывая, что суммы, на которые здесь обманывали государство, исчисляются многими сотнями тысяч рублей, все это чревато для продавцов уже не административной, а уголовной ответственностью», – мрачно прогнозирует Феликс Альберт.

Прояснить вопрос с юридической точки зрения мы попросили Оксану Щеславскую («Пересвет-Недвижимость»). По ее словам, стороны договора вправе установить любую цену – это закреплено в ст. 421 ГК РФ. Единственное условие – чтобы цена квартиры была установлена сторонами в письменной форме (ст. 555 ГК РФ). Однако в НК имеется ст.

40, где говорится, что при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов налоговые органы вправе в определенных случаях проверять правильность применения цены по сделкам. И в случаях, когда цены отклоняются более чем на 20% от средних рыночных для идентичных товаров, налоговый орган имеет право доначислить налог и пени.

«Таким образом, у сторон договора купли-продажи квартиры действительно есть право свободно устанавливать размер цены, а у налоговых органов – начислить налог исходя из рыночной цены», – резюмирует Оксана Щеславская.

Что касается расписки в получении денег, то она, отмечает Оксана Дивеева, директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood, является основным документом, подтверждающим факт оплаты.

Расписка должна быть собственноручно написана продавцом, в ней обязательно указывается дата и место составления. Должны быть названы паспортные данные сторон, сумма, основания передачи денег (т.е.

упоминаться договор купли-продажи квартиры), а также содержаться фраза вроде «материальных претензий не имею».

…Теоретически возможно, что одна из сторон станет уклоняться от исполнения договора. «Ситуация, чтобы продавец уже продал квартиру и отказывался получать деньги за нее – малореальна, – говорит Ольга Варакутина («МИЦ-недвижимость»).

– А вот случаи, когда продавец не выдерживает сроков освобождения, бывают. Например, он планировал сделать ремонт в новой квартире за две недели, но не успел.

В таком случае стороны снова договариваются, определяют для себя новые условия, например, продавец оплачивает покупателю один месяц за аренду съемной квартиры».

И, конечно, всегда возможен вариант обращения в суд. Правда, как единодушно говорят опрошенные нами эксперты, такие случаи крайне редки.

«Само желание нарушить появляется только в том случае, когда сторона видит, что ее за это не накажут, – высказывает общее мнение Дмитрий Аверин («Новое Качество»).

– А если в договоре четко прописаны все действия, сроки и меры за неисполнение, то какие могут быть уклонения?».

Источник: https://www.metrinfo.ru/zakon/articles/dogovor-kupli-prodazhi-osnovnye-punkty-i.57565.html

Что должно быть прописано в договоре купли продажи квартиры, а чего стоит опасаться

Пункты договора купли продажи

Договор купли-продажи – обязательные пункты, механизм передачи квартиры

Время чтения: 7 минут

Сегодня основным документом, подтверждающим акт купли или продажи жилья, является Договор купли-продажи. Если продавец и покупатель полностью доверяют друг другу, его можно составить самостоятельно в простой письменной форме, и не обязательно заверять у нотариуса. Однако при желании сторон оформление сделки выполняется в нотариальной форме.

Кроме того, в некоторых случаях законом предусмотрено обязательное подписание Договора в присутствии нотариуса, который в данном случае выступает в качестве государственного свидетеля. Это требование является обязательным для сделок с участием иностранцев, людей старше 70 лет, глухонемых, слепых и некоторых других категорий населения.

Обязательные пункты договора купли-продажи

Каждый договор состоит из обязательной части и дополнительных условий. К числу обязательных пунктов типового документа, предъявляемого для регистрации в Едином государственном реестре, относятся:

1.Паспортные данные участников сделки и их подписи.

В договоре в обязательном порядке регистрируются все данные паспортов продавца (или продавцов, если объект продажи находится в долевой собственности) и покупателя. Если стороны представлены посредниками, действующими по доверенности, в договоре указываются реквизиты доверенности и данные доверителя.

