Свободная сделка с недвижимостью

Межрегиональные сделки с недвижимостью в России

Свободная сделка с недвижимостью

Межрегиональные сделки с недвижимостью в России

По разным причинам людям приходится переезжать из города в город или же из деревни в город и наоборот.

То родители вынуждены переехать вслед за своими детьми, которые когда-то уехали учиться в крупные города и обосновались там, а кто-то для улучшения своих жилищных и финансовых условий.

О том, насколько часто в России совершаются межрегиональные сделки на рынке жилой недвижимости, рассказали эксперты.

Ежегодно тысячи жителей регионов России и ближнего зарубежья приезжают в Москву, Санкт-Петербург и другие крупные города на сезонные работы, учебу или на постоянное место жительства. По статистическим данным, это количество растет из года в год.

Как правило, основных мотивов для переезда три: 1) это обмен или покупка квартиры для родителей, которые хотят переехать в город, где живут их дети; 2) обмен/покупка квартиры в столицах для повзрослевших детей, которые поступают учиться в столичные вузы; 3) обмен/покупка связан с расширением бизнеса и/или переездом в связи с карьерным ростом.

Риски

Перед большинством людей встает сложная задача решения жилищного вопроса. Конечно, некоторые могут совершить покупку квартиры, используя только собственные накопленные средства. Задача эта хоть и непростая, однако решается она вполне традиционно: либо самостоятельно, либо при помощи риэлтора, либо обратившись напрямую в строительную компанию, если это объект первичного рынка.

Риски в этом случае конечно же есть, однако они вполне понятны и легко минимизируются грамотной юридической проверкой объекта и адекватным поведением участников сделки.

Но даже при данном типе сделки хотелось бы настоятельно рекомендовать гражданам прибегать к услугам риэлторской компании, так как профессионалы смогут приобретение недвижимости сделать не только безопасным, но и максимально выгодным.

Гораздо более сложной и рискованной является сделка, связанная с продажей недвижимости в регионе и покупке в Москве и Санкт-Петербурге. Основным фактором в данном случае является то, что зачастую в регионе семья продает единственное жилье и возможные последствия от ошибок могут быть гораздо серьезнее.

«Главной проблемой любого покупателя – плохая ориентированность на рынке того или иного крупного города, – говорит Наталья Усенко, директор компании «Адвекс-Лиговский».

– Жители региона, как правило, хоть и стараются себя настроить на то, что цены здесь существенно выше, однако психологически преодолеть этот барьер им довольно сложно. Ведь надо либо согласиться на меньшую площадь, либо поступиться категорией жилья, либо доплачивать.

Непонимание рынка, а также наше извечное русское «авось» иногда может сыграть злую шутку, если вообще о шутках можно говорить в вопросах недвижимости».

Непростой процесс

Процесс приобретения недвижимости в другом городе является трудоемким с точки зрения выбора объекта. Весьма сложно определится с покупкой квартиры, находящейся на совершенно незнакомом рынке. По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой», процент междугородних и межрегиональных сделок крайне невысок.

«Это объясняется тем, что в оперативном осуществлении эти сделки отличаются особой сложностью и могут быть осуществлены двумя способами: «прямым» обменом и «альтернативным», – говорит она. – В рамках «прямого» обмена сделка осуществляется между собственниками жилья, имеющих схожие интересы.

Например, жители Москвы, которые желают переехать в северную столицу, должны найти жителей Петербурга, желающих перебраться в столицу. При этом квартиры должны устраивать обе стороны. Однако, несмотря на современные технологии, поиск подходящего варианта может затянуться на годы, что устроит только тех, для кого скорость поиска и заключения сделки не важна.

Помимо этого, каждый потенциально привлекательный вариант придется осматривать прямо на месте, и нет гарантии того, что такие поездки окажутся удачными».

На сегодняшний день самым эффективным и быстрым вариантом является продажа квартиры в одном городе и покупке в другом. Разумеется, при этом, параллельно с продажей своего жилья, клиенту следует подобрать объект покупки.

Процентное соотношение

«Есть немало примеров, когда люди продают квартиру в том городе, где живут, и покупают жилье в Москве, – в свою очередь рассказывает Яна Сосорева, заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость». – Иногда совершается покупка без продажи старого жилья. Отметим, что подобные сделки являются актуальными. Доля региональных покупок в наших новостройках варьируется в среднем от 15% до 20%».

