Страховка титула что это

Содержание

Титульное страхование недвижимости | Особенности титульного страхования, сколько стоит титул, риски утраты

Страховка титула что это

Титульное страхование является одной из разновидностей страховки, оформляемой в ходе получения ипотечного кредита. Цель заключения договора со страховой компанией выступает защита интересов кредитора и заемщика в случае признания сделки по покупке недвижимого имущества в ипотеку недействительной.

Особенности отечественного рынка недвижимости, например, широкое распространение разнообразных мошеннических схем, делают титульное страхование по ипотеке востребованной в сегодняшних условиях услугой.

Поэтому подобный продукт входит в предложение большинства наиболее известных и популярных российских страховых компаний.

  1. Что такое титульное страхование
  2. Особенности титульного страхования
  3. Риски утраты титула
    1. Виндикационный иск
    2. Иск о признании совершенной сделки с недвижимостью ничтожной
  4. Сколько стоит титул в ипотечном страховании
  5. На что обратить внимание при оформлении страховки
  6. Необходимые документы для оформления
  7. Часто задаваемые вопросы
    1. Какие случаи входят в титульное страхование
    2. Можно ли отказаться от титула при ипотеке?
    3. Когда полис может не сработать?

Что такое титульное страхование

Под титулом обычно понимается право собственности на движимое или недвижимое имущество, документально и законно подтвержденное владельцем. Этот термин дал название рассматриваемому виду страховой услуги, что вполне логично, если учесть характер страхования.

Наличие страховки титула гарантирует покупателю, возмещение понесенного им ущерба в случае, если права на приобретаемую в ходе сделки ипотечного кредитования недвижимость будут признаны недействительными.

В качестве объектов страхования в данном случае выступают права собственности на любые виды недвижимого имущества – как жилого (квартира, частный дом, комната, доли во всех перечисленных объектах), так и коммерческого, хозяйственного или промышленного (офисы, склады, гаражи, бани и т.д.)

Особенности титульного страхования

Главной характерной чертой титульного страхования выступает узкая специализация данного вида страховки. Она предусматривает защиту заемщика и кредитора от одного конкретного риска, связанного с потерей прав собственности на приобретенную недвижимость.

Поэтому в договор с СК не включаются такие страховые случаи, как физическое уничтожение объекта, реконструкция или изменение его конструктивных особенностей и другие подобные риски.

Вместе с тем, на практике достаточно часто оформляется комплексный полис, предусматривающий страховку титула в качестве одного из множества страховых рисков.

Другими серьезными особенностями страхования титула выступают:

  • добровольный характер. Несмотря на то, что некоторые банки настаивают на оформлении титульной страховки, данное требование не входит в число обязательных в соответствии с положениями №102-ФЗ и Гражданского кодекса;
  • частое применение при приобретении в ипотеку коммерческой недвижимости. Для подобных сделок, особенно в том случае, когда в качестве покупателя и заемщика выступает юридическое лицо, оформление титульной страховки происходит практически всегда;
  • большая длительность договора страхования. До недавнего времени стандартный срок действия полиса составлял не более 3-х лет. Однако, изменения в законодательстве привели к возможности заключать соглашения с заемщиком продолжительностью до 10-лет. Страховка титула является сопутствующим мероприятием по отношению к ипотеке, нередко заключающейся на 20-30 лет, поэтому многие клиенты предпочитают оформлять полис с максимальным сроком действия;
  • выгода для обеих сторон ипотечного контракта. Два других вида страхования при ипотеке – имущества и здоровья заемщика – наиболее выгодны банковской организации, чем ее клиенту. В отличие от них, страховка титула одинаково эффективно защищает и кредитора, и покупателя недвижимости, что нередко становится решающим аргументом в пользу оформления полиса.

Существенной особенностью титульного страхования выступает наличие пяти основных причин, которые выступают основанием для признания сделки по приобретению недвижимости в ипотеку недействительной. К ним относятся:

  • подделка и фальсификация документов и подписей сторон, осуществляющих куплю-продажу объекта недвижимого имущества;
  • нарушение законных прав владельцев, являющихся несовершеннолетними или недееспособными;
  • заключение сделки с физическим или юридическим лицом, которое не является законным собственником объекта;
  • нарушения при проведении приватизации приобретаемой в ипотеку недвижимости;
  • юридические нарушения при оформлении и осуществлении сделки.

Риски утраты титула

Страховой случай, предусмотренный страховкой титула, наступает в результате действий третьей стороны, чьи интересы были ущемлены в ходе совершения сделки купли-продажи объекта недвижимости. Как правило, речь в подобной ситуации идет о судебном иске одного из двух типов – виндикационном или о признании сделки недействительной.

Виндикационный иск

Под виндикационным иском понимается истребование недвижимого имущества из незаконного пользования. Возможность подобного обращения в судебные органы предоставляется только законным владельцам, способным доказать собственные права на недвижимость. Фактически, рассмотрение доказательств этого и становится предметом судебного разбирательства.

От заемщика в подобной ситуации практически ничего не зависит.

