Составление проекта договора купли продажи

Содержание

Пошаговая инструкция по составлению договора купли-продажи (ДКП)

Составление проекта договора купли продажи

Договор купли-продажи (ДКП) регулирует процедуру передачи предмета сделки от одного участника другому.

От того, насколько правильно он будет составлен, зависит признание действительности сделки и соблюдение прав контрагентов.

В представленной статье мы подробно расскажем, каким правилам нужно следовать при составлении данного соглашения, какие сведения указывать в документе и другие особенности сделки.

Что из себя представляет договор купли-продажи квартиры

Понятие данного вида соглашения раскрывается в ГК РФ.

  • «По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ)».

ДКП можно составить в простой письменной форме и заверить подписями сторон. Такой документ имеет силу без нотариального заверения.

Но существуют ситуации, когда на договор купли-продажи нужно получить нотариального удостоверение в обязательном порядке: при продаже с пожизненным иждивением (ренте), при участии в сделке несовершеннолетних детей и пр.

Переход права собственности должен быть зарегистрирован в соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ.

Стороны договора

Участниками соглашения о купле-продажи недвижимости выступают:

  • Продавец — лицо, владеющее объектом сделки на момент его заключения.
  • Покупатель — лицо, к которому переходит владение объектом сделки после его заключения.

Интересы каждой из сторон могут быть представлены доверенным лицо при наличии нотариально заверенной доверенности.

Участниками ДКП могут быть как физические, так и юридические лица.

В первом случае к нему предъявляются определенные требования:

  • Достижение возраста 18 лет.
  • Полная дееспособность (отсутствие нарушений как физического, так и психического здоровья).

Если продавцу еще не исполнилось 18 лет или он недееспособен, за него действует законный опекун или представитель.

Стороны ДКП должны быть конкретно определены в соглашении (вводной части). Необходимо прописать:

  • Наименование участников договора (если это физлица, то ФИО полностью с паспортными и контактными данными, если сторона является юридическим лицом – указание организационно-правовой формы и наименования полностью, а также название документа, на основании которого действует его представитель).
  • Дополнительную информацию  при необходимости.

Предмет договора

Предмет договора является существенным условием сделки, определяющим ее действительность. Соответственно, он должен быть описан в тексте соглашения максимально подробно с указанием всех идентифицирующих его признаков.

  • «В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
  • При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ)».

Когда предметом сделки является квартира, в документе нужно указать:

  • Полный адрес жилплощади (субъект РФ, населенный пункт, улица, дом и номер квартиры).
  • Общую площадь недвижимости согласно свидетельству о праве собственности.
  • Этаж расположения.
  • Назначение (жилое помещение).
  • Кадастровый номер.

Порядок оплаты

В договоре важно указать:

  • Итоговую стоимость квартиры (цифрами и прописью).
  • Порядок оплаты (наличным или безналичным путем).
  • Обязанность покупателя по передаче аванса или задатка (при наличии).
  • Срок, до которого должен быть произведен окончательный расчет (следует использовать точное число, месяц и год).

Если покупка оплачивается наличными или вносится предварительный платеж (аванс или задаток), продавцу необходимо написать расписку о получении денежных средств.

Важные моменты для покупателя

Покупатель недвижимости является менее защищенным, чем продавец, потому что все риски по оформлению сделки ложатся именно на него. Если придется доказывать свою правоту в суде, единственный документ, на который он сможет опираться – это ДКП. Именно поэтому нужно максимально внимательно отнестись к составлению данного соглашения.

Так, в тексте документа следует отразить следующие условия:

  • Если продавец передал имущество, не соответствующее качеству, указанному в договоре, появление у покупателя права требовать уменьшения стоимости недвижимости, бесплатного устранения обнаруженных дефектов либо компенсации на их самостоятельное устранение.
  • Если обнаружилось, что квартира не соответствует качеству, заявленному в соглашении, право на возврат уплаченных денег и аннулирование сделки.
  • Если продавец намеренно уклоняется от процедуры госрегистрации перехода права собственности, требование компенсации за материальный ущерб, вызванный затягиванием вопроса.

