Составление предварительного договора

Содержание

Когда нужен предварительный договор: советы юриста

Составление предварительного договора

Время чтения 4 минутыСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

​Законодательством не установлен ограниченный перечень обстоятельств, при которых должен заключаться предварительный договор. Решение о том, целесообразно ли подписание предварительного соглашения, принимается самими участниками, заинтересованными в формировании правоотношений.

Необходимость оформления контракта может быть обусловлена следующими обстоятельствами:

  • действуют обстоятельства, не позволяющие сразу подписать основанное соглашение;
  • необходимость получения гарантий, что в будущем документ будет подписан и условия правоотношений будут в полной мере исполнены.

Что такое предварительный договор и в чем его отличия от других договорных конструкций

Согласно юридическому словарю, под предварительным контрактом принято понимать соглашение, по которому участники обязуются заключить в будущем основной контракт (о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Это также зафиксировано в статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Значение документа:

  • фиксация намерений участников подписать через конкретное время гражданско-правовой договор (купли-продажи, аренды, подряда);
  • получение возможности принудить к подписанию документа, если одна из сторон сменить ранее принятое решение.

Предварительное соглашение относится к группе организационных документов. На его основании не возникают имущественные отношения, а он направлен лишь на их возникновение в будущем. Сам договор является безвозмездным, то есть не обязывает участников оплачивать услуги или компенсировать затраты.

Также его нельзя путать с иными организационными документами. Главные отличия предварительного договора от рамочного соглашения заключаются в таких факторах.

  1. Предварительный договор обязан включать предмет соглашения, что зафиксировано в статье 429 ГК РФ. А вот рамочный контракт такого требования не предусматривает. В связи с этим по предварительному соглашению можно заключить один основной договор с конкретным предметом. На основании рамочного договора можно заключать неограниченное число контрактов.
  2. Когда участники предварительного соглашения нарушают вверенные обязанности по заключению основного договора, контрагент сможет принудить ее это сделать в судебном порядке путем подачи искового заявления. Рамочное соглашение не предусматривает обязанность дальнейшего подписания основного контракта.

Когда стоит заключить предварительный договор

Целесообразность подписания предварительного соглашения может быть обусловлена такими ситуациями:

  1. Требуется дополнительное время на согласование всех условий основного договора.8 Это касается ситуаций, когда участники боятся, что основная сделка может сорваться. Это бывает, когда оговаривание основных условий требует большого промежутка времени или связана с наступлением конкретного юридического обстоятельства.
  2. Предмет основного договора еще не существует или не принадлежит стороне.8 По сути, наличие этих обстоятельств не мешает сразу оформить главный контракт, но и законодатель не запрещает составить предварительное соглашение.
  3. На момент подписания предварительного соглашения участник по какой-либо причине не имеет оснований заключить основной договор.8 Это касается наличия обременений в отношении предмета соглашения.

Когда нет смысла заключать предварительный договор

Как показывает практика, есть ряд обстоятельств, при которых составить основное соглашение выгоднее и удобнее без оформления предварительного контракта. Это касается соглашений купли-продажи, при которых участники могут потратить длительное время на согласование условий приобретения.

Когда нельзя заключить предварительный договор

Закон не дает право применять институт составления предварительных соглашений к реальным контрактам, то есть соглашениям, которые считаются заключенными с момента передачи определенного имущества получателю. К ним относится, в частности, договор займа: пока заимодавец не передаст заемщику деньги (иные вещи, определенные родовыми признаками), договор не будет считаться заключенным.

В целом, выбор категории соглашения определяется только обоюдными пожеланиями участников. И стороны могут оформить предварительный контракт только в отношении таких видов правоотношений, когда передача вещей в пользование/владение или оказание услуг, может производиться через конкретный промежуток времени в будущем.

Приложения:

Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры

Образец предварительного договора аренды нежилого здания

Источник: https://law03.ru/society/article/kogda-nuzhen-predvaritelnyj-dogovor

Предварительный договор — Audit-it.ru

Составление предварительного договора

В зависимости от юридической направленности договоров выделяют основные и предварительные договоры. 