В случае, когда одной из сторон выступает ребенок, не достигший 14 лет, в договоре должны быть указаны данные, содержащиеся в его свидетельстве о рождении, а также в паспорте его официального представителя, которым могут выступать отец или мать, попечитель или опекун.

Если ребенок уже достиг 14-летнего возраста, он подписывает договор самостоятельно, в присутствии и с согласия лица, представляющего его интересы. Данные представителя (отца или матери) вносятся в договор, под которым они также ставят свою подпись.

2.Недвижимость, являющаяся предметом купли-продажи.

В договор вносятся сведения о расположении объекта на участке, в том числе его адрес, назначение помещения, дата постройки, общая и жилая площадь, этажность и другие технические характеристики, содержащиеся в паспорте жилья и справке из БТИ.

3.Правоустанавливающие документы, дающие продавцу основание для владения недвижимостью.

Их реквизиты в обязательном порядке должны быть указаны в договоре. В качестве правоустанавливающих документов могут выступать:

  • договор купли-продажи;
  • договор ренты;
  • договор мены;
  • договор пожизненного содержания с иждивением;
  • свидетельство о праве на наследство по завещанию или закону;
  • решение суда;
  • постановление администрации, если речь идет о земельном участке, и т. д.

При этом нужно обязательно проследить за тем, чтобы фамилия продавца, указанная в правоустанавливающих документах, совпадала с той, которая значится в паспорте.

Ведь с момента приобретения имущества в жизни владельца могло произойти много перемен – вступление в брак или развод, смена фамилии.

Чтобы избежать проблем, надо внимательно читать текст договора и в случае необходимости требовать у собственника предъявления документов, объясняющих причину изменения фамилии.

4.Цена недвижимости, которая устанавливается сторонами по взаимному согласию.

Стоимость жилья устанавливается за единицу площади, а его общая цена исчисляется на основании фактического метража проданного имущества. Денежная сумма указывается в рублях, а количество денег, заложенное в банковскую ячейку, должно совпадать с прописанным в договоре.

Интересуемся деталями, не забываем о своих интересах

Прежде чем подписывать, выясните не понятные пункты

Покупка и продажа недвижимости – очень ответственный акт, поэтому и к составлению договора нужно подходить крайне серьезно.

Подписание документа – заключительная часть большой работы по подготовке сделки, которая была проведена покупателем или его представителем – риелтором.

В его тексте, помимо обязательных пунктов, находят отражение нюансы, которые позволят защитить интересы покупателя и продавца при заключении сделки с недвижимостью.
Если типовой договор не устраивает одну из сторон, не нужно стесняться потребовать изменения одного или нескольких пунктов и приведения их в такой вид, который удовлетворит лица, участвующие в сделке.

Если какие-то положения или термины вызывают вопросы, надо обязательно выяснить, что они означают. Изменить уже подписанный договор невозможно или очень трудно, тогда как внести коррективы на этапе подготовки документа вполне реально.

Отсутствие обременений, дееспособность сторон, порядок и сроки передачи квартиры – важные моменты

Текст договора может включать и другие пункты, призванные обеспечить положительный исход сделки и безопасность сторон. Первое, что должно быть прописано, это гарантии отсутствия обременений, которые могли бы послужить причиной срыва сделки. Если квартира заложена, отчуждена, состоит под арестом и т. д., договор не сможет пройти государственную регистрацию.

Подтверждение дееспособности сторон – второй важный пункт. В договоре указывается, что стороны не находятся под опекой и не страдают заболеваниями, которые могут помешать им понимать суть происходящего и содержание договора. Также покупатель и продавец должны подтвердить, что они не находятся под влиянием обстоятельств, вынуждающих их заключать заведомо невыгодную сделку.

В договоре должен указываться перечень лиц (если таковые имеются), которые после заключения сделки сохраняют право на проживание на данной жилплощади.