Ирина Доброхотова отмечает, что количество приобретения новостроек региональными покупателями остается практически неизменной уже несколько лет и на сегодняшний день составляет порядка 12-15% от общего числа покупателей новостроек в Московском регионе.

«При этом нельзя сказать, что в 2014 году она существенно выросла, скажем, за счет приезжих с Украины – большинству из них покупать квартиры в самом дорогом регионе страны не позволяет бюджет, – говорит она. – Примерно такую же долю – 10,3% – составляют жители регионов от общего числа покупателей апартаментов комфорт-класса.

Чаще всего такую недвижимость приобретают жители Казани, Самары, Смоленска, Тюмени, Ярославля, Ставрополья, Нижневартовска и Санкт-Петербурга».

Если говорить о процентном соотношении межрегиональных сделок, по словам Полины Яковлевой, директора департамента жилой недвижимости NAI Becar, в большинстве случаев, иногородние жители приобретают квартиры в Петербурге для проживания детей, проходящих обучение в ВУЗах.

«Также типичными покупателями являются граждане, получившие в Петербурге работу, или же те, кто заработал денег и желает переехать с семьёй в мегаполис, – отмечает она. – Доля покупок квартир жителями регионов в общем объеме продаж составляет около 10%.

Значительную долю сделок совершают частные инвесторы, приобретающие жилье с целью последующей сдачи в аренду. Частные региональные инвесторы ориентированы на покупку однокомнатных квартир или студий на начальных стадиях строительства объектов. При переезде с семьёй региональные покупатели, как правило, сразу приобретают трехкомнатные квартиры.

Основной объем продаж приходится на однокомнатное жилье. Локация и класс объекта зависят от бюджета клиента. В эконом-классе совершается около 70% сделок, в более дорогих сегментах – 30%».

Истории из жизни

«Год назад ко мне по рекомендации обратилась за помощью дама, – вспоминает Наталья Усенко. – Помощь должна была заключаться в том, что ей надо было продать комнату в коммунальной квартире в городе Выборге и купить квартиру-студию в Санкт-Петербурге с ремонтом и собственностью, желательно в шаговой доступности от метро и, конечно, без доплаты.

Из уважения к человеку, по рекомендации которого ко мне обратилась эта клиентка, я не отказала ей сразу, а постаралась поговорить, выяснить, чем обусловлены такие ее требования и, возможно попытаться общими силами просчитать действия и средства, которые все же потребуются для ее переезда из коммуналки в Выборге в отдельное жилье в Санкт-Петербурге.

Из разговора выяснилось, что лет семь назад она приняла для себя решение переехать из одного областного центра в Поволжье в северную столицу. Человек она энергичный, решительный, присмотрелась к ценам в северной столице в доступных источниках и, продав свою двухкомнатную квартиру в поволжском городе, приехала покупать «какую-нибудь старенькую квартирку».

Сняла комнату в коммунальной квартире и приступила к поиску квартиры, а также к поиску работы. Работу быстро найти не удавалось, «старенькие дешевые квартирки» оказались не такими дешевыми или вообще существовали только на бумаге. Деньги таяли на глазах.

Решительная дама не сдавалась, продолжала поиски “квартирки” и в конце концов оказалась в комнате в коммунальной квартире в городе Выборг. Прожив в ней несколько лет, она сделала в этой комнате (только в комнате) очень дорогой ремонт, обставила ее дорогой мебелью и решила, что вложение средств произошло удачно и пора повторить попытку переезда в Санкт-Петербург.

Я, к сожалению, не смогла помочь этому человеку, так как она не готова была прислушиваться к советам ни в каком виде, а ведь задача была вполне разрешима еще тогда, семь лет назад, если бы на пути этой дамы встретился грамотный и порядочный риэлтор».

Стоит отметить, что есть и противоположные примеры. Некоторые клиенты, приезжающие из региона, наоборот, так умудряются задушить свою мечту о нормальном жилье в столице, что даже боятся ее произнести вслух.

А ведь грамотный риэлтор обладает гораздо большей информацией и вполне может помочь к этой мечте приблизиться, ведь важно не только сколько денег имеется в наличии, но и как распорядиться ими, а также и заемными средствами.

Тем более на сегодняшний день на рынке недвижимости уже работают специально созданные межрегиональные программы и межрегиональные отделы риэлторских компаний, работа которых направлена именно на проведение межрегиональных сделок с целью оказывать гражданам помощь в разрешении этой сложной задачи.