Главное для получения страховки – подтвердить статус добросовестного покупателя, не знавшего о том, что другая сторона сделки не является законным владельцем.

Также крайне важно доказать возмездный характер купли-продажи, для осуществления которой использовались как заемные средства банка по ипотечному кредиту, так и собственные деньги.

Установленный законодательством срок исковой давности по виндикационным искам – 3 года. Учитывая данный факт, становится понятным, почему при осуществлении сделок с имуществом, находящимся в собственности дольше указанного срока, титульное страхование применяется заметно реже.

Наиболее часто подовом для подачи подобного иска выступает нарушение законных прав владельцев недвижимости, являющихся недееспособными или несовершеннолетними. Для таких сделок законодательством предусмотрен особый порядок осуществления, предполагающий обязательное получение разрешения органов опеки.

Реальная судебная практика формируется таким образом, что вероятность вердикта судьи, признающего сделку ничтожной, крайне велика.

Поэтому оформление титульного страхования при покупке объекта недвижимости, среди владельцев которой числятся указанные выше категории собственников, является грамотным и взвешенным решением.

Оно позволит гарантировать защиту интересов ипотечного заемщика при неблагоприятном развитии событий. Важно отметить, что срок давности для рассматриваемого типа исков также установлен на уровне 3-х лет.

Сколько стоит титул в ипотечном страховании

В процессе принятия решения об оформлении титульной страховки одним из важных аргументов за или против выступает стоимость полиса. Формирование цены страховки происходит с учетом нескольких ключевых параметров, к числу которых относятся:

  • продолжительность действия страхового полиса;
  • примерная стоимость приобретаемого при помощи ипотечного кредита объекта недвижимости;
  • функциональное назначение недвижимого имущества (жилое, промышленное, коммерческое или хозяйственное);
  • статус заемщика, в качестве которого могут выступать как организации, так и частные лица;
  • параметры заключенного с банком договора ипотечного кредитования;
  • прогнозируемый уровень риска;
  • длительность пребывания недвижимости в собственности продавца и т.д.

В настоящее время стандартный уровень тарифов по страховке титула находится в пределах 0,3-1,5%. Важно отметить, что при расчете стоимости оформления полиса указанная ставка умножается не на рыночную стоимость недвижимости, а на размер ипотечного кредита.

На что обратить внимание при оформлении страховки

Титульное страхование заслуженно считается сложной в юридическом плане сделкой. Поэтому при подготовке и подписании документов следует крайне внимательно относится к их содержанию. Оптимальным решением, позволяющим исключить возможные проблемы в будущем, является привлечение квалифицированных юристов, специализирующихся на данном виде страхования.

В любом случае, при оформлении полиса необходимо обращать пристальное внимание на несколько основополагающих моментов, в числе которых:

  • продолжительность договора. Составляет от 1 до 10 лет. В большинстве случаев выгоднее совершать более длительную сделку, особенно учитывая тот факт, что ипотека также практически всегда заключается на серьезный срок;
  • распределение выплат по годам. Как правило, более крупные выплаты по договору страхования предусматриваются в первые годы действия полиса. Такой подход выгоден страховым компаниям, поэтому в интересах заемщика более равномерное разделение платежей по календарным периодам;
  • формула расчета страховой суммы. Главное требование – привязка величины возможного возмещения при наступлении страхового случая к реальной стоимости объекта недвижимости;
  • четкая формулировка страхуемого риска. Одним из наиболее частых оснований для отказа в выплате возмещения страховые компании используют непризнание факта наступления страхового случая. Избежать подобной ситуации достаточно просто – необходимо четко определить все возможные страховые случаи.

Учет каждого из перечисленных параметров в процессе подготовки и подписания договора о титульном страховании объекта недвижимого имущества позволит сделать полис эффективным средством защиты интересов ипотечного заемщика при получении кредита.

Важно отметить, что сравнительно небольшая стоимость страховки титула делает эту услугу крайне привлекательной для всех участников сделки – и для заемщика, и для банковского учреждения.

Серьезная заинтересованность в оформлении полиса титульного страхования приводит к тому, что практически всегда удается подобрать такие условия осуществления сделки, которые устраивают и выгодны для обеих сторон.

Необходимые документы для оформления

При оформлении страховки титула ипотечный заемщик формирует и предоставляет в страховую компанию следующий набор документов:

  • от покупателя – паспорт (для физлица) или комплект уставной и регистрационной документации (для организаций);
  • от продавца – аналогичные документы, а также документы, подтверждающие его дееспособность;
  • правоустанавливающие документы, в качестве которых выступают: выписка из ЕГРН, завещание или другая документация о наследовании недвижимости, свидетельство о госрегистрации прав собственности, договор дарения, обмена или купли-продажи и т.д.;
  • техпаспорт или другие документы о характеристиках недвижимого имущества;
  • экспертное заключение о рыночной стоимости объекта, полученное в процессе оформления ипотечного договора с банком;
  • договор о предоставлении ипотечного кредита, в рамках подготовки которого происходит титульное страхование недвижимости.

