Титульное страхование сделок с недвижимостью

Титульное страхование сделок с недвижимостью – страхование титульного права

Титульное страхование сделок с недвижимостью

Титульное страхование покрывает риск потери права собственности на приобретенную недвижимость. Страховой случай наступает, если:

  • купля-продажа недвижимости признается недействительной;
  • возникает требование у добросовестного приобретателя чужого незаконного владения;
  • возникают финансовые последствия недействительности сделки.

Рынок вторичного жилья в России – это настоящий клондайк для мошенников. Да, времена черных риелторов и повального мошенничества канули в лету вместе с 90-ми, но законодательство по-прежнему имеет массу лазеек и прорех. Даже приобретение жилья через агентство недвижимости не дает гарантии, что покупается кристально чистая квартира.

При согласовании условий ипотеки многие заемщики не понимают разницу между страхованием финансовых рисков и титульным страхованием, и считают, что это очередной платеж, увеличивающий сумму, которую нужно выложить за оформление кредита.

Но на самом деле страхование титульного права – это способ обезопасить себя от риска потери денег, потраченных на покупку жилья.

И его главное отличие от других видов страхования в том, что титульное страхование покрывает не риск возникновения событий в будущем, а потери от событий, которые уже произошли, но не были известны ни одному из участников сделки.

Когда срабатывает страхование титульного права

Реальность такова, что через несколько лет после покупки квартиры могут возникнуть обстоятельства, которые делают ее продажу недействительной. Например:

  • имущество продал недееспособный человек;
  • имущество продал человек, который не осознает своих поступков, и по ходу разбирательства экспертиза признала его недееспособным на момент заключения сделки;
  • кабальная сделка (крайне невыгодная сделка, которую человек вынужден совершить под влиянием тяжелых обстоятельств);
  • продажу совершил один супруг без согласия другого (даже если квартира находится в полной собственности одного из супругов, даже если она получена им до брака, при продаже необходимо письменное согласие второго супруга);
  • продавец был введен в заблуждение;
  • ущемлены интересы несовершеннолетних детей и другие варианты.

Во всех этих случаях вероятность того, что суд признает сделку купли-продажи недействительной, практически стопроцентная. Покупатель лишается и квартиры, и денег.

Также может случиться ситуация, когда через годы предъявляют свои претензии на имущество дети, которые на момент продажи квартиры были несовершеннолетними и их интересы были обойдены. Или того хуже, появляются люди, которые были ранее прописаны в квартире, но отбывали срок наказания на момент продажи.

Нередко случаются ситуации, когда родственников выписывают из квартиры, прописывают туда других людей, а потом, выждав время, продают недвижимость.

В этом случае обманутый покупатель выступает перед законом как «добросовестный приобретатель» и вполне возможно, что суд примет решение в его пользу, но тут учитывается огромное количество факторов и предугадать исход судебного разбирательства невозможно.

Когда необходимо титульное страхование сделок с недвижимостью

Правильный ответ – всегда. Но финансовая грамотность населения развита недостаточно хорошо, поэтому пока страхование титула имеет место быть в основном только при оформлении ипотеки. Это относительно новый для России вид страхования и часто он вызывает недоумение у заемщиков.

Виды страхования при ипотечном кредитовании:

Если все же будет доказано, что бывший собственник не имел права продавать квартиру, то получится, что заемщик не владеет недвижимостью, и к тому же должен банку немалую сумму. В этом случае кредит (в пределах страховой суммы) погасит страховая компания по договору страхования титульного права.

Но в России не менее трети сделок совершаются без ипотеки, то есть без участия банков. Люди покупают квартиры за собственные средства, зачастую экономя на услугах агентств. Такая экономия может в дальнейшем аукнуться большой потерей.

Агентство недвижимости и банк проверяют желаемую недвижимость со всех сторон (долги по коммунальным платежам, «мертвые души», прописанные в квартире, право собственности продавца и т.д.).

Обычный же гражданин в силу неопытности может не заметить многих вещей, чем и пользуются мошенники.

Подводные камни титульного страхования

На сегодняшний момент договор страхования титульного права заключается на три года. По истечении трех лет его можно заключить заново.

С одной стороны, это правильный подход, потому что срок исковой давности по сделкам купли-продажи – три года.

Но с другой – случаи бывают разные, к тому же заграничная практика показывает, что бессрочные договоры титульного страхования более выгодны и страховщикам и страхователям.

Второй подводный камень – это нежелание страховщиков заключать самостоятельные договоры титульного страхования недвижимости. Компании страхуют титульное право в комплексном пакете страховых договоров при оформлении ипотеки, то есть когда клиента направил банк.