Указывают сроки, в течение которых продавец обязуется выписаться и освободить квартиру от своего имущества. Следующие пункты – форма и сроки передачи денег.

Последний вызывает больше всего вопросов сторон, так как является апофеозом и смыслом всей сделки.

Условия и механизм передачи денег

Самый безопастный способ – передача денег через банковскую ячейку

Они должны исключать возможность обмана и быть максимально удобными для сторон. Передать деньги можно до заключения договора, во время или после его подписания.

Наибольшее распространение получила передача денег через банковскую ячейку, которая зарекомендовала себя как самый безопасный и беспроигрышный способ передачи наличности.

В банке на определенный срок арендуется сейфовая ячейка, в которую закладывается сумма, эквивалентная стоимости жилья. Продавец сможет забрать деньги только после предъявления документа, подтверждающего, что квартира перерегистрирована на имя покупателя. Присутствие самого покупателя при этом не обязательно.

Источник: https://spbguru.ru/advice/1805-chto-dolzhno-byt-propisano-v-dogovore-kupli-prodazhi-kvartiry-a-chego-stoit-opasatsja

Что должно быть прописано в договоре купли-продажи

Пункты договора купли продажи

Договор купли-продажи – это документ, который подтверждает факт перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю. Заключается в простой письменной форме или составляется в виде нотариального договора купли-продажи.

В соответствии со статьями 454 и 549 ГК РФ, одна сторона обязуется передать другой в собственность квартиру/дом, а другая – принять ее и уплатить определенную сумму, поэтому сделка, с юридической точки зрения, называется двусторонней и возмездной.

Сторонами могут выступать физические и юридические лица. Принимать участие в заключении договора купли-продажи в России могут дееспособные физические лица, которым уже исполнилось 18 лет.

Как составить договор купли-продажи: нужен ли нотариус

До 2016 года участие нотариуса в составлении договора купли-продажи квартиры не было обязательным. С января 2016 г. нотариальное оформление договора стало обязательным в некоторых случаях:

если объект или одна из его долей принадлежит ребенку;

если собственников жилья несколько (исключение – супруги-собственники).

31 июля 2019 года последнее правило отменили. Теперь, если во время заключения сделки присутствуют все долевые собственники, участие нотариуса необязательно.

В остальных случаях оформлять договор можно в простой письменной форме самостоятельно. Это достаточно рискованно, поскольку при несоблюдении законодательных норм всегда есть вероятность, что документ признают недействительным. Кроме того, далеко не все собственники недвижимости владеют в полной мере информацией о том, каким должен быть правильный договор купли-продажи квартиры.

Пример. Семья Федоровых купила двухкомнатную квартиру у отца и его совершеннолетней дочери. Договор был составлен самостоятельно без нотариального заверения.

В дальнейшем выяснилось, что девушка страдает психическим расстройством и признана недееспособной по решению суда. Во время заключения сделки она вела себя абсолютно нормально, и ни у кого не возникло мысли о наличии у нее психического заболевания.

Через несколько месяцев в интересах недееспособной выступил орган опеки, суд признал договор купли-продажи недействительным.

Почему оформление сделки у нотариуса более надежно? Нотариус делает запрос в Росреестр и получает выписку, подтверждающую сведения о предмете сделки.

К моменту подписания он владеет информацией о том, поставлен ли объект на кадастровый учет, кто является его собственниками, есть ли обременения. Не менее важно получить подтверждении дееспособности собственника.

Такая проверка делает сделку более безопасной для покупателя.

Какие условия должны быть прописаны в договоре купли-продажи в 2019 году

Документ должен содержать такие пункты:

Предмет договора.

Это может быть квартира, жилой дом, здание, садовый дом, дача, гараж, нежилое помещение, часть недвижимого объекта или доля в общей собственности.

