Страховка титула квартиры что это

Страховка от потери квартиры. Как устроено титульное страхование?

Страховка титула квартиры что это

Одинокая дама, военнослужащая в отставке, «очень выгодно» приобрела квартиру в Московской области с использованием военного сертификата. На ремонт она взяла потребительский кредит на 1 млн рублей.

Как только ремонт был завершен, возникло неожиданное препятствие — появилось никем не учтенное лицо. В свое время его право на приватизацию квартиры не было реализовано, а от приватизации он не отказывался.

Про этого родственника просто «забыли», когда составляли справку о лицах, проживающих в квартире на момент приватизации.

К ужасу женщины, «родственник» доказал в суде право на 1/2 долю квартиры. Конечно, в этом деле есть вероятность мошеннической схемы, но доказательств правоохранительные органы не нашли. Теперь новой хозяйке квартиры, скорее всего, придется ее продавать, а самой переезжать в более дешевое жилье.

Если бы она застраховала титул собственности, такого драматичного развития событий удалось бы избежать: страховая компания выплатила бы ей полную сумму сделки.

Титул собственника можно застраховать (причем в отношении не только конкретной сделки, но и всех предыдущих).

Это вполне разумно, если существует риск утерять свои права на свежеприобретенную недвижимость — например, в ситуации, когда сделка была оспорена.

Сделка оспаривается по ряду причин: если забыли учесть права детей, наследников или тех, кто отбывает тюремный срок; если переход прав (даже предыдущий) совершен ошибочно или мошенническим путем; если одна из сторон сделки имеет статус недееспособной.

Но для начала выясним, что такое титул собственника.

Всем сестрам по серьгам

Титул собственника ничем не отличается от обычного права собственности — это просто термин.

Обычно титулы делят на два вида:

  • первоначальный, возникший заново, он не зависит от прав предшествующего собственника на вещь;
  • производный, при котором право собственности на вещь переходит от предшествующего собственника.

Если вы планируете приобрести имущество, необходимо оценить риск утраты права собственности в будущем — для этого квалифицированные юристы проверяют все документы. В случае с первоначальным титулом изучается не только сам объект права (движимое и недвижимое имущество), но и сделка по его приобретению: каким образом возник титул, чьи интересы были затронуты и т. д.

Кроме того, они обращают внимание и на детали самой сделки: соблюдены ли все нормы действующего законодательства, правильно ли выбрана форма сделки, получены ли законные разрешения от всех лиц, чье согласие предусмотрено для передачи имущества, и т. п.

В случае с производным титулом проверка еще строже: ей подлежат абсолютно все сделки по приобретению объекта права. Если части документов не хватает, риск утраты титула собственника повышается.

Но в обоих случаях проверяемых пунктов много. После первой проверки эксперт может запросить и дополнительные документы — это нормально и подтверждает, что специалист тщательно изучает документацию.

В документах, предоставляемых Росреестром, есть выписка из ЕГРН о переходе прав на объект. Теоретически она должна содержать сведения обо всех сделках, проведенных в отношении конкретного объекта недвижимости.

Но фактически в ней отражаются только сделки, совершенные после создания Единой системы государственного кадастрового учета недвижимости (после 2009 года).

К тому же часто встречается словосочетание «сведения отсутствуют», что не позволяет активно использовать эту опцию, признает адвокат Ирина Фоменко.

пример Собственник продал приватизированную квартиру за 5 млн рублей. Спустя некоторое время новый собственник тоже решил продать эту квартиру. Новый покупатель застраховал титул собственности. Спустя два года появился первый собственник, заявил, что он алкоголик, и на этом основании стал оспаривать сделку.

Была проведена судмедэкспертиза, которая доказала, что на момент подписания ДКП этот человек не осознавал своих действий. При этом на учете он не состоял, а справки из нарко- и психоневрологического диспансеров, которые были на руках у покупателя, суд не принял в качестве доказательств. Сделка была оспорена.

Страховая компания выплатила 5 млн рублей на основании статьи 177 Гражданского кодекса РФ.

Титульные права и обязанности

Объем прав и обязанностей у титульного (официального) и законного (реального) собственников, могут несколько отличаться. Титульный собственник — это лицо, на имя которого выписаны правоустанавливающие документы на объект. Но есть определенная категория законных собственников, не указанных в документах на собственность.

«Яркий пример — супруги. У них равные права на недвижимость, но информация о втором законном собственнике не внесена в ЕГРН», — поясняет Ирина Фоменко.

Эксперт перечислила преимущества и недостатки статуса собственника, не обладающего титулом.

плюсы и минусы

В личной декларации объект недвижимости не указывается.

При наличии определенных льгот можно встать в очередь на получение жилья.

+ Собственник без титула не уплачивает налог на имущество и налог с продажи квартиры.

Отсутствует прямое право распоряжаться своим имуществом: любую сделку с недвижимостью оформляет титульный собственник.

Если титульный собственник по каким-то причинам не переоформит квартиру, то законный собственник в судебном порядке будет признавать свое право на недвижимость, регистрировать его в Росреестре.

Только после этого, став титульным собственником, он сможет провести сделку со своей недвижимостью.

Отсутствует полноценное право распоряжаться квартирой: поставить на регистрационный учет родственников удастся только по заявлению титульного собственника.

