Тип продажи свободная или альтернатива

Содержание

Свободная продажа квартиры

Тип продажи свободная или альтернатива

Зачастую в объявлениях по продаже недвижимости есть указание на свободную продажу.

Но далеко не каждый понимает, что значит этот термин. Сложность заключается и в том, что далеко не всегда этот термин используют по назначению.

Что же значит этот юридический термин, и что на рынке недвижимости называется свободной продажей квартиры?

Что такое свободная продажа квартиры?

Потенциальный покупатель недвижимости начиная изучать объявления о продаже квартир может растеряться от изобилия специфических терминов, которыми, порой, изобилуют такого рода объявления.

Словосочетание «свободная продажа» встречается довольно часто, но что оно обозначает? Что значит свободная продажа квартиры?

По факту это обозначает отсутствие цепочки сделок, то есть продавец хочет просто получить деньги за свой товар. На полученные от продажи деньги не планируется приобретение другой недвижимости.

Проще говоря, покупателю данной недвижимости не придется ждать неопределенное количество времени, пока продавец подыщет для себя другое подходящее жилье. Квартира сразу поступает в полное распоряжение покупателя.

Но некоторые продавцы неправильно трактуют данное словосочетание, зачастую употребляя данный термин в совершенно ином контексте, например, имея в виду что продажа данной квартиры происходит без посредника или сделка проводится без выплаты комиссионных.

Типы продаж

Выделяют два типа продажи квартир:

  • прямая (свободная, чистая);
  • альтернативная.

Есть еще и третий тип продаж, где цепочка сделок состоит из нескольких альтернатив, но это крайне редкий вариант.

Особенности свободной продажи

На рынке недвижимости всегда присутствует большое количество покупателей и продавцов, которые ищут оптимальные для себя варианты сделок. Кто-то ищет обмен своей небольшой квартиры на более просторный вариант, кто-то просто хочет продать свою квартиру по свободной продаже.

Чтобы не попасть впросак от изобилия присутствующих в объявлениях терминов, лучше обратиться за профессиональной консультаций к специалистам-риэлторам или юристам.

Свободная продажа недвижимости предполагает соблюдение ряда параметров. Одно из главных условий – в выставленной на продажу недвижимости никто не должен быть прописан. На момент продажи жильцов в ней также не должно быть.

Если в ней все же кто-то проживает, то по условиям договора купли-продажи она должна быть освобождена к указанному сроку. Время на подбор альтернативной недвижимости не предусмотрено.

Главное преимущество такого рода продаж – сведение к минимуму бюрократических проволочек. Собственник просто оформляет права собственности на приобретенную недвижимость, после чего может немедленно переезжать в купленную квартиру.

Свободная продажа

Свободная продажа предполагает участие только двух сторон: покупатель и продавец. Интересы одной из сторон или обеих может представлять риэлтор, это не запрещено законом.

Но в любом случае сразу после подписания договора продавец получает оговоренную сумму на свой счет или прямо в руки. Покупатель сразу после этого может распоряжаться приобретенной недвижимостью на свое усмотрение.

Свободная сделка требует внимательного оформления документов, в них должны быть прописаны все нюансы:

  • срок снятия недвижимости с регистрационного учета прежними собственниками;
  • дата выселения из квартиры жильцов;
  • срок передачи ключей;
  • наличие обременений на квартире;
  • порядок действий при наступлении непредвиденных обстоятельств.

Преимущества свободной продажи

Такой тип продажи обладает рядом положительных моментов:

  1. Нет необходимости тратить много времени, так как не нужно ждать, пока продавец приобретет другой, более подходящий для него вариант, что исключает необходимость подписывать промежуточные договоры и не спать ночами, переживая, что собственник может передумать.
  2. Есть гарантия того, что продавец продает недвижимость без накрутки, пытаясь выгадать определенную копеечку на более дорогостоящую недвижимость, он потенциально не заинтересован в том, чтобы завысить цену.
  3. Если сделка проходит без посредников в лице риэлторов, то покупателю нет необходимости переплачивать услуги риелторов, которые берут за свои услуги 2-8 % от общей стоимости недвижимости.
  4. Сделка проходит в максимально короткие сроки, что дает покупателю возможность в кратчайшие сроки вселиться в приобретенную квартиру, при этом факт наличия на квартире обременений не является проблемой, все что требуется – заблаговременно обговорить все способы снятия обременений, ограничивающих условия основного договора.
  5. Если в квартире нет прописанных, это ведет к уменьшению времени оформления сделки, нет необходимости ждать, пока кто-то из нее выпишется.

Приобретая квартиру по свободной продаже покупатель получает возможность вселиться в нее уже на следующий день.

Все формальности могут быть улажены уже после заселения, в отдельных случаях новый собственник может вселиться в течение суток. Это основное отличие, чем свободная продажа отличается от альтернативной.

Отрицательные моменты свободной продажи

Нередко бывает так, что продавец, желая сделать свою квартиру более привлекательной, подписывает в описание, что квартира идет по свободному типу, но по факту это не так. О чем покупатель узнает лишь через некоторое время.

Обстоятельства могут складываться таким образом, что сделка может быть и вовсе признана недействительной, что ведет к потерям для покупателя:

  • покупатель теряет приобретенную квартиру;
  • потраченные на покупку недвижимости деньги также порой невозможно вернуть;
  • затраты, понесенные на оформление документов в Росреестре;
  • разочарование и потеря времени.

Учтите, что собственник квартиры может скрывать факт того, что в квартире имеются недееспособные или несовершеннолетние собственники. В этом случае органы опеки могут расторгнуть эту сделку, признав ее неправомерной.

