Условия обременения

Содержание

Обременение права на недвижимость и их его разновидности

Условия обременения

Покупка недвижимости всегда сопряжена с рисками, в первую очередь, связанными с установлением различных ограничений по отношению к использованию и распоряжению предметом торгов.

Все потому что хозяева не заинтересованы ставить в известность покупателей, по той причине, что это усложняет задачу продать быстро и выгодно и чаще всего в оформляемом договоре отсутствует положение с уведомлением о наличии правовых особенностей.

Зная, какие виды обременений прав на недвижимое имущество существуют и как они устанавливаются, можно получить самостоятельно требуемую информацию при подготовке к совершению сделки, тем самым обезопасив себя.

Что такое обременение

Обременение имущества — это правовой институт, который предполагает ограничение прав собственника за счет установления условий, требований и порядка использования, владения, распоряжения, существенно ущемляющих их по сравнению с собственниками аналогичных объектов без таковых.

Фактически это табу и запреты, при которых нельзя делать с объектом все, что хочется собственнику.

По природе происхождения подразделяются на возникшие:

  • По воле собственника (залог, аренда и т. д.).
  • По инициативе извне (арест, сервитут).

Ограничение прав и обременение объекта недвижимости, по сути, тождественные понятия.

Государственная регистрация ограничения (обременения) права означает, что РФ администрирует и контролирует через компетентные органы учет этих запретов, с целью защиты интересов тех, в пользу кого они устанавливаются.

При наложении обременения на недвижимость ее владелец лишается права свободного распоряжения

Виды обременений на недвижимость

Для РФ характерны следующие разновидности обременений права собственности:

  • Ипотечный займ.
  • Аренда.
  • Арест.
  • Рента.
  • Доверительное управление.
  • Прочие ограничения обременения — это прежде всего сервитут. Также сюда относится пожизненное пользование и т. д..

Правовым основанием к установлению таких табу являются:

  • Судебные постановления.
  • Договора в рамках ГК.
  • Закон.
  • Предписания территориальных или государственных властей.

Ипотека

Обременение, которое предполагает делегирование на определенное договором время части прав собственника банку, как условие получения средств в долг.

Фактически получая деньги на время, заемщик гарантирует их своевременный возврат не только подписанием соглашения, но и залогом, который представлен в виде покупаемой квартиры (дома и т. д.).

Пока финансы не будут возвращены банку и договор не будет исполнен, хозяин квартиры не может единолично совершать операции с жильем, связанные с его уничтожением, повреждением, отчуждением и т. д.

Что касается пользования, то здесь собственник полноправен. Он может регистрировать на жилых метрах родню, сдавать в аренду и т. д.

Обременение накладывается при взятии ипотеки

Арест

Арест накладывается судебными органами по инициативе либо правоохранителей в качестве обеспечения возмещения ущерба от преступления либо службой приставов в рамках исполнительного производства.

Независимо от того, что природа ареста имеет отличия, суть одна: распоряжаться этим имуществом запрещено.

Совершение таких действий может быть расценено как мошенничество, а заключенный договор аннулируется по причине ничтожности.

Доверительное управление

Такое обременение применяется в ряде случаев:

  • Прохождение процедуры банкротства.
  • Оформление прав в период открытия наследства.
  • Опека.
  • Попечение.

Фактического перехода прав собственника к распорядителю не происходит, но последний принимает на себя обязательства осуществлять управление имущественной массой в интересах собственника или указанного таковым лица до тех пор, пока его полномочия не прекратятся (ввиду, например, отстранения или истечения срока, отпадения обстоятельств, при которых таковой требуется). Устанавливается такое обременение посредством оформления договора, который должен быть зарегистрирован Росреестром.

Фактически процедура заключения соглашения осуществляется двумя лицами (доверителем и управленцем) относительно определенного имущества, которое в последующем передается управленцу. Договор имеет срок, объем полномочий также оговорен (есть некая аналогия с доверенностью). В период действия соглашения осуществление операций допустимо только в интересах собственника.

Аренда

Арендовать объект на длительное время, также означает обременить его. Согласно договору правообладатель строения (помещения) предоставляет его арендатору на оговоренных предварительно условиях, за определенную плату и на конкретный срок. С момента оформления правоотношений контрагент получает определенный объем прав и может распоряжаться объектом до конца аренды.

Ограничение прав на распоряжение имеется при аренде недвижимости

Подобного рода обременительные документы также регистрируются в ЕГРН, но только когда их срок действия свыше 1 года.

Арендатор может, если это предусмотрено соглашением, сдавать в субаренду, извлекать прибыль и использовать помещение по назначению и своему усмотрению. Собственник не может распоряжаться в этот период своим имуществом, если это будет нарушать права арендатора на объект.