Какие случаи входят в титульное страхование

Страховка титула предусматривает защиту от признания сделки по приобретению недвижимости в ипотеку недействительной. Подобное решение принимается судебными органами и может быть вызвано следующими причинами:

  • подделкой документов, оформленных при осуществлении сделки, и подписей участвующих в ней сторон;
  • нарушение прав собственников, в качестве которых выступают лица, являющиеся несовершеннолетними или недееспособными;
  • совершение сделок с лицом, которое не является законным владельцем;
  • нарушения, допущенные при приватизации объекта;
  • нарушения в процессе оформления и совершения сделки купли-продажи.

Можно ли отказаться от титула при ипотеке?

С точки зрения отечественного законодательства титульное страхование является добровольным. Вместе с тем, банковские организации имеют право самостоятельно определять условия предоставления услуг ипотечного кредитования.

Как следствие – клиент имеет полное право отказаться от титула. Обычно в подобной ситуации банк либо отказывает в выдаче ипотеки, либо заметно повышается процентную ставку.

Поэтому в большинстве случаев целесообразно идти на условия финансовой организации.

Тем более, что страховка титула является крайне выгодной для самого заемщика, защищая его от весьма неприятных в финансовом плане и при этом вполне реальных последствий.

Когда полис может не сработать?

Страховые компании нередко отказывают в выплате возмещения при наступлении страхового случая. Основанием для подобного решения в большинстве случаев выступают:

  • невыполнение ипотечным заемщиком обязательств, предусмотренных договором, заключенным с СК. Чаще всего, речь идет о несвоевременной оплате или полной невыплате страховых взносов;
  • обстоятельства форс-мажорного характера, указанные в договоре, например, утрата титула во время военных действий или в результате конфискации недвижимости государством;
  • использование застрахованного объекта недвижимости не по назначению или с нарушением условий эксплуатации;
  • продажа, обмен или дарение заложенного имущества третьим лицам и другие подобные действия страхователя.

Источник: https://www.Sravni.ru/strahovanie-nedvizhimosti/info/chto-takoe-strahovanie-titula-dlya-ipoteki/

«Страховка от потери квартиры». Как работает страхование титула – Вторичное жильё – Журнал Недвижимости

Страховка титула что это

Что такое титульное страхование

Это страхование от потери статуса собственника по причинам, о которых человек не знал, когда приобретал квартиру. Оно защищает исключительно юридические права — если собственник перестанет быть собственником по независящим от него причинам, страховая выплатит деньги.  

Перестать быть владельцем недвижимости можно по разным причинам, смотря как квартира попала к человеку: 

  • Могут признать недействительным договор купли-продажи квартиры. Например, если при продаже были нарушены права собственников долей или несовершеннолетних владельцев. 
  • Появились наследники квартиры, о которых раньше не было известно. 
  • Было отменено решение суда, на основании которого квартира была передана в собственность.
  • Регистратор Росреестра ошибся при внесении данных в базу. 

Список на самом деле длиннее. 

Проблемы могут возникнуть с любым жильём — унаследованным, построенным, купленным и приватизированным. На каждом этапе до регистрации права собственности могут произойти ошибки или быть нарушены права других людей, о которых становится известно позже. Это грозит собственнику потерей прав на недвижимость.

Зачем страховать титул

В реальной жизни сложно проверить прошлое квартиры и её владельцев: там может быть несколько продаж, наследство, приватизация и т. д. Ни один юрист или банк не способны на 100% гарантировать юридическую чистоту квартиры.   

На каждом этапе истории жилья могли быть нарушения — сознательные или нет — о которых станет известно через несколько лет, что приведёт к потере права собственности на квартиру. Даже если вы добросовестный приобретатель.   

Если вы не уверены в том, что в истории квартиры не было никаких нарушений или неизвестных событий, то страхование титула — самое подходящее решение.  

Чем титульное страхование отличается от страхования квартиры

Титульное страхование никак не связано с физическим состоянием самой недвижимости. Квартира может быть в целости и сохранности, а вот права на неё могут оспорить и отобрать. 

А при страховании квартиры страхуется её физическое состояние, никак не связанное с документами и правами на саму недвижимость. Такое страхование спасёт, если квартиру затопят или в ней случится пожар. 

Когда можно застраховать титул

Это можно сделать в любой момент — и до того, как квартира перешла в собственность, например, при получении кредита в банке, и после этого. Главное — подписать договор страхования до того, как наступил страховой случай.

Обычно титульное страхование — требование банка, который выдаёт кредит на квартиру.

 В этом случае, как правило, потеря титула страхуется в пользу банка: если договор купли-продажи по какой-то причине признают недействительным, страховая компания вернёт банку невыплаченную часть кредита, а оставшуюся сумму получит собственник, потерявший квартиру. Как правило, компании предлагают в этих случаях комплексное страхование: в одном договоре страхуют и титул, и саму квартиру, и жизнь и здоровье собственника.

Но можно застраховать титул и самому, если вы сомневаетесь в юридической чистоте квартиры.

Как застраховать титул

Если застраховать титул требует банк, он же и обозначит условия и даст список страховых компаний, в которых это можно сделать. 