Сделка

Обратим внимание на тот факт, что технология сделки зависит, как правило, от договоренности сторон в каждом конкретном случае. Например, по словам Алексея Шмонова, генерального директора портала о недвижимости Move.

su, если речь идет о перерегистрации, то в данном случае все руководствуются единым законодательством. «Хотя и на отдельных этапах сделки бывают и кардинальные отличия, которые могут серьезно повлиять на успех или неудачу сделки, – отмечает он. – Одна из главных сложностей – взаиморасчет.

В Москве и Санкт-Петербурге в абсолютном большинстве случаев для передачи денег за квартиру используют банковские ячейки. В регионах, в основном, расплачиваются по старинке – наличными из рук в руки.

Также возможны проблемы с физическим и юридическим освобождением квартиры, которые иногда бывает трудно увязать при межрегиональном обмене».

Однако такое может случится и при покупке квартиры в одном городе после продажи в другом. «Одна клиентка, переезжающая из Москвы в Петербург, столкнулась с задержкой сдачи жилого комплекса на 3 месяца, – рассказывает Полина Яковлева. – В течение этого срока агентство недвижимости арендовало для нее квартиру».

Подводя итоги, стоит отметить, что не секрет, что главной целью служит переезд в другой город, более интересный с точки зрения проживания. К тому же, если говорить о Москве или Петербурге, которые являются центром притяжения для всех, открывают большие возможности для карьеры.

Однако, по словам Яны Сосоревой, бывают и некоторые случаи отказа от покупки жилья. «Например, из-за большой разницы в ценах и отсутствия желания взять ипотечный кредит, – говорит она. – Ситуации, когда денег от продажи жилья не хватает даже на самую скромную квартиру в Москве, не являются редкими.

К тому же, на фоне высокой ключевой ставки, люди тщательно взвешивают все «за» и «против», принимая решения об оформлении ипотеки».

Сугра Гаджиева

Источник: https://move.ru/articles/653/

Как оформить куплю-продажу недвижимости дистанционно в 2021 году?

Свободная сделка с недвижимостью

Многим людям хотя бы раз приходилось осуществлять сделки с недвижимостью.

Поскольку сделка с недвижимостью включает в себя несколько этапов, то от момента поиска недвижимости, до получения права собственности на нее может пройти много времени.

А что делать, если покупатель желает приобрести недвижимость в другом регионе? На этот случай существует возможность провести сделку дистанционно.

Безусловно, потребность в приобретении недвижимости в другом регионе страны возникла у людей не сегодня. Учитывая большую территорию нашей страны, встретиться продавцу и покупателю из разных регионов бывает затруднительно.

Для таких случаев раньше прибегали к помощи посредников, которыми могли быть риелторы или просто сторонние физические лица.

С этой целью оформлялась доверенность на конкретное лицо, которое от имени продавца или покупателя было вправе совершать определенные в доверенности юридически значимые действия (в том числе, подписание договора купли-продажи, подачу документов на государственную регистрацию, подписание акта приема-передачи недвижимости и пр.). Однако данный способ нельзя назвать ни удобным, ни безопасным, поскольку выдача доверенности третьему лицу всегда имеет некоторые риски.

Однако современные технологии не стоят на месте и в век высокой цифровизации появились и другие возможности для проведения сделок с недвижимостью без совместного присутствия продавца и покупателя.

Здесь существуют варианты: провести подобную сделку возможно при содействии банка или нотариуса или полностью самостоятельно. Разберем по порядку все эти варианты.

Дистанционная сделка с участием банка

В настоящее время многие крупные банки предоставляют возможность совершить дистанционную сделку с недвижимостью. Банки соглашаются проводить такие сделки, если на приобретение недвижимости берутся заемные средства банка.

Конечно, подготовительный этап сделки, а именно, выбор недвижимости, нельзя назвать дистанционным.

Если приобретается жилье на вторичном рынке, то мы настоятельно не рекомендуем доверять выбор недвижимости за вас третьему лицу, поскольку, осмотрев приобретаемый объект, вы, во-первых, точно убедитесь, что объект существует, во-вторых, будете знать, как именно он выглядит, в каком находится состоянии, где расположен, в-третьих, познакомитесь с собственником и договоритесь об окончательной цене.

Все дальнейшие действия уже можно проводить удаленно. Продавец и покупатель выбирают удобное для каждого из них отделение банка и договариваются о времени. Подготовкой сделки в таком случае занимаются менеджеры банков.