Поэтому, если вы сомневаетесь, покупать ли данную квартиру, лучше отказаться от сделки вовсе или потратить чуть больше времени, чтобы проверить недвижимость на наличие подводных камней при помощи всех возможных способов.

Особенности альтернативной продажи квартиры

Что такое альтернативный вид сделки? Две трети продавцов недвижимости продают принадлежащие им квартиры для того, чтобы в замен приобрести новую квартиру. Такой вид сделки называют альтернативной.

Она предполагает более сложный процесс оформления документов, так как в этом типе продаж предполагается участие минимум трех сторон:

  • продавец квартиры № 1;
  • покупатель;
  • продавец квартиры № 2, которую желает приобрести продавец квартиры № 1.

Основная проблема в том, что продавец первой квартиры не может съехать сразу, так как у него нет запасной жилплощади. Он вынужден проживать в своей квартире и после ее продажи до тех пор, пока не найдет подходящий для себя вариант.

В этом случае продавец не получает деньги на руки, а продавец переводит их сразу на счет продавца второй квартиры.

Если вторая квартира дешевле, продавец получает на руки оставшуюся от продажи квартиры сумму. Если втора квартира дороже первой, продавец первой квартиры вынужден доплатить требуемую сумму до полной стоимости.

Если за время, отведенное для приобретения квартиры продавец ничего не нашел, он все равно вынужден съехать, освободив проданную недвижимость. Что в свою очередь может привести к тому что продавец в конце концов купит не совсем то, что планировал изначально.

Для покупателя в таком типе продаж также имеются очевидные минусы. Он вынужден заплатить деньги за квартиру, в которой еще не может проживать. Этот вариант продаж совершенно не подходит тем, кому негде жить.

Альтернативная продажа может включать в себя больше цепочек, в этом случае в ней может принимать участие и четыре, и пять сторон.

Что стоит учесть при свободной продаже?

Данный вид продаж самый рискованный вариант. Им часто пользуются мошенники, они могут выступать как со сторону продавцов, так и со стороны покупателей. Поэтому, чтобы не попасть впросак, нужно следовать ряду советов.

Советы покупателям

Никогда не верьте словам, даже если в объявлении прописано, что данная недвижимость продается по свободному типу продаж, убедитесь, что это так до того, как подписывать договор купли-продажи.

Вполне возможно, что таким образом продавец просто пытается ускорить процесс продажи, а по факту вы столкнетесь с тем, что будете вынуждены ожидать еще какое-то время, пока продавец найдет себе подходящую жилплощадь.

Что указывает на недобросовестного продавца:

  1. Если в тексте объявления значится аббревиатура АП – факт того, что продавец продает квартиру по альтернативному типу.
  2. В беседе с продавцом квартиры в непринужденной форме постарайтесь выяснить, когда он планирует освободить квартиру и куда собирается съезжать. Если перед вами обычный продавец, не планирующий ввести вас в заблуждение, скорее всего он чуть замнется при этом вопросе. Мошенник не задумываясь ответить на внезапный вопрос.
  3. Настаивайте на личном осмотре жилплощади. Даже если в момент осмотра в ней никого не будет, легко понять, проживает ли кто-то в ней на данный конкретный момент.
  4. Не лишним будет побольше разузнать о жизни продавца. Не пресекайте разговоров о семье. Уточните, как именно эта квартира досталась в собственность продавцу. Внимательно слушая все, что рассказывает продавец, можно легко понять, пытается ли он вас обмануть или ввести в заблуждение.
  5. Если вы понимаете, что продавец под тем или иным предлогом оттягивает время подписания договора, лучше совсем отказаться от сделки, скорее всего есть какие-то нюансы, о которых продавец умолчал, но, тем не менее они мешают проведению сделки.
  6. Если сделка проходит ровно, все-равно обезопасьте себя и включите в договор пункт, по которому продавец обязуется передать вам недвижимость в день совершения сделки. Если продавец по факту ищет альтернативную сделку, он, скорее всего, будет противиться внесению этого пункта.

Советы продавцу

Продавец также не застрахован от посягательств не совсем добросовестных покупателей:

  • оптимальный вариант – обратиться за помощью к риэлторам;
  • если вы категорически не желаете переплачивать за дополнительные услуги, учитесь держать цену. Риэлторы умеют сбивать стоимость, а это значит, что вы рискуете продать квартиру по цене гораздо ниже рыночной;
  • для получения денег за квартиру используйте банк, которому вы полностью доверяете;
  • учтите, если вы предполагаете на вырученные деньг приобретать другую квартиру, и не намерены выезжать сразу после продажи – это уже альтернативная продажа, не вводите покупателей в заблуждение, это может не очень хорошо для вас обернуться.

Подводные камни свободной продажи

Участие риэлторов в продажах – законное действие. Они более подкованы в вопросах – купли-продажи квартир, что ведут к уменьшению риска быть обманутым.

Но те же риэлторы могут вести не совсем честную игру:

  1. Риэлторы могут умышленно прописывать пункт, что квартира продается по свободному типу. Таким образом они пытаются привлечь внимание к объекту и ускорить процесс сделки.
  2. Продавец еще до момента продажи квартиры может найти подходящий для себя вариант недвижимости. По сути покупатель такой квартиры, на первый взгляд, застрахован от риска ожидания. Но по факту продавец второй квартиры может передумать, что ведет к срыву всей сделки, что может привести к потерям для покупателя.
  3. Убедитесь, что продавец – единственный собственник, это можно проверить через Росреестр. В противном случае через некоторое время можете быть неприятно удивлены тем, что являетесь не единственным собственником своей квартиры.
  4. Если квартира имеет несколько собственников, убедитесь, что всех участников устраивают все условия сделки. В противном случае сделка может сорваться на последнем этапе, что приведет к потере времени, денег и других более привлекательных вариантов.
  5. Зная о том, что данный вариант для покупателя довольно привлекателен, продавец может изначально выставлять завышенную цену за свою недвижимость.