Если вы решили застраховать титул сами, изучите разные предложения. Обращайте внимание не только на размер страховой премии, но и на другие условия: снижается ли размер премии в следующие годы, какие случаи не признаются страховыми, участвует ли страховая в суде, если с квартирой возникают проблемы.

Какие документы понадобятся

У каждой страховой свои требования к документам, в зависимости от того, насколько детально их специалисты проверяют каждую квартиру. 

Помимо паспорта, анкеты и кредитного договора у вас попросят документы на недвижимость. Обычно в этот список входят:

  • свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Степень свежести выписки определяет сама страховая, но обычно это 30 дней;
  • договор купли-продажи квартиры или другой документ, по которому квартира перешла в собственность. Это может быть договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор мены и т. д.;
  • технические документы на квартиру: технический паспорт, поэтажный план, экспликация или т. д. В разных регионах они могут называться по-разному. Такие документы тоже имеют свой срок действия, поэтому требования к ним лучше уточнить в страховой;
  •  отчёт об оценке рыночной стоимости недвижимости. Если титульное страхование — часть комплексного ипотечного страхования, то отчёт об оценке уже есть, и заказывать его дополнительно не нужно;
  • выписка из домовой книги;
  • финансовый лицевой счёт или карточка учёта собственника.

В зависимости от особенностей сделки, по которой квартира перешла в собственность, страховая может попросить и другие документы: например, согласие супруга на сделку, если квартиру продавал один из них, разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвовал несовершеннолетний, или справку из психоневрологического диспансера, если продавец квартиры — пожилой человек.

Сколько стоит титульное страхование

Страховая компания определяет размер страховой премии в процентах от суммы страхования. Обычно это от 0,13 до 0,3% от страховой суммы. Часто тариф зависит и от прошлого квартиры, и от того, какой год страхования подряд пошёл. Чем короче история квартиры, тем тариф меньше, а в первые годы страхования тариф больше, чем в последующие.

Окончательный размер премии скажут только после изучения документов на квартиру: страховая смотрит на историю недвижимости и может применить повышающий коэффициент, если сочтёт, что риски в данном случае выше. Например, если квартира часто и много раз продавалась.

Что признаётся страховым случаем?

Все страховые компании описывают эти случаи прямо в договорах, поэтому внимательно читайте, в каких именно ситуациях и на что вы сможете рассчитывать. 

Вот список распространённых причин, из-за которых сделку могут признать недействительной (но он неполный):

  •  сделку провёл несовершеннолетний от 14 до 18 лет без согласия родителя или попечителя;
  •  сделку провели без согласия супруга; 
  • сделку совершил ограниченно дееспособный человек без согласия своего попечителя;
  •  сделку заключил человек в состоянии, когда он не понимал значение своих действий;
  • сделку совершили под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы или каких-то неблагоприятных обстоятельств;
  • сделку совершил человек, который не имел на это полномочий или превысил свои полномочия, например, у представителя продавца закончился срок доверенности, или его доверенность и вовсе не давала право продавать квартиру;
  • по основаниям, описанным в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)». Например, если за 1 год до подачи заявления на банкротство человек продал квартиру по сильно заниженной цене.

Кроме недействительных сделок, титульное страхование покрывает и другие риски, например, такие:

  • права покупателя перешли человеку, владеющему долей в квартире, так как при продаже было нарушено его преимущественное право покупки;
  • сделка была недействительной, потому что её заключил недееспособный человек.

Многие страховые компании готовы застраховать не только полную потерю статуса собственника, но и его ограничения. Например, если после покупки квартиры появился человек, имеющий право жить в ней. Право собственности не теряется, но сильно ограничивается. 

Страховым случай признаётся после вступления в силу решения суда о признании сделки недействительной. 

От чего титульное страхование не поможет

Страховые компании сами перечисляют случаи, которые не признаются страховыми. Посмотрите перечень нестраховых случаев каждой компании и оцените, у какого предложения самый большой охват. При выборе страховой стоит обращать внимание не только на размер страховой премии, но и на ситуации, в которых страховая вам попросту не заплатит.

Вот, например, случаи, которые обычно не считаются страховыми:

  • если собственник сам продал или подарил недвижимость, то есть добровольно отказался от статуса. Передумать не получится;
  • если банк забрал квартиру или другие кредиторы требуют забрать квартиру за долги;
  •  в случае конфискации, реквизиции или изъятия недвижимости по решению государственных или муниципальных органов;
  • если квартиру забрали из-за того, что собственник её плохо содержал (в законе это называется «бесхозяйственно»);
  • если выяснится, что собственник приобрёл недвижимость при помощи обмана, насилия или угроз;
  • если собственник совершил преступление, из-за которого он лишился права собственности на квартиру;
  • если собственник самовольно сделал переустройство или перепланировку квартиры и т. д.

Полный перечень таких ситуаций можно узнать только из конкретного договора со страховой, но их примерные списки есть на сайтах или в общих правилах страхования некоторых компаний: ВСК, Росгосстрах, Ресо-Страхование.