Рента

Вариант передачи имущественных прав иному лицу под условие внесения последним рентной платы. Прибегают к такому способу одинокие люди, чаще всего преклонного возраста. В рамках ренты, третье лицо, которое намеревается стать правообладателем объекта, принимает на себя обязательства пожизненного содержания действующего собственника (оплата питания, лечения и т. д.).

Сервитут

Подобный инструмент ограничения прав характерен для земельных правоотношений. В период его действия собственник участка земли не вправе препятствовать использованию в определенных рамках своим наделом другим лицам, которые не имеют своих прав на него.

Самым распространенными примерами использования такого ограничения является необходимость провести ту или иную коммуникацию (трубо-, газопровод), проложить дорогу, обеспечить проход к своим наделам соседей и т. д. Особенность его установления такова, что это вынужденная мера, т. е. по-иному разрешить вопрос нельзя.

Земельные угодья не единственные объекты, в отношении которых могут устанавливаться подобные вещные права. При острой необходимости таковыми могут выступать здания, сооружения предприятий, любой формы собственности (ООО, ЗАО и т. д.).

По видам сервитуты бывают разные. Отличают:

  • Частные. Ограничения устанавливаются для того, чтобы обеспечить объективный интерес владельца надела, граничащего с обременяемым участком. Установление его может быть как мирным, когда стороны договорились сами, так и принудительным через судебное решение. В любом случае обязательна госрегистрация.
  • Публичные. Интерес его установления исходит от государства. Сам механизм обременения заключается в принятии соответствующего закона (например, расположение участка в водоохраной зоне и т. д.).

Ограничения появляются при сервитуте

Особенности регистрации ограничений

В силу 131 нормы ГК РФ любое обременение недвижимости подлежит государственной регистрации независимо от правовой природы их установления.

Но по времени, в течение которого необходимо выполнение соответствующих действий различают:

  • Одновременную с регистрацией основного права. Обременение неотъемлемо от права собственности на основной объект и обязательно следует за ним до официального снятия.
  • Самостоятельное. Сопутствующее явление, которое возникает в силу каких-то обстоятельств (арест, аренда, рента и т. д.).

Росреестр через свои подразделения, МФЦ ведет учет не только вещных прав, но и обременений, которые устанавливаются в силу властных действий гос органов. Весь перечень учитываемой информации об обременениях, включает:

  • Заявления лиц, в пользу которых устанавливаются рамки прав собственника.
  • Удостоверенные копии решений гос.органов.
  • Сведения об обеих сторонах: собственнике объекта с особенностью и субъекте, который выступает его инициатором.

Судебный спор, сам по себе, по поводу объекта не является предметом регистрации. Однако решение по результатам его рассмотрения, содержащее запреты, должно быть внесено в реестр.

Администратор, при выполнении своих функций по внесению сведений в базу должен проверять наличность обременений в условиях договора или судебного решения, т. е. ознакамливаться досконально с содержанием документа.

Особенности снятия запретов

По времени снятие обременения регистрирующим органом осуществляется в течение 3-5 рабочих дней. Отсчет начинается со дня обращения с полным пакетом документов либо в отделение Росреестра, либо в МФЦ. При обращении через МФЦ продолжительность изменения данных в базе может затянуться и составить до 10 дней.

Обременение можно снять, имея необходимые документы

От заявителя требуется следующий комплекс бумаг:

  • Правоустанавливающий документ на недвижимость.
  • Закладная от банка.
  • Справка кредитора о том, что договор исполнен, долгов и претензий нет.
  • Заявление о снятии обременения.
  • Паспорт обратившегося.
  • Квитанция об уплате госпошлины.

Ситуации, которые дают основание снять ограничения:

  • Обязательства выполнены до истечения установленного срока.
  • Есть отменительное судебное решение, которое вступило в силу.
  • Все заинтересованные лица (владелец, обременитель и иные) достигли консенсуса и заключили мировое соглашение.
  • Обязательства исполнены всеми контрагентами в срок и как того требовал договор.

Помимо заявителя, в подразделение Росреестра необходима явка и иных участников правоотношений либо их представителей. Одновременно они пишут заявления, в которых указывают что сделка, если таковая была, состоялась и за сторонами не числятся неисполненные обязательства.

Проверка на предмет обременений

Намереваясь стать участником сделки с недвижимостью, необходимо проверить объект, а значит обзавестись свежей выпиской из ЕГРН. Именно там содержатся актуальные сведения обо всех недвижимых объектах (владельце, обременениях и т. д.).

Посмотреть данные в режиме онлайн можно и на сайте Росреестра. Для этого на портале функционирует параграф «Справочная информация об объектах недвижимости…».