Рекомендации

Юристы, работающие на рынке недвижимости, выработали ряд правил, которые необходимо соблюсти при покупке квартиры по свободному типу.

Не поленитесь выполнить их и это поможет избежать проблемы в дальнейшем:

  1. Тщательно изучите документы на недвижимость. Убедитесь, что по данной квартире нет задолженности по коммунальным платежам. Если вы сами не в силах разобраться в представленных документах, не поленитесь обратиться за консультацией к специалистам. Для этого сделайте ксерокопии всех бумаг. Сам факт того, что в квартире прописаны несовершеннолетние дети говорит о том, что сделка может оказаться не столь быстрой и чистой, как хотелось бы.
  2. Если вы точно понимаете, что данный вариант недвижимости вам более чем подходит, не поленитесь потратить время и изучить личность продавца. Пригласите его в кафе якобы для изучения документов. В непринужденной обстановке человек может рассказать о себе больше фактов, которые помогут составить о нем максимально верную картину. Стоит задуматься, если интересы продавца представляют посредник. Видимо, есть причины, по которым реальный собственник не хочет встретиться с покупателем. Вполне возможно, сделка не так чиста, поэтому продавец намеренно скрывается.
  3. Не экономьте на услугах юриста, составьте договор купли-продажи так, чтобы максимально обезопасить себя от действий мошенников. Обязательно нотариально заверьте предварительный договор. Пропишите в договоре пункт, по которому продавец должен будет вернуть двойную сумму задатка в случае срыва сделки. Не лишним будет пункт, по которому в случае возникновения непредвиденных ситуаций на квартиру будет наложен арест. Это не позволит продавцу во время разбирательств продать квартиру другому покупателю, получив за это задаток.
  4. Если сделка совершается через агентство, не поленитесь прочесть отзывы о компании в интернете. Если перед вами не чистые на руку дельцы, вы обязательно прочтете об этом.

Это далеко не весь перечень пунктов, на которые стоит обратить внимание. Очень трудно предусмотреть все уловки, на которые пускаются продавцы и мошенники в 2021 году. Потому стоит быть чрезвычайно внимательным, чтобы не нарваться на обман.

Источник: http://expert-home.net/svobodnaya-prodazha-kvartiry/

Что значит альтернатива подобрана при продаже квартиры. Альтернативная сделка: преимущества одновременных операций. Альтернативная сделка: что это

Тип продажи свободная или альтернатива

Покупка жилой недвижимости на вторичном рынке носит в себе множество проблем, о которых потенциальный покупатель не может знать.

Одной из них может выступать ситуация, при которой покупаемая квартира имеет статус – альтернативной. Такой тип продажи, как альтернатива, накладывает на нее определенные ограничения, которые могут повлиять на интересы покупателя.

Тип продажи альтернатива — что это значит?

Если внимательно изучить рынок вторичного жилья, то можно натолкнутся на такие объекты жилой недвижимости, продавцы которых, собираются отчуждать их с одновременной покупкой новых квадратных метров.

Такая ситуация несет определенный риск покупателю, поскольку при наступлении некоторых последствий, сделка может не состоятся.

Исходя из этого, появилось понятие — альтернатива. Она подразумевает такую ситуацию, при которой продавец альтернативной квартиры находится в таком положении, при котором он, на момент отчуждения объекта недвижимости не имеет другого жилого помещения. Но собирается его приобрести за деньги, вырученные от реализации альтернативной квартиры.

Если рассматривать такую ситуацию с правовой точки зрения, то ей больше всего соответствует договор мены. При нем одна сторона, передает другой определенную вещь (в данном случае свою квартиру) а получает от другой также объект недвижимости, который может быть больше или меньше, либо иметь аналогичную квадратуру.

Правовые признаки альтернативной продажи квартиры

Исходя из этого, альтернативная квартира имеет следующие правовые признаки:

  • на момент подписания предварительного соглашения о ее отчуждении, в ней проживает, либо прописана семья (члены семьи продавца);
  • вырученные средства от отчуждения должны пойти на приобретение объекта жилой недвижимости;
  • продавец может отменить сделку в любое время, если не сможет найти квартиру, в которую переедет его семья, чтобы не остаться «на улице».

Если этих трех признаков нет, значит, понятие альтернативная квартира отсутствует. Такой объект жилой недвижимости считается чистым.

Важно запомнить, что такого понятия, как альтернативное жилое помещение в правовой природе не существует. Оно вошло в обиход профессиональных риелторов. Поэтому когда любой человек обращается к ним за помощью, риелтор обязан сообщить ему об альтернативности квартиры или домовладения, если такая ситуация существует.

Разобравшись в данном понятии, можно приступить к рассмотрению такой схемы. На основании возникшей практики, существуют такие субъекты альтернативной продажи.

  1. Первый покупатель. Под ним подразумевается физическое лицо, которое выразило желание купить жилое помещение у определенного человека.
  2. Продавец – второй покупатель. Это и есть собственник альтернативного жилья. С одной стороны он будет выступать в качестве продавца, то есть отчуждать свою квартиру или домовладение первому покупателю. С другой стороны он поменяет свой статус, и будет выступать в качестве покупателя новой недвижимости, куда переедет его семья.
  3. Продавец. Это физическое лицо, которое имеет цель реализовать свою недвижимость, что является чистой. То есть на момент отчуждения в ней никто не прописан, а вещи вывезены, покупатель после оформления сделки сможет сразу туда въехать и проживать.