Предварительный договор – это соглашение, согласно которому стороны по договору обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг  на условиях, предусмотренных предварительным договором. Можно сказать, что предварительный договор – это договор, стороны которой выражают намерение заключить в будущем контракт на выполнение услуг, работ, передачу какого-либо имущества в собственность.

Отметим, что к предварительному договору гражданским законодательством предъявляется ряд необходимых требований.

Предварительный договор и гражданское законодательство

В силу ст. 429 ГК РФ, предварительным признается договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом закон предъявляет два принципиальных требования к предварительному договору для того, чтобы он порождал права и обязанности: к форме и содержанию.

Преимущества предварительного договора

Заключение предварительного договора помогает при осуществлении сложных сделок.

Предварительный договор позволяет установить права и обязательства сторон в случае, когда заключение основного договора невозможно по ряду объективных причин.

Предварительное соглашение помогает в следующих ситуациях, а именно когда:

  • документы для заключения сделки не готовы или готовы частично и на их подготовку требуется дополнительное время. 
  • перед подписанием основного договора необходимо выполнить некоторые дополнительные действия (например, получить разрешение государственных органов). 
  • осуществляется процесс наследования. При этом одна из сторон сделки дожидается вступления своих законных прав в силу. 
  • операции по передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг по основному договору не могут быть реализованы в полной мере в данный момент. Например, одной из сторон необходимо собрать необходимую сумму денежных средств. 
  • один участник отношений не имеет достаточного количества времени для заключения окончательной сделки в данный момент (например, участник сделки находится в командировке).

Форма  предварительного договора

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Если форма основного договора не установлена, то предварительный договор заключается в письменной форме.

Условия предварительного договора

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора.

Предварительный договор и срок заключения основного договора

Как правило, в предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны принимают на себя обязательство заключить основной договор.

Если же такой срок не прописан в предварительном договоре, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. По общему правилу, которое можно вывести из п. 5, 6 ст. 429 ГК РФ, любая из сторон предварительного договора может до окончания срока его действия направить другой стороне предложение заключить основной договор.

Если никаких специальных условий в самом предварительном договоре нет, вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях. 

Отличие предварительного договора от основного договора

Главным отличием предварительного договора от основного договора является то, что предварительный договор не порождает прав и обязанностей, связанных с приобретением имущества, выполнением работ, оказанием услуг.

Однако предварительный договор порождает обязанность сторон заключить договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения окончательного договора.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием заключить основной договор.

При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре, и т.д.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, отраженных в постановлении суда. Датой заключения основного договора будет считаться дата вступления в законную силу постановления суда. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.

Таким образом, уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки.

Когда предварительный договор прекращает действие

Предварительный договор прекращает действие:

  • в случае заключения сторонами основного договора;
  • если срок действия предварительного договора истек, а ни одна из сторон так и не выразила желания заключить основной договор.

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/agreements/predvaritelnyy_dogovor.html

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры?

Составление предварительного договора

   При приобретении недвижимости в виде квартиры, дома, комнаты или офиса (склада) существует практика составления предварительного договора, который является точной копией основного. Единственным отличием является то, что его не регистрируют в соответствующих органах.

ВНИМАНИЕ: составление предварительного договора купли-продажи квартиры, да и любой иной сделки с нашей помощью: профессионально и в срок.

Зачем нужен предварительный договор?

   Оформление предварительного договора – процесс очень ответственный, поскольку он фиксирует все нюансы будущей сделки, которые обязательно должны выполняться.

   Обычно данный документ составляется, когда одна из сторон не готова совершить сделку по объективным причинам.

   Например, в процессе оформления ипотеки или выписки жильцов. Если на протяжении определенного срока одна из сторон изменила свое решение или хочет изменить нюансы сделки, то вторая вправе обратиться в суд. Документ не может подвергаться каким-либо изменениям без взаимного согласия сторон.

Порядок составления предварительного договора

   Предварительный договор, следует противопоставить протоколу разногласий, формируемого сторонами при определении условий договора, заключаемого в будущем. Данный документ не будет обязателен для сторон. В чем и есть из основное отличие, о том как составить протокол разногласия к договору читайте по ссылке.