В назначенное время продавец и покупатель приходят каждый в свое отделение банка, сотрудники банка устанавливают личности продавца и покупателя, после чего подписываются документы (обычно, кредитный договор и договор купли-продажи недвижимости).

Денежные средства за приобретаемую недвижимость переводятся покупателем на специальный счет (аккредитив), на котором они будут храниться до осуществления государственной регистрации сделки.

Далее сотрудники банка направляют все документы на регистрацию в Росреестр с помощью сервисов электронной регистрации.

В этом случае документы с отметками о регистрации получаются участниками сделки также в электронном виде.

Указанный способ проведения сделки является достаточно безопасным, но не лишенным своих недостатков.

Во-первых, далеко не все банки предоставляют такую услугу, во-вторых, взаимодействие между различными отделениями банка бывает затруднено, в-третьих, банки, разумеется, берут плату за подобные услуги.

Кроме того, банки соглашаются на проведение подобных сделок только в случае, если недвижимость приобретается с использованием средств банка, а также если это прямая сделка, без «альтернатив», и собственниками являются совершеннолетние граждане РФ.

Дистанционная сделка с участием нотариуса

Как и в предыдущем случае, выбор недвижимости мы рекомендуем осуществлять лично и не доверять этот важный шаг третьим лицам.

С 29 декабря 2020 г. вступят в силу изменения, внесенные в Основы законодательства о нотариате. Указанные изменения регламентируют, в том числе, возможность проведения нотариусами дистанционных сделок, то есть без совместного присутствия продавца и покупателя, но с участием двух нотариусов.

В настоящий момент данная возможность законом не регламентирована и поэтому нотариусы не соглашаются на проведение подобных сделок, однако, в скором времени такая услуга станет доступнее. Как будет выглядеть сделка без совместного присутствия сторон с участием двух нотариусов?

Каждая из сторон сделки выбирает по своему усмотрению нотариальную контору. Нотариусы запрашивают и собирают все документы, необходимые для совершения сделки, а также проверяют юридическую чистоту сделки и дееспособность сторон. После чего со сторонами согласуется проект договора об отчуждении недвижимости.

Указанный договор должен быть занесен в Единую систему нотариата (ЕСН). Участники сделки в присутствии нотариуса подписывают экземпляры договоров простой электронной подписью. После чего весь комплект документов удостоверяется усиленными квалифицированными подписями обоих нотариусов и именно указанные подписи придают данным документам юридическую силу.

Далее сами нотариусы направляют данные документы на регистрацию в Росреестр.

Что касается передачи денежных средств (если заключается договор купли-продажи), то изменения, внесенные в закон, предусматривают возможность удаленно обратиться к нотариусу для принятия в депозит нотариуса безналичных денежных средств для расчетов по сделке с недвижимостью.

Указанный способ продажи или покупки недвижимости будет довольно безопасным, поскольку нотариусы, помимо прочего, проводят проверку сделки на ее юридическую чистоту.

Самостоятельное проведение сделки дистанционно

Оформить сделку с недвижимостью дистанционно можно самостоятельно, однако, данный способ мы не рекомендуем.

Стороны сделки столкнутся здесь со всеми трудностями, которыми сопровождаются сделки с недвижимостью (проверка чистоты сделки, сбор всех документов, подготовка договора купли-продажи, решение вопроса о расчетах по сделке, подача документов на государственную регистрацию и пр.

). Кроме того, чтобы подать документы на регистрацию в Росреестр самостоятельно сторонам сделки нужны усиленные квалифицированные электронные подписи.

К сожалению, данная схема является наименее безопасной. Неоднократно встречались случаи совершения мошенничества и фактически хищения недвижимости у ее собственников.

Поскольку для осуществления государственной регистрации сделки сторонам нужны ЭЦП, мошенники заказывали электронные подписи в удостоверяющих центрах по паспортным данным, получали ЭЦП и производили государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости.

В связи с этим Росреестом были приняты указания о том, что проведения сделок с недвижимостью в электронной форме возможно только по письменному заявлению лица, поданному либо непосредственно в Росреестр, либо через МФЦ. В заявлении указывается, что лицо согласно на совершение сделок с его недвижимостью (конкретным объектом или всей недвижимостью) в электронном виде.

Такое заявление можно не подавать, если усиленная квалифицированная электронная подпись выдана Федеральной кадастровой палатой, либо документы на регистрацию подаются через нотариуса или кредитную организацию.