Как быть, если продавец действует по доверенности

Если в роли продавца выступает не собственник помещения, а его представитель, необходимо проявить особую внимательность при заключении сделки. В первую очередь важно проверить доверенность представителя на предмет:

  • Полномочий, которыми он наделен (входит ли в них сделки с недвижимостью).
  • Определения круга покупателей (нет ли ограничений, кому может быть продана квартира).
  • Условий продажи, определенных собственником (стоимость, порядок расчетов и т.д.) или права доверителя действовать самостоятельно.
  • Срока действия доверенности (важно, чтобы она была актуальной до момента госрегистрации перехода права собственности).

Также  в преамбуле договора нужно дополнительно указать помимо реквизитов сторон, также и сведения о доверенном лице.

Важно учитывать, что доверенность аннулируется в одностороннем порядке. После получения денег за квартиру собственник может просто прекратить его действие, что влечет за собой недействительность заключенной сделки.

Нюансы сделки в случае, если квартира досталась продавцу по наследству

Если продаваемая квартира получена собственником по наследству, размер рисков такой сделки существенно выше:

  • На недвижимость могут предъявить права лица, являющиеся наследниками первой очереди, несмотря на то, что они не указаны в завещании.
  • Если приобретенная по наследству квартира находится у собственника менее 3 лет,  покупателю придется заплатить налог с проведенной сделки.

Чтобы обезопасить себя от любых неприятностей, нужно полностью изучить историю жилья на наличие:

  • Завещательных отказов.
  • Арестов имущества.

Также необходимо проверить документ, служащий правом на получение наследства.

Независимо от проведенного анализа, нет абсолютной гарантии того, что в будущем не объявятся родственники, имеющие право претендовать на жилье. Поэтому не стоит покупать квартиру, полученную по наследству, не разобравшись в деле как следует.

Нюансы сделки с ранее приватизированным помещением

Покупка приватизированной квартиры имеет множество преимуществ:

  • Возможность перепланировки.
  • Отсутствие необходимости делать приватизацию самостоятельно, что экономит как время, так и силы.
  • Облегчает последующие сделки с недвижимостью (приватизированную квартиру легче и продать и сдать в аренду).

Приобретение приватизированной недвижимости происходит в том же порядке, что и стандартный договор. Здесь нужно проверить:

  • Правоустанавливающие документы продавца.
  • Справку об отсутствии задолженности по платежам.

Дополнительное соглашение

Стороны в любой момент могут внести изменения в действующий ДКП. Для этого им нужно составить дополнительное соглашение, которое отражает все условия, корректирующие основной договор.

Основаниями для составления дополнительного соглашения могут быть любые поправки в сделке. Чаще всего это изменение:

  • Стоимости квартиры.
  • Реквизитов участников.
  • Порядка оплаты и т.д.

Главное условие оформления дополнительного соглашение – договоренность контрагентов. Они должны предварительно обсудить данный вопрос и прийти к согласию.

Таким образом, составление договора купли-продажи квартиры имеет множество нюансов, которые важно учитывать при его оформлении. Чем подробнее он будет составлен, тем больше будут защищены права участников сделки.

Учитывая, что данное соглашение не требует обязательного нотариального заверения, ответственность за все ошибки несут сами участники.

А так как любые возникшие разногласия решаются только в судебном порядке, именно договор будет главным основанием, на котором будет базироваться ход процесса.

✔ Как покупатель может выгодно воспользоваться изменениями в порядке регистрации сделки?

По новому закону, закрепленному в ст.8.1 ГК РФ, для государственной регистрации права собственности в регистрирующий орган обязаны явиться оба участника.

Это дает определенное преимущество покупателю, который может быть уверен в чистоте заключенного договора и отсутствии обременений на приобретенную жилплощадь.