В дополнение Ирина Фоменко разъясняет обеспечительную передачу правового титула — переоформление на кредитора права собственности на имущество должника при заключении кредитного договора.

«Если должник исполнит обязательство в срок, кредитор обязан вернуть право собственности на вещь. В случае неисполнения обязательства, кредитор может оставить имущество за собой либо продать по рыночной стоимости.

В этом случае максимально защищены интересы кредитора. Должник же сразу лишается права собственности и даже при незначительной просрочке погашения долга рискует потерять имущество безвозвратно», — подчеркивает адвокат.

 

Страхование титула собственника

Застраховать свой титул реально не только в отношении дома и квартиры, но и в отношении квартиры в пока не построенном доме (у недобросовестного застройщика не будет шанса продать ее другим покупателям), земельного участка и даже нежилого помещения.

Эксперты отмечают, что страхование особенно необходимо при наследовании недвижимого имущества, при сделках, в которых используется маткапитал, при сделках с физлицами с признаками банкротства, с определенными категориями продавцов, состоящих на учете в психоневрологическом диспансере (с диагнозом «шизофрения» лучше не связываться, а вот ДЦП помехой для сделки не является, хотя человек с таким диагнозом тоже состоит на учете, но все равно лучше подстраховаться) и наркодиспансере (не все «узаконенные» алкоголики не имеют права на сделку).

пример Собственник продавал несколько земельных участков в Рузском районе Московской области, перед этим разделив один большой участок.

Уже после сделки районный прокурор стал ее оспаривать, заявляя, что продавец был мошенником — произвел отчуждение сразу нескольким покупателям, подделав документы на большой земельный участок, и впоследствии официально зарегистрировал разделение через Росреестр.

В результате прокурор лишил всех новых собственников права собственности. Один из покупателей заранее застраховал титул собственности и получил страховое возмещение.

Как это работает?

Циан.Журнал с помощью эксперта в области титульного страхования Олеси Бухтояровой, представителя страховой компании «Согласие», собрал самые распространенные вопросы и ответы на них.

Когда страховых выплат не будет?

Есть несколько исключений из правил. Допустим, если страхователь произвел отчуждение объекта недвижимости, передав его в собственность другому лицу, но при этом претендует на страховое возмещение. Еще один вариант, при котором в выплате будет отказано: если в момент отчуждения объекта недвижимости страхователь-собственник действовал в состоянии алкогольного опьянения.

Третий вариант: при оформлении договора страхователь знал, что с объектом есть определенные проблемы, но не уведомил об этом риске страховую компанию (страховой компании придется доказывать осведомленность собственника — это тонкий момент).

Все выплаты производятся по решению суда (впрочем, в России все лишения собственности должны проводиться только по решению суда).

Сколько стоит страхование титула?

В среднем по рынку тариф на годовой полис добровольного страхования титула (речь идет не об обязательном ипотечном страховании!) стоит около 0,3–0,4% оценочной стоимости объекта. На три года стоимость страхования обойдется в 0,75–1% цены объекта. Чем сложнее история объекта недвижимости, тем выше тариф.

три способа, как определяется стоимость страхуемого объекта недвижимости

  1. Цена, которая указана в договоре купли-продажи (если квартиру купили за 9 млн рублей, ровно на такую сумму страховая компания и оформит полис).
  2. Неполная стоимость.

    Если в договоре прописана неполная стоимость (в том числе при незаконной попытке сэкономить на выплате налогов или при сделках с потенциальным банкротом — например, если он не выплатил по своим кредитам более 500 тыс. рублей и/или не платил по ним в течение трех месяцев, что является предбанкротным состоянием), возникают риски для покупателя.

    При оспаривании сделки и признании ее недействительной покупатель будет претендовать только на ту сумму, которая прописана в договоре. Сделки по неполной стоимости вправе оспаривать третьи лица, сами продавцы, кредиторы и/или финансовый управляющий.

    Если рыночная стоимость объекта составляет 12 млн рублей, а в договоре указано только 10 млн рублей, страховая компания может потребовать составить дополнительное соглашение и расписку на разницу для подтверждения полной передачи денежных средств от продавца покупателю — при наступлении страхового случая будет выплачена полная сумма (12 млн рублей).

  3. Один из вариантов определения страховой суммы — провестинезависимую оценку объекта недвижимости, тогда страховая компания будет опираться на нее.

Выплачивается страховая сумма, которую компания зафиксировала в договоре страхования. Она определяется по перечисленным выше параметрам и должна быть указана в договоре.

Какие гарантии дает страхование титула?

В России существует негативная система регистрации права на недвижимость, согласно которой вся ответственность по сделке возлагается на конечного покупателя, который должен в суде доказать свою добросовестность (а это оценочная категория), осторожность и осмотрительность во время сделки. Государство отвечает только за переход права, но не за его содержание, отсюда и возникла необходимость в титульном страховании. Оно является в России единственной надежной защитой — именно поэтому банки включают титул в ипотечное страхование.

Каковы основные риски, которые покрываются титульным страхованием?