В случае если заявление отсутствует, а ЭЦП выдана другим удостоверяющим центром, а не Федеральной кадастровой палатой, то документы вернутся заявителю без проведенной регистрации.

Таким образом, назвать все имеющиеся сейчас способы совершения сделок с недвижимостью полностью дистанционными нельзя. Если сделка касается приобретения недвижимости, то мы рекомендуем тщательно выбирать объект самостоятельно, а не доверять этот вопрос другим людям, чтобы не приобрести в итоге «кота в мешке».

Если объект вы выбрали, но действительно не имеете возможности лично присутствовать на сделке, то лучше воспользоваться услугами крупного банка или нотариуса, поскольку в обоих случаях будет осуществлена проверка как объекта, так и сторон сделки, что снизит ваши риски на неполучение объекта (или денежных средств) совсем или на оспаривание сделки в дальнейшем.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/kak-kupit-ili-prodat-nedvizhimost-distantsionno-obzor-dostupnyh-sposobov

������������������ ������ ���� ������������������, ������ ����������������, ������ ������������ �������� ������������������

Свободная сделка с недвижимостью

���������� ������������ ���������������������� �������������� ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� �������� ����, ���������� �������������� ������������������ ���������� �� �������������� �������� �� ����������������.

�������� ������������������������������ �������� ������������ – �������� �� ���������������� ���� ������������������ ���������������������� ����������������������, �� ���������� ����������������.

������������������������ ������������ ���������� ���������������� ���������������� ���������������� �� ��������, ������ �������������� – ������������, �� ���� ���������� �������� ���������� ���������� �������������� ������ ���������� ��������������.

���������������� ���������� �������������������������� �� ���������� – �������������� �������� ���� ���������� ��������������������������������.

�� ������������ �������������� ���� ������������ ������������ ���������� �������������������� ������ ����������������, ������ �� ��������������������.

���� �������� ���������� �������������������� ���������������� ���������� �������� ���������������������� ���������������� ����������������.

�������� �� ������, ������ ���� ������������, �������� ������������ �������� ���������� ���� ��������������, ���� ���� ������������ �������������� ���� �������������������� �������������� ������������������������ �� �������� �� ������������ ������ ������������ ������������ ���������������������� ���� ��������������. ���� ���������������� ���������� ���������� ���������� ���������� �������������� �� ������������, ���������� ������������ ������ ��������������������. ���� ���������������� ���������� �� ���������� ���� �������� ������������������ ������������ ������, ������ ���������� �������� �������������������� ���������� ���������������������� ����������������. ���������� �������������������� ���� ������������������ ���������� ����������������, ������ ���������������� ���������� ������������ ���������������������� �� ������������������ ������������ – �������� ���� ���������� ��������������������.

�� ���������� ���� ������������, �������������� ���������������� ������������������ ������������������ ����������, ������������������������ ���������������� �� ���������������� ��������, �������������� ���������� ������������ ������ ���������� ��������������.

������ ���������������� �� ��������, ������ ���������� ������������������ �������������� �������� �������� �� ����������������. ������������ ���������������� ������ �������������� ��������������, �� ������������ �������������������� �������������� ������������ ��������������.

������������ ������������������ ������, �� ������ ������������ ������������������, �������������� ������������, ������������ �������� ���������� ������ ������ ������������������������������ ��������������������.

�� ���������� ������������ ������������ �������� �������������� ������������ ���������������� �� ������������������ ������������ �� ��������������������������, �� ������������ – ������ ����������. �� �������� ������������������ ������ ������������������ ���������� ���� ���� ������������.

���� ���������� �������� ���������� ���� �������������������� ��������, ������ ������������ ���� ������������ ��������������, �������������� ���� ���������������� �������������� ���� ���������������������� ����������.

�������� ����������, ���������� �������������� �������������������� ��������������, ���������� ���������� ���������� ������������������ ���������������� ����������

�������� �������������� ���������������� �� �������������� ������������ ������������ ������ ����������. ���������� ������������������ ���������������� ������������������ �� ���������� ���������������� �������� ��������������.

������������ ������, �� ���������������������� �������������� ������������ ������������ �������� – �������� ������������������ ���������� �� �������� ����������������. ���������������������� �������������� �� �������������� ������������ ���������� ������������.

������������ ���������������� ������ ��������������.