   Разработка предварительного договора включает согласование множества деталей между оппонентами и их письменное оформление. В документе предварительного характера указываются такие данные:

  1. данные об участниках сделки. Перед тем, как составить предварительный договор, необходимо получить выписку из соответствующего органа о количестве собственников. При составлении соглашения все собственники в обязательном порядке указываются. Если продаваемая собственность является совместно нажитой в браке, то может указываться собственник, указанный в свидетельстве. При этом законодатель закрепляет обязательное нотариальное согласие второго супруга на заключаемую сделку;
  2. описание недвижимого объекта, включая местоположение, технические характеристики объекта, взятые из паспорта, свидетельства и других имеющихся у собственников документов;
  3. дата сделки. Ели срок не определен, то законодателем предусмотрено, что основной договор подлежит заключению в течение года с момента совершения предварительной сделки. Если срок превышен по вине одной из сторон, вторая может инициировать судебное разбирательство и обязать уклоняющуюся сторону заключить основной договор, более того при исполнении ряда условий возможно признать предварительный договор основным и обязать контрагента исполнить условия закрепленные в договоре;
  4. предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом обязательно содержит информацию о передаваемой сумме. Обязательно указание размера переданной суммы. Часто участники сделки путают понятие задатка и аванса. Это тонкий момент, разобраться в котором можно при консультации со специалистом, который проведет анализ заключенных договоров на предмет применения одного или иного понятия, а также скорректирует договор для наилучшего результата для заинтересованной стороны.

ПОЛЕЗНО: наш адвокат может помочь в составлении, а также в правовом анализе уже имеющегося проекта договора, который предлагает подписать вторая сторона

Риски предварительного договора купли-продажи квартиры

   В случае приобретения квартиры на вторичном рынке, заключение предварительного договора, как правило, никаких особых рисков не несет. Если в согласованный срок стороны предварительного договора не заключают основной и ни одна из сторон не настаивает на этом, то предварительный договор прекращает свое действие.

   Риски предварительного договора купли-продажи квартиры существуют, когда договор заключается на стадии строительства дома. К таким рискам относятся следующие:

  1. риск не получить квартиру, поскольку предметом предварительного договора является намерение сторон заключить основной договор в будущем, когда квартира будет построена, а не покупка квартиры как таковой. Рассматриваемый договор не содержит обязанности продавца передать покупателю квартиру, поэтому суд не сможет признать право собственности на данный объект недвижимости
  2. риск того, что предварительный договор будет признан незаключенным. Такая ситуация возможна, в случае не достижения сторонами соглашения по всем условиям при этом существенным
  3. риск двойной продажи квартиры, т.е., когда одна и та же квартира будет продана дважды разным лицам. Такая ситуация возможно, так как по предварительному договору у покупателя не возникает право собственности на квартиру, а недобросовестный застройщик может заключить еще один предварительный договор на эту же самую квартиру с другим лицом и продать ему впоследствии спорную квартиру
  4. риск утратить деньги, которые вложены в квартиру. Покупатель может потерять свои деньги, когда застройщик не исполнит свои обязательства по строительству квартиры и будет объявлен банкротом. Банкротство ведет к тому, что факт удовлетворения требований кредиторов в полном объеме невелик. Более того, покупателю необходимо будет потратиться, скорее всего, на юристов, чтобы отстаивать свои права в деле о банкротстве застройщика

Споры по предварительному договору в суде

   По предварительному договору могут возникнуть споры, которые перейдут в плоскость суда. Какие споры в данном случае могут возникнуть?

  1. Спор, вытекающий из отказа, например, застройщика заключать основной договор. При такой ситуации лицо может подать в суд иск с требованием понудить ответчика заключить основной договор
  2. Признание договора купли-продажи недействительным, если произошла двойная продажа
  3. С иском может обратиться застройщик и просить признать предварительный договор недействительным или незаключенным
  4. Также поводом для судебного спора может послужить не возврат полученного задатка застройщиком

А как быть с задатком по предварительному договору? Как вернуть задаток по предварительному договору?

   Для начала обратимся к положениям ст. 380 ГК РФ, согласно которой задаток выдается как доказательство заключения договора и в качестве обеспечения его исполнения.

   В соответствии с положениями ст. 381 ГК РФ задаток должен быть возвращен, если обязательство прекратилось до начала его исполнения по соглашению сторон или же потому что стало невозможно его исполнить.