  • Риск столкнуться с мошенничеством — например, с подделкой документов о владении (встречается часто, распознается сложно).
  • Нарушения при использовании материнского капитала, когда детям не выделяют или неправильно выделяют доли, но квартиру продают. Позже опекунский совет и/или повзрослевшие дети предъявляют иски.
  • Банкротство физлиц, при котором продавец объявляет себя банкротом после проведения сделки. Для покупателя это чревато тем, что сделка будет оспорена (особенно при расчетах через банковскую ячейку и при указании в ДКП неполной стоимости сделки).
  • Если в сделке участвует человек с психическим заболеванием (и это выясняется уже после подписания ДКП).

На какой срок имеет смысл оформлять титульное страхование?

Пожизненно оно точно не нужно.

Согласно статье 181 Гражданского кодекса РФ «Сроки исковой давности по недействительным сделкам», срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года, а по оспоримым сделкам — один год. В отдельных случаях сроки исковой давности составляют и 10 лет, но это редкость. Как правило, страховые компании страхуют на один или три года — больше нет смысла. Практика страховщиков подтверждает, что все риски возникают в первые три года после заключения сделки.

В каком размере и после каких процедур выплачивается страховка, если право собственности все же оспорено?

Если страхователь получает иск от продавца или от третьих лиц, он обращается в страховую, которая подключается к процессу (выступая как участник процесса в качестве третьего лица).

Если произошел страховой случай (суд аннулировал запись ЕГРН у собственности), то страховая компания выплачивает сумму, которая была зафиксирована в страховом полисе. Иногда это отнимает довольно много времени (допустим, год-полтора), так как судебные процессы в России длятся долго.

Иногда страховая компания настаивает, чтобы страхователь дошел до апелляционной инстанции, пытаясь защитить не только права своего клиента, но и деньги компании (до кассации дело, как правило, не доходит).

Получится ли застраховать земельный участок?

Таких запросов мало. Страховые компании рассматривают не все участки, но земли под ИЖС и земли сельхозназначения обычно берут. При этом они изучают, кем и когда выделялся земельный участок, требуют указать полную стоимость в ДКП, использовать безналичную форму расчета и т. д.

Можно ли оформить полис, будучи собственником?

Нет, нельзя (хотя раньше такой вариант допускался, но теперь страховщики от него отказались из-за того, что выросло количество мошеннических схем).

Сейчас объект страхуется либо в день подписания ДКП, либо через две недели — после получения выписки из ЕГРН о регистрации права нового собственника.

При этом заявку следует подать заранее — до подписания ДКП, чтобы страховая компания успела оценить риск.

Источник: https://www.cian.ru/stati-strahovka-ot-poteri-kvartiry-kak-ustroeno-titulnoe-strahovanie-314025/

​Что такое титульное страхование

Страховка титула квартиры что это

Страхование имущества на случай его утраты в результате прекращения права собственности (страхование титула) является одним из самых спорных видов страхования. На различных форумах можно найти диаметрально противоположные мнения.

Кто-то считает, что данный вид страхования гарантирует финансовую защиту при покупке недвижимости. Другие, наоборот, утверждают, будто российские страховщики составляют документацию таким образом, что ни один возможный случай покрываться не будет.

Что такое титульное страхование и на что обратить внимание при ознакомлении с его правилами?

Риски титульного страхования

Определение титульного страхования в законодательстве отсутствует. В общем смысле под данным термином подразумевается риск утраты добросовестным приобретателем застрахованного объекта недвижимости вследствие лишения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя, на основании вступившего в законную силу решения суда, в том числе:

— вследствие признания недействительной сделки, в результате которой страхователь приобрел право собственности;

— вследствие истребования застрахованного объекта недвижимости из чужого незаконного владения (удовлетворения судом виндикационного иска), в том числе по причине признания недействительными каких-либо сделок, предшествовавших той сделке, в результате которой страхователь приобрел право собственности.

Согласно положениям Гражданского кодекса, сделка может быть признана недействительной на основаниях, предусмотренных законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Исходя из судебной практики, связанной с прекращением права собственности на недвижимое имущество, среди основных рисков можно выделить:

— нарушение прав лиц, не являющихся сторонами сделки (несовершеннолетних детей, предыдущих владельцев, наследников);

— некорректная документация по объектам недвижимости (несовпадение сведений, указанных в правоустанавливающих и иных документах на объект недвижимости);

— установление факта мошенничества в последней или предыдущих сделках;

— признание недееспособным одного из участников сделки;

— совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы или в результате злонамеренного соглашения сторон.

На основании статьи 167 ГК РФ в случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное, а в случае невозможности возврата возместить его стоимость.

Согласно статье 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о признании ничтожной сделки недействительной составляет три года.

А в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, максимальный срок исковой давности составляет до десяти лет со дня совершения сделки.

Для рассмотрения вопроса о принятии какого-либо объекта на страхование сотрудники страховщика стараются подробно рассмотреть титульную историю объекта и самого продавца недвижимости.

Но досконально проверить ранее оформленные сделки практически невозможно.

Договор титульного страхования не является публичным, поэтому страховые компании могут отказать вам в страховании при наличии слишком высокого риска по объекту.

На что обратить внимание в титульном страховании

В теории титульное страхование выглядит как надежный инструмент, обеспечивающий покупателю недвижимости финансовую защиту.

Но, к сожалению, на практике многие страховые компании для минимизации своих убытков составляют правила страхования таким образом, что самые вероятные страховые случаи договором не покрываются.

