Советы продавцу квартиры по ипотеке

Содержание

Продажа квартиры по ипотеке: особенности, риски продавца и покупателя

Советы продавцу квартиры по ипотеке
Продажа квартиры через ипотеку

Редко какой покупатель может позволить себе приобрести жилплощадь за наличные средства – чаще всего люди прибегают к покупке квартиры в заем.

Но что же делать, если хочется приобрести себе новое жилье или расшириться, а средств не хватает? Приходится прибегать к продаже квартиры по ипотеке. И не смотря на то, что вся процедура осуществляется через банк, многих интересует – есть ли какие-то риски для покупателя или продавца? Разберем этот и многие другие вопросы более внимательно.

Пакет документов, который нужно собрать, чтобы осуществить продажу квартиры по ипотеке

Если вы решили сотрудничать с покупателями, которые просят вас совершить сделку купли-продажи квартиры по ипотеке, нужно для начала собрать всю необходимую документацию, которую, скорее всего, затребует финансовая организация. Соберите тот пакет бумаг, который может понадобиться при оформлении договора, ведь банковская компания не будет сотрудничать с вами, если вы не выполните ее условия.

Ипотека под материнский капитал: условия и порядок получения

Сотрудникам банка, помимо стандартного пакета бумаг (такого как паспорта на всех членов семьи и свидетельства о рождении на всех детей), могут понадобиться следующие документы на квартиру:

  • Техпаспорт на вашу жилплощадь.
  • Документы, которые подтвердят приобретение жилища и право на собственность.
  • Кадастровый паспорт, срок которого составляет не более пяти лет. Если же его срок более пяти лет, то паспорт придется обновить.
  • Выписка, сделанная из Росреестра. Здесь должны содержаться сведения о жилье – в том числе оно не должно быть в залоге.

Интересные факты! Так же в банк нужно будет обязательно предоставить заключение, составленное оценочной компанией. Но за эти услуги расплачивается заемщик.

Риски продавца при продаже квартиры через ипотеку

Многих продавцов интересует, какие риски могут возникнуть при продаже квартиры через ипотеку.

На самом же деле никаких опасений здесь быть не должно, так как когда в сделке участвует банк, шанс какого-либо обмана сведен к минимуму.

Продавец может не опасаться того, что ему на счет не поступят средства от покупателя, так как переводом денег занимается банк. Поэтому заемщик никак не сможет повлиять на сложившуюся ситуацию, лишив вас средств.

Финансовая организация выплачивает полную сумму за жилье продавцу не сразу же, как только подписан договор, а только когда подтверждено право на собственность. Кроме того, продавец сможет распоряжаться средствами только тогда, когда жилье перерегистрируют на заемщика.

Рефинансирование ипотеки как возможность снизить финансовые издержки

Риски продавца, если только жилье приобретается в ипотеку, сокращаются в несколько раз.

Опасность оплаты за жилплощадь поддельными купюрами также исключена, так как в большинстве случаев все выплаты осуществляются через финансовую банковскую организацию.

Если же вы опасаетесь, что какие-либо услуги, которые осуществляются наличными при продаже квартиры, будут оплачены поддельными банкнотами, то вы всегда можете попросить сотрудников банка проверить купюры на специальном устройстве.

Риск для владельца жилья возрастает еще и в том случае, если по каким-то причинам сделка купли продажи будет отменена. Тогда продавцу придётся вернуть сумму несколько больше, ем ему заплатили.

Интересные факты! Единственное, о чем действительно нужно переживать продавцу, так это о том, что сделка так и не будет одобрена банком. Причем вы даже не сможете узнать причину того, почему так произошло.

Этапы продажи недвижимости через ипотеку

Чтобы в продаже через ипотеку для вас не было никаких неприятных неожиданностей, заранее ознакомьтесь с этапами сделки. Как правило, они следующие:

  1. Первый этап – это сбор документации. Ее точный список клиент должен уточнить в финансовом учреждении.
  2. Далее подробно обсуждаются все условия сделки – для этого продавец должен встретиться с покупателем и месте с сотрудником банка уточнить все нюансы.
  3. Далее составляется предварительный договор. На этом же этапе покупатель предоставляет продавцу задаток, полная сумма которого прописывается в договоре.
  4. На следующем этапе осуществляется оценка жилья. Эта услуга оплачивается заемщиком.
  5. Далее все собранные документы передаются в банк. Причем делается это как со стороны продавца, так и со стороны заемщика.
  6. Когда пакет документов сдан, занимаемся оформлением основного договора. Когда все детали обговорены и все участники ознакомились с договором – документ подписывается 3-мя сторонами (продавцом, заемщиком и сотрудником банка).