�������������� ���������� ������������������ ������ ���������� – ������������ ���� �������������� ������������ ���������������� ������������������ ���������������� �������� ��������������. ������ �� �������� ��������������. ������������ �������� ��������������������.

�������� �� ������������������ ������������ ������ ������������������ ������ . �� ���������� �������������� ���� ���������� ���� �������������������� ������������ ����������������������.

�� �������� ��������������, ���������������� ���������������� ����������������, ���������� �� ������, ���������� �������������� ���������� �������� ������������ ������ “������������������������������ ��������������������” ������������ ��������������.

�� ���������� ������������������ �������������������� ���������� �������� ���������� �������������������� �� ������ �� ���������������������� ���������������� �������������� �������������� �������������������� ��������������, �������������� ���� ���������� �������� ���������������� ������������-����������������.

������������������������ �������������� �������� �������������� �� ������ ��������������������, �������������� �� �������� �������������� , ������ ������������ ������������ �� ������������ ���� ������������, �� ���������� ���������������� ���������������� �������������� �������� �� ����������������.

���� �������� ���������� �������������������� ������������ �� �������������������� ���� ���������������� �� �� �������� ����������������. �������������� ���������������� ������ �������������� �� �������� �������������� ����������������.

�� ���������� ������������������ �� ���������� ���������������� ��������������������. ������������������ �������������������� �������� ���������� ���� �������������������� �������� �� �������������� ���������������� �������� ��������������.

�� ������ �� ������ ��������������������.

������������������ ������, ������������ ��������, ������������, ������ �������������� ���� ������������������, ������������ ���� ���������������� ��������������������. �� ������ ����������������������, ������ �������������������� ��������������������, ������������ ������ ������������ ������������ �������������������� �� ������.

�������� ������������, �������������������� ���� ������ �������� �������������� ���������������� ���� ������������������������ ��������������, ������ ������.

������ ������ ���� �������������� ���������������� ������������ ���� ������������������ ������������ – ���������� ������������������ ���������������������������� ���� �������������� �������������������� ������������ �������������� �������������� ��������������������������������, ���������������������� �� ��������.

���������� ���������������������������� ������������������ ������������������, ������ �������������������������� ������������ �������� �������������������������� ������ ���� ����������������������, ������ �� ��������������. ������ ���������� ���������������� ������������������ ������������������ ������������, “�� ������ ���������� �� �� ������������ ����������”.

���� ������������ ������������������, �� ���������������������� ��������������, ���������� �������������� �������������������� ��������������, ���������� ���������� ���������� ���������������� ����������. ������, ����������������, �� ���������� ���� ���������� ������ ���������������������� �������������� �� ���������� �� ���������������� �� ��������������.

������������������ ���������� �������������� �������������������� ���������������������� ���� �������������� �� ������������������������ ���������������� �� ���������������� �������������������� ���������� �� �������� ���� ������������������, ������ �� �� ���������������� ��������������.

�� ���������� ������������������ ������ �������������� ������ ��������������.

Источник: https://rg.ru/2020/10/19/verhovnyj-sud-rf-raziasnil-kak-dokazat-chto-sdelka-byla-fiktivnoj.html

Альтернативная сделка с ипотекой Сбербанка

Свободная сделка с недвижимостью

1. Альтернативная сделка.
2. Что такое альтернативная ипотечная сделка.
3. Альтернативная сделка через аккредитив в сбербанке. 
4. Разные схемы альтернативных сделок.
5. Минусы встречных сделок в Сбербанке.
6. Почему с агентом лучше?

1. Что такое альтернативная сделка

Альтернативная сделка – это продажа одной квартиры и одновременная покупка другой. При нахождении покупателя на свою недвижимость, сразу идёт поиск квартиры для покупки. Также альтернативную сделку называют встречкой или встречной сделкой. Когда и почему совершается встречная сделка?

1. Когда некуда выехать из продаваемой квартиры и некуда вывезти мебель.

2. Когда есть риск, продав квартиру, не успеть на быстро растущем рынке купить другую квартиру. 

3. У покупателей нет в наличии свободных денег. Нет на счету определённой суммы для покупки квартиры, зато есть возможность улучшить своё жильё, продав квартиру и оформить ипотеку или субсидии. Продажа квартиры со встречной (альтернативной) покупкой новой квартиры – для многих хороший способ расширения жилья и решения жилищного вопроса.

2. Что такое альтернативная сделка с ипотекой Сбербанка?