Если вы решили застраховать титул по приобретаемой недвижимости, необходимо очень тщательно подойти к выбору страховщика и внимательно изучить страховую документацию.

Первое, и самое основное, на что следует обратить внимание, это наличие в договоре страхования факта признания страховым случаем удовлетворения судом виндикационного иска. Именно это можно назвать основным риском в титульном страховании. Виндикационный иск — это иск истребования имущества из чужого незаконного владения.

Если с имуществом было произведено несколько сделок, в результате которых оно переходило от одного владельца к другому, возможна ситуация, когда последнему владельцу имущества будет предъявлен виндикационный иск. Это случится, если во время проведения одной из сделок были нарушены права собственников.

Виндикационный иск может быть предъявлен даже добросовестному приобретателю. Законный собственник может истребовать спорное имущество, в случаях, если имущество выбыло из владения помимо его воли. Часто в правилах страховщиков значится, что данный риск покрывается, только если это прямо указано в договоре.

И такие компании по умолчанию его, естественно, в договор не вносят.

Также следует учесть, что все страховые компании вносят обязательное условие о добросовестности приобретателя. В законодательстве добросовестным приобретателем считается тот, кто возмездно приобрел имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать.

Такое условие безусловно справедливо, но в некоторых случаях судом добросовестность может трактоваться своеобразно. Например признание судом приобретателя недобросовестным было одной из причин первоначального отказа в страховой выплате по нашумевшему делу семьи Чалаевых, чью историю освещали Банки.ру.

Также особое внимание следует уделить исключениям из страхового покрытия. Основным риском утраты права собственности при приобретении недвижимости, который практически невозможно отследить, является признание сделки недействительной по причине нарушения прав собственности третьих лиц в ранее совершенных сделках с недвижимостью.

Страховщики стараются по возможности отгородить себя от этого риска и прописывают в договоре страхования исключение: случай не признается страховым, если он возник до заключения договора страхования, а последствия наступили в период действия договора (ретроспективное покрытие).

На сегодняшний день сформировалась судебная практика, признающая данное исключение ничтожным.

В случае вынесения судом решения о недействительности сделки, суд обяжет лицо, выступающее продавцом по вашему договору купли-продажи, вернуть вам полученные денежные средства. Вероятность того, что другая сторона сделки добровольно захочет возвращать деньги, крайне мала.

В случае отсутствия материальных благ, на которые в порядке исполнительного производства можно наложить арест для дальнейшей реализацией имущества на торгах, с должника-гражданина может быть удержано не более пятидесяти процентов от официальных доходов. Таким образом, возврат долга может затянуться на очень долгий срок.

Поэтому стоит избегать в правилах страхования условий, что из суммы страхового возмещения удерживается сумма, которую согласно решению суда другие лица обязаны вернуть страхователю. Добросовестные страховые компании вносят условие, соответствующее норме ГК РФ о переходе к страховщику, осуществившему страховую выплату, права требования к лицу, ответственному за убытки.

В таком случае при полной или частичной компенсации убытка другой стороной сделки, страхователь обязан вернуть соответствующую долю страхового возмещения страховщику.

Если вы смогли найти страховщика, которые предлагает вам приемлемые условия и намереваетесь заключить договор титульного страхования, стоит обратить внимание на срок. Максимальный срок, в течение которого может быть предъявлен виндикационный иск, в некоторых случаях составляет до 10 лет.

Договор страхования лучше заключать именно на этот срок с ежегодной оплатой страховых взносов.

Так как датой страхового случая является дата вступления в силу решение суда, а суды по спорной недвижимости могут длиться не один год, если на момент окончания однолетнего полиса будет известно о подаче иска, страховщик может просто отказать вам в пролонгации.

На сегодняшний день титульное страхование развито практически исключительно в рамках страхования при получении ипотечного кредита.

Страховых компаний, занимающихся титульным страхованием незалоговой недвижимости – единицы.

Если в случае отказа страховщика в выплате по ипотечной квартире на помощь страхователю может прийти банк, в случае «добровольного» страхования титула страхователю приходиться рассчитывать только на свои силы.

Отказом в страховом возмещении может послужить не только отсутствие случившегося события в перечне застрахованных рисков, но и невыполнение страхователем обязательств при наступлении страхового случая, предусмотренных правилами страхования.

Или если страховая компания сочтет, что при оформлении договора клиент предоставил ложную информацию.

Так как страховые случаи по данному виду страхования не являются массовыми, а сам продукт связан со многими юридическими тонкостями, то, как показывает практика, зачастую вопрос получения страхового возмещения решается только через суд.

Источник: https://www.banki.ru/news/columnists/?id=8462608

Титульное страхование при покупке недвижимости: что это такое, сколько стоит страховка титула, расчет цены

Страховка титула квартиры что это

Страхование титула при покупке квартиры – это то же самое, что страховка покупки жилья. Услуга стала очень распространенной в последнее время ввиду востребованности ипотечных кредитований и частых случаев квартирных афер. Однако многие потребители даже после подписания договора купли-продажи и страхового полиса титула квартиры не совсем понимают, что они застраховали и зачем.

Что такое титульное страхование

Это услуга для физических и юридических лиц, обеспечивающая защиту права собственности на недвижимость от риска утраты частично или полностью в случае форс-мажора.