Естественно, что в данной схеме каждый субъект связан между собой одной цепью, и если хоть один из участников решит не проводить сделку, то вся цепочка будет разорвана, то есть никто из граждан не достигнет своей цели.

Важно запомнить, что типичная ситуация альтернативности жилья, это когда продается квартира, домовладение где прописаны несовершеннолетние дети, либо такая недвижимость приобретена за .

Особенности проведения сделки

Отличительные особенности альтернативной сделки

С правовой точки зрения такая сделка является простым договором купли-продажи, которому предшествует заключение предварительного соглашения, в котором стороны прописывают сумму задатка, а также сроки подписания договора-купли продажи и регистрирования его нотариусом.

Если присмотреться к схеме реализации альтернативной недвижимости, то происходит это следующим образом.

Покупатель и продавец достигают определенной договоренности и подписывают предварительное соглашение, по которому передается задаток, и оговаривается время освобождения жилья.

После этого, продавец альтернативы сразу подписывает предварительный договор с человеком, у которого собирается купить квартиру взамен, и передает ему задаток. По сложившейся практике все участники схемы приходят в один и тот же день к нотариусу, у которого сразу подписывают договора купли-продажи, и становятся собственниками своих жилых помещений.

Важно запомнить, что все предварительные договора лучше заверять у нотариуса. В случае, если одна из подписавших сторон вдруг откажется от сделки, она должна возместить задаток в двойном размере.

С учетом того, что по сложившейся практике задаток передается в сумме 10% от стоимости, то в случае невыполнения договорных обязательств, на недвижимость можно наложить арест в судебном порядке.

Зарегистрированные собственники и пользователи жилого помещения

Нюансы альтернативной продажи недвижимости

Альтернативное жилое помещение отличается тем, что на момент подписания предварительного соглашения, в нем могут быть прописаны собственники или пользователи.

Под собственниками подразумеваются граждане, которые на праве долевой собственности владеют жилым помещением.

Типичный случай приватизированная квартира. В ней каждый член семьи имеет свою часть, поэтому вырученные деньги от продажи делятся между каждым владельцем в зависимости от его доли.

Чтобы продать такое жилье необходимо получить разрешение всех собственников, либо предложить им купить часть продавца. Такие ситуации делают продаваемый объект недвижимости альтернативным.

Под пользователями жилого помещения подразумеваются лица, которые не имеют , но официально прописаны в ней. Это могут быть родственники владельца, члены его семьи, либо арендаторы, которым жилье сдано в найм.

Естественно, что перед подписанием договора купли-продажи, они все должны сняться с регистрации. Такое жилье также является альтернативным.

Важно запомнить, что узнать обо всех прописанных гражданах в конкретной квартире можно в едином регистрационном центре (по-старому, паспортный стол).

Для этого нужно прийти туда с продавцом, который должен взять выписку из домовой книги. Если он это отказывается сделать, лучше с таким продавцом дальше не связываться.

Несовершеннолетние собственники

Что делать, если в одной из продаваемых по альтернативной сделке квартир собственником является несовершеннолетний?

На сегодняшнем рынке недвижимости можно встретить множество квартир, которые принадлежат несовершеннолетним собственникам, либо последние имеют определенную часть жилого помещения. Сразу нужно сказать, что продажа такого объекта недвижимости состоится только при таких условиях.

  1. Разрешение опекунского совета. Этот государственный орган в обязательном порядке обязан дать разрешение на отчуждение квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему, либо ее часть. Также это касается и тех ситуаций, когда в жилом помещении несовершеннолетние только прописаны.
  2. Перед продажей, или сразу после продажи несовершеннолетнему ребенку сразу должно быть приобретено новое жилое помещение. Это касается и квартир, которые куплены за материнский капитал.

Такая правовая ситуация делает любой объект недвижимости, который принадлежит детям, либо они имеют его часть альтернативным, поскольку продать его без одновременного приобретения нового не получится. А если даже провести сделку, то она будет отменена судом по представлению органа опеки и попечительства.

Важно запомнить, что в ситуации с несовершеннолетними, после продажи их жилья, родители должны купить им аналогичное по удобствам и квадратуре, либо в больших размерах.

Плюсы и минусы при альтернативной продаже

Плюсы и минусы при альтернативной продаже

Если продажу осуществляет владелец альтернативного объекта недвижимости, то единственным плюсом сделки для него будет являться то, что он сможет получить задаток, которым рассчитаться за приобретаемое жилье.

Кроме этого он сможет в любое время отменить сделку, если возникнут непредвиденные обстоятельства, при этом останется собственником жилья.

Минусов у продавца также достаточно. Прежде всего, лицо, у которого он собирается покупать квартиру взамен, также может отказаться от сделки.

При этом такая ситуация может произойти после подписания договора купли-продажи с первым покупателем. Такая ситуации вообще оставляет продавца и его семью на улице, пока он будет искать новое жилье.

Также опасна такая сделка, если покупаемое жилье тоже относится к альтернативному.

Важно запомнить, что сделку по продаже и покупке новой квартиры лучше проводить в одно и то же время у одного нотариуса. По крайней мере, в случае отказа одной из сторон, либо не прибытия ее на сделку, продавец не окажется на улице.

Плюсы и минусы при альтернативной покупке

Плюсы и минусы альтернативной покупки

Покупатель, который принимает решение приобрести альтернативную квартиру, исходя из практики, несет множество рисков, о которых будет рассказано ниже.

Единственным плюсом покупки такой квартиры может быть тот вариант, что ее стоимость будет в несколько раз ниже аналогичного объекта жилой недвижимости, который будет чистым.