Все эти параметры проверяются при рассмотрении заявления от сторон договора купли-продажи.

✔ Как правильно прописать порядок оплаты наиболее выгодным для покупателя способом в целях гарантии его безопасности?

Чтобы максимально обезопасить себя, покупателю следует прописать в договоре пункт о передаче денег частями, по мере выполнения условий продавцом, для чего открывается специальная банковская ячейка.

Например, покупатель открывает 2 ячейки, в которые кладет разную сумму, одну из них продавец получает сразу, а вторую, после выполнения определенного условия, прописанного в договоре, например, государственной регистрации перехода права собственности.

✔ Порядок действий, если обнаружено, что продавец имеет психическое или особое физическое заболевание.

В подобном случае необходимо получить соответствующее медицинское заключение, чтобы признать сделку недействительной. Следует учитывать, что подобный документ имеют право подписывать только эксперты в судебной медицине и психиатрии, иначе заключение не будет учтено судом.

✔ Какие положения необходимо учесть при заключении договора на квартиру, ранее приобретенную с использованием средств материнского капитала.

Для признания подобной сделки действительной необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. При этом стоит учитывать, что они дадут согласие только в том случае, если после продажи предмета настоящей сделки родители приобрели новую жилплощадь, также оформленную на детей, размер которой не меньше предыдущей квартиры.

✔ Особенности заключения договора, если у продавца есть несовершеннолетние дети.

При наличии детей младше 18 лет, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на проведение сделки. Без этого она будет признана недействительной.

Источник: https://safe-estate.ru/poshagovaja-instrukcija-po-gramotnomu-sostavleniju-dkp/

Как составить договор купли-продажи: основные правила и советы юристов

Составление проекта договора купли продажи

Суть договора купли-продажи — в переходе права собственности от продавца к покупателю. Продавец обязуется передать покупателю товар вместе со всеми принадлежностями и документами в установленный в договоре срок. А покупатель обещает принять этот товар и заплатить за него определённую сумму.

Договор купли-продажи считается заключённым, как только стороны договорились о товаре. Но право собственности на вещь переходит от продавца к покупателю только в момент её передачи. Исключение — купля-продажа недвижимости.

Покупать можно с предоплатой, в рассрочку или в кредит. В этих случаях право собственности сохраняется за продавцом до полной оплаты.

Любые вещи, даже те, что только будут созданы. Кроме того, товаром могут быть животные и интеллектуальная собственность.

Торговать можно как недвижимым (земля, здания и так далее), так и движимым имуществом (все остальные вещи, в том числе транспортные средства).

Оружие, лекарства, драгоценности и другие ограниченные в обороте вещи можно продавать и покупать только при наличии специального разрешения.

Продавцами и покупателями могут быть как физические, так и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования.

Граждане при этом должны быть дееспособными, а юридические лица — правоспособными. Подростки в возрасте от 16 до 18 лет являются частично дееспособными, поэтому могут продавать и покупать имущество только с письменного согласия родителей.

Нужен или нет бумажный документ, зависит от того, что и кем продаётся и покупается. Соблюдение письменной формы необходимо, если:

  1. Товаром является недвижимость.
  2. Одной или обеими сторонами являются юридические лица.
  3. Гражданин продаёт гражданину товар стоимостью больше 10 000 рублей.

Исключение — сделки, исполняемые в момент их заключения. Например, розничная торговля.

В Гражданском кодексе выделено семь разновидностей договора купли-продажи.

  1. Договор розничной купли-продажи.
  2. Договор поставки.
  3. Договор поставки для государственных или муниципальных нужд.
  4. Договор контрактации (закупка сельхозпродукции).
  5. Договор энергоснабжения.
  6. Договор продажи недвижимости.
  7. Договор продажи предприятия.

Каждый из них имеет правовые особенности.