Перед приобретением недвижимости следует проверить ее на предмет обременения

Раздел содержит сведения о конкретном типе обременения и дате возникновения. Сервис доступен любому, ответ на заявку мгновенный, плата не взимается.

Запрос оформляется по стандартной форме:

  • Вход на сайт.
  • Открытие раздела.
  • Заполнение полей, касающихся интересуемого объекта (кадастровый номер, адрес и т. п.,т. е. то что известно).
  • Формирование запроса соответствующей виртуальной клавишей.
  • Получение ответа. Если результата нет, то стоит попробовать повторить, без заполнения граф о районе и населенном пункте.

В выданном системой ответе будут содержаться данные о точном местонахождении, его номер по кадастру. Нажав на строку с адресом, высветится более детальная информация по недвижимости.

Здесь требуется выбрать раздел «Права и ограничения». Если в строке «существующие ограничения (обременения) права» будет стоять отметка «не зарегистрировано», – объект чист.

Данные системы носят ознакомительный характер, более значимым будет все же выписка из ЕГРП.

Не стоит забывать, что жилая недвижимость может находиться в обременении по-иному, что не подлежит регистрации в реестре, например, зарегистрированными жильцами, долгами по коммуналке. Попросите у продавца предъявить выписку из домовой книги, а также справку УК или ЖЭКа об отсутствии долга.

Темой видео является обременение имущества:



Источник: https://MoyDolg.com/obremenenie/prava-na-nedvizhimost.html

Обременение — что это и как работает

Условия обременения

Владелец квартиры, дома или участка может пользоваться ими в полной мере за исключением тех случаев, когда на них наложено обременение.

Это обстоятельство особенно важно тогда, когда производится сделка с объектом недвижимости.

Чтобы точно знать о наличии обременения, налагаемых им ограничений, сроке действия, надо разобраться в том, какие разновидности существуют и каковы их особенности.

1. Обременение — что это такое простыми словами

Право собственности на имущество проявляется в том, что владелец может пользоваться, распоряжаться и владеть им. При этом его ограничивают только требования законодательства. В первом случае речь идёт о получении пользы в том или ином смысле. Например, если у человека имеется фруктовый сад, получение урожая означает, что он пользуется своим имуществом.

Возможность распоряжаться представляет собой право отчуждения. Владелец может его продать, подарить, передать в наследство или распорядиться другим способом. Возможность владеть представляет собой интегральную характеристику прав хозяина.

Если на имуществе имеется обременение, то это означает, что право собственности ограничено. Например, если квартира является залогом при получении кредита, владелец всё равно остаётся им. Однако он не может продать недвижимость без разрешения банка. Любое ограничение прав собственности, связанное с конкретным имуществом является его обременением.

Как применяется обременение

При заключении любой сделки с недвижимостью, её владелец обязан предоставить контрагенту информацию по наличию обременений. Важно отметить, что переход права собственника к новому хозяину не прекращает сам по себе действия обременения. Даже если новый владелец о них не осведомлён, они всё равно продолжают действовать.

2. Разновидности

Законодательством предусмотрены различные обременения:

  1. Если имущество было передано в качестве залога для обеспечения кредита.
  2. В случае, если право пользования предоставлено на один год или на больший срок.
  3. Когда на имущество наложен арест.
  4. В любой ситуации, когда в соответствии с требованиями законодательства было назначено доверительное управление. Это, например, происходит при банкротстве, опеке или попечительстве.
  5. Иногда обременение накладывается с целью выполнения определённых видов работ. Они налагаются государственными органами в пределах имеющихся у них полномочий.
  6. Существуют также некоторые другие, предусмотренные законодательством, ситуации, в которых предусмотрено наложение обременения.

Оформление может произойти с использованием следующих документов:

  • акт государственного органа или местного самоуправления;
  • договор о сделке, которая относится к данному предмету недвижимости;
  • законодательство;
  • решение суда, вступившее в силу.

Далее каждый из этих вариантов будет рассмотрен более подробно.

3. Право пользования

Существует несколько ситуаций, когда обременение связано с правом пользования. Далее описаны наиболее распространённые из них.

В некоторых случаях проживающий в квартире жилец имеет право пожизненного пользования. Такая ситуация может возникнуть при проведении приватизации квартиры. При этом проживающий здесь человек может отказаться от права собственности в обмен на право пожизненного проживания.

Если хозяин сдал квартиру в аренду, то это не препятствует её продать. После этого арендатор будет жить здесь по-прежнему в течение срока, предусмотренного договором. Когда настанет время заключать новый. Ему потребуется согласие нового хозяина. Если договор был заключён на год или больше, то речь идёт об обременении имущества.