Особенно актуальна услуга, если жилье покупается в ипотеку, квартира находится в собственности нескольких человек или же получена по наследству.

Форс-мажором можно считать любые обстоятельства, при которых появляются еще одни претенденты на квартиру (или на ее часть).

Чтобы лучше понимать, что это такое – титульное страхование недвижимости, – почему и когда важно его оформить, стоит упомянуть преимущества такого страхового полиса:

  • надежная защита от претензий бывшего собственника квартиры или дома, если вдруг он пожелает признать сделку недействительной;
  • иммунитет против сделок, совершенных одним супругом без согласия другого при разделе имущества;
  • защита от недобросовестных застройщиков, если квартира покупается в еще не сданном новострое.

Особенно важно учесть все нюансы в последнем случае. Если квартира приобретается в доме, который еще не достроен, в договоре купли-продажи указываются инвестиционный период и титульный.

Инвестиционный – это период времени, длящийся от даты подписания договора до даты получения свидетельства права собственности. После получения документов, подтверждающих право собственности на квартиру, начинается титульный период.

Раньше оформить титульное страхование нельзя.

Обязательно ли страховать титул при ипотеке

Договор титульного страхования гражданам России, согласно действующему законодательству заключать не обязательно. Это добровольная процедура. Но сложность в том, что многие банки-кредиторы отказываются оформлять ипотеку, если заемщик не оформляет титульное страхование. Или же повышает процентную ставку по кредиту, если отсутствует страховой полис.

Учитывать при этом нужно, что застрахована будет не сумма ипотечного кредита, а право собственности на квартиру по ее рыночной стоимости. Кроме того, выгодоприобретателем становится банковская организация.

Еще один интересный момент: нельзя при ипотеке на пять лет заключить страховой договор только на год, чтобы кредит был одобрен. Банк потребует оформить титульное страхование на весь ипотечный срок, с учетом процентов по кредиту. Если же страховой договор по истечению срока действия не будет продлен, процентная ставка может быть повышена.

Если же квартира приобретается за наличные, без заемных средств банка, покупатель и новый владелец квартиры может заключить договор на титульное страхование добровольно. В этом случае, суммой страховки будет стоимость жилья, а выгодоприобретателем является новый владелец квартиры.

Для чего нужно страхование титула

Страхование сделки купли-продажи квартиры необходимо, чтобы избежать конфликтов и судебных разбирательств с лицами, которые также могут претендовать на жилье. Хотя при покупке квартиры юристы проверяют документы и дают гарантии, что других владельцев жилья нет, риски остаются всегда.

Страхование титула при сделках с недвижимостью позволяет защитить свои интересы собственника в таких случаях:

  • появились родственники, которые ранее были несовершеннолетними, заключенные, недееспособные лица, чьи интересы не учтены при заключении сделки;
  • какая-либо из сделок с квартирой признана мошеннической;
  • приватизация жилья была проведена ненадлежащим образом;
  • один из участников сделки на момент ее заключения был признан невменяемым или недееспособным.

Также страховой полис защищает от застройщиков-аферистов, которые могут дважды и трижды продавать одну и ту же квартиру.

В зависимости от условий договора, благодаря титульному страхованию, владелец квартиры сможет возместить стоимость утраченной квартиры полностью или частично.

При этом неважно, при каких обстоятельствах наступил страховой случай: владелец не знал, что приобрел квартиру незаконно, стал жертвой родственников-аферистов или сам мошенничает. При наличии страхового полиса, компания выплатит понесенный ущерб согласно договору.

Как оформить титульное страхование

Чтобы заключить договор титульного страхования, вначале рекомендуется изучить предложения от самых крупных, авторитетных компаний и выбрать оптимальное. Далее следует обратиться в компанию, уточнить, какие документы потребуются, и назначить дату встречи.

После первого собеседования и подачи пакета документов, будет проведена экспертиза. Страховщик имеет право провести определенные мероприятия, чтобы выяснить, насколько рискованно заключать договор с владельцем квартиры. Занимает процедура около семи рабочих дней.

После экспертизы, страховщик объявляет о своем решении – выполнять титульное страхование или нет. Если страховая компания посчитает слишком рискованным страховать право собственности, владельцу стоит еще раз изучить все документы на недвижимость – возможно, сделка является мошеннической и его обманывают.

Если же страховщик согласен заключить договор с владельцем квартиры, останется предоставить необходимые документы, оплатить услуги и взносы и подписать полис. Оформить титульное страхование можно как во время совершения сделки купли-продажи, так и после нее.

Какие СК делают страховку

Росгосстрах защищает сделки купли-продажи недвижимого имущества вторичного и первичного рынка. Максимальный срок действия договора – 3 года, потом его можно продлить. Стоимость страхования не может превышать рыночную стоимость квартиры на момент заключения сделки, процентная ставка – от 0,25% до 1%.

Ингосстрах заключает договора на срок до 5 лет, предлагает одни из самых выгодных тарифов – от 0,2 до 0,35%.

Альфастрахование предлагает одни из самых высоких тарифов – от 0,30%. При этом подписывает договор на срок до 10 лет. Если оплачивается сразу вся сумма на срок от 1 года и до 10 лет, тарифы снижаются.

Самые низкие тарифы в ВТБ – от 0,18%. Но перед подписанием договора следует внимательно изучить каждый пункт договора и обратить внимание на сроки и возможность их продления.