После того, как регистрация сделки прошла, покупателю остается лишь забрать официальную бумагу из Росреестра о том, что сделка успешно прошла. При этом заемщик начинает выплачивать регулярные платежи банку, а продавцу переводятся деньги на счет за жилье.

Интересные факты! Не смотря на то, что в большинстве банков продажа по ипотеке проводится именно по этому алгоритму, есть финансовые организации с отличными от вышеописанных условиями. О таких нюансах в банке следует узнать заранее.

Особенности продажи квартиры по ипотеке и советы

Чтобы максимально быстро и просто продать свое жилье в ипотеке, нужно следовать нескольким правилам и советам. Так, к примеру, есть несколько вариантов оплаты за ипотечную квартиру, и вот самые популярные из них:

  • Безналичным путем. Через некоторое время после того, как сделка будет совершена, финансовая организация переведет деньги на ваш счет.
  • С помощью банковской ячейки. Если сделка совершается с помощью наличных средств, они закладываются в банковскую ячейку, забрать деньги из которой клиент сможет только после того, как придет подтверждение из Росреестра.

Еще один важный нюанс касается перепланировки. Если таковая действительно имелась в жилье, но она не была официально узаконена, то банк ни за что не согласится на сделку.

Военная ипотека для продавца недвижимости: основные условия при купле-продаже квартиры по ипотеке

Основной недостаток при продаже квартиры через военную ипотеку для покупателя заключается в том, что денег на счет придется ждать дольше, чем при классической сделке, а продавцу придется соблюсти определенную последовательность расчета.

Все дело в том, что при выборе заемщиком подходящего жилья деньги на его счет будут переведены не только со стороны банка, но и со счета военнослужащего на первоначальный взнос.

Как получить ипотеку с маленькой официальной зарплатой: раскрываем все секреты!

Так же все документы, собранные для оформления кредита, подаются на проверку в «Росвоенипотеку». А такая проверка опять же занимает некоторое время – как правило, 7 дней.

Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке

К достоинствам такой сделки можно отнести следующие пункты:

  • Так как в сделке участвует банковская организация, риски значительно снижаются. Кроме того, самую большую сумму по сделке как правило переводит банк.
  • Опять же за всей чистотой юридической сделки следит банк. Специалистами тщательно проверяются все собранные документы и подписанные договоры.

Есть у данного метода и свои недостатки:

  • Банк не всегда соглашается на подобные сделки.
  • Квартира будет продаваться дольше, так как сбор документов и заключение договора займут некоторое время.
  • Финансовая организация перечисляет средства за жилье не моментально, а только тогда, когда придет подтверждение с Росреестра.

Вывод: стоит связываться с ипотекой или нет?

Каждый, прочитав данную статью и узнав о всех достоинствах и недостатках, должен самостоятельно сделать для себя вывод, нужна ему такая сделка или же нет. Специалисты же советуют продавать жилплощадь именно таким способом – когда одним из участников сделки является банк.

Источник: https://promdevelop.ru/industry/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-osobennosti-riski-prodavtsa-pokupatelya/

Продажа квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция для продавца

Советы продавцу квартиры по ипотеке

Одной из наиболее востребованных сделок на рынке недвижимости является продажа квартиры по ипотеке, поскольку она дает возможность заемщикам стать обладателями собственного жилья.

Однако сама процедура немного отличается от привычной реализации жилой площади, что часто настораживает продавцов.

Давайте разберемся, что настолько пугает собственников, что они отказываются от сделок, и какие риски их ожидают в реальности?

Особенности продажи квартиры по ипотеке

Ипотека — это займ для покупки недвижимости, которая заложена в банке весь период, пока клиент выплачивает долг. Другими словами, квартира является для финансовой организации гарантией возврата денег. После расчета заемщик (уже бывший) становится полноправным владельцем жилья и может делать с ним все, что угодно (продавать, дарить, менять и прочее).

Купить квартиру под ипотеку можно как в новостройке, так и у хозяина (недвижимость, бывшую в эксплуатации). Продать жилье под силу любому собственнику, но он должен понимать, что схема реализации в таком случае несколько отличается от привычной. Больше всего сомнений вызывает необходимость подписания договора купли-продажи до получения денег.

Ведь новому собственнику придется оставить в залог банка уже свою недвижимость — это главное требование ипотеки и основная причина многочисленных отказов, поступающих от продавцов. Ведь проще продать недвижимость покупателю, готовому предоставить полный расчет сразу при подписании всех бумаг у нотариуса. Вполне обоснованно.