   Если в неисполнении договора виноват покупатель, тогда задаток остается у продавца. Если в неисполнении договора будет вина продавца, тогда покупателю должна быть уплачена двойная сумма задатка.

ВАЖНО: для того, чтобы предварительный договор не прекратился, необходимо до окончания его срока направить другой стороне предложение заключить основной договор (см. п.6 ст. 429 ГК РФ).

   Если продавец не возвращает задаток, тогда следует обращаться в суд.

   Стоит отметить, что судебная практика по взысканию задатка неоднозначна: одни суды квалифицируют задаток как аванс и взыскивают, а другие суды считают задаток задатком, устанавливают вину покупателя в том, что не заключен основной договор и отказывают в иске.

Расторжение предварительного договора

Основания расторжения предварительного договора

Предварительный договор может быть расторгнут:

  1. в случае достижения соглашения сторон в данном вопросе
  2. по инициативе одной стороны договора
  3. в случае расторжения договора судом по иску одной из сторон

Поводом к расторжению предварительного договора может послужить:

  • неисполнение какой-либо стороной своих обязательств по договору
  • обнаружение в приобретаемой квартире существенных дефектов
  • не подписание покупателем документов, направленных продавцом
  • иные основания

   При этом, в случае, когда договор расторгается в одностороннем порядке, необходимо учитывать, что такая возможность должна быть предусмотрена законом или договором. В ином случае договор подлежит расторжению только по соглашению сторон или через суд.

Порядок расторжения предварительного договора

   Если договор расторгается по соглашению сторон, то соответственно заключается соглашение о расторжении, в котором может быть прописан срок, с которого предварительный договор считается расторгнутым или с даты подписания соглашения о расторжении.

   Если договор расторгается по инициативе одной стороны, то в адрес контрагента должно быть направлено уведомление или решение об одностороннем отказе от предварительного договора.

В законе или в договоре должен быть прописан порядок вступления решения об одностороннем отказе в силу и когда договор будет считаться расторгнутым.

При этом, в случае одностороннего расторжения договора контрагент всегда имеет право обратиться в суд с иском и оспорить односторонний отказ, в связи с его незаконностью или необоснованностью.

При расторжении договора в судебном порядке необходимо:

  1. направить в адрес будущего ответчика предложение о расторжении договора по соглашению сторон на условиях заявителя. Это будет считаться досудебным порядком урегулирования спора, который является в данном случае обязательным
  2. в случае отказа заключить соглашение о расторжении или отсутствии ответа, далее готовится и подается иск в суд
  3. в судебном процессе судья выясняет все обстоятельства по делу и принимает решение на основании пояснений сторон и представленных доказательств

Адвокат по составлению договора в Екатеринбурге

   Следует отметить, что наличие предварительного договора увеличивает шансы стороны договора при инициации контрагентом судебного разбирательства, при котором он намерен совершить оспаривание условий договора, заключенного на основании предварительного договора.

   В договоре также указывается порядок проведения самой сделки, плательщики взносов, стоимость объекта, порядок передачи денег и другие. Как правило, для совершения данной процедуры обращаются к нашему адвокату Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры», который поможет Вам: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

Читайте статьи по работе нашего юриста по договорам:

Узнайте, как оформить договор дарения между родственниками по ссылке

Про как составить договор аренды нежилого помещения с нами

© адвокат, управляющий партнер АБ “Кацайлиди и партнеры” А.В. Кацайлиди

Оставьте заявку на бесплатную консультацию юриста прямо сейчас

Записаться на БЕСПЛАТНУЮ консультацию юриста

Источник: https://katsaylidi.ru/sostavlenie-predvaritelnogo-dogovora

Составление предварительного договора купли – продажи

Составление предварительного договора

В случае подписания договора купли-продажи на объект жилой недвижимости часто прибегают к предварительному договору. Ещё он используется в сделках по аренде, в долевой стройке. Как выглядит предварительный договор, с какой целью его подписывают и как оформляют, давайте разбираться.