Альтернативная сделка с ипотекой – сделка, при которой покупатель квартиры привлекает ипотечные средства. Встречная покупка может быть цепочкой.

Цепочка – это ситуация, при которой не только вы продаете квартиру, чтобы купить новую, но и владелец квартиры, которую покупаете вы, тоже продаёт, чтобы купить другую квартиру. Одним словом, это несколько продаж со встречной покупкой одновременно.

Порой цепочки включают в себя четыре, пять и даже шесть квартир. Чем больше квартир, тем больше сложностей и недоразумений в сделке. Иногда цепочки разбивают на две-три отдельные сделки. Лучше провести несколько сделок, чем одну длинную сделку-цепочку.

Обычно у каждого продавца и покупателя квартиры есть свой агент. Когда цепочка выстраивается, агенты всех квартир собираются вместе и обговаривают условия сделки: согласовывают сроки, проверяют документы, даты передачи квартир.

3. Альтернативная сделка через аккредитив в сбербанке. 

Сбербанк заявляет, что возможно использование аккредитивов при встречных сделках, а также в сделках-цепочках. Альтернативная сделка через аккредитив в Сбербанке проходит также, как и при сделке через ячейку. Схема та же.

Получателем денег становится конечный продавец в цепочке. Сделка через аккредитив возможна при несложных встречных сделках. Смотрите схему №1.

Если сделка чуть посложнее, как в случае схемы №4, то её невозможно провести через аккредитив.

При сложных сделках удобнее использовать эскроу-счета. При этой форме расчёта возможно наличие нескольких получателей денежных средства (бенефициаров). Бенефициар – лицо или несколько физических лиц, имеющих право на получение депонируемой суммы при наступлении условий, предусмотренных договором. Но эта форма безналичных расчётов есть не во всех банках. 

На практике сотрудники Сбербанка часто отказывают в аккредитиве, предлагая одну форму расчётов – через ячейку Сбербанка. 

4. Разные схемы альтернативных сделок 

Какие встречные сделки проводит Сбербанк? Схема альтернативной сделки по Сбербанку: гражданин продаёт свою квартиру и покупает встречную квартиру. Под такую сделку Сбербанк предоставляет одну ячейку. Получателем денег из ячейки может быть только продавец конечной квартиры. Обязательно соблюдение условия: кто продаёт, он же и покупает.

Рассмотрим несколько схем сделок для иллюстрации вышесказанного.

Схема №1

Иванов продаёт однокомнатную квартиру за 5 миллионов рублей Петрову, берёт ипотечный кредит 2 миллиона и покупает двухкомнатную квартиру у Борисова за 7 миллионов рублей.
Сбербанк предоставляет одну ячейку, в которую Иванов и Петров закладывают два пакета денег: 5 миллионов и 2 миллиона. Получателем 7 миллионов будет Борисов – продавец двухкомнатной квартиры.

Схема № 2

Родионова продаёт 3-х комнатную квартиру Иванову за 8 миллионов рублей и покупает 2-х комнатную квартиру за 6 миллионов рублей у Бероева. Она переезжает ближе к родственникам в другой район, большая трёхкомнатная квартира ей не нужна, ей подойдёт квартира поменьше.

Покупатель не может заложить все 8 миллионов в одну ячейку, потому что Бероеву за его квартиру причитается только 6 миллионов. В этой сделке нужны две ячейки. В одну закладывается пакет на 6 миллионов, а в другую пакет на 2 миллиона рублей.

6 миллионов получит продавец 2-х комнатной квартиры – Бероев, а остаток в 2 миллиона должна забрать Родионова.

Сбербанк не любит схемы, которые отличаются от схемы № 1. Для них чем проще, тем лучше. Поэтому не факт, что вам предоставят вторую ячейку под 2 миллиона.

В самых последний момент менеджер по ячейкам может сказать: “Я ничего не знаю, эти два миллиона не имеют отношения к нашей сделке, у меня лишних ячеек нет, поэтому закладывайте остаток в 2 миллиона в другом сейфинге”.

И вы хватаете ртом воздух, потому что не знаете, куда бежать.

Схема №3

Если продающая в предыдущей схеме Родионова продаёт квартиру и хочет новую квартиру оформить не на себя, а, к примеру, на свою дочь или племянницу, то для Сбера сделка уже не считается встречной покупкой, потому что она не укладывается в схему Сбербанка: тот, кто продаёт, он же и покупает на своё имя. Данную сделку нужно оформлять, как две отдельные сделки. При этом меняются условия сделки и условия доступа к ячейкам. Для участников сделки это может быть большим сюрпризом, нужно менять все условия на ходу.