Если предоставлено право на безвозмездное пользование, то оно сохраняется при продаже недвижимости. Оно определяется соответствующим заключённым ранее договором.

Иногда заключается договор пожизненного иждивения. В этом случае данное лицо не только здесь живёт, но и обеспечивается в соответствии с положениями заключённого договора.

Изменение владельца не влияет на действие соглашения. Обычно в обмен недвижимость передаётся в собственность. Такие договора часто заключаются с одинокими пожилыми людьми.

Заботясь о человеке всю оставшуюся жизнь, человек после его смерти квартиру получает в собственность.

Ещё одним из видов обременения является сервитут. Его смысл можно пояснить на следующем примере. Например, через этот участок проходит тропа к колодцу. С одной стороны, земля имеет своего хозяина, с другой — другим людям необходима чистая вода. Право сервитута обеспечивает разрешение ходить за водой, но во всех остальных вопросах правило собственности владельца не изменяется.

Ещё одним примером сервитута является следующий. В район города, состоящий из частных домов, проводят газ или водопровод. Согласно плану он должен пройти через несколько дворов. Несмотря на то, что земля находится в частной собственности, возможность прокладки трубы должна быть предоставлена.

4. Арест

Эта мера ограничивает право распоряжаться имуществом. Его нельзя продать или подарить, однако пользоваться им возможно без дополнительных ограничений. Запись о наложении обременения на объект недвижимости указывается в Едином Реестре прав на недвижимость.

Арест может быть наложен судом, предварительным следствием, судебным исполнителем на определённое имущество. После того, как необходимость в нём прекратится, арест будет снят. Владелец на протяжении времени его действия обязан обеспечить сохранность имущества.

5. Доверительное управление

Иногда владелец не может распоряжаться своим имуществом. В этом случае назначают доверительное управление. Это актуально в следующих случаях.

Когда речь идёт об опеке, то требуется обеспечить управление имуществом, принадлежащим не полностью дееспособному лицу. Это может относиться к маленьким детям, пожилым людям или тем, кто не вполне здоров. Тогда это поручают тем, кто имеет законное право на проведение опеки.

При проведении процедуры банкротства опека необходима для того, чтобы выполнить необходимые процедуры в соответствии с требованиями закона. В этом случае объективность можно обеспечить за счёт назначения специальных управляющих.

Основанием для проведения опеки является договор, в котором указаны права и обязанности соответствующих лиц. Он может быть заключён только в случаях, предусмотренных законодательством. Такой документ на управление недвижимостью в обязательном порядке должен проходить государственную регистрацию.

6. Залог

Это одна из форм обеспечения сделки. Наиболее известно использование залога для обеспечения кредита.

При этом предусматривается, что при полной или частичной невыплате кредита банк может продать залог для компенсации своих потерь.

Важно отметить, что если вырученная сумма превысит необходимую сумму, то остаток необходимо вернуть владельцу залога. Этот способ должен компенсировать не только основную сумму долга, но и проценты, определённые договором.

Иногда возможна ситуация, когда залог снижает стоимость или полностью её теряет. Например, если дом обвалился, квартира, которая была в нём и являлась залогом больше не может быть продана. Если в залог был оставлен автомобиль, но он попал в аварию или был угнан, то им нельзя воспользоваться для компенсации убытков.

Чтобы такого не случилось, заёмщик должен застраховать имущество от порчи или уничтожения. При наступлении перечисленных ранее событий будет выплачена соответствующая сумма и банк ничего не потеряет. Прямо в договоре такое требование обычно не указывают, однако без договора страхования кредит могут вообще не выдать или выдать на менее привлекательных условиях.

7. Ипотечное обременение квартиры

Оно является разновидностью залога. Действует следующим образом. Человек хочет приобрести новую квартиру для улучшения жилищных условий своей семьи. ОН заключает ипотечный договор, а банк покупает для него квартиру.

Теперь квартира принадлежит ему, но он всё ещё за неё не рассчитался. Он выплачивает ипотечный кредит банку, при этом залогом является купленная ему квартира.

Обременение сохраняется до тех пор, пока ипотека не будет выплачена полностью.

В собственности человека может быть не вся квартира, а только её доля. В таком случае перечисленные выше меры могу быть выполнены по отношению к ней. Например, может быть установлена опека или наложен арест. Хотя ограничения относятся только к упомянутой доле, они косвенно влияют на права собственников остальной части имущества.

Обременение может быть наложено не только государством или банком, но и владельцем собственности. Например, при составлении договора аренды он может предусмотреть соответствующие ограничения для того, чтобы предотвратить возможные злоупотребления им в будущем.