Что это такое? Соглашение, заключённое промеж продающей стороной и приобретающей, о будущей сделке. Своего рода гарант для утверждения договорённостей, в том случае, если основополагающее соглашение по каким – либо причинам невозможно заключить. В нём указывается цена помещения. По факту право владения пока ещё не переходит к приобретателю, но ставится в резерв.

Основания для предварительного договора

– недостаточно необходимой суммы финансовых средств у приобретателя или документации у продающей стороны;

– покупающая сторона оформляет ипотеку на покупку объекта недвижимости и ждёт банковского одобрения;

– среди владельцев есть лица, которым нет восемнадцати лет. В таком случае необходимо разрешение на продажу от органов опеки.

– при грамотном составлении предварительного договора, в случае уклонения одной из сторон от подписания договора, вторая сторона имеет право истребовать доведения до конца через суд.

– для гарантии купли-продажи, в предварительном соглашении обязательно нужно пометить условия и период заключения основного договора.

Приводится в действие данное соглашение после проставления подписей сторонами.

Важно! Покупатель не имеет право распоряжаться объектом недвижимого имущества на своё усмотрение, а продающая сторона требовать сто процентной оплаты до поры подписания основного соглашения, которое и завершит сделку.

Кто занимается составлением предварительного договора?

Составлением документации имеют право заниматься сами участники сделки или нотариальная контора.

Законодательная база не диктует обязательного удостоверения предварительного соглашения при помощи нотариуса, его не нужно регистрировать в органе Росреестра.

Для того чтобы он имел юридическую силу, важно опираться при составлении на требования статьи четыреста двадцать девять Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Виды предварительного договора

Строгой формулировки в содержании не требуется, но должно иметь основные реквизиты, пункты или уточняющие условия, обязательства и прочие нюансы, необходимые к выполнению лицами, участвующими в сделке.

В случае приобретения объекта жилой недвижимости от фирмы – застройщика

Подписывается с застройщиком домовладения. Само оформление возможно только при закончившемся строительстве, домовладение сдано в эксплуатацию и имеется вся документация о праве собственности.

В случае сдачи в будущем, с покупателем заключают договор долевого участия.

Квартира по ипотеке

Обязательно присутствие третьей стороны – это банковская организация, которая выдаёт покупателю денежные средства на покупку объекта жилой недвижимости. По этой причине важно иметь его одобрение.

Заблаговременное составление предварительного соглашения без согласия банка – неоправданный риск. Сделка может и не состояться.

В случае гарантийного закрепления продавцу покупающая сторона оплатила задаток, то этот факт важно пометить в соглашении и указать условия для возможного возврата.

Чаще всего банковская организация настаивает на оформлении и заверении предварительного соглашения нотариальной конторой. Это своего рода страховка от вероятных спорных вопросов.

Составление предварительного договора купли – продажи в 2021 году

Основные пункты:

Предмет договора – факт договоренности промеж сторонами для совершения сделки и подписания договора купли-продажи квартиры. В пункте отмечают точные характеристики квартиры для идентификации её от прочих – почтовый адрес, кадастровый номер, площадь, число комнат и прочее.

– указание стоимости объекта – финансы необходимые для выплаты от покупателя в адрес продавца.

– полное указание реквизитов, согласно подтверждающей документации – телефоны, адреса, электронку.

– список лиц, за которыми сохраняется правомочие на жизнь в объекте недвижимого имущества.

– правоустанавливающая документация отмечается полностью с номерами, в полном соответствии с оригиналами.

– отдельное внимание стоит уделить правам и обязанностям сторон с указанием точности сроков их выполнения. В обязательном порядке прописывается порядок передачи объекта недвижимого имущества покупающей стороне для исключения затягивания сроков. Потребуется предусмотреть на этот случай вероятность использования штрафов.

– обязательно прописывание трат, которые связаны с исполнением соглашения, и на кого их возложат.

Период действия предварительного соглашения

При обоюдном соглашении сторон утверждают даты. В случае не доведения дела до конца, при отсутствии в установленный срок предложений, исходящих от любой из сторон о заключении договора купли-продажи, оно утрачивает собственную силу.

Предварительный договор – это серьёзная документация, обязывающая к исполнению всех прописанных условий всеми лицами. По этой причине, рекомендовано всё обдумать и взвесить прежде, чем подписывать.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/dokumenty/sostavlenie-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi/.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.