Но на самом деле, если оформить все согласно закону, при ипотеке риски тоже исключены.

Пошаговая инструкция для продавца

Стоит предварительно ознакомиться с основными этапами сделки. Продавец должен понимать, на что соглашается.

Сделка осуществляется, согласно ФЗ-102, ведь именно этот закон регламентирует права и обязанности сторон при заключении договора по ипотеке. Поэтапная инструкция для продавца представлена ниже:

  1. Подготовка документов (в отдельном разделе будет приведен их перечень).
  2. Встреча с покупателем для обсуждения нюансов сделки. Важно, чтобы человек, покупающий недвижимость, заранее сообщил собственнику о том, что он планирует оформить ипотеку.
  3. Заключение предварительного договора, где указывают сроки и суммы, согласно договоренности. Его после подписания нужно передать на рассмотрение банку. Для финансового учреждения этот документ указывает на начало сотрудничества сторон.
  4. Специалисты проводят осмотр жилья. Покупатель находит компанию, которая предоставит независимого эксперта (оценщика) для определения рыночной стоимости недвижимости. От этой суммы зависит размер будущей ипотеки. Также продавцу потребуется застраховать жилье.
  5. Составление и подписание основного договора (купли-продажи). После этого банк выдает заемщику деньги, а он, в свою очередь, перечисляет их продавцу.

По сути, для продавца эта инструкция не вызовет сложностей. Она является стандартной для всех финансовых учреждений. Однако некоторые банки выдвигают свои условия страхования, с которыми заемщики обязаны считаться.

Список документов

Любая юридически значимая сделка требует сбора определенного перечня документов. Не обошло стороной данное требование и продажу недвижимости.

Если реализацией квартиры занимается риелтор, ответственность за сбор документов возложена на него. Но нужно понимать, за свои услуги специалист попросит определенное денежное вознаграждение.

Самостоятельный сбор документов требует дополнительного времени, но позволяет сэкономить деньги.

Итак, перечень бумаг представлен ниже:

  • паспорт;
  • документ, удостоверяющий, что жилплощадь находится в его собственности;
  • техпаспорт (если осуществлялась перепланировка, ее нужно внести в документ);
  • выписка из Госреестра, свидетельствующая об отсутствии арестов и иных ограничений;
  • выписка из домовой книги, где указаны все зарегистрированные лица по данному адресу (если прописаны несовершеннолетние, инвалиды или другие лица с ограниченными возможностями, требующие ухода, придется получить разрешение на продажу от органов опеки);
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам (берется в ЖЭКе);
  • разрешения от всех собственников (если их несколько), они должны получить причитающуюся им часть в определенном денежном эквиваленте.

Покупателю тоже придется предоставить определенный перечень документов. В частности, в него входит справка о доходах, согласие супруги либо супруга и прочее. Полный список документов стоит уточнить в банке, которые предоставляет ипотеку.

Помните, что некоторые документы имеют ограниченный срок действия. Поэтому их стоит брать непосредственно перед предъявлением в банке.

Продажа квартиры в ипотеке

На сегодняшний день банки предоставляют возможность продать даже жилую площадь с обременением. То есть, если продавец купил квартиру по ипотеке, и она находится в залоге у финансового учреждения. Бывают ситуации, когда собственник по определенным причинам не может или не хочет выплачивать займ.

Продать квартиру с обременением можно по одной из следующих схем:

  • найти покупателя самостоятельно, получить одобрение от банка, а после погашения будущим владельцем всего остатка по кредиту получить причитающуюся часть денег;
  • передать обязанности по ипотеке покупателю (то есть, кредит переоформляется на другого заемщика);
  • продать через банк (схема схожа с первым вариантом, но продавцу не придется искать покупателя самостоятельно).

Даже в этом случае для продавца и покупателя отсутствуют риски, если юридически заверять все документы. Чтобы обезопасить себя от мошенничества, нужно предварительно ознакомиться с процедурой.

Продажа квартиры через ипотеку в банке ВТБ 24

Как и другие банки, ВТБ 24 предлагает определенные программы ипотечного кредитования, чтобы дать возможность своим клиента стать счастливыми обладателями собственного жилья.

Банк ВТБ 24 выдвигает минимальные требования к недвижимости при оформлении ипотеки.

Деньги выдаются клиентам лично либо переводятся на их счет. Важно отметить тот факт, что при выдаче наличных процент за снятие платить не придется. Таким образом, существует возможность получить всю сумму в кассе без начисления комиссионных.