Иногда обременение может быть наложено в процессе передачи наследства для того, чтобы исключить возможность третьих лиц присвоить имущество. Например, это делается для ограничения доступа лиц, которые не являются наследниками, но претендуют на имущество. В этом случае обращаются в Росреестр и предоставляют доказательства необходимости проведения указанной процедуры.

8. Как происходит снятие обременения

Если имущество находится под действием обременения, закон предусматривает момент, когда его снимают. Обычно это зависит от вида обременения:

  1. Судебное обременение заканчивается после того, как разбирательство будет закончено.
  2. Ипотечное прекращается после полной выплаты ипотечного кредита.
  3. В большинстве случаев (при аренде, опеке и в других аналогичных случаях) после завершении времени действия соответствующего договора.
  4. При передаче наследства обременение прекращается при получении новыми владельцами права собственности на него.

При наличии ограничений на владение владелец должен знать, когда и при каких условиях оно будет снято.

9. Как узнать о наличии обременения

В сделках с недвижимостью важно точно знать о наличии обременения. Важность этого обстоятельства можно продемонстрировать на следующем примере. Если в квартире есть человек, имеющий право пожизненного проживания, а новый владелец об этом не знает, то ему придётся жить с этим человеком в одной квартире всю жизнь. Это обстоятельство будет существенно влиять на стоимость недвижимости.

Чтобы не попасть в такую или аналогичную ситуацию, при покупке недвижимости необходимо проверить наличие обременения. Это можно сделать таким образом:

  1. Нужно проверить данные в Едином Реестре. Там, например, можно узнать, используется ли квартира в качестве залога.
  2. В выписке из ЕГРН можно узнать количество собственников и убедиться, что договор купли-продажи был оформлен правильно. Дополнительно можно запросить выписку из домовой книги, выписку из ФМС о том, есть ли зарегистрированные жильцы. Получив справку из управляющей компании, можно узнать, нет ли здесь тех, кто выписан временно (военнослужащие срочной службы или заключённые).
  3. Нужно выяснить, не заключался ли договор аренды. Для этого можно попытаться расспросить соседей.
  4. Районной администрации можно проверить, относится ли этот дом к памятникам архитектуры.

Посетив сайт судебных приставов проверяют наличие ареста на объекте недвижимости. Для получения необходимой информации достаточно знать фамилию, имя, отчество и дату рождения владельца. Нужно помнить, что лица, обладающие правом пожизненного проживания не будут упомянуты в выписке из ЕГРН.

Заключение

При осуществлении сделок с недвижимостью важно точно знать, что на продаваемом имуществе отсутствуют обременения. Для этого необходимо тщательно проверить возможные варианты и убедиться, что ограничений на имущество нет. Если же продаётся квартира с обременением, и стороны сделки это устраивает, то это должно учитываться в условиях договора.

Смотрите также видео “Обременение объектов недвижимости”:

Источник: https://vsdelke.ru/raznoe/obremenenie.html

Обременение объекта недвижимости – что нужно знать

Условия обременения
Обременение — это ограничение прав собственника совершать те или иные действия ( в частности, продажу) по какой- либо причине ( в силу каких- либо обязательств: Договор аренды, Залог и т.д.).

Видов обременения не мало, среди основных : Залог(Ипотека), Арест, Рента, Доверительное управление, Сервитут, Аренда, Опека (материнский капитал).

Могут быть также государственные судебные и прочие административные обременения и ограничения законодательства РФ.

Опишем основные:

1. Ипотека

Ипотека, как вид обременения, встречается чаще всего. Например, при покупке жилья с использованием ипотечного кредита, квартира до момента полной ее оплаты, находится в залоге. Продать такое имущество можно в любой момент, но не каждый покупатель захочет связываться с подобным процессом.

2. Арест

Арест возникает в случае спорных ситуаций по недвижимости. Его могут наложить суды, судебные приставы и полиция. Это одно из самых сложных ограничений.

Например, арест накладывается в случае необходимости привлечь владельца квартиры к исполнению определенных обязательств: выплата задолженности по коммунальным платежам, кредитам, алиментам, имущественные споры разведенных супругов и т. д.

3. Рента

Рента — распространенное обременение в России. Например, владелец жилья подписывает обязательство о переходе права собственности на свою квартиру другому человеку.

Взамен он требует обеспечить ему пожизненный уход. С такой недвижимостью нельзя сделать ничего. Ограничение снимается только после смерти действующего собственника.

С этого момента права на квартиру переходят к тому, кто ухаживал за владельцем.

4. Доверительное управление

Доверительное управление — передача прав управления недвижимостью доверенному лицу. Данный вид обременения используется редко. И только в том случае, если собственник по какой-то причине не может лично следить за своим имуществом.