На какую сумму можно застраховать титул

Эта сумма зависит от ситуации и от требований банка, если вы берёте кредит. Минимальная сумма в этом случае — размер невыплаченного кредита, поэтому если вы заключаете договор страхования на 12 месяцев ежегодно, то на следующий год страховая сумма, то есть сумма, которую вам выплатят при страховом случае, может уменьшаться. 

Сумма страховки не бывает больше рыночной стоимости квартиры. Если вы покупали квартиру без участия банка и решили застраховать титул добровольно и только в свою пользу, то разумнее всего страховать на цену квартиры.

Какие выплаты можно получить в страховом случае

Если страховой случай всё же произошёл, то максимум, на который можно рассчитывать, — возмещение цены квартиры. А если квартира куплена в кредит, то часть денег пойдёт банку на погашение оставшейся суммы долга.

Остальные расходы страховая компенсировать не станет, обычно это закрепляется прямо в договоре. Так, не возмещаются:

  • штрафы;
  • моральный ущерб;
  • судебные издержки;
  • другие затраты, связанные с судебным разбирательством.

Стоит ли страховать титул

Титул точно стоит страховать в двух случаях:

1)    если вы взяли кредит на покупку квартиры; 

2)    если вы не уверены в чистоте предыдущих сделок.

В этих ситуациях вы не только снижаете риск остаться без квартиры и денег, но и получаете юридическую помощь: страховые компании, как правило, участвуют в судебных спорах на стороне пострадавшего.

Коротко о страховании титула:

  1. Страхование титула — это страхование от потери права собственности.
  2. При страховании имущества вы страхуете квартиру физически, а титульное страхование защищает право собственности юридически.
  3. Существуют случаи, которые не признаются страховыми. При выборе страховой компании внимательно изучите их.
  4. Размер страховой премии может зависеть от истории квартиры.
  5. При страховом случае можно получить только стоимость квартиры. Судебные расходы и моральный ущерб не возмещаются.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор:

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/strakhovka-ot-poteri-kvartiry-kak-rabotaet-strakhovanie-titula/

Что такое титульное страхование простыми словами: что это такое, зачем оно нужно, кому выдают и как его оформить

Страховка титула что это

Здравствуйте, дорогие читатели. Как вы прекрасно знаете, ипотечное кредитование – это сложная и длительная процедура покупки недвижимости за счёт заёмных средств. Поэтому, для снижения финансовых рисков применяются несколько видов страхования. Одно из них, титульное страхование, защищает интересы кредитора и заёмщика в случае признания сделки недействительной.

Увы, но особенности российского рынка недвижимости, в том числе и развитие мошеннических схем с жильём, делают вышеназванную услугу все более востребованной. Однако, чтобы всё точно было хорошо следует заранее разобраться с тем, что такое титульное страхование, узнать об особенностях, подводных камнях и процессе его оформления. Собственно об этом далее и пойдет речь.

Особенности титульного страхования и обязательно ли оно

Ипотечный кредит – программа, которая несёт самые большие риски для кредитора, так как заключается на долгий срок. За 20 – 25 лет, пока долг не оплачен, с заёмщиком может произойти что угодно – он может потерять работу, тяжело заболеть или даже умереть. Жильё же, в свою очередь, может сгореть или подвергнуться другим повреждениям по природным причинам.

Чтобы избежать невыплат и уменьшить финансовые риски банки включают в кредитный договор сразу несколько страховок. И хотя по закону РФ обязательным является только страхование недвижимости, а от других можно отказаться, банки всё чаще выдают ипотеку только при условии комплексного страхования.

Комплексное страхование распространяется на:

  • покупаемую недвижимость;
  • жизнь и здоровье заёмщика;
  • титул.

Простыми словами, банк сам решает на каких условиях будет предоставлен кредит.

Возможно, что отказ от страховки не повлечёт отказа по ипотеке, но, возможна и обратная ситуация, поэтому перед обращением в банк нужно внимательно прочитать условия и тарифы программы.

Кстати, отказ от дополнительной гарантии влечёт повышение процентной ставки. Информация об этом отображается в соответствующих документах.

Оформить гарантию титула можно и при покупке недвижимости за наличные средства. Но, страховые компании неохотно идут на такие сделки, поэтому заключить договор бывает достаточно сложно.

Перечень страховых случаев

Страховым случаем при титульном страховании квартиры является любая ситуация, когда теряется право собственности на жильё. Наиболее популярные примеры:

  1. Продавец недвижимости признан недееспособным на момент заключения сделки.
  2. В проданной квартире были прописаны несовершеннолетние, которые не получили равноценное жильё.
  3. Договор был оформлен по мошеннической схеме.
  4. Продажа осуществлялась с применением угроз и насилия.
  5. Допущены ошибки в договоре купли-продажи.
  6. Недвижимость перешла в право собственности прошлого владельца по наследству, о котором не знали другие наследники.

Во всех этих случаях теряется право собственности, а значит происходит страховой случай. Ну а страховая компания обязана компенсировать финансовые потери.

Вам может быть интересно — «Что такое рассрочка и чем она отличается от кредита?».