Документы и требования к договору

Чтобы оформить страховку титула, потребуются следующие документы:

  • паспорт владельца квартиры;
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • заявление-анкета;
  • свидетельство, подтверждающее регистрацию права собственности на жилье;
  • выписка из кадастрового паспорта квартиры;
  • справка об экспертной оценке стоимости квартиры;
  • справка от нарколога и психиатра о том, что подающий заявление не состоит у них на учете;
  • справка о состоянии здоровья.

Также потребуются документы обо всех сделках с квартирой, связанных со сменой владельца, приватизацией или наследством за последние 3 года. Список может дополняться другими документами, в зависимости от обстоятельств – например, свидетельством о разводе, о рождении несовершеннолетних детей, о приватизации квартиры и т.д.

Стоимость полиса

Выполнять расчет цены страхового полиса следует внимательно, с учетом всех существующих факторов и особенностей каждого отдельного случая. Единого универсального тарифа не существует.

Тарифы будут зависеть в первую очередь от двух основных факторов:

  • рыночной стоимости страхуемой недвижимости;
  • стоимости услуг выбранной страховой компании.

Но при этом сумма страховки не может превышать сумму, затраченную на ее приобретение. Также будут учитываться сроки страхования.

Сколько стоит титульное страхование, сможет сказать эксперт компании после расчета всех факторов. При этом рыночную стоимость жилья чаще всего страховая компания определяет самостоятельно.

Сумму умножают на тарифы компании и получают цену страховой премии. Обычно это около 0,30%, в некоторых компаниях тарифы достигают 1%.

Также тариф может повышаться, если объект многократно продавался, правом собственности владеют несколько родственников и т.д.

Учтите также, что если квартира куплена в кредит, то к стоимости взносов могут прибавлять проценты по ипотечному кредиту.

Для примера: если жилье было куплено за 2,5 миллиона рублей, то стоимость страхового полиса на эту недвижимость за год составит от 7500 рублей при тарифной ставке 0,3%.

Стоимость титульного страхования квартиры быстро и точно можно рассчитать с помощью онлайн-калькулятора. Калькулятор предлагает на своих сайтах практически каждая страховая компания, имеющая свой интернет-ресурс. Не забудьте, что к стоимости полиса прибавляется также стоимость услуг страхового агента, юриста, судебные издержки.

На какой срок оформляется страховое соглашение

Титульная страховка собственности оформляется сроком не менее 12 месяцев. Максимальный срок устанавливается в каждой компании индивидуально. Обычно титульное страхование выполняется максимум на 10 лет. Но заказчик имеет право оформить страховку титула на два года, три или пять лет, а потом отменить или продлить.

Эксперты рекомендуют оформлять титульную страховку сроком на 3 года. Именно в трехлетний период родственники, чьи интересы не были учтены при покупке и регистрации недвижимости, могут подавать претензии.

По истечению этого срока право собственности уже не оспаривается, поэтому выплачивать страховку титула нет большой необходимости, тем более, если финансовые средства ограничены.

Что делать при наступлении страхового случая

Первое, что нужно сделать – перезвонить в страховую компанию и проконсультироваться с их экспертом по титульному страхованию сделок с недвижимостью. Он определит, наступил страховой случай, или нет.

Вообще, страховым случаем считаются любые обстоятельства, при которых владелец квартиры может утратить право собственности на жилье. Но не всегда он получит полное возмещение или хотя бы частичное по страховому полису.

Кроме того, титульное страхование не защищает от того, что у владельца квартиры не могут появиться совладельцы.

В каких случаях титульное страхование не сработает:

  • Если еще один претендент на жилье отстоял свои права и признан совладельцем. В этом случае первый владелец не утрачивает права на собственность, но выплат не получает и будет делить жилье со вторым совладельцем.
  • Квартира уничтожена при несчастном случае или стихийном бедствии.
  • Жилье отобрано для погашения задолженности перед банком.
  • Планировка квартиры изменена.
  • Сделка по квартире признана в судебном порядке недействительной и суд постановил вернуть сторонам полученные средства.

Что еще важно знать: титульное страхование не компенсирует моральный ущерб и не покрывает судебные издержки, штрафы и прочие затраты в ходе разбирательств.

Таким образом, главным минусом титульного страхования можно назвать его высокую стоимость при сравнительно низких гарантиях.

С другой стороны, если вы уверены в юридической чистоте сделки, по крайней мере, со своей стороны, титульное страхование действительно может сохранить вам жилье.

Заключение

Как застраховать приобретение участка, дома, квартиры, в какую компанию обратиться и сколько это будет стоить, важно узнать каждому, кто собирается купить квартиру, уже купил или получает ее в наследство.

В жизни бывают различные случаи, часто родственники пытаются незаконно завладеть своей частью имущественного наследства или незаконно сделать эту часть своей собственности. При разводе супругам бывает сложно правильно выполнить раздел имущества.

Также вы можете встретиться с аферистами, которые положили глаз на ваше жилье.

Страхование титула поможет избежать многих сложностей и недоразумений, и легко решить вопрос владения недвижимостью без судового разбирательства. Это не бесплатно, но все затраты в итоге полностью окупаются.