5. Сервитут

Сервитут — право одного человека пользоваться недвижимостью второго. К примеру, квартира разделена между двумя владельцами в равных долях, но одна из комнат проходная. Значит тот, кому она не принадлежит, все равно будет, как минимум, проходить через эту комнату.

6. Аренда

Аренда не мешает продаже имущества. Но есть одно но: новый собственник не сможет выселить арендаторов до окончания договора аренды. Сложность в том, что иногда такие соглашения заключаются на длительный срок, либо вообще бессрочно.

7. Опека и материнский капитал

Опека — обременение, которое накладывают на недвижимость в том случае, если собственником(одним из собственников) является лицо, имеющее опекуна. Например, если квартира куплена с использованием материнского капитала, собственниками квартиры становятся не только родители, но и дети. Это значит, что продать такую квартиру без разрешения органов опеки невозможно.

Возможности и риски

Из описанных выше обременений наиболее распространёнными и интересными для инвесторов или покупателей может быть Ипотека(залог). Несмотря на то, что этот вид обременения сбивает цену, он усложняет процедуру сделки и на данном этапе добавляет риска для неподготовленных/непрофессиональных участников рынка.

Арест очень индивидуальный вид обременения и все зависит от обстоятельств дела, как объективных так и субъективных . Это, в отличие от предыдущего (Ипотеки), более рискованный вариант. В то же время, дает большую премию, как правило.

Рента – до тех пор пока рента не исполнена, сделка невозможна. Если рента исполнена и не прошло 10 лет исковой давности, существует масса рисков, купирование которых очень кропотливая работа.

Доверительное управление. Сервитут. В жилой недвижимости встречаются редко. И, как правило, это требует участия в сделке юриста.

Аренда. Опека и материнский капитал. – Обременения, которые встречаются часто. Снять связанные с этим проблемы, как правило, вопрос времени, аккуратности и усердия.

В этой статье я только вскользь, не вдаваясь в подробности, обозначил виды обременений. У каждого из них свои особенности и тонкости, – как у тех, что мы описали, так и у тех ограничений, что остались за рамками.

В силу конкретных обстоятельств, многие из обременений легко снимаются, а некоторые скрывают в себе море не очевидных рисков. Не ленитесь досконально вникать в суть дела.

Однако, по-моему мнению, надежнее нанимать профессиональных специалистов рынка недвижимости, которые практически ежедневно сталкиваются с подобными вопросами и знают пути решения.

Нужна консультация? – Обращайтесь! Контакты размещены на моей странице.

Автор Аверкин Сергей

https://2lead.ru/blog/2020-03-12-obremenenie-obekta-nedvizhimosti-chto-nuzhno-znat.html

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e78df268c2036597646ba20/obremenenie-obekta-nedvijimosti-chto-nujno-znat-5e92c4d79bd3be634aaf42b1

Обременение недвижимого имущества: что это, виды ограничений

Условия обременения

Юридическая чистота недвижимости – важный критерий, который нужно учитывать при покупке жилья. Речь идет об отсутствии обременений, которые впоследствии могут стать причиной дополнительных трат и препятствовать регистрации имущественных прав. О том, что такое обременение недвижимого имущества, мы поговорим ниже.

Что такое обременение на квартиру

Обременением называют ограничение прав владельца недвижимости. Являясь собственником жилья, гражданин может распоряжаться им по своему усмотрению. При желании он вправе продать объект, обменять его, сдать в аренду, подарить или завещать. Это указано в статье 209 ГК РФ.

Наличие обременений ограничивает возможности собственника. Например, он может использовать объект для проживания, но не имеет право сдать его в аренду или продать. В результате ареста или залога ограниченные права на квартиру могут получить третьи лица.

Например, гражданин решил взять в машину в кредит. В качестве залога он использовал свою однокомнатную квартиру. С момента подписания договора банк стал залогодержателем.

Соответственно, любые действия, связанные со сменой собственника квартиры, будут проводиться только при наличии его одобрения.

Помимо кредитных обязательств права собственности могут ограничиваться соответствующими решениями суда. Тогда на квартиру накладывается арест. Также собственник жилья может заключить договор с третьими лицами, в результате которого возникнут обременения.

Виды обременений

Различают несколько видов обременений недвижимости. Они зависят от характера операций, повлекших за собой наложение ограничений на объект. Права владельца жилья могут быть ограничены в следующих случаях:

  • квартира используется для получения ренты;
  • банк наложил арест на недвижимость;
  • жилье сдается в аренду;
  • в квартире прописан несовершеннолетний (запрет на продажу жилья выдается органами опеки);
  • объект был использован в качестве залога при получении ипотеки и т. д.

Каждый из видов обременений имеет свои особенности, которые следует рассмотреть подробнее.