Потому что, как рассказывают представители ведущих СК в своих интервью, люди приходят за титульным страхованием тогда, когда у них есть сомнения в законности сделки. Страховщик тратит время и средства на проверку документов, в итоге, когда выясняется, что всё чисто, клиент может отказаться от страхования.

Таким образом возникает юридический казус: страхование титульного права собственности необходимо, и оно поможет навести порядок на вторичном рынке жилья (ведь подключается еще одна проверяющая сторона), но пока оно идет только как довесок при оформлении ипотеки.

Возможно, выходом могло бы стать введение этого вида страхования в список обязательных.

Еще один казус в том, что при покупке жилья через ипотеку недвижимость проходит проверку банком, агентством, страховой компанией. И если квартира покажется подозрительной, банк просто откажет в кредите.

Таким образом те, кто заключает договоры титульного страхования квартиры, сводят свои риски к минимуму уже тем, что обратились в банк.

А люди, которые покупают жилье самостоятельно, находятся в зоне большего риска, но страхуют титулы крайне редко.

Как правильно оформить и сколько стоит титульное страхование недвижимости

Есть несколько моментов, на которые нужно обратить внимание при заключении такого договора:

  1. В идеале это должен быть именно договор со всеми условиями, правами и обязанностями сторон, мокрой печатью и живыми подписями сторон. Если же страховщик предлагает выдать полис на фирменном бланке, то лучше сразу же взять в дополнение к полису правила страхования. Это свод правил по конкретному виду страхования, разработанный юристами компании и где прописаны все условия.
  2. При ипотечном кредитовании страхователем выступает заемщик, а выгодоприобретателем выступает банк. Это значит, что страховая выплата пойдет на погашение кредита. И только если останется излишек, деньги получит страхователь.
  3. Договор титульного страхования собственности лучше всего заключать на полную стоимость квартиры. Это значит, что в случае признания сделки недействительной, покупатель получит назад все свои деньги. Многие считают, что достаточно застраховать титульное право на сумму кредита. Но что это даст кроме погашения задолженности перед банком? А если был внесен немалый первый взнос? Эти деньги пропадут и покупатель останется ни с чем. Поэтому страховать титул лучше на всю стоимость жилья.
  4. Перед заключением договора страхования титульного права страховщик проводит предстраховую экспертизу, проверяя две последние сделки купли-продажи.
  5. При страховании клиент обязан сообщить страховой компании все моменты, которые могут повлиять на наступление страхового случая.
  6. Стоимость договора варьируется в зависимости от рисковости ситуации. И составлять она может 0,2-1% от страховой суммы. Если квартира недавно наследована, если владельцев несколько, а сделку совершает только один на основании доверенности, если продавец сам недавно купил квартиру и при прочих подобных ситуациях тариф страхования будет выше, чем, когда жилье продают люди, прожившие там лично много лет.

В заключение следует сказать, что титульное страхование – это важный момент, который обезопасит от крупных финансовых потерь. Но в тоже время это не панацея.

Нужно внимательно просматривать и обдумывать каждое предложение о продаже недвижимости, не связываться с людьми, которые вызывают недоверия, внимательно относиться к ситуациям, когда жилье хотят продать по доверенности и т.д.

Внимательно, юридическая подкованность и проверка помогут сохранить и деньги, и недвижимость.

Источник: https://insdetails.ru/titulnoe-strahovanie-sdelok-s-nedvizhimostyu/

Титульное страхование недвижимости

Титульное страхование сделок с недвижимостью

Иногда сбыт или покупка недвижимости приводят к правовым последствиям, в результате которых имущественная сделка признаётся недействительной. Существует механизм, помогающий свести такие риски к минимуму и обеспечить недвижимость гарантией безопасности.

Титульное страхование недвижимости – юридический акт, предусматривающий страховую защиту объекта недвижимости, участвующего в имущественной сделке.
 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону Москва и область: 

+7 (499) 110-93-68

Остальные регионы: 

+8 (800) 550-59-06

Общие сведения

Титульное страхование помогает предупредить недобросовестные действия контрагента при составлении договора купли-продажи или мены, направленные на незаконное завладение имуществом.

В России распространяется на фоне соответствующих потребностей общества в защите имущественных и гражданских прав, которые нарушаются незаконными, в том числе – мошенническими действиями третьих лиц.

Прецедент возник в США и ассимилировался в общественных отношениях российского типа в силу унифицированных характеристик и многообразия видов применения.