Рассмотрим подробнее договор купли-продажи автомобиля как частный случай общей конструкции и договор купли-продажи квартиры как частный случай продажи недвижимости. Эти сделки чаще всего встречаются в хозяйственной деятельности физических и юридических лиц.

Для оформления купли-продажи машины не нужно обращаться к нотариусу. Договор можно составить в простой письменной форме, взяв за образец один из бланков в интернете.

Заполнять документ от руки или на компьютере — не важно. Главное, чтобы в нём были сведения о:

  1. Месте и дате совершения сделки.
  2. Продавце и покупателе (Ф. И. О., полные паспортные данные).
  3. Транспортном средстве (тип, марка, цвет, дата выпуска, госномер, VIN, номер силового агрегата и шасси, серия и номер ПТС).
  4. Стоимости (без неё договор действителен, но в спорных случаях цену придётся устанавливать с помощью экспертов и через суд).
  5. Порядке передачи автомобиля.

Обычно договор купли-продажи автомобиля играет одновременно роль передаточного акта. Но юристы рекомендуют составлять отдельный акт приёма-передачи. Поскольку право собственности передаётся вместе с машиной. В акте необходимо детально зафиксировать её техническое состояние. Это позволит избежать споров из-за поломок, выявленных после сделки.

Договор нужно составить в трёх экземплярах: для продавца, для покупателя и для регистрации в ГИБДД. После подписания документа продавец должен внести в паспорт транспортного средства сведения о новом собственнике. А потом — передать покупателю ПТС, свидетельство о регистрации автомобиля и ключи.

Будьте осторожны с покупкой автомобиля по генеральной доверенности. Де-юре в таких сделках происходит покупка бумажки, а не машины. Вы становитесь владельцем, но не собственником автомобиля. Настоящий собственник, кстати, в любой момент может отозвать доверенность. Вернуть при этом деньги будет крайне проблематично.

Сергей Воронин, управляющий партнёр компании «Правовое решение»

В течение 10 дней с момента заключения договора купли-продажи новый собственник автомобиля обязан подать в ГИБДД заявление об изменении регистрационных данных.

Также покупатель обязан заключить свой договор ОСАГО. А старые собственник может попросить страховую компанию сделать перерасчёт и вернуть деньги.

В интересах продавца проследить, чтобы новый хозяин машины перерегистрировал её на себя. В противном случае бывшему владельцу по-прежнему будут приходить штрафы и налоги. По истечении декады, отведённой на переоформление, продавец может попросить снять автомобиль с учёта со своего имени.

Александр Спиридонов, ведущий юрист «Европейской юридической службы»

Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме. Это строго зафиксировано в статье 550 Гражданского кодекса РФ . Нотариальное удостоверение необязательно. Исключение — случаи, когда собственниками или одним из них являются несовершеннолетние или недееспособные.

Продавец и покупатель подписывают документ, в котором указываются:

  1. Дата и место совершения сделки.
  2. Наименование и полные паспортные данные сторон.
  3. Подробнейшая характеристика объекта (кадастровый номер, полный адрес, площадь, количество комнат, этажность и так далее).
  4. Реквизиты правоустанавливающих документов.
  5. Перечень лиц, зарегистрированных (прописанных) на жилплощади в момент подписания договора.
  6. Цена — для купли-продажи недвижимости это обязательное условие , без неё договор является незаключённым.
  7. Сведения о залоге, аренде, праве пожизненного проживания и других обременениях.
  8. Порядок расчётов и передаче квартиры.
  9. Подписи и реквизиты сторон.

Образец договора купли-продажи квартиры →

Продавец должен подготовить правоустанавливающие документы на квартиру: выписку или ЕГРН (подтверждает статус собственников, а также отсутствие обременений), предыдущий договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации или свидетельство о праве на наследство. Ещё рекомендую заказать экспликацию, кадастровый паспорт и поэтажный план из БТИ и получить справку об отсутствии долгов по коммуналке.