Рассмотрим минусы такой покупки:

  • возможность отмены сделки купли- , такие ситуации возникают, когда жильем владеет несовершеннолетний, ему принадлежит часть, или он просто в нем прописан;
  • отказ от сделки продавца после переданного задатка, это может быть вызвано тем, что ко времени заключения договора купли-продажи, продавец не найдет жилья взамен, либо ему попадется покупатель, который предложит большую сумму;
  • покупка квартиры, в которой прописаны родственники продавца, то есть выписывать их, придется покупателю самостоятельно и возможно через суд;
  • покупка объекта недвижимости, который сдан в аренду, если продавец после подписания сделки узнает, что его помещение ранее было сдано в найм, срок которого не закончился, то заселится в квартиру получиться только после окончания этого договора.

Вот такие , так и покупателя альтернативной квартиры. Поэтому перед тем, как начать какие либо действия по отчуждению и покупки, лица (участники сделки) должны все обдумать.

Важно запомнить, что перед покупкой такого объекта недвижимости, покупатель должен заставить продавца документально подтвердить тот факт, что жилое помещение не сдано в аренду другим лицам.

16 мая 2017

Источник: https://sbk03.ru/chto-znachit-alternativa-podobrana-pri-prodazhe-kvartiry-alternativnaya/

Типы сделок: цепочка, альтернативная и свободная сделка купли-продажи квартир

Тип продажи свободная или альтернатива

Альтернативная сделка с недвижимостью считается самым распространенным видом сделки. В Москве, к примеру, по оценкам риелторов, среди всех сделок по купле-продаже квартир, свыше 70 % являются альтернативными.

Все дело в том, что большая часть людей, при продаже недвижимости, не остаются на улице с деньгами, а приобретают себе взамен другую недвижимость. По сути, они как бы меняют свое жилье.

Такая одновременная реализация одного объекта недвижимости и приобретение другого объекта, и называется альтернативной сделкой с имущественными объектами.

Есть также и другие названия для различных видов договоров, связанных с куплей-продажей недвижимости в риелторском сленге:

  • Прямая (ее еще называют чистая либо свободная) продажа.
  • Альтернативная сделка купли-продажи квартиры («альтернатива»).
  • «Цепочка» (несколько «альтернатив», связанных в одну сделку).

Каждый вид говорит о ее простоте или сложности, а также о времени, которое понадобится для подготовки к данной сделке. Соответственно, выстраивание «цепочки» усложнит процесс сделки, и потребует намного больше времени для ее подготовки в отличие от простой («чистой») реализации жилья. А сейчас приступим к рассмотрению прямой и альтернативной продажи недвижимости.

Прямая продажа квартиры (свободная)

Данный тип подразумевает следующее: продавец недвижимого объекта получает деньги за нее и при этом не собирается покупать себе другое жилье. То есть, за продаваемой недвижимостью не будет «хвоста» из остальных квартир, которые будут продаваться или покупаться одновременно с ней.

При прямой (чистой/свободной) продаже жилья предусмотрены только две стороны участников: продавец и покупатель. Обратите внимание, что они ни от кого не зависят. Это одна из самых доступных и удобных форм операции с имуществом. Но в реальности «чистые продажи», увы, попадаются на рынке крайне редко.

Альтернативная продажа квартиры («альтернатива»)

Альтернативный вид купли-продажи квартиры означает, что владелец продает свое жилье и приобретает себе взамен новое жилье на деньги, полученные от продажи квартиры.

Причем осуществляется эта процедура одновременно. То есть сделка на два объекта заключается один день.

Разумеется, два договора купли-продажи (ДКП) следует подписывать одновременно, точно так же как и регистрировать документы на эти квартиры.

В большинстве случаев это считается единственным способом поменять свое жилье на более подходящий вариант. Все дело в том, что прямой обмен, заключенный по договору мены жилья встречается крайне редко, потому что для этого должны максимально совпасть интересы обеих сторон. А это маловероятно.

Следовательно, в альтернативном виде сделке при купле-продаже жилья будут участвовать не менее трех сторон это:

  • Покупатель квартиры.
  • Продавец недвижимости, который также выступает в качестве покупателя «альтернативного» варианта.
  • Продавец «альтернативой» квартиры.

Особенность типового алгоритма осуществления альтернативной сделки

Альтернативный тип сделки с имуществом будет немного сложнее в плане организации в отличие от «прямой (или чистой) продажи». К тому же он потребует больше времени, и имеет целый ряд рисков. Но, тем не менее, подобный вариант обмена жилья через куплю-продажу является наиболее распространённым.

Продажа квартир цепочкой

«Цепочка квартир» – это сделка, на основании которой продается не один «альтернативный объект недвижимости», а два и более. Собственники каждой предыдущей квартиры, выставленной на продажу, выступают в качестве покупателей новой в «цепочке» квартиры.

К тому же вовсе не необязательно эти объекты выстраивать в последовательном порядке. Например, продавая четырехкомнатную квартиру, ее владелец выбрал взамен ее две однокомнатные квартиры и одну двухкомнатную квартиру с доплатой. Таким образом выстроилась «цепочка» из четырех объектов недвижимости, где вместо одной приобретают сразу три «альтернативные» квартиры.

Разумеется, чем больше «цепочка недвижимости», тем больше участвуют лиц, и тем труднее выстроить весь процесс сделки. К тому же на ее подготовку потребуется значительно больше времени и есть большой риск ее срыва.

Если в момент подготовки сделки выпадет хотя бы одно звено «цепочки», то сорвется вся сделка. А это значит, что придется начинать все заново. На деле, «цепочки», состоящие из 4 объектов можно встретить крайне редко.

Для ограничения размера «цепочки квартир» желательно в условиях договора об авансе прописать пункт с условием, что очередной продавец обязан подобрать для себя жилье исключительно в прямой продаже.