Ограничения, связанные с оформлением кредита

При оформлении крупного кредита или ипотеки банк требует от клиента гарантий выплаты средств. Обычно финансовая организация выставляет одно из следующих требований:

  • выплата первоначального взноса (размер платежа составляет не менее 20% от общей суммы заемных средств);
  • предоставление имущества в залог (чаще всего предметом залога выступает недвижимость).

Залоговое жилье остается в собственности владельца, однако он не может продать его, обменять или подарить до тех пор, пока не рассчитается с кредитом.

Как только последний платеж будет внесен, банк снимет все ограничения, и собственник сможет распоряжаться объектом по своему усмотрению.

Если же кредит не будет выплачен, то при образовании значительной задолженности кредитор имеет право продать объект, используя вырученные средства для покрытия понесенных издержек.

Ипотечное обременение возникает в следующих случаях:

  • покупка жилья за счет банковского кредита;
  • строительство дома с привлечением средств банка;
  • продажа в кредит новостройки или вторички;
  • оформление залогового обязательства.

Заключение договоров аренды

Сдавая жилье в аренду, собственник временно передает права пользования недвижимостью квартиросъемщику. Арендатор сохраняет право проживание даже в том случае, если жилье сменит собственника. Обязательства перед квартиросъемщиком прекращаются в тот момент, когда истечет срок действия договора аренды.

Предоставление жилья во временное пользование арендатора предполагает следующие ограничения:

  • владелец не может использовать объект для личных нужд;
  • жилье нельзя сдать в аренду новому арендатору.

Вышеперечисленные ограничения возникают лишь в том случае, если стороны заключили договор в письменной форме. Документ не должен нарушать нормы действующего законодательства.

Оформление доверительного управления объектом

Заключив договор доверительного управления, собственник передает право управлять объектом недвижимости третьему лицу. При этом не наблюдается смены владельца жилья.

Соглашение вступает в силу после того как документы будут зарегистрированы у нотариуса. Данное обременение теряет силу после оформления договора купли-продажи.

Заключение договора ренты

Речь идет о передаче имущественных прав на объект в обмен на получение материальной помощи и различных услуг. Участниками договоров ренты чаще всего становятся пожилые люди, в силу возраста утратившие возможность самостоятельно обеспечивать свои базовые потребности.

Существует несколько видов подобных сделок:

  • постоянная рента;
  • пожизненная рента;
  • пожизненное содержание с иждивением.

Последний вариант договора наиболее распространен. В этом случае плательщик ренты обязан не только регулярно выплачивать получателю определенную сумму средств, но и обеспечивать его едой, лекарствами, помогать по хозяйству и т. д. Взамен гражданин получает право распоряжаться квартирой рентополучателя после его смерти.

Арест недвижимости

Данный вид ограничений может быть наложен на квартиру по решению суда. Арест недвижимости обычно происходит по следующим основаниям:

  • гражданин не выполнил долговые обязательства перед кредитором;
  • человек был арестован за совершение противоправных действий.

Дальнейшая судьба объекта решается специальной судебной комиссией. Чаще всего имущество должника распродается, а вырученные средства используются для уплаты задолженностей и прочих издержек.

Обременение опекой

Если несовершеннолетний является владельцем или долевым собственником квартиры, то для ее продажи потребуется разрешение органов опеки. Получить одобрение сделки будет крайне сложно. Обременение может быть снять лишь в том случае, если родители ребенка докажут, что после продажи несовершеннолетнему будет выделено жилье с аналогичными характеристиками.

Как наложить обременения на объект недвижимости

Обременения появляются в результате заключения сделок и появления долговых обязательств. Если квартира сдается в аренду, то собственник может ограничить перечень действий с жильем, чтобы исключить вероятность мошенничества со стороны квартиросъемщиков.

Наложить обременения на квартиру вправе и наследники. Подобные действия целесообразны в тех ситуациях, когда претенденты на наследство опасаются за сохранность имущества и хотят защитить его от посягательств третьих лиц.

Ограничить права на имущество можно посредством обращения в Росреестр. Для этого заявителю придется подтвердить целесообразность проведения такой процедуры.

При обращении в Росреестр наследник должен подать такие документы:

  • копия паспорта;
  • кадастровый паспорт объекта;
  • свидетельство о смерти наследодателя;
  • свидетельство о праве собственности;
  • справка, подтверждающая открытие наследственного дела.

Если оформление обременений затрагивает права третьих лиц, сотрудник Росреестра может потребовать их нотариально заверенное согласие. Подобные действия целесообразны, когда жилье находится в супружеской или долевой собственности.