Александр Спиридонов, ведущий юрист «Европейской юридической службы»

Если квартира является общей совместной собственностью супругов, необходимо оформить нотариальное согласие жены (мужа) на продажу. Если в числе собственников есть несовершеннолетние, потребуется письменное согласие органов опеки и попечительства.

С 1 марта 2013 году процедура оформления купли-продажи жилья стала проще.

Регистрация купли-продажи регламентируется ФЗ № 302 от 30 декабря 2012 года, а не статьёй 558 Гражданского кодекса. Поэтому в настоящий момент договор купли-продажи совершается в простой письменной форме и считается заключённым в момент подписания.

Ольга Саутина, юридическая компания «Неделько и партнёры»

Но обратиться в Службу государственной регистрации (Росреестр) всё-таки придётся. Продавец и покупатель должны зарегистрировать смену собственника квартиры. Потребуются следующие документы:

  1. Заявление о регистрации.
  2. Договор купли-продажи.
  3. Кадастровый паспорт на квартиру.
  4. Согласие на сделку от заинтересованных лиц (супруги, органы опеки и прочие).
  5. Квитанция об уплате госпошлины (2000 рублей).

Заявление и пакет документов можно подать лично в отделении Росреестра или МФЦ, почтовым отправлением с объявленной ценностью или через интернет.

В течение семи (при обращении непосредственно в Росреестр) или девяти дней (при обращении в МФЦ) переход имущественных прав будет оформлен. Новый владелец получит выписку из Единого государственного реестра налогоплательщиков (ЕГРН). Отдельные свидетельства о праве собственности на жильё сейчас не выдаются.

Источник: https://Lifehacker.ru/dogovor-kupli-prodazhi/

Как составить договор купли-продажи: помощь адвоката

Составление проекта договора купли продажи

   Как составить договор купли продажи? Каждый, кто самостоятельно продает или покупает какое-либо имущество, должен знать нюансы составления, чтобы обезопасить себя от неправомерных действий.

   Наш адвокат по договорам поможет Вам: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

Как составить договор купли-продажи квартиры, авто, имущества?

   Оформить договор купли продажи недвижимости без нотариуса вполне реально. Стороны сами определяют, хотят ли они видеть этот документ в обычной бумажной форме или же они настаивает на его заверении официальным лицом. На действительность сделки это никак не влияет.

   Аналогично можно составить договор купли продажи автомобиля или любого иного ценного имущества.

   Однако стоит помнить, что подписание самой бумаги не всегда означает заключение сделки, в случае с недвижимостью, она будет попросту недействительна, если подписи поставлены до того момента, как бумага прошла регистрацию в государственном органе. И в этом случае совершенно не важно, заверялась ли сделка нотариально, она должна быть правильно зарегистрирована в нужное время. Регистрируется сделка лишь в случаях, прямо предусмотренных законом.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости и движимого имущества:

   Чтобы договор купли-продажи соответствовал закону он должен соблюдать все существенные условия. Существенным условием договора купли-продажи является его предмет. 

Что может быть предметом договора купли продажи?

Предметом договора купли продажи могут являться:

  • любые вещи, в том числе недвижимость;
  • имущественные права;
  • ценные бумаги.

Не могут являться предметом договора купли-продажи:

  • денежные средства;
  • нематериальные блага неразрывно связанные с личностью гражданина;
  • результаты интеллектуальной деятельности.

  Однако так же договор может содержать неограниченное количество дополнительных условий. Не запутаться в дополнительных условиях Вам поможет юрист по договору купли продажи, в задачу которого будет входить заключить договор на выходных для вас условиях.

Полезно: смотрите ВИДЕО, какие еще ошибки возникают при заключении любого договора:

Анализ проектов договоров купли продажи

   В случае если у вас уже заключен договор купли продажи квартиры или у вас есть его проект, целесообразно проверить договор квартиры на соответствие действующему законодательству. В рамках проверки договора возможно:

  1. выявить условия, противоречащие действующему законодательству;
  2. выявить положения договора заведомо вам не выгодные;
  3. предусмотреть дополнение договора положениями, защищающими ваши права и гарантии.