Поскольку ВТБ 24 относится менее требовательно к проверке заемщиков, процентные ставки в этом банке выше, чем во многих других.

Наиболее выгодные условия с приемлемыми процентными ставками получают клиенты банка. Например, граждане, которые получают зарплату через ВТБ 24, или имеют открытые кредиты.

Продажа квартиры по ипотеке через Сбербанк

Еще один крупнейший банк, который пользуется популярностью у граждан России. По статистике, именно туда обращается большая часть населения для оформления ипотеки или другого кредита. Именно в Сбербанке выгодно брать военную ипотеку.

Сегодня Сбербанк готов предложить большое количество ипотечных программ, каждая из которых отличается своими условиями, процентными ставками и сроками выплат.

Сбербанк перечисляет деньги после продажи квартиры на карту продавца. Именно поэтому, дабы избежать больших комиссий, рекомендуется предварительно открыть счет в этом банке.

Продажа по переуступке в ипотеку

Иногда возникают совсем запутанные ситуации. Допустим, заемщик оформил ипотеку на квартиру в недостроенном доме. Поэтому на тот момент она еще не была сдана в эксплуатацию.

Заемщик полностью погасил кредит, а новостройка еще не достроена. Но он хочет продать свою квартиру.

Что делать в сложившейся ситуации, если у продавца отсутствует право собственности, а сама недвижимость принадлежит застройщику?

Стандартную продажу в данном случае осуществить невозможно. Зато разрешается уступить права требования на жилую площадь. То есть, когда строительство новостройки завершится и квартиру сдадут в эксплуатацию, ее забирает покупатель.

Реализуя квартиру по переуступке, придется получить одобрение застройщика, как владельца имущества, и банка, как кредитора для покупателя.

Но могут возникнуть сложности с одобрением. Банки нечасто соглашаются кредитовать сделку по переуступке прав требований. Чтобы решить проблему, стоит заранее обзвонить банки и поинтересоваться, кто их них согласится на подобную сделку.

Бывают случаи, когда и сам застройщик отказывается одобрить соглашение. В этом случае нужно обратиться к нотариусу за консультацией. Особенно, если застройщик не может назвать внятную причину отказа. Нужно разобраться, какие «подводные камни» у этой сделки.

Советы профессионалов

Прежде чем продать квартиру по ипотеке, стоит прислушаться к рекомендациям специалистов:

  • нужно соглашаться на сделку, сотрудничая с банком, имеющим хорошую репутацию, который контролирует легитимность каждого этапа и исполнение всех нюансов, оговоренных в договоре;
  • оба договора нужно заверять у нотариуса, заслуживающего доверие;
  • не стоит связываться с сомнительными покупателями, даже если все бумаги будут заверены в соответствии с существующим законодательством;
  • перед продажей требуется привести в порядок всю документацию, а также погасить имеющиеся долги по платежам за коммунальные услуги.

Если когда-то была совершена перепланировка, но она не внесена в техпаспорт, придется обязательно исправить это перед продажей. Иначе договор не состоится.

Преимущества и недостатки

Любой вид сделки имеет определенные преимущества и недостатки. Продажа квартиры через ипотеку не стала исключением.

Преимущества заключаются в следующем:

  • сделку зарегистрируют в течение 5 рабочих дней, хотя при стандартной процедуре это занимает до 1 месяца;
  • банк выступает в качестве гаранта, поэтому исключается риск мошенничества;
  • возможность быстрее продать недвижимость — это связано с тем, что ипотечных покупателей больше (в случае, если на квартиру уже есть покупатель, ему можно доверять и он готов сразу расплатиться или предлагается более высокую цену, безусловно, стоит рассмотреть этот вариант);
  • продавец защищен от поддельных купюр, так как деньги перечисляет сам банк.

К сожалению, данный способ продажи квартир не лишен недостатков:

  • придется собирать дополнительные документы, которые не понадобились бы при стандартной сделке;
  • не удастся установить цену выше рыночной, поскольку ипотеку покупателю выдадут в размере, установленном результатами оценки;
  • более длительная процедура оформления документов, чем при обычной продаже;
  • чтобы получить деньги обычно приходится открывать счет в банке.

Несмотря на эти недостатки, ипотечное кредитование пользуется спросом. Продавцы недвижимости соглашаются на сделку, стараясь, как можно быстрее, продать недвижимое имущество и получить деньги.