Как оформить полис ТС

Полис ТС начинает действовать после заключения договора между страхователем и страховой компанией. Для этого должен быть получен документ на право собственности. Срок действия договора определяется клиентом (нами) самостоятельно, но страховку всегда можно продлить.

Для заключения договора потребуется собрать пакет документов, который включает:

  1. Документ, удостоверяющий личность (паспорт).
  2. Свидетельство на право собственности.
  3. Договор.
  4. Справку из отдела опеки и попечительства, если в сделке участвует несовершеннолетний.
  5. Справка о наследстве (на наследуемое жильё).
  6. Согласие супруга(и), заверенное у нотариуса.
  7. Технический и кадастровый паспорт недвижимости.
  8. Заключение эксперта.
  9. Справка, подтверждающая дееспособность участников сделки.

Полученные документы тщательно проверяются. Если страховая компания выявляет факты, не позволяющие оформить страховку, в заключении договора будет отказано.

На что нужно обратить внимание

На словах титульное страхование недвижимости кажется надёжным инструментом, обеспечивающим полную финансовую защиту. Но, на самом деле страховые компании составляют договор таким образом, что он не предусматривает некоторые страховые случаи.

Самое главное, на что нужно обратить внимание — это наличие пункта о признании страховым случаем виндикационного иска. Виндикационный иск — это иск предыдущего собственника о возврате недвижимого имущества. Такое случается, когда жильё перепродаётся несколько раз и на каком-либо этапе допускается ошибка.

Если плохо разбираетесь в теме, лучше обратитесь за помощью к юристу. Грамотный специалист проверит представленную страховой компанией документацию и выявит подводные камни, если таковые имеются.

Вообще, лучше всего это делать на этапе оформления самой ипотеки. Мой товарищ поступил именно так и сберег кучу нервов и денег, поскольку нашлись некоторые неприятные факты и ему пришлось выбирать другую квартиру для покупки.

Более того, благодаря этому он смог сэкономить на страховке, отказавшись от нее.

Поэтому, правильнее будет чуть-чуть переплатить один раз, чтобы снизить риски, чем потом расплачиваться за своё нетерпение и потерять большие суммы денег.

Вам может быть интересно — «Что такое программа лояльности и стоит ли её использовать?».

Сколько стоит ТС и из чего складывается цена

Расценки на страховку определяются политикой страховой компании. Но, в любом случае, чем дороже недвижимость, тем больше придётся заплатить за получение гарантии.

Кроме этого, на стоимость страховки влияет:

  • срок страхования – чем больше период действия договора, тем ниже цена (в первый год стоимость обычно высокая по причине того, что именно в этот период высокий риск потери жилья);
  • степень риска – рассчитывается индивидуально после проверки документов.

На 2020 год цена на ТС сделок с недвижимостью колеблется от 0,2 до 2,5% от стоимости недвижимости на момент покупки.

Размер страховых выплат при наступлении страхового случая также зависит от страховой компании. Эти условия прописываются в договоре.

Заключение

Если хотите минимизировать риски, обратитесь за помощью к профессиональному юристу, который объяснит вам простыми словами о том, что такое титульное страхование, подберёт компанию и поможет правильно оформить договор. Кроме этого, потребуется собрать полный пакет документов, который будет проверяться страховщиком. Но, это уже дело техники.

Источник: https://iflife.ru/finansy/chto-takoe-titulnoe-strahovanie-prostymi-slovami/

Cтрахование титула при ипотеке: что это такое и зачем оно нужно?

Страховка титула что это

Если заемщик покупает в ипотеку квартиру на вторичном рынке, некоторые банки потребуют от него застраховать свой титул. Сегодня разберемся, что такое титульное страхование и от чего защищает, зачем оно нужно при ипотеке и что будет, если от него отказаться.

Титул – что это и зачем его страхуют?

Титул – это документ, подтверждающий право гражданина на владение имуществом. В случае с ипотекой и недвижимостью таким документом является выписка из ЕГРП или свидетельство о регистрации права собственности.

Титульное страхование – это страхование риска утраты права собственности на приобретаемое жилье.

Страховая компания (СК) – фирма, которая оказывает страховые услуги.

Смысл титульного страхования в том, что после покупки квартиры и регистрации собственности на нее в Росреестре, могут появиться лица, которые имели право на эту квартиру. Они захотят отсудить ее у покупателя.

Такие ситуации возникают, когда объявляются наследники на квартиру, или лица, права которых были нарушены при продаже. Это могут быть несовершеннолетние дети, недееспособные в момент совершения сделки лица, находящиеся в наркотическом или алкогольном опьянении, и т. д.

К титульному страхованию прибегают только при покупке квартиры на вторичном рынке. Страховать титул при покупке квартиры в новостройке не нужно. Покупатель становится ее первым владельцем, до него никто не был собственником этой квартиры, а значит, не может на нее претендовать.

Титульное страхование защищает заемщика от полной потери денег в случае оспаривания права собственности на приобретенную квартиру. Если заемщик попадет в такую ситуацию без страховки – у него не останется ни денег, ни квартиры. А платить ипотеку придется в любом случае.