В реальности на рынке недвижимости в крупных городах в прямой продаже чаще всего можно встретить лишь однокомнатные и двухкомнатные квартиры. А вот уже большие объекты, состоящие из 3 и 4 комнат, как правило, могут повлечь за собой «альтернативу» или целую «цепочку».

Расчеты при помощи банковских ячеек в альтернативных сделках

Передача денег при заключении альтернативной сделке либо в цепочке квартир, как правило, осуществляется наличными с использованием в банке сейфовых ячеек. Для учета интересов сторон арендуют одновременно от двух и более ячеек, и заключают соглашения об условиях доступа к каждой ячейке.

В большинстве случаев продажа одной квартиры с дальнейшей покупкой другой (альтернативной) осуществляется с доплатой или, наоборот, с выплатой разницы в цене. В таком случае для расчетов в банке арендуются две ячейки – одна потребуется для основной суммы, а другая для доплаты.

Специфические риски при альтернативной сделке

Кроме типовых рисков, которые характерны для обычных сделок по продаже или приобретении квартиры, при выстраивании альтернативной сделки дополнительно могут появиться риски, связанные с организацией данного комплексного процесса. Но не стоит их бояться, необходимо всего лишь тщательно подойти к процедуре подготовки данного мероприятия.

В альтернативных сделках (в цепочке квартир) принимает участие одновременно несколько собственников недвижимости. В случае банальной несогласованности действий между сторонами может стать причиной разрыва всей сделки. Даже если одна сторона сделки что-то «не так поняла», то в итоге пострадают все стороны, так как цепочка в таком случае развалится.

Чтобы избежать этого, необходимо многократно и в мельчайших подробностях проговорить все условия сделки и последовательность каждого действия. Неплохо будет, если у каждой стороны будет согласованный и набросанный на листке бумаги план действий по заключению сделки.

Также крайне важно, чтобы запросы (ожидания) собственников квартир, которые тянут за собой «альтернативу», были в пределах разумного, то есть соответствовали рыночной стоимости и возможностям.

В противном случае не исключен риск увеличения сроков сделки по той причине, что продавец не сможет подобрать для себя «альтернативный» вариант.

Также нельзя исключать риск увеличения стоимости первой квартиры, потому что продавец не может уложиться с приобретением «альтернативы» в первоначальную стоимость.

Возможные риски в альтернативных сделках с квартирой

Даже при грамотно согласованной альтернативной сделке может присутствовать так называемый «риск частичной регистрации».

Простыми словами, это регистрация исключительно части документов из всего пакета на две либо более квартир.

Все дело в том, что, с юридической точки зрения, все договоры купли-продажи квартир в альтернативной сделке между собой абсолютно никаким образом не связаны.

То есть, они являются юридически независимыми. Соответственно, у регистратора формально нет никаких оснований зарегистрировать их «одним пакетом».

И потребовать от регистратора прекращения регистрации одного договора в случае приостановления регистрации другого – бесполезна.

В итоге одна из сторон, участвующих в сделке, может лишиться квартиры либо денег. Как избежать такого варианта событий?

Для этого на практике используются следующие действия

Старайтесь по возможности каждый день отслеживать ход процедуры регистрации. Сделать это можно по:

  • Номерам, указанным в заявлении на регистрацию
  • Проверить можно в режиме онлайн на портале Росреестра.
  • Единому бесплатному справочному телефону Росреестра (8-800-100-34-34).

Если Росреестр приостановил регистрацию хотя бы по одному договору, то уведомление об этом сразу же будет направлено участникам данного договора. В таком случае стороны другого договора должны сразу же написать заявление о приостановке другого договора. После чего необходимо разобраться с причинами.

В большинстве случаев, регистрацию приостанавливают, если у регистратора возникли сомнения в каких-либо бумагах. В таком случае он вправе потребовать, чтобы вы предоставили ему дополнительные справки. После чего процедура регистрации снова возобновится.

Однако в некоторых ситуациях вам могут отказать в регистрации.

Другой способ, позволяющий решить сложившуюся ситуацию, заключается в следующем: необходимо нанять для регистрации всего пакета бумаг стороннего исполнителя.

Подобного рода услуги по осуществлению регистрации сделок с имущественными объектами оказывают практически все юридические фирмы. Стоимость таких услуг невысока, но зато вероятность «частичной регистрации» существенно уменьшается.

Ведь юристы, работающие в таких компаниях, осуществляют регистрацию постоянно, и знают, какие требования предъявляют местные отделения Росреестра.

Но самым надежным способом регистрации полного перечня документов при заключении альтернативной сделки купли-продажи квартиры является осуществление сделки при помощи нотариуса. Ведь у него особые отношения с Росреестром, а также особые полномочия для осуществления регистрации бумаг в этом ведомстве.

К тому же удостоверенные договоры по сделкам с имущественными объектами в нотариальной конторе не будут нуждаться в проведении дополнительной проверке со стороны юристов Росреестра.

Соответственно срок регистрации займет намного меньше времени, в отличие от срока регистрации «обычных» документов.

К тому же если нотариус взял на себя регистрацию всего пакета документации, тогда риск «частичной регистрации» будет сведен к минимуму.

Если по какой-либо причине вам не удалось проследить за ходом процесса, и «частичная регистрация» бумаг в альтернативной сделке все-таки произошла, то здесь есть два пути, позволяющих избежать потери денег либо потерять права на квартиру:

Решить вопрос можно согласованными действиями всех сторон, участвующих в альтернативной сделке (но это актуально в том случае, если все стороны являются адекватными и порядочными людьми). Например, можно завершить процедуру регистрации по тому договору, где произошел отказ в регистрации. Или всем вместе расторгнуть оставшуюся часть договоров и вернуть дело в исходное положение.