Указывают адрес недвижимого имущества, назначение, год постройки, этажность, общую и жилую площадь, расположение объекта на земельном участке или в составе другой недвижимости, другие технические данные, которые позволяют точно идентифицировать объект продажи.

Стороны.

Здесь прописывают паспортные данные и реквизиты продавца и покупателя: Ф. И. О.

, место проживания физических лиц, форму и полное наименование юридических лиц, участвующих в сделке, документы, которые подтверждают полномочия каждого из них.

Также могут указываться даты рождения участников сделки, реквизиты других удостоверяющих документов. Если объект сделки находится в долевой собственности, нужны сведения обо всех участниках.

Цена недвижимости.

Цена, в соответствии со статьей 317 ГК РФ «Валюта денежных обязательств», должна быть выражена в рублях. Если она указана в иностранной валюте, документ дополняют суммой в рублях, пересчитанной по курсу Центробанка на момент заключения договора купли-продажи квартиры. Также обозначают условия и сроки передачи денег.

Законодательство допускает указывать цену за один квадратный метр. В таком случае общая сумма рассчитывается исходя из площади объекта.

Условия оплаты.

Возможны несколько вариантов – полная предоплата, покупка по ипотечной программе в Санкт-Петербурге, рассрочка.

При полной предоплате в документе фиксируют, что вся сумма должна быть перечислена до передачи недвижимости в собственность, не позднее определенной даты.

При частичной – расписывают порядок действий покупателя с ограничениями по времени выплат. Если расчеты будут проводиться с использованием банковской ячейки, это также отображают письменно.

Условия в случае расторжения договора или признания сделки недействительной.

В этом пункте предельно просто и однозначно описывают, что получит каждая из сторон при признании договора недействительным.

Условия освобождения недвижимого имущества.

Важно различать физическое освобождение (вывоз всех вещей) и юридическое (снятие с регистрационного учета всех проживающих – выписку). В договоре прописывают сроки для каждого случая, включая окончательную передачу ключей.

Лица, которые имеют право пользоваться помещением после смены собственника.

Иногда после продажи выписать всех жильцов невозможно. К примеру, бывшие супруги сохраняют за собой право пользоваться жильем даже после его перехода к другому владельцу.

Такое же право есть у нанимателей квадратных метров: новый собственник становится арендодателем на аналогичных условиях.

В таких случаях продавец обязан указать в договоре тех, за кем остается право пользования, или тех, кто может быть выписан только с собственного добровольного согласия.

Чтобы не купить квартиру «вместе с жильцами», необходимо удостовериться в их отсутствии документально. Для этого продавец представляет соответствующие справки, а жители Москвы – Единый жилищный документ.

В ЕЖД будут указаны все лица, прописанные в квартире, а в архивной выписке из домовой книги – все, кто когда-либо был в ней зарегистрирован.

В договоре обозначают, что на момент его подписания в квартире/доме никто не зарегистрирован и не проживает.

Пример. При покупке квартиры продавцы (молодые родители с сыном 4-х лет) договорились с покупателями об отсрочке выписки, пока не будет куплено или арендовано другое жилье. Ситуация бытовая, люди приятные, покупатели не видели причин не пойти навстречу.

В последующем нерадивые продавцы отказались выписываться вовсе. А потребовать выписки через суд не представлялось возможным, так как ребенок несовершеннолетний, а значит, выписать его может только один из родителей.

Результат – вопрос с выпиской затянется на долгие годы.

Какие еще важные моменты оговаривают в договоре купли-продажи

Помимо главных, есть и второстепенные, но не менее важные условия, которые должны быть отображены письменно в договоре купли-продажи квартиры:

Продавец должен письменно гарантировать отсутствие залогов, обременений, арестов на квартиру/дом, судебных решений и заключенных договоров о найме.

Если объект передается в собственность с мебелью и техникой, делают опись имущества и прикладывают фотографии для подтверждения.

Если на объекте есть телефонная линия и владелец не препятствует ее передаче в собственность покупателю, этот факт также прописывают в документе.