Источник: https://gidpostrahoe.ru/imushhestvo/nedvizhimost/titulnoe-strakhovanie-nedvizhimosti.html

Источник: https://zen.yandex.ru/media/gidpostrahovke/titulnoe-strahovanie-pri-pokupke-nedvijimosti-chto-eto-takoe-skolko-stoit-strahovka-titula-raschet-ceny-5d9630bb74f1bc00b1eee102

«Страховка от потери квартиры». Как работает страхование титула – Вторичное жильё – Журнал Недвижимости

Страховка титула квартиры что это

Что такое титульное страхование

Это страхование от потери статуса собственника по причинам, о которых человек не знал, когда приобретал квартиру. Оно защищает исключительно юридические права — если собственник перестанет быть собственником по независящим от него причинам, страховая выплатит деньги.  

Перестать быть владельцем недвижимости можно по разным причинам, смотря как квартира попала к человеку: 

  • Могут признать недействительным договор купли-продажи квартиры. Например, если при продаже были нарушены права собственников долей или несовершеннолетних владельцев. 
  • Появились наследники квартиры, о которых раньше не было известно. 
  • Было отменено решение суда, на основании которого квартира была передана в собственность.
  • Регистратор Росреестра ошибся при внесении данных в базу. 

Список на самом деле длиннее. 

Проблемы могут возникнуть с любым жильём — унаследованным, построенным, купленным и приватизированным. На каждом этапе до регистрации права собственности могут произойти ошибки или быть нарушены права других людей, о которых становится известно позже. Это грозит собственнику потерей прав на недвижимость.

Зачем страховать титул

В реальной жизни сложно проверить прошлое квартиры и её владельцев: там может быть несколько продаж, наследство, приватизация и т. д. Ни один юрист или банк не способны на 100% гарантировать юридическую чистоту квартиры.   

На каждом этапе истории жилья могли быть нарушения — сознательные или нет — о которых станет известно через несколько лет, что приведёт к потере права собственности на квартиру. Даже если вы добросовестный приобретатель.   

Если вы не уверены в том, что в истории квартиры не было никаких нарушений или неизвестных событий, то страхование титула — самое подходящее решение.  

Чем титульное страхование отличается от страхования квартиры

Титульное страхование никак не связано с физическим состоянием самой недвижимости. Квартира может быть в целости и сохранности, а вот права на неё могут оспорить и отобрать. 

А при страховании квартиры страхуется её физическое состояние, никак не связанное с документами и правами на саму недвижимость. Такое страхование спасёт, если квартиру затопят или в ней случится пожар. 

Когда можно застраховать титул

Это можно сделать в любой момент — и до того, как квартира перешла в собственность, например, при получении кредита в банке, и после этого. Главное — подписать договор страхования до того, как наступил страховой случай.

Обычно титульное страхование — требование банка, который выдаёт кредит на квартиру.

 В этом случае, как правило, потеря титула страхуется в пользу банка: если договор купли-продажи по какой-то причине признают недействительным, страховая компания вернёт банку невыплаченную часть кредита, а оставшуюся сумму получит собственник, потерявший квартиру. Как правило, компании предлагают в этих случаях комплексное страхование: в одном договоре страхуют и титул, и саму квартиру, и жизнь и здоровье собственника.

Но можно застраховать титул и самому, если вы сомневаетесь в юридической чистоте квартиры.

Как застраховать титул

Если застраховать титул требует банк, он же и обозначит условия и даст список страховых компаний, в которых это можно сделать. 

Если вы решили застраховать титул сами, изучите разные предложения. Обращайте внимание не только на размер страховой премии, но и на другие условия: снижается ли размер премии в следующие годы, какие случаи не признаются страховыми, участвует ли страховая в суде, если с квартирой возникают проблемы.

Какие документы понадобятся

У каждой страховой свои требования к документам, в зависимости от того, насколько детально их специалисты проверяют каждую квартиру. 

Помимо паспорта, анкеты и кредитного договора у вас попросят документы на недвижимость. Обычно в этот список входят:

  • свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Степень свежести выписки определяет сама страховая, но обычно это 30 дней;
  • договор купли-продажи квартиры или другой документ, по которому квартира перешла в собственность. Это может быть договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор мены и т. д.;
  • технические документы на квартиру: технический паспорт, поэтажный план, экспликация или т. д. В разных регионах они могут называться по-разному. Такие документы тоже имеют свой срок действия, поэтому требования к ним лучше уточнить в страховой;
  •  отчёт об оценке рыночной стоимости недвижимости. Если титульное страхование — часть комплексного ипотечного страхования, то отчёт об оценке уже есть, и заказывать его дополнительно не нужно;
  • выписка из домовой книги;
  • финансовый лицевой счёт или карточка учёта собственника.

В зависимости от особенностей сделки, по которой квартира перешла в собственность, страховая может попросить и другие документы: например, согласие супруга на сделку, если квартиру продавал один из них, разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвовал несовершеннолетний, или справку из психоневрологического диспансера, если продавец квартиры — пожилой человек.

Сколько стоит титульное страхование

Страховая компания определяет размер страховой премии в процентах от суммы страхования. Обычно это от 0,13 до 0,3% от страховой суммы. Часто тариф зависит и от прошлого квартиры, и от того, какой год страхования подряд пошёл. Чем короче история квартиры, тем тариф меньше, а в первые годы страхования тариф больше, чем в последующие.