   В случае выявления указанных обстоятельств будет возможно оспорить данные положения в суде или потребовать их исключения из договора посредством составления протокола разногласий.

Помощь бизнесу по вопросу составления договора купли-продажи

   Заключение договоров неотъемлемая часть любого бизнеса. Зачастую договориться не так просто, и контрагенты могут предлагать вам заключение соглашений на условиях выгодным только им.

В таком случае необходимо обратиться за помощью к нашим специалистам – юристам по договорам, которые способны осуществить правовое сопровождение договоров, которое зачастую позволяет избежать длительных судебных разбирательств.

   Наш специалист может проверить не только договор купли-продажи, но и провести анализ коммерческих договоров любого объема и сложности. К сожалению недобросовестные контрагенты зачастую просрочивают исполнение договоров, в таком случае наши специалисты могут помочь вам осуществить взыскание неустойки по договору поставки по закону, что сможет компенсировать вам причиненные неудобства.

Адвокат по составлению договора купли-продажи в Екатеринбурге

   Образец договора купли продажи доступен абсолютно каждому в сети. Однако такой вариант приемлем только в том случае, когда сумма сделки невелика.

Если же речь идет о многомиллионных продажах, о переходе прав и ответственности, стоит подстраховаться и обратиться к специалисту.

Пример договора купли продажи можно использовать как основу, но его нужно обязательно дополнить уточнениями относительно сроков расчёта, уплаты различных пошлин и взносов, оформления платных справок и документов за счет одной из сторон.

Специалист не только будет делать разработку договоров, но и сможет подсказать:

  • как правильно составить договор купли продажи даже в случае достаточно сложных сделок. К примеру, при продаже недвижимости долями, при переходе прав собственности на имущество, купленное в кредит;
  • как сэкономить на налоговых вычетах, не занижая при этом стоимость сделки, что не только незаконно, но еще и опасно и для продавца, и для покупателя;
  • какие справки потребуются от БТИ и прочих регулирующих и регистрирующих государственных органов;
  • провести анализ договоров на предмет соответствия действующему закону;
  • как расторгнуть договор в будущем без потерь для стороны;
  • проконсультирует по иному вопросу, связанному со сделкой.

   Сделка, оформленная таким образом, в дальнейшем не станет проблемой с точки зрения правового урегулирования. Сопровождение договоров лучше поручить профессионалу.

Источник: https://katsaylidi.ru/article/kak-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi

Что должно быть прописано в договоре купли-продажи

Составление проекта договора купли продажи

Договор купли-продажи – это документ, который подтверждает факт перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю. Заключается в простой письменной форме или составляется в виде нотариального договора купли-продажи.

В соответствии со статьями 454 и 549 ГК РФ, одна сторона обязуется передать другой в собственность квартиру/дом, а другая – принять ее и уплатить определенную сумму, поэтому сделка, с юридической точки зрения, называется двусторонней и возмездной.

Сторонами могут выступать физические и юридические лица. Принимать участие в заключении договора купли-продажи в России могут дееспособные физические лица, которым уже исполнилось 18 лет.

Как составить договор купли-продажи: нужен ли нотариус

До 2016 года участие нотариуса в составлении договора купли-продажи квартиры не было обязательным. С января 2016 г. нотариальное оформление договора стало обязательным в некоторых случаях:

если объект или одна из его долей принадлежит ребенку;

если собственников жилья несколько (исключение – супруги-собственники).

31 июля 2019 года последнее правило отменили. Теперь, если во время заключения сделки присутствуют все долевые собственники, участие нотариуса необязательно.