Обязательно указать отсутствие долгов по коммунальным платежам.

Если имущество приобретается в кредит с рассрочкой платежа, при заключении договора купли-продажи прописывают размеры платежей, сроки и порядок их выплат.

Как проходит подписание договора купли-продажи

На подписание должны явиться участники обеих сторон. В 90 % случаев сделку заключают в переговорной комнате обоюдно выбранного банка, в котором есть депозитарий.

Перед тем как оформить договор купли-продажи квартиры, подписывают договор аренды банковской ячейки, где средства будут храниться до завершения регистрации перехода права собственности.

Оплату ячейки берет на себя покупатель или расходы делят пополам.

В договоре аренды ячейки прописывают условия доступа к ней и перечень необходимых документов. Такая схема позволяет максимально обезопасить сделку и учесть интересы обеих сторон:

Покупатель кладет деньги в банковскую ячейку.

В случае успешной регистрации продавец предъявляет договор купли-продажи со штампом Росреестра и получает доступ к денежным средствам.

Если регистрация не произведена, доступ к ячейке получает только покупатель, который забирает всю сумму назад.

С какого момента договор вступает в силу

Договор вступает в силу после регистрации перехода права собственности на квартиру, дом или коттедж в Росреестре. В день сделки юридические документы передают в регистрационную палату – единственный орган, имеющий такие полномочия.

Существует несколько способов передать документы:

самостоятельно – непосредственно в Росреестр или в МФЦ, в присутствии обеих сторон сделки;

с помощью сотрудника агентства недвижимости или коммерческого регистратора, представителя сторонней организации (и в первом, и во втором случае обе стороны оформляют доверенность на право представлять их интересы в государственных и муниципальных органах);

с помощью нотариальной конторы (регистрация права собственности часто входит в базовый перечень услуг).

Срок регистрации нотариального договора купли-продажи по закону составляет 3 дня, ипотечного – 5 дней, простого письменного – 10 дней. Если документы подают через МФЦ, к этим срокам прибавляют еще 2 «курьерских» дня. Есть возможность зарегистрировать сделку и в электронной форме, однако этот вариант не подходит, если в дальнейшем понадобится бумажная справка со штампом Росреестра.

Источник: https://www.novostroy.su/articles/choose/chto-dolzhno-byt-propisano-v-dogovore-kupli-prodazhi/

Какие условия необходимы в договоре купли-продажи квартиры

Пункты договора купли продажи

С точки зрения закона обязательных условий в договоре купли-продажи квартиры немного. Это предмет (описание квартиры), цена и, иногда, список лиц, которые остаются проживать в продаваемой недвижимости. Но для того, чтобы сделка оказалось удачной, этого недостаточно. Рассмотрим, какие еще пункты обязательны ко включению в договор купли-продажи квартиры.

Существенные условия по закону

Существенными условиями считаются те, без согласования которых соглашение не признается заключенным. Поэтому они должны присутствовать в любом договоре купли-продажи квартиры.

Предмет договора

Предметом сделки будет являться сама квартира, продаваемая по договору купли-продажи, а также указание на действие с ней – куплю-продажу. Ее описание должно быть достаточным для того, чтобы сотрудник Росреестра смог внести запись о регистрации права собственности на нее.

В пункте про предмет договора необходимо указать:

  • Что продавец продает, а покупатель покупает квартиру с определенными характеристиками;
  • Кадастровый номер объекта недвижимого имущества;
  • Площадь;
  • Адрес.

Цена сделки

Цена квартиры также должна быть определена в договоре купли-продажи (ст. 555 ГК РФ). Как правило, цена определяется в рублях в виде указания на сумму, которую продавец должен получить от покупателя.

Список проживающих

В соответствии со статьей 558 ГК РФ обязательным условием в договоре купли-продажи является список лиц, которые сохраняют право проживать в продаваемой квартире. Право на пожизненное проживание возникает, к примеру, в случае отказа от приватизации данного жилого помещения.