Поэтому при покупке вторичной недвижимости банки настаивают на этой страховке, а в случае отказа могут поднимать процентную ставку, чтобы сократить свои риски.

Пример:

Алексей купил квартиру в ипотеку на вторичном рынке у Елены. Зарегистрировал право собственности. При покупке документы проверял юрист банка. Все было чисто. У Елены есть брат Андрей, который имел долю в квартире. Перед сделкой он несколько месяцев находился в состоянии алкогольного опьянения, и Елена убедила Андрея отказаться от своей доли.

Выйдя из этого состояния, Андрей заявляет в суд. Он ссылается на то, что в момент подписания отказа находился в недееспособном состоянии и требует вернуть его долю. Суд может принять его сторону, и тогда покупатель квартиры (Алексей) останется без денег и без жилья. Если у него было оформлено титульное страхование, он получит страховую выплату.

Какие банки требуют страховать титул при получении ипотеки?

Требовать страхование титула банки не могут. По закону обязательно только страхование недвижимости, которая передается в залог банку. Его требуют в каждом банке. Что касается титула, застраховать его отдельно получится не во всех СК. Обычно компании в такой ситуации предложат вам полис комплексного страхования.

Комплексное страхование требует Райффайзенбанк, Газпромбанк, ВТБ, Альфа-банк, ДельтаКредит, и т. д. В Сбербанке в дополнение к обязательной страховке недвижимости попросят застраховать только жизнь и здоровье. При отказе поднимут процент на 1 пункт.

От чего защитит титульная страховка?

Страховой случай при страховании титула возникает, когда сделку признают ничтожной (недействительной) и владелец теряет право собственности на жилье.

Сделку могут признать недействительной, если:

  • Она совершена продавцом в недееспособном, частично дееспособном или невменяемом состоянии.
  • Она совершена лицом, дееспособность которого ограничена судом.
  • Лицом, которое не понимает значения своих действий или не может ими руководить.
  • Человеком, введенным в заблуждение.
  • Были нарушены права несовершеннолетних – если бывшему несовершеннолетнему собственнику родители не предоставили новое жилье.
  • Доказан факт мошенничества – например, с поддельной доверенностью.
  • Предыдущий владелец недвижимости получил ее обманом, угрозами или мошенничеством. Если продавец получил жилье не честно, предыдущий владелец оспорит право собственности в суде, и оно аннулируется у текущего владельца.
  • Сделка совершена под угрозой, влиянием насилия или стечения негативных обстоятельств.
  • Один из супругов распорядился общим имуществом без согласия второго супруга.
  • Плательщик ренты продал недвижимость без согласия получателя рентной платы.
  • Продавец получил квартиру в наследство и продал ее без уведомления других наследников, которые не знали об открытом наследстве и не могли принять или отказаться от него.

Все вышеперечисленные случаи ведут к потере права собственности и возникновению страхового случая. Если титул был застрахован, страховая компания выплатит компенсацию.

Как можно утратить право собственности?

Право собственности можно утратить, если третье лицо оспаривает его в форме судебного иска.

Юристы выделяют 2 типа подобных исков:

  1. Иск о признании сделки недействительной.
  2. Виндикационный иск.

Иск о признании сделки ничтожной (недействительной)

Гражданский кодекс РФ гласит, что сделку могут признать недействительной, если будет доказан факт мошенничества, нарушения прав несовершеннолетних, наследников или по другим причинам.

Пример:

Петр родился в 1993 году. Поскольку он был несовершеннолетним, его не включили в список участников приватизации. С 1994 года закон разрешил несовершеннолетним участвовать в приватизации.

Закон действует с обратной силой. В 2014 году квартиру продали, и Петр подал иск о признании сделки ничтожной.

Он заявляет, что не был поставлен в известность о возможности получения доли в собственности и требует восстановить свои права.

Согласно постановлению №6 Конституционного суда от 23 апреля 2003 года, иск о признании сделки ничтожной не будет рассмотрен, если ответчиков признают в суде добросовестными приобретателями.

По такому иску оспаривают только первую сделку с проблемной недвижимостью.

Если собственник объявился после того, как первый покупатель квартиры перепродал ее другому человеку, то используют виндикационный иск.

Из чего складывается стоимость полиса?

Средняя стоимость титульного страхования составляет 0,2 – 2,5% от суммы ипотеки.

Цена на титульное страхование зависит от 5 факторов:

  1. Сумма кредита. Чем больше сумма, тем дороже ипотечная страховка.
  2. Условия конкретного банка. Для ипотеки банка ВТБ страховка дороже, чем для ипотеки ЮниКредитБанка.
  3. Город покупки недвижимости. В Москве застраховать титул будет дороже, чем в Новосибирске.
  4. Степень риска. Чем больше риск – тем дороже страховка.
  5. Срок договора. В первый год стоимость взноса существенно выше, чем в последующие.