Источник: https://sovetipoteka.ru/poleznoe-ob-ipoteke/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-poshagovaya-instruktsiya-dlya-prodavtsa

Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Советы продавцу квартиры по ипотеке

Оформление ипотеки с завышением стоимости квартиры – достаточно распространенное явление. Схема, с помощью которой заемщик избегает выплаты предварительного взноса, кажется привлекательной, т. к.

дает возможность оформить жилищный кредит на более легких условиях. Но есть у этой процедуры и подводные камни.

Рассмотрим, как оформляется ипотека с завышением без первоначального взноса, как сделать эту процедуру безопасной, какую выгоду может получить заемщик, риски покупателя и продавца.

Какой бывает стоимость квартиры

Размер ипотеки напрямую зависит от стоимости жилья, которое планирует приобрести потенциальный заемщик. Цена недвижимости бывает нескольких видов:

  • рыночная,
  • потребительская,
  • кадастровая и пр.

Если речь идет об ипотеке, банк, в который обратился клиент, учитывает именно рыночную стоимость жилья. От нее будет зависеть и размер кредита. Банк должен быть уверен, что сможет без затруднений реализовать залоговое имущество, если заемщик не выполнит своих долговых обязательств и обремененная недвижимость перейдет в собственность кредитора.

Чтобы получить ипотеку на выгодных условиях, некоторые клиенты договариваются с продавцом жилья о завышении цены на квартиру.Обратите внимание. Если стоимость недвижимости, которую приобретает заемщик, отличается от среднерыночной более чем на 20%, это может вызвать у банка подозрение и привести к отказу в ипотеке.

Для чего банку нужен первоначальный взнос

Программы жилищного кредитования различных банков предусматривают выплату первоначального взноса. Его размер, как правило, составляет 10-20 процентов от рыночной цены недвижимости.

Если учитывать стоимость даже небольших квартир в регионах, эта сумма редко бывает ниже 200-300 тысяч рублей. Многие заемщики стремятся избежать выплаты первоначального взноса.

Далеко не все граждане готовы разом расстаться со своими накоплениями.

Банки, напротив, делают выплату первоначального взноса обязательным условием ипотеки. Если на счет продавца уже внесена крупная сумма, а квартира остается в залоге у банка вплоть до закрытия жилищного кредита, клиент вряд ли захочет терять недвижимость. Таким образом, первоначальный взнос минимизирует риски невыполнения долговых обязательств со стороны заемщика.

Обратите внимание. Существует миф, что платежная дисциплина заемщика снижается в том случае, если первоначальный взнос по ипотеке был менее 20%. Практика показывает, что своевременное погашение долга зависит от личной ответственности клиента.

Размер первого платежа не влияет на риск невозврата, поэтому при одобрении заявки банки ориентируются в том числе на состояние кредитной истории заемщика.

Оценка квартиры

Рыночную цену недвижимости определяют специальные организации, у которых есть лицензия на этот вид деятельности. Выбрать компанию покупатель может самостоятельно или по согласованию с банком, предоставляющим ипотеку.

Важно знать! Некоторые финансовые организации работают только с аккредитованными оценщиками, и для получения ипотеки клиент должен обратиться к услугам одной из них.

Чтобы не ошибиться, клиенту следует предварительно узнать информацию у сотрудника или на официальном сайте.

Процедура оценки подразумевает комплексный подход.

При определении рыночной стоимости жилья учитываются следующие факторы:

  • затраты застройщика при возведении объекта;
  • стоимость аналогичных сделок купли-продажи на рынке недвижимости;
  • перспектива повышения/понижения цены объекта со временем;
  • местоположение многоквартирного дома (город, округ, наличие социальной инфраструктуры, состояние экологии микрорайона, есть ли поблизости промышленные предприятия и пр.);
  • год возведения;
  • состояние дома. Учитываются тип недвижимости, количество этажей, материал стен и перекрытий, подключен ли объект к основным коммуникациям, степень их износа, наличие/отсутствие у здания дефектов;
  • состояние самой квартиры. На стоимость влияют площадь, количество комнат, есть ли остекление окон, лоджия/балкон, этажность, наличие/отсутствие отделки.

По итогу осмотра компания-оценщик сформирует отчет и акт с указанием рыночной стоимости объекта.

Оценку квартиры для получения ипотеки следует проводить после того, как вы выбрали жилье и договорились с продавцом о сумме сделки. Процедура подразумевает следующие действия:

  1. Покупатель выбирает оценочную организацию, согласует ее кандидатуру с банком, который предоставляет ипотеку.