В остальных случаях оформлять договор можно в простой письменной форме самостоятельно. Это достаточно рискованно, поскольку при несоблюдении законодательных норм всегда есть вероятность, что документ признают недействительным. Кроме того, далеко не все собственники недвижимости владеют в полной мере информацией о том, каким должен быть правильный договор купли-продажи квартиры.

Пример. Семья Федоровых купила двухкомнатную квартиру у отца и его совершеннолетней дочери. Договор был составлен самостоятельно без нотариального заверения.

В дальнейшем выяснилось, что девушка страдает психическим расстройством и признана недееспособной по решению суда. Во время заключения сделки она вела себя абсолютно нормально, и ни у кого не возникло мысли о наличии у нее психического заболевания.

Через несколько месяцев в интересах недееспособной выступил орган опеки, суд признал договор купли-продажи недействительным.

Почему оформление сделки у нотариуса более надежно? Нотариус делает запрос в Росреестр и получает выписку, подтверждающую сведения о предмете сделки.

К моменту подписания он владеет информацией о том, поставлен ли объект на кадастровый учет, кто является его собственниками, есть ли обременения. Не менее важно получить подтверждении дееспособности собственника.

Такая проверка делает сделку более безопасной для покупателя.

Какие условия должны быть прописаны в договоре купли-продажи в 2019 году

Документ должен содержать такие пункты:

Предмет договора.

Это может быть квартира, жилой дом, здание, садовый дом, дача, гараж, нежилое помещение, часть недвижимого объекта или доля в общей собственности.

Указывают адрес недвижимого имущества, назначение, год постройки, этажность, общую и жилую площадь, расположение объекта на земельном участке или в составе другой недвижимости, другие технические данные, которые позволяют точно идентифицировать объект продажи.

Стороны.

Здесь прописывают паспортные данные и реквизиты продавца и покупателя: Ф. И. О.

, место проживания физических лиц, форму и полное наименование юридических лиц, участвующих в сделке, документы, которые подтверждают полномочия каждого из них.

Также могут указываться даты рождения участников сделки, реквизиты других удостоверяющих документов. Если объект сделки находится в долевой собственности, нужны сведения обо всех участниках.

Цена недвижимости.

Цена, в соответствии со статьей 317 ГК РФ «Валюта денежных обязательств», должна быть выражена в рублях. Если она указана в иностранной валюте, документ дополняют суммой в рублях, пересчитанной по курсу Центробанка на момент заключения договора купли-продажи квартиры. Также обозначают условия и сроки передачи денег.

Законодательство допускает указывать цену за один квадратный метр. В таком случае общая сумма рассчитывается исходя из площади объекта.

Условия оплаты.

Возможны несколько вариантов – полная предоплата, покупка по ипотечной программе в Санкт-Петербурге, рассрочка.

При полной предоплате в документе фиксируют, что вся сумма должна быть перечислена до передачи недвижимости в собственность, не позднее определенной даты.

При частичной – расписывают порядок действий покупателя с ограничениями по времени выплат. Если расчеты будут проводиться с использованием банковской ячейки, это также отображают письменно.

Условия в случае расторжения договора или признания сделки недействительной.

В этом пункте предельно просто и однозначно описывают, что получит каждая из сторон при признании договора недействительным.

Условия освобождения недвижимого имущества.

Важно различать физическое освобождение (вывоз всех вещей) и юридическое (снятие с регистрационного учета всех проживающих – выписку). В договоре прописывают сроки для каждого случая, включая окончательную передачу ключей.

Лица, которые имеют право пользоваться помещением после смены собственника.

Иногда после продажи выписать всех жильцов невозможно. К примеру, бывшие супруги сохраняют за собой право пользоваться жильем даже после его перехода к другому владельцу.

Такое же право есть у нанимателей квадратных метров: новый собственник становится арендодателем на аналогичных условиях.

В таких случаях продавец обязан указать в договоре тех, за кем остается право пользования, или тех, кто может быть выписан только с собственного добровольного согласия.