«Отказник» сохраняет право пользоваться квартирой для проживания, что будет подтверждаться регистрацией по месту жительства.  Отказаться от этого права можно только в добровольном порядке. Принудительно выселить такое лицо нельзя.

Наличие таких лиц существенно ограничит покупателя в использовании купленной недвижимости. Поэтому список лиц с правом постоянного проживания и является существенным условием договора купли-продажи.

Рекомендуемые условия

Перечисленные ниже условия не являются обязательными. Договор может быть заключен и без пунктов, регулирующих эти вопросы. Но их присутствие в договоре позволит избежать многих споров между участниками сделки.

Порядок расчетов

Это условие очень важно, так как определяет, в какие сроки покупатель оплатит, а продавец получит деньги за проданную квартиру.  В зависимости от того, что выгоднее сторонам, оплата может производиться:

  • наличными деньгами прямым платежом или через банковскую ячейку;
  • безналичным путем – также через прямую оплату или аккредитив, с использованием эскроу счета или депозита нотариуса;
  • единовременным платежом или в рассрочку;
  • до или после регистрации права собственности или передачи квартиры.

Все эти моменты необходимо оговорить до сделки и отразить в договоре купли-продажи.

Свои особенности имеет также оплата квартиры за счет кредитных средств. В этом случае на нее регистрируется залог (ипотека) в пользу банка одновременно с куплей-продажей.

Залог в силу закона

С моментом оплаты связано еще одно важное условие в договоре купли-продажи квартиры. Если оплата (полностью или частично) проводится после регистрации права собственности на квартиру за покупателем, в ЕГРЮЛ будет внесена запись о залоге недвижимости в пользу продавца до завершения расчетов.

Основанием для возникновения залога (ипотеки) в силу закона является п. 5 ст. 488 ГК РФ. В соответствии с ним товар, проданный в кредит (то есть, оплачиваемый после его передачи) считается находящимся в залоге у продавца до того момента, пока его цена не будет оплачена в полном объеме.

Передача квартиры

Условие о моменте передачи квартиры также необходимо согласовать в договоре купли-продажи. Передача происходит по соответствующему акту. В этом документе фиксируются:

  • факт передачи жилого помещения от продавца покупателю;
  • состояние недвижимости;
  • наличие или отсутствие долгов по оплате коммунальных услуг;
  • выявленные недостатки;
  • факт передачи и состояние сопутствующего имущества (мебели, бытовой техники), которое передается вместе с квартирой.

Акт составляется в письменном виде за подписью продавца и покупателя. В случае, если передача происходит до государственной регистрации права, в Росреестр необходимо сдать акт приема-передачи вместе с договором купли-продажи.

Оплата коммунальных услуг

Условие об оплате коммунальных услуг становится важным в том случае, если предыдущий владелец накопил существенную задолженность по их оплате.  Стороны могут урегулировать в договоре, кто и в каком порядке обязан ее погасить:

  • остается ли этот долг на продавце, или
  • его оплатит покупатель из своих средств.

Заверения и гарантии продавца

Этот пункт не является обязательным. Однако он может сослужить хорошую службу покупателю в случае, если после сделки возникнут какие-либо проблемы с купленным жильем.

К примеру, продавец может гарантировать покупателю:

  • юридическую чистоту права собственности и отсутствие претензий третьих лиц на продаваемую недвижимость;
  • хорошее техническое состояние;
  • иные вопросы, важные для покупателя.

Однако не следует придавать этому пункту слишком большое значение. Практика взыскания денег на его основе не слишком обширна и не всегда складывается в пользу истцов.

Заключение договора купли-продажи квартиры имеет много особенностей, которые невозможно описать в одной статье. Проконсультируйтесь с юристом и получите точный ответ на ваш вопрос.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/kakie-usloviya-neobhodimy-v-dogovore-kupli-prodazhi-kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.