Пример:

Ольга берет ипотечный кредит 5 000 000 рублей в банке ВТБ. Процентная ставка 10%. Она планирует купить квартиру на вторичном рынке в Москве. Для получения кредита ей необходимо застраховать титул. Стоимость титульного страхования на 1 год составит 14 375,00 рублей. Это составляет 0,29% от суммы ипотеки.

Этот пример был рассчитан на онлайн калькуляторе, который вы найдете на этом сайте. С помощью этого инструмента вы можете рассчитать стоимость страховки титула по своим данным.

Как стоимость страхования показывает чистоту квартиры?

Перед тем, как застраховать титул недвижимости, страховая фирма тщательно проверяет ее историю.

После проверки события могут развиться по 3 вариантам:

  1. СК предложит страховку по рыночной цене.
  2. СК предложит застраховаться по цене выше рыночной.
  3. СК откажется страховать титул без аргументирования причин.

Если события пошли по 3 варианту – отказывайтесь от покупки этой недвижимости, она не чиста. Если наступил 2 вариант – риск есть, но он в пределах допустимого. При 1 варианте рисков нет, можно смело покупать такую недвижимость, она чиста.

Онлайн калькулятор

Чтобы узнать стоимость страховки титула, перейдите на этот сайт и заполните все поля и отметьте галочкой строку «Риск потери права собственности на жилье». Вместе с этим пунктом автоматически будет отмечен «Риск порчи залога (страхование имущества)». Нажмите на кнопку «Рассчитать».

В появившемся окне напротив соответствующей строки вы увидите стоимость каждого типа страховки и итоговую сумму. Вы можете отправить заявку на оформление страхового полиса онлайн прямо с нашего сайта. Для этого нажмите на кнопку «Отправить заявку» и заполните необходимые поля.

9 случаев, когда страховая компания не обязана платить

При наступлении страхового случая, фирма будет выяснять обстоятельства произошедшего. Далеко не в каждом случае страхователь получит выплату.

Так, компания не обязана выплачивать страховку, если утрата права собственности произошла в результате:

  1. Гражданской войны, военных операций или их последствий.
  2. Конфискации недвижимости по решению государственных органов.
  3. Изъятия квартиры, если страхователь не выполняет обязательства (за долги).
  4. Изъятия имущества, которым страхователь не может владеть по закону.
  5. Повреждения или гибели имущества (в этом случае действует страховка имущества).
  6. Сноса здания.
  7. Умышленных действий страхователя, которые направлены на получение страховой выплаты.
  8. Изъятия земельного участка, используемого с нарушениями.
  9. Окончания права собственности на землю.

Страховая компания может отказать в выплате, если:

  • Застрахованное лицо обратилось за выплатой после установленного срока.
  • Страхователь уже получил возмещение от виновного лица.
  • Наступление страхового случая не было подтверждено.
  • Страхователь предоставил ложные данные и не препятствовал отчуждению недвижимости.
  • Наступил случай из списка исключений: наводнение, взрыв, землетрясение, и др.
  • Перепланировка квартиры была изменена без согласия банка и СК.
  • Недвижимость использовали не по назначению.
  • Заложенная квартира была продана или подарена другому лицу.
  • Заложенную недвижимость сдавали в аренду.

Перед заключением договора обязательно изучите отзывы клиентов о выбранной страховой фирме.

Важные моменты, которые нужно знать при оформлении титульной страховки

Сроки. Максимальный срок титульного страхования – 10 лет. Эта цифра установлена Гражданским кодексом РФ как период, в течение которого сделку с недвижимостью можно оспорить.

Оформить страховку можно и на 3-5 лет. Однако при этом будьте готовы к долгим судебным разбирательствам при наступлении страхового случая.

Если срок договора закончится до того, как суд вынесет решение о снятии титула, компенсацию не выплатят. В спорных ситуациях фирма в исключительных случаях идет на уступки клиенту и продляет страховку.

Расчет суммы компенсации. Размер суммы возмещения в случае утраты титула должен быть равен рыночной стоимости застрахованной недвижимости на момент вынесения решения суда. Это должно быть прописано в договоре.

Если в договоре этого нет, то сумма возмещения рассчитают исходя из стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи на момент ее покупки. За несколько лет стоимость недвижимости вырастет, эта схема не выгодна для страхователя. Поэтому внимательно читайте в договоре, как рассчитывается сумма компенсации.

В договоре должен присутствовать пункт, согласно которому страховая фирма должна возместить понесенные вами судебные издержки. Обязательно это проверьте.

Выводы и полезные советы

Титульное страхование защищает от потери права собственности на квартиру. При ипотеке отказаться от него можно, однако при возникновении страхового случая вы будете самостоятельно погашать долг перед банком.

Рекомендую последовать совету банка и оформить титульное страхование. Напомню, что страховать титул потребуется только при покупке вторичной недвижимости. Чтобы сэкономить, можно оформить комплексное страхование, которое включает в себя страховку квартиры, жизни и титула.

Страховая фирма может отказать в продлении договора или повысить стоимость оказываемых услуг. Поэтому рекомендуем заключать договор сразу на длительный срок.

Источник: https://IpotekuNado.ru/strahovanie/titulnoe-strahovanie-pri-ipoteke

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.