Схема №4

Разъезд родственников. Продаётся двухкомнатная квартира за 4,2 млн. рублей. Продают её брат и сестра Иванниковы. Покупает её семья Алисовых с использованием ипотечных средств.

У семьи Алисовых средства делятся на 1,2 млн. собственных средств и 3 млн. заёмных. Брат и сестра продают квартиру и покупают два объекта недвижимости: однокомнатную квартиру за 3 млн. рублей  и комнату за 1,1 млн рублей. Ещё остаётся разница в 100 тыс. руб., которая остаётся Иванниковым.

Банк предоставляет ячейку под покупку квартиры, так как туда закладываются кредитные 3 млн. рублей, а вот под покупку комнаты ячейку может не предоставить, так как она происходит не за счёт кредитных средств. Покупка комнаты для Сбербанка не считается встречной сделкой. Для суммы в 100 тыс. рублей тоже нужна ячейка. Решить все эти проблемы – задача агентов, которые проводят сделку.

5. Минусы сделки в Сбербанке

1. Сбербанк – крайне негибкая организация для проведения сложных альтернативных сделок.

2. У Сбербанка доступ в ячейку только продавца и покупателя. Это создаёт дополнительные сложности для закладки дополнительных пакетов.

3. В договоре на ячейку не всегда можно прописать нужные покупателю условия доступа в ячейку.

4. Сделка проходит долго и нудно. Встречная сделка идёт 5–6 часов. Был случай, когда шла целый день. 

5. Кредитный договор оформляет одна служба, ячейку и аккредитивы другая, а выдаёт деньги третья. Причём все эти службы абсолютно не скоординированы между собой и не вникают в полномочия друг друга. Менеджер по ипотеке Вам говорит одно, а когда Вы придёте оформлять ячейку или аккредитив, Вам скажут другое.

Сотрудник, который открывает ячейку или аккредитив, вообще может заявить, что не выдаст деньги, ссылаясь на должностные инструкции.

То, что в начале сделки сказал Вам ваш ипотечный менеджер, его абсолютно не касается, у него свои инструкции.

С моей точки зрения, все эти “ляпы” происходят из-за плохой организации работы, где каждый отвечает только за свою часть работы. В результате, всё как в миниатюре А. Райкина “Кто сшил костюм?”

Монополистом на рынке ипотеки в нашей стране является Сбербанк. Много лет он был единственным государственным банком в нашей стране, поэтому люди по привычке доверяют ему.

Оправдывает ли Сбербанк доверие своих клиентов? Избалованный постоянным потоком клиентов, банк находится в ситуации, когда не нужно бороться за каждого клиента, поэтому не спешит делать так, чтобы его потребителям было комфортно.

Сбербанк предлагает множество дополнительных услуг за дополнительные деньги, но сервисом там и не пахнет.

Даже несложную альтернативную сделку провести большая проблема. Если схема отличается от той, которую проводит банк, возникают трудности, которые Сбербанк не помогает решить.

Это уже задача самих клиентов, которые пришли на сделку и часто абсолютно не готовы к сюрпризам, которые преподносят сотрудники Сбербанка. Заранее придти и обсудить все интересующие вопросы с сотрудником Сбера тоже нет возможности.

Вместо живого общения нужно задавать вопросы в чате Дома-клик и не факт, что вам там оперативно ответят.

6. Почему при встречной ипотечной сделке лучше привлечь агента

Практически в каждой встречной сделке много сложностей. Если встречная сделка идёт с ипотекой, то сложностей ещё больше. У каждой квартиры на вторичном рынке есть свои особенности: в одной доля принадлежит ребёнку, у другой неясная приватизация, третья вообще находится в ипотеке.

Нужно заранее составить схему сделки, потом прояснить все детали. Самостоятельно выстроить систему встречных покупок крайне сложно, поскольку такая работа требует опыта и определённых знаний. Каждая сделка сугубо индивидуальна. В нюансах и схеме каждой встречной ипотечной сделки нужно разбираться отдельно. Лучше это сделать заранее, так как Сбербанк в этом Вам абсолютно не помощник.

Желаю удачи! Галина Черкис

Сопровождение сделок с недвижимостью

Источник: https://capital-realtor.ru/nalogi/vstrechnaya-sdelka-v-sberbanke

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.