Чтобы не купить квартиру «вместе с жильцами», необходимо удостовериться в их отсутствии документально. Для этого продавец представляет соответствующие справки, а жители Москвы – Единый жилищный документ.

В ЕЖД будут указаны все лица, прописанные в квартире, а в архивной выписке из домовой книги – все, кто когда-либо был в ней зарегистрирован.

В договоре обозначают, что на момент его подписания в квартире/доме никто не зарегистрирован и не проживает.

Пример. При покупке квартиры продавцы (молодые родители с сыном 4-х лет) договорились с покупателями об отсрочке выписки, пока не будет куплено или арендовано другое жилье. Ситуация бытовая, люди приятные, покупатели не видели причин не пойти навстречу.

В последующем нерадивые продавцы отказались выписываться вовсе. А потребовать выписки через суд не представлялось возможным, так как ребенок несовершеннолетний, а значит, выписать его может только один из родителей.

Результат – вопрос с выпиской затянется на долгие годы.

Какие еще важные моменты оговаривают в договоре купли-продажи

Помимо главных, есть и второстепенные, но не менее важные условия, которые должны быть отображены письменно в договоре купли-продажи квартиры:

Продавец должен письменно гарантировать отсутствие залогов, обременений, арестов на квартиру/дом, судебных решений и заключенных договоров о найме.

Если объект передается в собственность с мебелью и техникой, делают опись имущества и прикладывают фотографии для подтверждения.

Если на объекте есть телефонная линия и владелец не препятствует ее передаче в собственность покупателю, этот факт также прописывают в документе.

Обязательно указать отсутствие долгов по коммунальным платежам.

Если имущество приобретается в кредит с рассрочкой платежа, при заключении договора купли-продажи прописывают размеры платежей, сроки и порядок их выплат.

Как проходит подписание договора купли-продажи

На подписание должны явиться участники обеих сторон. В 90 % случаев сделку заключают в переговорной комнате обоюдно выбранного банка, в котором есть депозитарий.

Перед тем как оформить договор купли-продажи квартиры, подписывают договор аренды банковской ячейки, где средства будут храниться до завершения регистрации перехода права собственности.

Оплату ячейки берет на себя покупатель или расходы делят пополам.

В договоре аренды ячейки прописывают условия доступа к ней и перечень необходимых документов. Такая схема позволяет максимально обезопасить сделку и учесть интересы обеих сторон:

Покупатель кладет деньги в банковскую ячейку.

В случае успешной регистрации продавец предъявляет договор купли-продажи со штампом Росреестра и получает доступ к денежным средствам.

Если регистрация не произведена, доступ к ячейке получает только покупатель, который забирает всю сумму назад.

С какого момента договор вступает в силу

Договор вступает в силу после регистрации перехода права собственности на квартиру, дом или коттедж в Росреестре. В день сделки юридические документы передают в регистрационную палату – единственный орган, имеющий такие полномочия.

Существует несколько способов передать документы:

самостоятельно – непосредственно в Росреестр или в МФЦ, в присутствии обеих сторон сделки;

с помощью сотрудника агентства недвижимости или коммерческого регистратора, представителя сторонней организации (и в первом, и во втором случае обе стороны оформляют доверенность на право представлять их интересы в государственных и муниципальных органах);

с помощью нотариальной конторы (регистрация права собственности часто входит в базовый перечень услуг).

Срок регистрации нотариального договора купли-продажи по закону составляет 3 дня, ипотечного – 5 дней, простого письменного – 10 дней. Если документы подают через МФЦ, к этим срокам прибавляют еще 2 «курьерских» дня. Есть возможность зарегистрировать сделку и в электронной форме, однако этот вариант не подходит, если в дальнейшем понадобится бумажная справка со штампом Росреестра.

Источник: https://www.novostroy.su/articles/choose/chto-dolzhno-byt-propisano-v-dogovore-kupli-prodazhi/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.