Иногда такая инициатива становится полезной, если чистота сделки оказывается сомнительной, или – если правовой процедуре сопутствуют нюансы, способные повернуть добросовестные действия граждан в сторону иносказательных толкований и интерпретаций. Каждое сомнительное условие при совершении правовой процедуры допускает риск.

Так же риски возникают в непредвиденных случаях, не предвещающих их появления. Заведомо предпринятые юридические действия, подкрепляющие правовую базу передачи имущества, предвосхитят самые беспрецедентные ухищрения оппонента. Так же – сгладят ошибки и недочёты, допущенные при составлении договора.

Титул – это статус объекта, основанный на его истории.

Титульное страхование предусматривает потенциальную допустимость «тёмных пятен» в истории объекта, недостаток чистоты в проходящей сделке или недобросовестный умысел контрагента.

По преимуществу сложные обстоятельства не становятся достоянием лица, участвующего в приобретении. Нередко они не известны даже владельцу недвижимости и связаны с действиями предшествующих собственников. Эти причины приводят к юридическим последствиям признания составленного договора недействительным, с аннулированием сделки (см. Расторжение договора купли продажи).

Например, иногда из прошлого выплывают нарушения прав третьих лиц, которые находились в длительном заключении, были на момент заключения соглашения малолетними или не информировались о смерти владельца, имея законное право на наследование (см. Обязательная доля в наследстве). А также – незаконно проведённые сделки, либо ошибки в их оформлении.

Но признание сделки ничтожной или не действительной, не допустит лишения предусмотренных преимуществ, в сторону владельца, обратившегося к данному виду страховой защиты.

Риски по титульному страхованию

Страховая компания принимает на себя риски, допустимые при покупке:

  • квартир;
  • земельных участков;
  • частных домов;
  • иных помещений жилого и нежилого фонда.

Представители компании тщательно проверяют правоспособность объекта недвижимости, а также лица, отчуждающего объект. Например, в случае возникших подозрений, дополнительно требуют справку об отсутствии постановки на учёт в наркологическом или психоневрологическом диспансере.

Такие действия допускаются в адрес лиц, социально не адаптированных: безработных, престарелых граждан или лиц, отличающихся альтернативным поведением и способом мышления.

Нередко такие продавцы не имеют права совершать юридических действий с имуществом в силу сопутствующего заболевания или частичной недееспособности.

Они не дают отчёта в своих действиях, чем подспудно пользуются недобросовестные родственники.

Главные виды сопутствующих рисков, которые предусматривает компания, заключаются в следующем:

  1. Нарушение имущественных прав третьих лиц, которые не учитывались при составлении договора, но должны учитываться.
  2. Нарушения, допущенные при совершении сделок с объектом, предшествующими владельцами, что допускает юридический прецедент её оспаривания.
  3. Отсутствие правоустанавливающей (и иной) документации, попытка её подделать, заменить и т.п.
  4. Действия мошенников.
  5. Кадастровые ошибки при регистрации перехода права приобретателю.
  6. Неправоспособность или недееспособность контрагента.
  7. Иные непредусмотренные и несанкционированные действия сторон соглашения, оговоренные при составлении контракта с компанией. Зачастую основаны на специфике объекта и его правовой базы.

Юридически, застрахованным риском определяется утрата недвижимости или денежных средств, полученных за её приобретение, в результате добросовестных действий застрахованного лица и по причине, не зависящей от него.

Страховой случай при титульном страховании

Таковым считается утрата права распоряжения приобретённым объектом, прекращение права пользования им. Юридически обозначено решением суда, о признании имущественной сделки недействительной. Сопровождается незамедлительным выселением граждан с жилплощади, приобретение которой признано незаконным.

Представители компании, разделившие риски приобретения имущества, не несут обязательств выступления в суде на стороне своего клиента. Действия в пределах страхового случая подразумевают прохождение судебной процедуры самостоятельно. Выступить в суде в роли заинтересованных лиц, страховщики вправе по собственному усмотрению, в интересах компании.

Ответственность за риски со стороны агентства наступает на основании проводимой дополнительной проверки при совершении сделки. Риски существенно снижаются за счёт предпринятых компанией действий. Но когда клиент, основываясь на юридически безупречном оформлении недвижимости, со своей стороны, остаётся в сложной ситуации, компания компенсирует утраченные средства.

При признании сделки недействительной решением суда, клиент компании получает 100% компенсации. Она устанавливается на основании стоимости жилья или земельного участка, указанной в договоре купли-продажи.