    Затем клиент договаривается о времени визита эксперта, предоставляет ему необходимый пакет документов на недвижимость;

  2. Представитель оценочной компании проводит осмотр квартиры, иногда фотографирует объект;
  3. Проводится расчет стоимости по определенной методике;
  4. По результатам экспертизы формируется специальный документ — оценочный альбом;
  5. Покупатель оплачивает услуги эксперта.

Для чего нужно завышение стоимости

Заемщики идут на завышение цены ипотечного жилья по нескольким причинам:

  1. У покупателя просто нет денег для выплаты первоначального взноса.

    В этом случае необходимая сумма вносится за счет средств жилищного кредита;

  2. Квартира приобретается без ремонта, и часть кредита покупатель планирует вложить в отделку интерьера;
  3. Гражданин планирует получить заемные средства, чтобы потратить их часть на текущие расходы.

Во всех этих случаях речь идет о не вполне законной схеме. Процедура связана с определенными рисками покупателя и продавца. Тем не менее, возможность получить определенную выгоду от сделки делает эту схему достаточно распространенной.

Когда завышать цену не стоит

Чтобы получить ипотеку и не выплачивать первоначальный взнос, клиент предоставляет банку расписку от продавца, в которой говорится, что необходимая сумма уже была внесена. Не всегда схема с завышением цены действует безотказно.

Рассмотрим риски покупателя и ситуации, когда в банк лучше предоставить документы о реальной рыночной стоимости недвижимости.

  1. У заемщика нет стабильного дохода для своевременного погашения ипотеки. Риск покупателя заключается в возможной потере объекта залоговой недвижимости.

    Если квартира перейдет в собственность банка и окажется, что ее реальная рыночная стоимость намного ниже той, которая указана в документах, заемщик даже рискует стать фигурантом уголовного дела.

  2. Между продавцом и покупателем нет доверительных отношений.

    В этом случае банк также может узнать об обмане и отказать в кредитовании.

  3. Недвижимость нельзя сравнить с аналогичными объектами на рынке и ее стоимость обусловлена архитектурной ценностью.

Негативные последствия для покупателя

Положительным следствием для покупателя станет получение жилищного кредита на нужную сумму. Но указание заведомо более высокой стоимости жилья может обернуться и неприятностями для заемщика.

Перечислим основные негативные последствия этой процедуры:

  1. Информация о завышении стоимости квартиры может открыться еще до оформления ипотеки, и тогда банк просто откажет в кредитовании;
  2. Документы и расписки могут быть составлены таким образом, что покупателю придется на самом деле выплатить первоначальный взнос продавцу;
  3. Указание недостоверной стоимости квартиры может квалифицироваться как мошенничество, если банк потерпит финансовые или иные убытки от сделки. В этом случае риск продавца и покупателя заключается в том, что оба могут оказаться под следствием.

Риски продавца

Рассмотрим более подробно риски, с которыми сталкиваются продавцы недвижимости, когда идут на завышение ее стоимости.

  1. Если о махинации станет известно банку, сделка не состоится, т. к. покупатель не получит необходимых средств. Отказ в кредитовании при этом будет наиболее мягким из возможных последствий.

  2. В случае продажи подоходный налог придется уплатить не с реально полученного дохода, а с более высокой суммы, которая значится в документе.
  3. При расторжении уже заключенной сделки продавец может оказаться должен покупателю сумму первоначального взноса, которую он формально возвращает по условиям расписки.

Обратите внимание. Схема работает и в обратном порядке. Для продавца будет выгодным занижение стоимости жилья, т. к. в этом случае он заплатит меньший подоходный налог.

В этом случае продавец квартиры может уговорить покупателя подписать необходимые для сделки бумаги (договоры о купле-продаже и о неотделимых улучшениях). Процедура также будет не вполне законной.

Риск продавца и покупателя при занижении стоимости заключаются в том, что подозрительной сделкой может заинтересоваться налоговая служба.

Сделка с изменением стоимости

Рассмотрим, как сделать завышение стоимости, чтобы не выплачивать первоначальный взнос. Схема подразумевает следующие действия:

  1. Покупатель находит на рынке недвижимости подходящий объект и нанимает оценочную компанию, чтобы определить рыночную стоимость жилья.

    Также выбирается банк, в который клиент планирует обратиться за ипотекой;

  2. Покупатель договаривается с продавцом недвижимости о подписании документа, по которому первоначальный взнос считается уже выплаченным;
  3. Расписка подается в банк, который предоставляет ипотеку на более выгодных для заемщика условиях.

Формально объект оценивается по завышенной стоимости, от которой напрямую зависит и размер жилищного кредита. На основании полученной оценки определяется нужная заемщику сумма ипотеки.