Окончательный размер премии скажут только после изучения документов на квартиру: страховая смотрит на историю недвижимости и может применить повышающий коэффициент, если сочтёт, что риски в данном случае выше. Например, если квартира часто и много раз продавалась.

Что признаётся страховым случаем?

Все страховые компании описывают эти случаи прямо в договорах, поэтому внимательно читайте, в каких именно ситуациях и на что вы сможете рассчитывать. 

Вот список распространённых причин, из-за которых сделку могут признать недействительной (но он неполный):

  •  сделку провёл несовершеннолетний от 14 до 18 лет без согласия родителя или попечителя;
  •  сделку провели без согласия супруга; 
  • сделку совершил ограниченно дееспособный человек без согласия своего попечителя;
  •  сделку заключил человек в состоянии, когда он не понимал значение своих действий;
  • сделку совершили под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы или каких-то неблагоприятных обстоятельств;
  • сделку совершил человек, который не имел на это полномочий или превысил свои полномочия, например, у представителя продавца закончился срок доверенности, или его доверенность и вовсе не давала право продавать квартиру;
  • по основаниям, описанным в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)». Например, если за 1 год до подачи заявления на банкротство человек продал квартиру по сильно заниженной цене.

Кроме недействительных сделок, титульное страхование покрывает и другие риски, например, такие:

  • права покупателя перешли человеку, владеющему долей в квартире, так как при продаже было нарушено его преимущественное право покупки;
  • сделка была недействительной, потому что её заключил недееспособный человек.

Многие страховые компании готовы застраховать не только полную потерю статуса собственника, но и его ограничения. Например, если после покупки квартиры появился человек, имеющий право жить в ней. Право собственности не теряется, но сильно ограничивается. 

Страховым случай признаётся после вступления в силу решения суда о признании сделки недействительной. 

От чего титульное страхование не поможет

Страховые компании сами перечисляют случаи, которые не признаются страховыми. Посмотрите перечень нестраховых случаев каждой компании и оцените, у какого предложения самый большой охват. При выборе страховой стоит обращать внимание не только на размер страховой премии, но и на ситуации, в которых страховая вам попросту не заплатит.

Вот, например, случаи, которые обычно не считаются страховыми:

  • если собственник сам продал или подарил недвижимость, то есть добровольно отказался от статуса. Передумать не получится;
  • если банк забрал квартиру или другие кредиторы требуют забрать квартиру за долги;
  •  в случае конфискации, реквизиции или изъятия недвижимости по решению государственных или муниципальных органов;
  • если квартиру забрали из-за того, что собственник её плохо содержал (в законе это называется «бесхозяйственно»);
  • если выяснится, что собственник приобрёл недвижимость при помощи обмана, насилия или угроз;
  • если собственник совершил преступление, из-за которого он лишился права собственности на квартиру;
  • если собственник самовольно сделал переустройство или перепланировку квартиры и т. д.

Полный перечень таких ситуаций можно узнать только из конкретного договора со страховой, но их примерные списки есть на сайтах или в общих правилах страхования некоторых компаний: ВСК, Росгосстрах, Ресо-Страхование.

На какую сумму можно застраховать титул

Эта сумма зависит от ситуации и от требований банка, если вы берёте кредит. Минимальная сумма в этом случае — размер невыплаченного кредита, поэтому если вы заключаете договор страхования на 12 месяцев ежегодно, то на следующий год страховая сумма, то есть сумма, которую вам выплатят при страховом случае, может уменьшаться. 

Сумма страховки не бывает больше рыночной стоимости квартиры. Если вы покупали квартиру без участия банка и решили застраховать титул добровольно и только в свою пользу, то разумнее всего страховать на цену квартиры.

Какие выплаты можно получить в страховом случае

Если страховой случай всё же произошёл, то максимум, на который можно рассчитывать, — возмещение цены квартиры. А если квартира куплена в кредит, то часть денег пойдёт банку на погашение оставшейся суммы долга.

https://www.youtube.com/watch?v=8bzFe7L_hks

Остальные расходы страховая компенсировать не станет, обычно это закрепляется прямо в договоре. Так, не возмещаются:

  • штрафы;
  • моральный ущерб;
  • судебные издержки;
  • другие затраты, связанные с судебным разбирательством.

Стоит ли страховать титул

Титул точно стоит страховать в двух случаях:

1)    если вы взяли кредит на покупку квартиры; 

2)    если вы не уверены в чистоте предыдущих сделок.

В этих ситуациях вы не только снижаете риск остаться без квартиры и денег, но и получаете юридическую помощь: страховые компании, как правило, участвуют в судебных спорах на стороне пострадавшего.

Коротко о страховании титула:

  1. Страхование титула — это страхование от потери права собственности.
  2. При страховании имущества вы страхуете квартиру физически, а титульное страхование защищает право собственности юридически.
  3. Существуют случаи, которые не признаются страховыми. При выборе страховой компании внимательно изучите их.
  4. Размер страховой премии может зависеть от истории квартиры.
  5. При страховом случае можно получить только стоимость квартиры. Судебные расходы и моральный ущерб не возмещаются.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор:

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/strakhovka-ot-poteri-kvartiry-kak-rabotaet-strakhovanie-titula/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.