Решить вопрос в судебном порядке. Такой вариант подойдет, если сторона сделки, получив, что хотела, отказалась решать вопрос в добровольном порядке.

Необходимо также учитывать, что в момент построения «цепочек квартир» увеличивается число различных нюансов, спорных вопросов и задержек.

Соответственно, в договоры (авансовые и купли-продажи) рекомендуется прописывать сроки с небольшим запасом.

Это предоставит вам возможность, решить необходимые вопросы без разрыва отношения со сторонами сделки. А также без перезаключения договоров.

Это относится к срокам аванса, срокам доступа к ячейке с деньгами, срокам физического и юридического освобождения жилья после ее продажи и прочее.

Налоги в альтернативных сделках с имуществом

Заключая альтернативную сделку с недвижимостью, часто возникает путаница в начислении налогов и налоговых вычетов. Стороны, участвующие в подобных сделках, пытаются всячески осуществить подмену налогового вычета, возникающего в случае продажи квартиры, на сумму уплаты, возникающей при альтернативной покупке.

Например, многие люди полагают, что при продаже квартиры, стоимостью за один миллион рублей, и при приобретении альтернативного варианта с доплатой за 1,2 миллиона рублей, то сальдо дохода за один налоговый период будет считаться отрицательным, потому что дохода не было, соответственно, и налоги платить не нужно. Это ошибка.

Что такое переуступка прав собственности на квартиру, вы можете узнать здесь

Важно! Теперь в течение 1 минуты вы можете выяснить какой из нескольких банков и на каких условиях, выдаст вам ипотеку. Одна заявка полетит сразу в 6 банков! А вам, в худшем случае, придет смс что в ипотечном кредите отказано или перезвонит менеджер банка с одобренным кредитом. Паспорт не нужен.

Одобрение 70% заявок обратившихся. Не устроят условия по ипотеке — откажетесь от получения. Сервис подбора кредита на нашем сайте проверен! Не реклама! САМИ им пользуемся.

Оформить заявку можно кликнув здесь      А оформить заявку на потребительский кредит от 15% годовых, без паспорта можно здесь

Источник: https://domovik.guru/prodazha/alternativnaya-kvartir-osobennosti-sdelki.html

Альтернативная продажа квартиры в 2021 году: риски, порядок действий

Тип продажи свободная или альтернатива

Действия с недвижимостью, целью которых является переход права собственности, законодательство РФ называет сделкой (Гражданский кодекс, статья 153). Существует множество вариантов получения (или прекращения) прав на имущество, например, дарение, завещание, обмен. Одним из самых популярных типов сделок считается альтернативная продажа квартиры.

Понятие альтернативной сделки

Под альтернативой на рынке жилья понимается продажа одной квартиры и одновременное приобретение другого жилого помещения. При этом составляется два договора купли-продажи (ДКП), которые в одно и то же время проходят регистрацию в Росреестре.

Альтернативная сделка отличается следующими признаками:

  • собственник и члены его семьи на момент подписания предварительного соглашения прописаны в квартире;
  • средства от продажи предназначены для покупки новой квартиры;
  • продавец вправе в любое время отказаться от заключения договора.

Понятие «альтернативной» («встречной») продажи не закреплено в законодательстве. Подобный термин используется риэлторами при проведении одновременных операций с несколькими объектами недвижимости.

Стороны (участники) сделки

В оформлении документов покупки и продажи принимают участие не менее трех собственников:

  1. Покупатель первой квартиры («верхний» участник).
  2. Владелец первой квартиры («среднее» звено), который одновременно выступает покупателем второго объекта.
  3. Продавец второй жилплощади («нижний» участник).

Альтернативная (встречная) сделка купли-продажи квартиры для многих собственников привлекательна тем, что для приобретения новой жилплощади необязательно наличие денег. В качестве основного финансового источника выступает покупатель первого объекта. Остальные участники совершают простой обмен квартир.

Если участниками сделки выступают несовершеннолетние собственники, требуется разрешение органов опеки. Согласие на продажу будет получено только в случае получения ребенком равноценной (или бо́льшей) доли недвижимости. Поэтому улучшение жилищных условий семьи за счет материнского капитала осуществляется через «встречную» покупку.

Особенности альтернативной сделки, её плюсы и минусы

Ключевое отличие альтернативной купли-продажи состоит в одновременном оформлении и регистрации нескольких соглашений (ДКП). Документы должны соответствовать требованиям законодательства (Гражданский кодекс РФ, статья 549). Нарушение формы договора означает недействительность сделки (Гражданский кодекс РФ, статья 550).

Алгоритм действий многоэтапной продажи включает следующие шаги:

  • определение рыночной стоимости недвижимости (самостоятельно или с помощью профессионального эксперта);
  • поиск покупателя и подбор новой квартиры;
  • подготовка и проверка пакета документов;
  • подписание предварительного соглашения;
  • подготовка к финансовым расчетам (помещение денег в банковскую ячейку или сейф);
  • регистрация основного договора в Росреестре.

На этапе оформления предварительного ДКП заключается соглашение о задатке (Гражданский кодекс РФ, статья 380). Внесение аванса позволяет закрепить намерение покупателя в приобретении квартиры.

Образец предварительного договора купли-продажи можно скачать здесь.

Любое юридическое действие с недвижимостью обладает как преимуществами, так и недостатками. К плюсам альтернативной сделки относят:

  • отсутствие рисков потери недвижимости (для продавца);
  • неограниченное время поиска и свободный выбор жилья (для покупателя);
  • быстрое получение денежных средств;
  • возможность переезда в новую квартиру сразу после оформления.