Если средства переводятся на счет заемщика, он может использовать их часть по своему усмотрению (на ремонт, другие нужды).Пример. Гражданин покупает однокомнатную квартиру за 2 млн рублей.

Банк предлагает жилищный кредит с первоначальным взносом в размере 15%, что в нашем примере составляет 300 тысяч.

В процессе подготовки документов клиент, который хочет оформить ипотеку с завышением стоимости квартиры, договаривается с продавцом о том, чтобы формально цена недвижимости была выше на эту сумму. Далее лицо, реализующее недвижимость, подписывает две бумаги. В одной говорится о том, что первоначальный взнос уже выплачен клиентом, во второй (встречной) расписке — о том, что продавец вернул внесенную сумму.

Необходимые документы

Чтобы получить ипотеку с завышением стоимости, клиент должен предоставить банку-кредитору следующий пакет документов:

  • экземпляр оценочного альбома;
  • авансовое соглашение между покупателем и продавцом;
  • расписку от лица, которое реализует недвижимость;
  • возможный образец договора купли-продажи.

Банки, которые соглашаются на рискованные сделки

Кредитно-финансовые организации нередко идут навстречу клиентам, которые берут жилищный кредит с завышением цены квартиры. В условиях современного рынка банки таким образом увеличивают доход, несмотря на возможные риски невозврата долга.

Перечислим некоторые организации, к которым есть смысл обратиться за ипотекой с завышением стоимости жилья:

  • ВТБ,
  • Металлинвестбанк,
  • Промсвязьбанк,
  • Райффайзенбанк,
  • Россельхозбанк,
  • Сбербанк,
  • ФК Открытие.

Заключение

Если вы планируете оформить ипотеку с завышением стоимости жилья, оцените возможные риски этой процедуры. Во многом успешность сделки зависит от надежности продавца. Если вы не доверяете тому, кто продает квартиру, выберите другой вариант недвижимости.

Но правильнее всего оформить ипотеку с указанием реальной рыночной цены объекта. Правда и мифы о деньгах в Яндекс Дзен

Источник: https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/ipoteka-s-zavysheniem/

Инструкция: как продать ипотечную квартиру

Советы продавцу квартиры по ипотеке

Ипотечные квартиры составляют порядка 7–10% предложений на «вторичке». Чаще всего хозяев такого жилья заставляют выйти на рынок личные обстоятельства: рождение ребёнка, переезд, развод, неспособность погашать кредит. Независимо от причин продажи у владельца квартиры в ипотеке есть три возможных пути её реализации.

Квартира в ипотеке — это не полноценная собственность, юристы называют её «собственностью с обременением».

То есть «в комплекте» с квартирой покупатель получает бремя в виде дополнительного обязательства выплатить кредит, выданный на её покупку.

Обременение ограничивает право свободно распоряжаться недвижимостью, поэтому прежде чем продать жильё, обязательство перед банком нужно выполнить. Или найти человека, который возьмёт его на себя.

1. Ипотеку погашает продавец

Сначала владелец ипотечной квартиры подыскивает покупателя. Затем собственник предлагает передать ему сумму, равную оговорённой стоимости квартиры. Покупатель платит за квартиру, продавец погашает кредит в банке, недвижимость находит нового владельца. Однако на практике покупатели, конечно, не передают средства малознакомым людям, опасаясь остаться и без денег, и без квартиры.

Поэтому прежде всего с ними необходимо заключить предварительный договор купли-продажи. Участники соглашения описывают квартиру и обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи — после того, как обременение с квартиры будет снято. В договоре указывается срок снятия обременения.

Порядок действий при этом следующий:

1. Покупатель выплачивает банку сумму задолженности владельца жилья, которая рассчитывается кредитной организацией на определённую дату.

Совет. В дальнейшем во всех документах будет фигурировать именно эта сумма. Соответственно, рассчитать задолженность лучше вскоре после внесения очередного платежа по ипотеке, чтобы на момент проведения сделки в запасе был ещё месяц до следующего взноса.

2. Банк выдаёт продавцу квартиры закладную и справку о погашении задолженности.

3. Если продавцу удалось продать ипотечную квартиру по цене выше суммы задолженности с процентами, то покупатель должен заложить разницу между этими двумя величинами в банковскую ячейку или открыть аккредитив.

4. Продавец регистрирует снятие обременения — проще говоря, сообщает государству о том, что он погасил ипотеку. Для этого он обращается в МФЦ, предоставляет полученную закладную и справку о погашении кредита. В течение трёх рабочих дней из государственного реестра исключается запись об ипотеке — и продавец получает документальное подтверждение.