Компенсация соответствует рыночной стоимости недвижимости на момент приобретения правоспособности на имущественный объект. Иногда отличается от установленной договором стоимости, в пользу рыночной, соответствующей стандарту оценки объектов аналогичного вида.

В некоторых ситуациях, риски клиентов не компенсируются. Такие моменты оглашаются в договоре страхования. К ним относятся:

  1. Отчуждение недвижимости третьим лицам, без передачи прав страхования.
  2. Обстоятельства, связанные с гибелью объекта.
  3. Использование помещения (участка) не по назначению. Например, несанкционированное использование жилого помещения в качестве нежилого.
  4. При добровольной передаче квартиры под залог, добровольном отказе (отчуждении).
  5. В случае ареста недвижимости.

Оформление

Страховое агентство предоставляет продукт только при работе на вторичном рынке жилья. На квартиры в новостройке оно не распространяется.

Граждане, решившие воспользоваться услугами агентства, обращаются в офис. Адреса региональных агентств целесообразно искать в интернете, или воспользоваться справочной консультацией крупной риэлтерской компании, которые зачастую сотрудничают на рынке недвижимости совместно.

Обращаются в агентство с заявлением, в котором указаны предполагаемые действия, планируемые заявителем. Служащие компании предложат свои услуги после проверки правоспособности покупателя.  Далее оформление зависит от интересов клиента.

По преимуществу, граждане обращаются к страховым агентам, выбрав предмет приобретения. Условия договора допускают для участия в сделке только объекты, одобренные экспертом агентства на основании предоставленной документации, отражающей его историю (см. Проверка квартиры при покупке).

В число предоставляемых для анализа бумаг входят те, что требуются для проведения его покупки (иного действия), а также допускается запрашивание дополнительной документально подтверждённой информации.

Экспертное заключение по правовым характеристикам потенциального отчуждения помещения или земельного участка, предусматривает согласие на предоставление гарантии безопасности, или отказ.

Допускается страхование имущества, находящегося в залоге у банка. В этом случае субъектом сделки являются одновременно инвестор и плательщик ипотеки.

Документацию предоставляют обе стороны. В случае невозможности погашения кредита, гарантии агентства распространяются на учреждение банка. Оно получает гарантированную компенсацию по выплате долга. Гражданин освобождается от долговых обязательств.

При предоставлении заведомо ложных сведений клиентом, договор расторгается в одностороннем порядке (п.2 ст.179 ГК РФ).

Соглашение с агентством заключается на срок 1-5 лет, на протяжении которого допускается возникновение страхового случая. Допустимый срок наступления юридических последствий – 10 лет, после которого притязания третьих лиц на приобретённое имущество утрачивают силу.

Относительно предоставляемых услуг, тариф на оплату предусматривает гибкий подход. Величина стоимости услуг варьируется в пределах 0,3-0,5% (годовых) стоимости недвижимости, участвующей в правовой процедуре отчуждения. Выбор процентной ставки зависит от аналитических показателей.

Слабые показатели правоспособности сделки допускают повышения процентной ставки. Иногда она достигает 1,8-3% годовых. Дальнейшее повышение тарифа не допускается. Но и такие случаи редки. Опасения в наступлении риска со стороны экспертов-аналитиков предусматривают отказ от предоставления гарантий на предмет покупки, с заведомо нелицеприятной историей.

Допускается оплата ежегодно, либо единым платежом за 10 лет.

Такие варианты несут дополнительные преимущества в виде скидок по оплате и предоставлении бонусов.

Преимущества и недостатки титульного страхования

Правильно проведённая процедура несёт для граждан, воспользовавшихся ею, преимущества, которые представляют собой:

  1. Полное покрытие рисков при нарушении истории приобретаемой недвижимости.
  2. Стопроцентная компенсация рыночной стоимости помещения или надела, в случае утраты прав по решению суда.
  3. Максимальная гарантия чистоты сделки на основании аналитического мониторинга юридического статуса объекта.
  4. Сопровождение сделки на срок до 10 лет, с предоставлением защиты интересов клиентов.
  5. Оплата, не превышающая услуги риэлторов, но в отличие от них, дающая гарантии сохранности денежных средств, вложенных в покупку.

В силу того, что представленный продукт на рынке юридических и риэлтерских услуг – нововведение,  практика не выявила специфики типичных недостатков. Но к ним стоит отнести не сформировавшуюся в совокупности процедуру, основанную на слабой теоретической базе и недостатке практического опыта применения, у граждан РФ, и у агентов, сопровождающих историю недвижимости после передачи прав.

Источник: https://myestate.club/finansy/titulnoe-strahovanie-nedvizhimosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.