Для оформления обременений необязательно посещать отделение Росреестра. Процедуру можно выполнить через МФЦ. Также существует возможность отправки документов по почте.

Снятие обременений с квартиры

Для снятия обременений необходимо устранить причину их возникновения. Здесь возможны следующие варианты:

  1. Аннулировать ипотечное обременение становится возможным только после погашения долга.
  2. Рентные ограничения снимаются по окончании договора ренты. Обычно это происходит в результате смерти рентополучателя.
  3. Судебный арест аннулируется после завершения слушаний и вынесения оправдательного приговора для подсудимого.
  4. В прочих случаях обременения снимаются при расторжении договора или окончании его действия.

Проверка наличия обременений

Покупка квартиры – серьезный и ответственный шаг. Поэтому перед заключением договора купли-продажи будет нелишним проверить жилье на наличие обременений. Процедура включает в себя несколько этапов:

  1. Узнать, находится ли жилье в залоге, можно в Едином государственном реестре недвижимости.
  2. Проверка количества собственников осуществляется в Росреестре. Заявитель должен запросить выписку из ЕГРН, в которой присутствует необходимая информация. Также можно обратиться в управляющую компанию, чтобы получить данные о лицах, прописанных в квартире.
  3. Узнать, сдается ли жилье в аренду, будет сложнее, ведь эта информация отражается только в договоре, заключенном между собственником и арендатором. Покупатель жилья может устроить самостоятельную проверку, расспросив соседей или посетить квартиру без предупреждения.
  4. Справку о том, что объект не относится к памятникам архитектуры или искусства, можно получить в органах районной администрации.
  5. Убедиться в том, что жилье не находится под арестом, можно на официальном сайте судебных приставов. Чтобы получить доступ к информации, заявитель должен заполнить предложенные поля, введя ФИО и дату рождения владельца объекта.

Сдача в аренду квартиры с обременением

Большинство видов обременений не мешает собственнику сдавать квартиру в аренду. Например, если жилье использовалось в качестве залога, то его нельзя продать, но можно передать арендаторам для временного проживания.

Чтобы сдавать в аренду жилье с обременением, собственнику следует хорошо изучить условия соглашения. Например, в договоре кредитования может быть указано следующее условие: аренда допустима только с согласия залогодержателя.

Особым видом обременения является арест имущества. В этом случае владелец не может не только распоряжаться имуществом, но и пользоваться им.

Продажа объекта с обременением

Возможность продажи недвижимость зависит от вида обременения. Например, чтобы реализовать залоговую квартиру, владельцу потребуется разрешение кредитора. Для продажи рентного жилья необходимо согласие рентополучателя.

Действующее законодательство не запрещает продавать квартиры, обремененные коммерческим наймом. В случае смены собственника арендатор сохраняет за собой право пользоваться жильем до истечения срока, указанного в договоре.

Если на квартиру был наложен арест, то продать ее не удастся. Единственный способ реализовать квартиру в этом случае – добиться решения суда о снятии ограничений.

Какие документы требуются для продажи жилья

Чтобы продать обремененную квартиру, необходим стандартный перечень бумаг:

  • договор купли-продажи;
  • акт приема-передачи;
  • паспорта участников сделки;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • выписка из домовой книги.

Дополнительные бумаги зависят от вида обременения:

  • в случае с ипотекой потребуется письменное согласие кредитора;
  • при аресте необходимо решение суда о снятии ограничений;
  • при наличии несовершеннолетних собственников потребуется решение органов опеки;
  • в случае с рентой необходимо нотариально заверенное согласие рентополучателя;
  • если объект находится в супружеской собственности, потребуется письменное согласие супруга.

Риски при покупке квартиры с обременениями

Покупка квартиры с обременениями может повлечь за собой следующие проблемы:

  1. Необходимость погашения долгов перед банком. В кредитном договоре может быть прописано, что продавец обязуется выплатить остаток долга за счет средств, полученных от покупателя. В этом случае обязательства не переходят к новому собственнику.
  2. Кредиторы могут заявить о своих правах на объект. Подобное возможно в том случае, если заемщик задолжал крупную сумму средств.
  3. Лица, прописанные в квартире, могут заявить о своих правах. Сложнее всего ситуация обстоит с несовершеннолетними собственниками.
  4. Если объект находится в аварийном состоянии, то его покупка может предполагать дополнительные расходы в дальнейшем, связанные с проведением реконструкционных работ.

Перед заключением договора купли-продажи объект следует тщательно проверить на наличие обременений. Чтобы исключить возможные проблемы, лучше доверить процесс проверки жилья опытному риэлтору.

Источник: https://runasledstvo.ru/obremeneniya-nedvizhimosti-kakie-byvayut-kak-snyat-ogranicheniya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.