Совет. На пересылку документов может понадобиться еще 1–2 дня. Кроме того, нельзя исключать сбои в работе МФЦ и другие форс-мажоры, поэтому в предварительном договоре лучше задать срок снятия обременения более 3 дней.

5. Стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности от продавца к покупателю. Деньги из ячейки достаются продавцу, как только он предъявляет выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) о переходе права собственности и зарегистрированный договор купли-продажи с отметками Росреестра.

https://www.sravni.ru/text/2018/9/12/5-osobennostej-ipoteki-o-kotorykh-ne-vse-znajut/

Если покупатель не хочет передавать деньги продавцу, что действительно весьма рискованно, он может погасить ипотеку за собственника самостоятельно. Правда, такая схема тоже опасна для покупателя, ведь продавец может отказаться переоформлять квартиру, как только банк снимет обременение.

На практике, даже если это происходит, суд практически со стопроцентной вероятностью встаёт на сторону покупателя. Тем не менее, даже столкнувшись со столь безыскусным мошенничеством, покупатели вынуждены ждать установления истины и возврата средств, поэтому такую схему продаж они не жалуют.

1. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Главный пункт в нём — условие заключения основной сделки: чтобы она состоялась, владелец квартиры должен получить закладную и снять обременение.

2. Продавец пишет заявление в банк о полном погашении кредита, указывая в нём данные покупателя, который закрывает за него ипотеку.

3. Покупатель закрывает кредит владельца квартиры, указывая в платёжном поручении реквизиты кредитного договора, сумму и прочие данные.

4. Продавец регистрирует снятие обременения. Для этого он обращается в МФЦ, предоставляет полученную закладную и справку о погашении. В течение трёх рабочих дней из государственного реестра исключается запись об ипотеке, и продавец получает соответствующее документальное подтверждение.

5. Заключается основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности.

https://www.sravni.ru/text/2018/9/4/chem-apartamenty-otlichajutsja-ot-kvartiry/

Часто у покупателя нет достаточной суммы, чтобы погасить ипотеку на заинтересовавшую его квартиру. В этом случае продавцу придётся продать не только квартиру, но и фактически саму ипотеку. Однако желания продавца и покупателя недостаточно: новый заёмщик должен устраивать банк. Если он полностью подходит под все критерии надёжного плательщика по выданному кредиту, сделку можно провести.

1. Покупатель, продавец и банк заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель становится собственником заложенной квартиры и принимает на себя обязанности плательщика кредита. Причём все штрафы и пени за просрочки и другие нарушения предыдущего заёмщика покупатель ипотечной квартиры также принимает на себя.

При этом покупатель квартиры может договориться с банком о рефинансировании ипотеки. К примеру, если новый владелец квартиры более платёжеспособен, чем её прежний собственник, то новый кредит будет выдан на подходящих для покупателя условиях. Банк проводит перерасчёт ипотеки с учётом уже выплаченных средств и предоставляет покупателю квартиры новый заём.

Совет. Продавая ипотечную квартиру, владелец должен понимать, что часть стоимости объекта, а также долю процентов он уже выплатил. Поэтому цена договора должна быть выше, чем остаток долга. Именно эту сумму покупателю придётся заплатить непосредственно владельцу. Таким образом собственнику удастся компенсировать потери на уплаченных процентах.

2.  Заключается договор купли-продажи квартиры. Он необходим для оформления перехода права собственности от продавца к покупателю.

3. Покупатель обращается в МФЦ, регистрирует право собственности на квартиру и вносит изменение в записи об ипотеке об изменении залогодателя по кредиту.

В продаже ипотечной квартиры огромное значение играет психологический фактор. Так или иначе, проводя такую сделку, рискуют и покупатель, и продавец.

Конечно, едва ли они потеряют всё, но если что-то пойдёт не так — по злому умыслу или из-за процедурных ошибок, — продажа может затянуться, превратившись в одну большую проблему.

Поэтому крайне важно, чтобы между ними с самого начала возникло взаимопонимание.

В каком банке взять жилищный кредит

Подбор ипотеки

Мнение авторов колонок может не совпадать с мнением редакции сайта. Все решения об использовании каких-либо финансовых инструментов пользователь принимает самостоятельно на свой страх и риск.   

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум», источник фото – shutterstock.com

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2018/10/4/instrukcija-kak-prodat-ipotechnuju-kvartiru/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.