Среди отрицательных моментов встречной продажи выделяют:

  • необходимость одновременного поиска покупателя на свою жилплощадь и подходящего варианта новой квартиры;
  • длительный срок и сложность проведения сделки;
  • дополнительное согласование условий договора с банком (если недвижимость приобретается в ипотеку).

Кроме того, собственник может столкнуться с необходимостью снижения цены продаваемой квартиры, если поиск нового жилья затягивается.

Момент и порядок передачи денег

Финансовые расчеты при проведении альтернативной сделки чаще всего проводятся через банковские ячейки. Отличие от обычной купли-продажи состоит в том, что участие в операции принимают несколько сторон (три или более). Образец договора купли-продажи можно скачать здесь.

Порядок расчета включает следующие этапы:

  1. Аренда сейфа в банке.
  2. Составление соглашения о сроках аренды и условиях доступа к деньгам.
  3. Закладка наличных в ячейки.
  4. Подписание документов купли-продажи на все объекты, участвующие в сделке.
  5. Регистрация договоров в Росреестре.
  6. Изъятие наличных в соответствии с условиями соглашения.

Ключи от ячеек передаются продавцу в обмен на расписку в получении денег. Расписка подтверждает, что обязательства по сделке исполнены (Гражданский кодекс РФ, статья 408). Кроме расписки, для доступа к сейфу необходима выписка из ЕГРН о переходе права собственности и оформленный договор купли-продажи.

Передача квартиры

Если деньги за жилплощадь первым получает «нижний» участник сделки (продавец последней альтернативной квартиры), то в новое жилье первым заселяется «верхний» покупатель. Далее в последовательности, определенной условиями ДКП, переезжают остальные участники.

Получение недвижимости происходит по акту приема-передачи (Гражданский кодекс РФ, статья 556). Документ можно составить одновременно с договором купли-продажи. Подписания акта обозначает фактическое завершение сделки.

Риски в альтернативных сделках

В единовременной продаже (покупке) «встречных» объектов принимают участие трое и более собственников. Несогласованность действий и недопонимание друг друга затягивают сроки оформления.

Основной риск участников состоит в том, что одна из сторон может в любое время отказаться от приобретения (или продажи) жилья.

Продажа каждой квартиры, входящей в альтернативную цепочку, оформляется по отдельному договору. Поэтому существует риск приостановки регистрационных действий или отказа в регистрации одного из объектов. Если возникла такая ситуация, то остальным участникам сделки следует подать заявление в Росреестр на приостановку (или отзыв) оформления других договоров.

Свести к минимуму риск частичной регистрации можно при нотариальном удостоверении сделки. Документы, подготовленные и заверенные нотариусом, принимаются сотрудниками Федеральной службы регистрации без дополнительных проверок. Кроме того, обращение к нотариусу позволяет сократить срок оформления.

Риск срыва сделки увеличивается при слишком длинной «цепочке» участников. Поэтому для организации одновременного подписания нескольких соглашений купли-продажи требуются специальные знания и навыки по оформлению недвижимости.

Налогообложение

По общему правилу налогообложения все граждане РФ должны перечислять в бюджет государства 13% своего дохода. Продажа одной квартиры и одновременное приобретение альтернативной жилплощади не считается основанием для освобождения от уплаты налога.

Каждый договор купли-продажи регистрируется отдельно, поэтому юридически это две разные операции, совершенные в одном налоговом периоде. Однако при заключении «встречной» покупки участники могут претендовать на получение двух налоговых вычетов.

Для продавцов предусмотрены следующие льготы:

  • полное освобождение от обязательного сбора, если срок владения квартирой более пяти лет (Налоговый кодекс, статья 217, пункт 17.1);
  • уменьшение ставки налогообложения на 1 млн. рублей, если стоимость недвижимости превышает указанную сумму (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 2).

Для приобретателя квартиры максимальная сумма налогооблагаемой базы равняется 2 млн. рублей (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 3). Это означает, что покупателю будет возвращено до 260.000 рублей (13% от 2 000 000 рублей).

Предоставление двух налоговых льгот возможно при соблюдении следующих условий:

  • продавец и покупатель не являются близкими родственниками;
  • право на вычет ранее не использовалось;
  • сделки совершены в течение одного календарного года.

Взаимозачет суммы, подлежащей к уплате, и возврат части расходов при альтернативной продаже (покупке) законодательно не предусмотрен. Во многих случаях требуются оплата налога по одной сделке и применение вычета по другому ДКП.

Судебная практика

Главное отличие альтернативной купли-продажи – участие трех и более сторон. Несмотря на то, что все сделки объединены в одно целое, оформление каждого договора в Росреестре осуществляется отдельно.

При приостановке или отказе в госрегистрации одного ДКП собственник проблемной квартиры не может исполнить обязательства. Нередко участники «встречной» продажи вынуждены обращаться за судебной защитой.

В Приморский районный суд Санкт-Петербурга с требованием о возврате аванса обратился гражданин К. Истец заключил два договора купли-продажи. При этом К. внес задаток по соглашению о приобретении новой жилплощади.

Федеральная служба регистрации отказала в оформлении передачи прав собственности по документу, в котором К. указан в качестве покупателя. Продавец второй квартиры отказался возвращать сумму, полученную по договору аванса. Договор на продажу квартиры, принадлежащей К., был зарегистрирован согласно требованиям законодательства.

В судебном заседании выяснилось, что ответчик не имел права на продажу квартиры, находящейся в долевой собственности нескольких лиц. Судья обязал ответчика возвратить сумму аванса. Кроме того, решением суда была отменена государственная регистрация квартиры, принадлежащей К.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/kvartira/alternativnaya-prodazha

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.